SCPI, foncières : encore trop de risques ?
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- Опубліковано 28 чер 2024
- #immobilier #logement #taux #scpi #foncières
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##Sommaire
00:00 Intro
00:57 Foncières cotées, SCPI : la purge est-elle achevée ?
03:22 Ces chiffres qui en disent longs sur l’état du marché
06:53 Ce qu’il faut retenir !
08:48 Hausse de la probabilité de voir ce risque se réaliser
11:48 Comment se porte le marché des centres commerciaux ?
12:40 La baisse des taux sera-t-elle salvatrice ?
14:26 Le moment d’investir dans les SCPI ?
19:02 SCPI ou foncières cotées en bourse ?
24:09 La synthèse de Vincent
##Vidéo enregistrée le 15 mai 2024
Après une première analyse de l’immobilier résidentiel ( • Immobilier : une crise... ), nous avons sollicité Christian Auzanneau afin de traiter un autre segment de l’immobilier, celui de l'investissement en immobilier d’entreprise et les valeurs immobilières cotées en bourse. Ce segment n’échappe pas à la crise et traverse actuellement une période de turbulences majeures.
Depuis 2019, les foncières cotées ont perdu environ 30 % de leur valeur. En 2023, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont également connu une tempête, subissant une baisse notable des parts.
Les professionnels du secteur espèrent et même estiment que la baisse attendue des taux directeurs, en particulier ceux de la Banque Centrale Européenne (BCE), redynamisera ce pan essentiel de notre économie. D’après eux, les premiers signes d'amélioration commencent même à apparaître.
D’ailleurs, si l’on examine les 27 valeurs cotées dans le secteur immobilier suivies par Alphavalue, on observe des rendements de dividendes particulièrement intéressants. Le rendement le plus bas enregistré est de 3,31 %, tandis que le plus élevé atteint 9,48 %. En 2024, le rendement moyen est de 4,36 %, avec une projection de 4,58 % en 2025. La médiane pour 2024 se situe à 4,24 % et devrait monter à 4,51 % en 2025.
A première vue, les choses semblent donc effectivement s’arranger.
Nous avons donc demandé à Christian Auzanneau, spécialiste de l’immobilier chez AlphaValue, s'il considère que la purge est effectivement terminée, rendant ainsi l’investissement dans les foncières cotées et les SCPI de nouveau attractif.
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C'est la 2ème vidéo avec cet analyste ... et elle ne déçoit pas ! Ses analyses sont d'une richesse dans les enchainements logiques, elles sont pertinentes, il maîtrise des concepts et l'historique du marché et sait nous les livrer avec concision et fluidité... Merci ! Vidéo qui peut être revue tellement elle est riche.
Je suis fan du phrasé de cet intervenant
Moi je crois surtout que toutes les analyses sont erronées, avec une vision trop "pro grande métropole" je pense que beaucoup de gens vivent dans une bulle qui ne représente absolument pas la réalité de la majorité de la France moyenne périphérique. Les prix sont encore bien trop haut (même à valeur nominale), il reste encore à mes yeux 15% dans les grandes villes à aller chercher, et environ 10% en périphérie. Les promoteurs sont hors-sol à vendre des terrains de 500m2 à 140000€ en périphérie d'une ville comme Perpignan. Les salaires légèrement au dessus du SMIC ne suivent plus, les un primos accédant se clochardisent et ne peuvent toujours pas acheter (et ce même si les taux baissent à 2%) à moins d'une stagnation des prix pendant 10ans je ne vois pas comment la situation peut évoluer favorablement
Vous utilisez des exemples du marché parisien, mais vous généralisez ensuite à l'ensemble des foncières cotées et des SCPI.
Realty Income est une foncière cotée et certaines SCPI investissent en Europe.
Pourriez-vous préciser si votre analyse concerne spécifiquement Paris, la France, l'Europe, ou le monde entier ? Cela aiderait à mieux comprendre votre point de vue.
Merci d'avance pour vos éclaircissements 🙏
Exactement !!
Exellent intervenant, très clair, très pro. Bravo à tous les 2 pour la qualité de l émission et de la chaîne.
Je n'ai pas encore commencé le visionnage mais vu la dernière prestation de l'invité je vous remercie d'avance de l'avoir fait revenir. Excellent choix 👍
Toujours aussi bon, merci.
Je pense que votre interlocuteur connais bien son métier . Les taux longs semblent vouloir résister à la baisse (surendettement des états notamment) et les taux courts ne pourront pas baisser de façon à modifier la donne.
Je trouve cette itw très très bien. La personne connaît vraiment son boulot, cela fait plaisir à voir. J'espère qu'on le verra plus souvent sur cette thématique. Merci
Dommage qu'il soit essentiellement question des SCPI de bureaux. Il aurait fallu une partie de plus sur les SCPI diversifiées qui tirent mieux leur épingle du jeu en général...
Un grand merci pour cette vidéo. L'intervenant est à nouveau très bien 👍
Excellent intervenant, clair, compréhensif par tous et agréable à écouter.
Bonjour. Analyse et rationnel toujours remarquables, merci. En revanche voyez-vous les mêmes constats et risques sur les SCPI jeunes qui investissent en Europe et sur une majorité de secteurs hors bureaux (commerce, logistique …) ?
Excellente élocution, et c'est clair en plus
Merci pour cette intervention. À la question " pourquoi les entreprises ne déménage pas à la défense alors que c'est 3fois moins cher?" Effectivement si l'entreprise a les moyens elle restera à Paris car avoir son siège à Paris est un prestige ( qui se paye). De plus, je me demande si le besoin en superficie de la défense est aussi indispensable avec l'augmentation du télétravail qui a d'ailleurs mis à mal les commerçants de la défense. Au fond est ce qu'un bureau de prestige plus petit et plus cher au m2 à Paris correspond plutôt à la demande qu'un grand bureau a la défense ?
Merci Synapses et Alphavalue, c'est un très intéressant éclairage.
Merci pour la vidéo. Quid cependant des jeunes SCPI non parisiennes qui n'investissent pas dans les bureaux?
Oui par exemple Remake live, Iroko zen, transition Europe ?
Merci ! Je suis d'accord avec la majorité de l'analyse, à l'exception de quelques points :
- mettre sur le même plan SCPI et foncières de bureaux (les SCPI sont juqu'à 2 fois plus valorisées que les foncières)
-j'ai un doute sur le fait que la demande de bureau hausmanien se déverse vers La Défense ?
-le mauvais cycle des centres commerciaux a commencé avant le covid. Aujourd'hui il me semble totalement bouclé et nous sommes à présent dans un cycle positif.
-Le titre aurait mérité à afficher "de bureaux" car il existe des SCPI qui ne détiennent pas de bureaux. Pour les foncières c'est même la majorité qui ne sont que peu ou pas concernées par cette analyse. Donc pour nuancer, beaucoup de foncières détenant autrechose que des bureaux sont très attractives aujourd'hui pour moi.
- 19:25 La différence principale entre les SCPI et les foncières ce n'est pas le bilan et la dette. Il y a des foncières qui ont remboursé leur dette (Acanthe) et des SCPI qui ne semblent pas du tout vouloir rembourser la totalité de leur dette (la plupart d'entre elles). La différence principale c'est la structure des foncières qui ont une masse salariale et une gestion interne, tandis que les SCPI sont gérées en externe par des sociétés de gestion rentières qui captent potentiellement davantage de commissions.
-Pas d'accord avec la conclusion, il vaut mieux acheter quand on sait qu'on fait une bonne affaire de long terme, au risque que ça continue à baisser, puisqu'on ne sait jamais ce que va faire le marché.
Merci, c'est un sujet qui m'intéresse beaucoup !
Magnifique comme d'habitude 🎉
Pour les foncières cotées, ne ferait il pas sens d’également prendre en compte les décotes sur NAV ?
Excellent intervenant.
Merci pour la vidéo. Vous pensez que corum puisse baisser ses prix de part ?
Cette comparaison de la "baisse" de l'immo par rapport à la hausse de l'inflation est valable mathématiquement mais pas psychologiquement. Ce que l'intervenant fait mine de ne pas comprendre (peut être parcequ'il n'est pas proprio lui même et attend comme tout le monde la crise pour acheter) c'est qu'en forte inflation les proprios ne vendront jamais car c'est une sécurité. Trouver un bien correct à Paris est tellement une épreuve, qu'on garde le bien à vie, même si on quitte Paris, on le loue c'est tout, et le locataire restera en place 15 ans. J'ai acheté à Paris en 2004, déjà la jeune génération (dont je faisais partie) attendait le grand crack pour acheter. Mes amis qui n'ont pas acheté sont toujours locataires à plus de 40 ans ...
merci synapses excellent comme d'habitude
Très belle analyse
On a l’impression que ça tourne en boucle sur les scpi parisiennes ? Quid des scpi européennes ?
On ne sais pas timer le marché en bourse mais on le saurait pour les scpi. Intéressant…
👍
c'est rare un financier qui dit les termes en temps de crise !!
Sans être un spécialiste, je ne vois pas trop comment l'immobilier professionnel pourrait bien se porter dans une économie en stagnation.
Avec la dégradation de la note de la dette de la France de AA à AA-, les taux ne sont pas prêt de descendre!!
Je prefere placer mon bureau dans le 6-5eme arrondissement et rester en vie, plutot que d'aller dans le mettre dans des quartiers "pourris".
Dans mon cas j'ai fait plus radical, j'ai mis mes societes a Tokyo ;)
D'après une étude, 30 à 65% des emplois de bureaux devraient disparaitre dans les années à venir à cause de l'IA. Que va-t-on faire de tous ces bureaux vides ?
Les bureaux pourront être transformés en logements
Le plan logique serait (et est déjà visible ...) :
1) On a coulé le marché de la location ... avec l'interdiction de louer les appartements classés F et autres : On a donc réduit l'offre.
2) On limite les crédits immobiliers : Le parc ne peut pas augmenter : On réduit l'Offre.
3) On attend les fortes tensions sur les locations. Le gouvernement ("pour nous aider" ! ) proposera une "aide fiscale à la transformation des bureaux en logements".
4) La collectivité prendra donc en charge la mutation de ces m2 de bureaux ,détenus pour les banques et assurances, pour les transformer en logements. L'état ayant créé, par ailleurs, une clientèle de locataires en attente de logements (augmentation de le Demande)
... Reste donc à attendre que les médias travaillent cette idée sur le public.
Elle n'est pas belle la vie (pour les banques et assureurs) ?
Logique,
Simple !
Probablement une question à se poser si on investit avec un horizon à 20 ans mais si c’est 10 ans, probablement que c’est un problème très marginal à considérer.
Voulez-vous d’un investissement où vous perdez d’emblée une partie significative de votre mise, qui n’est pas très liquide, et qui sous-performe l’inflation? Vos dividendes seront de 3-4%, et la valeur de part sera diminuée dès que nécessaire pour gonfler artificiellement le rendement (pour séduire de nouveaux investisseurs). Il n’est pas frais ton poisson!
Il s'attend à une baisse des taux, pas moi.
ah ben ben prépare-t'y quand même vu que c'est pour cette semaine 😂
Une tempête américaine arrive à cause des pertes colossales dans l'immobilier professionnel !
Celui qui le dit, c'est Warren Buffet !
Alirs débarrasser vos obligations d'état car les taux d'intérêt vont monter en flèche !
franchement croire à une baisse des taux est assez douteux
Aujourd'hui il faut investir chez les marchands d'armes...
👍