SCPI : nouveau choc en perspective ? - une interview de Pierre Sabatier
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- Опубліковано 28 чер 2024
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##Sommaire
00:00 Intro
01:01 SCPI : un nouveau choc en perspective ?
02:52 SCPI : comprendre les dessous d’un placement à succès
04:27 Les raisons du succès des SCPI…
07:00 … et de la crise des SCPI sont les mêmes
11:15 Les SCPI, victimes de leur succès ?
14:52 2024 : nouveau point de vigilance
18:41 L'offre Synapses Live +
19:03 SCPI : quel critère de sélection fera la différence en 2024 ?
21:29 Comment profiter des opportunités en 2024
24:44 Un accident possible en 2024 ?
26:37 Le bon moment pour acheter des SCPI ?
30:44 La synthèse de Vincent
34:24 L'offre Synapses Live +
#immobilier #placement #SCPI
##Vidéo enregistrée le 28 mars 2024
Après avoir séduit les investisseurs avec des rendements alléchants, les SCPI peinent désormais à susciter l'enthousiasme. En 2023, à la suite d’une année record, la collecte nette a connu une forte chute, s'établissant à 5,7 milliards d'euros, soit une baisse de plus de 40 % par rapport à l'année précédente.
Considérées par les épargnants comme des valeurs sûres, les SCPI ont été fortement plébiscitées notamment dans le cadre des contrats d’assurance-vie, en raison de leurs rendements attractifs comparés à ceux des placements obligataires et donc des fonds euros, ainsi que de la stabilité présumée de leur valeur.
Cependant, leur succès passé, conjugué à la hausse des taux d'intérêt, les a placées sous les feux de la remise en question, incitant les investisseurs à faire preuve d'une prudence accrue. Les récentes désillusions, marquées par la dépréciation du prix des parts de certaines SCPI, ont terni leur image de placement infaillible. Il est désormais évident que l'engouement pour les SCPI a cédé la place à une approche plus réfléchie, avec une réévaluation des risques associés à ce type d'investissement.
Cette désaffection est-elle justifiée ? Ou bien est-ce le moment opportun pour adopter une vision à contre-courant et saisir les opportunités offertes par cet actif immobilier ?
Si des murmures circulent en coulisses parmi les professionnels, évoquant la possibilité d’une nouvelle dégradation des valeurs des parts de certaines SCPI, notre invité Pierre Sabatier, président du cabinet Primeview, invite les investisseurs à ne pas se focaliser sur le passé mais sur l’avenir.
En 2024, le point de vigilance des épargnants doit se porter ailleurs que sur l’évolution du prix des parts des SCPI.
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Pierre Sabatier, médaille d'or un jour, médaille d'or toujours, de la pédagogie pour la compréhension, et de la richesse des conseils qui en découlent.
Vraiment excellent comme intervenant
P. Sabatier, le plus brillant des intervenants.
La meilleure émission d'économie !
- C'est toujours une fête pour moi quand il y a une nouvelle émission 🥳
Toujours impressionné par vos synthèses à la fin :)
Merci beaucoup @gaspardleleopard4761 ! A très bientôt sur Synapses !
Intervenant remarquable ; et
interviewer pédagogue avec un sens de la synthèse hors norme.
Merci infiniment !
Superbe vidéos, tant du côté de l'interviewé que de l'interviewer
Bonne vidéo intéressante. Bonnes explications sur le prix des parts. Il manque toutefois pas mal d'éléments factuels complètement passés sous silence.
-La crise de l'immobilier commercial et de bureaux a commencé en 2020 avec le COVID. Le prix des foncières en bourse a alors été divisé par 2 ou 3 et même davantage. Les SCPI n'ont pas réajusté leur prix, ce qui était déjà une anomalie. Les taux étaient alors proches de zéro. Avec la hausse rapide des taux d'intérêt, le prix des parts n'a toujours pas été réajusté par les gérants. Il a fallu l'intervention de l'AMF en 2023 pour qu'elles le fassent. Ceci pose question sur la sincérité des valeurs de patrimoine publiées et certifiées par les experts désignés par les gérants.
Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et celles à capital variable. Celles à capital fixe ne font pas face à des problèmes de liquidité car un marché mensuel fixe le prix en fonction de l'offre et de la demande. (Il reste très peu de SCPI à capital fixe). Celles à capital variable ont un prix fixé par avance et le remboursement des parts s'effectuent en fonction des souscriptions nouvelles. Si ces souscriptions sont inférieures aux retraits, le souscripteur doit attendre pour être remboursé. En 93, une crise immobilière s'est déclenchée et ceci s'est produit. Les transactions s'effectuaient alors au "prix de gestion conseillé" . Tous les vendeurs se sont retrouvés squeezés pendant plusieurs années jusqu'à ce que les sociétés de gestion se décident à mettre sur pieds un véritable marché des parts qui a alors rouvert avec des décotes importantes (40-50%). Il faut noter que dans une SCPI, la société de gestion n'a que peu de convergence d'intérêts avec le porteur de parts. Si une tel évènement se produit, il est difficile de céder des actifs pour rembourser le porteur de part, d'une part car le marché est mauvais et d'autre part parce que ceci réduit de fait les profits de la société de gestion (rémunérée entre autres sur le montant de loyers). Les gérants imposent alors des prix de sortie décotés de 15% environ La liquidité et la rentabilité est donc loin d'être assurée.
Bravo a vous deux pour le haut niveau de l'interview 👌
Merci, très bonne intervention.
Un super contenu , des explications claires. Une pédagogie qui rend accessible à tous la compréhension de la problématique . Petit note: Le pie chart qui présente les évolutions de prix de part me semble erroné pour plusieurs raisons. Si vraiment 56 % avaient des prix de part inchangée, on devrait pour que les 56% représente un peu plus de la moitié du pie chart . Dans le display on dirait que c'est plus de 70%. Je pense que sur les plus de 200 scpi uniquement au maximum 30 d'entre elles on du avoir un prix de part abaissé. Cela fait à mon avis bien moins de que les 29% annoncés dans le graphe. J'ai donc l'hypothèse que les part du pie chart sont justes mais que les pourcentages sont peut être erronées. Peut-être que je me trompe complètement, mais je trouve cela bizarre .
Pierre Sabatier = toujours aussi excellent et claire. Merci a vous deux car effectivement la synthèse n'était pas des plus évidente, mais parfaitement réalisée !
Bravo à Pierre Sabatier pour cette excellente explication du marché des SCPI. Plusieurs enseignements très riches ! Place aux SCPI lancées en 2023 et 2024 ! Mais pas que ;-)
Excellente vidéo.... à la fois complète, argumentee tout en restant claire et accessible pour les particuliers et petits investisseurs... Je pensais un.peu naïvement que l'investissement en SCPI était assez facile... mais au final c'est tout aussi exigent que des placements en Bourse. Merci.
Merci à vous.
Merci, comme d'habitude toujours percutant.
Merci à vous 😊
Superbe vidéo très détaillée sur l’immobilier, merci !!
Merci à vous !
Merci à vous !
Je vous suis depuis qq temps. Je vous félicite pour le sérieux des discussions et la pertinence des thèmes. Bonne continuation. NB: Une petite remarque qui pourrait améliorer la présentation et la lisibilité de vos productions: beaucoup sinon la plupart des gens qui vous suivent le font depuis un smartphone. Il est par conséquent très important de faire en sorte que les données/informations présentées en insertion soient les plus lisibles possibles. Dans cet esprit, il me semble qu'il serait judicieux de mettre en 'pleine page' les graphiques et autre infographies plutôt que les présenter en 'vignette' occupant une toute petite partie de la 'surface utile' de l'écran. Actuellement, personnellement, je ne peux pas lire les graphiques tels qu'ils sont présentés sans arrêter la vidéo et agrandir manuellement le graphique. Pas très pratique.
D'accord avec ça. Un truc pas mal aussi serait que les vidéos soient écoutables l'écran éteint, ce qui n'est pas possible à ma connaissance avec YT.
Merci et bonne journée
✋Merci à vous, Jean-Marc. Et très bonne journée également.
Toujours excellent, de surcroît avec Pierre Sabatier en invité.
Merci synapse excellente émission sur un sujet de diversification par rapport a l'investissement boursier
Merci infiniment @julienraduriau5015 !
attention à la dégradation structurelle des secteurs du bureau et du commerce ( télé travail et commerce internet)
très juste
Analyse hyper intéressante sur les explications des décotes sur les hypercollectes de l'année dernière
tres interessant. sur la cause des decotes : denominateur, reconstitution de la prime de risque par rapport à l'obligataire, ok. Il manque tout de meme la cause structurelle non evoquée : le teletravail cause la vacance des bureaux, le changement des besoins des entreprises.. par ailleurs, aucun CGP ne fait d'analyse au niveau du detail de la qualite du locataire et de son activité par bien pour chaque scpi vu que la scpi est une solution parmis des milliers de produits.meme les "specialistes placement scpi" ne rentrent pas dans cette granularité. ils analyses des indicateurs avancés compilés par les scpi elles memes. vous aurez la liste de locataires, leurs activités et leur taille, mais pour leur treso, leur carnet de commande, leur solvabilité réelle ou leur strategie, l'investisseur devra creuser tout seul s'il veut savoir.
ça correspond en effet à l'image que j'ai des CGP, voire en mieux 😅(cf. mon commentaire : concernant la nécessité de se faire accompagner par un CGP, encore faut-il que celui-ci ne soit pas motivé davantage par les commissions qui lui sont versées par les émetteurs de produits plutôt que par l'intérêt de son client! parfois, j'ai du mal à voir la différence entre un banquier et un CGP...)
En 2023, les foncières ont dû pour des raisons comptables réactualiser la valeur de leur parc immobilier inversement-proportionnellement à la rapide remontée des taux d’intérêts de 4%.
Les prix des parts de nombreuses SCPI ont ainsi été ajusté (comme les obligations) à la baisse et présente désormais des décotes de 20 à 40% selon les biens qu’elles intègres (l’IMMO commercial et de bureau a plus souffert que le résidentiel).
Avec la baisse des taux hypothécaire amorcée depuis 3 mois et qui va accélérée avec la baisse des taux directeurs de la BCE en juin 2024, investir sur des parts de SCPI de qualité qui sont actuellement décoté, peut-être une opportunité avant que l’IMMO reparte à la hausse…
Sur 7 ans l’investissement dans Capimmo avec un actif de 7 milliards € est en perte alors que le S&P a gagné 150%
A méditer
Je trouve que c’est tout vu. Les SCPI se rincent probablement, ce sont les gestionnaires qui sont gagnants, pas les épargnants.
Merci.
Merci à vous @sveltenormal9023 !
Merci très intéressant !
Une amélioration possible c'est un vrai graphe vers la minute 10, les proportions sont complètements fausses...
Pierre Sabatier est un excellent pédagogue "après-coup".
dommage qu'il ne dise rien sur les sociétés foncières cotées en bourse. La situation me semble assez différente. Beaucoup avaient déjà sévèrement corrigé a la mi-2023...
Bonjour, vous oubliez de mentionner que les dividendes des scpi ont été réduits au moment du covid, sans remonter après, avant de baisser la valeur des parts en 2023 et 2024 (cas de Geneviève que je possède)
Dommage de n'avoir pas parlé de l'énorme impact du télétravail depuis 2020 sur l'immobilier tertiaire qui constitue une bonne partie des SCPI. D'habitude on traite les sujets à fond chez Synapses, un oubli?
Un belle synthèse encore une fois des mécanismes qui régissent ces supports d'investissement.
Excellent comme d'habitude !!
Pierre SABATIER fait preuve d'une très grande pédagogie aidé par un présentateur de haut niveau.
Merci à vous
Intelligence, pédagogie, pertinence
P. Sabatier, typique le genre d'enseignant qu'on aurait aimé avoir. J'aurais aprécié que cela aille au bout de l'idée d'investissement avec un avis sur la nature des supports à investir, entre le bureau, le médical, logistique, résidentiel etc car investir dans les scpi qui collectent ok pour la lecture qui dit que ces fonds là ont eux su ne pas tt placer ces 2 ou 3 dernières années à prix trop élevés mais ça ne suffit pas.
SCPI diversifiées pour leur flexibilité pour ma part : les modes et les thématiques passent, et quand l'une est recherchée, c'est justement à ce moment que tu la paies cher.
Je suis toujours étonné de voir Sabatier toujours positif sur les oblig d'états. Avec des dettes et des deficit budgetaire catastrophique, qui va vouloir encore preter à ces états ? Des montagnes d'oblig vont être émises, va falloir trouver preneur
👍🏻
Ce qui collecte en ce moment j'ai l'impression que c'est les neo- SCPI sans frais d entree....
Bonjour @prahaha6384. Vous avez entièrement raison.
Et que penser de REALT ? (vs SCPI)
C'est principalement du high yield REALT, biens et locataires de piètre qualité dans la banlieue de Détroit. L'inverse d'un parc de SCPI qualité...
J'ai les 2 mais ce sont des actifs complémentaire. On ne peut pas faire "all in" sur Realt, trop risqué.
Je comprends parfaitement le raisonnement relatif à la hausse des taux d’intérêt sur la valorisation à la baisse des SCPI, mais pourquoi au cours des années précédentes alors que les taux de marché baissaient régulièrement, la valeur des parts de SCPI n’a pas été revalorisée à la hausse ?
Bonjour @oliviermyard1313,
Merci pour votre commentaire et votre question. En fait, les professionnels ont délibérément minoré la valeur des parts ces dernières années afin de continuer à proposer un rendement facialement attractif. Cette stratégie a été payante pour eux commercialement face aux autres actifs et leur a également permis de moins décoter ces mêmes parts quand la hausse des taux a commencé à peser sur les valorisations des patrimoines immobiliers et que les autorités de marché leur ont demandé d'ajuster lesdits prix des parts afin de refléter les nouvelles conditions de marché.
@@SynapsesYT Merci beaucoup pour cette clarification. En fait, j'avais réagi trop vite, j'ai compris ce que vous expliquez là en écoutant la suite de l'entretien 🙂
101 k abonnés seulement pour une chaine de cette qualité. Incompréhensible.
Merci @zianifarid640. C'est très gentil à vous de formuler les choses ainsi.
Pourquoi ne pas parler des predictions de Pierre Sabatier lors de ses dernières interventions ? Il nous disait d'éviter les actions et d'investir dans les obligations. Il nous parlait de ralentissement, de recession ... Il a raté au moins 40% de hausse. Ça serait intéressant qu'il nous explique.
Les economistes, meteorologistes et les politiques la pie e peut pas toujours tomber du bon côté. Faut juste avoir fait des etudes pour avoir le droit de la lancer en l air.
La hausse financee a grand coup de dette et deficit ne va pas durer, cela n'empeche pas qques mois de hausses avec faibles baisses de temps en temps.
Les SCPI , baromètre précurseur suprême pour apprécier la tendance . Malheureusement ce marché est très discret quant à sa liquidité.
ça choc personne les proportions mises sur les camemberts sur l’évolution du prix des parts ?
Dans la même logique, pourquoi les prix des fonds euros investis dans des obligations d'état ne sont pas actualisé sachant que les taux interets ont augmenté ?
Ils le sont mais l’inertie du stock de vielles obligs fait que ça remonte moins vite. Tout comme ça a baissé plus lentement.
Je ne comprends pas un argument clef de l'intervenant. Pour moi, le prix d'une part de SCPI dépend des revenus futurs. Donc qu'elle que soit la date d'achat des biens immobiliers, la valeur de 2 SCPI ayant aujourd'hui 50% des mêmes biens doivent être les mêmes. Que 50% des biens aient été acheté en 2010 ou 2021 le prix des parts des deux SCPI aujourd'hui devrait être exactement là même. Donc pour moi tout un pan de son argumentation est totalement illogique... Je suis d'accord sur tout le reste. Qu'ai-je mal compris ?
Le prix d'une part de SCPI ne dépend pas des rendements futurs.
Elle dépend de la valeur de réalisation, c'est-à-dire la valeur vénale des biens.
Cette valeur vénale est établie par un expert indépendant.
Vous l'aurez compris, dans un contexte de taux qui augmentent, l'immobilier baisse. Et donc l'expert abaisse la valeur vénale des biens.
La société de gestion n'a d'autre choix que d'ajuster le prix de la part.
Le prix doit être fixé entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution.
@@benoitc.8239ça cest vrai pour l'immobilier ancien. Dans le neuf les prix augmentent !!
Confusion entre valeur d'une société, donc actions, et valeur d'un bien immobilier, moins liquide, qui trouve plus ou moins acheteur sur le marché ! Donc, pas comparable. L'attractivité dépend des taux comme bien exposé par M. Sabatier.
@@andreakizomba8849 Logique. Le prix d'un bien neuf reflète le coût de construction.
Le prix d'un bien ancien, l'état du marché.
Ce n'est pas juste pour protéger le rendement à des fins commerciales que les prix de parts n'ont pas été revalorisés, les gérants savaient aussi que les taux ne pouvaient plus baisser donc on ne monte pas pour ne pas avoir à rebaisser ensuite, on ne monte que forcé par une décote proche de 10%
Les SCPI, c'est vraiment pas un sujet qui m'intéresse. Par contre, il y a la synthèse de Vincent, et ça, ça ne se manque jamais !
actionnaire de la sci capimmo via l’assurance vie j’enregistre une moins value sur 7 ans de détention (loyers inclus)
outre la baisse de la valeur des actifs de près de 20 % prélèvements d’importantes commissions de gestion par la sci et l’assureur
idem pour les grosses scpi rivoli Ap, Élysée pierre etc…
Et corum ?
Moi je m’en tire discrètement en positif sur cette durée (+8%), ce qui est complètement nase et en effet pendant les 5 premières années j’aurais été dans le négatif. Je ne mettrai plus un euro dans ce genre de produit à gros frais d’entrée.
Ne jamais délégué ds l immobilier, tjrs acheter et louer soi même
En tout cas moi j’ai mis un peu d’argent en SCPI (juste 1000 euros) en 2017 eh bien ça m’a appris quelque chose. Mon solde est de 1080 euros après 7 ans (le temps de compenser les frais d’entrée etc). Entre le rendement très modeste et les frais, c’est un investissement assez pourri je trouve. J’aurais acheté n’importe quel objet de consommation à l’époque, j’aurais mieux valorisé cette petite somme. Je ne comprends pas cette idée que c’est un actif intéressant et encore moins que c’est un bon actif à détenir sur 5-8 ans. Je viens à peine de retrouver mon solde initial, et je vais me traîner du 4% annuel. Évidemment je m’en fous car ce sont 1000 euros mais je plains ceux qui font ça avec une partie significative de leur patrimoine.
Comme quoi, il vaut mieux placer son argent sous un oreiller, c'est plus rentable !
Corum est stable, prix de la part et distribution...pour l'instant
Wait for it
Ha bon ?? On achette 30% 40% 50% moins cher aujourd'hui ?? 😮. Ben pourtant les prix de limmo neuf augmente sans arrêt car, le prix nest pas toujours le résultats de l'équilibre entre l'offre et la demande ! Le prix ne diminue pas car les marges sont faibles...de plus les acheteurs ont souvent les moyens de payer cash ( donc il sen foutent des taux) . Alors on RÉPOND quoi 😊?
Les taux vont rebaisser donc je pense que l'hémorragie est stoppée
Ok madame Irma 😂