앞으로 더 힘들다~ 의정부 가능동 재개발 갭투자~

안녕하세요 여러분들의 자산의 가치를 플러스 해드리는 랜드3 입니다 오늘은 여러분들이 왜? 꼭! 지금 재개발 갭투자를 해야 되는 이유에 대해서 간략하게 설명해 드리도록 하겠습니다 한국부동산원 자료를 좀 보다 보니까 종합주택 매매가격지수라는 걸 보게 됐는데 23년 5월 이후로 23년 후반기까지 종합주택가격이 반짝 상승을 보이다가 24년도 부터는 상승 보다는 약간 하락세를 보이기 시작하는데 다지기를 하는 상황이고요 반면에 전세가격지수를 보니까 23년 12월부터 쭉~~ 지수가 95 .7 이었다가 8.1까지 내려가는 상황이죠 아마도 2년 전에 전세 최고가였을 때의 전세 가격이 역전세가 발생하는 그런 상황이 집값이 빠지면서 그랬다가 다시 전세 가격이 조금씩 상승을 하는 상황이 보이고 있어요 이게 50주 이상 연속으로 하고 있는 상황인데 매매는 정체하고 있는데 전세가는 상승하고 있다? 일단 전세가격이 상승할 수 있는 요건들이 좀 있었어요 지금 전세가가 오를 수밖에 없는 상황이거든요 이게 왜 그러냐면 23년 5월 1일 기준으로 이게 보증금을 허그라는 회사를 통해서 세입자들한테 보장을 해주는 거예요 전세 사기가 하도 극성을 부리고 하니까 정부에서 하나의 방책으로 이렇게 해준건데 보증보험 지급 가격을 감정가에서 공시지가로 조정한 사례가 있었는데 바로 전세가가 하향되는 왜냐하면 보증보험의 기준액이 감정가 보다는 공시가가 훨씬 더 낮아요 감정가는 또 얼마든지 신축 같은 경우에는 고가로 책정할 수가 있기 때문에 전세자금 대출을 엄청나게 많이 90 % 까지도 뽑고 그랬었는데 지금은 이제 공시가로 하다 보니까 조금 많이 낮아졌고 그나마 공시가격의 140 %에서 또 126 %로 하향조정이 되는 상황이 되다 보니까 전세가가 많이 내려갔었죠 그런데 왜 전세가가 오르냐고요 그런데 이게 지속되다 보니까 어차피 보증보험을 들어도 다음 전세 세입자를 구하려고 하면 이전에 받았던 세입자만큼 보증금을 못 받는 거죠 그러다 보니까 역전세라는 말이 생기는 거고 전세 사기를 안 하려고 해도 보증금을 돌려줄 돈이 없는 거예요 그러니까 새로운 세입자를 받아야 되는데 보증보험을 안 들면 새로운 세입자가 못하고 보증보험을 들자니 이전 세입자보다 금액이 낮고 임대인으로서는 이러지도 저러지도 못하는 상황이 벌어진 거죠 그러니까 결국에는 어떻게 선택을 하게 되냐~~ 빌라 월세 비중이 높아집니다 이제 전세가 하향이 되니까 임대인은 전세보다는 월세를 선호하게 됩니다 아니면 보증보험만큼 보증금을 놓고 반전세식으로 월세를 일부 조금 받는 형식으로 전세 매물이 싹 감소하게 되고 전세가가 상향하게 되는 그런 상황이 벌어집니다 전세 매물이 감소하니까 당연히 전세를 찾는 사람은 많아지고 매물은 감소하니까 전세값은 올라갈 수밖에 없는 거죠 서울에 있는 아파트가 이시작이 이렇게 되는 거고 아직 지방에 있는 빌라나 단독주택 같은 경우에는 아직까지는 안 왔기 때문에 전세가가 오히려 내려가고 있는 상황인데 요게 이렇게 계속 지속된다 그러면 아파트가 싹 지나가고 나면 다음엔 빌라거든요 그러면 빌라도 곧 월세가 득실득실 되고 전세는 없어지면서 아마도 전세가가 또 올라가지 않을까 이렇게 판단을 해봅니다 하나의 호재를 또 보겠습니다 보증보험 기준을 다시 감정가로 검토하겠다는 정부의 발표가 있었는데요 아마 다음 주 중에 발표를 할 것 같아요 이렇게 만약에 공시가를 감정가로 바꾸게 되면 아무래도 이제 상향이 되겠죠 그렇게 되다 보면 전세가는 더 오른다 아파트 보증보험료가 상승하면 아파트 전세가가 상승하고 빌라 보증보험료도 상승하겠죠 빌라 전세가가 또 상승하게 되면 과연 매매가는 어떻게 될까요? 갭투자에 좀 유리해지지 않을까? 생각이 됩니다 단기간에 매매가격이 오르지 않는 상황에서 전세가가 보증보험 가입 기준이 높아져가지고 전세가가 높게 된다? 그러면 갭투자에 아무래도 유리하게 되겠죠? 그렇게 된다 그러면 상승장을 가져올 수 있는 적어도 재개발 같은 호재가 있는 곳들은 그런 곳부터 아마 시작이 되지 않을까? 이런 생각이 듭니다 앞으로는 갭투자가 좀 더 어려워질 수도 있을 것 같아요 아까 얘기했듯이 매매가가 낮은 상태에서 전세가가 높은데 지금은 높죠 전세가가 그러면 전세가가 만약에 더 상승하게 된다? 이게 아파트에 했던 현상들이 빌라까지 오게 된다? 이렇게 되면 아마 매물은 사라지거나 아니면 매매가가 올라가거나 그렇게 되겠죠 이거는 지금까지 우리가 수없이 많이 봐왔던 현상이고 경제 논리에 따라서 되는 내용이기 때문에 믿어 의심치 않습니다 때마침 지금 가칭 가능 3구역이라고 불리는 지역이 8월부터 아마도 구역 지정이 되지 않을까 생각이 되는데 지난 5월 16일부터 주민공람이 시작됐거든요 그러면 정비계획 수립 및 정비구역 지정 신청에 관한 주민공람을 30일 이상 하게 됩니다 공휴일 제외하고 30일 하면 7월 1일까지 되는데요 이때 지방의회 의견 청취까지 된다 그러면은 적어도 7월 말 8월 초에는 정비구역이 지정이 되는데 같은 시기에 반영 통보를 받았던 4구역이 있고요 또한 올 1월 달에 반영 통보를 받았던 중앙 6, 8, 9구역도 구역 지정이 되는데 크게 걸림돌이 없어요 사실은 정비사업체가 다 같은 사업체라서 아마도 동시에 하기 힘들 것 같아요 그래서 뭐 한두 달 간격을 두고 하나씩 하나씩 하나씩 해가겠죠 그래서 모두 순차적으로 구역이 지정이 될 거라는 예상이 됩니다 또한 서울에서 지금 가장 핫한 게 오세훈 시장이 최근에 발표한 3월달에 발표를 했었잖아요 동북지역을 개발하는 계획들을 했을 때 모아타운을 굉장히 강조를 했거든요 지금 중랑구 면목동 중화동 모아타운 추가 선정이 서울시 최대가 됐다는 3월달 보도가 있었고요 이것도 마찬가지네요 면목 2동, 중화 2동 이런 데 모아타운 추가 선정했다는 기사들이 나오고 있는데 지금 서울시에서 노후도 1위가 중랑구고 재개발할 수 있는 면적이 1위가 중랑구고 중화 뉴타운 추진하고 있고 중화역 2차 모아타운이 이렇게 구역별로 나뉘어서 추진을 하고 있는데요 지금 이런데는 1억대에서 투자가 가능하기 때문에 서울의 마지막 1억대의 투자처라고 볼 수가 있습니다 모아타운은 또 워낙에 빠르니까요 뭐 눈여겨볼만 합니다 재개발 갭투자 그렇다고 보면 지금이 바로 기회라고 생각하는데요 가능동 재개발 같은 경우에 구역별로는 좀 상이하지만 빌라는 한 4천만 원에서 1억 사이에 물론 싸다고 좋은 건 아니에요 여러 가지를 비교를 해 봐야 되는데 저희가 좋은 물건을 추천을 했을 때 이거는 개인 취향에 따라서 어떤 빌라를 살 것이냐에 따라 틀리겠지만 원룸부터 다양하게 있기 때문에 빌라는 요 정도 가격으로 주택은 조금 더 있겠죠 주택도 실거주 하시면서 하실 거면은 한 3, 4억대로 구입 가능한 단축주택들이 좀 있습니다 월세를 조금 받아가면서 투자하실 분들은 여기가 괜찮다고 보고요 그 다음에 이제 신축급 1 .5룸이 모아타운 지정이 확정된 곳 중랑구에 지역에 1억 5천만원 정도부터 시작할 수가 있어요 그래서 2억대까지 있는데 1 .5룸부터 3룸까지 다양하게 물론 갭 차이는 나겠지만 모아타운으로 확정된 곳 1억 5천부터 투입할 수 있다 라고 하거든요 만약에 내가 한 5 ,6천만원 정도로 하고 싶다 그러면 가능동 쪽으로 오시면 될 것 같고요 1억 5천 정도 여유자금이 있으시다라고 하시는 분들은 중랑구 모아타운 추천드립니다 언제나 상담 대기하고 있을 테니까요 여러분들 궁금하신 거 있으시면 상담 문의해 주시기 바랍니다 재개발 모아타운이 궁금하시면요 재개발과 관련된 소식 유튜브와 블로그에 자세하게 또 실려 있으니까 확인해 주시면 좋을 것 같고요 여기 명함에 제 주소와 전화번호가 나와 있거든요 언제든지 연락 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다 오늘은 지금 아니면 못하는 재개발 갭투자 꼭 지금 해야 되는 이유 전세가 상승이 불러오는 매매가 상승 보증보험 한도액을 공시지가에서 공시가에서 감정가로 또다시 변동시켰을 때에 전세가 상승이 불러오는 매매가 그리고 갭 차이가 간격이 좁아진다는 거 지금 만약에 갭이 조금 있다고 하더라도 2년 후에 되면 또 전세가가 오르기 때문에 갭이 좀 줄어드는 효과가 있겠죠 그래서 돈을 돌려준다거나 이런 거를 걱정하지 마시고 오히려 돈을 받고서 계약을 할 수도 있는 것 같은데 여러 가지 상담을 해보시면 좋을 것 같고요 직접 방문하셔서 상담하시거나 아니면 전화 상담해 주시면 친절하게 답변해 드리도록 하겠습니다 지금까지 재개발 계획 투자 꼭 지금 해야 되는 이유에 대해서 말씀드린 랜드3였습니다 감사합니다

[@석이-i5w]

4구역도 27일부터 주민공람 시작했네요