신정역세권향후기대효과와계획은

올해 주택 매수자 3만 건을 평균을 내보니까
서울의 63%가 갈아타기를 하기도 합니다
자기가 살고 있는 집을 7억에 팔고
5억에 부동산 담보대출을 받아가지고
본인이 보유하고 있는 돈
2억을 보태서 상급지 14억에 구입을 했는데
구입한 데가 마양성이라고 합니다
마포와 양천과 성동구인데요
우리가 마용성을 알았는데
용산구는 지금 투기과열지구가 돼가지고
들어가기가 굉장히 좀 담보대출도 그렇고
그다음에 자금 저달 계획서도 내야 되고
여러 가지가 이제 걸리니까
양천구로 좀 많이 몰렸다고 합니다
그래서 올해 서울시장의 주택가격을 이끈 것은 상급지
갈아타기라고 합니다
오늘은 양천구의 가장 핫한 곳 중에 하나입니다
신정역세권 도시정변
재개발에 대해서 한번 제가 브리핑을 해보겠습니다
서울에는 기본적인 땅이 없습니다
그래서 역세권
또 이 인구가 950만이면
우리가 매년 신규 공급이 평균 한
4만 5천 가구는 공급이 돼야 되는데
지금 이제 공급이 없지 않습니까?
또 더군다나 전세 사기라든가 이렇게 맞물려가지고
B아파트도 좀 신축, 인원
허가가 지금 줄어들고 있는 그런 상황에서
서울시에서 내놓은 게 뭐냐면 역세권
도시정비형 재개발입니다
역에 보면 주위에는 도로상에는 신축품 상가들이 많겠지만
이면도로에 들어가면
30년 이상 된 그런 구축건물도 굉장히 많습니다
그러면 그 건물들이 있다고 해서 주거 2종이라든가
주거 3종밖에 안되는데
그런데 건물을 갖다가 용적률이 뭐 한 200,
230밖에 안 되는데 그거 가지고서 올린다
그러면 사실
사업성 때문에 동의할 토지 등 소요가 없잖아요
그래서 주택
공급 확대를 위해서 재개발 정책을 추진하는데
거기에다가 주거 2종 7층 이하, 주거 3종
주거2종지역에다가
준주거지역에 하는
그런 용적률을 최대 500%까지 주게 됩니다
그러면 기본 용적률을 예를 들어서 230으로 하고
새로 준주거를 준해서 용적률을 받게 되면
한 250%가 늘어난다
그러면 늘어난 125%에 대해서는 시프트 신원부부
청년주택으로 다 이제 이렇게 시프트로 내주고
나머지 125%는 이쪽에 있는 토지동서형에 주는 거죠
그러면 용적률이 370에서 380으로 뛰게 됩니다
그렇게 되면
서로 윈윈할 수 있는 그런 조건이 되는 거죠
그래서 한시적으로 하는 게 역세권 도시정변 재개발인데
양천구에서는 신정역세권
도시정변 재개발이 이루어져 있습니다
그래서 양천구 신종동에서 진행 중인 역세권
재개발에 대해서 오늘 브리핑을 한번 해보겠습니다
역세권 재개발 정책의 변형이죠
주택 보급률을 향상시키겠다
이런 얘기입니다 서울뿐만 아니라
전국의 주택 보급률이 100%를 다 넘어섰습니다
근데 신축할 만한 공간이 없지 부족한 상태죠
근데 이 주택 보급률이 이거는 원룸서부터 시작해서
오피스텔
단독주택 다세대주택 아파트에 포함한 그런 게 주택입니다
우리가 들어가서 살면 주택이지 않습니까
그런 주택 보급률이 100% 넘었지만
요즘 세대의 눈높이에 맞는
그런 주택은 30%대 밖에 안 된다는 얘기죠
옛날같이 결혼해 가지고 월세방에 살다가 전세를 옮겨오고
내 집 사고 그런 게 아니라
전세를 살든 월세를 살더라도
아파트가 마련이 돼야 결혼하는 추세라
서울시에서도 이 정책을 한시로 내는 겁니다
새로운 주거공간을 창출하는데요
역세권 재개발을 통해서 고밀도 개발을 하는 거죠
새로운 주거공간을 마련이 돼야
이것도 어느 정도 해결될 수 있다고 보는 거고
그다음에 주거수요는 계속 늘어나지 않습니까
신혼부구, 젊은세대
또 공공임대주택 수요에 대응하기 위한
하나의 정책이 배경이 됐다고 보시면 되겠습니다
신정역세권 재개발의 위치와 규모죠 양천구 신정동 969
960-30번지 일대가 재개발 대상이고요
규모는 한 4만평 정도가 되고
세대수는 4,500세대가 입안전이 되어 있습니다
또 규모는 지하철역
승강장으로부터 350M 이내에 지역이 포함되죠
기존 주거지역이 준주거로 상향됨으로써
일어나는 서울시와 시민이 서로 윈윈할 수 있는
그런 위치에
규모의 아파트가 공급이 된다면
서로가 좋은 위치가 된다고 볼 수 있겠습니다
교통 및 생활 인프라가 개선이 되죠
신정역 등 대중교통시설이 강화됩니다
신정역이 5호선이지 않습니까?
여기서 타가지고 목동을 거쳐서 바로 여의도 빠집니다
여의도는 우리 대한민국 수도
서울의 금융권을 지금 대표하는 그런 도시 아닙니까?
거기에 증권가가 미국의 월스트리트에 준하는
그러한 우리나라 금융을 이끌하는 그런 곳입니다
또 거기서 얼마나 수요가 많습니까
그다음에 또 광화문을 거쳐서
또 울지를 거쳐서 나가는 그런 거고
또 우리 대한민국의 관문인
김포공항까지 연결되는 5호선이 있고
또 신정네거력이
또 1호선과 5호선의 지선으로 또 연결이 돼 있습니다
또 생활 편의시절이 다양하게 들어오겠죠
그러면 백화점이라든가
그런 부분 다양한 창업 및 편의시설이 들어오고
녹지 공간이 확충이 됩니다
요새는 녹지도 커뮤니티의 큰 축을 담당하죠
그런 부분에서
교통 및 생활
인프라가 많이 개선이 된다고 볼 수가 있겠습니다
용적률 상환과 재개발 방식이죠
준주거 지역으로 상향되면서
더 높은 용적률을 적용받아
고층 공급을 지을 수가 있는데
여기 하나 큰 장점이 있습니다
무슨 장점이냐면 지금 서울시하고 국토부하고
지금 2020년도에 공공재개발을 발표를 했고요
또 2021년도에는 3080
도심복합도 그런 것도 발표를 했고
그 다음에 또 뒤를 이어서 서울시에서 신속통화기획재개발
모아타운 모아주택
여러 가지 형태의 재개발 방식이 발표가 됐지만
주민들로부터 호응을 못 받고 있습니다
호응을 못 받는 이유가 뭐냐면
첫 번째가 토지거래학을 묶어놓는다는 얘기죠
재개발이 돼야 될 그런 주거환경이 악화된 데에는
이걸 개선하기 위해서는 거기
주민들이 호응도가 따라줘야 되는데
사실 거기 계시는 분들이 그런 추가 분담금에 대해서
내가 부담을 져가면서까지 이걸 해야 되냐라는
그런 방식이 되는 거죠
그러면 어떻게 되느냐 그분들은 빠져나가셔야 돼요
그러면 거기가 빌라가 2억이었다, 3억이 됐다
그러면 그거 팔고
또 3억 되게 되면
이거보다 더 좋은 쪽에 가서 또 빌라를 사가지고
거기서 거주를 하시는 거고
그다음에 이쪽에는 또 앞으로 10년이 될지는 모르지만
미래를 보고
젊은 세대가 들어와서 또 투자를 해놓으면
그러면 손바꿈이 일어나게 되면 거기에
토지 등 소유자가 바뀌는 거죠
그러게 되면
이게 사업이 지연이 된 게 아니라
빠르게 빠르게 진행이 되죠
그런데 지금 그게 안 된다는 얘기입니다
공공재개발도 그렇습니다
신속통합기획재개발도 그렇습니다
3080 도심 복합사업은 한 수더 뗬죠
그거는 뭐 2021년도 6월 29일까지
내가 신축을 가지고 이런 구축을 가지고 있더라도
그거는 현금 청산되는 그런 법이 되다 보니까
이런 아무리 좋은 그런 방법을 낸다 하더라도
그거는 주민들이 호응을 못 받는 겁니다
그런데 역세권 도시정비형 재개발은 그런 규제가 없습니다
언제든지 이건 내가 사서 1년에 내가 팔 수도 있어요
왜냐면 내가 양도세 내면 됩니다
이거는 근데 1년 지나서 2년
2년 지나서 내가 받을 수 있거든 구역지정 떨어지고
조합 설립 나고 그때도 팔으면 돼요
또 사업 시행가 떨어지고
그때 팔아도 되고
관리처분 떨어지고
입주권이 되어도 그 상태로 팔으면 됩니다
언제든지 내가 사고 팔 수 있는
그런 문을 열어놔 줘야 되는데
그 문이 활짝 개방된 게 이 역세권
도시혁명 재개월발방식이라는 거죠
또 하나는 또 뭐냐 하면 이 조합 설립 동의율을 75%
5%로 내려졌다는 겁니다
이거는 뭐 물론 신통이나 뭐 공공도 70%는 내려놨지만
그 5%라는 게 그 기간을 상당히 단축하는
그런 구조가 되는 거죠
그래서 이 재개발 방식에 있어서 이런 구조적인 거
밑바닥에 있는 그런 서민들의 어떤 그런 거를
정부 측에서는 잘 살펴가지고
이거를 풀어서 활발하게 움직일 수 있게 해줘야 된다
투기 유입 방지라는 건 재건축
건축 제한해서 더 이상 신축만 못 들어오게 하면 됩니다
그러면 이제 문제가 될 게 없는데
굳이 이걸 토지거래가 묶어서 거래를 막고
세입자 낀 건물을 팔지 못하고 이렇게 된다
그러면 정체될 수밖에 없는 그런 구조라고 봅니다
그래서 도시정변 재개발로 가는 거죠
기존 건물을 철거하고
새로운 건물을 짓는
재개발로 적용된다고 보시면 되겠습니다
주거 다양성과 공공성이 확보가 된다고 보시면 되죠
다양한 아파트, 공공임대
그러니까 이게 시프트가 들어간다고 보시면 되는 거죠
공공성이 강화되는 거죠
주민 편의시장과 공원 녹지 공간
학부가 통해 환경을 개선하는데
여기에 커뮤니티가 또 굉장히 뛰어납니다
이런 대단지가 들어가면 일군들이 들어오지 않습니까
일군 건설업체가 들어왔다
그런 건설업체에서 각종의 이제 이 조합은 주민들을 위한
그런 금리 이주비 금리라던가
또 커뮤니티 커캉스라는 말이 나오지 않습니까
단지 내에서 바캉스를 줄길수 있는
다양한 그런 게 들어온다고 보시면 되죠
그래서 지역 주민
의견 수렴과 보상을 해서
주민 의견의 수렴해서
보상 및 이주지원도 철저하게 이루어진다면
그만큼 주민들의 의견 수렴도 편하게 될 거라고 봅니다
그렇다면 기대효과 향후 얘기죠
그래서 기대효과는 신규
주거공간 확보를 통한 주택 공급이 증가가 될 거고요
거기에 따른 교통이나
편의실 등의 생활 인프라가 개선이 되고
지역 활성화와 주거 환경 개선이 된다고
향후 계획은 2025년도 상반기에 구역지정이떨어지고
2027년도에 조합 설립이 목표가 된다
그러면 양천구 최대 대단지로 탈바꿈하는
가능하다 이렇게 보고
또 앞으로 목동 신시가지
아파트와 어울러서 갈지게
또 상당히 빠른 시행이 이루어질 거라고 보고 있습니다
왜냐하면 현재 구역 지정이 떨어지도 않은 상태에서
조합 설립 동의율인 75.9%를 받아놔서
구역 지정만 떨어진다면
추진위는 생략이 되면서 바로 조합 설립을 가고
그 다음에 사업시행인가 그 다음에 관리처분으로 이어진다
그러면 입주까지도 최대한 빨리 갈 수 있지 않을까
이렇게 보고 있습니다
오늘 제가 준비한 영상은 여기까지입니다
도움이 되셨다면
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시청해 주셔서 감사합니다
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