Umsatzsteuer bei Immobilien -Gestaltungen und Steuerfallen

Wann fällt rund um Immobilien Umsatzsteuer an?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fällt keine Umsatzsteuer an das steht so im Umsatzsteuergesetz. ( 4 Nr. 9a UStG)
Wenn Sie eine bereits vermietete Gewerbeimmobilie kaufen und Sie vermieten auch weiterhin, haben wir eine sogenannte „Geschäftsveräußerung im Ganzen“ da fällt auch keine Umsatzsteuer an. (§1 Abs.1a UStG)
Ein Ausnahmefall gilt wenn Sie sich eine Gewerbeimmobilie kaufen von einem Bauträger, dann kann dieser zur Umsatzsteuer optieren (§9 UStG). Diese Umsatzsteuer müssen Sie dann abführen und können das gleichzeitig als Vorsteuer zurückholen
Wann bekommen Sie diese Umsatzsteuer zurück?
Wenn Sie da privat einziehen, geht das nicht. Ebenso wenig, wenn Sie die Immobilie vermieten zu Wohnzwecken bekommen. Auch dann bekommen Sie die Umsatzsteuer nicht zurück.
Aber wenn Sie eine Immobilie kaufen und zum Beispiel an ein Gewerbebetrieb vermieten (oder Anwalt, Steuerberater etc.), der selber umsatzsteuerpflichtig ist, können Sie den Vorsteuerabzug geltend machen.
Garagenvermietung: vermieten Sie eine oder zwei Garagen an die Person, die auch Ihre Wohnung mietet, fällt alles unter die Steuerbefreiung für Wohnungsmieten: also keine Umsatzsteuer.
Wenn Sie allerdings den Stellplatz an jemand anders vermieten, ist das prinzipiell umsatzsteuerpflichtig. Wenn Sie in Ihrer eigenen Person nicht umsatzsteuerpflichtig sind, dann können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen. Vereinfacht greift diese bis zu 22.000 € pro Jahr
Wenn Sie allerdings in Ihrer eigenen Person umsatzsteuerpflichtig sind - also zB Rechtsanwalt, Bäcker oder Metzger oder sonstige Gewerbetreibender -, dann ist die Stellplatzvermietung umsatzsteuerpflichtig und Sie müssen Mehrwertsteuer abführen
Können Sie eigentlich die Wohnungen mit Mehrwertsteuer vermieten, damit Sie die Vorsteuer aus den Baukosten bekommen? Nein, das ist nicht erlaubt. Sie dürfen bei Wohnungen nicht zur Mehrwertsteuer optieren
Kurzfristige Vermietung: Sie vermieten eine Wohnung mit Air BNB oder Booking com an kurzfristig wechselnde Gäste? Dann haben Sie zwingend die siebenprozentige Umsatzsteuer, gleichzeitig aber den vollen Vorsteuerabzug. Der wird nicht etwa halbiert.
Eine ganz merkwürdige Umsatzsteuer-Falle gibt es, wenn Sie einen ausländischen Handwerker beauftragen. §13b Abs. 2 Nr. 1 UStG. Dann müssen Sie die inländische Mehrwertsteuer abführen und bekommen das, wenn sich es um eine Wohnung handelt, nicht zurück.
Beispiel: Eine Oma in Mittenwald (Oberbayern) vermietet eine Wohnung und bestellt einen Handwerker aus Tirol, der ihr für 200 € etwas repariert. Die Oma muss 19 % Mehrwertsteuer abführen, die sie natürlich nicht als Vorsteuer zurückbekommt
Da gibt es keine Bagatellgrenze.
Das gilt übrigens auch fürs Privathaus, wenn man anderweitig unternehmerisch tätig ist.- Beispiel: Ein selbständiger Rechtsanwalt aus Kehl am Rhein (Baden-Württemberg) bestellt einen Handwerker aus Straßburg, der ihm in seinem Privathaus was repariert. Der RA muss sogar hier die Mehrwertsteuer abführen. Eine üble Falle!
Der Steuerspar-Podcast für Unternehmer und Immobilienbesitzer:
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Alfred Gesierich ist Diplom-Kaufmann und Steuerberater in Gilching im Landkreis Starnberg.
Seit 1998 betreut er mit seinem Team vorwiegend inhabergeführte GmbHs sowie GmbH & Co. KGs.
Außerdem berät er vermögende Familien bei der Gründung von Familiengesellschaften und bei der Nachfolgeplanung.
Sprechen Sie mich an:
Dipl.-Kfm. Alfred Gesierich
Steuerberater
Römerstraße 14
82205 Gilching
08105 / 77 82 70
[e-mail]
www.gesierich.de

[@markuskonigsdorfer5632]

Wenn ich ein Gebäude bei dem ich dem ich Vorsteuer gezogen habe als Airbnb vermiete, das dann nach einigen Jahren privat verkaufen möchte, fällt dann Mehrwertsteuer auf den Verkaufserlös an?

[@StbGesierich]

Die Lösung zu Ihrer finden Sie bereits relativ zu Beginn:
Kauf eines vermieteten Gebäudes, bei dem der Käufer die Vermietung fortsetzt.
Lösung: GiG
Frage: was passiert, wenn der Käufer die Vermietung NICHT fortsetzt? Im Grunde Stoff für ein neues Video