｜第188集｜南韓首爾房價暴跌4成 台灣步上後塵?會引爆亞洲金融危機?【元大投顧財金頻道-理財最錢線】【主持人胡睿涵、來賓邱達生】20230905
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- Опубліковано 5 лип 2024
- 全球經濟金絲雀南韓，房價竟「跳樓式」暴跌！首爾部份公寓跌幅高達3到4成，暴跌四大元兇？台灣房價是否步入後塵？南韓房價崩盤會不會引發亞洲金融危機？鎖定188集精彩內容
本集精彩重點：
00:00 暴力升息後遺症 南韓首爾公寓價格近腰斬!
01:50 南韓房價崩盤 高房貸利率."全租房制度"惹禍?!
06:08 憂擴散!南韓房價重挫 會不會引發金融危機?
07:45 四大原因讓南韓房價崩盤 台灣會步上後塵?
11:40 結論
主持人 元大投顧董事長 胡睿涵
來賓 台經院研究員 邱達生
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存股產生複利財富滾的快
香港房市李嘉誠7折拋售開第一槍，緊接著恆基兆業地產也宣布，降價55%出清九龍灣商辦「創豪坊」餘屋。如果以「創豪坊」當初銷售的最高價來計算，至今跌幅約67%。
改成實坪制房價必定下跌。台灣遲遲不願與國際同步，就是因為實坪制將讓房屋單坪的價格現出原形，等於掀開了政府與建商的遮羞布。到這時候每個人都會突然醒悟，原來台北的房價竟然高過紐約、巴黎、東京......然後多屋族開始拋售逃命造成多殺多。
建商一邊向你說快來買我的房子將來能賺錢致富，一邊又向政府喊說手上的預售案由於打炒房要爛尾了啦！
房子如果真的永遠只漲不跌，炒房客怎麼會想拋售呢？應該努力留下來傳子傳孫一直增值才對啊！
這全租房的制度很怪耶，看起來最賺的是銀行...
讓這些玩槓桿的建商、炒房客全部套牢，套個十年、二十年，光利息就壓垮你。一切的關鍵在利息會壓垮人，懂投資的人就知道我在說什麼。
現今臺灣教育改革的迫切需加強道德教育，只要有缺德強權政府就沒有公理，政客缺德國家未來將無以為繼，臺灣需要有德行政府與監督的公民力量儘快進行政策改革，現今只有口號治國而政策沒規劃不務實做事的政府，政見大跳票、社宅、電力、司法、文憑、物價、治安、低薪、黑金、詐騙、低利率高通膨等無有效作為先不提，請執政者真誠的面對年輕人的困境，治國施政要有詳細計畫確實執行，不能只施小惠于年輕人，政策長期縱容下，房地產稅率與先進國差距數十倍，中國鋼鐵 水泥 五金 建材大量低價傾銷國外，中國房市崩盤停止建設，全世界現在鋼鐵 水泥 建材價格都大跌，建築工地都用外勞，一直報導營建成本暴增 !媒體上有房產專家說囤房稅課20年房產就被國家客了一個房產總價，一般人如不懂房稅還說的過去，房產專家懂還還用心計詐騙企圖誤導民眾，4.8%不是用房地合一實際購買總價課稅，哪來20年房稅就送國家，胡說八道 ! 有效的課稅應該是 : 囤房稅 = 房屋稅基(房地合一實價現總值) x 課稅稅率.
口號政府號稱世界上滔滔幸福之地臺灣，執政者政策長期縱容下，國民黨16年房價漲1倍以上，民進黨蔡總統居住正義執政8年房價暴漲1.87倍以上，所以居住正義、房市三箭應該只是口號，3任總統執政失落的這20多年來政府對於少子化、人口結構、居住正義、社會平衡的國家安全政策並沒有強力與有效的盡責作為而且缺乏遠見造成國力無以為繼，臺灣去年出生小孩13萬創新低，老年死亡也創高，10年才生1百多萬人口補不了死亡人數，長年低薪、低利率、炒房地產、炒高物價、民眾經濟支出巨大，而大建商市值大倍增，新加坡打炒房沒在預告直接突襲超暴力加稅下去造價者外國法人稅率倍增，臺灣抑制炒房不但不抓出炒房造價者並制定政策防止，還事先預告加不朔及既往還有開後門的條例在，是怎麼打炒作房地產房蟲? 臺灣房地產稅率與先進國差距數十倍，如可比照先進國房地產稅率去改革不但可增加國庫收入並供應國家建設、公勞健保等資金來源收入.
政府如無遠慮國家必有近憂，臺灣或許應該善用AI的大數據和客觀性來參與制定國家政策參考，人民行最後之表決義務可讓國家政策制度更公正長久健全，少了政客因任期的短視政策與私心圖利，既得利益者的長久壓榨，貪腐與官商勾結而傷害國家百姓權益也不易產生! 眼下臺灣cpi的數據沒反應房價與房租形成的高通膨，高房價又引發高物價.高通膨.更阻礙創業與創新產業，臺灣少子化造成陸專召生要壹千來兩百人報名的徵兵不順，大陸侵犯意圖擴大的現今，國防兵力逐漸不足，連女性都考慮徵召，招不到學生與學校倒閉頻傳，連年輕的勞工都產生嚴重短缺問題，老齡勞工又大量退休，退休年限持續往後延長，公勞保也逼近破產，這是國力與國安警訊，原有70萬外勞今年在引進40萬也無法解決國防臺灣人口斷層與未來的國安危機，不過是短暫的麻醉劑.
臺灣政府把資源挹注給財團，政策上窮人補助富人，還有土地持有稅與2戶以上囤房稅率長久未改革，房產稅比汽車稅低，近百萬囤房戶數竟享極低稅率，全臺灣超過55萬人囤4房以上，而很多產業不靠生產卻依賴炒作房地產致富，炒房地時政府不緊縮資金通膨時又不敢升息讓房地產向下調降所以價格不斷墊高，多年降息而不升息與沒房地合一實價課稅是炒房的主因之一，政府不願提供足量比例社宅抑制炒房，社宅蓋不足時地方政府又大賣土地給建商與財團炒高地價，社宅建置龜速而且佔住宅比例不到0.16%明顯太低，要到達先進國家社宅建置20%到30%以上比例還太遠，央行與內政各部會等更像是建商地主暴利保障代言者不敢真正去作為，而使年輕人淪為資產壟斷政策遊戲制度下的高房價奴隸，世代剝奪又導致年輕人偏門取巧社會動亂，還有政黨寧可長年操作藍綠意識型態也不願面對土地改革與居住正義等國安問題，可見政府政策規劃對於民生最基本居住權利的藐視.
臺灣央行不關注民眾所得而關注財富效應，降息是從百姓口袋搶錢，貿易順差巨大的台灣每年出口賺了大量外匯本應該升息，政府卻靠買入外幣與美債來控制匯率並降息，讓有擔保品的財團買地囤地囤房避稅、企業國外投資、炒房客借錢利息極小化幾乎無本，還有更多企業用法人名義挪公司金流購房地產避稅、享受並對豪宅行造價作為製造自身複利形成房地產比價效應進而蘊釀創造高房價市場，即使如此政府還不改革稅率、房地合一實價課稅、實坪計價房市跟齊歐美先進國家，而讓金融寬鬆槓桿泡沫資產價格高估帶來的效應扭曲了房地產的價值，連美fed都認為升息是一件好事，有助於供給與需求恢復平衡，並讓貨幣寬鬆引起的攀高房價回到應有合理價位，即使全球進入量化緊縮時代台灣央行仍究維持低利率讓資產泡沫不斷擴大，通膨比利率高(臺灣核心CPI 2.75，而利率1.75，所以臺灣實質是負利率無法全面抗通膨)，根本無視通膨的持久與僵固性.
臺灣央行的低利率使熱錢進入市場讓有心人士透過媒體操作餵養輿論，頻繁的炒作各種商品與房地產賺取大量利差，百姓存錢富人與財團極低息拿來各種炒作，導致百姓口袋快速縮水，便宜的房地產持有稅比歐美日差距巨大，沒有完善的配套稅率2房以上囤房地產持有稅太低導致炒作，物價年年上漲薪資跟不上，墊高通膨與墊高的房價貸款綁架銀行與央行不敢強升息幫民眾抗通膨，只能放任百姓錢貶值，而政客與大建商資產數倍增加，成為最大獲利者，政府應多借鏡他國、以更完善的制度及金融手段來健全房市.
臺灣企業的商品說漲就漲沒有可調控單位，民眾連升一顆茶葉蛋的薪資都要看政府、商總、工總、勞委會的臉色，近視短利犧牲百姓應有權利造就財團企業富人與投機者，這樣人口怎麼會不凋零，國力如何不衰弱. 不管任何政黨請愛惜百姓做好執政應盡之責，國際期貨有漲有跌，臺灣的物價政策應有單位監管與調控，物價不應永遠只漲不能跌，房價要漲跌只看政府的態度、方法與決心，何時還給百姓居住的正義，如果不想對居住正義有實質作為，還是全民公投立法修憲制訂房地產漲價所得歸公，不能只顧政治獻金.臺灣的高房物價讓只想賺臺灣錢回母國消費置產的外勞入籍安居也是不切實際，沒有安居就沒樂業，沒安居樂業國力與家庭將沒依歸所以少子化也是必然，少子老齡不改革制度下台灣人口驟減產生的產業斷層與文化技藝傳承老齡照護等各種國安連鎖問題正在侵蝕著這個國家，少了文化傳承國家百姓將沒向心力與衛國共識，也希望現在與未來台灣老齡照護的預算不要成為政客的提款機!
看看日本，依照《借地借家法》的規定，房東不能隨意收回租出去的房屋，除非房東自己所住唯一的房子發生重大變故，例如天災人禍導致住家不堪居住。另外，日本的房東也不能任意調漲房租，想要調漲房租必須上法院說明理由，例如通膨等因素得到法院同意才行。這一切都是為了保障房客，哪像台灣有些不肖的房東看見房客年紀大、健康狀況不佳就想盡辦法驅趕人，完全無視憲法對居住權的基本保障。
專家說買點到了、房仲說真的很搶手......
少造業叫別人接盤子，要嘛叫你的岳父、同事、鄰居、朋友、三叔公、四嬸婆購買就好，你自己喜歡也可以槓桿10倍買多一點永遠別賣出。
炒房客的凜冬已到。房屋是拿來住的，不是拿來哄抬的投機商品，炒房者終將惡有惡報，因為別人一生的痛苦皆來自你的傑作。
台灣房地產被炒作到泡沫橫飛，別以為房地產只會漲不會跌，那是錯誤的觀念。台灣房地產從民國79年一直跌到89年，然後接下來持續盤整數年(台北市有比較早落底，但其它縣市有的到95年才見到最低價)，也就是說，台灣房地產曾經連跌十年以上。現在台灣的房價竟然比日本還更貴約50%，以實坪計價已達全世界數一數二之高，泡沫化就在眼前，口袋若不深要學會忍耐等降價，以免大半輩子淪為不幸的屋奴。
近兩年數據無法取得，依2021年數據：
台灣的房價所得比21.78
日本的房價所得比11.59
千萬不要認為這種極不合理的狀況能一直延續，因為人民遲早會用選票、抗爭或公投來促使政府改進。
下半年房市 華南銀行：「價格面臨盤整修正壓力」
2023年8月22日 聯合報 記者朱漢崙
對於下半年房市，華南金控今日在法說會上指出，成交量萎縮，價格就會有向下修正的壓力，所以審慎看待房市後市。
我們有政府護房價，好安心
京城建設 看淡今年房市
工商時報 2023.06.29
上市公司京城建設蔡天贊董事長在致股東報告書表示，政策打房針對性強烈，效果也將被放大檢視，今年房地產市場景氣一路冷到年底，幾乎是市場共識。
炒房客拼命勸你租不如買，真的是為你好嗎？
當銀行的貸款利率低，房價也不貴時，當然租不如買。然而，現今的情況有點相反，以實坪制計算，台灣的房價已高達全世界數一數二，甚至比日本的房價平均還更貴50%，這幾年來台灣已經成為道道地地的炒房之島。但是從去年開始，全世界的利率逐步走升，因此在通膨及物價上漲的當下，韓國首爾房價崩了，中國大陸整個房價崩了，越南房價崩了，香港房價也崩了，美國房價崩了，歐盟房價也崩了......現在你去接盤子，不擔心發生類似下方新聞的窘狀嗎？
「2023年5月22日，經濟日報報導：台北市大安區和高雄市新興區房價呈現下降趨勢，跌幅分別達13.6%、16.5%。」
過去買低的屋主賣出，現在接手買高的人就賠慘了。以台北市大安區為例，一戶公寓3000萬，賠13.6%也就意謂在一年內的時間買方虧損超過400萬，而且價格尚未見底。因此，千萬別相信炒房客的謊言，說什麼只要自住哪時候進場買都沒差。
至於哪時候可以考慮買房自住？
2023年4月25日， 知名房仲陳泰源：「目前應該是緩跌，溫水煮青蛙的格局，它會持續跌個3到5年，那平均每年的跌幅，有可能至少都是5-10%。」
2023年6月5日，戴德梁行總經理顏炳立接受採訪：「目前房市為緩跌量縮的格局，若今年買賣移轉棟數不到30萬棟，國內房市將連續走跌5年。」
只要股市繼續崩盤，政府就算泡茶聊天不打房，已經炒到天上的房價也要跟跌了，敬請拭目以待。
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建商慘了！待售新成屋衝8.2萬戶新高 新北桃中占一半
2023年7月21日 葉憶如｜Yahoo財經特派記者
建商慘了！據內政部低度用電調查，全國待售新成屋去年第四季增至8萬2307宅，數量創下統計以來新高。主要因近兩年完工量是近13年新高，加上房市買氣大衰退，房仲業估有3~4萬戶將遇到囤房稅2.0問題。其中新北有1.7萬戶，桃園1.4萬戶，台中1.3萬戶是新成餘屋最大量的區域。
年減六成！專家曝房市重災區「接盤俠所剩無幾」
2023年8月12日 經濟日報
今年以來房市急速冷卻，元宏不動產加值服務平台彙整六都資料，今年上半年以高雄市前金區交易量年減63%最多，其次為桃園市大園區衰退46%、台中市西屯區衰退41%，是今年房市冷卻下的重災區。
台灣(台北)，以實坪制計算房價已達全世界數一數二之高，現在只憑藉虛坪制這塊遮羞布掩飾房屋的每坪單價。貪婪的炒房客，你們的凜冬來了。
2023年8月28日 非凡財經新聞
三重房市賣壓沉重，新屋滯銷剩最多！10間房只賣出1間，台南東區成為全台最冷。
建商在今年上半年大推案，卻因為打炒房、大環境不佳，買方出手觀望，導致預售屋待售量衝高。全台前10大重災區，待售比達7成以上，其中賣壓最大的是新北市三重區，待售量高達2千戶，待售比則以台南市東區居冠。
台北市2013年平均房價60.9萬/坪，到了2023年Q1平均房價68.3萬/坪，
等於說這十年來買台北市的房屋投報率總共只賺12.2%，平均一年1.22%，比定存還低。
新北市2013年平均房價31.7萬/坪，到了2023年Q1平均房價40.2萬/坪，
等於說這十年來買新北市的房屋投報率總共只賺26.8%，平均一年只賺2.68%，簡直不及格。
投報率會如此之低，唯一的理由就是房價已經過高，人均所得(薪資收入)跟不上自然買不起，或者意識到下跌風險而不敢買。
所以，請炒房客別再炒作房地產了，把資金拿去買台積電、玉山金、買蘋果及微軟股票，買S&P 500指數基金……投報率都遠比買雙北的房地產好，把資金轉進最優質的股票長期持有，把房地產留給自住客去買。年輕人買得起房才敢婚敢生，否則台灣出生率創世界最低，一直少子化台灣的未來將逐步走向滅亡。
(數據來源：主計處、實價登錄、住商機構整理)
註：以上的投報率沒有算租金收入，因為房子並不一定租得出去。另外，若要算租金，那銀行貸款利息的支出也應該一併計入成本。
顏炳立看房市極度悲觀：大勢已去！房價一年跌10％，三到五年「不會翻身」
2023年7月5日
《平均地權條例》7月1日正式上路，各界關注對房市影響，戴德梁行董事總經理顏炳立表示，打炒房條例是天羅地網，直接斷了豪宅、商用不動產、預售等所有買氣，「沒有量、市場就不起來」，今年確定「大勢已去」；即便總統大選結束，政策不會再動，房市3到5年不會翻身。
韓國太弱了
就忍耐三年至五年，不買屋、不換屋。
從2023年至2025年，國內的預售屋預計將完工超過13萬戶，屆時必定湧現大量賣壓。建商及炒房客總是說他們的房子多珍貴、生活機能多便利，這麼保值而且還能增值致富，那就請建商及炒房客自行留給後代子女，千萬別勉強割愛。 租屋族與換屋族就撐這三年到五年拒買，大家再來看看台灣這個炒房之島2026年將是哪副光景？
此時此刻，韓國首爾房價崩了，中國大陸整個房價崩了，香港房價崩了，越南房價崩了，美國房價崩了，歐盟房價也崩了，再看看這些炒房客，真的格外的諷刺，拼命為多頭找理由，以為世界一定會照著舊規則或自己的一廂情願而運轉。 股神巴菲特身價3兆台幣，都沒有你們厲害。 簡單地說，人民手上有選票，可以發動公投、也可以上街抗爭像巴黎黃背心運動，甚至更嚴重的起義暴動推翻政府。如果按照炒房客的邏輯，如今年輕人及弱勢族群等同歷史上的黑奴，勞動力只能被無止盡收割並且一輩子幾乎買不起房，倘若這樣的不公不義行得通，那現在台北市房價應該被炒作到每坪10億元。
2022年12月20日，IMF預測亞洲房價將修正20％。
現在2023年9月，韓國首爾房價崩了，中國大陸整個房價崩了，越南房價崩了，香港房價崩了，美國房價崩了，歐盟房價也崩了......台灣這個炒房之島終究也難逃。
炒房客，你們的凜冬來了，慷慨地接受報應吧！
台灣是炒房之島，如果沒有媒體的推波助瀾，根本炒作不起來。
台灣的空屋率是美國的七倍，因為台灣的房屋持有稅只有美國的十分之一。我們現今政府的態度就是寧願讓這些空屋養蚊，也不願把空屋逼出來讓民眾以合理價格租用。
附帶一提，台灣大部分的空屋都不在偏鄉之地，而是位於非常宜居的市區，這證明在政府眼中人民的價值不如昆蟲蚊子。
近期有不明人士冒用「理財最錢線」節目、胡睿涵董事長名義，盜用照片，冒名成立(FB)臉書專頁、社群網站及製作假(影片)廣告，皆屬詐騙，請投資人提高警覺
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台灣會超越南韓，就看這塊遮羞布還能遮多久