Najem po Polskim Ładzie. Przymusowy ryczałt i zakaz amortyzacji - co można z tym zrobić?
Вставка
- Опубліковано 5 гру 2022
- 1 stycznia 2023 roku to - dla większości właścicieli nieruchomości w Polsce - uderzenie ze strony Polskiego Ładu.
Dwa główne obszary, w których odczujemy niekorzystne, niestety, zmiany to:
1) przymus ryczałtu dla najmu prywatnego oraz
2) zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych
Jak działają obydwa ograniczenia, jak się mają do siebie oraz co można z nimi zrobić?
Tego dowiesz się z dzisiejszego nagrania.
Strona podcastu: www.DzienDobryPodatki.pl
Kalkulator Podatkowy 2024: dziendobrypodatki.pl/kalkulator/
Kurs przygotowujący do egzaminu na doradcę podatkowego: dziendobrypodatki.pl/egzamin
Indywidualne doradztwo podatkowe: kontakt@GardensTaxLegal.pl
Podcastu można również posłuchać na Youtubie i Spotify, na telefonie Apple w aplikacji "Podcasty" oraz na telefonie z systemem Android w aplikacji Podcasty Google.
Najpierw powinno być zmienione prawo o wynajmie, aby było korzystne dla właściciela , a nie dla najemcy, którzy niszczą, dewastują lub nie płacą w terminie itp.
Dla mnie mieszkania nie powinny być towarem do kapitalizacji zysków, tylko ogólnodostępne. Nie będzie można prywatnie wynajmować na najem długoterminowy nie będzie problemu z nieuczciwymi najemcami u osób prywatnych. Szkoda tylko że nasze państwo nie działa
@@marrok4981nic nie masz to tak gadasz.
Najpierw zmieńmy prawo chaniebną ustawe o obronie praw lokatorów.
❤świetny odcinek wszystko w jednym miejscu
Jeśli wpłacilismy zaliczkę, a lokator nie zapłaci , zalega z płatnością i się ulotni zostawiając zniszczenia i syf - co wtedy?
Dziękuję
Film bardzo mi się podobał. Dużo przydatnych rzeczy. Chcę kupić lokal mieszkalny na rynku pierwotnym na JDG, odliczyć 8% VAT, zrobić remont aby wrzucić to w koszty i wycofać mieszkanie na osobę fizyczną aby dalej wynajmować mieszkanie osobom fizycznym w okresie długoterminowym korzystając z ulgi VATowej. Czy dobrze myślę? Podziel się swoim doświadczeniem.
Czy lokal hotelarski wynajmowany podobowo jest użytkowym?
Pół biedy ryczałt. Pozostaje jeszcze problem z VAT na najem krótkoterminowy. Jest chyba tak, że korzystając z usługi operatora/biura najmu będzie to 23%, a jeśli będziemy to robić osobiście to wtedy 8%. Oczywiście nie dotyczy to wszystkich (art. 113 VATU). Jeśli nie ma się zwolnienia to wyjdzie VAT 8% lub 23% oraz 8,5% do 100.000 złotych/ 12,5% od nadwyżki 100.000 złotych. Czyli mieszkania nad morzem/w górach/ na Mazurach z opcją najmu krótkoterminowego mocno stracą na atrakcyjności. Pozostaje najem długoterminowy ze zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 36 VATU.
No tak, ale w kwestii VAT nic się nie zmienia.
Witam... Świetny kanał, rzeczowo w prosty i zrozumiały sposób wyjaśnione.. Pytanie: mam kilka apartamentow w gorach i nad morzem ktore mam w firmie na podatku liniowym, wynajmuje w ramach najmu krotkoterminowego (wakacyjnie) czy tu rowniez mam zakaz amortyzacji??
Wszystko zależy od tego, czy są to lokale mieszkalne czy użytkowe (tak to drugie jest w praktyce możliwe). Jeśli lokale użytkowe - nie obejmuje ich zakaz amortyzacji.
A co z ulgami w PIT-28? Wszędzie pisze że można np. odliczyć ulgę termomodernizacyjną.
Zgadza się, ryczałt dopuszcza wybrane odliczenia.
Dziękuję za prosty i zrozumiały sposób przekazanie tej kwestii. Mam pytanie dot. najmu na ryczałt 8,5% bez otwierania działalności, czy jest wymagane sporządzanie umowy najmu? Wynajmuję pokoje wczasowiczom, pracownikom itp. i czy muszę z każdym sporządzać umowę?
Nie ma wymogu zawierania pisemnej umowy.
@ dziękuję 🥰
Po zmianie lokalu mieszkalnego na użytkowy do kwoty najmu trzeba doliczyć VAT?
Tam bardziej cel wynajmu ma znaczenie (choć charakter mieszkalny lokalu również). Generalnie wynajmujący lokal jest podatnikiem VAT. Przy wynajmie na cele mieszkaniowe lokalu o charakterze mieszkalnym korzysta się ze zwolnienia z VAT. Przy każdym innym wynajmie - po przekroczeniu 200 tys. zł obrotu może pojawić się VAT.
Dopytam o rozliczenie nowej nieruchomości, zakupionej w 2022 i wyremontowanej pod wynajem na mieszkanie, prywatnie. Płaciłem zaliczki jak pod ryczałt. Mówisz w 15:50, że można "zmienić zdanie" i przychody rozliczyć stosując zasady ogólne. Ale czy mogę uwzględnić koszty remontu? W 10:50 mówisz, że raczej nie. To bez tych kosztów remontu zasady ogólne mi się nie opłacają, dobrze myślę?
Jeśli chodzi o "nową" nieruchomość - czyli nabytą już po wejściu Polskiego Ładu, to tu zakaz amortyzacji działa już od 1 stycznia 2022 r.
Jeśli więc kupujesz lokal, remontujesz go i oddajesz w najem - wtedy koszty remontu "odzyskuje się" poprzez amortyzację. Amortyzacja jest niemożliwa, więc tych wydatków nie zaliczysz do kosztów. Obniża to więc w takim przypadku opłacalność przejścia na zasady ogólne.
dziękuję za odcinek, a co w przypadku prywatnego najmu lokalu użytkowego? czy amortyzacja na skali podatkowej dalej może działać?
Prywatny najem czegokolwiek będzie mógł być realizowany tylko na ryczałcie (czyli żadnych kosztów, żadnej amortyzacji). Można natomiast taki lokal użytkowy "przenieść" do firmy (otworzyć firmę) i wtedy korzystać zarówno z amortyzacji jak i prawa zaliczania do kosztów innych wydatków. Minusem: ZUS (przynajmniej po wygaśnięciu ulg), składka zdrowotna (!) i utrata prawa do wyłączenia z opodatkowania takiego lokalu po upływie 5 lat.
Ciekawy materiał. Zastanawiam się jakie konsekwencje podatkowe będą w przypadku posiadaczy apartamentów condo prowadzących działalność gospodarczą? Zazwczyczaj gminy naliczaja w tym przypadku podatek od nieruchomości jak za lokal usługowy, a nie mieszkalny. W większości jednak lokale tego typu byly/są sprzedawane jako lokalne mieszkalne, bynajmniej takie zapisy pojawiają się w aktach notarialnych. I być tu człowieku mądry 😉
@ dziękuję za objaśnienie
@@grzegorzoleksa To jeszcze pytanie, w jakim charakterze figurują w katastrze - często jest tak, że są to nieruchomości niemieszkalne.
@@grzegorzoleksa myślę że każdy kupujący pokój w hotelu nad morzem kupuję go z zamiarem zysku. Chęci zarobku. Hotele chyba są w katastrze przez geodetów i planistów uznawane za użytkowe. Gdyby to było mieszkanie w bloku to podatek od powierzchni mieszkalnej.
Witam. Czy kupujac np apartament nad morzem np. W hotelu jako lokal niemieszkalny na fakture vat w ramach jdg bedzie mozna zastosowac przyspieszona amortyzacje 10%/rok ? Jesli tak to jakie warunki musi on spelniac by to bylo mozliwe ?
Przy lokalach niemieszkalnych są nieco inne zasady. Generalnie stawka wynosi 2,5%, można zastosować stawkę indywidualną, ale okres amortyzacji nie może być krótszy niż 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia oddania lokalu po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez podatnika (okres nie może być krótszy niż 10 lat).
Dziękuję za ciekawy materiał.
Pytanko - kupiłem 2 lokale użytkowe kilka lat temu. Nie remontowałem ich jeszcze. Jeden chcę przekształcić na mieszkalny niebawem i wynająć. Drugi -się jeszcze zastanawiam czy przekształcać/dzielić na kawalerki nieformalne i wynająć po remoncie...czy sprzedać przed remontem :)
Zakładając, że mógłbym jeden i drugi sprzedać np za rok czy dwa (po upływie 5 lat od kupna) - jest szansa na zwolenienie tu od podatku po okresie 5 letnim czy nie ma takiej opcji?
To zależy.
Jeśli nabędą status lokalu mieszkalnego - można je będzie sprzedać bez podatku po upływie 5 lat - nawet jeśli będą wynajmowane w ramach DG.
Jeśli pozostaną lokalami użytkowymi - "wniesienie" ich do DG sprawi, że to wyłączenie z opodatkowania przy sprzedaży nie zadziała.
@ dziękuję za info...czyli chyba przekształcę oba... Pytanie jednak jeszcze jak te 5 lat się liczy? Od momentu kupna czy od daty przekształcenia?
Moim zdaniem od końca roku w którym nastąpiło nabycie.
Bardzo ciekawy materiał. Mam pytanie. Planuje zakup lokalu usługowego który będzie wymagał generalnego remontu. Wg tego co pan mówi jeśli będę chciała go sprzedać po 5 latach, będę płaciła podatek. Jakiej wielkości? Jak go obliczyć? Czy w ogóle opłaca się kupować lokal niemieszkalny i go remontować w takiej sytuacji. Będę go mogła amortyzować, czyli wliczyć koszty remontu do płaconego ryczałtu? Nie jestem pewna czy dobrze rozumiem. Bardzo proszę o wyjaśnienie. Pozdrawiam.
Niekoniecznie. Lokal użytkowy można również wynajmować w ramach najmu prywatnego (na ryczałcie). W takim przypadku można go sprzedać po 5 latach bez podatku (oczywiście odpada wtedy amortyzacja).
Czy czynsz do wspólnoty można przerzucić na najemcę i nie płacić od tego 8,5%?
Wedle aktualnej (XII 2022) praktyki - w ramach najmu prywatnego tak, w ramach działalności - nie.
Czy dobrze zrozumiałem że rozliczając najem okazjomalny na zasadach ogólnych za 2022 odnotowalem niewielką stratę, to mogę ta stratę odpisać od przychodu w styczniu 2023 ?
Tak, o ile mamy to samo źródło przychodów (np. najem prywatny - najem prywatny).
Strata może obejmować cały 2022 rok czy tylko ostatni miesiąc ?
Strata ma charakter roczny, więc cały 2022:)
Nie do końca zrozumiałem, czy lokale użytkowe zakupione w 2022 roku będzie można amortyzować wprowadzając je do działalności, czy też jest to bezwzględnie zakazane?
Lokale użytkowe można amortyzować (w ramach działalności gospodarczej) bez przeszkód - na "normalnych" zasadach.
@ A w wynajmie prywatnym lokalu użytkowego jest możliwość stosowania skali podatkowej i tym samym amortyzacji? W przypadku mieszkań wiem, że nie.
Nie. Najem prywatny czegokolwiek oznacza przymusowy ryczałt.
Mam mieszkania prywatne kupione na kredyt. Czy jeżeli będę rozliczał najem poprzez działalność gospodarczą to czy mogę wrzucić koszty odsetek w koszty mimo, że to kredyt prywatny?
I czy po przejściu z najmu prywatnego na działalność to czy straty z lat poprzednich z najmu prywatnego mogę uwzględnić w działalności?
Co do odsetek od kredytu - nie widzę przeciwskazań, jeśli tylko mieszkania będą wykorzystywane w działalności. Co do strat - to już nie zadziała - straty można rozliczać tylko w obrębie jednego źródła przychodów (a tu będą dwa: najpierw najem prywatny, a potem działalność gospodarcza).
@ Bardzo dziękuję za odpowiedź.
Czyli najlepiej wynajmować jako najem prywatny, aż się skończą "straty" i wtedy przejść na rozliczanie poprzez działalność?
Jakich formalności trzeba dopełnić, żeby zmienić z najmu prywatnego na działalność? Czy może to tylko kwestia księgowania?
Czy trzeba zmieniać umowy z najemcami (JDG to w sumie ja, więc może nie trzeba)?
Niestety, nie ma jednej odpowiedzi, trzeba całość przeliczyć indywidualnie. Można zacząć od mojego Kalkulatora.
Dziękuję za odcinek. Mam pytanie odnośnie najmu przez airbnb mieszkania którego właściciel przebywa za granicą w związku z czym nie pracuje w Polsce a za granicą. Czy aby wynająć krótkoterminowo mieszkanie musi w Polsce założyć działalność? Jakie ma możliwości by tego uniknąć? Czy jeśli przychód z tego najmu w danym miesiącu nie przekroczy 50% najniższej krajowej to też przy najmie airbnb trzeba założyć działalność?
Tak, przyjmuje się, że najem przez tego rodzaju serwisy stanowi działalność gospodarczą. Jeśli jednak przychód nie przekracza 50% minimalnego wynagrodzenia (obecnie 1745 zł) - można skorzystać z uproszczeń działalności nierejestrowanej.
@ bardzo dziękuję za odpowiedź. Czy zatem trzeba jeszcze zapłacić inne zobowiązania podatkowe, np. VAT, podatek od nieruchomości etc, jakie, gdzie i kiedy. Może jest taka możliwość by ten najem prowadzić poprzez firmę profesjonalną i w ten sposób nie ograniczać przychodu do 50 % minimum miesięcznego wynagrodzenia. Jakie wówczas zasady zobowiązania należałoby płacić tej firmie, jakie są zasady współpracy. Czy pytanie nie jest zbyt obszerne?
Tak, brak rejestracji działalności nie ma wpływu na VAT czy podatek od nieruchomości.
jeżeli jedna osoba jest najemcą, a w umowie wynajmu jest zgoda na zamieszkiwanie jednej dodatkowej osoby z najemcą to czy ta dodatkowa osoba powinna przelewać środki za wynajem i czynsz najemcy (połowę)? Chodzi o sprawy podatkowe, czy te wpływy na konto (będące rozliczeniem pomiędzy osobami które mieszkają w mieszkaniu) nie zostaną uznane jako darowizna?
Zależy od treści umowy, jeśli druga osoba jest współnajemcą, to nie widzę przeszkód. Jeśli podnajemcą (a tak chyba jest tutaj) to bym się zastanowił, czy główny najemca po prostu nie otrzymuje przychodów z najmu. Będąc wtedy na ryczałcie straci na tym układzie.
@ druga osoba jest również wpisana do umowy najmu: "z najemcą może zamieszkiwać jedna osoba" :) czyli chyba też wspólnajemca, bez podnajmu... Tak to rozumiemy
Mam lokal użytkowy a nad nim mam 3 mieszkania jaki podatek powinienem zrobic
Co do opłacalności - to mocno uwarunkowane indywidualnie. Co do możliwości - przy lokalach mieszkalnych odpada amortyzacja, więc trzeba to wziąć pod uwagę. W odniesieniu do wszystkich lokali przy najmie prywatnym jedyną opcją będzie ryczałt.
Czy jeżeli płaciłem podatek zryczałtowany przez kilka pierwszych lat, mogę nagle zacząć amortyzować mieszkanie na zasadach ogólnych ?
Od 1 stycznia 2023 w ogóle nie ma możliwości amortyzacji mieszkań. Jeśli chodzi o wsteczne opodatkowanie na skali podatkowej za 2022 rok, to tak, wcześniejszy ryczałt nie jest przeszkodą w amortyzacji.
Niedawno było słychać że w 2023r nie będzie można wrzucić w w koszty działalności odsetki od kredytów, teraz słyszę że to nie weszło?
Przy najmie prywatnym: nie można (przymusowy ryczałt). Przy najmie w działalności: można, tu się nic nie zmieniło.
A taka sytuacja: ktoś posiada "lokal użytkowy" - tak jest wpisane w akcie notarialnym i księdze wieczystej. Zakupiony z VAT 23% (standardowa praktyka). Tak na prawdę jest to mieszkanie (przedpokój, łazienka, salon z aneksem) i taką pełni obecnie funkcję. Faktycznie wykorzystywane będzie przez firmę prowadzącą działalność polegającą na najmie krótkoterminowym (przez Booking i tym podobne portale). Czy w takim przypadku amortyzacja będzie dozwolona?
W sensie lokal użytkowy przerobiony na mieszkanie czy lokal w apartamentowcu? Co widnieje w ewidencji budynków?
@ Lokal w apartamentowcu. Kupiony jako "lokal użytkowy". Nic nie było przerabiane, po prostu wykończone na mieszkanie :)
Podlega amortyzacji moim zdaniem.
Jak lokal nie ma 25 m2 to wręcz nie może być traktowany jak mieszkalny.
⛄🎄👀
A w kontekście ostatnich interpretacji, że trzeba jako DG płacić duży podatek od nieruchomości, zamiast wynajmować jako DG, to można jako DG prowadzić jakieś "zarządzenie najmem" i wpisać w umowie, że cześć opłat najemca wpłaca do właściciela a cześć do "zarządcy" (który np. dostarcza meble, remontuje mieszkanie..itp.)?
Mówimy o podatku dochodowym od najmu (i interpretacjach, że w działalności gospodarczej nie można z przychodów wyłączyć mediów) czy o podatku od nieruchomości od DG prowadzonej w zakresie najmu?
@ mówimy o sposobie uniknięcia dużego podatku od nieruchomości (oczywiście najem mieszkaniowy) w tym momencie jak chcesz rozliczać koszty to musisz założyć DG a to automatycznie powoduje wyższy podatek od nieruchomości. Ale zastanawiam się czy można mieć firmę która "zarządza" nieruchomością (np. dostarcza meble, odświeża mieszkanie, sprząta..) najemca ma najem prywatny ryczałtem z właścicielem mieszkania a poza tym z firmą "zarządzająca" osobna umowę, nie rodzi to obaw o ta nieszczęsna interpretację odnośnie podatku od nieruchomości, ale oczywiście rodzi obawę o interpretację urządu skarbowego czy to nie jest unikanie opodatkowania. Firma "zarządzająca" nie na ryczałcie.
No tak, ale faktury firmy zarządzającej nie będą stanowiły kosztu dla wynajmującego - skoro ten rozlicza się ryczałtem.
@ tak to oczywistę, w ryczałcie nie ma kosztów, ale pytanie czy mając zewnętrzna firmę administrującą (której się jest właścicielem), można jako wynajmujący w ramach najmu prywatnego wpisać, że najemca ma obowiązek ponosić koszty w wysokości X tytułem kosztów administrowania nieruchomością. Wtedy ta kwota nie wchodzi do podstawy ryczałtu w ramach najmu prywatnego, ale oczywiście wchodzi jako przychód dla działalności jaką jest "administrowanie nieruchomościami" (ktore jest rozliczane na zasadach ogólnych, czyli ma również koszty w postacji np. remontów, zakupu mebli..itp)
Moim zdaniem tak - przez analogię do interpretacji o wyłączeniu z przychodów opłat za media - ale z braku praktyki należałoby dysponować własną interpretacją indywidualną.
Czy estoński CIT nie byłby rozwiązaniem wartym rozważenia w przypadku działalności polegającej na najmie nieruchomości mieszkalnych? Wtedy zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych przestaje nas dotyczyć...
Tak, o ile są spełnione warunki - głównie warunek zatrudnienia. Najczęściej w takich firmach jednak zatrudnienie jest niewielkie, albo nie ma go wcale (całość biznesu jest "ogarniana" przez podwykonawców).
@ Of course, dziękuję za odpowiedź :)
Abstrahując od podatków to ta amortyzacja to w czym miala sluzyc? Czy to mieszkanie naprawde tak niszczeje ze np w te 10 lat go nie bedzie? (Bo amoryzacja ma sluzyc min utracie wartosci)
Drugą sprawą (i pewnie gorszą) był fakt że ludzie poprostu kombinowali i najpierw np ojciec amortyzowal 100% wartosci a potem syn...
To byla tylko kwestia czasu ze ministersto się za to wezmie.
Amortyzacja to rozliczenie kosztu nabycia w czasie. Podatek dochodowy płacimy od dochodu, czyli różnicy między przychodami (np. z najmu) a kosztami (np. nabycia lokalu).
@ pewnie zależy kto na to jak patrzy. Żeby nie opierać się na moich teoriach to pozwolę zacytować sobie fragment Wikipedii: Amortyzacja - w prawie bilansowym i podatkowym oznacza koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. "
No właśnie tu występuje słowo klucz "zużywanie się". Jak taka nieruchomość może się zużyć żeby móc jej koszt w 100% z amortyzować?
Moim osobistym zdaniem jest to że de facto się nie zużywa. (Mam na myśli tylko lokale mieszkalne).
Więc nic dziwnego że ministerstwo ten proceder ukrucilo.
Motywy były akurat inne. Nieruchomości mieszkalne można sprzedać po 5 latach bez podatku.
Wynajmuje płacąc 8,5% ryczałtem, w stosunku do dochodów jest to kwota na prawdę mała, ale dla oszustów którzy dotąd nic nie płacili, wszystkie zyski wrzucali w koszty to wreszcie będą musieli coś płacić.
mały człowieczek