胡．說樓市 ｜說好的高租務回報不見了！有個納米盤全軍覆沒！ | Yahoo Hong Kong
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- Опубліковано 19 бер 2021
- 疫症重創經濟、失業率高企，大家總覺得樓市前景不理想，但偏偏數字卻反映樓價沒大幅回調，我們一直所持理據，都認為不少準買家低價入市，他們有較強的持貨能力，加上超過66%業主已經供滿樓，不受經濟動盪影響，因此沒必要劈價賣樓沽貨離場，所以樓市托得穩。事實上，疫症拖累下，有類物業表現異常慘淡，所指就是「納米樓」，而它們往往有一些共同點，今日我想跟大家談談。
有留意上集驗樓「君譽峰」，樓盤在三年前開售時，我們已叮囑過大家要小心遠期樓花，因為需要跟發展商打賭未來樓價升跌幅。由於當時還未有「林鄭plan」，大家覺得上車困難，發展商迎合市場購買力把單位劏細，即使遠期樓花高溢價，準買家仍然趨之若騖。
翻查當時報道，兩大代理都估計「君譽峰」入伙，租值可達70-80元呎，實況又如何呢? 除了全盤第一宗租務，是低層F室181呎的單位，業主成功以月租13,000元租出後，之後已無以為繼。大廈有同類細位放租，現在叫租12,800元，計算呎租只低見62.4。整個「君譽峰」滾存60-70個租盤，實際叫租58-66元呎，跟當日估算打了八折，顯然市場完全高估了樓盤的承租能力。
疫症打擊租務市場，由上而下出現的減租潮，令昔日租客手持同一預算只能租細單位，今日卻可租住更大單位，但其實，令納米樓前景更不似預期，部份原因則跟投資者炒作概念落空有關。市場上伏味最濃的納米樓，我個人會首選它: 佐敦「匯萃」。
為什麼選「匯萃」? 這個位於「Grand Austin」附近的樓花項目，當日全靠一個高鐵概念大賣，全盤66個單位，高開呎價達24,000元以上，但來到今天高鐵並沒有帶來預期效益，樓盤也全部摸頂。
你有沒有見過，全個樓盤的估值都清一色跌穿買入價? 坦白說，我個人也是首次見。我們把「匯萃」全盤單位做了一次銀行估價，沒有一個單位是沒有跌穿買入價。樓盤估值大縮水，源於去年一宗跌價20%以上蝕讓個案，令全盤估價裂口低開。這一個中層A室，業主2015年10月以598.9萬元買入，怎料來到2020年10月卻以478萬元賣走，帳面勁蝕20%以上，打開了估價下跌的缺口。
其他納米樓，例如土瓜灣「傲形」、筲箕灣「柏匯」等，首批開價高達20,000多呎以上的樓盤，當業主蜂擁高追過後，五年後今天不單沒有升值，銀行甚至估價低過買入價，業主轉手有蝕讓風險外，還因為對下手買家來說，還因為政府放寬按揭政策，令他們有更多的選擇。
舊日買600萬以下物業才可做80%按揭，起碼需要有120萬首期才可以，變相別無選擇下才要買納米樓；但今日手持80萬元，已經可升格800萬元的中價物業，準買家就更加無必要自我降格去追入納米樓。問題是，同樣的故事，在今日的市場仍然發生之中，業大家繼續用投資價值、概念前景來包裝一堆高價開售的納米樓，值搏率有幾高，就要由大家自行決定。
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胡．說樓市｜北角君譽峰驗樓攞高分！但樓下環境係死症…… bit.ly/3s77wLc
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其實政府應該要立法限制發展商，建築要有合理的最小面積才批準，例如三人小家庭最小300呎。一楝大廈最小都要用60年，建一堆納米樓是不停地在制造不能移動的垃圾。
百幾呎嘅納米樓是預單人住，如果你話立法限制三人家庭最小300呎，咁每人得100呎咪仲細？
買納米樓不如買唐樓 尺價貴又非人道既設計！
當初買300尺一家三口都完全唔夠住 社運期間賣左500 賺90萬離場 租左一年樓 剛剛5月收左樓買左550尺居屋 630萬。 我真心覺得自己好好好彩
支持講事實嘅節目👍🏻💪🏽☺️
納米盤全軍覆沒！我最喜歡！
納米樓做姞婆屋最好
有幸以前租住過匯萃極高層 A 室。view係好靚，但係業主應蝕到入肉，出租 yield 極低
分析客觀, 不是那類只管幫發展商一味唱好樓市的節目👍
資料非常實用、可信：）謝謝🙏🏻
多謝分析，一直很喜歡你的影片，資料齊備，解說清晰👍👍
點都好過仲有D香港地產視頻叫人去澳門珠海投資買商業樓, 仲話前景好好
匯萃=回水
其實買得e類新樓，又唔係自住，對e類業主黎講都係生意唔好，對自住業主黎講就慘，被逼陪住買貴樓，陪住蝕錢。
我欣賞主持做了不少資料搜集，以事實及數據出發進行分析，不是一味自圓其說﹗抵讚﹗
非常有用的資訊🙏🙏
資料中肯實用
準確、有参考價值
獨身一人，買屋會買納米，再借經絡按揭；若為將來易賣，今買兩房戶，租出一房幫補供樓，又犯法！叫市民怎做呢？！
咁嘅分析先至係中肯。
多謝你説出真相!
分析同講解得好好
原來買樓（投資）係要一定賺嘅！又學到嘢
Thanks so much for true information
分析得好啱
it is very useful. thank you.
納米樓呢樣野係香港畸形樓市下既扭曲產物，樓價貴之下又要谷人買樓要變相整D慘過劏房既樓。呢種咁既樓早就要絕跡。渣住幾球野黎自虐？如果當年既錢買左騰訊，半山都有得你住啦
咁都要你揀得中騰訊，仲要揸到而家先得
與其買百零尺納米樓，真係寧願比多d上一房慢慢換返2房，依家新界d1房同2房又吾係貴，買間1房都係400幾萬。
所以我從來吾會叫客買納米樓都係因為驚搵笨
因為你on9
係呀，揸住80萬就可以比首期，但你未計銀行既壓力測試，要月入幾多先可以買800萬既樓？月入唔夠，你有80萬都無用，未又係只可以買細單位
最低收入要求係HKD 65,524
80萬只可以夠比首期，而且未計印花稅，做九成按揭又要比更多按揭保費，而且80萬其實淨係夠比600萬左右既樓，因為你未計埋印花稅同雜費
Btw 我係經紀，不過照同你講都冇所謂
@@jasonying3522 講得好
只要心水清，呢啲都係不爭嘅事實
多謝分享🙏🏻
實在，言中 有物
傻既都知納米樓唔樂觀啦
仲有嗰啲乜鳩納米豪宅，講得出都cls
納米又點叫豪宅呀
唔係内部豪華，而係價錢豪啫，另一個藉口比的發展商劏十萬元一尺囉。
有乜納唔納米、有錢個個都知住大啲。我公司有幾位約30 歲中女都係住AVA 系列180 呎，平平地住得好開心、因為佢哋之前同家人住公屋、自己已經大個都係冇房、換衫都係係上隔床拉廉換詐。 細細地都係自己天地Ava 61 佢地早2年約270萬已經有。
其實納米樓唔係一個大問題，問題係單幢式嘅納米樓，小伙數無成交一定全軍覆沒AVA 61咪都係蝕讓盤
@@frankie1990lee 自住不用理啦、有自己嘅天地無價😂😂😂供幾仟蚊冇壓力！要6-700 萬納米就梗係no la.
@@caralai4886 對～自住的話跌和升都無影響
@@albeeng6055 早晨☀️☀️☀️
認同。因為我真心見同事住得好開心、知足常樂! 同日後搵多咗$$$ 同結婚二個人就換樓😂😂
@@caralai4886 日後搵多左錢?? 香港有幾多人有睇國際新聞
幾尺算係納米樓？
供滿咗，有冇二按邊個知？
之前睇左土瓜灣喜點 同北角唔知乜新納米樓 睇完感覺係住幾年肯定跳樓 壓迫感大到唔係比人住
大號骨灰龕
買納米樓要做功課，咪見銀碼就衝
另外，小/中 單位呎價已追近納米樓
以前同一個盤納米樓1.6萬至2萬蚊呎，1 或 2 房 就13-15K
但現時1 /2 房已升到2萬蚊呎，同納米價睇齊，意味著納米樓冇升幅，跑輸大市
以前做下功課，有部份納米樓300萬到400萬左右，租金回報都有3.5-4.5厘，現時納米樓通常租值一般$10000-12000徘徊，好難再有更高承接，個別屋苑有既，但買入價成千萬囉。。。14K-15K 已經可租到1房，而近幾年納米樓開價450入埸，好難想像呎價仲有得升，基本上冇乜肉食，租值得3厘或更少
納米盤, 五年前都知會中伏
太細,根本唔適合住,有600幾700萬係手有更好的選擇!
買入價是否未計回佣？
香港發展商係超無良。
中介聯鎖式集團經營，又玩乜嘢指數，根本就操控價格，咁易於成為乜乜市場價格嘅風向標，呢個玩法其實同超市米價玩法，同出一轍！
多得買家成就
買兩個相連打通？
0:16 66% 業主已供滿物業.... 早前已有唔少報道已踢暴這數字未必真確.
壓力測試過唔過到，當4萬一個月，借到400萬好好
揀爆升既港交所比，你當自己係股神？應該同買匯豐比合理d.
買貴樓等於幫手推高樓市。
咁公平啲講，啲錢投入股票又唔一定賺。。。分分鐘渣都冇，所以買樓係吸引啲，不過唔係買納米lor，含淚買不如唔好買，寧願唔上車，真心。
thx
你好，想問題外話⋯如果上車盤budget只夠買粉嶺果邊同東涌，應該點揀？ 校網又邊個比較好？
呢兩年你仲敢買樓? 楂現金在手好過啦, 知道國際發生什麼事情嗎?
樓價太高了,再加上內地和全世界對港政策改變,我覺得未來10年內,樓市就會出現改變!
(香港本地好多人,買唔起同唔想買,講真甘細間房,帶女上去都冇面啦)
納米樓出路就airbnb,可惜疫情影響
而另一出路就係用來staycation
依D盤係唔做得airbnb
一早就知納米樓衰梗，以好多年前睇個蕪湖居之後，就一定唔會買納米樓，假如有一天納米樓插到$200百萬，買到幾間用來Airbnb 就差不多。
500-600萬買個200尺單位😂 想放張king size bed 都放唔入 問你死未😂
新界600萬都上到車既
@@jasonying3522 新界600萬咪一樣放唔到king size bed,村屋又有村屋嘅問題
good
短炒變長揸, 沒能力持貨就要蝕讓
重點是$@實尺
用鈔票買納米
只要777plan仲係度, 發展商應該唔會再起納米樓, 未來300幾呎既一房係入門則
未必，康城黎梗有環海東岸2.0
一早要今啦，公屋都2百幾3百尺，好地地點解要儲幾百萬出嚟住間豆腐潤？第三世界國家d人都住得冇今細啦。
對納米說不，我訓天橋底都唔買納米樓，地產商繼續起多 d 納米拍蚊啦
其實對於自住業主，明白佢哋對自置物業嘅渴望，喺呢個情況下，可以同佢哋講嘅係深表同情…
而對於一班“投資者”，想同佢哋講嘅就係"我真係恭喜你！“根本呢啲單位就唔係一個理想居所，無合理嘅生活空間，想籍此獲取高回報，真係毫無人性，回報低，甚至要蝕都係抵死…
唔好攞劏房嚟比，攪劏房嗰班人渣根本應該落地獄，咁折墮嘅嘢都諗得出又做得出，第時實有報應架！！！！！！！！！！！
👍👍👍
納米樓同納米鋪其實都好危險
香港啲樓又貴又細 ,根本上就係 吸水機器吸曬啲民脂民膏,去養班狗官, 香港樓已經在沒有投資價值
得👍😏
納米樓是否仍要睇地區的發展潛力來評估升值呢？例如環海東岸點睇？
環海东岸妳不用担心，位置好又静，闹中取静，交通方便，租務市场硬淨，好易租风水一流只會赢，但Open 單位上升就会软点，一房單位只要景观oK很抢手的，
不過問題是 當大市有更加大 更加新的樓宇供應時，你個上一代納米樓期遺留落嚟既產物係唔係依然吸引？唔通啲新樓會可以乜野特色都無？
納米樓根本就係病態 越早日脫離越好
@@user-pu4hr5bh5s 不過麥包買咗 佢神燈黎 你小心睇路
香港住宅用地只佔了6.9%！無錯 係全香港人住到咁都只係佔咁少,點解？因為過往 一直 👉政府都賣地比四大家族（發展商）！而所有農地被扣起哂！係呢幾十年來英治好定中治，都一直係咁存在,係 佢地手上擁有控制供應量，你以為點解咁貴，你買唔起，買咁貴水魚咁 點解？！政府賣地比發展商，而官政客家家住私樓，因何？何為。。。香港人一直唔知被人插住三注香。
$30000 一呎，買個d 人真係好戇鳩
👍
只講蝕既個案，但點解唔全面d，講埋同類單位賺既個案呢？咁先可以比較到。
你講蝕，只可以講，任何呎數都有囉。
以偏概全冇意思喎。
而片中以股票來比較，更加可笑，你都識講眼光好買岩股票，賺更多。咁眼光唔好又點呢？會唔會輸到本都冇？炒股票風險，絕對比樓市大。
哦。
匯萃，都係要放血離場⋯
其實我想極都唔明白，四百呎樓要賣超過一千萬，都有大量人去買，邊個人供得到？
洗黑錢
發展商同經紀都係吸血鬼不可信，除了規定最細居住面積，未來政府應該立法規定代理佣金與面積掛勾而不是金額。代理要用真正的專業服務收取費用，例如售前驗樓，室內裝修設備估價，按揭風險保證等等。呢d服務費可以按項目先收準業主才提供，咁先可以改變現時樓市k型生態。
評論: 正面 中肯有
A, 90 分
樓市已跌至少10％！！大埔有某單位450減至360，無人問津！
做過都算係做到，唔好舉例港交所好唔好，388股王嚟，386好唔好
监仓面积比纳米楼更寛敞
就係供甩，如果從此以後，價唔升。自住成本就非常貴，但中国五大城之一（北丶上丶港，广丶深）。唔怕！
181呎萬幾蚊租, 租都痴線架!
可能係brian cha, 佢應該搵到唔少傻仔傻女
Rent hotel better even lower price then small unit
200尺都叫樓 棺材炸下話 仲要賣六百萬
幾多尺以下先算納米樓？ 係咪開放式已係？
200呎樓下已經係
好難解釋好與壞, 對與錯的決定！
全球國家：第一大城市...首都...全世界納米樓是大逝所摧！！因為誤樂商貿商機，是每個大城市都必然面對的事情！！無可避免！
納米樓太貴，適合只求有張床多OT既打工人士購買
香港估計有50萬需求
我以前就係喱啲返工時間長，又多節目，屋企淨係用來訓覺，所以只需要張床，近公司就夠。不過人大咗，錢多咗，生活方式唔同咗，先唔願意住納米。事實係喱啲納米如果location靚嘅，有好多人會租。例如港島中西區
2047 呢?
梳化床->似屋企
Miffy->有女主人
全球因量化寬鬆政策，全球樓價升20%，只係有香港冇升，咁咪即係跌左囉
👍👍💪💪💪💪👍👍
9up, 人定一日唔賣一日不跌
中原指數，不代表全部了
對於赛後檢討聽下也冇妨。不過説如果改投资股票又眼光甚麽就覺得好笑，能眼光好就買其它有升值好的屋苑也一樣。眼光唔好，股票咪又一係輸！隨時輸得重甘。
林鄭放寛左之後，殺哂納米樓
納米樓會同納米鋪一樣結局.......跌九成
新樓溢價不嬲高，7年內賣多數蝕水
香港仲有7年咩?
百多呎樓一個人住就勉強可以，多一個人衣物空間根本就唔掂！
I think there’s still a market for it. I don’t think everyone could easily take $800,000 for first payment.... also it’s not easy to do mortgage after even using Carrie Lam Plan
Downpayment not first payment
重點是$@實尺
六百幾萬買219呎 真係冇腦架
去睇樓, 如果睇撚完ED樓, 會令人好down。
買唔起既, 你會發覺香港既E一代人是沒希望。
買得起既, 你會發覺生活o係香港會令人痴線。
納米又好，大盤大單位又好，睇佢買入價姐，開價沒溢價3年前納米一樣大賺，近18年內一炮沽清盤（包括納立），未見過蝕錢
抵啦！
發展商衰係無得講，明知納米都入手追棒真係唔值可憐
納米樓完全無前景
等70年後變舊樓舊區重建😘
@@hoyip123ify 到時都直接強拆, 一毫子都唔使比
自住樓無事，投資樓有事
我 40年舊樓 5XX 萬有430尺
離地鐵站5分鍾行程
其實而家啲樓都好細，一房可能只係250-300呎，咁係咪納米
250-300呎都唔算, 因為納米真係只啱一個人住,250-300呎都可住2夫妻。
:)
同边个存仇，就叫人買納米樓啦