Никогда так не делай!! Что нельзя делать с ипотекой! Как сесть в тюрьму за мошенничество?
Вставка
- Опубліковано 27 тра 2024
- ШКОЛА НЕДВИЖИМОСТИ СМИРНОВА: realtutor.ru
Инфоцыгане последователи Кийоскаки призывают брать ипотеку, покупать квартиру делить ее на студии и сдавать в аренду, чтобы квартира себя выкупала. Никогда так не делайте! Сергей Смирнов разобрал в ролике мошеннические схемы с ипотекой за которые можно сесть в тюрьму.
ЧИТАЙ кучу полезных статей в журнале Vysotsky Estate: zen.yandex.ru/vysotskyestate
Подписывайся на Телеграм-канал со СКИДКАМИ на НЕДВИЖИМОСТЬ: bit.ly/ogo_nedviga
Читай новый формат СТАТЬИ В КАРТИНКАХ: / smirnov_real_estate
КУПИТЬ КНИГУ БЕТОННОЕ КАЗИНО: www.litres.ru/sergey-aleksand...
Из ролика вы узнаете:
00:00 о чем ролик
01:57 почему нельзя брать ипотеку, если платеж в месяц более 50% от дохода?
03:55 почему нельзя растягивать ипотеку на 30 лет?
07:20 почему нельзя брать ипотеку по мошеннической схеме?
10:00 последователи Кийосаки могут получить проблемы при делении квартиры на студии!
Наконец-то деление квартир на студии и пр. Ужасы названо словом. Инфоцыгане!!! Термин точный
На незаконные студии, если точнее (я про СПб). Когда задумался о покупке студии, с удивлением узнал, что под видом студий продаются доли в коммуналках с перепланировкой, которую принципиально нельзя узаконить. И ведь берут!😾
А в моем доме на моем этаже трешку разделили так, сдают семьям с детьми, в итоге там куча народа..
Сергей, спасибо, давайте больше разоблачений инфоцыган, очень интересная тема
Спасибо за отзыв
Благодарю, уважаемый! Это надо в школе в старших классах преподавать.
Надо с начальных классов, с азов начинать!
Не совсем согласен, особенно с темой про 30 лет.
1. Про 50% дохода. 50% дохода это просто дофига, 30 даже это дофига. Логика верная в целом, но раскрывая ее глубже процентаж очень непростой. Если вы работаете монтером на заводе и заводов у вас много а зп 60 тыс рублей и это в среднем так, это дело одно. Если вы работаете сеньор менеджером и зп у вас 2 млн и вы отсюда считаете 50%, то это совсем другое хотя казалось бы ваш доход существенно выше, но и востребованность существенно меньше, а ваши КПИ могут зависеть от независимых обстоятельств.
2. Про 30 лет. Вы даете однобокий вижн на тему 30 лет с тем что человек в ипотеке на грани фола ( уже близкий к 50% ).
2.1. Нет абсолютно никакой проблемы сделать из 30 лет хоть 5 если что-то пойдет не так правильно рассчитывая платеж и платя равномерно, да хоть месяц сделайте. А вот обратное неверно и когда вам потребуются каникулы ( читай вошли в просрочку ) сделать из 5 30 лет не выйдет не пройдя сложные процедуры. Вы даете вижн для людей которые хотят "влезть" чтоб было, но в этом случае вопрос скорее в другом, а стоит ли лезть.
2.2. Вы забываете что через 10 лет, 4.6 млн в нынешних деньгах это не 4.6 млн на самом деле, а дай Бог 2.6-2.8 при сохранении нынешних темпов инфл ожиданий. Вы заплатили не Банку, на самом деле, по большей части вы заплатили плату за обесценивание денег и она составляет более 50% процентного расхода при ставке в 8.5% даже. Банк берет дельту с риска и также несет инфл издержки выплачивая депозит чужой и держа портф риск. По сути вы отдали другому человеку деньги, а Банк взял свой комм за гарантию и распределил риск по портфелю. Давайте не путать.
2.3 Комбинируя пункты 2.1 и 2.2 в расчете на 10 летний промежуток доля платежа по кредиту в реальны- деньгах снижается. Или вы рассчитываете что за 10 лет зп у человека не меняется? Ну это же неправда, мы б все вымерли давно если б получали столько же сколько 20 лет назад.
2.4 Вырожденный случай. Ипотека это самое дешевое кредитное плечо для физика на рынке. И если вы знаете что вы делаете с деньгами и что с ними делать вообще кроме депозитов и адовых некоторых идей блогеров - горе инвесторов, то дешевле заемных средств нет.
В целом я не поддерживаю растягивание кредита на 30 лет, но по-другим причинам скорее.
1 - Вы действительно находитесь на пределе если собираетесь платить 30 лет и впихиваете такой кредит себе. Вопрос - зачем?
2 - 30 лет это рисковый срок даже банально по здоровью и вероятности НС. Все может измениться даже если вы в 25 взяли, доживете ли вы до 55 вопрос. И если это макс платеж, см пункт 1
3 - А вот про мошеннические штуки согласен. И про студии тоже, это бред. есть давно коллективная коммерция, есть индустриал и прочее. А это все авантюры по сути. Тут 100% согласен
Илья, просто шикарный развернутый комментарий. Но уважаемый автор канала вносит свою лепту, чтобы обезопасить наших юридически не подкованных граждан)
По пункту 2,3 - помним, что в возрасте 42-47 у мужчин сезон первого инфаркта. а так да, конечно. если в вакууме.
@@CMC7_2020 на это отвечу следующее, вы анкету на страхование заполняйте в соотв со своими заболеваниями на момент начала кредита по выписке из мед карты, а также если курите указывайте. И получайте инд андеррайтинг. И все у вас будет либо норм, либо через суд норм.
Плюс там ниже есть тема про НС, это отдельно как вы работаете или не работаете (т.е. принимаете ) риски. Под НС в данном случае подразумевается и здоровье.
@@tatiermolaeva4754 Ну я выступлю в защиту Сергея все же. Не думаю, что он не знает как считается инфляция в целом конечно, он несколько упрощает материал и усиливает свою позицию. У 7нас в стране личный бюджет считать не научились и прогнзоировать, а если полезть в модель инфляционную там вообще ролик будет как высшая математика для 80% слушателей ( слушатели, простите ).
Про Сочи. Купил, отдохнул бесплатно и продал это может про Испанию, Италию, Майами... Но не про Сочи) Ключевое слово, купил. Краснодарский край и это правда просто полон полулегального строительства неизвестно как введенного в эксплуатацию и не понятного простоит ли это и не будет ли снесено, например. Это специфический рынок впринципе начиная от риелторства и заканчивая строительством. Просто все живут там в аксиоматике о том, что есть некое гос-во и так сойдет и там это работает вполне.
Про инвест в целом, заметьте, за долгие годы ни один инвест дом не выкупает, скажем дом, для сдачи в аренду. Даже возьмите YES, они ж в собственность не захотели брать, они сделали УК и берут комиссию. Вряд ли ради инвестора. Зато много коммерции разного типа. От индустриала до стрит ретейла. И оно в портфелях есть и давно. И это не тренд России, это в целом мировой тренд, тех же REITов на жилую недвижимость мало и они специфичны, как правило.
Ну студии и разделение. По сути тоже самое как с Сочи. Это полуавантюра или крайне активный бизнес. Рисков много, а доходность едва 30% достигнет, на самом деле. Вопрос в другом, сколько времени это потребует, какие риски вы взяли и сколько в реальности получите. Давайте рассмотрим риски
1 - Законодательный в сфере строительства и статуса. Ну не секрет что такое вертеть можно только либо в аппартах либо в квартирах на нижних этажах или над коммерческими помещениями. Нелегальные варианты не рассматриваем. Плюс там все нестабильно и есть свои направления движения уже давно которые неизвестно, выстрелят ли или нет. Это как минное поле. Потенциально может закончится либо закрытием бизнеса ( если скажут что в аппартах даже временно жить нельзя и выделят особый статус для гостиниц ) либо затратами на перепланировку ( если отнесут к жилому фонду ).
2 - Законодательный в сфере краткосрочной аренды в целом. Понимаете, не зря аренда менее чем на мес нужно открывать бизнес уже. Причем заметим, что у данной сферы отсутствует лоббирование впринципе, это мелкая часть. Более долгосрочная аренда не даст вам 30% ожидаемых
3 - Затраты на постоянную эксплуатацию. Два варианта, 1 это заниматься самому. Вопрос - а вы правда хотите работать за зарплату администратора отеля?! Это выгодно? Откуда тогда накопления. Либо второе это отдать за комиссию УК. Более предпочтительно, но дорого и снизит ваш доход ну до 15%.
А теперь очень простая фин модель для мск.
Апараты 45 кв ( 3 студии ) - 8 млн ( вложим 2 млн и ипотека лет на 25 для простоты)
Цена ремонта( а тут он будет дорогим из-за особенностей сан узлов и мебелировки каждого квадрата ) - 3 млн
Чистая прибыль в мес - ну скажем 70 тыс до налогов
А теперь посмотрим, что происходит если через год вы нарываетесь на законодательный риск
Апарты ( 5% увеличение цены + млн за отделку ) - 9,4 млн
Услуги по продаже ( потребуется переоформление и прочее, а ну да, еще и ипотека небось. но мы будем делать все сами по макс ) - 50 тыс
Проценты ( да, вы их тоже заплатили ) - 300 тыс
Ремонт назад - 2 млн
Затраты итого
2 млн + 3 млн + 2 млн ( ремонт назад ) + 50 тыс + 300 тыс = 7 500 050
Доход
2 млн ( нам вернули тело ) + 1 млн ( ремонт частью вернулся ) + 400 тыс + 840 тыс = 4 млн 240 тыс
Какая маржа? а сколько нам стоит покрыть риски? Убыток будет 3,3 млн за 1 год :)
Если вы морально готовы рискнуть и считаете что целевая доходность пусть даже в 20% пассивного инвеста покрывает риски потенциального убытка в 4 млн за 1 год, то почему бы и нет. Но зачем, если я могу вложить под 10% в коллективную коммерцию с предсказуемыми правилами игры?
@@user-ot3fg2fv6u а я вот как думаю. Зачем делить на студии. В 2014 году, допустим, приобретена 1 комн. кв. в ипотеку в центре города допустим за 2 млн. руб. (Мат. кап. первоначальный) (Не в мск.) 8% годовых на 15 лет, но полностью погашена уже через 4 года в 2018 г. При этом с 2014 года сдается в аренду за 25тр +счетчики, с 2020 только 25 тр так как квартплату полностью компенсирует субсидия на жкх. Когда квартира себя окупит? Она уже себя окупила! И идет прибыль уже больше 100 тр! Я считаю если с умом подойти к ипотеке то можно на этом неплохо даже иметь прибыль а не уходить в минус. К тому же эта же квартира 2014 года сейчас никто не посчитает что это старый фонд, это новый фонд и цена соответственно уже намного выше чем была когда она приобреталась. Конечно кто то может продать такую кв тем более она без обременения сейчас и неплохо заработать только на разнице цен на недвижку, но думаю так делать не нужно. Эта кв. приносит хозяевам реальный доход. И через какое то количество лет можно только на этой кв заработать еще на кв. И тд.
Взял ипотеку на 30 лет только изза минимального платежа, с которым не возникнет проблем при всяких жизненных ситуациях, а так, постоянно плачу досрочками. Не понимаю чего в этом плохого?
я тоже.взяли ещё и студию в Москве ради прописки, поселили квартиранта. Она закрывает ипотеку. У нас прописка. Живём в Раменском. Красота
Переплату считали ? 🙉
@@user-tp5vm6kv2j зачем??? Арендаторы закрывают ежемесячные, плюс мы подкидываем для досрочного. По сути студия нам достанется за первоначальный взнос.
А так - московская прописка, социалка (нужна медицина просто).... И тд
Про студии: ни один банк не проверяет после выдачи кредита квартиру до момента пока нет жёсткой просрочки. На студии делят как правило на первых этажах. Мои знакомые прекрасно богатеют на таких студиях, сдавая их и посуточно, и долгосрочно. Причём все объекты в ипотеке, и прекрасно себя окупают. Главное делать с умом все
Вы правы. Все это работает, если грамотно побелить.
@@ka40k дак 1 этаж используйте.
@@ka40k бабки в подвалах не живут, если что. А на первом этаже легализовать все можно, к вашему сведению
@@ka40k и посуточная аренда легализована, если хочешь нормальных постояльцев - booking и airnbnb, что предполагает легализацию бизнеса. Сидите и бойтесь бабок, пока другие зарабатывают бабки
@@Natalia-tj5ct А почему в таком слуае не взять аппартаменты ? Они и дешевле стоят , а ку все равно квартиранты платить будут. Ипотеку теперь на аппарты дают.
Зачем я это смотрю с зп. 15т.🤔
По поводу 1 пункта согласен на все 100, а вот 2 пункт как раз полностью наоборот!! Чем больше срок, тем меньше платеж, и тем больше можно позволить себе оплачивать основной долг досрочно, то есть я взял ипотеку на 20 лет, основной платеж 8 т.р. а я могу оплачивать в этом месяце 50 т.р, в следующем 30 т.р, а в последующем денег нет - только 8 т.р.......самая основная мысль все свободные средства вносить в досрочный платеж ( именно снижая размер платежа, а не срок) до того момента как платеж этот станет ничтожно маленьким, тогда в целом и расслабиться можно...так как через 5-7 лет платеж в 3-4 т.р. вы не заметите... Ну а по просадке квартиры в стоимости - это не про нашу страну... Один раз просела цена и то уже в 2 раза выросла стоимость.....
Как всегда, разбор - огонь!
Единственное - не согласен с тем, что нельзя растягивать ипотеку на 30 лет.
Ведь это максимально возможный (а не точный) срок погашения, дающий минимальный обязательный ежемесячный взнос.
Но никто не мешает (при наличии финансовых возможностей) платить каждый месяц больше, погашая досрочно тело кредита.
При этом если по любой причине упадут доходы или вырастут расходы, можно относительно безболезненно уменьшить ежемесячный платеж до базового, а при восстановлении своей "экономики" - вернуться к повышенным платежам.
Сергей, благодарю вновь за ликбез населения. Надеюсь, что граждане сознательные и внемлят вашему предупреждению. Саму пытался некий риэлтор при продаже мною квартиры склонить к завышайке на 900 000р. Но я сама поняла, что дело-дрянь+ с юристом обсудила. Риэлтор был послан словом не свойственным приличной леди))
Наоборот, лучше растянуть срок ипотеки на как можно большее кол-во лет и, по возможности, гасить досрочно. Зато, в случае непредвиденных обстоятельств это позволит вам какое-то время ограничиваться минимальными платежами.
Абсолютно согласен, лучше взять на 30 лет и погасить за 2. И шансов, что дадут больше, и в случае чего подушка больше. Минусов никаких - если гасить досрочно, то же самое по перерасходам, как если изначально взять на два (если ту же сумму платить). Но! Не все люди у нас грамотно распоряжаются финансами, многие готовы платить только минимальный взнос
Автор, есть комментарий по этому поводу ? ☝️
@@stask3851 а какие комменатарии? Смотрите: зайдите в ипотечный калькулятор (с функцией досрочного погашения), введите сумму, например 100000 на 2 года. Посмотрите, какая сумма получилась в платеже (допустим, 5000). Потом, не меняя проценты, откройте в соседней вкладке еще калькулятор, но в нем увеличьте срок, например, на 10 лет. У вас получится платеж, допустим, 3500. Теперь здесь же введите ежемесячный досрочный платеж 1500, чтобы получилась сумма, аак если бы вы платили 2 года, с уменьшением срока (так нагляднее, на самом деле между уменьшением срока и платежа нет разницы, но уменьшение платежа считать намного сложнее). Посмотрите, в какой срок закроется - будет ровно два года, и переплата будет совпадать до копейки
Насмотрелся Мрачковского. Слава богу не дали кредит)))
По поводу организации студий для краткосрочной аренды - даже и без ипотеки это рискованно, т.к. вероятность залива кратно больше в том случае, когда жильцов много и они постоянно меняются. Такой бизнес имеет право на существование, если:
- Квартира на первом этаже либо на втором над нежилым помещением (но без ипотеки, ибо переоборудование нужно согласовывать с банком, а банк такое не согласует)
- Вы используете апартаменты. Тысячи их! (с) Зачем же влезать в квартиру? Еще и с шумами в апартаментах проще...
Если при этом вы обелитесь как самозанятый, то юридических проблем быть не должно.
ОГРОМНОЕ СПАСИБО за это видео!!!!!!!! Инфоцигане это действительно какой то кошмар, и вы реально от них спасаете своими видео.
Бой инфоциганщине! Грамотных людей в инет пространство! Повышаем грамотность населения, улачшаем жизнь людей, укрепляем отечество. Сергею, спасибо за его работу, время и старания!
Не будет уже падения, возможна только стагнация или небольшой рост, при таком объеме выданных ипотек банки не позволят снижения цен, чтобы в случае дефолта заёмщика не потерять выданные ему средства, застройщики не дадут упасть ценам потому что деньги берут у банка под проценты а банк, деньги покупателей держит на эскроу счетах до сдачи дома, инвесторы, купив по высоким ценам не продадут без накрутки, обычные продавцы видя такие цены не будут продавать дешевле, а покупатели со временем привыкнут к таким ценам. Последние несколько лет недвижимость не дорожала а вокруг на всё цены росли, вот и недвижка "выстрелила", иначе не могло произойти, тем более что на фоне доллара она ещё и дешевеет
Правильные слова.Сам являюсь ипотечным брокером,и замечаю тенденцию как в 12-14 годах потребительский бум связанный с господдержкой.Застройщики ещё завысили стоимости на свои объекты что после бума черновато падением рынка соответственно К/З банков будет минусовой...и уже часто встречаю клиентов которые взяли льготную ипотеку но уже не справляются.Касательно дохода,да ряд банков официально кредиты по картам и еждивенцев не учитывают в нагрузку...
А о чем люди думают, берущие ипотеку без ПВ?
Если тв не сумел накопить 1млн на ПВ, то где уверенность в том, что ты сможешь платить 20 лет ипотеку?
Ну как вариант, если ты арендуешь, то вместо аренды будешь платить ипотеку, а пока платишь аренду не можешь копить.
Короткий горизонт мышления. "Как-нибудь выкрутимся". "Рубль скоро обвалится, и наш долг обесценится".
@@irinainfinity Это точно. И у этих людей уровень IQ имеет отрицательное значение
@@user-dx6dd1lo5d А дивут потом тоде все вместе?
@@GALINAN369 Хорошо, если есть кому помочь...
Не согласен про срок кредита на 30 лет. Всегда можно гасить дополнительно досрочно с уменьшением платежа, тем самым снижая срок выплат при желании.
Также переплата по кредиту сильно зависит от ставки и иногда лучше не погашать досрочно, если можешь инвестировать деньги под больший процент.
Люди да, в основной своей массе наивны, особенно в регионах. Я ещё посоветовал бы при покупке недвижимости, сравнивать стоимость ее аренды с ежемесячными процентами по аннуитетным платежам. Бывает так, что выгоднее три четыре года поснимать, повысить свои доходы за это время, поднакопить и потом купить жильё уровнем выше. Это актуально для молодых конечно
Это точно!
Эпотека это аренда квартиры с возможностью покупки! Эпотечная квартира собственность банка!
Сергей, большое спасибо! Как всегда интересно и понятно.
Благодарю, Вас Сергей!!! Что Вы называете всё своими именами, чётко и грамотно!!!!
Спасибо . Очень классно и доступно объяснили 👏
Сразу видно, что человек профессионал! Знает все подводные камни связанные с недвигой, в отличии от инфоциган, которые сладко стелят. Спасибо Вам!
Спасибо за труды, здоровья вас и команде!
Очень полезная информация! Спасибо!
Отличное видео! Не раз смотрела вебинары от этих инфоцыган и про все эти схемы! Вы открыли мне глаза
Да, за это большое спасибо. Супер.
Покупать нужно однушку - распашенку и ее и надо пилить на две, и сан узел тоже на две, и лучше на первом этаже.
И унитаз пополам))
Купила трешку и сдаю её по комнатам, как вы и советуете 😅 Доходность удивила - комната сдается на 3 тыс дешевле студии, желающих полно всегда. Ремонт вообще не делала - вторичка в хорошем состоянии.
Точно!!!
@Julia конечно. МО. В регионах вообще сдавать невыгодно, хоть комнаты, хоть квартиры. Проще деньги на депозит положить даже
@@user-rn8ej7it3w конечно, надо разбирать каждый конкретный случай, но в подавляющем большинстве случаев аренда квартир в регионах не приносит нормальный доход. Сталкивалась уже... Возможно, только крупные города и квартиры в центре, с хорошей транспортной доступностью. Но и эти условия мне в своё время денег не принёсли...
@@user-wj9bs5dx2v ну, про Москву и так понятно, что никакая аренда не отбивает стоимость квартиры. Я купила ту трешку исключительно для себя, но пока её сдаю. Доходность по ней низкая и никому не советую эту стратегию, т.к. лучше уж акций купить. А 8500 - это ваш чистый доход в месяц с одной студии или тут еще коммуналку надо вычесть? Так же фактор, сколько вы вложили в ремонт.
@@kuklakolduna8580 незнаю как там в Москве и области, а в Новом Уренгое, что в ЯНАО и цены на жилье на уровне московских и арендный бизнес ну очень популярен и доходен, тоже столица только газовая.
Поддерживаю ! Палец вверх! Жаль соседей у которых за стенкой хостел из трёшки ...
наведите туда проверку
@@smirnov_real_estate что за проверка? Участковый не помог..Я даже звонил и материл агента который сватал эту посутку. Но ему хоть бы хны
Отличный сюжет, всё по теме. У нас в Сочи так же часто прибегают к такой схеме. Полностью с вами согласен.Порядочность и честность .
@Пешком по сочинским горам Это самый главный Бич Сочи . Нужно было попросить скидку в размере 260 тысяч как раз сумма налога.
спасибо вам за ваши видео!!! очень полезно!!!
Вникала. Включала. Спасибо). Пошла смотреть рефинансирование
Я квартиру свою когда покупала, кредит на первый взнос якобы на ремонт маминой под залог маминой плюс ипотека. Платеже было чуть больше чем зп с рассчетом на работу сверхурочно. Второй раз так не буду делать. Был 2006 год. Тогда еще была суровая ипотека 15% годовых.
Правда аннуитета тогда не было, и мысль что каждый месяц платить на 100 рублей меньше грела
Регионы не Москва, бывает, что даже не дорогая недв. долго продается, т.к. доходы маленькие, поэтому и идут обе стороны на такие варианты. Одним хоть как-то продать, другим хоть как-то купить.
Давно вас смотрю. Вы прогнозировали снижение цен в марте этого года. Цены в Москве очень сильно растут. Предложений Молодежная-Крылатское очень мало. Объясните, пожалуйста, это ваша ошибка или что с рынком происходит сейчас?
Объясняю каждый выпуск Задвижек по недвижке
В Екатеринбурге есть падение цен, многие делают скидки и все равно висят в продаже
Март еще не закончился. Да и легко может перетечь в апрель, название месяца не так уж и важно.
@@maksimstepanov1953 Я наблюдаю, что людей сейчас в Москве больше становится. Возможно все из регионов переезжают , потому и спрос (соответственно цена) растет. В таком случае цены не будут снижаться. По аренде тоже очень мало предложений
@@user-gy8ex6qt4x Мне мой риэлтор тоже упустила 2 квартиры в декабре, сказав, что в марте будет снижение, типа все успокоятся, вы лучше эти деньги на ремонт потратите. А теперь все выросло ещё на 1-1,5 млн. Получается мы можем купить в ипотеку убитую халупу, а ремонт... А без ремонта и на мебель даже не остаётся. У меня уже бессонница из-за этого.
Мне всегда хватает только на переплату посмотреть чтобы передумать)))
Спасибо за видео!
Мы когда квартиру продавали нас так же попросили цену выше указать! Мы отказались от таких покупателей!! Ну его от греха подальше... А риэлтор при этом говорила что это норма многие так делают.
Я сразу сказал родителям что по сути это мошенничество и лучше не связываться.
8:41 так в регионах нет доступа к Интернету, поэтому там и прокатывает
Вы думаете в столице только интернет есть))))????
Как всегда мощно и полезно ! Офигенно!
1. Никогда не берите ипотеку, если не планируете или не сможете погасить её досрочно!!!
2. Если есть возможность гасить досрочно, то всегда берите ипотеку на макс.срок, чтобы иметь возможность копить деньги на досрочку ввиду минимального платежа...
3. Сокращайте при досрочке сумму платежа, а не срок кредита, это позволит вам быстрее копить на досрочный платеж...
Спасибо Вам огромное за информацию!!!
Спасибо!!!
Как всегда доходчиво и чётко 💪
Спасибо за видео!
Эти заморочки Николая Мрачковски купить и делить... Тот ещё цыганенок.
Его лозунг. Если вы не можете сдать квартиру дорого. Значит вы не умеете сдавать
Или не умеете выбирать объекты, которые будут сдаваться хорошо
Дааааааааа, я прям удивлена... Обожаю этот канал 🥰🥰🥰
У меня ипотека 10% дохода семьи. Вот к чему надо стремиться.
Сергей, огромное спасибо за полезнейшую инфу!!!
Огромное спасибо за вашу работу!
Сергей!!! Вы- как солнце весеннее!! Спасибо большое Вам за энергию! И информацию!!!
Спасибо за отзыв
Камень надёжность. Спасибо большое очень полезно. С мужем вечно споры квартира или дом .
Нам застройщик предлагал "подарить" первый взнос, тоже мутнючая тема.
Когда узнали, что любые перепланировки под ипотекой нужно узаканивать через банк, а сбер редко даёт добро, даже проём на пол метра не решились перенести.
Спасибо за ваши видео!!!
Насчёт мошеннических схем. Я ИП, поэтому обычно посылаем банком в рамках кредита. Но что предлагали по ипотеке.
1) Предоставить липовую справку о зарплате, с липовой справкой НДФЛ
2) фиктивно устроится, платить налоги и взносы + комиссия фирме, что бы показать НДФЛ.
Понятное дело, послал таких деятелей.
Лайк, репост
жги, Серега!
Нравится! Подписалась!
Мощно!!
Если вам хорошо,возьмите кредит. Платите проценты. В общем радуйтесь тому,как легко вам расставаться с деньгами. А когда вам плохо- отдайте всё банку, в том числе и то что вам не нужно. И радуйтесь тому что вы свободны. Никому ничего не должны. Живёте на улице. Питаетесь на мусорке.
Вот она.......счастливая жизнь😁
Спасибо! Я осознавал только первый пункт. Остальные три мне казались "нормальными". И да, я живу "в регионе".
Спасибо за Ваш контент. Вопрос не по теме: в каком районе Москвы Вы живёте?)
Брал ипотеку на 20 лет. Через год глянул на график платежей и аху..л. За год заплатил из тела кредита 25тыс) из 250тыс оплаченных. Усрался и заплатил за 5 лет и в итоге переплата 800тыс. Кредит был на 2 млн
Видео супер, спасибо! Бой инфоцыганству
Николай Мрочковский
А ну успехов ему больших ))
Это успех ))
по-больше, бы, таких неадекватных риэлторов-разводил)
@@smirnov_real_estate Я в недоумении
@@frankkanistra7732 Твой папа
не знала что так устроены ипотечные платежи. очень полезная информация!
Живу в Израиле, банк просто не даст деньги если это 50% от месячного бюджета.
Спасибо, полезно 👍
Согласен со всеми пунктами, а по пункту 2 нужно на мой взгляд уточнение. Он валиден в случае, если ипотечник планирует растянуть выплату на весь срок. Если есть цель и возможность погасить досрочно за 3-5 лет, то имеет смысл максимально уменьшить платеж для того, чтобы обезопасить себя в ситуации, когда доход резко уменьшается. Это резко повышает шансы платить по обязательствам и при этом обеспечивать свой стандартный быт. В случае, если мы сокращаем срок в ежемесячном платеже увеличивается часть тела кредита, проценты не уменьшаются при этом. Поэтому что мешает эту разницу раз в месяц/квартал/год платить досрочно, погашая то же самое тело кредита. Повторюсь - при условии досрочного погашения за 3-5 лет.
Извините ,а реально сейчас перевести квартиру на 1 этаже в новостройке из жилой в коммерческую,подводные камни если можно,и в Тамбовской области у Вас , есть отделение с партнерами ?
Ко всему надо подходить с умом. Люди не знают что надо читать договор?🙄 Не могут две цифры сложить?? Покупать квартиру надо с учетом всех факторов(инфраструктура и так далее) как много глупых людей. УЖАС!!!!
Спасибо большое 👍👍👍
Благодарю!
За 10 лет цена просела??? Ну не знаю не знаю. У нас только выросла. Копец, с завышением не знала, что это уголовно наказуемо. Почему тогда риелторы делают это сплошь и рядом?
Сергей, добрый вечер, спасибо за видео! Баян нужен для одной цели, ну в крайнем случае для двух. 1. Если есть цель гасить ипотеку бОльшими платежами, а баян позволяет сделать его минимальным на случай потери работы (например). Получается баян уменьшает платеж до бесконечно малого, ведь с каждым платежом сверх ежемесячный уменьшается. 2. Если сейчас нет возможности вносить большие платежи, но планируется, например через год-два, погашать ее бОльшими платежами, например в связи с планируемым повышением доходов.
Спасибо!
Условия: регион, квартира стоит 4.000.000 руб., первоначальный взнос 1.000.000 руб.
Доход в районе: 100.000 руб.
В конце 19 года взял ипотеку на 30 лет с платежом 24.000 руб., что составляет 24% от дохода, но на платежи по ипотеке в данный момент времени готов тратить в районе 50.000 руб., что и делаю суммарно внося ежемесячно в ипотеку 40.000-50.000 руб. уменьшая ежемесячный платеж. На сегодня у меня обязательный платеж составляет 16.000 руб., и если я продолжу гасить таким же темпом, то через 4 года я закрою ипотеку и переплата у меня будет как будто я брал ипотеку на 6-7 лет, но в случае непредвиденных обстоятельств, на обслуживание кредита мне можно хранить меньшую сумму в подушке безопасности чем если бы я сразу взял ипотеку на те же 7-10 лет. Это всего 60-80 тыс. руб. при ипотеке на 30 лет, против 200-250 тыс. руб. при ипотеке на 7 лет, я лучше эти 140-170 тыс. куда-нибудь инвестирую, либо использую для того же досрочного погашения ипотеки.
Про расчет ипотеки много вопросов. Безусловно, нужно думать и считать , прежде чем брать. Но что мешает взять на 30 лет , но платить больше платежа и уменьшать срок? Если возможности нет - платить по графику, а при наличии возможности- платить больше. Вполне комфортно. Статистика говорит о том, что бОльшая часть ипотечных кредитов гасится в срок от 7 до 16 лет.
Спасибо
Все по делу. Сережа на уровне!
"Бетонное казино" в твердом переплете тиражировалось? Если да, черкните ссылку для покупки.
Я думаю как раз таки занижение стоимости в дкп - более уголовная схема, странно что ее не включили сюда) Уход от налогов как никак, конкретная статья. А на счёт завышения, ...выходит в этой «пищевой цепочке» и оценщик сядет и агент? Ну или например... в чем уголовный состав.., если стороны после подписания ДКП решили изменить стоимость и произвести возврат части средств? Скорее тут гражданский кодекс нарушается... если стороны действовали обоюдно.🤔 Хотя Сергей ,вашу компетенцию никогда под сомнение не поставлю, ибо смотрю вас с 2014г и считаю достаточно умным в т ч , в недвижимости и инвестициях !
Не могу сказать на 100%, но это мошенничество (УК). И вроде с 20г произошли изменения в отношении достоверности предоставляемой информации в банки и др. кредитные орг-ции , теперь это тоже квалифицируется "мошенничество " со всеми вытекающими!
Спасибо ♨️
Может не по теме скажу - было бы не плохо строить отдельные ЖК для сдачи в аренду разного формата и стоимости .Это могло бы решить некоторые бытовые вопросы и по поводу ведения бизнеса в том числе тоже.
см доходные дома
Сергей снимите пож. ролик, про тему, возможно ли взять ипотеку ИП и Самозанятых и какие условия ждут этих ребят?)
Хороший вопрос!
Возможно, но сложнее
Возможно. Предоставляйте справку о доходах
Если падают ставки, то растет спрос и квартиры дорожают.
спрос и предложение меняется каждые десять лет
Пишу из апреля 2021 года, СПб. Смело берите ипотеку с платежом больше 50% от общего дохода. А почему? А потому - 1) дешевле квартиры не станут 2) зарплаты меньше не станут, а платеж остается прежним 3) дальше будет только хуже 4) у вас одна жизнь и ожидать у моря погоды можно до самой могилы.
Зарплаты как раз могут стать меньше, учитывая сколько бизнесов сейчас закрываеться
Добрый день ! Яя взяла ипотеку в Сбербанке, под 11% ,будет ли выгодно рефинансировать ипотеку в другом банке , под меньший процент ?
Не вижу проблем брать с огромным временем погашения и маленькой ежемесячной платой. Просто гасить досрочными платежами (досрочки же гасят основное тело), зато в случае наступления финансовой жопы ты не будешь бегать думая как выплатить огромный ежемесячный платёж.
Подскажите пожалуйста, кто отвечает за общий стоя́к в подъезде? Ситуация такая: в моей ванной комнате в углу проходит канализационная труба, обшитая и выложенная плиткой. Есть отверстие для доступа к ревизии. Так вот эта ревизия подтекает и заливает соседей снизу. Конечно пока в суд не подал никто, но проблема есть и кто будет отвечать, если жильцы подадут в суд?
Браво!
Мрачковский и другие успешно делят на студии и узаконивают перепланировку. Как?
Ни один из них не показал ни разу Документы, узаконенной перепланировки :)) на словах все молодцы, доходит до фразы "документы в студию" и тишина
@@smirnov_real_estate вот ответ Мрачковского по поводу перепланировки, свежее видео ua-cam.com/video/XaLb-P7ujMg/v-deo.html
@@smirnov_real_estate Как оцениваете его ответ? Законно ли делить мокрые точки на первом этаже?
Моя квартира в ипотеке, вот уже несколько лет не плачу страховку,сначала это было сделано не специально,а сейчас даже боюсь поднимать этот вопрос. Чем все это чревато,дайте пожалуйста консультацию.
рынок может обвалиться и продать уже будет невозможным а если ещё не можешь продать возврат банку обеспечивает тебе заморозку кредитной истории и блокирует возможность покупки в течение семилетки это в др стране
так самое главное узаконить перепланировку, где разделил квартиру на несколько студий с переносом мокрых точек, просто не возможен!
Дима, они верят, что возможен :))
А занижение цены в договоре это тоже статья? (это тоже делается чтоб не платить налог государству при продаже квартиры меньше 5 лет в собственности)
В видео скорее общие принципы для большинства простых людей, не все это понимают судя по коментариям. У многих семей, особенно молодых есть импульс не продумав взять ипотеку.
Для бизнеса это уже другой подход.
А так респект за видео, познавательно.
спасибо за отзыв
@@smirnov_real_estate здравствуйте если платёж по ипотеке равен аренде квартиры
такой вариант я так понимаю выгоднее
конечно, если есть возможность поиграть с суммами ежемесячного платежа и срока ипотеки, то , конечно, лучше просчитать все варианты и ситуации
Спасибо. Жаль что те кто в это влипают никогда не увидят этот ролик
Они увидят , но все равно прослушают мимо ушей)
У обывателя теперь под рукой есть реклама которую теперь постоянно подсовывает ютуб, где девушка с честными глазами, разводя руками обьясняет как стать миллионером без вложений, распиливая на студии
Точно )) всем так Не Делать ))