0成本循环套利买房！地产经典策略“BRRRR”！BRRRR实例分析！会碰到的问题：钱的周转速度，经验，贷款 |Connie带你美国投资房地产109期【2020】 |UFUND INVESTMENT
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- Опубліковано 29 жов 2020
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我最早是从住宅地产市场投资开始， 获得房地产经纪人BROKER执照，并开始了批发和房屋翻新业务。由于在这些领域的成功，我开始拓展投资低于市场价的OFF MARKET商业地产项目，遍布全美20几个洲，现在的商业模式已经发展成为今天的成功地产投资公司 UFUND INVESTMENT。
我在获取低于市场价的地产投资机会，审查，谈判，和交割时的公司架构方面拥有深厚的背景。拥有15年丰富的房地产投资经验；住宅房产和商业项目，涵盖SFH独栋、多户家庭、公寓、土地、仓储、办公室、移动房，和联排别墅社区。
这个频道主要是分享我们感兴趣的投资理财， 美国房产交易，房地产市场行情，房价涨跌趋势，翻新旧房改造，房东，房产投资，地产税，税法改革，宏观市场趋势，经济危机，金融分析， 各种投资话题，让更多的人获得有深度的地产投资知识，了解市场变化，房产信息， 决定要不要买房，该不该买，什么时候买，如何买房，出租房避坑，主动和被动收入， 地产里面的各种投资机会，怎么找寻好的机会，还有各种赚钱方法，知识，增加收入，尽快加入到财务自由的队伍。
1.什么是BRRRR理论？
1）B=Buy买入
2）R=Renovate翻新
3）R=Rent出租
4）R=Refinance再贷款
5）R=Repeat 重复1）至4）
2.如何演算: BRRRR实例分析
3.BRRRR流程中会碰到的问题
1）钱的周转速度要快
2）经验
3）贷款
（1）前期贷款
（2）后期贷款
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我也在我所在的城市尝试过这种模式，但是确实很难。第一，房屋的均价过百万，租金投资回报能达到4%已经是极限，这种回报率的房子一般在差区，价格也在60-70万，但是租客是很难搞的，好区的回报率就只有2%。像您在视频中提到将近9%的租金回报率是不可能的，在下面几千人的小镇才有可能5-6%，但是物业增值很慢。第二，房屋增值是可以从银行top up，但是最重要的不是租金收入，而是你本身的总收入能够覆盖你的银行总贷款额度Service rate近7%，而不是贷款利率的2.5%，租金收入只能打七折计入总收入。所以当你的贷款总额达到200万以后，就很难从银行贷款和top up，毕竟华人的家庭年收入达到30万以上的就比较少了。可能美国银行的贷款风险控制更松，而我所在的地方贷款风险控制更严一些。当然这种模式在09-11年之间是可以操作的，确实有不少人按照这个模式滚动了十几套房，当时unit价格只有10多万到20多万，但现在unit价格要50-70万，而租金可以达到400-500每周。大家都在赌未来房价的升值，不过我投资房产几年来回头看，房价确实是不断上涨中，投资回报最高的一套是本金8万持有将近7年的时间套现差不多一百万，而且还是免税的，且行且小心，除非货币发行方式发生改变。储备银行和政府政策的关注就非常重要。
你说的很对，我在南澳洲，因为澳洲房产投资解说没有美国多，我觉得英美国家都类似，看了美国房产投资。英文，中文都看。
我看了以后觉得很奇怪，怎么美国花个二十万美金买个condo，租金可以到三千多美金。美国每年交地税都远超澳洲，怎么可能去掉花费，还有那么多现金流。
而且房产现金流多的地方，往往是烂区，好区的话租金往往远低于每月交的房贷和支出。应该说好区低价十几年前买，现在租着还差不多。现在全世界房产飞涨时间已经过去了。买房出租投资不是不好，但只能说是有个现金流，长了财富而已。这也是建立在努力还贷基础上。靠现金流去买了又买，现在基本很难。
@@zhanhonglu903 说得对，回报率高的大都是小户单间，因为管理麻烦，不然卖家也不会这么傻这么便宜卖。除非整栋楼买下来请人管理。不然自己管理个一两间，而且分散不同地方的话，时间成本划不来。
买中端的房产主要靠升值赚钱，但是买入价高，回报率相对比较低，现金流是个问题。万一租客一租就几十年不肯走，到时想卖也很难卖出好价钱
美国的薪水是党妈国的4倍，物价便宜4倍，房价、车价超便宜，只要你勤劳，讲信用，工作5至6年就能轻松买大房子、车子，又有钱，中国的二奶三奶就会象蜜蜂看到花蜜，每天缠着你不放。在党妈国拼命工作一辈子，买不起房，娶不起媳妇，对人生绝望，灵活就业无奈被躺平？美国好还是党妈国好，看出来了吗？
您好CONNIE，我是加州的BROKER，您理想化了，您提到的那些费用没有加进去的那其实很多钱，除了这些，我简单说几点，1. 翻修完估值没有那么大的利润空间 2. 烂屋大部分要全现金 3. 实际到手租金够付贷款就很不错，有现金流太难了。4. 翻修其间那两三个月需要自己贴钱还贷款。等等
嗯, 是不容易, 坑很多, 需要比较专业的地产投资人, 有经验的能做. 而且还可以做得很好, 利润丰厚.
That is what people behind the sign of "we buy house by cash" do, if you don't have solid contractors in hands can move quick and charge fair price, pretty much the cost of renovation will eat up all your profit. It is likely to work at smaller cities, but the risk of low rent or no rent is high. At big metro area, there is no way you can make profit through this process.
Connie你好，请问操作是用公司还是个人名义来做比较合适？因为要贷款的话和收入报税有很大关系。
@@pinggao9106 我之前讲过买投资房要不要用LLC的视频: ua-cam.com/video/_NwqEOmJKFI/v-deo.html
确实是，感觉买进装修期间费用很多，如果找别人做费用更大了
谢谢您提供专业知识，和分析。事在人为。
谢谢Connie的精心准备，满满的干货。是的，先把这个概念学习了，同时一直学习和观察市场，才能在未来遇到好机会时，能反应过来是好的机会，并且有信心和资金准备来下手，继续向您学习👏👏👏
满满的干货，感谢你的分析！👍
I totally agree because I have been doing this for 20 years. I understood what Connie is talking about.
讲得好，必须点赞！
很好的知识， 显然Connnie有丰富的经济学知识和房产投资实践经验。 看你的视频很收益，谢谢！
受益匪浅。谢谢🙏
BRRRR思路就是杠杆最大化。关键是有好的deal，高回报率，这样通过杠杆放大才有意义。可是往往市场上能找到回报率高的房子，都是低价小户型，地段升值潜力差，租客群体素质一般。管理成本会很高。要是地段好，房子好，卖家也不会这么傻便宜卖给你。
还没看先点赞！
受教了，谢谢！
订阅了 学习 小铃铛也拉紧了！ 谢谢老师
谢谢你的分析！👍现在不是投资房产的最佳时机吧？
有意思，感觉留言里面学到了很多。最近开始做买房决策的时候发现connie偏好强调买房的优势和收益，弱化了这些操作的风险。可能是Connie作为有经验的投资人使得她能看到很多利润也能有效的控制风险。但是对于个人买房自住和投资，在没有同样的条件下不能盲目跟从。
👍留言区好高兴看到观众都很有学习和独立思考的能力
現在就houston地區這種能brrrr的房子也很難找了。Austin地區就更難了，投資人，wholesaler和homeowners搶房子。一般refinance后0投資就別妄想了。money out of pocket能在15k以下我就拍手了。appraisal value 總比預期中的低點。
挺博主
还有一个前提，那就是这个房子不能折旧或贬值，而且还要至少每年增值3%以上。否则你连付税费，本金的隐形利息都打不平。更不要说去跑赢每年平均的通胀率了。
现金为王，在好的&便宜的房产买卖之中
谢谢Connie的精彩分享，两个月前看过一遍，今天再看依然受益匪浅。
看了一下评论，主要争议在“250K（25w）买的房子如何2300出租”，connie提到这个房子应该是银行估值“35w的精装修房子出租2300”。其中5w的首付，3w的精装费用（我感觉这个价格，应该主要是cosmetic repair，刷墙，刷门，换地板，landscape，换灯换锁等，最多换了屋顶roof）。
我看到有评论提到在很多大中城市，35w的房子租不到2300每月。我在德州西部的小城，这里有一些贵的房子，新一点（2015）的价格35w，月租只有1800-2100。但是如果是旧一点的房子（2004），大概售价19w，月租仍有1500-1700。我在zillow上看到有1500sqft的房子售价14W，租金差不多也有1300。 各个城市的差别还是很明显的。所以靠出租房子来搞现金流，房子的价位很重要，找到合适的租售比的房子。
当然出租房子绝对是个苦活，劳心劳力，我觉得connie应该是外包给其他公司吧。
整理了一下实例中的数据：
250K买房，50K首付，200K贷款，月供利息+月供本金（375）+地税+保险1280，30K装修。完成装修后估价350K，出租2.3K/月。再贷款262.5K=（350K-50K）*0.875，减去原贷款200K，银行取现62.5K。不算交易费用，空租成本，维护费用，管理费用，HOA费用，增值收入的情况下，现金流1020/月（12.24K/年），加上本金，收益为1335/月（16.02K/年）。总投入50K+30K-62.5K=17.5K。
接下来估算交易费用等。交易费用: 5K+2.3K，空租成本2*2.3K，维护费用2*2.3K，管理费用+HOA费用2.3K，增值收入每年350K*0.04。
估计总投入17.5K+5K+2.3K（约25K），年收益4.52K（16.02K-2*2.3K-2*2.3K-2.3K），增值14K。这样的话不算增值部分，年化收益18%(4.5/25)
其实和股市赚钱要低吸高抛一样。BRRRR是个概念。有人做得到,有人做不到。有人交够学费做到了。有人交了学费也学不会。所以有老话说,隔行不取利。真决心投入这行再说吧。
谢谢你
学习了
铺垫这么久，connie要开始卖房了
有没有cash out refi 的 lender 介绍一下？
connie 少算了一个租期房子的维修和租客搬出时休整的费用
给您点赞👍
这条路，当市场与自己的预期相符合的时候是很好的，但市场出现下滑，那就有很大的风险
大多數中國人買房還是喜歡現金全押上。應該多用杠杆。
这里的model太完美了 25万的房子如何租2300 然后轻松花2万装修就能估价涨10万
第一套本身有贷款，再refinance出来，又是一笔贷款，用refinance做首付买房，又是一笔新贷款，两套房总共3笔贷款，如果两套房可以出租出去cover，则是只有一笔贷款，前提不能碰上垃圾租客，经济向好，并且租金可以cover贷款，否则压力还是很大的
第一套再贷款时会把之前的贷款还清，否则成了第二贷款
@@wuyeljc5103 还清？除非卖了才还的清吧。。这个贷款明显是累积的啊 越贷越多 哪有那么多额度呢。。就算算上租金收入也不够啊
@@qiaodeng3302 说的是再贷款的时候，通常lender会把前一个贷款pay off，payoff的金额当然会算在再贷款的principal里。否则再贷款成了2nd lien，lender也不会同意的，因其利益无法保障。
至于再贷款的时机，往往是房子里的equity足够高，或者利率足够低的时候。If the rental income can't cover debt service，lender will not refinance it.
看评论就知道 BRRRR还是大多数人不知道的做法，符合市场规律。大家都在纠结具体细节，其实这个概念最值钱，另外在行业内的影响力和资源优势 也可以拿到不同的入场价，装修价格，银行估计 等等。
没有计算住了两三年以后翻修的成本
Great
有点理想化了
您好！可以聊一下自己怎样卖房子吗？美国的中介费实在是太多了。
我觉得好好奇 我问了达拉斯的国泰银行 关于cash out ，她说德州法律不允许 。怎么会呢 那大家是怎么操作的呢
怎么算本金和利息比例？谢谢你的时间
支出方面您你沒有算兩次貸款的closing cost?
這種操作在紐約市沒有雄厚的資金做不了 在外州（TX PA CT之類）ok
现在 cash out 很难了吧。。。341房价这么虚高，第一步。。Buy 都很难找到好的了
约有10% rental return, how could it be? when was it selling for 250,000 can be rental on 2300 per month?? In Texas 10 years ago, right? Now not
方法听懂了，但是我觉得操作非常困难，首先要找到低于市场价的房源，这对一般人来说基本就没戏，其次就像po主说的，还得房东愿意等你贷款，银行也愿意贷给你这么多钱。这些前提条件某一项不满足就会入坑，所以感觉对于小白实操性不太强，必须是在这个行业里摸爬滚打了几年，也要有一些上下游资源，才能玩的转吧
是的, 得有点儿资深的能干的. 这个方法的普及度在单个投资人里面还是很高的.
本金得要算到总投入里吧
我在欧洲再贷款就不可能的了，25万的房子不可能按35万贷给你，不过是很好的一个思路，谢谢你🙏！
我前几天在看Brandon turner 的rental property,也是在讲这个概念的。不过就像你说的，这个里面需要很多资深的经验，学好了回报率很高的。
抱歉没听懂，欧洲主要是根据房租和工资收入，及支出来评估你的贷款能力的，请问美国的银行再贷款是要根据对你现在的房子做价值评估吗？可以马上拿出来你的现金吗？
肯定要有专业的人员来检查， 如果房子有贷款，要两年工作资料，和现有的工作。 我都没有成功贷款，要求很严格
搬个板凳，拿出笔和纸。
我以前的房东就是这样的，他一个人有一百多个unit...
你要有很好的tax return 才可以贷款吧
對不起 不明白本金收益怎麼來的
我还没用BRRRR那么aggresive，风险太大。
25萬的房子租$2300？當租客是傻子嗎？自己不會去背個貸款月繳$1000讓你房東空手套白狼？租金這麼高的地方會有這麼低價的房子？
终于搞明白了 一直不明白人们怎么搞
✌
我还以为就我一个人有这种感觉，就是讲完了感觉就完了，不知道怎么去操作，是自己的道行太浅，原来大家的感觉差不多。
如何办到用贷款房子，再贷款，而且银行怎么会把25万买的房子，估价成35万
你要装修，然后关键这个房子地段要涨。或者说前边说啥都没有房价涨更刚！想refinance，低价涨几乎是唯一的因素，如果低价平或者下行，肯定没人给你refinance
@@jjzz9092 大约明白了一点您的意思，首先购房时就是拿到的同一地段房源中的价值洼地的房源，然后通过装修后提升房子的视觉价值使用价值，同时出租房屋用租金偿付房贷，然后静候房价上涨周期中的合适点，(视频中说半年以后)再找银行贷款部来做评估，再贷款贷出之前付出的首付。因为我是银行的，我只想知道哪个银行会接受这样的抵押物进行再贷款?我不是抬杠啊，我是真的想学习这些投资技巧，因为我的梦想也是以小博大，滚雪球一样扩大资产规模，实现尽早退休的梦想。请务必指教一二，多谢！
你好我在4月的時候買了一個34萬的獨立房在西雅圖，我已經出租了，我可以做再贷款嗎？
要看这是你的第几套, 负债比, 还有现在贷款政策天天变, 还是问贷款经纪人靠谱哈
第二次贷款不用还了吗
和第一次一样, 同样的方式接着做
空谈多过实際。实际上不是你所讲的，你避开许多因素不谈!，不过是空想吧了，當心勿上當
人家美女没有避开因素，人家讲了很多坑啊。
这里面有一个大坑，没有计算再贷款的利息。
@💕Stephanie 💕 这就是增加杠杆的一种方式而已，看似还清了上一套房款，实则通过再贷款增加了债务。比如：原本要还100万贷款，现在可能要还200万，即使利息率不变，债务总额增加了。在房市上行的时候适用，一旦房价下跌，就和次贷危机崩盘一样。方法可用，但不是任何人、任何时间、任何标的都适用。坐着收钱只是一种可能性而已，需要多种有利条件都具备，才有可能做到。
@💕Stephanie 💕 还清了前面20万的房款，又背上了30万的债……债务增加到不是最大的问题，只要杠杆能撑得住，现金流不断就行。但这是生意人的做法（不断的融资扩大生意），并不是投资人的做法。很多人都把投资和融资混为一谈了，明明是融别人的资做自己的事业，却认为自己在投资………
@💕Stephanie 💕 按照视频里举的例子，通过再贷款出来的26.2万还清了20万的房贷，但是这套房子的产权被抵押在了银行，同时你要还款的基数从20万变成了26.2万。这就是在增加杠杆，增加债务，增加交给银行的利息总数；同一时间房子的租金回报并没有变化（收的租金不变，要还给银行的钱增加了，表示你的总收益反而下降了）。从扩张规模以增加收益的企业家角度来看，正确的模式不是先还清旧债，而是用再贷款得来的钱继续买入更多的类似优质房产。在增加债务的同时，同时增加收益，才能平衡你的现金流啊～
@💕Stephanie 💕 很多投资新手都像你这样，想投资大些的标的，钱却不够；用贷款来做呢，有没有足够的金融知识规避风险；把他人片面的投资理财知识当作圣经。投资可加杠杆，也可以不加杠杆，不是只有借钱加了杠杆才叫投资。加的杠杆如果能控制在自己的能力范围内，那才能实现自己的投资目标。像你说的：再贷款之后，还清了前一套房子的贷款就可以躺着数钱了，那是非常理想化的，之后很可能为自己的天真付出代价。
@💕Stephanie 💕 1. 我没有否认过房产投资，买房也是我每年必做的投资之一；2. 我没有反对使用贷款和再贷款，只是提示要算清楚使用这些工具的成本；3. Connie在视频里也说了BRRRR不一定适用于每个人和每的地方，我的留言是对她观点的补充；4. 请不要非此即彼，若你不善于数学计算，那也不至于把我们的讨论变成是否投资房产的对立关系。
condo $95000 出租$1250 比house 很好投资
@Olivia Young 可是HOA很高啊， 吃掉很大一部分利润
HOA 费用不少吧？怎么能以house 还好？
@@Scout909 298/month
第4分钟那里，买的第一套房花了25万，为什么再贷款的时候会按35万评估？这是因为几年后房子涨价了吗？
是因为装修，房子状态变好了。所以估值变高了。所以Connie说要买低于市场价的房子，一般这样的房子状态比较差，有的甚至都不能马上住人
现在很多银行借贷的门槛很高，虽然利息低。基本上没有银行愿意贷款，就算有以下的条件:不查收入，20%首期，一般的利率&信用分860。还有，再按压贷款只能拿出60% & 很贵的手续费。
能贷款的不只有银行，很多flipper是和贷款公司长期合作的，有信任基础，拿到贷款也很快
不查收入的貸款真的太難了，這邊40%首付還要再看其他的東西...唉
第一次贷款20W。还银行也是还20W吗？
银行是按照估价的75%或者更低来计算的, 算出来是多少就是多少.的
我就想知道25万就能出租2300一个月的房子哪儿去找？不用什么BRRRR, 给我这样儿的房子我也能赚翻。。。还有只花了3万，就让房价从25跳到35，然后空手套白狼，这种好事儿普通人遇到，还是那句话，不需要BRRRR,谁都会搞。所以我想，博主可能只想说一句话，快来找我买房吧。
return 9%-10% 什么物业有这样return 🙏
房子所有成本每月1500 月租1900多正现金流400多美金 租客每月还本金300多 收入800美金每月， 首付八万 年收益。 收益9600/80000 =12% 每年涨价3%，过去几十年的美国平均通货膨胀。350k x3% =10k 每年。 所以算上通货膨胀19600/80000 =24.5%。
实际案例哦
这个炒作的的关键是一定要贷款。通过通货膨胀银行杠杆，长期持有10以上 不卖。
我想知道，如果我本身就是只付了20%首付贷款买的房子，这样还可以继续贷款吗？
贷款是看物业值多少和你的贷款能力. 物业价值很高, 你也有贷款能力, 就可以
@@connie5508 非常谢谢你的解答，问题是那套房子本身就是用80%贷款买来的还可以二次用评估价的60%来贷款吗？
我就想问一下，怎么能让25万的房子投入3万装修之后，银行就来评估变成35万呢？怎么找这样的房子呢？！如果投入的时间成本过多，其实赚的钱还不够时间成本的哈。
你问到关键了，这就是为什么马云可以贷款你不行一样的
第一套房已经贷了20万，翻新后，怎么能再贷款26万呢？？
房租高过还贷额
纸上谈兵
目前 要想每月出租2300 基本是60-70万以上的房子 这个公式 很难成立了
房地产的地域差异可能很大。有的地区租售比很高，比如中西部很多地方，有很好的出租现金流。但加州可能就完全做不到类似的租售比。投资居民住宅，现金流和房产升值潜力二者不可得兼。Connie讲的是方法论，在不同地区的投资要因地制宜。
总算有个正的房东了
越贵的房子出租越不划算，损坏的维修费房租一年几万完全不够
@@evocabulary3538 自己会修理 还算 省钱,要是 被租客破坏 跑路 押金 几倍 都不够翻新
@💕Stephanie 💕 TX地税很高，涨幅有限吧
25万很难租到2300
不是25万的房, 是35万的房
@@connie5508 您的意思是房子价值本身就是35万，只是您通过各种渠道拿到的进货价是25万而已对吗？我是想向您请教一下，您是如何做到用贷款房进行再贷款的?
我朋友的房子七十五万买的只出租两千多
@💕Stephanie 💕 我自己就是房东，美国修房成本高的很，全修好价值半套房了，房客两三年就住坏了，自己也累的很，出力給房客打工不划算，我现在只投资自住房和生意，出租房回本太慢，不考虑再添加，房产和股票投资都远远不如生意来的快
我们这里11-13万的condo 可以租1500 左右
我有朋友的确这么做的，买了10多套，不过我看他为出租都忙死了
@💕Stephanie 💕 对，管理，找房客，收租，维修………一般人真的受不了，而且他还有全职工作
@💕Stephanie 💕 欧洲租客是弱势被法律默认的，如果出现意外的不能交付房租又无处可去时法律一般不允许把房客赶出去，特别是有老人儿童残疾什么的，如果最后连家人什么都找不到，那房东惨了！这次疫情也一样，如果临时失业不能100%交租的也有豁免权，然而银行只给延期并不会减贷。我不知道美国怎么样，欧洲要投资普通住宅的话工作量很大，运气还要很好
@💕Stephanie 💕 是的，其实交给中介管理要好很多，我自己是建筑师但是想到租房的种种麻烦还是比较喜欢投股票，哈哈，省心
这么多的时候应该交给物业管理去管就好多了，虽然损失些现金流但省了不少心。把自己拴在每天服务租客的琐事上，其实hourly rate很低。
你朋友真厉害啊
想知道如果租售比这么好的话为什么大家还租呢 如果说是有的家庭没有钱买 那他们拖欠租金的可能性又变大了 导致这个现金流其实没有那么顺畅
租客不买房的原因有很多。主要原因是没有贷款能力，或没有首付，或对市场未来看跌，或没有5年以上居住计划... 买不了房不意味着就会拖欠租金，租客筛选有办法降低风险。
在中西部的州有很多城市租售比都可以很好，依然有大量的人租房住。要知道在美国像华人这样有贷款能力和资金储蓄的家庭所占比例不高。
$2300扣掉所有费用，可能都不够还银行的利息
262,500$, 30 years fixed rate,if at 3% interest rate, the monthly payment is 1107$ (with principal + interest, which are 450$ plus and 656$ less). This is the reason Connie estimated 1020$ cash flow.
现在房价这么高，买房还不如买股票
股票现在也高
@@clouddragonz 便宜的股票很多，看你会找不会找。房子普遍较贵
如果有10%房租不出去，那会不会死的很难看？再说，哪个银行愿意把钱借给你？
✓
说容易，做很烦！不是一般人可以做到的..
这是英国犹太人的经典做法😂
能不能给您提个建议，节目做得很好，就是别老蹦英文专业名词行吗？您也照顾照顾我们英语不好的观众！本来听的还算明白，结果出来个英文专业名词就给弄糊涂了！不知道说的是什么情况了
这个还是要懂的。。翻翻她之前的视频吧
收到. 我基本上讲了英文的地方, 马上就用中文解释了, 如果忘了解释的,后面小编会加注释, 你可能听到的是对的,只是我多用英文说了一遍哈. 有的名词很难用中文说, 我继续注意用中文都解释一遍.
好多次没有对应中文 你让人家怎么说啊……
@@connie5508 好的，谢谢
在英语国家不管做什么投资，如果基本的常用英文都困难，那真的会困难重重。也许北美华人多，说中文的房产经济人，装修工人，贷款经纪人都很容易找到，可这仍然大大限制了你的交际圈子，想有好的回报率可能只能靠运气了。
25万的房子租金2300每月 怎么做到的。哪里return这么高。🙏
同问，多伦多周边，1米house才租这么多钱的
是35万的房精装修后租$2300
@@connie5508 所以说25万是破到不能住人 保险公司也不保的烂房么 哈哈哈 装修搞了10万 那可是大工程 😂
@@henryli5999 视频里面讲的装修是3万, 总成本28万, 不是35万. 修完就有equity的.
洛杉矶50万，月租金才2500🤣
忽悠，你要有收入才行！你这是哪个年代的理论？
根本不能赚钱，应该买了就出租，修了就要一两年租金，亏死。住了又坏了要修
没装修的房子好出租吗？尤其是租金高的
@@Scout909 你买的时候就买个neng出租的呀
@@Scout909 租金高的任何时候都不好出租，人家就会考虑买房，低的吃不消修房子的钱，我就是后悔的要死修好了出租，应该不修就出租，修了再卖，现在要卖又要投资修，不划算
@@Scout909 哪怕是低几百块钱，也绝对是直接租划算
非常同意您的评论。
我也是买了就租，哪怕比市场租金便宜几百，纯当养mortgage，最后卖房的时候再装修并且招个高租金的租客，这样可以卖高价。
烂房子也不怕被人糟蹋，他们也明白自己多少钱住进来的，这样的风险是容易招到背景不好的租客。
但是装修的好招来的所谓背景好一些的租客也未必会省事，他们对住房要求高，屁大点事都要修。
这么容易还做什么视频
扯淡，28万的房子出租$2300？
视频里的例子28万只是投资的成本，翻修后的市场价是35万。另外28万租2300在Austin已经很难做到了，但在中西部一些地方属于挺正常的。
Wuye Ljc 35万的房子可以租2300，那确实很好。中西部投资的回报率比西岸好太多了。