아파트 하자보수와 하자소송

연간 아파트 하자 관련 각종 민원이 20만건이 넘는다고 할 만큼 아파트가 하자 투성이임에도 그동안 시행사 등은 총 공사비의 3%(예:10억원)에 해당하는 하자보수보증금 중 겨우 10~30%(1억~3억원)만 지출하여 도색 등 땜질식 처방만 하고는 나머지 70~90%(7억~9억원)를 회수해 가는 행태를 보여 왔다고 하네요. 심각한 점은 입주자대표나 관리주체, 입주자들의 무지나 무관심이 시행사 등의 이러한 행태를 조장해 왔다는 데 있습니다.
Q. 하자보수에 관해서는 ‘공동주택관리법’에 자세히 규정되어 있다던데,
먼저 ‘하자보수청구를 하는 방법’에 대해 개괄적으로 알려주시지요.
A. 입주한 아파트에 부실시공 등으로 인한 하자가 발생하면 입주자와 입주자대표회의가 나서서 하자를 확인조사하거나 하자진단을 하고, 공동주택관리법령이 정한 하자담보책임기간 내에 사업주체에 대해 하자보수 이행을 요구해야 합니다.
그럼에도 사업주체가 하자보수를 이행하지 않거나 하자보수계획을 통보하지 않으면 사업주체를 상대로 미시공, 오시공, 변경시공 등 부실시공에 대한 손해배상청구(소송)를 하고, 보증회사를 상대로 완공 후 하자인 균열, 누수 등에 대해 하자보수보증금청구(소송)를 하여, 수령한 손해배상금 내지 보증금(판결금)으로 다른 보수업체를 선정하여 보수를 하게 됩니다.
일반적으로 신축한 건축물에 하자가 있으면 민법 등에 하자담보책임으로 ‘하자보수청구권’, ‘계약해제권’, ‘손해배상청구권’을 인정하고 있는데, 아파트의 하자에서는 하자보수청구권과 손해배상청구권만 문제되고 계약해제권은 거의 문제되지 않습니다. 하자가 매우 심각하여 분양받은 입주민이 주거용도로 사용하기 매우 힘든 경우가 아닌 한 분양계약을 해제하기 어렵고, 다만 하자보수청구나 손해배상청구로 만족해야 하기 때문입니다.
Q. 아파트의 어떤 상태를 ‘하자’라 보는가요?
A. 일반적으로 건축물의 하자란 “건물에 통상적 또는 공사계약상 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있어서 사용가치와 교환가치를 감소시키는 결함”을 말합니다.
아파트와 관련하여 공동주택관리법은 ‘하자’란 “공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함”이라고 보고, 크게 ‘내력구조부별 하자’와 ‘시설공사별 하자’로 다시 구분하고 있습니다.(36조 4항, 시행령37조 1, 2호)
여기서 ‘내력구조부의 하자’란 “내력구조부, 즉, 건물의 주요구조부, 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段) 등 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우”이고, ‘시설공사별 하자’는 “공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지·결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우”를 뜻하지요.
아파트 하자는 보통 시공과정에서의 설계도면대로 시공이 안된 미시공, 오시공, 변경시공 등의 하자와 준공 후의 균열, 누수, 들뜸 등의 하자가 대부분입니다.
3. 사업주체의 하자담보책임기간
Q. 이러한 하자에 대해 사업주체가 책임지는 기간, 즉, ‘하자담보책임기간’이 있다던데, 어떤 내용인가요?
A. 완공된 아파트에 하자가 발생해도 사업주체(시행사)에게 무한정 책임을 물을 수 없으므로 일정한 기간을 정해 그 기간 내에만 하자보수 등의 청구를 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그 기간이 지나면 사업주체에게는 더 이상 책임을 물을 수 없고 아파트 전유부분의 하자는 입주자가 자신의 비용으로, 공용부분의 하자는 입주자대표회의가 장기수선충당금 등을 사용하여 자체 해결해야 합니다.
공동주택관리법은 사업주체의 하자담보책임에 대해, “사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 진다.”라고 규정하고(36조), 하자담보책임기간에 대해 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 10년의 범위 내에서 ‘내력구조부별 및 지반공사의 하자담보책임기간’과 ‘시설공사별 하자담보책임기간’을 따로 정하고 있습니다.(시행령 36조 1항 1호, 별표 4)
Q. 하자담보책임기간은 언제부터 산정하나요?
A. 공동주택관리법은 하자담보책임 기간계산의 시작일, 즉, ‘기산일’에 대해서도 ‘전유부분’과 ‘공용부분’으로 나누어 다르게 규정하고 있습니다.(36조 3항)
예를 들어, 분양받은 입주자의 전유부분(세대 내부)에 방수공사(5년)의 하자로 누수가 발생한 경우, 하자담보책임기간인 5년의 기산점은 입주자가 인도받은 날, 즉, 입주한날로부터 5년간 이내에 누수에 대해 하자보수청구를 해야 한다는 뜻입니다.
한편 공용부분인 급,배수설비(3년)에 하자가 발생했다면, 입주자대표회의가 아파트 사용검사(사용승인)를 받은 날로부터 3년 내에 하자보수청구를 해야 하는 것입니다.
Q. 하자담보책임기간 내에 하자보수청구 등을 하지 않으면 어떻게 되나요?
A. 위와 같이 공사별로 정해진 하자담보책임기간 내에 하자보수청구를 하지 않으면 더 이상 하자보수청구나 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 할 수 없느냐 여부가 문제됩니다. 결론부터 말하면 기간 내에 하자보수청구를 반드시 해야 하고 하지 않으면 아무런 청구도 하지 못합니다.
이 문제에 대한 해답을 얻으려면, 먼저 ‘하자담보책임의 법적성격’부터 살펴봐야 합니다. 하자담보책임에 대한 종전 주택법과 집합건물법(2013. 6. 19. 개정시행), 공동주택관리법(2016. 8. 12. 제정 시행)의 규정을 비교검토해 보면 다음과 같습니다.
종전 주택법은 “사업주체는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 하자가 발생한 경우에는 입주자대표회의 등의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다”(46조 1항)라고 규정되어 있어 주택법상의 하자담보책임기간은 ‘하자발생기간’으로 보았습니다.
그러나 집합건물법 9조는 “건물을 건축하여 분양한 자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다”고 규정하고, 9조의2 1항에는 “9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다”라고 규정하므로, ‘제척기간’으로 볼 것이고, 다만, 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간이지 재판상 청구를 위한 출소기간은 아니라고 볼 것입니다.(대판 88다카31866), 즉 위 정해진 기간 내에 하자보수청구를 구두나 서면(내용증명)등으로 하거나, 재판(소송)으로 청구하거나간에 기간 내에 청구만 하면 기간을 준수한 것으로 보고, 반드시 소송으로 청구해야 하는 것은 아니라는 뜻이지요.
마지막으로 주택법에서 분리독립한 공동주택관리법 36조 1항에는 “사업주체와 시공자는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 진다”, 시행령 38조 1항에서는 “입주자대표회의 등은 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다”라고 집합건물법과 유사하게 규정되어 공동주택관리법 상의 하자담보책임기간도 ‘제척기간’으로 해석할 여지가 있는 한편, 37조 1항에는 “사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 입주자대표회의등의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다“라고 규정하여 종전 주택법과 마찬가지로 공동주택관리법 상의 하자담보책임기간은 ‘하자발생기간’으로 해석됩니다.(대법원은 2021. 8. 12. 선고 2015다212541 판결에서 건설산업기본법상 하자담보책임기간에 대해 종전에 ‘제척기간’으로 보던 입장을 바꿔 ‘하자발생기간’으로 보아 판례변경함)
한편 분양받은 입주자의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 10년의 소멸시효기간에 걸리므로, 하자발생일(보통은 하자보수기간만료일)로부터 10년간은 청구할 수 있습니다.(대판 2008다12439)
여기서 집합건물법과 공동주택관리법은 서로 특별법과 일반법의 관계에 있는 것이 아니라, ‘병립적인 관계’에 있다고 보는 것이 대법원의 입장으로 보여집니다. 따라서 공동주택의 하자는 공동주택관리법이 규율하고, 기타 집합건물의 하자는 집합건물법이 규율하면 될 것이되, 다만, 집합건물법 2조의2(다른 법률과의 관계)에서,” 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.“라고 규정하고 있으므로, 공동주택에 공동주택관리법을 적용할 때 집합건물법 규정에 저촉되지 않도록 하면 될 것입니다.
따라서 공동주택의 하자에 대한 하자보수청구는 공동주택관리법상 담보책임 기간 내에 재판상, 재판외 방법으로 하면 되고, 그 기간 내에 하기만 하면 하자보수에 갈음하는 손해배상청구소송은 소멸시효기간인 하자발생일로부터 10년 내에 할 수 있다는 결론입니다.
결국 이는 하자담보책임의 법적성격에 대해 제척기간과 하자발생기간을 조화롭게 해석한 것인데, 만약 ‘순수한 제척기간’으로만 본다면 담보책임기간 내에 소송까지도 제기해야 유효하다는 결론이 되겠지요.
나아가 하자발생일과 관련하여 하자보수청구기간 중 언제 하자가 발생했는지 확인하기 어려우므로 하자발생시점이 확인되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 하자보수청구기간 만료일로부터 10년의 소멸시효기간이 기산됩니다.
그리고 아파트에서 하자보수청구나 소송을 제기하는 실무를 보면, 각 년차별로 하자를 조사하여 년차별 하자마다 별개의 소송을 제기하는 것이 번거롭다보니 각 년차가 만료하기 전에 하자조사를 하여 하자보수청구를 하는 공문만 보내고, 소송은 2,3,5년차 하자를 한꺼번에 묶어서 5년차 기간만료에 즈음하여 일괄하여 제기하고 있는 것 같습니다.
법무법인 효현, 대표변호사 김재권
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※ 김재권변호사의 부동산건설법률상담실
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[@peony1709]

감사합니다

[@shibsh85]

영상 잘 봤습니다.
혹시 질문이 있는데 어디로 해야하나요?