Acquisto IMMOBILE: come PRIVATO o tramite SOCIETÀ?

Durante la nostra esperienza professionale una delle domande più ricorrenti, sempre in tema di investimenti immobiliari, è quella di capire se risulta essere più conveniente l'acquisto di un immobile come persona fisica, quindi come privato, oppure tramite una società immobiliare. La risposta ovviamente quando parliamo di fisco è dipende. Non esiste una risposta univoca, ogni caso va valutato a sé ma con questo nostro brevissimo video cerchiamo di ragionare su alcuni aspetti cercando di dare comunque delle risposte e fare delle riflessioni prevedendo due diversi scenari.
Primo scenario l'acquisto di un immobile abitativo. Secondo scenario l'acquisto di un immobile commerciale da adibire a sede della propria attività di impresa. Quindi la domanda a cui cercheremo di dare la nostra risposta è “queste due diverse tipologie di acquisti ci conviene farle come persona fisica oppure con la nostra società?”
La formula che dobbiamo prendere in considerazione una volta che abbiamo distinto i due diversi scenari di investimento immobiliare è quello di analizzare quattro diversi aspetti da un punto di vista fiscale: imposte indirette, tassazione su redditi prodotti, eventuali agevolazioni e tassazione della plusvalenza in caso di rivendita.
A questo punto andiamo a valutare la prima delle due casistiche. Ecco nel caso di acquisto di un immobile abitativo per una successiva locazione si potrà sicuramente guardare con favore l'investimento come persona fisica e non tramite una società questo semplicemente perché i quattro punti visti precedentemente portano vantaggi maggiori se l'acquisto viene effettuato come persona fisica. Nello specifico primo punto imposte indirette vi è possibilità di pagare l'imposta di registro sul valore catastale e non sul prezzo della compravendita. In merito al secondo aspetto vi è possibilità di tassare i canoni di locazione con il regime fiscale agevolato della cedolare secca al 21% ed in alcuni casi, in caso di canone concordato, addirittura al 10%. Terzo punto vi è possibilità di recuperare sotto forma di detrazione fiscale, quindi nella propria dichiarazione dei redditi, spese sostenute per eventuali bonus casa. Quarto ed ultimo aspetto, assolutamente non meno importante, è prevista l'esenzione da tassazione della plusvalenza eventualmente realizzata in caso di rivendita dell'immobile oltre i 5 anni.
Leggermente diverse sono invece le valutazioni da fare in caso di un acquisto di un immobile strumentale, un immobile commerciale da adibire a sede della propria attività di impresa. Quali sono le principali valutazioni da fare? In merito alle imposte indirette vi è l'impossibilità di corrispondere le stesse sul valore catastale dovendo invece obbligatoriamente calcolare queste ultime sul prezzo di compravendita indicato nell'atto di trasferimento. Seconda valutazione in questo caso vi è una completa o quasi totale deducibilità del costo d'acquisto dell'immobile attraverso quote di ammortamento nonché di tutti i costi di gestione immobiliare pensiamo alle spese condominiali o le spese di ristrutturazione dello stesso immobile. Terzo ed ultimo aspetto questa volta invece valutare sempre la tassazione della plusvalenza realizzata in caso di rivendita dell'immobile. Ecco in questa seconda casistica con l'acquisto tramite società avremo da un lato sicuramente il quasi totale recupero dell'investimento effettuato ma allo stesso tempo una maggiore tassazione sia in fase di acquisto che in fase di un'eventuale rivendita dell'immobile. Ed è proprio su questi aspetti che gioca l'eventuale convenienza ad effettuare l'acquisto tramite la nostra società.
In conclusione per confermare quanto già detto nella parte iniziale di questo nostro video non esiste una risposta univoca, ogni caso va valutato a sé ma in linea generale, salvo particolari situazioni, possiamo dire che l'acquisto di un immobile abitativo per una successiva locazione potrebbe portare maggiori vantaggi fiscali se acquistato come persona fisica mentre l'acquisto di un immobile “commerciale”, facendo le dovute valutazioni, potrebbe essere più conveniente se è effettuato tramite società
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