【胡．說樓市】估價過高都出事！？點解執平貨反而上唔到會？ | Yahoo Hong Kong
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- Опубліковано 30 вер 2024
- 呢幾年，相信大家都經常聽到估價不足嘅故事，但係同你講，有谷友就係因為估價太高，所以上唔到會，你又聽過未？今次呢個Case，既唔係凶宅，又唔係銀主盤，物業業權完全無問題，銀行拒批按揭嘅原因，純粹係因為個盤太筍，究竟點解會係咁？
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一年前，跟太太及女兒搬了愉景灣居住的黃先生(假名)，在區內租樓自住一段時間後，覺得區內環境頗舒適，決定在區內置業。人生第一次買樓，看中愉景灣五座一層864呎的三房單位。
睇樓過程中，得知業主在放盤時因曾有買家縮沙，所以見到黃氏一家為實客，都刻意便宜一點放售，叫價760萬元，呎價8,796元。黃先生眼見一萬元呎也不用，兩夫婦坐船往返中環上班亦方便，認為外區難求，慎重商量後都決定嘗試買入。
業主開價760萬元，參看多間銀行估價，物業估足有餘。匯豐、恒生銀行估價高達860萬元，相當於比起業主開價高出13%；中銀的估價更加誇張，估價高達917萬元。兩夫婦計劃都是，反正成交價仍在800萬以下，自己支付10%首期後，餘額可以透過銀行承造60%按揭，以及30%則承造按揭保險。雖然月供高達28,378元，要過到壓力測試入息要有68,000元才可以，但合兩夫婦二人之力應該夠過，所以問題並不大，怎料當他致電銀行查詢按揭時，得出的答案是不會批核。
明明黃先生兩夫婦入息、物業業權沒特別問題，銀行估足有突，為何仍會不批核按揭? 我們嘗試以顧客身份致電三大銀行，包括匯豐、中銀及恒生查詢，回覆均指，成交價太低，擔心該成交會有瞞稅情況，建議準買家可以估價上下5%的範圍作參考。
我們重新看一看黃先生個案，業主開價剛好是800萬以下，以價格來推算，剛好合乎按揭保險90%按揭的門檻；但若以銀行估價成交，則會做不到90%按揭門檻，最高只能以84%按揭。這個情況有點尷尬，就是銀行可能擔心買家跟業主有「枱底交易」，刻意壓低樓價迎合按保要求，餘額透過其他方式交收，變相下手買家可做高成數按揭。
明明買家並不是刻意造市，其實可以怎樣說服銀行? 按揭中介表示，要解決問題，可以多找幾間銀行做估價，也提醒如果買家與業主之間直接接洽，而非經由地產代理簽約，同時間價格又低於市價，銀行拒批機會較高。
做「預先批核」又是否可行? 特別個案中，黃先生希望借按揭保險，而銀行曾表示，就算銀行肯借，但因估價差幅太遠，按保未必受理。究竟向香港按揭證券公司申請「預先批核」又是否可行? 答案是按證公司會受理，但銀行卻不願意進行預先批核。
純粹落訂前想知清楚一點而已，按揭證券公司說可經銀行預先審批，但銀行卻要交臨約才可再遞交申請，即怎說都要先落訂金，「洗濕頭」後才可知道是否批核，過程對準買家可說零保障，所以當你購入了一個超級平的筍盤，也請不要先沾沾自喜，如果你對銀行按揭有需求的話。
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用家首次上車，係會遇到好多疑難及困難，好彩今次買家未落訂，亦搵到胡說樓市去攪清咗市場狀況，祝願用家早日搵到心頭好，早啲上車有自己嘅家，祝順順利利！呢條片好有用！
原來樓市唔跌原兇係銀行，又學倒嘢了
同我個案一樣，點解唔可以預先批核先呢？點解要人比十幾廿萬去冒險，對於打工仔來講要儲幾耐先有廿萬？萬一唔批，離上車又遠左十萬八千里了。真係喊都無謂。我覺得政府如果真係想幫首置上車，真係要做啲嘢。
真心條片有用
其實好多人只係夠1成首期想買樓，但按保太危險啦，做唔足就要搵多2-3成首期，搞到唔敢冒險上會
個業主可能一早知，隨時食埋個訂😋
如果遇著有實力買家咪捉蟲
愉景灣唔洗1皮1 呎。 傻的嗎
其實政府同銀行根本只接受市場陰乾式下跌而唔係一次過大跌。
想減價出售都唔得？銀行托市托到甘，唔怪之得甘難跌
too sad #khicas
沿用呢套制度，由於樓價高企， 一般人極難係唔需要高按偈下買樓。大行只要一直保持高估價， 劈價盤根本唔可能成交， 無低成交就樓價唔會急跌，如是者又可保持高估價。 呢d 就係政府高樓價政策想做到的效果
其實政府同銀行根本只接受市場陰乾式下跌而唔係一次過大跌。
話明按揭保險，話明係按揭批核，當然是保護銀行了，難道是保護小市民嗎？唉，只能說大家自求多福吧
同樣的問題上個月剛諮詢了按保公司和銀行，結果和你們一樣，沒有預先批核就簽臨約太沒保障了！我想很大機會是利息太低，銀行也沒什麼錢賺，所以才這麼不積極。
你估through agent 俾佣金就包唔會有事咩
為咗銀行體系穩健，銀行係唔會比樓市霖的
銀行唔托住,佢自己仲大劑.資產負債表要大幅減值
以前有銀行做預先批核, 但係好多人做完預批, 之後就用其他銀行做.
幫做預批果間銀行就做左義工, 浪費人力物力, 所以之後全部唔做預批.
無辦法, 以前D人要人幫做預批, 又要人俾最好條款, 攪到預批服務無錢賺, 而家D買家就要TAKE RISK囉
如果銀行係有心幫買家，可以要求佢哋先付訂金，或簽約不可轉換按揭公司。
你說出重點了，仲有以前做完預批，之後個客又話唔買住，根本浪費人力物力，所以搞到間間唔肯做預批，或要收費先肯做
業主點會無端端平賣一百萬, 俾個新買家, 有古惑.
呢個咪係銀行想法囉。唔知點解，為免中招，不如唔做，少做一單唔駛死；做錯一單會死人
冇錢只能做韮菜，遊戲規則係有錢人定
8:00 真係句句有骨❤
銀行 P K 好正常 🥲🥲
完全想像唔到，咩條件都計好哂，銀行話唔批就唔批，比左訂交臨約先審批，風險高到要予無左畢訂金
靠正苦D連八達通都未識用嘅死得啦, 佢會話, 按揭？咩嚟架？乜D人買樓唔係個個full paid 架咩？
預先批核會大增銀行工作量，雖然收費可以解決，但時間拖越長銀行風險越大，可能市埸變了亦可能準買家收入變了，反正有沒有預先批核也要買，最終批不了亦只是買家要承擔風險，除非銀行水浸要搶按揭。
真係冇諗過，買得平銀行會唔做按揭😰
系囉，今如果有D業主趕住買減價今點
因為你唔係through agent , 第三方身份。 如果有Agent 成件事會好唔同， 當然， Agent 想賺錢自然會推個價上估價價值
一定係買家同賣家雙方有D野 個價根本無可能咁平 愉景灣仲要係高成交量而唔係D 低成交量山卡啦地方 搵鬼信咩 我係銀行都唔批比你啦 你個情況就好似街市賣菜 檔檔都賣緊10蚊 同一樣既菜 點解你呢檔賣8蚊?
成個故事應該係 買家同賣家想set低個價 比小D稅 過左8球既樓 又比多幾個% 個差價自己私下搞掂 諗住銀行估足價 實批 點知SET得太低會出事 偷雞唔到蝕渣米
應是有問題單位
其實我做過銀行cs,我大概知點解，正如主持所講因為佢怕你係逃稅或專登枱底交易做價，如果本身估價差太遠，覺得你係逃稅或做價，特別係依加市升，如果唔經按保，做6成，銀行唔理，最多係懷疑逃税稅局之後追返，佢今次應唔係經地產，按保一定懷疑，事主其實可以問多幾間銀行，因市場上有幾間按揭保險公司，一間唔批，可能另一間批，同埋按揭保險都有自己既估價公司，估價冇咁進取，例如：忠誠估價，可能按保估到800萬，差唔多價都照批，當然唔敢擔保得，同埋好多銀行唔做預批，因為依加疫情work from home,有臨約都未必做得切，同埋好多人白撞，例如試下批唔批到，批到再慢慢睇樓，或者批左，但業主反價或者被人買左
點解要大拿拿幾十萬落訂，之後先可以知道銀行批唔批按揭？唔批咪焗住俾人殺訂？呢d 例邊個諗出嚟？
會唔會係個業主都知道呢樣野，先開咁低價，博買家上唔到會殺訂？
洗濕頭先申請 好刺激喎
係咪可以考慮去金管局投訴
估價行不嬲都托價，因為邊間估得高，銀行個RM就會揀果間行買report。所以好多估價行為左生意都報大個數🤣
而家拎住糧單去銀行問自己借到幾多錢
可以考慮咩價位嘅樓
都係俾個約略數
對於要用MC嘅客真係好無奈
往往要落左訂先知自己借唔借得足錢
曾加好多買樓智識👍👍
銀行先係幕後黑手
其實估價愈高愈好，你可以叫業先回水，有得分甘同味，銀行業同Agent 又有jetso，佢地點會5配合
呎價咁平、唔駛1萬元、加上買家借9成 (槓桿率太高)、我覺得銀行懷疑交易内有QK好正常！香港銀行業受嘅監管係全世界最嚴格、呢個世界好多古惑嘢、唔好諗得咁天真至得㗎 ~
yes
件事有古怪似串通造低個價，唔批9成好正常！
@@evachan8392 胡都講左，之前價更高，但業主宿紗。
AA又同業主托住個價,平多幾%又怕鬼屋(鬼屋唔識正價賣?)銀行又一定要你簽左臨約先做野,上唔到會又托唔到錢比人殺訂就你死你事.this is hong kong
都正常嘅，冇臨約要預先批核咪將風險轉嫁咗俾銀行。
只是760萬港元，可以一次付清。
為什麼還要造按揭貸款？
浪費時間！！
條片超有用，多謝提供資訊😊
Topic 好多人排隊想知 🧐
希望可以invite 相關部門及機構解說運作模式
解決大部份潛在風險及問題！
$800萬已經推出左三年了😢
講你都唔信呀，去澳門賭錢一樣，開大定開細，放低錢就話你知😭
問題係你去問人借錢，所以你只有等待……..
無預先審批，買家真係take曬risk
直頭on9 買家一但做唔到按揭 係要去跳樓 (高成數 ) , 點解合約上唔可以寫如買家無法申請按揭 可以無條件取消合約?
@@Tony7024 做高成數要過好多條RULE 高左6成要經HKMC 唔係銀行唔批 係HKMC 唔批 佢地有條rule : the contract value of property cannot significant below market value 如果佢做6成 銀行一定批 佢呢個CASE 只能夠自己籌多30%首期返黎
阿威今次又令觀眾多次見識啦！👍個case 真係出奇得來，銀行解釋似乎又有理據wor😅
咁叫業主開香860萬，完成交易俾番差額買家就得啦。
苦主係賣家才對,請埋佢出鏡睇下有乜野講?理直氣壯唔用假名唔打格仔先有輿論壓力,無得怕痕又怕痛,又唔係身有屎,除非....
外國都有預批，係香港先咁on9逼人落訂先知按揭得唔得
👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻
你比一成
有乜野銀行慘過你
吾批吾出奇
平咁多，唔經地產，覺得有問題都好正常，反而審批制度真係好有問題，邊可能比左細訂簽左臨約上銀行先知批唔批！最慘好多人真係唔清楚自己信貸評級夠唔夠計。
未簽s&p 唔好黎申請la. 做生意。好多人手招呼你？！ 批左又唔買我白做ar?!
@@richworld5106 可以收手續費，收1萬夠未?
以前有細行會做預批，但近年都唔憂做無哂呢支歌仔唱。同埋8-9成按，銀行批比你但過唔到hkmc都係無用。所以唔好預到咁忟真係一成錢...btw 個人信貸評級係可以網上查到嘅
❤❤
其實都可以理解銀行點解唔做預先批核
本身做正常批核已經有大半機會 白做,一蚊都冇得收
做預先批核食白果既可能性仲高, 好大機會批完業主都唔簽買賣合約
片中嗰人仲死撐, 將個價set 返高佢乜冇问题囉。
我就係試過一次買平貨，經經紀買。hkmc唔批按揭，我借8成，銀行只批佢地個6成，結果重有2成要諗辦法，之後問多幾間銀行先知原來按揭保險公司唔係得hkmc, 重有其他2，3間。
好彩其他2間批在，之後我就借8成上車了，
但中間驚到晚晚訓唔著，冇諗過買平野唔得，買得貴又唔得。
香港買賣物業最大風險就係咁，銀行自己做夠Target，都可以唔借，等下年先借都試過，好彩預左二三間銀行
我自己係新手買家，關於預批我2020年尾都問過HKMC，同樣都建議搵銀行申請預批再透過銀行向HKMC審批。
實情係問過咁多間銀行，所有大行細行都無左預批服務，唯獨行山銀行有，不過要800萬以上最高級既戶口類別先同你做。
我睇個上車盤都係，4-5球，如果我有8球就full pay啦，所以按保上有政策下有對策，銀行都係最穩陣唔想take risk，要有臨約先可以申請按揭，無預批有咩E旭上唔到會，買家辛辛苦苦儲既首期益埋業主，大家要多做功課計好數先落訂！
平咁多，我都覺得有啲問題。
你不如上下中原個網站睇下屯門d樓 (屯門係跌先地區)，有好多單位而家都低市價10%以上放盤，似乎樓價有危機，但係好多人係度托緊
@@kinghowong907 我日日都上中原地產網站睇下，因兒子結婚於20年頭買了一個市區地鐵站上蓋的二手居屋自由市場物業424呎就要650幾萬，以為疫針會跌落去點知企得好穩，我只知道兒子適婚年齡，他的同學和朋輩就是樓市的支持者，祝他們好運吧！
我唔覺得，好多愉景業主係外國人可能唔知價再加上可能想快啲賣然後番自己國家
晤睇都唔知，多謝資料
賣樓移民較好
首先，一個市價八球幾既樓賣比你七球幾？平成百幾萬？到底有冇為左上會而有台低交易大家都唔知，有鑊銀行就要孭！
第二，間間銀行都有預先批核！問題係十個香港人十一個批完都唔會揾翻幫佢做預先批核果間銀行上會，自己攞左個保險，重要渣住預先批核個offer去其他銀行拗著數拗rebate！試問又點會再有銀行職員再願意浪費時間去白做一輪而又冇結果既野？銀行唔肯做預先批核係香港人自己攞黎賤！
今時今曰，呢間樓依家值600萬嗎？ 😮
政府政策問題，香港人永遠都要捱貴樓，有錢嘅只會愈有錢，冇錢反而仲可以住公屋，中產嘅係最慘，上唔到車又買唔到樓，居屋仲難中過六合彩
所以咪話成個政府 金融 地產都係有心托市
好快冇呢回事
樓應該现在只會慢慢跌
有排跌
好快有錢既都會變好窮
樓至少跌30-50％
跌70％都吾出奇
胡說: 著地，踏實，語速 98 分
金管局都夾得銀行好緊,你出一成,銀行出9成,銀行唔掂,香港都好大鍋,借得足,好睇借款人職業,公務員,大公司做得耐,專業人士等,就易借錢,做生意,銀行覺得唔穩陣,退休有幾個斷供物業,擔保人都做唔到,D平野,係比D有實力買家買,要向銀行借到,要係高樓價先買到
重有一點,連離島都升爆,銀行可能預感樓市會跌,離島銀主盤唔值錢,所以唔肯冒險
業主肯平咁多俾你? 唔係層樓有鬼，睇怕就係大家都有鬼。成件事只係事主一面之詞，銀行懷疑事主絕對合理，唔好講到銀行好似欠左佢咁，一定要借錢囉。
黑糯米👤 扮學話同恒基遲收樓了解事件扮晒幫苦主，恆基新買家搵黑糯米算帳，次次都話恆基盤好，累死人黑糯米，恆基打手黑糯米，戶口被黑糯米block咗🚫
其實可以學某些地產一樣, 正價交易枱底回贈就得
買家買樓經驗少但又假設自己情況應該俾銀行及HKMC 接受。這是最大誤解。所有按揭牽涉H KMC係好難批㗎！奉勸買樓前，睇多啲胡説樓市👍🏻
1.請求幫忙😙😙😙：廣州及深圳政府….借1000塊地….容納10億人口（居住/工作）等等….
📣📣📣幾分鐘解決方法
📣📣多謝多謝
我買708萬，HSBC估740萬，最後都有批
Dm
所以話基會只係留比有準備(錢)嘅人
不嬲平貨係畀叠水嘅金主現金入手嘅，有現票先執到好貨
同埋林毒plan真係好？按9成供成二萬八要合夫婦二人之力真心高風險喎，離婚、失業、受傷不能工作等等
自住只有一小朋友500呎係咪安全啲呀？
我認為銀行岩，因為佢哋二人不經地產，銀行風險大丶
香港唔可以落financing condition😂
部 份座 棲 沒電話訊号 , 沒 wifi 上网, 沒手機訊号 ( 三沒地帶, 罝身境外 ) 如 2,3 5, 6 座 , 小心中招 !
從事mortgage approval會知，呢種叫below consideration, 當中牽涉deed of gift成份，如業主數年內破產，債權人可能追討業主當年以低價轉讓物業以轉移資產，講緊係法律風險，片主可請教律師就會明白
長知識了
銀行幫人?😅
話唔係枱底交啦, 明顯似係啦, 平一大截!!!銀行覺得有問題係好合理!而且仲係9成.
這個案事主如肯比高成數首期多會批，個價平到不合理擺明造價盡借。
親戚買舊單幢5球多，銀行初估亦貼價，在林鄭plan前6球以下可借8成，最後銀行只批6成，話金管認為值6球多少少不能亂借8成，好彩手頭都夠交首期，其實間野點值6球鬼買咩，究竟銀行自保定賴金管天曉得。
可否在簽臨約時加入條款指明如果銀行吾批按揭，買賣便告吹，而賣買雙方均對對方無責任？
某程度係AML(防洗黑錢)帶出的問題
之前都聽聞過退休人士有一大舊儲蓄係銀行戶口都成為AML high risk client，戶口都要取消唔比開
中間係咪有其他枝節冇講？單從（1）退休；（2）有一大筆存款；呢兩點係可能會high risk，但唔足夠要close account。利申：retired, high deposit, me too. Also life time banker
我認為銀行岩，因為佢哋二人不經地產，銀行風險大
direct deal 咪direct deal點解要益地產佬
如果平一球有多，不如試下按俾財仔，正當嗰啲。兩年后「轉按」，成交價唔再關事，只睇兩年后嘅估價。頭兩年利息會多啲，但係同一球幾比較，點都有著數。唔知咁樣得唔得？
呢個真係樓按大陷阱， 原來低過估價都唔批 好彩買家無落訂 如果唔係咩都無
我4年前買個陣，估價差距同片中案例差唔多，不過按揭係aa介紹，加上自己出糧戶口同屋企人物業按揭都響同一間銀行，雖然銀行開頭都有質疑，最後都成功上到會
同估價差成佰萬，真係好大機會有古惑，業主做善事？
銀行都要保障自己，香港人太有辦法瞞稅啦
第二步是預備工具
今日再估應該到價，最on9 up一定係中銀
請問，如果嗰單位喺經地產經紀、而且喺因為殘裝所以低於市價 (壓價) 成交，咁又講唔講得通？
片尾所講，銀行都喺要見到份臨約...... 🤔
根本就係反智，落咗訂先可去審批，唔批就無訂金。
近期的確許多急沽盤, 但售價低於銀行估值取不到按揭case都唔少! 想趁低吸納都唔係咁容易!
就算做到按揭，政府都有機會追釐印差㗎
托市
一聽就知枱底交易，呃按揭保險9成上會啦！
長見識了，業主便啲買都唔得，難怪香港房價不會下跌。
咪就係唔想你買囉。你又唔夠$ full pay. 咪即係窮囉。 仲買咩樓
銀行reject 你，梗係求其要比個籍口啦。
講嘅籍口未必真嘅原因
👍
業主要＄不要貨,咪買家批唔到可退訂,如要中介費又買家支付.
Full pay sin lor
肯定有枱底交易啦，扮晒嘢。