Що трапилося з нашими студіями в Києві? Чому продаємо бізнес?
Вставка
- Опубліковано 28 чер 2024
- Якщо вас цікавить придбання наших студій, заповніть форму: forms.gle/cgmgMrKdEBpHZxqV8
Або пишіть нам у фейсбуці:
Дмитро Карпіловський - / deverion
Олександр Тихомирів - / tikhomirov.ua
Друзі, вітаю вас. За звичай ми мандруємо у пошуку привабливих інвест пропозицій для вас. Але іноді також показуємо результати своїх інвестицій. Сьогодні у нас комбінований випуск: подивимося, як відпрацювала наша стратегія інвестицій в нерухомість у Києві. А також щось із наших об'єктів ви зможете обрати для себе в форматі орендної стратегії. Тож сьогодні говоримо, як великі неліквідні квартири перетворюються на маленькі привабливі для дешевого цінового сегменту студії, та як на цьому заробити.
Навігація
00:00 Вступ
07:30 Чому маленькі метражі такі прибуткові?
09:05 Які головні фактори в орендому бізнесі?
11:05 Чому зараз зменшилась заповнюваність квартир подобово?
16:00 Які затрати на амортизацію?
20:40 Огляд студій
26:40 Які недоліки студій?
33:10 Чи спрацювала наша стратегія?
34:00 Наші помилки
37:15 Висновки
Гості:
Олександр Корчовий - founder, CEO MYFREEDOM.
UA-cam канал Олександра: / @myfreedomglobal
Інстаграм Олександра: / korchevoy_aleksandr
Facebook Олександра: / korchevoyaleksandr
Ведучі:
Дмитро Карпіловський / deverion
професійний інвестор та засновник УкрІнвестКлуб.
Олександр Тихомирів - / tikhomirov.ua
Серійний підприємець та інвестор. Співзасновник УкрІнвестКлуб.
Наші ресурси:
УкрІнвестКлуб - / ukrinvestclub
УкрІнвестЧат - t.me/+tODQebS-asNhNWVi
УкрІнвестКлуб Телеграм - t.me/UkrInvestClub
Інстаграм УкрІнвестКлуб / ukrinvestclub
Якщо вас цікавить придбання наших студій, заповніть форму: forms.gle/cgmgMrKdEBpHZxqV8
Або пишіть нам у фейсбуці:
Дмитро Карпіловський - facebook.com/deverion
Олександр Тихомирів - facebook.com/tikhomirov.ua
Сусіди ставлять лайк)
Хахах
Дякую, дуже цікавий випуск. Цікаво було б розкрити більш детально кошторис ремонту, оформлення. І звичайно цікаво, а як на 4-му поверсі вирішували питання розміщення мокрих точок в житлових кімнатах
Судячи з усього - питанням узаконення (в т.ч. переносом мокрої точки) займалась підрядна компанія Муратова. До речі, якщо звернете увагу на планування - вони досягли певної оптимізації в питанні мокрих точок за рахунок їх групування по 2 (план на відео 33:14)
Скорее всего просто не узаконили… на 4-ом этаже это нельзя узаконить;)
Слава Україні! Дякую, що розвиваєте україномовний ютуб 🇺🇦
Крута трансформація! Дякую за цікавий контент!
Дуже подобається Ваш формат інтерв'ю, і розборів бізнес - кейсів! 👍😎
Цель выпуску - как продать свою неудачную инвестицию ;)))
Коментарі під цим випуском просто вогонь, особливо про продаж міжкімнатних дверей на OLX за 100 гривень.
Бізнес настільки прибутковий, що продам Вам, любі мої слухачі
😂
Бiзнес сьогоднi низькоприбутковый в абсолютних цифрах i високоприбутковий вiдносно купiвлi однушки на вторинцi. Прибутковим крутим бiзнесом це буде пiзнiше, не бачу тут проблеми для класичного iнвестора
@@dmytrokarpilovskyy8750 Вы говорите, что есть отдельные тех. паспорта на каждую квартиру, согласен, такое возможно. Но как вписаны эти части в тех паспортах (например, 1/4 или 25/100)? Проблемы будут потом продать это все ибо нужно сначала преложить другим собственникам выкупить, а после их отказа уже продавать в рынок. Опять же в квартире есть места, что классифицируются как общая территория, что логично, НО это большая проблема потом.
Стан квартири на початку не був "убитий", як вони кажуть. Ви убитих не бачили))
Ок, я мiряю сучасними мiрками, звiсно бувають багато гiршi
На мою думку , до війни викладення коштів в такого типу інвестицій мало свою преспективу, але війна внесла свої корективи. Раджу , якщо пощастить і трапиться покупець в розових окулярах, який готовий буде видалити в цей час за нерухомість готельного типу на останньому поверсі 150 тис.зелених, потрібно швидко брати його за руку і в цей же день тягнути до нотаріуса , при цьому по дорозі розповідати , як космічні кораблі проривають простір всесвіту, щоб на разі не передував. Краще зараз втратити 10 тип. чим через пів року 60 тис.зелених. Але ви гарно підковані хлопці, знаєте і без моєї поради , в іншому випадку не виставили б на продаж і не рекламували б за допомоги товариша , який вам давав інтерв'ю, кажучи ,що закінчиться війна і прибіжать воєнні та медики скупляти всю нерухомість у Києві )). Але це вже інше питання.
Думаю буде дуже важко знайти клієнта ,який маючи такі кошти думає трохи не тим місцем, а сім'я яка нашкребла за багато років на однокімнатну квартиру, навряд чи захоче селитися у готель, але на кожний товар є свій покупець.
Бажаю везіння (фарту), вдалих продаж ).
Якщо ваше очiкування, що через пiв року все буде гiрше нiж зараз, то ця пропозицiя немаэ жодного сенсу, я це в ролику так само проговорюю. Моэ враження що зараз дно ринку i вже можна починати скуплятись
Знаю Олександра особисто , професіонал своєї справи !
Круто що українською! Дякую за відео
Подскажите адрес объекта для анализа цены или хотябы +- локацию, я думаю, многих заинтересует данный вопрос.
И второе-конечно очень интересно решение с канализацией) особенно если приобрести отдельно одну, этот вопрос особенно актуальным становится, плюс учет воды а особенно отопления, все четко понятно только по эл эн.
Корчовий молодець. Він нормальний експерт. Не обіцяє зайвого, але виконує те, що обіцяв. Команда теж у нього норм. Я задоволений. Війна закінчиться. Все буде Україна
Рекспект за українську. Так тримати 🎉
последний этаж. без лифта. неузаконенная перепланировка. риск потопа просто зашкаливает. это инвестиции в проблемы.
💙💛👍, збираєте кеш щоб вкладуватись і відкриватися закордоном? Якщо не таємниця, у що?
Турецька нерухомiсть та експорт кукурудзи (високий ризик висока дохiднiсть)
Дорого по сьогоднішнім цінам. Зараз однокімнатні до 30к
З новим ремонтом? Покажiть, може ми докупимся
@@dmytrokarpilovskyy8750 без ремонту, але ремонту в 1к точно до 10тис уе якщо самому нічого не робити і це буде однокімнатна 30-35м за 40тис з ремонтом а не студія. Поки в країну не почнуть поступати кошти на відновлення і економіка не почне рости, ціни продовжуватимуть падати нажаль, тому зараз вкладатись сенсу немає в нерухомість.
@@Vitaallss
Тобто ви рахуєте, що можна зробити ремонт плюс закупити техніку і меблі з розрахунку $333 на квадратний метр?
@@tender.bransonБюджетний ремонт так, але ж багато залежить від стану квартири, інколи у вторинці достатньо і косметичного ремонту, ну а інколи треба капітальний.
👍
Хотів би побачити розбір бізнесу маленької кав'ярні або фастфудом.
Ты серьезно?)
они все под бандитами, бабло отмывают. реального дохода там будет кот наплакал с нашими ценами на кофе. если будет хотя бы половина стоимости как в старбаксе - можно делать "бизнес"
5% годовой доходности в Украине прям мечта. Такой сладкий бизнес, что не могут удержаться и продают.
Если вы считаете арендную доходность во время войны и не рассчитываете что аренда и цена объекта вырастут - то всё плохо. Если вы ожидаете окончания войны в 2023 то получите и удвоение аренды и рост стоимости процентов на 30-50 в 2024. Мы продаём без дохода для себя и перекладываемся в более рисковые и более прибыльные активы, а консервативные инвесторы могут покупать такие объекты на долгосрок. Не вижу тут какого-то подвоха
@@dmytrokarpilovskyy8750 если ты Ванга удачи ! Ароматизация тебя сожрет
@@dmytrokarpilovskyy8750 я правильно понял, у вас с ремонтом выходит около 1.3 тыс за метр?
5% в год мечта?
@@dmytrokarpilovskyy8750вся справа в тому, що купівля під оренду нерухомості з метою отримання невеликого, зате надійного вид заробітку, втрачає таку свою основну перевагу в умовах повномасштабної війни із високим рівнем ракетних ударів, небезпеки імовірного наступу на Київ, знищення інфраструктури і т.д. Тому і ліквідність цього бізнесу звісно падає, а ціни на нерухомість можливо ще не досягли дна. Висока капіталоємність, низька дохідність, низька ліквідність на даний момент робить цей бізнес малоцікавим. Правильно, що позбуваєтесь, але це буде нелегко: або чекати покращень на фронті, або значно просісти в ціні.
З повагою, та удачі!
Варто проговорити вірогідність перетворення такого об'єкту на бордель
квартири з подобовою оплатою клієнти так часто і використовують))
Потужний комент
Время инвестиций 😂🎉
Дякую за вашу роботу, над контентом але вся ця ситуація з квартирою і її переробкою це просто ЖАХ! Надіюсь це буде не законним у найблищому майбутньому, і контролюватимется державою!!!
Я так зрозумів що на данному об'єкті вже заробили, але це був Єгор Муратов)
Цікавий відеоролик, дякую
Добре пам'ятаю як Дмитро спочатку розвів з трейдинговим клубом, потім з Пейтоматом. З одного скама в інший. Тепер нова схема розводу?
Вопрос как вы разделили квартиру на 4 однушки и перенесли мокрые зоны? На сколько я знаю єто делать нельзя! И сколько встало денег на их разделение ( документы) цена за все? есть тоже идея так же сделать но в Одессе.
Сейчас, это не очень интересный бизнес…
Интересно посмотреть экономику такого кейса в центре города для посуточной. Ну чтоб прям на Бессарабке или рядом.
Ну такая себе инвестиция...
У меня однухи около 40м2 в обл центре центральной Украины дают 9-9.5% годовых. А тут такие танцы с бубном, ремонты, перепланировки, а теперь и продажа.
Много зависит от цены входа в объект...
Міжквартирна стіна в один пеноблок - це жити як в одній великій кімнаті
Подскажите пожалуйста, а в таких разделенных квартирах соседи снизу не жалуются, что допустим ванная комната может быть над их спальней
Яке правильне питання. Відповідь очевидна-ніхто сусідів не питав. Більше того. Є сумніви, що таке перепланування можна узаконити.
@@040shiva1 треба дивитися документи. Думаю там мова іде про частку власності. Інакше не розуміло як оформлено наприклад спільний коридор та балкон? Він кому належить? Кількість лічильників не показник. Показник це кількість абонентських договорів та наприклад окрема для кожної студії поштова адреса. Також питання чи є окремі лічильники на воду? В будь-якому випадку це проблемний актив, особливо якщо ви придбаєте не всі студії а 1. А на ринку є альтернативи які за проектом будувалися як студії, і не мають цих проблем.
Индустрия разделения квартир уже довольно зрелая, таких объектов в Киеве тысячи (только у Александра 200+ штук в управлении), на больших цифрах бывают и недовольные соседи и бабушки которые переживают чтоб там не сделали бордель и боящиеся пролома перекрытия и другие странные ситуации.
Если нормально общаться, не затапливать, подремонтировать подъезд итд - соседям ок. Если вам интересно это направление в целом посмотрите наши первые ролики с Александром он много рассказывает о том как работает индустрия и какие бывают проблемы на стройке/подготовке документов.
Объект достроен давным давно, узаконен и разбит по лицевым счетам отдельным, с соседями проблем нет и если их не обижать то и не будет
@@dlouhypes там немаэ часток власностi, перепланування узаконене i э 4 окремих права власностi / техпаспорти / абонентскi договори на 4 окремi квартири. Якщо правильно пам'ятаю коридор та балкон переведенi на баланс будинку i не належать нам, а кiмната прання/зберiгання офiцiйно вiдноситься до першоi cтудii
@@dmytrokarpilovskyy8750 благодарю за ответ, в целом понятно)
В Израиле эта тема очень развита ,сам занимаюсь делением.Интересует как вы поступили с отоплением, оно общее или автономное . С мокрыми точками ,проблем не возникает ?
Я так понимаю ,документы никто не какие не оформляет?
Все коммуникации отдельные, лицевые счета по ним отдельные, счетчики отдельные. По документам тоже всё разделено это полноценно раздельные квартиры с отдельными техпаспортами и правом собственности на каждый
@@dmytrokarpilovskyy8750 "Всё разделено...' а на 38:12 "Тут є території загального використання". Ті, хто захоче купити одну із студій, буде являтися власником ДОЛІ в загальній квартирі?
Інтерв"ю Залужного
как проводилась канализация и как это всё узаконили? Основную суть не раскрыли. Воды больше, чем сути
Можливо для водовідведення вони використали каналізаційні насоси. Наврядче стяжка дозволяла сховати труби, уклона би не висталило. Також у сусідів вони наврядче знизу провели труби.
мораль: инвестируйте в знания и делайте себе трудовой доход. стабильно и надежно
на 22:11 - гра "симулятор орка")
Интересно как такая трансформация документально была оформлена? Или по документам это до сих пор 1 большая коммуналка?
Классическое узаконивание разделения, теперь это 4 квартиры с отдельными техпаспортами, правом собствености, лицевыми счетами, счетчиками итд. Даже электрические щитки и автоматы на всяк случай разделили
А как решили вопрос с мокрыми точками? На сколько я знаю над жилыми комнатами делать их нельзя?
Цікавий варіант, але не за такі гроші. Загалом - вдалого продажу!
Квартира як була неліквідом, так їм залишилась. Ви ж спеціально шукати неліквід, от і маєте. Кожен день буваю біля цього будинки. Жахливий вибір
Не погоджуся з вами, 118м совка з коврами це нелiквiд, 21м новий ремонт це лiквiд
важко назвати бізнесом квартиру під оренду в гуртожитку з окупністю без форсмажора 15 років цікаво де треба найти такого "інвестора"
я розумію що правило "інвестор" завжди платить (або інвестор завжди інвестор
Чи є можливість з вами інвестувати?
Так, пiд багатьма роликами посилання - можете обрати що вам цiкаво
Нащо двері було кувалдою ламати ? Для картинки ? 😆
Вот только на 1-3 этаже остались убитые трубы и изношенная электро проводка
И поэтом это все прекрасно всплывёт при эксплуатации
Інвестувати в нерухомість українську зараз дуже небезпечно. Попиту в найближчі роки взагалі не буде. Багато мільйонів виїхало. Це означає, що багато пустої неруиомості залишилось. Багато уже і не повернуться. Багато загине і потім після закінчення війни також виїде. Попиту взагалі не буде лиш тому, що людей не буде. Зараз тільки можна в західній Україні трішки підзаробити. Бо як тільки війна скінчиться багато звідти виїде. Попит сильно впаде. Якщо зараз не продати, то в майбутньому прийдеться за копійки продавати. Уже зараз люди тікають з міст в села. А якщо віна затягнеться на роки чи десятиліття, то про нерухомість взагалі можна буде забути. Чекати на план маршала для України дуже ризикована справа.
Власне через що і вийшло відео. Інвестиції в Україні стали як мінімум максимально ризиковані. Якщо раніше можна було сподіватися на швидку перемогу, то зараз вже зрозуміло, що її не буде. А отже дохід з оренди, хоч подобово, хоч довгостроково - це в кращому випадку вихід на "нуль". І як Ви правильно підмітили - продати зараз кращий варіант, чим продати за безцінь потім
Цікавий коментар від чергового диванного аналітика. А підкажіть хто ви за фахом, яка у вас освіта?
І взагалі на які статистичні данні ви спираєтесь окрім вашої фантазії?
@@netvoyne9407, Я ріелтор.
І такої ж думки, що й дописувач даного поста.
Are you serious?
Попита пiсля вiйни на маленьку просту квартиру з новим ремонтом близько до центра не буде?
Якщо теперiшнiй попит генерить 5% рiчних коли в мiстi нема електрики, людей, роботи. На поверненнi людей з захiднoi i стабiлiзацii економiки попит буде огого
А з чого ви робите такі висновки? Ви хоч дивились як скоротився ВВП? Який запланований бюджет на 2024 р? В курсі що IT сектор майже повністю відновився на довоєнний рівень? 600 млрд дол США, які заплановані для інвестицій у відбудову інфраструктури та житла це для вас не гроші? Ви в курсі, що на 2023 р, Україна самостійно фінансує тільки оборонні витрати. Всі інші статті витрат фінансуються з іноземної фін допомоги союзників. Все під контролем. У вас же якийсь апокаліпсис в головах.
и третье моё возражение - сейчас категорически не время инвестировать в недвижимость в киеве.
Цікаво було б почути вашу думку на рахунок долі фондового ринку, якщо відбудеться крах долара
А що говорить про можливість краху долара?
@@Babybumify я не експерт у фінансах взагалі. Але такі віяння іноді зустрічаю на просторах ютуба. Із останнього Рай Даліо дивився ролик, який наштовхує на подібні думки.
щодо краху долара можна порекомендувати не дивитись, або хоча б не сприймати серйозно ру.ресурси, які цю качку проштовхують з самого початку рутуба і т.д.)))
Вибачте , писав швидко, не перевірив, наробив трохи орфографічних помилок.
а не проще снять дверь и вынести чем разбить ее и добавить себе больше мусора ? если конечно не интересна красивая картинка )
Это же для фана, ещё проще вообще ничего самому не делать - там бригада сама справилась бы )))
ага, мене теж різанули ті кадри. таке враження, що знімали тікток для школярів, а не демонстрацію професійної роботи
@@Sergtor так це i робили i знiмали для фану, думав буде очевидно що ми з Олександром не будiвельники i на демонтаж прийшли для приколу
Щось не зрозуміла. $100 тис коштувала комуналка, "загальний кошторис ремонту" $160 тис, а продаєте усі студії за $162 тис? Щось не клеїться...
100 к$ - вартість квартири + 60к$ - вартість ремонту = 160к$ загальний кошторис. Імовірно без меблів, техніки.
Дмитро, чи не знищить реформатор-юрист нашу економіку? Адже риторика общипати гуся, обібрати бізнес, це не риторика патріота і людини яка хоче зробити краще, вже таке бачили в нашій історії..
Интересно как у вас получается, что вы с маленьким минусом, если стоимость ремонта и оформления вы говорите 160к$, а выручить от продажи вы планируете 162к$, если сможете продать без скидок😉.
Заработать на ней вы не успели, значит вы "полиняли", на стоимость покупки "убитой" коммуналки. Инвестиция, мягко скажем, неудачная.
Кстати, какой смысл покупать такое унылое гуано, если квартиру можно просто снять за 7-10к грн. То есть срок окупаемости вашей квартиры 160-240 месяцев (14-20 лет). Что будет, через такой срок одному Богу известно. Этим студиям реальная цена 15к максимум.
Предложений масса, а спрос тю-тю...
теж помітив це. Можливо, до 160к$ слід ще доплюсувати вартість меблів, техніки і комунальні платежі, що набігли за час ремонту/простою, що в сумі явно більше 2к$. Тоді мінус точно вийде.
покупка одной студии из 4 - тоже геморой. замучаетесь продавать вашу частку.
Демонтаж проводили жопошники, двери и коробку можно продать, туалет и т Д
За 100 грн можна продати двері? Кому треба морочити з цим голову?
хех демонтаж в белом костюмчике с респиратором часто видели на объектах? ))) я думал там понятно что это мы по приколу залетели с кувалдой
@@hochu_spaty таких мелочей квартире много 100-300 грн, демонтировать не прийдется сами снимут покупатели ! Настоящий капиталист минизирует усилие и во всем ищет выгоду, все начинается из мелочей
Ага, еще обои на макулатуру и бутылки после строителей сдать 👌
@@optvsem9828 тратить кучу времен ради 100 гривен? Ну ты умееен
подобова оренди де стіралка обща це хрень і обмав орендарря
Ну таке собі максимум 23-25 у.е на данний момент
Звiдки такi цифри? Готових 1к зi свiжим ремонтом в цьому районi i з такою цiною не буваэ
окупаемость 20 лет, так себе 😐
Вы серьёзно считаете окупаемость от аренды во время войны? )))
Какие еще варианты?)
Розраховано на йолопiв!!!
А теперь смотрите, что сделал бы я на этом объекте…
1. Делается не 4 студии на сдачу помесячно, а 6 номеров (комната + совмещенный санузел с душем) под посуточную аренду (1000грн в сутки)
2. Нанимается дизайнер и делаются не такие безвкусные ремонты и мебель, а более симпатичные.
3. Теперь давайте посчитаем математику. Если мы сдаем 4 студии по 8 тыс (100% времени), то получаем 32тыс. Теперь, чтобы получить такую-же сумму нам достаточно в течении месяца сдать 1 номер на 31 день!!! (если даже опустить цену до 500грн, то 2 номера при сдаче на 31 день). Что выгодней?
Зробіть, будь ласка, ЩОСЬ зі своїм "шо". Вуха ріже)
а шо не так?))) Це житомирський стайл))) Якщо серйозно - дякую за фiдбек
Боже, яке конечне😅 знайшли до чого докопатись, з такими диванними коментаторами й ворогів не треба)
@@dmytrokarpilovskyy8750 а мені подобається. Нікого не слухайте, продовжуйте "шокати"))
Українці шокають, поляки пшекають, це норм.
@@tender.branson ми щокаємо😊
ВЫ сейчас путешествуете в поисках дремучих лохов, которые вложили в ОВГЗ, а теперь хотят отбиться с коммуналок:))) А о перспективе войны в долгую вообще не сказали в рекламном блоге, тогда все можно делить на ноль. Но квартирки симпатичные
Дизлайк за отсутствие мовы ахрессора)
Ахаха
поскули
Останнім часом щось частенько почав натикатись на рекламу франшизи moneybox. Цікаво бцло б послухати про них