胡‧說樓市｜撤辣後的全新環境! 遠期樓花成輸家｜Yahoo Hong Kong
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- Опубліковано 8 вер 2024
- 未知道撤辣有沒有成效，但政府估算在沒有辣稅支持下，印花稅收入也有710億元，比今年度實收500億元，不跌反升42%，足見他們對此很有信心。究竟新稅制及新按揭成數下的樓市，會迎來什麼轉變? 今集我們一起分析。
在炒家角度，無額外印花稅，等於即買即摸的環境再度成型。觀乎近期中小型住宅的租務回報都達到3.5厘以上，對炒家亦多了一份底氣，因為一旦短炒無人承接，起碼把物業放租也能收到3.5厘回報，雖然回報較銀行定存少，但也不排除部份炒家會勇於嘗試。
當然炒家除了考慮樓價是否存有水位之外，還會多考慮兩個因素，包括究竟成交期是否夠長，令他們有足夠空檔摸一轉。以前在長成交期支持下，炒家有足夠時間尋找下一手買家，以及有足夠時間令樓價升值，故半年以上成交期的物業，對他們特別吸引。只是對照今天樓市，長成交期是否一定確保有樓價升幅，大家也未必知道，但起碼拉長時間總較短成交期來得安全。
不過，炒家考慮的第二個因素，還有佔成本一大部份的印花稅。印花稅何時支付，對他們尤其重要。90年代，當時印花稅是在簽署轉讓契約時才須支付，換言之，若炒家以確認人身份轉讓物業，並不會由他簽署轉讓契約，大可跳過支付印花稅的責任，變相只需要籌足首期及訂金，便能夠刀仔鋸大樹。
及後有段時間，因為炒風太過嚴重，政府要求買家在簽署正約後便要繳清印花稅。1999年，因應樓市回落，時任財爺曾蔭權在《財政預算案》中，把住宅樓宇買賣印花稅延至交易完成後才需繳付，而這項措施一直維持十年至2010年，政府才通過修訂《印花稅條例》，取消價值2,000萬元以上延遲繳付印花稅；並在2011年，連2,000萬元以下的物業也被取消延交申請。此後，買家必須在簽署合約後的30天內繳付印花稅。如果相關政策沒有放寬，或印花稅沒有進一步下調，對炒家仍是一重枷鎖。
全面撤辣迎來另一個轉變，會出現在長樓花期的新盤上。以前買家熱衷購入樓花項目，是因為只要放低少量首期，就可以在樓花期睇到尾，待落成時才上會；部份發展商會利用長成交期，配合付款辦法吸引炒家，如提供首兩至三年「供息不供本」等方案。
對炒家來說，若開售價格具有合理水位，或當時樓市處於上升軌，如此安排的確有一定吸引力，畢竟「額外印花稅」的禁售期，是由簽署臨時買賣合約一刻計起，故基本上到入伙時已經鬆綁，可以沽貨賺取差價離場。
從今天起，類近樓花期放盤再沒有相對優勢，因為不論什麼物業，即日起已經再沒有任何綑綁期，反之購入樓花項目的物業，則由以前最受惠變為最不受惠。事關一手樓在落成前不得作任何轉讓或轉售的安排，並沒有轉變。
我們向「地政總署」及「一手住宅物業銷售監管局」查詢，究竟新盤樓花期內能否轉讓，以及舊契物業是否受到限制? 地政總署回覆指，未建成住宅物業在簽訂轉讓契約前不得轉售，相關規定會列於買賣合約標準格式內，並會在發出售樓紙時明確列出。至於「非同意方案」的發展項目，也就是舊契樓並不受制於「同意方案」的規管，而一手住宅物業銷監管局回覆指，以確認人轉讓的方式轉售一手住宅物業並非《一手住宅物業銷售條例》的規管範圍。
當其他物業在全面撤辣後，已經可以自由買賣，長樓花期的項目仍受制於樓花身份而不能轉售。這對於一些持有長樓花期項目的發展商來說，除非給予更大幅度的折讓，或提供新穎的付款辦法，否則跟現樓相比，可能會稍欠吸引力。
第三個轉變，是以前千方百計換取「首置客」身份的買家，日後不用再煩惱。以前一些換樓客，他們總會苦惱如何釋出「首置客」名義買樓。因為「首置客」在稅務上可獲取最大優惠，以最便宜的第二標準稅率計稅，故不少兩夫婦也要作內部轉讓、或者甩名，然後再以首置身份入市。在全面撤辣後，「首置客」與「非首置客」的待遇已經完全相同，劃一均以第二標準稅率來繳稅，故也不用大費周章處理甩名問題。
當然還有更多變化，包括對樓市是否真正有刺激、成交會否回升、樓價會否止跌等，這些還要配合市況變化、大市氣氛，以及息口環境等，我們仍有待觀望。
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撤辣後, 地產界一致唱好個市去散貨, 但有否想過當政府下次賣地時,地產商出價就頭痛。
1) 如果又再合作流標, 即是告訴市民全港地產商都看淡後市, 樓價怎升？
2) 如果以低價落標,就是告訴市民現在樓價不值此價, 地產商手上貨尾怎散貨?
3) 如果以現價或更高價落標,地產商很多單位仍未能賣出套現, 資金難週轉, 更担心高價買了地, 將來可能會虧死。
所以很期待下次賣地結果。😂
一直支持 高汁
做足功課, 表達清晰 !
吾係話摩貨上吾到會嗎？仲有得摩嗎？
估計。新玩法。要量不理價,貨如輪轉,只要量追過價,發展商可以接受😅有量印花稅自然多
炒家撲街唔好怪人😂
鍾意睇新盤介紹片多d
經濟好樓價升~
但係而家？大昌
食品門市>全線結業
U購~執一半，
飲食業~可能有過千
間執笠！
仲有~例子~沙田偉
華~反價失敗~倒
蝕一球😅
仲有23條分分鐘
制造另一波外資
離港？
Thanks good for shari..🎉❤😅
政府撒辣，控制樓價跌，上樓無望
唔関事㗎，政府撤辣，短期有用，但如果美國減息，樓價就非常難跌⋯⋯
業主們要團結企硬還價
😊
政治氣候當然也影响樓價。
投資單位首期6成係幾好喎
先求量，再求價，恒基新盤第二批單位已加 4% 了，睇吓市場消唔消化到？🤔️
經濟大環境向下，打幾多強心劑都係於事冇補。
但成交前摸出去 個厘印不是之後可向稅局申請退稅？
希望樓市唔好重複97年的情況呢！
💪💪💪💪
請問如果以同一個名買第二個物業，按揭成數是否照樣需要減一成計算？謝謝！
立竿見影，升升升
政府對樓市都無信心
用公司持有買公司咪得囉
2017年 德國政府聲明
炒樓是罪惡 懲罰炒家！
炒樓 炒舖是罪惡 罪孽兒孫受！
炒樓炒舖如同發災難財！
害人不能以 正常價買樓安居！
劏房業主落井下石！打劫窮人！
香港再不杜絕炒風就死路一條！
行公義好憐憫度過新一年🙏💖
政府擺明托市
一手及易手的成交係多左, 但易手的蝕讓無停過喎
只說不買 欠說服力