Neue Grundsteuer - Wohnflächenberechnung - Wohnflächen im Dachgeschoss und unter Treppen
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- Опубліковано 1 жов 2024
- Heute geht um die Anrechnung von Wohnflächen - zum Beispiel unter Dachschrägen, oder anderen begrenzenden Bauteilen. Warum ist das wichtig? Unter anderem, weil mit der Grundsteuerreform 2022 die Angabe der Wohnfläche für die Berechnung der neuen Grundsteuer gefordert wird.
Ich gehe auch der Frage nach ob jedes Dachgeschoss automatisch zur Wohnfläche zählt, oder nicht.
0:30 Räume und Raumteile höher als 2,00 m
0:37 Räume und Raumteile niedriger als 2,00 m
1:21 Raumteile niedriger als 1,00 m
1:43 Wo befindet sich die Fläche?
2:07 Zusammenfassung
Welche Grundfläche zählt voll zur Wohnfläche, welche nur zur Hälfte und welche Fläche wird überhaupt nicht dazugezählt?
Grundflächen in Wohnbereichen, deren Decken 2 m oder höher sind, zählen voll zur Wohnfläche. Ist das lichte Maß (also die Höhe) geringer als 2 m, aber zumindest noch höher als 1 m, dann wird diese Fläche nur zur Hälfte für die Wohnfläche angesetzt.
Warum? Anders als die Flächen, die mindestens 2 m hoch sind, kann ich in den Bereichen zwischen 1 m und 2 m Höhe (je nach Körpergröße) nicht mehr wirklich gut stehen oder mich bewegen, ohne mir den Kopf anzustoßen.
Ich kann in diesen Flächen noch „relativ“ gut ein Sofa, ein Bett, eine Kommode, oder dergleichen hinstellen - und diese dann auch noch relativ gut nutzen.
Das sehen einige anders - aber laut der Wohnflächenverordnung werden diese Flächen hälftig angerechnet.
Grundflächen die niedriger als einen Meter hoch sind, fallen aus der Wohnfläche heraus und werden nicht angerechnet. Hier kann ich höchstens noch etwas ablegen, oder etwas niedriges hinstellen. Nutzen kann ich das Ganze aber - ohne in die Hocke zu gehen, oder hinzukrabbeln - nicht mehr.
Von daher werden diese Flächen in der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt.
Dabei ist es egal ob sich die Fläche unter einer Dachschräge, unter einer Treppe, oder einem anderen Bauteil befindet, dass niedriger als 2 m, respektive 1 m ist.
Wichtig ist hierbei die Abgrenzung, auch wenn sich die lichte Höhe im Raum verändern sollte, wie das nun mal unter Dachschrägen üblich ist; hier zählt dann eben diese (Teil-)Fläche zu den angegebenen Ansätzen.
Zusammengefasst:
Die Deckenhöhe ist 2 m oder höher - dann zählt die Grundfläche voll zur Wohnfläche - also Anrechnung zu 100 %.
Ist das lichte Maß zwischen Boden und dem begrenzenden Bauteil nach oben hin zwischen 1 m und weniger als 2 m hoch - dann zählt die Grundfläche hälftig zur Wohnfläche - also Anrechnung zu 50 %.
Habe ich da eine Höhe von weniger als einem Meter - dann zählt die Grundfläche gar nicht mehr zur Wohnfläche - also 0 %.
Zählt jedes ausgebaute Dachgeschoss zur Wohnfläche? Nein! Hierbei kommt es auf den baurechtlichen Zustand an.
Also: handelt es sich um einen genehmigten Dachausbau und wurde der auch entsprechend den gesetzlichen Vorgaben errichtet, dann kann das Dachgeschoss zur Wohnfläche zählen.
Handelt es sich um einen illegalen Ausbau des Daches und es erfüllt nicht die baurechtlichen Bestimmungen, dann wird es mitunter schwierig.
Wie liest sich die Wohnflächenverordnung so schön? Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechtes der Länder genügen, zählen nicht zur Wohnfläche.
Wenn Sie wissen wollen wie Sie korrekt messen, wie Flächen von Balkonen, Terrassen, Loggien und Wintergärten angerechnet werden, oder wie die Flächen im Keller und von Treppen oder Treppenpodesten angesetzt werden - dann schauen Sie gerne demnächst hier mal wieder vorbei.
Wenn Sie wissen wollen was „Wohnbereiche“ sind, was die Bauordnung hierzu sagt, oder wenn ich für Sie eine Wohnflächenberechnung erstellen soll, dann sprechen Sie mich an. Ich unterstütze Sie gerne!
Ihr Baugutachter Carsten Nessler - ImmoWert Hessen - für unterwegs in Hessen, Rheinland-Pfalz und Bayern Hier erreichen Sie mich: www.immowerthe...
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#grundsteuer #wohnfläche äche #immowertnessler #immowerthessen #baugutachter
![Grundsteuererklärung 2022 Was ist Wohnfläche? [Zählen Hobbyraum und Dach-Studio zur Wohnfläche]](http://i.ytimg.com/vi/0Rq8likFVS4/mqdefault.jpg)
![Grundsteuererklärung 2022 Was ist Wohnfläche? [Zählen Hobbyraum und Dach-Studio zur Wohnfläche]](/img/tr.png)
Hallo Carsten, prima Erläuterung mit einer schon wichtigen Information. Vorab, ich wohne in Thüringen.
Ich habe drei Zimmer im Dachgeschoß, welche nach dem 2. Weltkrieg und während der Zeit im Sozialismus als Schlaf- / Kinderzimmer genutzt wurden.
Es gab keine Anträge, Genehmigungen oder dergleichen ..."und es erfüllt nicht die baurechtlichen Bestimmungen, dann wird es mitunter schwierig" .... in wieweit wird das schwierig?
In meinem Haus werden zwei Wohnungen genutzt. Diese sind vom gemeinsamen Treppenhaus zugänglich. Außerhalb von der Wohnung sind das Bad/WC und der Balkon zu erreichen. Sind das zwei Wohnungen oder ist das ein Haus mit zwei "???".
Genutzt wird das Haus ausschließlich von der Familie.
Danke für das Video und deine Erläuterungen und ich bin gespannt was in den nächsten Videos kommt.
Hallo Graukopf55 NDH, das lässt sich so einfach nicht beantworten. Generell sollen die baurechtlichen Bestimmungen die Nutzer schützen. Also wenn die Nutzung durch die Vorgaben verhindert werden (weil kein ausreichender Schutz vor Umwelteinflüssen, nicht ausreichend belichtet, belüftet oder beheizt, weil die Anforderungen an die Standsicherheit, den Schallschutz, Brandschutz oder die energetischen Vorgaben nicht eingehalten werden), dann dürfte man dafür, meiner Meinung nach, keine Miete bezahlen und dann müsste man dort aber auch ausziehen.
Damit eine Wohnung als "Wohnung" gilt, muss sie üblicherweise "abgeschlossen" sein - sprich: Niemand anderes muss durch meine Räume gehen, um zu seinen Räumlichkeiten zu gelangen. Weiterhin gehört zur Wohnung eine ausschließlich zu dieser Wohnung gehörende Kochstelle (Küche oder Kochnische), eine Waschstelle (Bad, oder Dusche) sowie eine Toilette.
(Wir nehmen Wohnheime von der Betrachtung hier mal raus.)
Wenn der Balkon ausschließlich zu einer Wohnung gehört (und von anderen nicht begangen oder mitgenutzt werden kann), dann zählt dieser Balkon üblicherweise anteilig zur Wohnfläche eben dieser Wohnung.
[Mehr zu Balkonen, Loggien, Terrassen und Wintergärten, demnächst in einem separaten Video.]
Der Rest geht, wie gehabt, leider nur nach einer Überprüfung im Ortstermin. Da ich nur Teile von Hessen, Rheinland-Pfalz und Bayern abdecke, würde ich einen sachverständigen Kollegen vor Ort empfehlen.
gut erklärt, mit den farbigen Flächen auf dem Boden. Werde mir daher bald auch weitere Videos von Ihnen anschauen 😀
Wenn ein Dachboden zwar verkleidet worden ist, aber keine Heizung, kein Wasser, keine Toilette und ähnliches enthält, ist es ja wohl keine Wohnbereich. Im Winter kann man sich da überhaupt nicht aufhalten. Im Sommer nur beschränkt. Normales Wohnen ist jedenfalls nicht möglich. Dann ist das doch keine Wohnfläche. Oder liege ich da falsch?
Hallo Pia H., hierbei würde es um den baurechtlichen Zustand gehen sowie um die Frage des Ausbaus und ob dieses Wohnähnlich ist, oder nicht. Eine Toilette und fließend Wasser sind ja auch für andere Räume nicht vorgeschrieben.
Auch die Frage der Beheizung/ Dämmung spielt hier eine Rolle, lässt sich allerdings in Ihrem Fall wohl nur nach einer Besichtigung klären 😌
Super Video 👍 Eine Frage: In deinem Beispiel sind sehr große tiefe Fenster. Wird die Tiefe auch mit zur Höhe gerechnet, also wird bis zum Fensterglas gemessen oder wie weit? Danke schon Mal 😊
Hallo Carsten, zuerst einmal danke für die tolle & verständliche Erklärung! Ich habe dazu noch eine etwas speziellere Frage: Meine Eigentumswohnung liegt im oberen Geschoss eines Mehrfamilienhauses. Die Wohnung selber hat eine Wohnfläche von ca. 67 qm. Zum Eigentum gehört weiterhin ein Sondernutzungsrecht für einen Teil des Dachbodens. Der Dachboden wurde durch eine Innentreppe mit der Wohung verbunden. Der Dachboden hat eine Fläche von ca. 24 qm.
Laut Teilungserklärung handelt es sich um ein Sondernutzungsrecht, kein Sondereigentum.
Weißt Du wie mit der Fläche des Dachbodens bei der Angabe der Wohnfläche in den Grundsteuerformularen zu verfahren ist?
Hallo Martin, vielen Dank für Dein positives Feedback.
Da Du den Dachboden schon so nennst, gehe ich mal davon aus, dass dieser auch so benutzt wird - also als Abstellfläche, ähnlich einem Kellerraum, nur halt von Deiner Wohnung aus zugänglich?
Wenn der Dachboden nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann und nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts und dem Brandschutz genügt (angefangen mit Treppe, Höhe, Belichtung mit Fenstern und zweiter Rettungsweg), dann zählt der Dachboden nicht zur Wohnfläche.
Schau doch auch noch mein Video zum Thema Dach-Studio = Wohnfläche?ua-cam.com/video/0Rq8likFVS4/v-deo.html
Wie sieht es mit einem mini Flur aus 1,10x260m vier Zimmertüren und zum Treppenabgang (nicht Treppenfläche) der Raum ist nur ein Durchgang, Berechnung in der Grundsteuer?
Ich kann hier nur Antworten zur Wohnfläche geben, nicht zur Grundsteuer. Hierzu müssen Sie bitte Ihren Steuerberater oder zuständige Finanzbehörde ansprechen.
Zum mini Flur in einem Ein- oder Zweifamilienhaus: Wenn dieser Flur zur Erschließung der vier Räume dient, dann ist es ein Flur im herkömmlichen Sinne und zählt zur Wohnfläche.
So etwas gab es noch nicht mal in der DDR ! Frechheit !
Guten Tag. Ich bin Russlanddeutsch und lebe seit 33 Jahren in Deutschland. 94 bauten meine Frau und ich ein zweistöckiges Haus und ein Dachgeschoss. In Sachen Dachgeschoss haben wir auch eine Baugenehmigung. Aber es gab nicht viel Geld und wir haben beschlossen, das Dachgeschoss noch nicht zu beenden. In unseren Dokumenten steht, dass wir ein Zweifamilienhaus haben . Jetzt haben wir unseren Dachgeschoss fertiggestellt und ich weiß nicht, was ich jetzt tun soll. Sie wissen, dass Sie in Deutschland ein Formular mit Grundsteuer Erklarung ausfüllen müssen. Was soll ich dort ausfüllen??? Soll ich die Fläche meines Dachgeschosses selbst messen und diese Quadrate in das Formular eintragen??? Danke für die Antwort
Hallo Herr Busch, ja das können Sie selbst ausmessen, wenn sich die Flächenangaben nicht aus vorhandenen Plänen ablesen lassen. Wie das geht, habe ich im Video hoffentlich verständlich erklärt.
Zur Frage was Sie wie angeben sollen, möchte ich Sie an Ihren Steuerberater oder das zuständige Finanzamt verweisen.
Wer bei solch komplexen Sachverhalte falsche Angaben macht,
wird man dann Bestraft ? 🤔
Es heißt ja im Gesetz " Unwissenheit schützt vor Strafe nicht " .
Hallo Namotassa Pakawatto, das ist eine Rechtsfrage, die ich leider nicht beantworten kann. Bitte wenden Sie sich hierzu an einen Rechtsbeistand, Ihren Steuerberater, oder Ihr zuständiges Finanzamt 😌
Hallo,
erstmal vielen Dank für die guten Erklärungen. 🙂
Wie wird eine ausziehbare Dachbodentreppe berechnet?
Die Wohnfläche darunter kann ja nicht vollständig genutzt werden.
Ich kann ja nicht jedesmal zB den Kleiderschrank abbauen, um auf den Dachboden zukommen 😅
Wird die im ausgefahrenen Zustand berechnet wie eine feste Treppe?
Habe online dazu leider garnix gefunden.
Ich wohne in NRW.
Hallo N. W., vielen Dank für Ihr positives Feedback 😊 Die Fläche unter der ausziehbaren Dachbodentreppe wird ganz normal angesetzt - hier wird nichts abgezogen, egal ob Sie die Luke hochgeklappt oder die ausgezogene Dachbodentreppe ständig offen lassen. Wenn die Raumhöhe 2,00 m oder mehr beträgt, dann wird diese Fläche zu 100 % angesetzt.
Wie Sie das räumlich gestalten und ob Sie zum Beispiel einen Schrank, eine Kommode, oder auch nichts in den Weg der Dachbodenluke stellen, ist dem Verordnungsgeber egal 🙂
@@ImmoWertNessler Danke für die Antwort 🙂
Gesetze und Verordnungen sind leider oft unlogisch 😒
Wenn an der einzigen graden Wand (wo man einen Kleiderschrank stellen könnte) ne ausziehbare Treppe ist (Dachboden =Stauraum der zugänglich sein muss)... ist das schon echt traurig und ärgerlich es zu 100% anzurechnen ☹️
Super Video, alles verständlich erklärt. Der Dachboden zählt wenn er illegal genutzt wird (sprich ist nicht ausgebaut) zur Nutzfläche oder?
Mit freundlichen Grüßen
Lieben Dank, Ma Fied!
Zum Thema illegal genutzter Dachboden: das ist eine schwierige Nummer! Hier sollte unterschieden werden zwischen "was könnte Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung sein" und "einer bauaufsichtlich genehmigten Wohnfläche (Aufenthaltsraum) im Sinne der Landesbauordnungen".
Ein illegal genutzter Dachboden, könnte baulich den Anforderungen der Landesbauordnung entsprechen; er hat nur keine Baugenehmigung/ Nutzungsgenehmigung. Dann könnte dieser zur Wohnfläche zählen. Sofern dieser sich nicht an die baurechtlichen Anforderungen hält (ausreichender Schutz vor Umwelteinflüssen, ausreichend belichtet, belüftet und beheizt, einhalten der Anforderungen an die Standsicherheit, den Schallschutz, Brandschutz sowie der energetischen Vorgaben), zählt dieser auch nicht zur Wohnfläche, im Sinne der Wohnflächenverordnung.
Die Finanzämter in Hessen sagen zum Beispiel, dass ein Party- oder Hobbyraum in der Regel zur Wohnfläche zählt, sofern dieser Wohnzwecken dient. Hierbei macht die Finanzbehörde offensichtlich keine Unterscheidung zwischen zulässig oder nicht, sondern nur "wird zu Wohnzwecken genutzt, oder nicht". Die Wohnflächenverordnung regelt dies allerdings recht eindeutig: "Nicht zur Wohnfläche gehören Räume, die nicht den an Ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen." In Kurzform: Raum entspricht nicht den Anforderungen der Landesbauordnung = keine Wohnfläche.
Übrigens: Die Wohnflächenverordnung ist die Grundlage für die Ermittlung der Wohnflächen für die Grundsteuerreform.
Gut erklärt, ist mir auch plausibel. Wie ist es denn bei alten Bauten auf dem Land die nur eine Deckenhöhe von 1,95 m haben. Ich besitze so ein altes Bauernhaus, da muß man sich bei jedem Türdurchgang den Kopf einziehen. Kann ich hier die Wohnfläche halbieren?
Hallo HD L, vielen Dank.
Wenn ich mir jetzt mal nur einen Raum anschaue: Dann wird dieser doch bei 1,95 m Höhe (nach der Wohnflächenberechnung) zur Hälfte mit seiner Grundfläche angesetzt.
Habe ich jetzt einen zweiten Raum, dann wird das für diesen doch genauso gemacht ... und für den dritten ... und den vierten ... und den fünften ...
In der Wohnflächenverordnung steht nicht drin, dass dies nur für ein bis zwei Räume gemacht wird, sondern für sämtliche Räume. Also streng genommen auch für ein ganzes Haus ...
@@ImmoWertNessler Vielen Dank für die Antwort, ich werde das dann so mal probieren.
Wenn ich mir das Bild bei 0:31 anschaue, dann vermute ich mal stark, dass nicht auf 50% der Grundfläche nach Hessischer Bauordnung vorgeschriebenen 2,40m eingehalten sind, es damit also bauordnungsrechtlich gar kein Wohnraum ist und die Wohnfläche damit 0m² sein dürfte...
Hallo Herr Urgast, fast richtig. Zum einen ist dies nur ein Beispiel (was ich wegen den Dachschrägenfenstern sehr schön fand) und zum anderen gilt in Hessen für Aufenthaltsräume in Dachgeschossen das Mindestmaß von 2,20 m :-)
@@ImmoWertNessler uups, stimmt. Wobei ich diese Regelung schon lustig finde: Trennt man links einen Bereich vom Raum mit einer Trockenbauwand ab, hätte man rechts der Trockenbauwand (wegen der Gauben) möglicherweise plötzlich einen Wohnraum, weil 50% der Grundfläche mit 2,20m erfüllt werden.
Je nachdem, ob man vermietet (und viel Wohnfläche haben möchte) oder Selbstnutzer ist (und wegen der Grundsteuer formal wenig Wohnfläche haben möchte), sollte man schnell noch Hand anlegen...
Das muss man sich schon vorstellen: Mehr Wohnfläche, indem man Räume verkleinert. Ich höre jetzt erstmal Reinhard Mey's - Einen Antrag auf Erteilung eines Antragformulars...
@@oleurgast730 Genau! Und bitte dran denken: bei der baurechtlichen Zuordnung gelten die Maße 2,20 m und 1,50 m für die 50 % der Grundffläche und bei der Wohnflächenverordnung die 2,00 m und 1,00 m ;-) [Achtung liebe Mitleser: Das sind jetzt Internas und sie halten sich bitte an die 2,00 m und 1,00 m!]
Ich würde noch ergänzen, dass die Wohnfläche in einem ausgebauten Dachgeschoss nur berücksichtigt wird, wenn man das Geschoss über eine "normale" Treppe erreichen kann. Ist dort lediglich eine Leiter für den Aufstieg vorgesehen, würde ich im DG gar keine Wohnfläche ansetzen. Auch eine Wendeltreppe, oder eine Raumspartreppe wären nicht ausreichend.
Absolut richtig tenshinhonk, das ist mit den „Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder“ gemeint. Dachlukentreppen (zusammenklappbare Treppen die zum Dachboden führen) und Raumspartreppen (auch manchmal Samba-Treppen genannt) erfüllen diese Anforderungen an eine notwendige Treppe regelmäßig NICHT.
Bei gewendelten Treppen (auch Spindeltreppen genannt) kommt es wieder auf die Objektart an (die sogenannte Gebäudeklasse), die Breite, die Wendelung, etc. Das lässt sich wieder nur vor Ort bestimmen, ob das so zulässig wäre, oder nicht.
@@ImmoWertNessler interessant wird es, wenn es um den zweiten Rettungsweg geht. Was passiert mit der Wohnfläche, wenn der nicht vorhanden ist?
Hallo tenshinhonk, der zweite Rettungsweg und dessen Ausführung ist unter anderem abhängig von der Gebäudeklasse, der Nutzung, der Größe und Höhe, der Anzahl der zu rettenden Personen, dem Baujahr …
Im Zweifel sagt die Wohnflächenverordnung bereits alles was man wissen muss, mit den Anforderungen an das Bauordnungsrecht der Länder 😊
Was ist mit meinem Grundstück auf dem Friedhof ??
Naja, hier ist ein Urnen Grab den Vorzug zu geben.
Aber durchaus möglich, daß bei einer Seemannsbestattung der gesamte Ozean als
Wohnfläche gilt. 😱😀😉
Was meint das internationale See Recht dazu ? 🤔
Danke für die ganzen hilfreichen Videos. Das Video zu den Treppenantritten hat mir sehr geholfen zu verstehen, dass es sich bei unseren „Podesten“ im Halbgeschosse-EFH um Flur handelt, der berechnet werden muss (anders als Zwischenpodeste, die keine Räume erschließen(!) und zur Treppe zählen, ein Unterschied, den ich erst jetzt bemerkt und begriffen habe. Vorher hatte ich rumgerätselt, um was es sich bei diesen Flächen handelt). Bei diesem Video hier kommen mir aber Fragen wegen der Dachfenster.
Für das gezeigte Dachbodenzimmer wurden in der Grafik die Flächen unterhalb der beiden Dachfenster mit in die Wohnfläche eingerechnet, für die Bereiche, wo eine Höhe von mindestens zwei Metern bzw einem Meter vom Boden bis (vermutlich?) zur Fensterscheibe erreicht wird. (Dadurch ergeben sich in der Grafik diese vorspringenden Rechtecke in den farbig dargestellten Flächen am Fußboden.) Auf zwei Websites mit Hilfestellungen zur Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (nicht speziell für die Grundsteuer, sondern allgemein, aber unter Berufung auf diese Verordnung) wurde abweichend angegeben, dass Dachfensternischen für die Ermittlung der Raumhöhe ignoriert werden könnten und nur der Abstand von der eigentlichen Dachschräge daneben bis zum Fußboden zu berücksichtigen sei. Was ich einleuchtend finde, da laut der Verordnung nicht bis zum Boden reichende Fensternischen nicht als Wohnfläche gelten. Anders sehe das laut diesen Seiten bei (außen auf dem Dach aufgesetzten) Gauben aus. Die würden die Höhenberechnung in diesem Bereich beeinflussen:
„Die Raumhöhe unter einem schrägen Dachfenster ist evtl. höher als die angrenzende Dachschräge. Trotzdem darf diese Fläche nicht höher auf die Wohnfläche angerechnet werden, denn es zählt die Unterkante der Dachschräge. Anders sieht es bei Dachgauben aus. Hier kann die Fläche darunter voll angerechnet werden, sofern die Raumhöhe mindestens 2 m beträgt.“ (Quelle: baumigo). Auch: „Bei Wohndachfenstern ist es möglich, dass sich partiell lichte Raumhöhen von über zwei Metern ergeben, während im angrenzenden Bereich unter der Dachschräge zwei Meter nicht erreicht werden (links). Solche Flächen dürfen nicht zu einem höheren Prozentsatz auf die Wohnfläche angerechnet werden (im Beispiel 100% statt 50%). Anders verhält es sich bei Dachgauben (rechts): Hier kann die zugehörige „Dachgaubennische“ voll angerechnet werden (wenn Sturzhöhe ≥ 2,0 m).“ (Quelle: Immoportal)
Was stimmt nun und wieso?
Vielen Dank für Ihre positive Rückmeldung, SophieBlueCat 😊 das freut mich wenn es Ihnen hilft!
Ich finde auch Ihre Frage super und wie Sie diese ausgearbeitet und recherchiert haben! Ich versuche diese mal zu beantworten:
Nischen im Sinne der Wohnflächenverordnung meint senkrecht verlaufende Wände, beziehungsweise Fensternischen meint senkrechte Wände und Fenster (ein Rücksprung im Wandverlauf). Dachschrägen (und somit auch Dachflächenfenster) werden in der Wohnflächenverordnung im Paragraf 4 behandelt. Sinngemäß steht dort die Anrechnung von Flächen von unterschiedlicher Raumhöhe; im Volltext steht dort „Die Grundflächen von Räumen und *Raumteilen* mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig anzurechnen.“
Dabei unterscheidet die Verordnung nicht wo sich diese Fläche befindet, also zum Beispiel unter einer Dachschräge, unter einer Treppe, unter einem Deckenbalken, oder eben unter einem Dachflächenfenster. Berücksichtigt wird das lichte Maß zwischen den begrenzenden Bauteilen. Das lichte Maß wird vom fertigen Fußboden mit Bodenbelag (also zum Beispiel inklusive Parkett, Fliesenbelag, oder Teppich), nach oben bis zum begrenzenden Bauteil gemessen. Das Maß nach oben kann hierbei zum Beispiel durch Putz mit Tapete, Holzpaneele, einer abgehängten Decke, oder eben auch einem Dachflächenfenster begrenzt werden.
Somit ist die Anrechnung der Grundfläche, nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung, jeweils nach dem lichten Maß anzusetzen - also: auch bis zum Dachflächenfenster.
Zu den Quellen: Für Verordnungen gibt es nicht immer ausreichende Anwendungs-Kommentare oder Rechtsprechung und nicht jeder Gesetzestext kann alle Eventualitäten berücksichtigen. Somit ist hier oftmals für die Auslegung auf folgende Fragestellung zurückzugreifen: „Was hat der Gesetzgeber damit wohl am ehesten gemeint?“. Die Auslegung kann dann unterschiedlich erfolgen und unterschiedlich interpretiert werden (siehe unsere Rechtsprechung). Somit kann die Beantwortung einer banal klingenden Frage, weitreichende Folgen haben - zum Beispiel: „Kann eine Fensternische in einer Dachschräge verlaufen?“ Eine falsche, oder andere Beantwortung der Frage (im Sinne der Verordnung) kann dann eine falsche, oder andere Auslegung der Verordnung zur Folge haben.
Echt toll, dass Sie immer so detailliert antworten. Ich hoffe, Sie finden auch in den nächsten Tagen noch die Zeit sich die Mühe zu machen, weil ich nämlich noch einige Fragen habe und der Abgabetermin für die Grundsteuererklärung naht...
Nochmal zu den Dachfenstern: Da die nutzbare Raumhöhe laut Verordnung berücksichtigt werden soll, wäre es dann wohl tatsächlich im Sinne der Verordnung, die Dachfensterbereiche mitzurechnen. Ja, das leuchtet mir ein. Blöd nur, dass die Verordnung da nicht eindeutiger formuliert ist. Woraus geht z.B. hervor, dass Fensternischen immer vertikal sind???
Ich habe bei einem Ihrer Kollegen noch Folgendes gefunden: „Bei einem schrägen Dachfenster haben Sie mehr Raum zur Verfügung, als an anderen Stellen des Daches […]. Daher sollte es anders behandelt werden. In der aktuellen Wohnflächenverordnung ist dieser Punkt nicht ausgearbeitet und es fehlt eine ausdrückliche Regelung. Bei der früheren Berechnungsart nach DIN 283 wurden diese Flächen zu 100% angerechnet. Obwohl die DIN 283 nicht mehr verwendet wird, dient es derzeit bei Streitigkeit als Lückenfüller für diesen besonderen Fall.
Allerdings wird die aktuelle Wohnflächenverordnung vermutlich angepasst, sodass die 0%, 50%, und 100% Regelung auch hier gilt, Immobiliengutachter und Sachverständiger richten sich aktuell nach der ersatzweise greifenden alten Regelung für diesen Sonderfall, dabei wird aber die Fläche ab der 1 Meter Linie zu 100% angerechnet.“ (wohnrechner.online)
Wird die Verordnung denn wirklich angepasst? Kann ich problemlos, so wie Sie im Video, einfach die 1-2 Meter Höhe der Dachfenster zu 50% anrechnen oder sollte ich diese besser nach DIN 283 messen? Die 50% wären mir natürlich lieber…
Weitere Fragen folgen, auch damit der einzelne Post für andere Leser nicht so lang und unübersichtlich wird, separat.
Okay, wo muss ich den Zollstock beim Dachfenster ansetzen? Um diese Frage überhaupt zu formulieren musste ich erstmal den Aufbau eines Fensters googeln… (Oh je, oh je, die ganze Thematik mit dem Berechnen ist so furchtbar komplex und die Details sind das, woran es dann hakt.)
Wir haben zwei nebeneinander liegende Velux-Dachfenster mit Innenfutter. Sie werden von einem ebenfalls verkleideten Dachbalken getrennt. (Darunter schließen sich noch zwei kleine vertikale Fenster in der Mauer an, nicht bis Boden). Ihr im vorigen Post von mir zitierter Kollege von Wohnrechner Online setzt in seinem YT-Video bei einem ähnlichen Dachfenster die Messlatte zwischen Fußboden und der super-schmalen Kante des feststehenden Rahmens an (heißt das beim Dachfenster auch Blendrahmen?). Diese Kante ist innerhalb der Nische die Ebene, die am „niedrigsten“ ist, also nach unten zum Fußboden hin am weitesten in den Nischenraum hineinragt. Sie ist bei unserem Fenster nur max. ca 1 cm breit.
Heißt das, ich muss also nicht die Ebene der höhergelegenen Scheibe, die ja flächenanteilig eindeutig am einflussreichsten für die Raumhöhe ist, oder vielleicht die Ebene des beweglichen Flügelrahmens als Messpunkt nehmen? Oder sogar die Raumhöhen für diese Ebenen einzeln berücksichtigen (also ab wo hat der Blendrahmen 2 Meter Abstand vom Boden, ab wo der Flügelrahmen, ab wo die Scheibe und diese Flächen jeweils getrennt in die WFL einrechnen?)
Hat es vielleicht mit diesem Satz der Wohnflächenverordnung zu tun: „Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig […] anzurechnen.“? Wikipedia verrät mir, dass die lichte Höhe den „freien vertikalen Raum zwischen Bauteilen und von Gebäudeöffnungen“ meint. Das Fenster mit Scheibe, Flügelrahmen und Blendrahmen wäre dann alles *ein einziges Bauteil* und es zählt nur der Blendrahmen als Messpunkt, weil er die Vorderkante des Bauteils ist. Richtig?
Ebenso bei dem Bereich unter einer offenen Treppe mit Wangen und darin eingesetzten Stufen, wie wir auch welche haben. Hier misst ihr Kollege nur den Höhenabstand zwischen dem Fußboden und der niedrigsten Stelle der Treppe, also unterhalb der beiden Wangen links und rechts. Den ja viel breiteten Bereich unter den Stufen misst er nicht. Wird das so gemacht wiederum weil Wangen und Stufen zusammen ein Bauteil (Treppe) sind?
(Leider kann ich keine Links zu den Videos posten, weil der Kommentar dann nicht mehr angezeigt wird).
Gerne doch SophieBlueCat, die Frage zum Dachflächenfenster und die Einschränkungen von Textdefinitionen in Verordnungen habe ich ja in meiner Antwort zuvor bereits ausführlich dargestellt. Vielleicht hilft aber noch das Folgende: Die *Definition einer Nische* ist der Rücksprung im Wandverlauf, also die Einbuchtung in einer Wand oder Mauer, nicht in einem Dachteil. Die Dachschräge gehört aber, wie der Name schon sagt, zum Dach und nicht zur Wand. Somit sind Nischen immer vertikal!
Bitte bei allen Fundstellen beachten: Wir alle (auch sämtliche Kollegen im Internet) repräsentieren weder die Legislative noch die Exekutive - wir (ich hoffe alle!) versuchen nach besten fachlichen Wissen solche Verordnungen zu interpretieren. Hierbei gibt es Lücken. Diese werden versucht durch einschlägige Kommentare und Rechtsprechung zu schließen. Dabei geht auch mal was daneben, wird falsch interpretiert, oder gilt nur im Einzelfall.
Die DIN 283 ist zurückgezogen und gilt nicht mehr. Eine Anpassung der Wohnflächenverordnung ist nicht angekündigt und mir unbekannt.
Anzuwenden ist die Wohnflächenverordnung (Wenn die Flächen bereits vor Ende 2003 nach der zweiten Berechnungsverordnung ermittelt wurden und seitdem keine bauliche Veränderung stattgefunden hat, lassen die meisten Finanzämter dann Wahlfreiheit, ob II. Berechnungsverordnung oder Wohnflächenverordnung).
Nach der Wohnflächenverordnung gilt das licht Höhenmaß - also:
≥ 2 m: Anrechnung zu 100 %
< 2 m aber > 1 m: Anrechnung zu 50 %
< 1 m: Anrechnung 0 %
Sie mögen ja meine ausführlichen Antworten, SophieBlueCat, allerdings wird diese hier relativ knapp: das lichte Maß für die Höhe wird in der Senkrechten zwischen dem Boden und oben gemessen.
„Oben“ kann dabei zum Beispiel die Tapete, Putz, Holzpaneel, Gipskarton, eine Treppenstufe oder ein Fenster sein.
Wenn Sie eine Masterarbeit daraus machen möchten, dann unterscheiden Sie bei der Messung zwischen dem lichten Maß des Rahmens des Dachflächenfensters und dem Glas an sich, sowie bei der Treppe zwischen dem Metallrahmen auf dem zum Beispiel die hölzernen Trittstufen liegen und dem Maß bis zu den Trittstufen an sich … und dann schauen Sie mal was dabei herauskommt, wenn Sie die Flächen addieren … oder ob Sie nicht vielleicht einen einfacheren Ansatz wählen wollen 😁
Danke für das Hilfreiche Video 🙂
🤔 Aber ich dachte das Treppen nicht mit gerechnet werden, die Fläche unter der Treppe aber schon?
Ja, genau. Treppen zählen nicht zur Wohnfläche (Treppen meint hier "mehr als drei Steigungen" - also mehr als drei Schritte, die notwendig sind [aber nicht zwei Stufen auf einmal nehmen, ja? ;-) ].
Sind es zum Beispiel zwei Stufen zwischen zwei Räumen, dann werden diese Stufen "übermessen" und die Fläche zählt zur Wohnfläche.
Ein bisschen genauer:
a) Zwei Stufen = drei Schritte = Wohnfläche
_____ Fußboden oben
(Stufe 2) ____|
(Stufe 1) ____|
Fußboden unten ______|
b) Mehr als zwei Stufen = mehr als drei Schritte = keine Wohnfläche
_____ Fußboden oben
(Stufe 3) ____|
(Stufe 2) ____|
(Stufe 1) ____|
Fußboden unten ______|
Handelt es sich zum Beispiel um eine Treppe innerhalb einer Maisonette-Wohnung, dann zählt die Fläche unter dieser Treppe zu den Ansätzen der Wohnfläche, wie in meinem Video angegeben (100 %, 50 %, 0%).
Mehr zum Thema Treppen, Treppenpodeste, Treppenabsätze, folgt demnächst in einem weiteren Video!
@@ImmoWertNessler Top erklärt Danke :)
Danke für die anschauliche Erklärung!
Gestatten sie mir eine Frage:
Ist der Dachboden legal ausgebaut (nach der BayBO ist keine Genehmigung nötig), aber nur ca 20% der Fläche hat eine Höhe von über 2,20 - womit der Raum lt BayBO nicht als Aufenthaltsraum gilt -, muss er dann als Wohnfläche angegeben werden? Oder greift hier die WohnflächenVerordnung Par 2, 3 Satz 2 (Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen usw)
Wie sehen Sie das?
Vielen Dank im Voraus! :)
Hallo Axel S., vielen Dank für Ihr positives Feedback!
Hier wäre erstmal zu klären um welche Gebäudeklasse es sich bei Ihrem Haus handelt. In der Gebäudeklasse 1+2 gilt Ihre zuvor genannte Bedingung in Bayern nämlich nicht (Hälfte der Nutzfläche mindestens 2,20 m hoch).
Ich dachte die Höhe wäre bis zum Dach, dann wäre ich über 7m und Gebüdeklasse 4. Aber: Höhe im Sinn des Satzes 1 ist das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist
Und damit lande ich tatsächlich in Gebäudeklasse 1 😤
@@Bombusde also
Da im Dachgeschoss gar kein Aufenthaltsraum möglich ist (und darum gehts ja im wesentlichen), gilt die Höhe bis zum Fussboden des OG. Also keine 3 Meter.
Wäre im Dachgeschoss ein Aufenthaltsraum möglich, hätte ich vielleicht eine andere Gebäudeklasse - aber damit wäre meine Argumentation auch hinfällig, denn ich will die Fläche ja nicht angeben müssen, weil eben kein Aufenthaltsraum möglich ist. Argh. Die Katze beisst sich in den Schwanz und ich mich in den .. naja :)
Dann muss ich es wohl doch so rechnen, wie Sie es so gut erklärt haben. Danke 👍
@@Bombusde wie wird denn das Dachgeschoss genutzt?
Mag sein, daß es so im der Verordnung steht.
Eine Verordnung ist kein Gesetz, deshalb heißt es auch Verordnung und nicht Gesetz .
Das ist richtig, Herr Manfeld, ein Gesetz regelt das „was“ und eine Verordnung regelt das „wie“. Dabei bezieht sich eine Verordnung immer auf ein Gesetz. Im Falle der Wohnflächenverordnung auf das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG).
Im Zuge der Grundsteuerreform, und der anzuwendenden Wohnfläche für die Grundsteuer, bezieht man sich hier auf die Wohnflächenverordnung.
In der neuen Grundsteuer Steuererklärung ist die Angabe der Wohnfläche nach WoFlV bei der Nutzfläche jedoch nach DIN 277 anzugeben, beides Grundsätzlich verschiedene Modelle. Ein Erklärung dazu wäre nice :)
Für Gebäude, die zu Wohnzwecken genutzt werden (hierzu zählen auch Eigentumswohnungen), erfolgt die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Für andere Gebäude, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, muss die Nutzungsfläche nach DIN 277 angegeben werden. [Details hierzu sind bei den Finanzbehörden zu finden.]
Die DIN 277 kennt den Begriff Wohnfläche nicht, da diese Norm für die Kostenermittlung gedacht ist.
Eine schöne Übersicht hierzu ist im Merkblatt zur Flächenberechnung der Bayerischen Architektenkammer zu finden.
@@ImmoWertNessler
Erstmal vielen Dank für deine Rückmeldung, vielleicht habe ich mich hier etwas zu kurz ausgedrückt. Im Elster wird bei klick auf das Fragezeichen neben der Wohnfläche & Nutzfläche genau definiert nach welcher Grundlage die Eingabe zu erfolgen hat, bei der Wohnfläche gibt Ester die WoFIV vor und bei der Nutzfläche die DIN 277. Evtl. wird es nur in Niedersachsen im Elster so angezeigt.
Meinem Wissensstand nach muss für eine Wohnimmobilie nur die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung angegeben werden. Sollte das Gebäude gemischt genutzt werden (also Wohnen und "andere als zu Wohnzwecken genutzte Gebäude(teile)", wie es so schön beim Finanzamt heisst), dann muss hier auch beides angegeben werden - also Wohnfläche und Nutzungsfläche.
Handelt es sich um ein nicht-Wohngebäude, dann wird nur die Nutzungsfläche angegeben.
Also keine Mischangabe von Wohn- und Nutzungsfläche bei einem Gebäude, dass ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird.
@@ImmoWertNessler Bingo! Genau die Frage quält mich ganze Woche. Beide Flächen werden im Fall von Nds. am Ende zusammengerechnet. Dss ergibt keinen Sinn bei einem Wohngebäude. Darüber bin ich gestolpert und lese die Antwort jetzt bei Ihnen.
Vielen lieben Dank!
Freut mich wenn es hilft Georg Z. :-) Ich habe noch weitere Infos auf dem Seiten des Niedersächsischen Finanzministeriums gefunden - suche dort nach: "FAQ (Flächen-Lage-Modell)", beim Landesamt für Steuern Niedersachsen - suche dort nach: "Nachgefragt! Frequently Asked Questions (FAQ)" sowie eine schöne Übersicht auf den Seiten der Stadt Syke - suche dort nach: "Grundsteuerreform in Niedersachsen Ermittlung der Wohnfläche". Viel Erfolg!
wie ist es eigentlich mit Kellerräumen?
Hallo J Wi, das kommt auf viele Parameter an. Angefangen mit der Nutzungsart des Raumes, dem Bundesland, dem Baujahr, dem baurechtlichen Zustand, der Gebäudeklasse (also Einfamilienhaus/ Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, usw.), der lichten Höhe, der Belichtung und Belüftung, dem zweiten Rettungsweg und teilweise sogar wie tief der Fußboden des Kellers unterhalb der Geländeoberfläche liegt.
Klassische Zubehörräume und Technikräume IM KELLER, wie Kellerräume*, Kartoffelkeller, Waschküche, Trockenkeller, Heizungskeller, zählen NICHT zur Wohnfläche.
*) Kellerräume meint hier Räume im Kellergeschoss, die nicht für den längeren Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. (Meine allgemeine Beschreibung: wo immer das Zeugs im Keller rumsteht, die Wände und Böden maximal gestrichen sind, und höchstens ein Lichtschacht mit Stahlfenster und Lüftungsgitter für ein bisschen Luft und Licht sorgen.)
Bei Hobbyräumen kann das anders aussehen. Hierzu gibt es demnächst noch ein separates Video.
Danke für die Antwort. In unseren Hauptkeller ist nur ein Minischacht /fenster von ca. 90 mal 40 cm. DH kein Fluchtmöglichkeit, keine 1/8 der Grundfläche als Fensterfläche, was ich irgendwo gelesen hatte. Von da aus für mich keine Wohnfläche, keiner weiss etwas genaues….
Dem würde ich mich, der Beschreibung nach, anschließen J Wi. Die 1/8 der Grundfläche kommt aus der Landesbauordnung und meint (je nach Bundesland) regelmäßig das Rohbaumaß des Fensters. Also nicht die Glasfläche, sondern wenn Sie die Fensterlaibung messen (das Loch in der Mauer).
Wenn jetzt auch noch andere geforderte Parameter, wie zuvor beschrieben, nicht stimmen, dann auf jeden Fall keine Wohnfläche.
Interessant, danke
Danke fürs Feedback, Christoph von Papenburg! Und gerne!
Warum anrechnen von Wohnflaeche? Es gibt doch nur residentielle und kommerzielle Nutzung
Groesse vom Haus sagt doch schon die Wohnflaeche.
Hallo Herr Breunig, leider stimmt das eben in vielen Fällen so nicht. Die angegebene Fläche ist zumeist nicht gleichzusetzen mit der Wohnfläche. Das Video mit zum Beispiel der hälftigen Anrechnung unter Dachschrägen, sollte genau das aufzeigen. Viele krabbeln unter den Schrägen auf dem Boden entlang, messen den gesamten Fußboden auf und das soll dann die Wohnfläche sein. Eben das stimmt nicht.
Die Nutzungs im Zuge der Grundsteuer unterscheide zwischen der Wohnnutzung (für zu Wohnzwecken genutzte Gebäude oder Gebäudeteile) und der nicht-Wohnnutzung (für andere als zu Wohnzwecken genutzte Gebäude oder Gebäudeteile). Es gibt auch Mischformen der Nutzung.
Die von Ihnen erwähnte "Größe vom Haus" kann stimmen, muss aber nicht - insbesondere wenn plötzlich Flächen von Räumen im Keller oder Dach hinzugezählt werden, oder eben außen vor gelassen werden.
@@ImmoWertNessler Meiner Ansicht nach sollte man es einfach machen um die Leute abzuzocken.
@@Sam-hm2sx ich hoffe Sie meinten „einfach halten, um die Leute NICHT abzuzocken“ 😊 Da wäre ich voll bei Ihnen!
@@ImmoWertNessler Bei Abzocken meinte ich, dass der Bund ein amerikanisches System kopieren will mit einem Hebel um mehr Steuern von Besitzern zu erzwingen.. Grundsteuerreform sollte nur zwischen Land und Gemeinden ausgearbeitet werden. Wie bei vielen anderen Sachen finde ich, ist die Hand des Bundes ueberfluessig geworden. Also mehr Autonomie fuer Laender.