처음 계약일이 17년 4월 27일인데요. 19년 4월 3일에 임차인이 곧만기다가오는데 요즘 월세 많이떨어진거 알고있냐면서 월세 잘충해달라해서 전보다 10만원 줄여서 받기 시작했거든요. 문자로 보냈습니다. 계약서는 안썼구요. 조건이 달라진건데 계약서는 안쓴거죠. 이런 경우도 묵시적 계약 연장인가요? 통장에 10만원 적게금액으로 찍혔구요. (월세 110만원에서 100만원으로 조건변경) 근데 임차인이 제때 임대료를 낸적이 거의 없어요. 안낸건 아닌데 성화를해야 부칩니다. 맨날 잊었다면서... 기본 5일 늦게 부치고 어떤 달은 2주 후에 부친적도 많고요. 이런 경우도 밀린거로 볼수있나요? 내년 4월이 계약만료인데 임차인이 9월 21일 쯤 문자로 나갈까한다면서 문자를 보냈는데 12월 15일쯤.이사간다고 복덕방에만 통보를 했다더군요. 저같은 경우 조건이 달라진 계약이니 이게 묵시적 갱신 계약인건지 궁금 합니다. 전 아닌거 같은대요. 물론 걔약서는 쓰지 않았지만요. 이런경우 올해 12월 21일에 보증금도 돌려줘야하고 복비도 임대인인 제가 다 내야하나요? 담에 들어올 임차인이 안구해져서 보증금을 그날애 못주면 어찌되나요?
최초 임대차기간 종료되는 시점에 임차인이 2기의 차임액(2개월분 월세 상당액)에 달하도록 연체하고 있었다면 묵시적 갱신이 되지 않습니다(주택임대차보호법 제6조 제3항 참조). 그리고 묵시적 갱신 요건(임대차기간 종료 1개월 전까지 당사자들이 아무런 의사표시나 행위를 하지 않은 것을 말함)이 충족되었다고 하더라도 최초 임대차기간 종료 전에 월세 등 임대차조건 변경에 대하여 합의(구두 합의나 묵시적 합의도 유효합니다)가 이루어졌다면 묵시적 갱신이 아니라 조건이 변경된 새로운 임대차계약이 체결되었다고 볼 여지가 있습니다. 그렇다면 새로운 임대차기간을 2년으로 약정했다고 한다면 그 기간 전에 임차인이 임의로 해지통보를 하더라도 3개월 뒤에 해지 효과가 발생하지는 않습니다. 다만, 임차인은 최초 임대차계약이 묵시적 갱신이 된 상태에서 월세만 조정한 것이라고 주장할 가능성도 있습니다.
@@nanalee82 새로운 임대차계약이 체결된 것으로 인정된다면 새로운 임대차계약의 임대차기간이 종료되기 전에는 임차인이 임의로 임대차계약을 해지할 수 없기 때문에 후속 임차인 관련 중개수수료 문제는 발생하지 않는 것이고(다만, 임차인이 후속 임차인을 구하고 나가는 것을 임대인이 양해하는 경우라면 그 중개수수료 부담은 당사자 간에 합의로 정해야 하겠지만 임차인이 계약기간 도중에 나가는 것이므로 임차인이 부담해야 할 성격인 것으로 보입니다), 임대차기간이 종료될 무렵에 후속 임차인을 구하는 중개수수료는 임대인이 부담하여야 하는 것으로 생각됩니다. 다만, 묵시적 갱신이 된 것으로 인정된다면 임차인이 해지통지한 후부터 3개월 후에 임대차계약이 종료되고 그에 따른 후속 임차인을 구하는 중개수수료는 임대인이 부담하여야 할 것으로 판단됩니다.
6개월씩 연장해 오고 있다가 임대인이나 임차인 둘다 잊어버려 기간이 5개월이나 지났는데 이것두 묵시적ㅈ갱신 으로 간주되나요? 그리구 일단 묵시적갱신이 되면 기간은 2년으로 법정계약 이라구 하는데 맞는가요? 묵시적 갱신되기전에 6개월계약이든 일년계약 이든 법정계약으로 임차인이나 임대인의 요구로 되는것이 아니라 2년으로 자동계약 된다구 들었습니다 이것이 맞는것인지요?
계약서를 작성하지 않아도 임대차만기 전에 임대인과 임차인 간에 계약 내용에 대해서 합의(구두, 문자에 의한 합의 포함)가 이루어진 경우에는 묵시적 갱신으로 보기 어렵습니다. 당사자들이 아무런 의사표시나 행동을 하지 않고 임대차가 종료된 경우에 묵시적 갱신이 이루어지기 때문입니다. 한편 주택임대차보호법 제4조 제1항은 " 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"고 규정하고 있는 점을 참고하시기 바랍니다.
통지기간에 관한 주택임대차보호법 개정 규정은(제6조 제1항)은 2020. 12. 10.이후(12. 10. 포함) 최초 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다(부칙 제2조 참조). 즉 위 개정된 주택임대차보호법은 2020. 6. 9. 공포되었지만 2020. 12. 10.부터 시행되는데, 통지기간 개정규정의 경우에는 그때부터 모든 임대차에 대해 적용하는 것이 아니라 2020.12.10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용시키로 한 것입니다. 동영상의 2:57 이후 부분 보시면 해당 내용을 설명하고 있습니다.
통지기간에 관한 주택임대차보호법 개정 규정은(제6조 제1항)은 2020. 12. 10.이후(12. 10. 포함) 최초 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다(부칙 제2조 참조). 즉 위 개정된 주택임대차보호법은 2020. 6. 9. 공포되었지만 2020. 12. 10.부터 시행되는데, 통지기간 개정규정의 경우에는 그때부터 모든 임대차에 대해 적용하는 것이 아니라 2020.12.10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용시키로 한 것입니다. 동영상의 2:57 이후 부분 보시면 해당 내용을 설명하고 있습니다.
주택 임대차 묵시적 갱신의 요건ㆍ효과, 묵시적 갱신된 경우 임대차기간, 중도해지 가능 여부 등에 관하여 질의 응답 방식으로 쉽게 설명했습니다.
잘 봤습니다.
시청해 주셔서 감사합니다.
처음 계약일이 17년 4월 27일인데요. 19년 4월 3일에 임차인이 곧만기다가오는데 요즘 월세 많이떨어진거 알고있냐면서 월세 잘충해달라해서 전보다 10만원 줄여서 받기 시작했거든요. 문자로 보냈습니다. 계약서는 안썼구요. 조건이 달라진건데 계약서는 안쓴거죠. 이런 경우도 묵시적 계약 연장인가요? 통장에 10만원 적게금액으로 찍혔구요. (월세 110만원에서 100만원으로 조건변경)
근데 임차인이 제때 임대료를 낸적이 거의 없어요. 안낸건 아닌데 성화를해야 부칩니다. 맨날 잊었다면서... 기본 5일 늦게 부치고 어떤 달은 2주 후에 부친적도 많고요. 이런 경우도 밀린거로 볼수있나요?
내년 4월이 계약만료인데 임차인이 9월 21일 쯤 문자로 나갈까한다면서 문자를 보냈는데 12월 15일쯤.이사간다고 복덕방에만 통보를 했다더군요.
저같은 경우 조건이 달라진 계약이니 이게 묵시적 갱신 계약인건지 궁금 합니다. 전 아닌거 같은대요. 물론 걔약서는 쓰지 않았지만요.
이런경우 올해 12월 21일에 보증금도 돌려줘야하고 복비도 임대인인 제가 다 내야하나요?
담에 들어올 임차인이 안구해져서 보증금을 그날애 못주면 어찌되나요?
최초 임대차기간 종료되는 시점에 임차인이 2기의 차임액(2개월분 월세 상당액)에 달하도록 연체하고 있었다면 묵시적 갱신이 되지 않습니다(주택임대차보호법 제6조 제3항 참조). 그리고 묵시적 갱신 요건(임대차기간 종료 1개월 전까지 당사자들이 아무런 의사표시나 행위를 하지 않은 것을 말함)이 충족되었다고 하더라도 최초 임대차기간 종료 전에 월세 등 임대차조건 변경에 대하여 합의(구두 합의나 묵시적 합의도 유효합니다)가 이루어졌다면 묵시적 갱신이 아니라 조건이 변경된 새로운 임대차계약이 체결되었다고 볼 여지가 있습니다. 그렇다면 새로운 임대차기간을 2년으로 약정했다고 한다면 그 기간 전에 임차인이 임의로 해지통보를 하더라도 3개월 뒤에 해지 효과가 발생하지는 않습니다. 다만, 임차인은 최초 임대차계약이 묵시적 갱신이 된 상태에서 월세만 조정한 것이라고 주장할 가능성도 있습니다.
@@스마트법률서비스 그럼 선생님 말씀이라면 저같은 경우 복비도 임대인인 제가 낼 의무도 없는거겠네요?
@@nanalee82 새로운 임대차계약이 체결된 것으로 인정된다면 새로운 임대차계약의 임대차기간이 종료되기 전에는 임차인이 임의로 임대차계약을 해지할 수 없기 때문에 후속 임차인 관련 중개수수료 문제는 발생하지 않는 것이고(다만, 임차인이 후속 임차인을 구하고 나가는 것을 임대인이 양해하는 경우라면 그 중개수수료 부담은 당사자 간에 합의로 정해야 하겠지만 임차인이 계약기간 도중에 나가는 것이므로 임차인이 부담해야 할 성격인 것으로 보입니다), 임대차기간이 종료될 무렵에 후속 임차인을 구하는 중개수수료는 임대인이 부담하여야 하는 것으로 생각됩니다. 다만, 묵시적 갱신이 된 것으로 인정된다면 임차인이 해지통지한 후부터 3개월 후에 임대차계약이 종료되고 그에 따른 후속 임차인을 구하는 중개수수료는 임대인이 부담하여야 할 것으로 판단됩니다.
6개월씩 연장해 오고 있다가 임대인이나 임차인 둘다 잊어버려
기간이 5개월이나 지났는데
이것두 묵시적ㅈ갱신 으로 간주되나요?
그리구 일단 묵시적갱신이 되면
기간은 2년으로 법정계약
이라구 하는데
맞는가요?
묵시적 갱신되기전에
6개월계약이든
일년계약 이든
법정계약으로
임차인이나 임대인의 요구로 되는것이 아니라
2년으로 자동계약 된다구
들었습니다
이것이 맞는것인지요?
관련 콘텐츠[주택 임대차기간을 1년으로 약정한 경우 묵시적 갱신에 따른 임대차 종료 시점( www.smart-law.co.kr/view/useful-legal-info/86 )]를 참고하시기 바랍니다.
6개월 마다 문자로
집 계약해오다가
임대인과 임차인이 잊어버려 재계약을 하지 않았는데 일년 마다가
아니라 6개월씩 했어두
이런경우에 묵시적 갱신
으로 들어가나요?
묵시적 갱신이면
지금부터 2년 더인가요?
아니면 6개월 지났으니까 일년반 있다가 종료되나요?
계약서를 작성하지 않아도 임대차만기 전에 임대인과 임차인 간에 계약 내용에 대해서 합의(구두, 문자에 의한 합의 포함)가 이루어진 경우에는 묵시적 갱신으로 보기 어렵습니다. 당사자들이 아무런 의사표시나 행동을 하지 않고 임대차가 종료된 경우에 묵시적 갱신이 이루어지기 때문입니다. 한편 주택임대차보호법 제4조 제1항은 " 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"고 규정하고 있는 점을 참고하시기 바랍니다.
월세 연장을 집주인의 원본계약서에만 변경된 연장 날짜를 추가로 기입하고(도장 등 싸인 없이) 저희는 사진을 찍어놓았습니다.
사정이 생겨 기한을 채우지 못하여 방을 빼고 싶은데 이런 계약은 묵시적 계약에 해당되나요?
묵시적 갱신은 당사자들이 일정 기한까지 아무런 행위를 하지 않을 때입니다. 당사자들이 임대차계약 연장 등에 관하여 합의를 했다면 묵시적 갱신으로 해석되지 않을 가능성이 많아 보입니다.
유투버님, 법이 '6개월 전부터 2개월 전까지'로 개정되지 않았나요?????
통지기간에 관한 주택임대차보호법 개정 규정은(제6조 제1항)은 2020. 12. 10.이후(12. 10. 포함) 최초 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다(부칙 제2조 참조). 즉 위 개정된 주택임대차보호법은 2020. 6. 9. 공포되었지만 2020. 12. 10.부터 시행되는데, 통지기간 개정규정의 경우에는 그때부터 모든 임대차에 대해 적용하는 것이 아니라 2020.12.10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용시키로 한 것입니다. 동영상의 2:57 이후 부분 보시면 해당 내용을 설명하고 있습니다.
유투버님, 법이 개정되지 않았나요
통지기간에 관한 주택임대차보호법 개정 규정은(제6조 제1항)은 2020. 12. 10.이후(12. 10. 포함) 최초 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다(부칙 제2조 참조). 즉 위 개정된 주택임대차보호법은 2020. 6. 9. 공포되었지만 2020. 12. 10.부터 시행되는데, 통지기간 개정규정의 경우에는 그때부터 모든 임대차에 대해 적용하는 것이 아니라 2020.12.10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용시키로 한 것입니다. 동영상의 2:57 이후 부분 보시면 해당 내용을 설명하고 있습니다.