EMISSÃO DE FII ABAIXO DO VP É DESTRUIR O PATRIMÔNIO DO COTISTA?
Вставка
- Опубліковано 15 тра 2024
- Conheça a Finclass - a maior plataforma de educação financeira do Brasil, e receba nossas recomendações: finc.ly/dd800c9a93
-
EMISSÃO DE FII ABAIXO DO VP É DESTRUIR O PATRIMÔNIO DO COTISTA?
Imagina aprender algo errado e seguir acreditando no erro?
Tratando-se de investimentos, provavelmente isso prejudicaria seu patrimônio. Por isso, nesse vídeo, Ricardo Figueiredo - professor da Finclass e especialista em fundos imobiliários, vai te mostrar na prática que, apesar da crença comum de que isso é prejudicial, existem situações em que a emissão abaixo do VP, PODE SIM, fazer sentido matematicamente.
Você vai aprender:
1. A diferença entre cota de mercado e valor patrimonial nos fundos imobiliários.
2. As implicações e controvérsias sobre emitir cotas abaixo do valor patrimonial.
3. Situações em que a emissão abaixo do VP pode ser justificável e necessária.
4. Como avaliar matematicamente a validade de uma emissão de cotas.
5. A importância de entender a gestão de fundos imobiliários e as decisões dos gestores.
Ficou com alguma dúvida? Deixe aqui nos comentários.
#finclass #fundosimobiliarios #fiis
-
✅ Assista também:
• 8 REGRAS DE OURO PARA ESCOLHER BONS FUNDOS IMOBILIÁRIOS - • 8 REGRAS DE OURO PARA ...
• COMO MONTAR A CARTEIRA PERFEITA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS com R$1000 | Na Prática e de forma SIMPLES - • COMO MONTAR A CARTEIRA...
✔️ Nossas redes sociais:
• Instagram: / finclass_grupoprimo
• X: / finclass_br
• Blog: www.finclass.com/blog/
Estou contando com o AMSDCTP1. Ele estará no TOP 5.
Alavancagem quando da certo todo mundo ganha quando da errado apenas o cotista se lasca. Emissão abaixo do patrimonial só deveria ser permitido com aprovação da assembléia
Os gestores da Rec mandaram um abraço 😂
Isso é para eu NUNCA mais esquecer, lembrou de alavancagrm e emissão abaixo do valor patrimonial estou FORAAAA.
Me livrei do RECR11, agora o RECT11 ficarei uns bons anos abraçado a esse fundo -56% negativos pra mim😢
"O gestor comprou muito bem o imóvel" = 0,000000000000001 das aquisições de fiis
A questão é: porquê os gestores não deixam isso claro nos RGs? Eles não podem partir do pré-requisito que os 2 milhões de investidores sabem matemática financeira. Ou falham ao emitir abaixo do VP ou na comunicação, não tem defesa.
Exatamente isso que penso, se os gestores apanham tanto e não são capazes de deixar claro que a emissão abaixo do VP terá impacto positivo pro fundo, só pode ser furada.
Faliu verdade !!! Mas falou todos os cenários a favor. Primeiro não compramos fundos pra se alavancar. Queremos renda. Olha o caso do RECT se alavancou achando que ia emitir o mercado virou e teve que tirar renda do cotista e o fundo despencou. Fundo bem gerido sempre estará perto do VP ou maior da pra emitir sempre no patrimonial e não contar com mercado em alta. Os próprios gestores emitem e as vezes nem sabem realmente onde vão investir e ficam com.dinhwiro em caixa. Pra mim abaixo do VP continuo com os influencers
Isso sim é uma aula!a maioria quer o peixe ao invés de aprender a pescar! parabéns!
Monstro... nenhum canal de fii apresenta os topicos no mesmo nivel.
Ah então o dividendo turbinado é ilusão porque depois a conta chega! Então não adianta nada essa alavancagem. Serve para uns pagarem a dívida feita por outros. Quem entra na hora do dividendo turbinado se dá bem, daí ele acaba, o cara sai vende enquanto o preço da cota ainda ta bom e bota o dinheiro em outro que ainda ta pagando um turbinadozinho e ganha quem fica girando a carteira. Péssimo. Queremos investir em um fii que seja bom, estável e interessante a vida toda, como se fosse uma boa empresa.
não esqueça que quando vc gira a carteira fica em torno de 1 mês sem dividendos, porque só cai no outro mês, fazendo isso varias vezes você perde valor do dividendo que poderia estar ganhando.
@@mundodoviny e se a Data Com for diferente?
@@andrelima9896 Normalmente a data COM para a data de PAG é de 30 dias.
Na realidade acho que tudo depende da gestao, como foi abordado no vídeo se a gestão fizer boas aquisições através da alavancagem, mesmo emitindo cotas abaixo do valor patrimonial, quando chegar a epoca da avaliação do imóvel adquirido, isso pode trazer um retorno ao preço original ou até mesmo um aumento da cota patrimonial
Fundo de papel 22:40 poderia entrar mais neste tema. Pois "todo o barulho" das emissões abaixo do VP, estão neste segmento. Grato
Boa explicação, prof Ricardo. O importante é o gestor deixar bem explicado também para quem não é da área. Isso só agrega valor ao FII.
A emissão do HSAF11 foi ridícula, indefensável. HSI se queimou muito.
Pênalti do Pelé …
Professor , muito bem explicado. Se o espectador deixas os viéses de lado e se ater aos fatos apoiados em matemática financeira , saberá que de fato faz sentido o que foi explanado. Pena que boa parte das pessoas não terão interesse ou talvez capacidade de acompanhar.
Deixei o meu like porque acabei de ver uma excelente, inequívoca, irretocável explicação daquilo que seria em TEORIA o motivo das emissões abaixo do vp.
O problema é que na PRÁTICA não é bem assim, quem dera fosse. Um pensador escreveu: Em teoria, a prática e a teoria são a mesma coisa, mas na prática são bem diferentes.
Não há clareza por parte das gestoras ao montar estas estratégias, e você simplesmente confiar no gestor que essa emissão vai gerar valor futuro é um tiro no escuro.
Matematicamente pode até fazer sentido, mas o mercado não é formado só de matemática, mas também de comportamento humano.
Àquilo que era pra ser uma exceção pode vir a tornar-se regra.
Recentemente até um fundo de papel tentou fazer uma emissão abaixo do VP, felizmente a rejeição foi tal que eles desistiram, imagina se a moda pega.
O Ricardo mostrou um lado provavelmente desconhecido para muitos, mas cabe a você observar todos os cenários na hora de investir o seu suado dinheiro.
uma dúvida minha , o gestor se baseia no valor da emissão a cota do dia x as 12:00 , dai até o fim do dia ela se valoriza , e aí?
ou espera o fim do dia e no dia seguinte ele abre subindo , vão dizer que emitiu abaixo do valor de mercado ? o valor patrimonial é constante até a próxima reavaliação ?
@@antonioestevaocarvalho5875 Valor de mercado é diferente de valor patrimonial, valor patrimonial é homologado por um avaliador independente uma ou duas vezes por ano abaixo ou acima do valor de mercado.
Valor de mercado é o preço que está sendo negociado atualmente.
Obrigado!!!!!
sugestão faça um vídeo sobre a emissão do cpit11
Obrigado pela aula!
Professor, a matemática foi linda, perfeita, imbatível. Conseguiria informar 2 fundos, apenas dois, que conseguiu melhorar resultados dentro do período de 1 ano?
Opa. Se os cotistas do PVBI tivessem deixado a emissao que o gestor queria fazer para aumentar a participação na Torre B JK acontecer, volte nos fatos relevantes e veja quanto ele pagaria e por quanto ele vendeu a torre b. Era para os cotistas terem feito ainda mais dinheiro, não fizeram por conta da gritaria da emissao levemente abaixo do VP e insucesso da mesma. Isso, isso a turma da gritaria não comentou quando veio a venda da Torre B JK …
Não vai ter
Pq o fundo não apresenta os cálculos?
Obrigada mais uma vez pela aula.
Sempre uma aula. Obrigado, professor, por compartilhar seus conhecimentos com a gente
Ótimo exemplo utilizando fundo de tijolo.... Perdi meu tempo vendo esse vídeo. Vp de tijolo nao é referência pura.
Ainda bem q existe pessoas igual a você para mandar mensagem assim, muito top demais
Excelente aula
Que aula!
Tema super bem explicado ! Show ! valeu !
Que aula fenomenal
25min tentando defender o indefensável As hipóteses citadas são raríssimas na prática.
Raro é diferente de inexistente e só sabe separar o raro quem está disposto de fato a fazer análise, mas cada um é livre para comprar e vender seus fiis com suas premissas, se estas forem frases de efeito cunhadas por aqueles que têm preguiça em analisar, paciência, eu fiz minha parte ao mostrar como se faz a análise
Muito bom!!! Parabéns!
Ricardo, quantas vezes te elogiei, mas nessa não rola.
Independentemente da “matemática” que queremos fazer, emitir abaixo do VP significa a certeza de “destruir valor” e a incerteza de todas essas continhas darem 100% certo no final.
Raramente o gestor explica a emissão abaixo do VP no relatório. Eu não preciso do meu “influenciador de estimação” fazer, coloque no RG, simples… de qq forma, dificilmente em alguma dessas emissões a conta fecha. Abraços
Entendo perfeitamente teu ponto. Meus vídeos jamais visam angariar elogios. Depois de mais de 20 anos de mercado, sou mto bem resolvido, passei dessa fase em que preciso de confete.
Se me permite a ousadia de um adendo: sim, imediatamente a emissao abaixo do VP “destrói” patrimônio, mas não é absolutamente incerto que ela criará na sequência, há casos em que a geração de valor é óbvia, não imediata, mas óbvia e tal obviedade somente aparecerá, se estivermos dispostos a fazer os cálculos.
Não é fácil criar esse cenário prospectivo para emissao abaixo do vp, por isso mesmo eu friso, é exceção, mas dizer que a exceção não existe é negar a realidade e a negação é o terreno onde toda ciência morre …
@@ricardofiisMas não é exatamente por isso que não é melhor simplesmente evitar ao máximo não fazer esse tipo de emissão? Devido a incerteza, visão do mercado, etc? Tenso em vista q a grande maioria dos investidores em FIIs são pessoas físicas, assim como eu. Do pouco que entendo pegar e sair fazendo um monte de conta e estudar isso e aquilo outro profundamente, calcular se vale a pena no futuro vai valer a pena ou não, se vai aumentar o pl ou não, crescimento de patrimônio, etc e sem a menor competência para isso? Eu pessoa física? Sou só um simples cotista. Um Zé qualquer. Que segurança tenho? Da mesma forma que precisamos de segurança jurídica no país e os grandes investidores e altas todo mundo precisa disso, nós tb minimamente precisamos disso. Abaixo do vp minimamente é MAIS arriscado, certo? Pelo que entendi sim. É mais arriscado. Pode ser que gere valor ou não. Mas é um risco consideravelmente maior. Se o gestor pode simplesmente pode NÃO fazer por competência me sentiria mais seguro de colocar meu pouco dinheiro não acha? Agora se é uma grande oportunidade de mercado que o gestor está vendo ai tem que está MUITO claro no relatório e não nas minhas contas, afinal não tenho competência nenhuma para avaliar esse tipo de coisa. Só sei que é um risco maior... Então preciso ser convencido com muita clareza e as contas não devem ser minhas e sim do gestor. Ai sim me trás confiança.
Exatamente. 👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻
Concordo plenamente com sua explicação. Realmente muitos influencers nos passam a pior avaliação sobre esse tipo de emissão e vc nos faz ponderar pois existem situações que valem a pena e outras em sua maioria infelizmente , que não vale a pena. Obrigada
Ta, deu exemplo de tijolo... E de papel? Rodou, rodou pra defender gestor de Tijolo, pq não frz um vídeo criticando os gestores de papeis..
Você assistiu o vídeo inteiro? Viu a parte onde eu deixei claro que emissao abaixo do VP em fundo de papel é sim ruim???
Muito bom o vídeo. Parabéns
Pagar alavancagem não é argumento. Se fez uma alavancagem que não consegue pagar e precisa de emissão abaixo do VP para isso, já é motivo mais que suficiente para se vender o fundo.
Outra, ninguém reclama sobre os Fundos de Tijolo, a crítica geral vai às emissões abaixo do VP nos fundos de papel.
E ao você vender o fundo a alavancagem some?
Você “resolve” o seu problema. O fundo continua com o dele que é pagar a dívida e as saídas eu expliquei quais são ao longo do vídeo
“Ninguém reclama de fundo de tijolo”
Fale isso para o cotista do PVBI que entendeu que a emissao abaixo do VP para comprar mais torre b jk seria positiva, mas não rolou por conta da gritaria do mercado
Obrigado pela aula Ricardo!!! .... aprendo muito com seus videos!!! .... continue assim!!! .... aproveitei a queda e o mal humor do mercado de FII's e fui as compras!!! .... minha carteira hoje jah estah com 20 FII's com 50% Papeis e 50% Tijolos e Hibridos ..... estou muito satisfeito com este investimento em FII's !!! ..... continue assim com pautas relevantes para os seus seguidores!!!! .... saude e paz!!! .... abrcs
Chico tem um imóvel de 1 milhão e propõe Manoel 50% desse imóvel por 450 mil reais!! Manoel vai contar pra esposa que ganhou do cumpadre 50 mil nas costas dele. Já imaginou Chico propor 2 dessa por ano? Manoel pode largar esposa e casar com Chico. Só não quebra ele de uma vez! Vai devagarinho
Vídeo feito por alguém que quer realmente ajudar o investidor no melhor entendimento da indústria de FIIs, diferente de alguns que so querem lacrar e ganhar likes e inscritos. Parabéns pela coragem Ricardo! Quem nao lembra da ultima emissao do HTMX? Bem abaixo do VP mas que trouxe muito valor ao cotista. As pessoas gostam de algumas regrinhas de bolso e esquecem de pensar.
A premissa é clara: contra dados e fatos não há argumentos! Parabéns pelo vídeo Ricardo!
Estava aguardando ansiosamente por esse vídeo! Belíssima camisa, by the way ;)
O "exemplo" é muito hipotético mesmo, queria ver uns 5 casos de quem emitiu e depois de 1 ano subiu 10% o valor dos imóveis. Outra coisa é a taxa de emissão baixa, geralmente quando o gestor n liga pra cota VP, ele tbm enche de taxas na emisão
existe o caso do HTMX, mas pra 1 caso que deu certo da pra citar uns 5 que deram errado, Rect, Relg, cpsh,lugg, lgcp. Tirando os de papel que emitem abaixo do vp que da pra encher uma lista maior, rbry, rbrx, hsaf, game, cacr, cpti, bdif etc etc etc (nenhuma dessas emissão abaixo do vp teve taxa de 0.01)
Explicou bem a exceção. Confirmou a regra. Defendeu o pão. Errado não está!
Mas a ideia era exatamente essa, ufa! Obrigado, consegui atingir o objetivo. Pode ser raro, mas inexistente jamais.
Esse professor é muito bom. Gostaria um dia de encontrar ele pessoalmente para conversar
Muito boa apresentação! Realmente nem todos acompanharam seu raciocínio matemática pelo conteúdo dos comentários… parabéns
Parabéns pelo projeto
otimo video , me esclareceu a respeito de emissão de cotas , obgdo
Teria que mudar essa regra de obrigação de distribuir 95%. Mudaria bastante a indústria como nos Reits.
O grande penalti é o gestor não ter que pedir autorização para alavancar o fundo. O certo seria ter assembleia para autorizar a alavancagem cientificando o cotista de que pode ser necessário emitir abaixo do vp ou cortar dividendos
Rapaz... você ver quem realmente entende das coisas, é diferente!!! Falar com você, eu assino a Finclass, mas o formato dos videos como são apresentados aqui no UA-cam, parece ser mais leve, porque não fica cansativo, tipo assistindo a várias aulas direto.
Lgcp fez isso, em ago/23 emitiu abaixo e caiu o preco payrimonial e em abr/24 o valor patrimonial esta maior que ago/23
foda demais esse cara !
OLA....QUAL SERA O IMPACTO DOS FIIS COM AS ENCHENTES DO RIO GRANDE DO SUL ?????
Muito bom. Eu não entro em emissão de fundo de papel acima do VP.
A xp patrocinou o canal? Hahahahaha
Não importa o valor da emissão desde que o cotista exerça seu direito. Abaixo ou acima do VP nada importa... só fazer suas próprias contas
Se há a venda de um imóvel, ele pode usar o valor para pagar a alavancagem? Ou precisa distribuir 95%?
Sim ele pode usar o dinheiro para pagar a alavancagem, eles são obrigados a pagar 95% apenas do lucro líquido...
Oi😊
Adoro quando você desmascara esses temas e certos infliencers hahaha
“Na opinião do terceiro, que é isento”.
Tem alguém isento?
Pegou exceção para contrariar a maioria dos casos. Bons influencers conhecem esse caso, só não acham q vale a pena o risco. Afinal, a diluição é certa, enquanto o laudo que diz que imóvel vale mais é estimado. Os casos de necessidade de emissão abaixo tbm são conhecidos. A questão é considerar pq a gestão deixou chegar a esse ponto. Nada demais no super vídeo de matemática financeira, mas vai conseguir muitas visualizações.
Importante o diálogo e a ciência. Mas que a indústria precisa ser mais transparente nas suas movimentações, isso continuo achando que tem.
Só vamos entender se o racional for bem explicado pro cotista.
Parabéns pelo conteúdo, foi esclarecedor, sim.
Vale a reflexão.
Emissão abaixo do VP eu nem vejo o vídeo.
Mas comenta, vai entender 🤷🏻♂️
@@ricardofiis pra ver se acordam. Vai que entendem.
Lucas FII não curtiu esse vídeo 😂
Quem? 🤷🏻♂️
É Lucas mimizeto fii vc quis dizer né?
Nunca vi tantos "se" na minha vida, mundo ideial do aladin
A ciência é regada de “ses”, ufa, não fosse isso, a humanidade estaria achando que o fogo era fruto de bruxaria …
Apresentou informações erradas, o fundo imobiliário não pode dar o imóvel como garantia para nenhuma alavancagem, pq ele é o gestor e não o dono do imóvel, geralmente ele cede os alugueis afins de garantir o pagamento da divida.
Meus Deus, onde eu disse que ele DEU o imóvel como garantia. Eu disse que ele COMPROU um imóvel com uma divida atrelada onde tal dívida tem alienação fiduciária. E por fim, você está precisando urgentemente se atualizar meu caro, vou te dar o caminho das pedras. Vá ao google e digite Lei 14.754/23: observe que o artigo 42 altera o artigo 7 da Lei 8.668/95, a pedra fundamental dos fiis. Lei atentamente a alteração feita no artigo 7 … bons estudos.
@@ricardofiis Você deu a entender que o gestor poderia dar o imóvel como garantia de uma alavancagem, até onde eu sei isso não pode, porém vou olhar a Lei que vc mandou
Quando começa a dar indireta em outros começa a perder os créditos.
No seu exemplo VP ficou muito encostado no VP do fundo, mas tudo bem. Agora,imóvel com Cap de 11% a.a com mesmo risco de 10% a.a acho pouco provável.
Vc parou para pensar que o cap é resultado do valor da renda auferida dividido pelo valor pago pelo imóvel e qt mais barato vc paga em um imóvel de determinado perfil de risco, mais alto será o cap? Logo o cap de 11% nasceu justamente pq o gestor comprou o imóvel por menos do que efetivamente vale ai mercado? Se vc considerar que o gestor compre o imóvel pelo valor do laudo, a receita imobiliária nao muda por conta disso e adivinhe quanto ficaria o cap neste cenário? 10% aa …. Igual ao cap da carteira antes da venda
Em resumo: pode alavancar à vontade, pode emitir abaixo do VP, tudo sem nenhuma estratégia. O importante é o fundo crescer. Pior que os influencers, só os analistas.
Jura que você entendeu isso depois de ver o vídeo? Vou refazer o conteúdo, falhei miseravelmente e acabei falando o inverso do que pretendia. Obrigado pelo feedback, vamos melhorar aqui de nosso lado.
Sua aula foi maravilhosa! N falhou em nada!
Não entedeu porque não quis.
Pelo que entendi, alavancagem e emissão abaixo do valor patrimonial são problemas diferentes embora usam da emissão para tentar resolver a alavancagem que foi feita no passado. Mas nesse caso o problema era da alavancagem que ficou muito pesada. Deveria ter estudado antes de entrar no fundo.
Jezuis, tá na terceira serie?😂
Ou seja: emissão abaixo do VP pode ser perigoso, ruim ou horrível.
Muito bem!
Falou, falou, falou e não disse nada além do óbvio.
Primeiro problema: a cota no secundário CAI toda vez que ocorre emissão - independente se no VP ou não.
Se a cota está R$99,00, o VP está em R$100,00, abriu emissão a R$98,00 = queda violenta da cota no secundário, cota vai cair para 95 ou, até mesmo, para R$90,0. Logo, a cota no secundário vai oscilar - algo que o vídeo aí não aborda. A destruição de valor não é só no Patrimonial, mas no valor de mercado da cota.
Usando da magimática: tinha 10 cotas a 99 = 990. Veio emissão, a cota caiu para 95, tenho agora 950. Se você não tem "sangue frio" ou vai de "buy and hold", perda gigante na cota - sem garantia que vai recuperar.
Segundo problema: o "tijolo" tem de ser "bom" / o cap rate é oscilante.
A experiência no mercado de FII é que DIFICILMENTE um FII faz emissão para comprar um só ativo ("tijolo"), maioria das vezes é para se aventurar em multipropriedade ou, pior, ancorar outro ativo da mesma gestora.
Mais provável é que o ativo comprado vai ser meia boca e a curto prazo não vai conseguir restabelecer o valor perdido no secundário, exceção é se a gestora é muito boa (raridades) - aliás, única exceção aqui que vejo isso é o RZTR11 que é um "tijolo de fazendas" comprando fazendas descontadas a preço de banana.
De forma mais simples, ativo tem cap rate 11%, vejo os inquilinos e são tudo galera em estágio pré-recuperação judicial = cap rate não é garantia.
Terceiro problema: emissão para alavancagem.
Essa aí só pode ser brincadeira. Se o FII vai ter problema com a alavancagem, isso significa que a gestora fez BESTEIRA em seu planejamento. FII com gestora tendo problema na alavancagem é rasgar dinheiro investindo nele, pode fazer a emissão no dobro do VP, não importa que é venda na hora.
Por fim, falou óbvio: FII de tijolo fazer uma emissão excepcional abaixo do VP porque surgiu uma oportunidade única é aceitável e bem-vinda. FII de Papel fazer emissão abaixo do VP é inaceitável. FII de papel que está emitindo abaixo do VP está destruindo o dinheiro dos cotistas, nada mais.
Mas esqueceu de outro óbvio: tudo depende da confiança que o cotista tem na gestão e já está muito difícil achar gestora que já não fez besteiras pesadas com o dinheiro do cotista.
Eu não tenho esse tipo de “bicho de estimação “ kkkkk .
é como dizem, se minha mãe fosse homem, eu teria dois pais.
Show de aula! Mas os caras só gostam de babar ovo de influencer que promete ficar milionário em um mês.
perdeu cara .... fez de tudo para fazer a conta fechar .... perdeu ponto pra todos seus ouvinte .
Que porra de desserviço é esse? No papel e na planilha é lindo, na vida real o que tem acontecido é mandioca no Cotista. Conteúdo comprado, só pode.