שלום שי, תודה רבה על הסרטונים המעשירים את הידע. אנחנו מדברים על לקנות עוד ועוד נכסים במחיר מוזל, אך כיום כשהבנק נותן רק עד 50% מערך הנכס להשקעה איך זה אפשרי?
@@ShayShor בקורס בעבר אמרנו שבכל נכס שנקנה נוכל למשכן ולקבל עד חצי מסכום הנכס שלנו ובכסף נוכל לרכוש נכס נוסף. אבל התקשרתי לבנק ואמרו לי שפעם זה היה אבל היום כבר לא נותנים כך. אז אני מנסה להבין כיצד ניתן לגייס כסף להון ראשוני בכדי להיות יזם.
היום יש הנחייה שלבנק ישראל שלא לתת אפשרות למשכן נכס קיים (לא נכס חדש) אם ההון שלוקחים מיועד להשקעה בנדל"ן. ניתן לקבל מימון דרך חברות אשראי חוץ-בנקאי, כי הן לא כפופות לפיקוח על הבנקים. איפה הנכס שאתה רוצה למשכן?
שלום שי. איך אפשר לגלות אזור עם פוטנציאל , שצריך להתפתח שאפשר לקנות בו ולמכור אחרי זה עם רווח לדוגמא בצפון. איך בעצמי לעשות הערכת דירה מסויימת לגבי כדאיות כלכלית להשקעה. תודה
בכדי לאתר אזור טוב להשקעה צריך לקרוא תכניות עתידיות שיפתחו את הסביבה. לגבי מחיר, מומלץ לראות עסקאות שבוצעו באתר של רשות המיסים. באיזה תקציב אתה מחפש לרכוש נכס?
תודה רבה על התגובה. אני לא מחפש מידע ספציפי, פשוט מנסה להבין מה קורה עם השוק כרגע(למרות שנוכל כנראה לדעת בנוב׳ תמונה קצת יותר רחבה לאחר הצהרת הנגיד.@@ShayShor
@ShayShor האם אתה חושב שמחירי הנדלן ירדו מתחת לעלות בנייה שלהם ועלות לרשות המקומית? נגיד אם עולה לבנות 11 אלף למטר ועלות של כ 200 אלף לרשות המקומית על עלויות פיתוח לדעתך המחיר למטר ירד מתחת לזה?
שאלה מעולה רועי! כאשר יזם מבצע פרויקט הוא צפוי להרוויח 15%-20% נכון לימים אלו. כלומר יזם שרכש במחיר שוק היום ולא יבצע פעולת השבחה של הגדלת זכויות הבנייה לדעתי יפסיד. יזם שקונה היום קרקע מתחת למחיר שוק ויבצע פעולת השבחה של הגדלת זכויות בנייה ירוויח
@@ShayShor כן אבל האמת שאני שואל בראיית מקרו , אני קונה באיזורי ביקוש במחירים של 16-18 אלף למטר והבנתי שעלות בנייה היא סביב ה11 היום לסטנדרט לדירת מגורים בבניין מה שאומר שאני לא שם את עצמי בסיכון גבוהה, מה שגם הורדתי את המינוף שלי ל50 אחוז מ70 אחוז, מה הייתה עושה בתקופה כמו שלנו?
המחיר שנקבת הוא גבוה מאוד. תלוי כמובן בסטנדרט אבל במחיר בנייה כזה, מחיר המכירה צריך להיות גבוה יותר. אם תרצה לדבר על האסטרטגיה הספציפית שלך, תתקשר. נשמח לעזור לך כדי שתוכל להתקדם ללא טעויות
נתוני הלמס הם לא עדכניים , הנתונים שלו זה דירות שראו אותם לפני חצי שנה ... עד שסגרו את המחיר , עד שעשו חוזה ועד שזה דווח לרשות המיסים עובר בין 4 חודשים לחצי שנה... בפועל יש הרבה מקומות עם ירידות של10% . לדעתי בעוד כשנה הירידות יהיו בין 10% ל20%.
לא לשכוח שתוך שנה וחצי מחירי הדירות עלו ב30% . מה שאומר שמי שקנה לפני שנתיים , יכול להוריד 20% מהמחיר ועדיין להרוויח . 2. 30 שנה הריבית לא עלתה ב500% בתוך שנה , הריבית הייתה גורם מרכזי לעליית מחירי הדירות 3. מלאי הדירות שיש אצל אזרחים שהם חייבים למכור כי אם לא הם ישלמו מס רכישה הוא הגדול מזה 20 שנה , כמו גם מלאי הדירות מקבלנים.
אתה כל כך צודק אלעזר. הבעיה בנתונים שהם מנתחים את ההיסטוריה. מי שחי את השוק רואה באמת מה קורה. נכון להסתכל על הנתונים ולשלוט בשטח שרוצים לבצע רכישה. איפה אתה מחפש אלעזר בימים אלו לרכוש?
שי אני ראיתי את רוב הסרטונים שלך אבל חוזר מוטיב מסוים שמאוד מרגיז אותי וזה עניין החוסר בתשובה רלוונטית, אתה אומר הרבה בלי להגיד כלום ובעצם שומר על עצמך מהעתיד שיגיע. האם ככה מתנהל מנטור ויזם? ספק אלא אם כן הוא מנסה למכור לי משהו יותר מאשר הוא מנסה לקנות בעצמו
היי דור, דבר ראשון אם משהו מרגיז אותך כמובן שאתה לא חייב לצפות בו ואם ראית את רוב הסרטונים כנראה מדובר בסביבות 200 סרטונים. שנית, תמיד התשובות רלוונטיות גם אם אין תשובה חותכת. במקרים רבים, יש סוגים שונים של אנשים שלא מתאימה להם עצה גנרית ולכן יש צורך להציג מספר כיוונים ולא לתת תשובה חותכת. שלישית, למכור? לא תראה סרטון אחד שיש ניסיון למכירה. הערוץ הוקם ופועל על מנת לתת לציבור מידע שיכול לעזור להם במהלך הדרך לביצוע עסקה. אם אתה לא רואה ערך ואתה חושב שלא נאמר כלום בסרטונים, אז חבל מאוד. אנחנו מקבלים תגובות, מיילים, וואטסאפפ וטלפונים שהמידע בערוץ עזר באופן ישיר לאנשים בעת ביצוע עסקאות. בכל מקרה, תודה רבה על ההארה הבונה ולא צריך להתרגז. היום יעלה סרטון נוסף, הארותיך יתקבלו בברכה.
מתלבטת בין דירה באשקלון או בקרית מלאכי
בתקציב של עד 1.0
נ.ב תוכן מעולה ומכוון מאוד ❤
שתי ערים שהשקענו בהן בעבר!
אם את רוצה להתלבט איתנו בקול, מוזמנת להתקשר אלינו
מלך ! תודה על הכוונה !
בשמחה וברצון אדי!
איפה אתה מחפש?
שלום שי,
תודה רבה על הסרטונים המעשירים את הידע.
אנחנו מדברים על לקנות עוד ועוד נכסים במחיר מוזל, אך כיום כשהבנק נותן רק עד 50% מערך הנכס להשקעה איך זה אפשרי?
למה הכוונה אלרועי? הבנקים כבר שנים ארוכות נותנים עד 50% על נכס נוסף.
כמובן שיש גם חוץ -בנקאי שנותנים מימון גבוה יותר על נכסים נוספים.
@@ShayShor
בקורס בעבר אמרנו שבכל נכס שנקנה נוכל למשכן ולקבל עד חצי מסכום הנכס שלנו ובכסף נוכל לרכוש נכס נוסף.
אבל התקשרתי לבנק ואמרו לי שפעם זה היה אבל היום כבר לא נותנים כך.
אז אני מנסה להבין כיצד ניתן לגייס כסף להון ראשוני בכדי להיות יזם.
היום יש הנחייה שלבנק ישראל שלא לתת אפשרות למשכן נכס קיים (לא נכס חדש) אם ההון שלוקחים מיועד להשקעה בנדל"ן.
ניתן לקבל מימון דרך חברות אשראי חוץ-בנקאי, כי הן לא כפופות לפיקוח על הבנקים.
איפה הנכס שאתה רוצה למשכן?
עוקב אחריך שי היקר תודה על הטיפים וההכוונה
מתלבט בין יבנה לבת ים בתקציב של עד1.5-1.6
יש לך איזה עצה טובה לגבי האזורים האלה ?
תודה רבה על הפרגון שי🙏
אזורים מצויינים שניהם. ביבנה תוכל לקבל יותר מ"ר עבור הכסף שלך.
השאלה מה יותר חשוב לך?
שלום שי.
איך אפשר לגלות אזור עם פוטנציאל , שצריך להתפתח שאפשר לקנות בו ולמכור אחרי זה עם רווח לדוגמא בצפון.
איך בעצמי לעשות הערכת דירה מסויימת לגבי כדאיות כלכלית להשקעה.
תודה
בכדי לאתר אזור טוב להשקעה צריך לקרוא תכניות עתידיות שיפתחו את הסביבה.
לגבי מחיר, מומלץ לראות עסקאות שבוצעו באתר של רשות המיסים.
באיזה תקציב אתה מחפש לרכוש נכס?
מה עם עדכון לספטמבר? אוקטובר?
כל כמה חודשים עושים עדכון...
יש מידע ספיציפי שאתה מחפש שנוכל לסייע לך?
תודה רבה על התגובה. אני לא מחפש מידע ספציפי, פשוט מנסה להבין מה קורה עם השוק כרגע(למרות שנוכל כנראה לדעת בנוב׳ תמונה קצת יותר רחבה לאחר הצהרת הנגיד.@@ShayShor
ראית את הסרטון/פודקאסט שפורסם הבוקר? יש שם גם נגיעה במחירי הנדל"ן העדכניים
אהבתי את ההשוואה לשוק ההון זה מדוייק, לא משנה אם זה נכס שהוא מניה או נדלני, העיקרון אותו עיקרון.
חד משמעית! העיקר שיש נכסים...
@ShayShor האם אתה חושב שמחירי הנדלן ירדו מתחת לעלות בנייה שלהם ועלות לרשות המקומית?
נגיד אם עולה לבנות 11 אלף למטר ועלות של כ 200 אלף לרשות המקומית על עלויות פיתוח
לדעתך המחיר למטר ירד מתחת לזה?
שאלה מעולה רועי!
כאשר יזם מבצע פרויקט הוא צפוי להרוויח 15%-20% נכון לימים אלו.
כלומר יזם שרכש במחיר שוק היום ולא יבצע פעולת השבחה של הגדלת זכויות הבנייה לדעתי יפסיד.
יזם שקונה היום קרקע מתחת למחיר שוק ויבצע פעולת השבחה של הגדלת זכויות בנייה ירוויח
@@ShayShor כן אבל האמת שאני שואל בראיית מקרו ,
אני קונה באיזורי ביקוש במחירים של 16-18 אלף למטר והבנתי שעלות בנייה היא סביב ה11 היום לסטנדרט לדירת מגורים בבניין מה שאומר שאני לא שם את עצמי בסיכון גבוהה, מה שגם הורדתי את המינוף שלי ל50 אחוז מ70 אחוז,
מה הייתה עושה בתקופה כמו שלנו?
המחיר שנקבת הוא גבוה מאוד. תלוי כמובן בסטנדרט אבל במחיר בנייה כזה, מחיר המכירה צריך להיות גבוה יותר.
אם תרצה לדבר על האסטרטגיה הספציפית שלך, תתקשר. נשמח לעזור לך כדי שתוכל להתקדם ללא טעויות
@@ShayShor שי המחיר שנקבתי זה כולל בניה לא רק קרקע הכוונה דירה מוכנה , עדיין נחשב יקר לדעתך?
מה המספר שאפשר להתקשר?
כלומר עלות קרקע ובנייה 11k שקלים? זאת הכוונה?
הטלפון הוא 052-22-906-22 מוזמן להתקשר מחר בשמחה נעזור לך.
תודה שי על כל סרטון אני רואה בירושלים בשכונות מסוימות ירידה של 7 אחוז לפחת ואנשים שלחוצים יותר מזה.
בדרך כלל בערים הגדולות רואים את השינוי במחירים בצורה משמעותית מאוד!
את חושבת שימשיכו לרדת שם המחירים?
@@ShayShor לדעתי לפחות עוד 5 אחוז ויהיה מציאות ביותר זול, מהכרות עם אנשים שם אנשים עשו רכישות לא אחריות בכלל ב2022
בהחלט יהיו מציאות בשוק! רק צריך להבין שיש מציאה ולחטוף אותה🤙
9-10% ???
מעניין דור... האחוזים נטו או ברוטו? כלומר כולל האינפלציה או לא לדעתך?
נתוני הלמס הם לא עדכניים , הנתונים שלו זה דירות שראו אותם לפני חצי שנה ... עד שסגרו את המחיר , עד שעשו חוזה ועד שזה דווח לרשות המיסים עובר בין 4 חודשים לחצי שנה... בפועל יש הרבה מקומות עם ירידות של10% . לדעתי בעוד כשנה הירידות יהיו בין 10% ל20%.
לא לשכוח שתוך שנה וחצי מחירי הדירות עלו ב30% . מה שאומר שמי שקנה לפני שנתיים , יכול להוריד 20% מהמחיר ועדיין להרוויח .
2. 30 שנה הריבית לא עלתה ב500% בתוך שנה , הריבית הייתה גורם מרכזי לעליית מחירי הדירות
3. מלאי הדירות שיש אצל אזרחים שהם חייבים למכור כי אם לא הם ישלמו מס רכישה הוא הגדול מזה 20 שנה , כמו גם מלאי הדירות מקבלנים.
אתה כל כך צודק אלעזר. הבעיה בנתונים שהם מנתחים את ההיסטוריה. מי שחי את השוק רואה באמת מה קורה.
נכון להסתכל על הנתונים ולשלוט בשטח שרוצים לבצע רכישה.
איפה אתה מחפש אלעזר בימים אלו לרכוש?
לחלוטין אתה צודק אלעזר. אנשים במהלך השנה הקרובה ימצאואת עצמם בבעיה...
מייצר הזדמנויות, אתה לא חושב?
שי אני ראיתי את רוב הסרטונים שלך אבל חוזר מוטיב מסוים שמאוד מרגיז אותי וזה עניין החוסר בתשובה רלוונטית, אתה אומר הרבה בלי להגיד כלום ובעצם שומר על עצמך מהעתיד שיגיע.
האם ככה מתנהל מנטור ויזם? ספק אלא אם כן הוא מנסה למכור לי משהו יותר מאשר הוא מנסה לקנות בעצמו
היי דור,
דבר ראשון אם משהו מרגיז אותך כמובן שאתה לא חייב לצפות בו ואם ראית את רוב הסרטונים כנראה מדובר בסביבות 200 סרטונים.
שנית, תמיד התשובות רלוונטיות גם אם אין תשובה חותכת. במקרים רבים, יש סוגים שונים של אנשים שלא מתאימה להם עצה גנרית ולכן יש צורך להציג מספר כיוונים ולא לתת תשובה חותכת.
שלישית, למכור? לא תראה סרטון אחד שיש ניסיון למכירה. הערוץ הוקם ופועל על מנת לתת לציבור מידע שיכול לעזור להם במהלך הדרך לביצוע עסקה.
אם אתה לא רואה ערך ואתה חושב שלא נאמר כלום בסרטונים, אז חבל מאוד. אנחנו מקבלים תגובות, מיילים, וואטסאפפ וטלפונים שהמידע בערוץ עזר באופן ישיר לאנשים בעת ביצוע עסקאות.
בכל מקרה, תודה רבה על ההארה הבונה ולא צריך להתרגז. היום יעלה סרטון נוסף, הארותיך יתקבלו בברכה.