건물값을 올려주는 빌딩 앞 도로는...? / ep.260 강남빌딩 최고전문가
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- Опубліковано 22 вер 2024
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항상 영상 잘 보고 있습니다. 테헤란 상업지를 가장 높게 평가한다는 것에 기본적인 틀은 공감합니다. 하지만 최근 3년간 시세를 보고, 막상 거래된 매물을 본다면 테헤란 이면 상업지 100평단위로 잘린 매물들이 3년전에 비해 오르지 못하고, 그 시세대로 매물이 나온 경우가 종종 보입니다.(100억-300억 매물을 5년정도 계속 보고 있는 사람입니다, 실제로 매물도 받고 있고, 매입도 하나 해서 자가사용중입니다. 가수요자가 아닌 실 수요자 입장임을 알려드리고 싶어서 말씀드렸습니다.) 미묘하게 골목의 입지가 차이가 나긴 합니다만, 황소장님께서 선호하지 않으신다는 신사동 및 청담동의 대로변 매물(테헤란은 대로변 건물과비교하기엔 가격이 맞지 않습니다)이 주변거래 사례 및 지금 추정 호가의 상승폭이 큰 것 같습니다. 그리고 청담동 압구정이 한동안 정체되어있었던 시기가 있었지만, 테헤란로도 코로나 이전 5년간은 오피스들이 판교로 빠지면서 공실률 높던 시기가 있었습니다. 다시 돌아오긴 했지만요, 실제 매입하려고 알아보는 입장에선 테헤란로는 절대강자라고 보기엔 추후 명확히 오피스 임대료 따라 움직이는 시장이라(장사하는 상권 아님), 오히려 대로변 장사를 할수 있는 핵심지가 더 높게 평가되어야 하는 것이 아닌가 합니다. 이면도로의 상승여력의 한계에 대해 어떻게 생각하시는지 추후에 의견 주시거나 영상 만들어주시면 좋겠습니다. 항상 많이 배웁니다 .감사합니다.
도산대로에 건물이 있는데, 희망적이라고 생각하고싶어집니다 😢
저는 압구정거주40년. 선릉에서 20년 일해요. 확실히 핫한느낌은 강변가까운 청담.신사.강남대로입니다. 대신 테헤란로에 비해 등락이 많은듯해요.
테헤란로 이면 굉장히 관심많게 10년을 지켜보고 있어요. 대로변 임대가 50프로 올랐다면 이면은 아직 못오른느낌이 있고. 또 이면건물들이 20-30년이 지나서 저라도 50평기준 600에서 850이라고 하면 선뜻 잘임차하기 고민되요. 제생각은 평당800주고 건물 지어서 임대줄바에 1000이상 투자해서 층당100더받는게 맞다는 결론입니다. 삼성이면에도 200미터안에서 신축이 계속되는데 선릉이면은 아직 많이 신축되는게 없어요.
삼성 포스코 페이스북 구글 워너브라더스 현대 롯데 등 굴지의 대기업과 외국계 대기업들이 전부 테헤란로에 포진 하고 있는 한 안정성에서 테헤란로를 넘긴 힘들어 뵙니다..먹자상권은 잘 못들어 가면 20년 물려요..압구정 로데오도 최근 3년래 활성화 됐고 그 전에 진짜 한 20년 암울했음..
14:45 상권에 따라서의 붙임(X) 부침(O)
뜰 부/ 가라앉을 침
임대시장이 너무 안 좋아서 큰 걱정입니다. 대출은 없어서 그나마 다행인 상황입니다
좋은 영상 감사합니다
근데여 직장인 상권은 주5일제 근무로 텅텅비어있기때문에 문제가 될수있지 않을 까요
관점이 좀 다르군요. 임대료가 급격하게 오른것이 아니고 코로나 시국에 돈 풀고 이자 낮아지니까 자산인플레로 가격이 두배정도 급격하게 오르니까 임대수익률이 절반 으로 줄어든것입니다. 도리어 코로나때는 임대료를 깍아주기 까지 했습니다. 임대료율 떨어진것은 건물 가격이 올라가서 그런것이니 매물 거래 되려면 가격이 떨어져야 가능 할듯 합니다.
선릉역 먹자골목 vs 강남역 먹자골목 뭐가 더 낫다고 생각하시나요?!
선릉역은 90% 직장인. 강남역은 6:4로 직장인 학생 혼재. 학기중엔 강남역 / 방학중엔 엇비슷. 개인의견입니다.
역삼로는 어떤가요?