[2023 부동산] 역전세난 문제? 이미 소화 중 입니다. 미분양은 서울/경기도 문제가 아닙니다.

[@맛동산-w5h]

상세하고 다각적인 분석 정말 감사 드립니다.

[@loverduck.]

혼자 보기에 넘 아까운 우리분전님~영상 감사합니다^^

[@원식이연구소]

좋은 방송 감사합니다!

[@애둘맘]

감기 걸리셨는데도... 좋은 내용 감사합니다.

[@iron-swing]

혼자만 보고 싶은 좋은 내용입니다

[@핵자전거]

전세가 하락이 예상된 범외 내라면 말씀하시는 대로 미리 어떻게 대처했을 가능성이 높다고 봅니다.
하지만 가정하신 것과 다른 상황이 벌어진다면요?
시나리오1)
만약 전세가가 예상했던 것보다 훨씬 더 하락하게 된다면?
지금도 전세가가 계속 떨어지고 있는 상황이니 충분히 가정할 수 있는 시나리오 같은데 말입니다.
또 전세 거래량도 올해 1/2월 전세 거래량은 작년 1/2월에 비해 20%가량 줄어들어 있는 상태입니다.
3월 역시 비슷한 수준으로 감소할 것으로 보입니다.
월세 거래도 1월 2월 모두 작년대비 10%가량 줄어 있는 상태입니다.
그런데 전월세 매물이 많이 쌓여 있는 상황인데 입주물량도 나오게 되면요?
만약 혼인 건수가 줄어 전세 수요까지 예상 밖으로 줄어들어 전세 가 더더욱 남아 돌며 더 큰폭으로 전세가가 하락한다면요?
시나리오2)
더 심각한 상황을 가정하자면 매매가가 많이 내려가서 집을 팔아도 전세가를 돌려줄 수 없는 일명 깡통전세 상태인 사람이 늘어난다면 어떻게 될가요?
시나리오3)
거래량이 올해는 2~3배로 늘어나서 매물을 내놓아도 잘 거래가 될 것이라는 가정하셨는데 만약 그렇지 않다면요?
이미 3월 부터 매매 거래량이 급락하고 있는 상황이라 다시 1000건 이하로 줄어들 것으로 보입니다.
만약 1월2월의 거래량이 특별한 상황이었다면?
특례보금자리론 소진을 우려해서 서둘러 매매를 하는 바람에 미래 매수세까지 땡겨서 거래되어 하반기가 매수세가 더 얼어붙는다면요?
시나리오4)
경기 역시 호전되기는 쉽지 않을 것처럼 보이는데 경기의 침체로 인한 영향은 없이 계속 부동산 거래량이 증가하며 부동산 경기가 살아날 것으로 보시나요?
시나리오5)
강남 입주 물량 충격 20억짜리 6000세대 그냥 소화한다고 하시지만 지금 상황이라면 소화가 쉽지 않지 않을까요?
일단 이 물량의 상당수는 전월세 물량으로 나오는 것으로 알고 있습니다. 전세금을 받아서 잔금을 치루려고 하는 물량이 상당히 믾으나 말입니다. 근데 예상했던 것보다 전세입자를 구하기 쉽지 않다면 또 전세가가 예상보다 낮다면 소화 가능할까요?
지금도 개포자이프레지던스도 전세입주물량 소화가 힘들다는데 더 쏟아지면 진짜 가능할가요?

[@boonjunacademy]

시나리오야 뭐든 상상 가능하죠. 분석 결과 어떤 시나리오가 가장 가능성이 높은지를 각자 판단할 뿐이구요. 말씀하신 시나리오가 0%이진 않지만 적어도 현재 흐름은 거래량은 늘고 매매가는 일부 반등하면서 역전세로 인한 매물을 차근차근 소화하고 있는 중입니다. 전세가'지수'가 아닌 실거래 전세가격 하락 속도는 확 꺾였습니다. 지금 일부 단지들은 이미 하락세 마무리 중이고, 더 일부는 반등 시작했습니다. 헬리오시티 전세가 한번 보세요. 바닥보다 올라왔습니다. 개포도 마찬가지구요. 말씀하신 시나리오는 확률이 상당히 낮아보입니다. 물론 0%는 아니니 리스크 시나리오 중 하나로 고려해놓을 순 있구요

[@핵자전거]

@@boonjunacademy 전세가가 아주 일부 단지는 오르는 경우가 있긴 합니다만 아직도 대부분의 단지들은 전세가가 500만원씩 1000만원씩 계속 낮춘 매물들이 나오고 있는 상황인 것 같습니다.
더군다나 전월세 매물 쌓인 량에 비해서 매물 소화속도가 너무 느린 상황인데 적어도 지금 전세 물량 반 정도로는 줄어야 전세가가 하락이 멈추지 않을까 생각하고 있습니다.
근데 지금 소화 속도로는 매우 힘들 것 같은데 말입니다.
또 작년 동월에 비해 전세 거래량 자체가 20% 가량 줄어든 상황입니다. 전세 거래가 일부 부동산 전문가들이 말씀하시는 것에 비해 잘 빠지지 않는 상황이란 것이죠.
매매 역시 3월들어 확 꺽이는 상황입니다.
추세적으로 매매량이 늘어서 말씀하신대로 3000건 수준만 되도 소화될 듯한데... 지금 3월 매매 거래량이 지금 추이라면 다시 1000건 이하로 내려갈 가능성도 있다고 봅니다.
이 정도면 과연 매매가 잘 소화될까요..
또 강남에 입주한 물건 겨우 3000세다 들어왔는데 전세 잘 안빠지고 가격하락하고 있는데.. 과연 만 단위로 입주하면 어떻게 될런지 모르겠군요.
시장 좋을 때도 만단위 해소하려면 엄청난 시간이 걸렸는데 말입니다.

[@비류새]

현장을 보시면 님이 상상하신것들이 사실이 아닙니다.
1. 전세 매물이 줄고 가격도 바닥찍고 좀 올라오는 중.
2. 대기수요가 많아 매매가가 더 내려갈 조짐이 없음.
3. 3월 거래량이 1천건 이하로 가지 않음.

[@핵자전거]

@@비류새
1/2. 전세 거래 상황은 지역마다 좀 편차가 있긴 한데 여전히 하락거래가 많지 않나요?
하여튼 전세 매물이 조금씩 줄고는 있지만 소진 속도가 쌓여 있는 건수에 비해서는 느린 것이 아닌가 하는 것이죠.
전세 매물는 대략 5만건 정도 쌓여 있어서 여전히 매우 많이 쌓여 있는 상황에서 작년 12월달 피크로 점진적으로 줄고는 있는데 평균 일 50~60건 정도로 소진되는 속도로 이 속도로 계속 소진될수 있을지는 모르겠지만 이 속도로 소진된다해도 너무 느린 것이 아닌가 싶은 것이죠.
게다가 전세 거래 숫자만 보면 작년 1/2월에 12,178건/13038건 거래되었지만 올해 1/2월은 9,986건/11,072건 거래가 되면서 작년대비 전세 거래량이 20%가량 줄어든 것으로 보입니다.
월세 거래 역시 작년 1/2월에 8,294건/8,857건 거래되었지만 올해는 7,687건/8062건 거래가 되며 10%가량 줄어든 수치를 보여 주고 있습니다.
이런 거래량은 3월 역시 마찬가지로 특별히 회복되는 것처럼 보이지는 않아서 말입니다.
쉽게 말해서 전체적으로는 작년에 비해 전세 거래가 활발하다고 하긴 좀 힘들지 않을까 하는 것이죠.
좀 더 지켜보고 판단하면 될 것 같습니다.
3. 매매가는 3월 15일 현재까지 서울 278건이 거래되었습니다. 이 정도는 지난달 동일 대비 좀 줄어든 수치로 보이고 3월은 최종 1000건 안밖이 되지 않을까 하는데... 물론 향후 추세를 더 봐야겠지만 지금 상황에서는 최소한 2월에 비해 거래량이 확 꺽여서 추세적 매매 거래량 증가로 이어질 가능은 매우 낮아 보이는데 말입니다.
1/2월달의 거래량 증가는 회복이라기 보다 특례보금자리론에 따른 일시적인 거래 쏠림 현상이 아닐가 하는 것이죠. 만약 그렇다면 4월 5월로 갈수록 매매 거래량은 다시 더 깊이 침체할 수도 있지 않을까요?

[@비류새]

@@핵자전거 작년이랑 비교할게 아니라 추세를 봐야지요. 전세매물 1월초 5만5천개 대비 4만7천개로 85%로 확 줄었고요. 거래량도 12월1월에 비해 올라오고 있는게 눈에 보이는데...
제가 말씀드린건 숫자로 나오는 데이터만 볼게 아니라 현장을 보라는 겁니다. 데이터는 실제 거래가 반영되는데 1달 이상 걸립니다.
3월 실거래 다 신고되려면 4월말까지 기다려야 하는데 막상 지금 부동산 가보면 2월말큼의 거래량은 아니지만 최소한 1천건이라고 말할만큼의 거래절벽은 아닌게 확연히 느껴지거든요. 전세도 비교적 잘 빠지는게 보이고요.
데이터로만 추정하면 아무래도 업데이트가 느립니다.