안녕하세요..구독하고 질문드립니다 ㅜ.. 현재 보증금이 3천이고 임대차보호법으로 1700만원 우선변제를 받을수 있는 상황입니다. 오늘 날짜기준으로 보증금 압류가 진행이 됐다고 치고 수개월동안 월세가 밀려 보증금1700만원이 남은 상황이라면 그 시점을 기준으로 쳤을때 제가 받을수 있는 보증금액은 400만원이라는 말씀인가요?
안녕하세요 현재 서울 원룸 3000에 거주중이고 6월30일 전세계약 만료입니다. 집주인이 사망하고 아들이 공동명의 이지만 아들도 나몰라라하는 상태이고 소재지도 불문명하여 계약해지 통보를 하지 못한 상태입니다. 또 제가 전입신고 개념을 몰라 입주한지 1여년이 지난상태에서 전입신고와 확정일자를 받은상태이고 현재까지도 경매진행중은 아닙니다. 전입신고 이전에 근저당확인을 하니 2018년까지 17억정도 잡혀있는 상태더라고요.. 이상황에서도 최우선변제 해당이 되는지, 전세계약이 끝나는 시점인데 이전에 계약기간이 만료되면 전세금 반환받을시 손해를 보는지 궁금합니다. 아니면 경매진행될때까지 기다리고 있으면 되나요? 최초 근저당이 2017년이니 최우선 변제만으로 제 보증금을 다 돌려받을 수 있을까요?
저 영상은 다 봤는데 궁금한점이 있어요. 제가 10가구 정도 거주하는 다가구 원룸건물에 전세 5000으로 살고 있습니다. 등기부 때보니 건물주인이 전건물 주인한데 7억 500에 샀더군요. 그리고 근저당권이 3억 5천정도 있고 제가 처음 들어올때 선순위 보증금이 2억2천 이었습니다. 근데 제가 들어갈때 집주인이 월세를 이집으로 놓은건데 중개인이 전세해줘라고 해서 전세로 들어갔습니다. 지금은 전세중에 선순위는 제가 가장 높은 순위이고 2집이 월세로 저보다 높은 순위입니다. 제가 궁금한건 만약 이건물이 경매에 넘어가서 5억에 낙찰되면 2억 5천으로 최우선 변제를 하고 나머지 2억5천으로 저당권 변제 한후 최우선 변제후 남은 돈은 또다시 저당권으로 변제하게 되나요? 그러면 저같이 선순위 전세라도 2000만원 밖에 받지 못하는 걸까요? 광역시입니다.
보증금 500에 월세30만원으로 아파트를 빌려서 사무실로 사용하는 분이 근저당 보다 늦게 사업자 등록을 하였고 전입신고는 없습니다. 근저당으로 빌린 돈보다 경매가가 낮은데 최우선 변제 받을수 있는지 알려주세요? 이 경우에는 주택임대차 보호법으로 적용되나요? 아니면 상가임대차보호법으로 적용 받나요? 둘다 적용되지 않나요?
중개사님 안녕하세요 근저당이 잡힌 시점에서 전입신고를 하게되면 대항력이 없어서 경매로 매각될경우 돈을 못받아도 강제집행으로 집을 비워야 한다고 들었습니다 권리분석에대해서 질문드리고싶어서요 예로 1.근저당 설정 이후 전입신고 및 확정일자를 받음 2.근저당 날짜 기준 최우선 변제권 1억이하 2천만원까지 보장되는 지역임 3.3천만원에 전세에 들어가있을때 경매시 2천만원은 최우선 변제권으로 변제받을수 있지만 1천만원에 대해서는 배당 받을수 있는 권리가 없는것인지요...? 많은정보 주셔서 감사합니다
최우선변제 대상 소액보증금에 해당되시면 최우선 변제 받으실 수 있습니다. 전입신고가 선순위라면 낙찰자가 임차인 보증금을 돌려줘야 해서 몇번 유찰될거에요. 시간은 좀 걸릴거에요. 그 사이 경매 참여하려는 사람들이 연락하거나 답사 오는경우 좀 귀찮을 수는 있어요. 하지만 보증금은 결국 다 받게 되실겁니다. 낙찰자가 좋은분이면 굳이 이사 안가셔도 될 듯 싶구요.
안녕하세요, 우선 좋은 영상 올려주셔서 감사합니다! 현재 서울 원룸 2000/35 월세 계약을 진행하며 계약금만 지불한 상태인데, 등기부 등본을 확인해보니 2008년 5월에 제 1금융권으로부터 저당금액이 6억 5천이 잡혀 있습니다. (공동담보로 해당 토지도 함께 잡혀있어요) 해당 건물 매매가는 2008년 4월에 6억8천에 거래되었구요. 계약하자마자 전입신고/확정일자 발급 받는다면 최우선변제권에 포함되어 보증금 2천만원을 보장받을 수 있을까요? 최초 저당날짜가 기준이 될 건데 2008년 5월이라 마음에 걸립니다..
2015년도이시면 2014년1월1일에 개정된 시행령을 기준으로 보시면 됩니다.수원은 과밀억제권역으로 들어가 있네요. 임차인의 보증금이 8000만원 이하일 경우 최우선변제금액은 2700만원 이하로 되어 있습니니다. 다세대라면 빌라를 말씀하시는거 같네요. 집합건물이기때문에 다른 임차인은 없을것 같고요.일단 선순위 세입자시라면 경매절차에서 대항력이 있어서 배당 못받아도 낙찰자가 보증금 반환해줄 수 밖에 없으니 아무 문제 없지만.... 선순위 세입자가 아니라면 일단 최우선변제 2700만원 받고 나머지는 받을 수 있을지 없을지 확정할 수 없습니다.
실제로 대부분 임차인들이 일단 경매가 시작되면 월세를 보내지 않죠. 특히나 나중에 보증금을 다 돌려받지 못할 수 도 있는 상황이라면 더욱 그렇죠... 밀린 월세에 대한 지연이자가 발생할 수 도 있겠지만 그 금액이 얼마나 되겠어요... 경매당한 집주인이 그 이자 받겠다고 소송할 수도 없는게 현실이긴하죠
* 확정일자는 경매절차에서 배당받는 순서를 정하는 것 이라고 생각하시면 될 것 같아요. 확정일자를 받으면 우선변제권이라는게 생기는데 이게 모냐면? 나보다 후순위에 있는 권리들보다 우선해서 배당받을 수 있는 권리 라고 생각하시면 됩니다. * 이 우선변제권이 없으면 즉 가압류와 같은 채권은 우선변제권이 없어서 후순위에 있는 권리들하고 평등하게 배당받게 되거든요. 그래서 확정일자를 통한 우선변제권 확보가 매우 중요합니다. * 최우선변제권은 소액에 대해 제한적으로 보장을 해주는 부분이잖아요? 확정일자가 없는 임차인도 배당신청 하면 최우선변제 행사할 수 있는 거에요. * 전입신고는 임차인이 선순위 임차인일 때 즉, 등기부등본상의 근저당이나 가압류 등이 없는 깨끗한 상태에서 전입신고를 하면 선순위 임차인이 됩니다. 이때는 경매절차에서도 대항력이 생겨서 확정일자를 받지 않아도 보증금은 나중에 낙찰받은 사람한테 회수할 수 있습니다. 경매절차에서 배당받지 않아도 나중에 회수 가능하다는 얘기지요. * 하지만 등기부등본에 근저당이 있는 상태에서 전입신고를 하게 되면 후순위가 되기 때문에 경매절차에서는 대항력이 없어요. 주택임대차보호법 상의 대항력은 있지만 경매에서의 대항력과는 달라요. 그래서 이 때에는 우선변제권 확보를 위해 반드시 확정일자를 받으셔야 합니다. 그래야 그나마 우선변제권을 통해서 보증금의 일부라도 회수할 수 있게 됩니다. 이경우 내 보증금을 다 돌려받지 못하고 반만 받았다 하더라도 집은 비워줘야 합니다. 하지만 위에서 말한 선순위 세입자의 경우 내 보증금을 전부 돌려받을때 까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.
원룸건물인가요? 일단 시세가 20억이라고 해도 그건 현실성 없는 시세일 확률이 높습니다. 대게 시세를 높게 부르죠.특히 원룸건물은 아파트와 달라서 시세의 오차범위가 매우 넓습니다. 그리고 실제로 20억에 거래되는 물건이라고 해도 경매절차에서 원룸은 첫번째 경매일자에 낙찰될 확률이 매우 낮습니다. 20억보다 아래 가격으로 떨어진 다음에 낙찰될 가능성이 매우 높져. 그래서 전세들어가려고 하는 집의 시세는 매매시세대로 분석하면 안됩니다. 경매 낙찰가 기준으로 분석해야합니다. 우리나라에서 전세는 선순위 전세 이외에는 100% 안전한 곳이 없습니다. 제가 당사자라면 전세금 1억원에 그 집에 들어가진 않을것 같습니다. 최우선변제금액 알아보고 그만큼만 보증금 걸고 나머지는 월세로 하는 반전세를 알아볼 것 같습니다. 제 부동산 사무실 인근에 있던 100억짜리 원룸 오피스텔 건물이 생각나네요. 당시 건물주가 자기 건물에 대한 자부심이 엄청 강했고 자본력을 엄청 뽐내던 분이셨는데, 그렇게 자기자랑하면서 전세 7000에도 방을 전세 놓으라고 하더라고요. 저는 월세만 놓고 전세 안놨죠. 그런데 다른 부동산 소장님들은 전세를 놓더라고요. 돈많은 건물주라 괜찮다고. 결국 경매 넘어갔어요. 제가 계약해드린 월세 임차인들은 보증금이 작아서 다 회수 하셨지만, 전세 7000에 들어가신 임차인과 소개한 부동산 중개업소는 상당히 많은 손해를 보았죠. 그런데 그 당시 건물주는 임차인들에게 받은 보증금을 따로 챙겨놨을거에요. 경매들어갈 수 있는 상황에 대비하는 거죠. 아니나 다를까 얼마후 부동산 시장에 그 건물주가 건물 사겠다고 알아보러 다니더라고요. 재테크가 별거가 아닙니다. 일단 내가 가지고 있는 자산을 지키는 것부터 재테크의 시작입니다. 항상 주의하세요^^
정말 중요한 정보를 알려 주셨네요.
설명도 이해하기 쉬워요. 최고예요. 감사합니다.
허준혁 공인중개사님의 소액보증금의 최우선변제권에 대한 내용 잘 들었습니다.
언제들어도 명쾌하시고 힘이 넘칩니다.
최고입니다
귀에쏙쏙
이해력 짱
감사합니다
정말 자세한 설명입니다 고맙습니다
내용 너무 좋습니다. 똑똑한게 너무 티나는 친절한 설명 감사합니다!
아 티 안내려고 했는데 ... 지송함돠 ^^
임대인이 국세체납에 의해 공매처분 될 경우에도 최우선변제권이 효력이 있는지 궁금합니다.
국세가 최우선권이라 적용이 안되는거 같은데요
안녕하세요 영상시청하다가 문의드려요
최우선변제권의 금액과 범위가 선수위 담보물권이 접수된 해당년도의
규정을 적용 받는다는거는 이해가 됬습니다
문제는 제가 lh청년 전세임대로 오피스텔에 전세를 들어가는데
lh = 일억이천,
자기부담금 = 이천
총 전세보증금 = 일억사천의 전세를 들어가는데요
이경우 문제가 발생했을때 기존담보설정이 없으니
현시점의 범위와 변제금액 적용시
우선변제금5000만원을 받을경우
lh보다 선수위로 2000만원을 받고 나머지 3000만원을
lh에서 가져가는건지 아니면 총보증금 일억사천에서 보증금 기여부분을
퍼센트로 해서 우선변제금을 나누는 건지 lh와 나누게 되면 저의 자기부담금이
lh보다 적기때문에 5000만원에서 얼마를 받게 되는건지 문의드립니다
유익한 정보 감사합니다.
잘보고 구독하고 갑니다~ 감사합니다^^
감사합니다~ 이해가 잘 되었어요!!
소액에 대한 최우선 변제권도 우선이지만 가장 먼저 들어온사람도 우선권 있지 않나요?
한사람 소유의 통건물의 각기 호실이있는 원룸에 입주 하고 있어도 최우선변제 적용이 됩니까?
답변 부탁드립니다^^
신탁부동산의 경우도 최우선변제권이 가능한가요? 따로 서류없이 계약서만으로 변제받을수있는건가요?
전입신고와 확정일자 시기는 언제쯤 하는게 좋나요? 그리고 배당요구는 언제 어떻게 하는건지 설명가능할까요..!ㅠㅠ
안녕하세요..구독하고 질문드립니다 ㅜ..
현재 보증금이 3천이고 임대차보호법으로
1700만원 우선변제를 받을수 있는 상황입니다.
오늘 날짜기준으로 보증금 압류가 진행이 됐다고
치고 수개월동안 월세가 밀려 보증금1700만원이
남은 상황이라면 그 시점을 기준으로 쳤을때
제가 받을수 있는 보증금액은 400만원이라는 말씀인가요?
영상잘보앗습니다 부산이구요 19년9월에 이사와서 9층짜리 투쓰리룸 신축건물에 보즘금4천에50으로 들어왓습니다 중간에 집주인이 바껴서 계약서 다시 쓰면서 집주인이 은행대출을받는다고 잠시 전출해달라고해서 햇고 그뒤에 전입신고 다시했습니다 혹시 문제가생기면 전 후순위?인거같은데 보증금 얼마를 받을수있는건가요? 2년계약에 지금4개월 살고있는데 찜찜하면 세입자구해놓고 이사가면 되는건가요?
9000만원 정도 하는 오피스텔인데 3000만원 반전세로 들어가면 최근 근저당이 있어도 무조건 돈 돌려 받을수 있는건가요? 현재 융자는 없는데 전입신고 승인 전에 대출 받는 경우도 있다고해서 특약에 넣어달라도 해야하는지 궁금해서요 저정도면 무조건 안전한걸까요..?
안녕하세요 현재 서울 원룸 3000에 거주중이고 6월30일 전세계약 만료입니다. 집주인이 사망하고 아들이 공동명의 이지만 아들도 나몰라라하는 상태이고 소재지도 불문명하여 계약해지 통보를 하지 못한 상태입니다. 또 제가 전입신고 개념을 몰라 입주한지 1여년이 지난상태에서 전입신고와 확정일자를 받은상태이고 현재까지도 경매진행중은 아닙니다. 전입신고 이전에 근저당확인을 하니 2018년까지 17억정도 잡혀있는 상태더라고요..
이상황에서도 최우선변제 해당이 되는지, 전세계약이 끝나는 시점인데 이전에 계약기간이 만료되면 전세금 반환받을시 손해를 보는지 궁금합니다. 아니면 경매진행될때까지 기다리고 있으면 되나요? 최초 근저당이 2017년이니 최우선 변제만으로 제 보증금을 다 돌려받을 수 있을까요?
2000/30 오피스텔을 계약 할려고 한다면 만약에 계약금을 걸었는데 잔금 치루기전에 경매가 열리면 최우선변제 못받고계약금 날리는거 아닌가요? 계약서 특약사항을 뭐라고 요구 해야될까요?
경매가 열리기 전에 등기부등본상에 경매결정개시등기가 이미 떠있어요. 계약하실때 등기부 등본 확인하시면 됩니다.
저 영상은 다 봤는데 궁금한점이 있어요.
제가 10가구 정도 거주하는 다가구 원룸건물에 전세 5000으로 살고 있습니다. 등기부 때보니 건물주인이 전건물 주인한데 7억 500에 샀더군요. 그리고 근저당권이 3억 5천정도 있고 제가 처음 들어올때 선순위 보증금이 2억2천 이었습니다. 근데 제가 들어갈때 집주인이 월세를 이집으로 놓은건데 중개인이 전세해줘라고 해서 전세로 들어갔습니다.
지금은 전세중에 선순위는 제가 가장 높은 순위이고 2집이 월세로 저보다 높은 순위입니다.
제가 궁금한건 만약 이건물이 경매에 넘어가서 5억에 낙찰되면 2억 5천으로 최우선 변제를 하고 나머지 2억5천으로 저당권 변제 한후 최우선 변제후 남은 돈은 또다시 저당권으로 변제하게 되나요? 그러면 저같이 선순위 전세라도 2000만원 밖에 받지 못하는 걸까요? 광역시입니다.
건물가액에 2분의1 까지만 최우선변제 액으로 임차인들에에 배당되고 나머지는 순위에 따라 배당됩니다. 근저당설정보다 늦은 임차인들은 보증금 일부를 돌려받지 못할 수도 있습니다. 그리고 최우선변제금액은 근저당이 설정된 년도에 따라 금액이 다릅니다. 등기부등본에 나와있습니다
@@허준혁공인중개사 답변감사합니다.
만약 은행근저당 배당후 3000만원이 남으면 확정일자 순위배당시에 1순위가 다가져가는 건가요? 아니면 n분의 1인가요?
도움이 많이됏어요
질문이 있습니다! 만약 근저당이 2010년에 잡혔고 추후 말소되었을경우(전입+확정일자는 2018이고 이후 근저당권 없을경우)담보물권 설정일자를 2010년 기준으로 보는게 아니라 현재 시점으로 보는게 맞나요 ~?
전에 있던 근저당이 말소되고 현재 등기부등본상 근저당을 비롯한 다른 어떤 설정사항이 없다면 임차인은 선순위 임차인이 됩니다. 보증금 다 돌려받을때까지 집 안비워줘도 됩니다. 최우선변제 신경쓸 필요가 없어집니다
@@허준혁공인중개사 답변 정말 감사드립니다🙏
늘 감사합니다. 최초 담보물권설정시점이 최우선변제판단시점인데, 혹시 최초 담보물권이 말소가 되었더라도 최초 담보물권 기준으로 판단해야 하는지요?
현재 등기부등본에 남아있는 것을 기준으로 합니다.
보증금 500에 월세30만원으로 아파트를 빌려서 사무실로 사용하는 분이 근저당 보다 늦게 사업자 등록을 하였고 전입신고는 없습니다. 근저당으로 빌린 돈보다 경매가가 낮은데 최우선 변제 받을수 있는지 알려주세요?
이 경우에는 주택임대차 보호법으로 적용되나요? 아니면 상가임대차보호법으로 적용 받나요? 둘다 적용되지 않나요?
최우선변제 여부는 근저당 설정일자와 해당지역을 알아야 판단 가능합니다. 사업자등록을 하고 사업용으로 사용하셨다면 상가임대차보호법 적용을 받게 됩니다.
선생님 주탹보증금은 환산보증금이 아니고 그야말로 보증금 그 자체로 하는거 맞는거죠?.
중개사님 안녕하세요
근저당이 잡힌 시점에서 전입신고를 하게되면 대항력이 없어서 경매로 매각될경우 돈을 못받아도 강제집행으로 집을 비워야 한다고 들었습니다
권리분석에대해서 질문드리고싶어서요
예로
1.근저당 설정 이후 전입신고 및 확정일자를 받음
2.근저당 날짜 기준 최우선 변제권
1억이하 2천만원까지 보장되는 지역임
3.3천만원에 전세에 들어가있을때
경매시 2천만원은 최우선 변제권으로 변제받을수 있지만 1천만원에 대해서는 배당 받을수 있는 권리가 없는것인지요...?
많은정보 주셔서 감사합니다
나머지 천만원에 대해서도 배당받을수 있습니다. 단 근저당권자한테 배당하고도 돈이 남아있어야 배당이 가능하겠죠. 하지만 대부분의 경우 근저당권자 배당하고 나면 남는 돈이 매우 작습니다.
공인중개사 허준혁 배당이 된다는것은 매각된 금액에서 세입자한테 가는것인가여 아니면
매수인이 인수해야하는비용인가요?
경매에서 낙찰받을시 매수인입장에서 볼때
근저당 이하 소멸이라보고 보증금에 대해서 안줘도 되는 안전한 물건이라고 판단해도 될까요?
예전에 대항력문의햇던 사람인데요
저는 확정일자를 늦게햇지만
전입신고는 근저당잡히기전 깨끗한상태에서 햇습니다
지금은 사건검색을해보니
매각이라고 뜨더군요
권리신고나 배당신청은 첨에 법원에서 하라고할때햇구요 궁금한게
최우선변제를 받을수잇는지 받으면 받고 남은전세금액을 낙찰자한테 받으면 이사가면 되는건지 매각이라고떳는데 제가 따로해야되는일이나 준비할게잇는지 알고싶네요
최우선변제 대상 소액보증금에 해당되시면 최우선 변제 받으실 수 있습니다. 전입신고가 선순위라면 낙찰자가 임차인 보증금을 돌려줘야 해서 몇번 유찰될거에요. 시간은 좀 걸릴거에요. 그 사이 경매 참여하려는 사람들이 연락하거나 답사 오는경우 좀 귀찮을 수는 있어요. 하지만 보증금은 결국 다 받게 되실겁니다. 낙찰자가 좋은분이면 굳이 이사 안가셔도 될 듯 싶구요.
@@허준혁공인중개사 보증금은3500이구
최우선변제금액은1700인거같습니다
그럼 최우선변제금액을 배당받고
나머지금액를 낙찰자한테받고 집을 비워주면 된다는 이야기긴가요?
최우선변제금액을 받게되면
나머지 금액을 못받나 궁금해서 물어봅니다ㅠ
@@죽기전에-u3p 아 걱정하지 마세요. 배당요구하셨으니 최우선변제 일부 받으셔도 나머지 보증금 전액 다 받기 전까지는 집 안빼주시는 거에요.
@@허준혁공인중개사 네 감사합니다
좋은정보 항상 감사합니다
전입신고 끝까지 유지하셔야 합니다.절대!
질문드립니다. 2017년에 전입신고는 했는데 확정일자를 안받아 놧어요 ?? 확정일자 지금이라도 해야 하나요?? 아님 지금 계약기간이 지났는데 ㅜ 다시 계약서를 써야 할까요??? 전입신고만 해놓고 그냥 살아도 될까요>>?세금이 밀린 주인은 세금이 먼저 변제 아닌가요?
확정일자 받는거 1000원인가 할거에요. 선순위 임차인 아니시라면 당장 가서 받으시길 바랍니다.
@@허준혁공인중개사 확정일자 이년 지나고 받았네요 ...
중간에보니깐 계약당시 현재 근저당이나 그런 빚은없더라구용!
담에는 전세든 월세 계약할때 등기부등본 더꼼꽁 히보고 확정일자 전입시고 꼭해야겠어요!
세금이 우선 변제 맞아요
사업가는 임금도 우선 변제이죠
사기에 조심해야합니다!!!
중개사님만약담보물권이여러개면 어떤걸기준으로 최우선변제적용하나요
등기부등본상 최초로 설정된 것을 기준으로 하셔야 합니다. 오래된거요
감사합니다
대항력없는 소액임차인데요 낙찰되고 소유자가 바뀌면 배당기일까지 이사가야 되나요?
안녕하세요, 우선 좋은 영상 올려주셔서 감사합니다! 현재 서울 원룸 2000/35 월세 계약을 진행하며 계약금만 지불한 상태인데, 등기부 등본을 확인해보니 2008년 5월에 제 1금융권으로부터 저당금액이 6억 5천이 잡혀 있습니다. (공동담보로 해당 토지도 함께 잡혀있어요) 해당 건물 매매가는 2008년 4월에 6억8천에 거래되었구요. 계약하자마자 전입신고/확정일자 발급 받는다면 최우선변제권에 포함되어 보증금 2천만원을 보장받을 수 있을까요? 최초 저당날짜가 기준이 될 건데 2008년 5월이라 마음에 걸립니다..
지역이 어디냐에 따라 다릅니다 지역이 어디세요
@@허준혁공인중개사 서울입니다!
안녕하세요 질문이있습니다! 서울시 11가구 다가구 주택에서 전세로 저만 살고있고 후순위면 사실상 앞에 월세 보증금을 다 내어주고 제가 받게되는건가요??? 그럼 못받을 수도 있는거죠?
건물에 근저당이 없다면 경매절차에서 대항력이 생겨서 보증금을 끝까지 지킬 수는 있습니다. 하지만 내 앞에 근저당이 있다면 최우선변제로 일부 배당받고 나머지 금액은 순서에 따라 배당받는데 이때 일부 금액은 돌려받지 못하게 되는 경우가 있습니다
매매가 15 억이라고 했고 신축 원룸이라 5억 2 천 최고채권액이 있더라구요.. 11 가구중 2 가구 빼고는 다 월세엿긴 했습니다 ㅜㅜ
계약자는 아들인데 거주자는 어머니입니다 전세집이 경매들어깄는데 아들은 전세집에 주소이전은 안한상태입니다 본인집이있기때문입니다. 경매넘어가서 권리주장때문에 법원에 신청해야하는데 가족이기때문에 주소이전을 안해도 상관없지않나요? 꼭 주소이전 전세집으로 하고나서 권리주장신청을해야하나요? 최우선변제권 금액은 해당이됩니다
어머니는 경매넘어간 집에 전입신고 하셨나요? 가족이 전입되어 있으면 인정받을 수 있습니다.
공인중개사 허준혁 어머님이 전입신고하셨어요! 법원에서는 등본에 아들이 안나와있어서 안된다고해서 제가 전입신고하고 다시 초본때서 서류제출했습니다..
근저당 2015년도에 되어있구요 다세대3천에 수원에서 월세살고있는데 경매로 넘어갔는데 전입확정은 이사후 다했는데 최우선으로 얼마나 받을수있가요?
2015년도이시면 2014년1월1일에 개정된 시행령을 기준으로 보시면 됩니다.수원은 과밀억제권역으로 들어가 있네요. 임차인의 보증금이 8000만원 이하일 경우 최우선변제금액은 2700만원 이하로 되어 있습니니다. 다세대라면 빌라를 말씀하시는거 같네요. 집합건물이기때문에 다른 임차인은 없을것 같고요.일단 선순위 세입자시라면 경매절차에서 대항력이 있어서 배당 못받아도 낙찰자가 보증금 반환해줄 수 밖에 없으니 아무 문제 없지만.... 선순위 세입자가 아니라면 일단 최우선변제 2700만원 받고 나머지는 받을 수 있을지 없을지 확정할 수 없습니다.
@@허준혁공인중개사 답변 감사합니다 한번더 여쭤봐도 될가요3000에 월세 45에 사는데 경매통보온후 지금 3개월동안 집주인한테 월세 안붙이고 있는데요 나중에 차감 되도 내지않는게 나을가요?
실제로 대부분 임차인들이 일단 경매가 시작되면 월세를 보내지 않죠. 특히나 나중에 보증금을 다 돌려받지 못할 수 도 있는 상황이라면 더욱 그렇죠... 밀린 월세에 대한 지연이자가 발생할 수 도 있겠지만 그 금액이 얼마나 되겠어요... 경매당한 집주인이 그 이자 받겠다고 소송할 수도 없는게 현실이긴하죠
항상 좋은 정보 알려주셔서 고맙습니다.^^
최우선변제권에서 확정일자는 필수사항이 아니라고 하셨는데...
그럼 혹시 확정일자는 최우선변제받고 남은 보증금의 배당순서에 영향을 미치는 건가요?
전입신고, 확정일자 무조건 같이 신고해야 한다던데 궁금해서요...
* 확정일자는 경매절차에서 배당받는 순서를 정하는 것 이라고 생각하시면 될 것 같아요. 확정일자를 받으면 우선변제권이라는게 생기는데 이게 모냐면? 나보다 후순위에 있는 권리들보다 우선해서 배당받을 수 있는 권리 라고 생각하시면 됩니다. * 이 우선변제권이 없으면 즉 가압류와 같은 채권은 우선변제권이 없어서 후순위에 있는 권리들하고 평등하게 배당받게 되거든요. 그래서 확정일자를 통한 우선변제권 확보가 매우 중요합니다. * 최우선변제권은 소액에 대해 제한적으로 보장을 해주는 부분이잖아요? 확정일자가 없는 임차인도 배당신청 하면 최우선변제 행사할 수 있는 거에요. * 전입신고는 임차인이 선순위 임차인일 때 즉, 등기부등본상의 근저당이나 가압류 등이 없는 깨끗한 상태에서 전입신고를 하면 선순위 임차인이 됩니다. 이때는 경매절차에서도 대항력이 생겨서 확정일자를 받지 않아도 보증금은 나중에 낙찰받은 사람한테 회수할 수 있습니다. 경매절차에서 배당받지 않아도 나중에 회수 가능하다는 얘기지요. * 하지만 등기부등본에 근저당이 있는 상태에서 전입신고를 하게 되면 후순위가 되기 때문에 경매절차에서는 대항력이 없어요. 주택임대차보호법 상의 대항력은 있지만 경매에서의 대항력과는 달라요. 그래서 이 때에는 우선변제권 확보를 위해 반드시 확정일자를 받으셔야 합니다. 그래야 그나마 우선변제권을 통해서 보증금의 일부라도 회수할 수 있게 됩니다. 이경우 내 보증금을 다 돌려받지 못하고 반만 받았다 하더라도 집은 비워줘야 합니다. 하지만 위에서 말한 선순위 세입자의 경우 내 보증금을 전부 돌려받을때 까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.
@@허준혁공인중개사 아...이해되었습니다. 정말 고맙습니다.^^
예를 들어주시면 이해가 빠를듯 싶습니다
건물주가 80%월세 20%전세 세입자인데요 전 전세계약으로 들어가는데 20억 등가부를보니 건물에 8억 근저당이 잡혀있고 전 1억 전세로 들어갑니다 이분은 이동네에 15개정도 건물에 더높은 근저당으로 잡힌건물도 있더라구요 계약해도 괜찮을까요?? 납세증명서 확인하고 체납내약도 없고 구렇다면 문제가없을까요??
원룸건물인가요? 일단 시세가 20억이라고 해도 그건 현실성 없는 시세일 확률이 높습니다. 대게 시세를 높게 부르죠.특히 원룸건물은 아파트와 달라서 시세의 오차범위가 매우 넓습니다. 그리고 실제로 20억에 거래되는 물건이라고 해도 경매절차에서 원룸은 첫번째 경매일자에 낙찰될 확률이 매우 낮습니다. 20억보다 아래 가격으로 떨어진 다음에 낙찰될 가능성이 매우 높져. 그래서 전세들어가려고 하는 집의 시세는 매매시세대로 분석하면 안됩니다. 경매 낙찰가 기준으로 분석해야합니다. 우리나라에서 전세는 선순위 전세 이외에는 100% 안전한 곳이 없습니다. 제가 당사자라면 전세금 1억원에 그 집에 들어가진 않을것 같습니다. 최우선변제금액 알아보고 그만큼만 보증금 걸고 나머지는 월세로 하는 반전세를 알아볼 것 같습니다. 제 부동산 사무실 인근에 있던 100억짜리 원룸 오피스텔 건물이 생각나네요. 당시 건물주가 자기 건물에 대한 자부심이 엄청 강했고 자본력을 엄청 뽐내던 분이셨는데, 그렇게 자기자랑하면서 전세 7000에도 방을 전세 놓으라고 하더라고요. 저는 월세만 놓고 전세 안놨죠. 그런데 다른 부동산 소장님들은 전세를 놓더라고요. 돈많은 건물주라 괜찮다고. 결국 경매 넘어갔어요. 제가 계약해드린 월세 임차인들은 보증금이 작아서 다 회수 하셨지만, 전세 7000에 들어가신 임차인과 소개한 부동산 중개업소는 상당히 많은 손해를 보았죠. 그런데 그 당시 건물주는 임차인들에게 받은 보증금을 따로 챙겨놨을거에요. 경매들어갈 수 있는 상황에 대비하는 거죠. 아니나 다를까 얼마후 부동산 시장에 그 건물주가 건물 사겠다고 알아보러 다니더라고요. 재테크가 별거가 아닙니다. 일단 내가 가지고 있는 자산을 지키는 것부터 재테크의 시작입니다. 항상 주의하세요^^
안녕하세요!! 정말 잘들었습니다.. 사회초년생이라 궁금한 사항이 몇가지 있어서요ㅠㅠ 혹시 개인 메세지나 이메일을 해도될련지요... 간곡히 부탁드립니다. 상담을 받고싶어요ㅠ
카카오톡 아이디 windjhyuk 입니다. 카톡 주세용
항상 영상 잘 보고 있습니다! 질문이 있습니다예를들어 1억에 최우선변제 3400만원인 지역에서 1억을 초과하는 보증금으로 임차하는 경우에는 최우선변제금은 아예 없는건가요!?
네 맞습니다. 보증금이 1억원 이하일 경우에는 3400만원 까지는 최우선으로 변제 해줄게~ 하는 의미이니까요.
요즘 코인,주식 그런거 왜하냐 로펌투자클럽 참여하면 수익 훨씬 많이 볼 수 있는데
로펌투자클럽 수익 엄청나다는데 진짜에요??