La rentabilidad se puede calcular de muchas maneras. La que explica Pau en el vídeo calculándola sobre el valor actual de mercado más interesante para un inversor activo, ya que la información que da sirve por ejemplo para tomar la decisión de vender en vez de seguir alquilando si el precio de mercado ha subido mucho y la venta se ha convertido en la opción más interesante. Es una rentabilidad "dinámica" que varía según el mercado. Para los que calculéis vuestra rentabilidad solo sobre lo invertido, si el activo multiplica por 10 su valor no lo venderíais ya que sobre el papel estáis cumpliendo vuestro objetivo de rentabilidad y perderíais la oportunidad de la venta.
4 роки тому+2
Carlos G así es Carlos!! Muy bien explicado! Si lo calculas sobre el dinero invertido no tienes en cuenta la plusválua y ese dinero que ya es tuyo y sí tienes invertido en el inmueble aunque se haya generado “solo”. Espero que se entienda!
Pau Antó Correcto, hay que calcularlo con el precio actual a día de hoy, independientemente que hayas puesto tu ese dinero, o se haya amortizado hipoteca con el mismo dinero del inquilino. El caso es que al final, si te queda hipoteca, deberías hacer el calculo sobre el dinero que te va a quedar libre una vez vendas el piso y pagues lo restante de la hipoteca en el caso que te quede. Esa parte es la que es tuya y sobre la que le sacas rentabilidad, el resto, es del banco. Espero haberme explicado. Saludos
Dani Escarrà Eso es, para mi, la rentabilidad hay que calcularla sobre lo que tienes a día de hoy pero con lo que realmente es tuyo, no del banco. Saludos.
@@DaniEscarra Si vas a tener en cuenta deudas y gastos también debes restarle la plusvalía municipal, 20% aproximado de irpf sobre la ganancia patrimonial, si la hubo, que tendría que pagarse en la próxima declaración, comisión inmobiliaria si la hay, etc. Hasta que te quede la cantidad que tendrías disponible para volver a invertir.
En el cálculo de la rentabilidad, resto los muebles y electrodomésticos de la renta bruta de alquiler calculando una amortización de 10 años. En el ejemplo del video, a la renta bruta de 490x12 le restaría anualmente el valor de los muebles (lavadora, frigo, cocina, calentador,...)/10.
Totalmente de acuerdo pau!! De momento tengo un parking que me da un 7,5%. En otro tipo de inversiones consigo rentabilidades mas altas pero lo mantengo ya que me gusta la idea de tener mi dinero diversificado
Buen video, muy interesante, yo lo hago un poco diferente, pronto haré un video de cómo calculo la rentabilidad de mis inversiones inmobiliarias, un saludo amigo! 💪
Hola Samuel, ya te dejé una pregunta de qué opinabas sobre esta forma en un video tuyo porque tú lo haces un poco muy mucho diferente. Entiendo al amigo Pau perfectamente pero muchos conceptos no los veo claros. Saludos.
Perdona Pau, pero creo que a una persona de tu "caché" no puede ocultar varios gastos obligados que tienen todos los pisos en alquiler. Primero todos llevan 3 seguros. El de vida vinculado a la hipoteca, el de hogar, por si pasa cualquier cosa y el de impagos para morosos. Y luego está haciendo que según el piso del vídeo supera los 1.000 € dependiendo la Comunidad Autonoma. Ya que no sumas la hipoteca estás obligado a decir esto a tus seguidores. Un saludo.
Pero señores, ¿y el valor positivo del apalancamiento a 30 años en el banco? Haz un cálculo , ¿a cuánto vas a alquilar el piso dentro de 20 años? ¿A 490€? ¿O a 600€? Mientras que la hipoteca seguirá siendo la misma, con lo que el diferencial de la inflación es a favor. Hay que meterlo todo todo en la coctelera
Hola Pau, me parece excelente el vídeo y muy ilustrativo, pero como profesional de las inversiones me parece que es un método muy básico para el cálculo de las rentabilidades, sirve como aproximación para tomar la decisión de analizar más profundamente una inversión. Para ello, se puede usar una planilla excel con el flujo de dinero devengado y percibido desde el momento de la compra, mes a mes, descontando gastos, mejoras o mantenimientos e intereses de hipoteca, finalmente tomar el valor actual de venta descontando los gastos de cierre y aplicar la fórmula de TIR. Esta manera es la más realista, tiene en cuenta todos los ingresos y gastos, además pone en juego un factor muy importante que es el tiempo. Esta es la manera que analizo las inversiones y es muy útil sobre todo para comparar entre varias alternativas, de distinto valor, distintos ingresos, gastos y tiempo. Por otra parte, se puede usar como parte de un plan de negocios cuando se busca la financiación por alguna entidad financiera. Requiere de cierta capacitación mínima y se puede tomar como idea para sucesivos vídeos de Pau. Un abrazo y que sigan los éxitos.
4 роки тому+2
Por supuesto Luis! Esta es la manera "de libro", el TIR, y la que se aprende en Economía. Esperaba que alguien lo comentara :) Es la más rigurosa, pero no es fácil de aplicar a menudo ni tan intuitiva para mucha gente.
Y fíjaros qué curioso, otro apartamento que tengo a 3 kilómetros del que acabo de comentar que me deja un interés del 14,55% me da un interés del 3,8% con lo cual pienso que este apartamento es mejor vender. Mi regla es siempre que las rentabilidades estén por encima del 10% no hay que vender sino disfrutarlas, rentabilidades entre el 5 y el 10% son para pensárselo dependiendo de la situación económica de cada uno y por debajo del 5% vender. Estamos todos de acuerdo?
Después de ver este vídeo, hay una cosa que me ha quedado muy clara. Para invertir en inmuebles para alquilar, tienes que comprar un chollo, porque si compras a precio de mercado, no vas a tener una buena rentabilidad. Pau más vídeos de estos, con contenido interesante, y ejemplos didácticos son los mejores, gracias!
Y esos chollos no se encuentran en las webs habituales. Hay que patear se los sitios y hablar con gente. Pero si estás trabajando no tiempo para esa labor de campo. Es muy difícil, yo llevo buscando años y no he encontrado nada, casi lo doy por perdido
Sí el trabajo de campo es a tiempo completo, sin embargo no tienes que hacerlo todo tú, tal como dice Pau en otros de sus vídeos, los colaboradores, contactos de inmobiliarias, etc., son imprescindibles para este negocio. Suerte!
Hola Pau. Te sigo desde hace poco pero veo la luz en muchas cosas de la vía diaria sobre las que nos tienen engañados. Por mi caso personal me gustaría añadir que la rentabilidad baja bastante más ya que de los ingresos que te produce el alquiler sobre el 20% se lleva Hacienda. Muchas gracias por tus consejos. Un saludo.
Análisis incompleto. No sabemos cuál es la entrada que puso en su día el propietario para la compra del piso ni cuánto ha pagado ya. Si por ese piso de 180K euros puso una entrada de 36K, la rentabilidad habría que calcularla sobre esos 36K euros. Es más, como ingreso se debería también computar la parte de la renta mensual que se destina a la hipoteca y va al principal de la vivienda (no los intereses).
Hola a todos en este negocio tendría en cuenta a la hora de la venta mas datos como el IRPF, comisiones bancarias, mantenimiento del inmueble antes de la venta, impuesto de plusvalías, gastos notariales y el tiempo que se dedica. Parece muy sencillo en estos videos en los que el inversor tiene mucho capital y siempre encuentra gangas por chivatazo en zonas asequibles pero con mucha demanda Otras zonas no es así y pueden pasar años hasta que vendes el inmueble o tienes que alquilar a precios irrisorios aún después hacer una gran reforma para poder alquilar.
4 роки тому
S. Garcia no hablamos en este trocito de mentoring de la venta de este piso. Calculamos solo la rentabilidad del alquiler sobre el precio real del inmueble hoy.
Buenas Pau! Me gustan mucho tus vídeos, y creo que son muy interesantes, me gustaría que hicieras un vídeo con los posibles gastos tema administrativos, IVA etc por la venta de un piso. Un saludo!
Pau, dices que vendamos una propiedad si no estamos consiguiendo suficiente dinero de alquiler. Cómo sabemos cuánto debemos esperar a ver si la situación mejora?. Gracias
3 роки тому
Por lo general los alquileres no cambian mucho de precio. Si no te compensa la rentabilidad que obtienes puedes optar por vender, hacer liquidez e ir a buscar un inmueble más rentable. Pero habría que mirar caso a caso. Es difícil opinar sin conocer los números!
Yo tengo una rentabilidad del 2,7%, espero poder negociar un incremento del alquiler ahora que finaliza el contrato. Interesante ver como hay compañeros que les resulta mucho más rentable 7-9%
Como gastos tendrías que poner también los intereses anuales de hipoteca en caso que tengas hipoteca y el IRPF que pagas de más al año por tenerlo alquilado. Y del precio de venta descontar los impuestos de la venta y los que tengas al cancelar la hipoteca en caso de que tengas una hipoteca.
¿Esos números son netos después de impuestos? Como inversión es muy mala pero la gente lo hace pues para tirarse 40 años y le ha salido gratis un piso, es como un poco valor refugio para la gente, como el oro, que no sube mucho pero al menos no pierde valor. La gente en 40 años consigue un piso y con eso se queda contento pero no se puede considerar una inversión para intentar hacer mucho dinero porque es una castaña como habéis planteado. Con esos datos casi no lo consideraría inversión, si quieres invertir invierte en otra cosa pero no en eso, eso es más para tipo "refugio" como digo. Si encima tiene hipoteca ya te meas, te sale negativo y si cuentas con reformas, derramas, impuesto de sucesiones, impuesto sobre el patrimonio... La vivienda y el trabajar por cuenta ajena son las dos cosas que más hace la gente y que más impuestos pagan.
Si tienes dinero en el banco, que apenas da intereses, y con ese dinero puedes comprar un piso bien de precio creo que si es rentable el alquilarlo. Ganas dinero todos los meses, y al final si quieres vender mínimo si has comprado bien y vendes bien vuelves a recuperar más de lo que costó el inmueble más lo que has ganado del alquiler.
Saludos. Yo actualmente no tengo inmuebles, pero he logrado alrrededor de 7 u 8 % en renta fija y ni tengo problemas con inquilinos, ni gastar en reparaciones. En mi caso, con menos del 10 % no invirtiera en inmuebles
4 роки тому
Gracias por compartir. Cuánto estás logrando actualmente en renta fija?
Saludos. No contesté antes, porque no lo vi hasta ahora. No tengo por qué mentir. Los incrédulos nunca llegan a ningún lugar, porque dudan de todo
4 роки тому+2
⚠️ Te comparto un pequeño trocito de un mentoring que grabé hace un tiempo. Cuéntame abajo ¿Qué has aprendido con este vídeo? ¿Cuál es tu número? ¿Qué rentabilidad le sacas a tu piso alquilado después de descontar TODOS los gastos? Espero tu comentario!! 😃
Considero un piso en alquiler como un activo más dentro de la cartera patrimonial. Si tienes uno o varios pisos en alquiler la rentabilidad no suele ser nada atractiva. En cambio, si tienes un FI de renta variable y un piso en alquiler, el conjunto está más protegido de los ciclos económicos que si la cartera está concentrada toda en pisos o toda en RV. Y más aún, en el entorno económico actual de tipos de interés negativos pues el piso puede sustituir al componente de bonos de una cartera equilibrada.
En ese caso si es muy Baja la rentabilidad, pero hay casos que si hay Buena rentabilidad. Del 7 Al 9%. Son bienes de bajo costo de mantenimiento y precio alto de Renta.
Hola Pau, puedes hacer en pizarra, el cálculo de rentabilidad (ROI) de un par de inmuebles con ... 1. Precio del inmueble por zona. 2. Gastos del inmueble. 3. Gastos en Reforma e hipoteca ) 4. Cálculo de la Rentabilidad (ROI). 5. Cálculo del valor de venta. 6. Dónde, cómo y a qué precio vender., GRACIAS
Es muy realista los cálculos hechos, la rentabilidad final es más baja de lo que la gente cree. El que verdaderamente gana es hacienda. Es muy triste pero es la realidad. Como dice el refrán " DEJA DE PAGAR LOS IMPUESTOS DE TU PROPIEDAD Y EL VERDADERO DUEÑO APARECERA ". Un saludo para todos desde Madrid.
Creo que hay un gasto importante que se os ha pasado. De los 4.585,22 €, de los cuales el 60% está exento (por norma general), hay que incluir en la declaración de la renta, el otro 40% (1.834,09 €), los cuales hay que tributar. Esto supone alrededor de unos +400 € que se deberían deducir del beneficio neto.
490 euros un piso con garaje incluido de alquiler?? Muy barato creo en Madrid zona obrera usera, Villaverde ,Vallecas no baja de los 600 euros....un piso de 70 metros cuadrado....
No me acaba de quedar claro xq motivo decides calcular la rentabilidad sobre el valor del inmueble en la actualidad, en vez de hacerlo sobre el capital invertido. Es decir, yo puedo comprar un inmueble por 70k y alquilarlo por 750€ y tener una buena rentabilidad, pero si el valor de los inmuebles sube y pasa a valer 140k la rentabilidad es la mitad. El segundo caso es hipotetico, xq mi movimiento de capital es en función de los 70k. No?
4 роки тому
Hay distintas maneras de calcularlo. Lee los demás comentarios, que hemos hablado un montón de eso y quizá puedes seguir aprendiendo algo de la comunidad :)
Lo siento pero me parece un muy mal ejemplo, una propiedad de 180.000 euros puede dar facilmente el doble de lo que se menciona en el video, lo que seria una rentabilidad aproximada del 5-6%, lo que ya es otra cosa. Y eso sin saber buscar gangas para reformar, porque ahi te puedes ir hasta casi un 10% de rentabilidad. El ejemplo que pones es un activo malisimo.
Joder... Es que ese piso es una ganga, normalmente un piso de 100.000 euros ya se está alquilando sobre los 500€ espero que haya subido larenta o lo haya vendido!
Gracias por la explicación Pau, sé que siempre recomiendas comprar y vender en vez de alquilar, PERO, quería saber si recomiendas alquilar por habitaciones (ya que se obtiene una renta mayor) o sí igualmente recomiendas comprar y vender? Saludos!!
4 роки тому+1
Fiscalmente en España alquilar por habitaciones es mucho peor porque no tienes la bonificación fiscal. Además del tiempo de gestión, pero en algunos casos muy concretos puede ser rentable.
Interesante punto de vista, calcular el ROI del activo, en este caso el piso en alquiler, y usar el precio de mercado actual. Lo calculaba de otra forma. Buen video.
En mi opinión es un error calcular sobre el valor actual. Lo suyo es calcular sobre el valor pagado, si vendes, la plusvalía también suma al rendimiento total.
Considero que la rentabilidad sobre el inmueble hay que calcular la sobre el precio que te costó. Si lo vendieras la diferencia de precio sería la plusvalía. Si el piso costo 150.000 € la rentabilidad sería del 3% aprox, si lo vendes en 180000€ los 30000 sería la plusvalía
4 роки тому+3
Pedro Ant melgarejo Hola Pedro! Si miras el comentario de Carlos G más arriba o algunas de mis respuestas verás el porqué de hacerlo así y no sobre el capital invertido. Espero que te sirva!
a mi me dan un 9,8 de rentabilidad los que yo tengo Pau y por que no tengo perras para terminar las otras 19 viviendas que tengo en el bloque de enfrente, que si no...
El cuñao este de pau anton no hace mas que criticar la rentabilidad de los alquileres, nose que interes tendra pero me lo imagino. En este ejemplo que ha puesto alquila en 490 euros un piso de 180k, normal q de tan baja rentabilidad, ahora que haga lo mismo con un ejemplo que le pongo yo de mis pisos en alquiler, cobro 750 euros al mes y el vaalor del piso actual es de 100k(aunq ami me costo 50k), haber que rentabilidad le da
4 роки тому
Felicidades por tu inversión, Ivan. Por desgracia la mayoría de inversiones son como la que comento.
Como siempre, un video genial. En los próximos meses empezaré a hacer muchas visitas a apartamentos para por lo memos hacerme con el valor real de mercado en un trocito de mi ciudad. Pienso que si alguno me interesa deberé hacer una propuesta, puesto que seguramente será a menor precio del que pidan, ¿qué cláusulas sueles incluir tu en todos estos contratos?
Compré una caravana hace 6 meses por 3.300€, ya la he amortizado alquilándola cómo habitación en Airbnb. Gastos en 6 meses 15€. Precio de venta actual 3.300€. 3.285€ de beneficio en 6 meses/3.300€ precio de venta x 100 = 99,54% en 6 meses. Correcto? 🎉🎊🎈🍾🚀🎶
4 роки тому+1
Bien hecho! En este caso probablemente yo la seguiría alquilando en lugar de venderla. Es un activo que se paga cada 6 meses. Eso es una brutalidad. Nada habitual. Simplemente ten en cuenta que pueden haber reparaciones, pero mientras dure la caravana es un buen negocio de alquiler. No hay que obsesionarse con vender. Generalmente es mejor comprar y vender, pero en tu caso creo que los números hablan por si solos! Espero que te sirva!
@ Sí, la seguiré alquilando. Hice una prueba para venderla por 1000€ más cara que la compré mientras la alquilaba, pero el mercado no admitió esa plusvalía. La podría vender por el mismo precio de compra, pero como dices, con ese ROI no tiene sentido venderla, sino seguir alquilando y ese alquiler ya serán ganancias. Haré una prueba de mercado poniendo otro anuncio para ver si hay demanda para otra caravana más, antes de comprarla claro. La caravana la tengo en el "jardín", así que el tiempo de gestión para el alquiler es mínimo. Gracias
La rentabilidad se calcula con respecto al dinero invertido no con respecto al valor total del inmueble... la hipoteca te ayuda a aumentar la rentabilidad porque tu inversion inicial se reduce...
A ver, si calculo con ese método me sale una media del 3%. Pero todo esto es muy relativo creo qie sí es importante lo que te costara el piso. Este método me parece bien si aún estás pagando piso pero si ya lo tienes pagado creo que deberías clacular sobre lo que costó y en mi caso dobla el rendimiento. Si inviertes en acciones o lo que sea se calcula en base del dinero que has invertido, luego esto no debería ser distinto.
4 роки тому
Daniel, en acciones también se calcula así. Sobre el precio HOY. Lo que ocurre es que la gente se "hace trampas" constantemente :) Como he explicado en otros comentarios tienes que tener en cuenta lo que vale hoy para tener en cuenta en la ecuación el coste de oportunidad de ese dinero que SÍ es tuyo (la revaloración)
@ Entiendo. En el caso de una acción hoy puede ser menos que ayer o más y esto te ayuda a averiguar el momento. Bueno. Otro tema sería tener en cuenta el 20% que te meten en impuestos vendes una vivienda no habitual. Compensar eso sería tema de otro vídeo. Lo que sí he aprendido es que no es rentable comprar para alquilar si no es que tu fin es conservar la vivienda para un futuro uso.
Es cierto que comprando-reformando-vendiendo, como norma recupera en menos tiempo la inversión pero a cambio de muchas más horas de trabajo (eso si todo se da más o menos bien); mientras que el alquiler te aporta una tranquilidad y regularidad de ingresos que no tienes de otra forma. Personalmente me conformo con entre un 4% y un 5% que saco de mis alquileres en el centro de Madrid, y siempre tendré la opción de vender cuando me haga falta. No obstante tambien contemplo esta modalidad en futuras inversiones. P.D: en el caso del ejemplo me parecen unos gastos muy elevados para esa rentabilidad. Un saludo y gracias por el video. rafa.
Mas realista este video que los de rentabilidad de más de 10%. Es una aproximación, bastante en bruto ..porque 33 € de comunidad con garaje, me parece irreal..., ya solo mantenimientos (portero automatico, ascensor, antenista), seguro finca, administrador, limpieza,... se va mas, a no ser que seais 100 vecinos y no tengáis ni portero. Simplemente se suele pagar mas por si hay derramas futuras. Yo por ejemplo hace 15 años fachada 1000 €, 10 años ascensor, 3000€, este año tejado 4000€ … asique súmale, si tienes mas servicios en la finca, calefacción central, seguridad privada nocturna, etc etc etc … asique 100 es un minimo mas real. Hazte a la idea que 1 mensualidad va a ser para mantenimiento del propio piso, averias, reposicion de electrodomesticos, pintar paredes, suelos, caldera calefaccion, aire acondicionado, frigo, lavadora, lavavajillas, fontanería, atascos, etc... cuanto mas viejo mas gastos, y son periódicos y el inquilino te pedirá a la minima que lo cambies o soluciones. Saldrán personas que les va de pm y otras que no .. es tener suerte por mil factores, sobretodo si la zona y ciudad crece y tiene presión de demanda y sobretodo que inquilino tienes fundamental, niños y mascotas ojito...y como se te tuerza el inquilino ya puedes armarte de paciencia….y eso contando que tu hipoteca sea buena o el precio de compra al dueño un chollo. Yo he conocido amigos cercanos y si con nuestro piso tenemos mil cosas, imagina con un piso mas viejo y donde vive alguien que no lo trata como suyo y exige cualquier cosa y tienes que mantener el buen tono, si te llevas mal va a ser peor. Es una actividad empresarial con dedicación, dotes de gentes y saberte mover en averias, gestiones y muchas veces rayando lo legal, hay que valer. Lo suyo alguien conocido, nuevo todo, cuota moderada y si, si sube el piso con el tiempo seria buena opción si no hay mas alternativa de inversión, pero es un nido de generación de problemas en cualquier momento.
tengo un piso en el punto de mira, según tu ejercicio me da entre un 6% a 550 euros de alquiler al mes y 6,7% a 600 euros al mes... como ves esa rentabilidad?
Para mi modo de ver es una perdida de dinero, alquilando siempre tendras problemas y gastos extras que no compensan por menos de un 10% y siempre y cuando tengas la posibilidad de vender mas caro y puedas amortizar la inversión en menos de 9 años
Es un buen cálculo, pero si tienes un piso que no piensas vender en principio por lo menos no te ocasiona gastos y si aparte te está pagando otros préstamos pues aunque te salga una rentabilidad baja (menos del 5%) o muy baja. Quizás no sea tan mala idea seguir con el. Pienso yo, tampoco soy un experto en la materia. Un saludo.
Buena explicación, pero si no metemos en el cálculo de un inmueble el apalancamiento nos faltan datos. Es la "única" venta de comprar un inmueble, el apalancamiento.
A ver, la rentabilidad de él seria calculado sobre el precio de compra no el precio de una supuesta venta. Pero también, pero hemos de tener en cuenta que la Venta del inmueble la puede hacer en cualquier momento, mientras, tiene una rentabilidad que se acumula. Pero no es en plan hater, vamos me parece bien ser critico, pero tampoco...
4 роки тому
Gracias por comentar y fomentar el debate. Hay distintas maneras de calcularlo. Lee los demás comentarios, que hemos hablado un montón de eso y quizá puedes seguir aprendiendo algo de la comunidad :)
Hola Pau. Soy un fiel seguidor que ve todos tus videos pero creo que aquí el cálculo no lo haces bien del todo. Los cálculos los haces sobre un bien de 180.000€ pero eso habría que definir si realmente lo ha pagado el inversor o es financiación del banco porque en este último caso, si decide vender el piso y debe la mitad del préstamo, por el piso recibirá 80.000€ ya que la otra mitad va para pagar lo que le queda de préstamo. Por tanto la rentabilidad y los números habría que hacerlo sobre el dinero que tu si que has pagado y tienes invertido en ese inmueble. Almenos yo lo veo así, dime si es lo contrario. Un saludo.
4 роки тому+2
Hola Blai! Si miras el comentario de Carlos G más arriba o algunas de mis respuestas verás el porqué de hacerlo así y no sobre el capital invertido. Espero que te sirva!
Sí, pero entonces la rentabilidad debería ser proporcionalmente inversa porqué sinó te sale más rentabilidad creo. Creo que primero se debe de restar la hipoteca sí, pero contar el factor tiempo, o sea en cuanto lo pagas y cuanto pagas de hipoteca y entonces contarlo
Esta muy bien, en cuanto a la valoración que se ha calculado he de decir que me chirria haber visto como concluía en ese valor. Trabajo en el sector inmobiliario y como dice Pau hay mucho más tras fondo que mirar en internet aumentar valor personal por detalles que otros no valoran. Una cosa es un valor en internet y otro el valor de mercado, por el que si se vende un piso.
4 роки тому+1
Ruben Rasero Bellmunt sí, por eso el comentario que le hice hacer el trabajo de campo después de buscar por internet :)
Buenas Pau. He calculado mi rentabilidad neta tal cual propones en el vídeo y me sale 14,55%, se trata de un apartamento turístico. Creo que estarás de acuerdo conmigo en que lo mejor es no vender... Las rentabilidades,de todas formas han bajado en este último ejercicio, en el 2018 estábamos en un 18% aproximadamente y en 2017 en 21%.
4 роки тому+1
Felicitats Enric!! Sin duda muy buenos números y NADA habituales. Buen trabajo!!!
Hola Pau muy interesante. Yo vivo de alquiler y solo pago 400 en el centro de mi pueblo, es verdad que la propiedad no es mía. Mi pregunta sería que es más rentable un alquiler o una propiedad. Muchas gracias por todo
![⛔️ Los RIESGOS de ALQUILAR un PISO [desde mi EXPERIENCIA]](http://i.ytimg.com/vi/QewCxsw9z2E/mqdefault.jpg)
![[UA] NAVI проти G2 Esports | Blast Premier Fall Final](http://i.ytimg.com/vi/QWlIm4FGESQ/mqdefault.jpg)
La rentabilidad se puede calcular de muchas maneras. La que explica Pau en el vídeo calculándola sobre el valor actual de mercado más interesante para un inversor activo, ya que la información que da sirve por ejemplo para tomar la decisión de vender en vez de seguir alquilando si el precio de mercado ha subido mucho y la venta se ha convertido en la opción más interesante. Es una rentabilidad "dinámica" que varía según el mercado.
Para los que calculéis vuestra rentabilidad solo sobre lo invertido, si el activo multiplica por 10 su valor no lo venderíais ya que sobre el papel estáis cumpliendo vuestro objetivo de rentabilidad y perderíais la oportunidad de la venta.
Carlos G así es Carlos!! Muy bien explicado! Si lo calculas sobre el dinero invertido no tienes en cuenta la plusválua y ese dinero que ya es tuyo y sí tienes invertido en el inmueble aunque se haya generado “solo”. Espero que se entienda!
Pau Antó Correcto, hay que calcularlo con el precio actual a día de hoy, independientemente que hayas puesto tu ese dinero, o se haya amortizado hipoteca con el mismo dinero del inquilino. El caso es que al final, si te queda hipoteca, deberías hacer el calculo sobre el dinero que te va a quedar libre una vez vendas el piso y pagues lo restante de la hipoteca en el caso que te quede. Esa parte es la que es tuya y sobre la que le sacas rentabilidad, el resto, es del banco. Espero haberme explicado. Saludos
@@Trisor100 esto seria.?¿Pregunto? Precio venta 180.000. Hipoteca pendiente 60.000 €. Neto 120.000 €. La rentabilidad se calcula sobre los 120.000 €?
Dani Escarrà Eso es, para mi, la rentabilidad hay que calcularla sobre lo que tienes a día de hoy pero con lo que realmente es tuyo, no del banco. Saludos.
@@DaniEscarra Si vas a tener en cuenta deudas y gastos también debes restarle la plusvalía municipal, 20% aproximado de irpf sobre la ganancia patrimonial, si la hubo, que tendría que pagarse en la próxima declaración, comisión inmobiliaria si la hay, etc. Hasta que te quede la cantidad que tendrías disponible para volver a invertir.
En el cálculo de la rentabilidad, resto los muebles y electrodomésticos de la renta bruta de alquiler calculando una amortización de 10 años. En el ejemplo del video, a la renta bruta de 490x12 le restaría anualmente el valor de los muebles (lavadora, frigo, cocina, calentador,...)/10.
Totalmente de acuerdo pau!!
De momento tengo un parking que me da un 7,5%. En otro tipo de inversiones consigo rentabilidades mas altas pero lo mantengo ya que me gusta la idea de tener mi dinero diversificado
Buen video, muy interesante, yo lo hago un poco diferente, pronto haré un video de cómo calculo la rentabilidad de mis inversiones inmobiliarias, un saludo amigo! 💪
Hola Samuel, ya te dejé una pregunta de qué opinabas sobre esta forma en un video tuyo porque tú lo haces un poco muy mucho diferente. Entiendo al amigo Pau perfectamente pero muchos conceptos no los veo claros. Saludos.
Perdona Pau, pero creo que a una persona de tu "caché" no puede ocultar varios gastos obligados que tienen todos los pisos en alquiler. Primero todos llevan 3 seguros. El de vida vinculado a la hipoteca, el de hogar, por si pasa cualquier cosa y el de impagos para morosos. Y luego está haciendo que según el piso del vídeo supera los 1.000 € dependiendo la Comunidad Autonoma. Ya que no sumas la hipoteca estás obligado a decir esto a tus seguidores. Un saludo.
Pero señores, ¿y el valor positivo del apalancamiento a 30 años en el banco? Haz un cálculo , ¿a cuánto vas a alquilar el piso dentro de 20 años? ¿A 490€? ¿O a 600€? Mientras que la hipoteca seguirá siendo la misma, con lo que el diferencial de la inflación es a favor. Hay que meterlo todo todo en la coctelera
Hola Pau, me parece excelente el vídeo y muy ilustrativo, pero como profesional de las inversiones me parece que es un método muy básico para el cálculo de las rentabilidades, sirve como aproximación para tomar la decisión de analizar más profundamente una inversión. Para ello, se puede usar una planilla excel con el flujo de dinero devengado y percibido desde el momento de la compra, mes a mes, descontando gastos, mejoras o mantenimientos e intereses de hipoteca, finalmente tomar el valor actual de venta descontando los gastos de cierre y aplicar la fórmula de TIR. Esta manera es la más realista, tiene en cuenta todos los ingresos y gastos, además pone en juego un factor muy importante que es el tiempo. Esta es la manera que analizo las inversiones y es muy útil sobre todo para comparar entre varias alternativas, de distinto valor, distintos ingresos, gastos y tiempo. Por otra parte, se puede usar como parte de un plan de negocios cuando se busca la financiación por alguna entidad financiera. Requiere de cierta capacitación mínima y se puede tomar como idea para sucesivos vídeos de Pau. Un abrazo y que sigan los éxitos.
Por supuesto Luis! Esta es la manera "de libro", el TIR, y la que se aprende en Economía. Esperaba que alguien lo comentara :) Es la más rigurosa, pero no es fácil de aplicar a menudo ni tan intuitiva para mucha gente.
Podrías explicar más lo que has dicho sobre bolsa? "Hay que tener en cuenta el valor de venta de las acciones actúal y no los dividendos."
Sí, en bolsa se ve mucho más claro que en inmuebles. Lo explico en otro vídeo!
Ese alquiler está obsoleto, su precio sería 600/700€ mes, para ese alquiler la vivienda tendría que valer 100-120.000.
A mi también me ha parecido que ha puesto un ejemplo de un alquiler muy bajo.
Son los números que tiene José Miguel ahora, pero es cierto, a principios de 2020 cuando vence el contrato se podría subir la renta.
Lo de la importancia de los dividendos de las acciones dependerá de tu estrategia de inversión.
Y fíjaros qué curioso, otro apartamento que tengo a 3 kilómetros del que acabo de comentar que me deja un interés del 14,55% me da un interés del 3,8% con lo cual pienso que este apartamento es mejor vender. Mi regla es siempre que las rentabilidades estén por encima del 10% no hay que vender sino disfrutarlas, rentabilidades entre el 5 y el 10% son para pensárselo dependiendo de la situación económica de cada uno y por debajo del 5% vender. Estamos todos de acuerdo?
Creo que habria que descontar lo que se lleva Hacienda (si tienes el contrato de alquiler legal), asi como los intereses de la hipoteca.
Exacto! Lo he comentado en algunos comentarios y en el final del vídeo que hay más gastos! Gracias por comentar!!
Hola Pau, me gusta mucho el mirador que enseñas en la intro, ... y si, el vídeo también 👍🏻
Después de ver este vídeo, hay una cosa que me ha quedado muy clara.
Para invertir en inmuebles para alquilar, tienes que comprar un chollo, porque si compras a precio de mercado, no vas a tener una buena rentabilidad.
Pau más vídeos de estos, con contenido interesante, y ejemplos didácticos son los mejores, gracias!
Y esos chollos no se encuentran en las webs habituales. Hay que patear se los sitios y hablar con gente. Pero si estás trabajando no tiempo para esa labor de campo. Es muy difícil, yo llevo buscando años y no he encontrado nada, casi lo doy por perdido
Sí el trabajo de campo es a tiempo completo, sin embargo no tienes que hacerlo todo tú, tal como dice Pau en otros de sus vídeos, los colaboradores, contactos de inmobiliarias, etc., son imprescindibles para este negocio. Suerte!
Y ahora hay algo muy grave la morosidad,impago o ocupación del inmueble
@@aitzolander Muy cierto. El que siempre gana es hacienda.
Deberias explicar que es apalancamiento financiero y sus beneficios... aumenta la rentabilidad de inversiones inmobiliarias
Hola Pau. Te sigo desde hace poco pero veo la luz en muchas cosas de la vía diaria sobre las que nos tienen engañados. Por mi caso personal me gustaría añadir que la rentabilidad baja bastante más ya que de los ingresos que te produce el alquiler sobre el 20% se lleva Hacienda. Muchas gracias por tus consejos.
Un saludo.
Si, efectivamente la rentabilidad final es mínima. El que siempre gana es hacienda.
Interesante planteamiento, una duda, no se tendría que descontar lo que se paga a Hacienda por el alquiler percibido?
Alfonso Sisó López siempre calculamos la rentabilidad bruta! Puedes descontar el IRPF después. En todos mis cálculos es rentabilidad bruta
@ mejor tener en cuenta todo no?
Análisis incompleto. No sabemos cuál es la entrada que puso en su día el propietario para la compra del piso ni cuánto ha pagado ya. Si por ese piso de 180K euros puso una entrada de 36K, la rentabilidad habría que calcularla sobre esos 36K euros. Es más, como ingreso se debería también computar la parte de la renta mensual que se destina a la hipoteca y va al principal de la vivienda (no los intereses).
Hola a todos en este negocio tendría en cuenta a la hora de la venta mas datos como el IRPF, comisiones bancarias, mantenimiento del inmueble antes de la venta, impuesto de plusvalías, gastos notariales y el tiempo que se dedica.
Parece muy sencillo en estos videos en los que el inversor tiene mucho capital y siempre encuentra gangas por chivatazo en zonas asequibles pero con mucha demanda Otras zonas no es así y pueden pasar años hasta que vendes el inmueble o tienes que alquilar a precios irrisorios aún después hacer una gran reforma para poder alquilar.
S. Garcia no hablamos en este trocito de mentoring de la venta de este piso. Calculamos solo la rentabilidad del alquiler sobre el precio real del inmueble hoy.
Buenas Pau! Me gustan mucho tus vídeos, y creo que son muy interesantes, me gustaría que hicieras un vídeo con los posibles gastos tema administrativos, IVA etc por la venta de un piso. Un saludo!
Pau, dices que vendamos una propiedad si no estamos consiguiendo suficiente dinero de alquiler. Cómo sabemos cuánto debemos esperar a ver si la situación mejora?. Gracias
Por lo general los alquileres no cambian mucho de precio. Si no te compensa la rentabilidad que obtienes puedes optar por vender, hacer liquidez e ir a buscar un inmueble más rentable. Pero habría que mirar caso a caso. Es difícil opinar sin conocer los números!
Yo tengo una rentabilidad del 2,7%, espero poder negociar un incremento del alquiler ahora que finaliza el contrato. Interesante ver como hay compañeros que les resulta mucho más rentable 7-9%
Te aconsejo que busques aumentar esa rentabilidad ya que al mínimo problema estas en 0,yo no tengo nada que me de menos de un 10%
Creo que aquí se han omitido otros gastos ,como es la comunidad y después la parte que se lleva el estado al hacer la declaración
Como gastos tendrías que poner también los intereses anuales de hipoteca en caso que tengas hipoteca y el IRPF que pagas de más al año por tenerlo alquilado. Y del precio de venta descontar los impuestos de la venta y los que tengas al cancelar la hipoteca en caso de que tengas una hipoteca.
Si, así es. El que siempre gana es hacienda.
¿Esos números son netos después de impuestos?
Como inversión es muy mala pero la gente lo hace pues para tirarse 40 años y le ha salido gratis un piso, es como un poco valor refugio para la gente, como el oro, que no sube mucho pero al menos no pierde valor. La gente en 40 años consigue un piso y con eso se queda contento pero no se puede considerar una inversión para intentar hacer mucho dinero porque es una castaña como habéis planteado.
Con esos datos casi no lo consideraría inversión, si quieres invertir invierte en otra cosa pero no en eso, eso es más para tipo "refugio" como digo.
Si encima tiene hipoteca ya te meas, te sale negativo y si cuentas con reformas, derramas, impuesto de sucesiones, impuesto sobre el patrimonio... La vivienda y el trabajar por cuenta ajena son las dos cosas que más hace la gente y que más impuestos pagan.
Gracias por comentar! Son antes de impuestos.
@ Es decir que a esos números hay que restarle los impuestos? entonces si da 2% de rentabilidad aprox y le restas encima impuestos te da algo.
Muy buen video. Estos son lo que realmente me gustan,ver vuestro trabajo y aprender,sin florituras ni humo. Sigue así
Muy buen aporte Pau.
Más claro imposible Pau, crack. Algo que parece tan sencillo muy pocos lo explicáis tan fácil. Bravo
Si tienes dinero en el banco, que apenas da intereses, y con ese dinero puedes comprar un piso bien de precio creo que si es rentable el alquilarlo. Ganas dinero todos los meses, y al final si quieres vender mínimo si has comprado bien y vendes bien vuelves a recuperar más de lo que costó el inmueble más lo que has ganado del alquiler.
El que siempre gana es hacienda.
Saludos. Yo actualmente no tengo inmuebles, pero he logrado alrrededor de 7 u 8 % en renta fija y ni tengo problemas con inquilinos, ni gastar en reparaciones. En mi caso, con menos del 10 % no invirtiera en inmuebles
Gracias por compartir. Cuánto estás logrando actualmente en renta fija?
No creo q te conteste xq es trola
@@VSam81 será de un país latino y allí se puede dar los primeros meses y luego la inflación le come incluso el ingreso que depósito .
Saludos. Muchas gracias por responderme. Actualmente obtengo un 7 % en renta fija promedio, en inversiones desde 90 a 360 días
Saludos. No contesté antes, porque no lo vi hasta ahora. No tengo por qué mentir. Los incrédulos nunca llegan a ningún lugar, porque dudan de todo
⚠️ Te comparto un pequeño trocito de un mentoring que grabé hace un tiempo. Cuéntame abajo ¿Qué has aprendido con este vídeo? ¿Cuál es tu número? ¿Qué rentabilidad le sacas a tu piso alquilado después de descontar TODOS los gastos?
Espero tu comentario!! 😃
No lo alquiles así no se rompe nada y los gastos lo sacas de tu bolsillo
Considero un piso en alquiler como un activo más dentro de la cartera patrimonial. Si tienes uno o varios pisos en alquiler la rentabilidad no suele ser nada atractiva. En cambio, si tienes un FI de renta variable y un piso en alquiler, el conjunto está más protegido de los ciclos económicos que si la cartera está concentrada toda en pisos o toda en RV. Y más aún, en el entorno económico actual de tipos de interés negativos pues el piso puede sustituir al componente de bonos de una cartera equilibrada.
Estoy de acuerdo. Diversificación.
Hola Pau, muy buen vídeo, muy didáctico y muy bien explicado, voy calcular cuanto me renta el mío. Un saludo.
En ese caso si es muy Baja la rentabilidad, pero hay casos que si hay Buena rentabilidad. Del 7 Al 9%. Son bienes de bajo costo de mantenimiento y precio alto de Renta.
@@jorgevalenzuela7953 esa es la clave yo lo hago de la misma manera
Interesante video Pau, como has calculado los 40 años para amortizar?
Dividiendo a 100 la rentabilidad: 2,5%. En 40 años x 2,5% al año recuperas lo invertido. El 100%
Hola Pau, puedes hacer en pizarra, el cálculo de rentabilidad (ROI) de un par de inmuebles con ...
1. Precio del inmueble por zona.
2. Gastos del inmueble.
3. Gastos en Reforma e hipoteca )
4. Cálculo de la Rentabilidad (ROI).
5. Cálculo del valor de venta.
6. Dónde, cómo y a qué precio vender.,
GRACIAS
También se tendría que quitar lo que retiene hacienda al importe que gana con el alquiler...excelente vídeo! Un saludo
Es muy realista los cálculos hechos, la rentabilidad final es más baja de lo que la gente cree. El que verdaderamente gana es hacienda. Es muy triste pero es la realidad. Como dice el refrán " DEJA DE PAGAR LOS IMPUESTOS DE TU PROPIEDAD Y EL VERDADERO DUEÑO APARECERA ". Un saludo para todos desde Madrid.
Creo que hay un gasto importante que se os ha pasado. De los 4.585,22 €, de los cuales el 60% está exento (por norma general), hay que incluir en la declaración de la renta, el otro 40% (1.834,09 €), los cuales hay que tributar. Esto supone alrededor de unos +400 € que se deberían deducir del beneficio neto.
Los ingresos por alquiler llevan irpf!! O estais evadienso impuestos???
490 euros un piso con garaje incluido de alquiler?? Muy barato creo en Madrid zona obrera usera, Villaverde ,Vallecas no baja de los 600 euros....un piso de 70 metros cuadrado....
lo que dudo que alguien le pague 180.000.....y lo dudo con razones...o tu se los pagarias Pau Antó?
Yo no. Yo compro por la LEY 120 que comento en otros vídeos, ya sabes. Pero esos números son MUY habituales...
Pau Antó es buena ley la 120 y mejor la 100😬😬😬😬
No me acaba de quedar claro xq motivo decides calcular la rentabilidad sobre el valor del inmueble en la actualidad, en vez de hacerlo sobre el capital invertido. Es decir, yo puedo comprar un inmueble por 70k y alquilarlo por 750€ y tener una buena rentabilidad, pero si el valor de los inmuebles sube y pasa a valer 140k la rentabilidad es la mitad. El segundo caso es hipotetico, xq mi movimiento de capital es en función de los 70k. No?
Hay distintas maneras de calcularlo. Lee los demás comentarios, que hemos hablado un montón de eso y quizá puedes seguir aprendiendo algo de la comunidad :)
Lo siento pero me parece un muy mal ejemplo, una propiedad de 180.000 euros puede dar facilmente el doble de lo que se menciona en el video, lo que seria una rentabilidad aproximada del 5-6%, lo que ya es otra cosa. Y eso sin saber buscar gangas para reformar, porque ahi te puedes ir hasta casi un 10% de rentabilidad. El ejemplo que pones es un activo malisimo.
Joder... Es que ese piso es una ganga, normalmente un piso de 100.000 euros ya se está alquilando sobre los 500€ espero que haya subido larenta o lo haya vendido!
Pau/equipo enhorabuena, veo que han mejorado mucho la calidad audiovisual de sus videos, sigan así, que aportan mucho valor! Éxitos
Matias Rascione gracias!! Se agradece que valoréis el esfuerzo que hacemos!
Gracias por la explicación Pau, sé que siempre recomiendas comprar y vender en vez de alquilar, PERO, quería saber si recomiendas alquilar por habitaciones (ya que se obtiene una renta mayor) o sí igualmente recomiendas comprar y vender? Saludos!!
Fiscalmente en España alquilar por habitaciones es mucho peor porque no tienes la bonificación fiscal. Además del tiempo de gestión, pero en algunos casos muy concretos puede ser rentable.
Interesante punto de vista, calcular el ROI del activo, en este caso el piso en alquiler, y usar el precio de mercado actual. Lo calculaba de otra forma. Buen video.
Vídeon, mas así !!! Sería genial poner esos datos que por privacidad no contaron
La verdad es que sí porque se sacan muchos más aprendizajes calculando la hipoteca
Pau Antó sube un ejemplo calculando rentabilidades con hipotecas ! gracias!!
Mi rentabilidad es de un 6% y merece la pena que conserve mi inversión
En mi opinión es un error calcular sobre el valor actual. Lo suyo es calcular sobre el valor pagado, si vendes, la plusvalía también suma al rendimiento total.
Compras piso precio minimo decente 45000 alquilas 400 poco mas d 10años pagado
Considero que la rentabilidad sobre el inmueble hay que calcular la sobre el precio que te costó.
Si lo vendieras la diferencia de precio sería la plusvalía.
Si el piso costo 150.000 € la rentabilidad sería del 3% aprox, si lo vendes en 180000€ los 30000 sería la plusvalía
Pedro Ant melgarejo Hola Pedro! Si miras el comentario de Carlos G más arriba o algunas de mis respuestas verás el porqué de hacerlo así y no sobre el capital invertido. Espero que te sirva!
@
Vale ahora lo entiendo
Al calcularse sobre el precio actual estas viendo el costo de oportunidad
Claro,por eso no compensa alquilar un piso de mas de unos 100.000€, por la rentabilidad tan ridícula, un saludo
Colega vuelve a la escuela porque el cálculo que haces está mal. Debes dividir los ingresos netos por el precio de compra.
Pues yo tengo un piso que me costó 50.000 en el centro de Granada,y me han dicho que actualmente se puede alquilar por 600€.
Buenos números!!
Ese 2,5% sería el beneficio bruto. Todavía habría que añadir un gasto más que son los impuestos que haría bajar ese porcentaje
jose moreno exacto! Siempre comento la rentabilidad bruta!
a mi me dan un 9,8 de rentabilidad los que yo tengo Pau y por que no tengo perras para terminar las otras 19 viviendas que tengo en el bloque de enfrente, que si no...
Es más rentable vender o Alquilar????
Estos vídeos prácticos son buenísimos, gracias 😊
Da a conocer cuanto es la hipoteca, no escondas información y si escondes no hagas ningún video
Hola y lo peor de todo es que después te toca pagar impuestos por la declaración de la renta y ahi sí que no le va a quedar nada de dinero al final.
El que siempre gana es hacienda.
Pau todos tus videos están grabados con sonido bajo si puedes subir el tono se agradece.
Hola Pau, gracias por analizar la rentabilidad del alquiler de un piso con números, gastos e ingresos...
El cuñao este de pau anton no hace mas que criticar la rentabilidad de los alquileres, nose que interes tendra pero me lo imagino.
En este ejemplo que ha puesto alquila en 490 euros un piso de 180k, normal q de tan baja rentabilidad, ahora que haga lo mismo con un ejemplo que le pongo yo de mis pisos en alquiler, cobro 750 euros al mes y el vaalor del piso actual es de 100k(aunq ami me costo 50k), haber que rentabilidad le da
Felicidades por tu inversión, Ivan. Por desgracia la mayoría de inversiones son como la que comento.
No has calculado la rentabilidad de forma correcta
Como siempre, un video genial.
En los próximos meses empezaré a hacer muchas visitas a apartamentos para por lo memos hacerme con el valor real de mercado en un trocito de mi ciudad.
Pienso que si alguno me interesa deberé hacer una propuesta, puesto que seguramente será a menor precio del que pidan, ¿qué cláusulas sueles incluir tu en todos estos contratos?
3,15%
Entre un 5 y un 6% consigo de rentabilidad.
Lo bueno es que sepas decir el número EXACTO después de hacer el ejercicio. ¿Te animas? :)
Me da un dos porciento.
Compré una caravana hace 6 meses por 3.300€, ya la he amortizado alquilándola cómo habitación en Airbnb. Gastos en 6 meses 15€. Precio de venta actual 3.300€.
3.285€ de beneficio en 6 meses/3.300€ precio de venta x 100 = 99,54% en 6 meses. Correcto? 🎉🎊🎈🍾🚀🎶
Bien hecho! En este caso probablemente yo la seguiría alquilando en lugar de venderla. Es un activo que se paga cada 6 meses. Eso es una brutalidad. Nada habitual. Simplemente ten en cuenta que pueden haber reparaciones, pero mientras dure la caravana es un buen negocio de alquiler. No hay que obsesionarse con vender. Generalmente es mejor comprar y vender, pero en tu caso creo que los números hablan por si solos! Espero que te sirva!
@ Sí, la seguiré alquilando. Hice una prueba para venderla por 1000€ más cara que la compré mientras la alquilaba, pero el mercado no admitió esa plusvalía. La podría vender por el mismo precio de compra, pero como dices, con ese ROI no tiene sentido venderla, sino seguir alquilando y ese alquiler ya serán ganancias. Haré una prueba de mercado poniendo otro anuncio para ver si hay demanda para otra caravana más, antes de comprarla claro. La caravana la tengo en el "jardín", así que el tiempo de gestión para el alquiler es mínimo. Gracias
En qué población está la caravana?
@Vicente Bernad Antes de comprarla testé la demanda.
Hola Pau, para calcular el ROI de una vivienda comprada para reformar y vender...??
Eso otro día! Aunque creo que en algún vídeo antiguo ya lo he explicado!
La rentabilidad se calcula con respecto al dinero invertido no con respecto al valor total del inmueble... la hipoteca te ayuda a aumentar la rentabilidad porque tu inversion inicial se reduce...
A ver, si calculo con ese método me sale una media del 3%. Pero todo esto es muy relativo creo qie sí es importante lo que te costara el piso. Este método me parece bien si aún estás pagando piso pero si ya lo tienes pagado creo que deberías clacular sobre lo que costó y en mi caso dobla el rendimiento. Si inviertes en acciones o lo que sea se calcula en base del dinero que has invertido, luego esto no debería ser distinto.
Daniel, en acciones también se calcula así. Sobre el precio HOY. Lo que ocurre es que la gente se "hace trampas" constantemente :) Como he explicado en otros comentarios tienes que tener en cuenta lo que vale hoy para tener en cuenta en la ecuación el coste de oportunidad de ese dinero que SÍ es tuyo (la revaloración)
@ Entiendo. En el caso de una acción hoy puede ser menos que ayer o más y esto te ayuda a averiguar el momento. Bueno. Otro tema sería tener en cuenta el 20% que te meten en impuestos vendes una vivienda no habitual. Compensar eso sería tema de otro vídeo. Lo que sí he aprendido es que no es rentable comprar para alquilar si no es que tu fin es conservar la vivienda para un futuro uso.
Es cierto que comprando-reformando-vendiendo, como norma recupera en menos tiempo la inversión pero a cambio de muchas más horas de trabajo (eso si todo se da más o menos bien); mientras que el alquiler te aporta una tranquilidad y regularidad de ingresos que no tienes de otra forma.
Personalmente me conformo con entre un 4% y un 5% que saco de mis alquileres en el centro de Madrid, y siempre tendré la opción de vender cuando me haga falta.
No obstante tambien contemplo esta modalidad en futuras inversiones.
P.D: en el caso del ejemplo me parecen unos gastos muy elevados para esa rentabilidad.
Un saludo y gracias por el video.
rafa.
Lo tiene muy barato el alquiler , tiene q subirlo
Lourdes Mantilla Huaman sí, debería el año que viene cuando finaliza el contrato, pero prefiere vender
Y Hacienda?....
Mas realista este video que los de rentabilidad de más de 10%.
Es una aproximación, bastante en bruto ..porque 33 € de comunidad con garaje, me parece irreal..., ya solo mantenimientos (portero automatico, ascensor, antenista), seguro finca, administrador, limpieza,... se va mas, a no ser que seais 100 vecinos y no tengáis ni portero. Simplemente se suele pagar mas por si hay derramas futuras. Yo por ejemplo hace 15 años fachada 1000 €, 10 años ascensor, 3000€, este año tejado 4000€ … asique súmale, si tienes mas servicios en la finca, calefacción central, seguridad privada nocturna, etc etc etc … asique 100 es un minimo mas real.
Hazte a la idea que 1 mensualidad va a ser para mantenimiento del propio piso, averias, reposicion de electrodomesticos, pintar paredes, suelos, caldera calefaccion, aire acondicionado, frigo, lavadora, lavavajillas, fontanería, atascos, etc... cuanto mas viejo mas gastos, y son periódicos y el inquilino te pedirá a la minima que lo cambies o soluciones.
Saldrán personas que les va de pm y otras que no .. es tener suerte por mil factores, sobretodo si la zona y ciudad crece y tiene presión de demanda y sobretodo que inquilino tienes fundamental, niños y mascotas ojito...y como se te tuerza el inquilino ya puedes armarte de paciencia….y eso contando que tu hipoteca sea buena o el precio de compra al dueño un chollo.
Yo he conocido amigos cercanos y si con nuestro piso tenemos mil cosas, imagina con un piso mas viejo y donde vive alguien que no lo trata como suyo y exige cualquier cosa y tienes que mantener el buen tono, si te llevas mal va a ser peor. Es una actividad empresarial con dedicación, dotes de gentes y saberte mover en averias, gestiones y muchas veces rayando lo legal, hay que valer. Lo suyo alguien conocido, nuevo todo, cuota moderada y si, si sube el piso con el tiempo seria buena opción si no hay mas alternativa de inversión, pero es un nido de generación de problemas en cualquier momento.
tengo un piso en el punto de mira, según tu ejercicio me da entre un 6% a 550 euros de alquiler al mes y 6,7% a 600 euros al mes... como ves esa rentabilidad?
No te parece muy pequeño el alquiler es decir 180000 € de venta con una plaza garaje tremenda y terraza y que solo pida 490 €
Para mi modo de ver es una perdida de dinero, alquilando siempre tendras problemas y gastos extras que no compensan por menos de un 10% y siempre y cuando tengas la posibilidad de vender mas caro y puedas amortizar la inversión en menos de 9 años
Es un buen cálculo, pero si tienes un piso que no piensas vender en principio por lo menos no te ocasiona gastos y si aparte te está pagando otros préstamos pues aunque te salga una rentabilidad baja (menos del 5%) o muy baja. Quizás no sea tan mala idea seguir con el. Pienso yo, tampoco soy un experto en la materia. Un saludo.
Buena explicación, pero si no metemos en el cálculo de un inmueble el apalancamiento nos faltan datos. Es la "única" venta de comprar un inmueble, el apalancamiento.
Como calculas la rentabilidad, dividiendo valor mercado dividido rentabilidad?
Saludos, buen video
GUILLE AT como explico en el vídeo!
Pero hay otras maneras como hemos comentado por aquí
Alquiler - gastos/precio venta real x 100 = % rentabilidad
Valla ruinaa¡¡¡¡
A eso habría que añadir supongo los impuestos
Sí, siempre lo comento. Son rentabilidad brutas de lo que hablo siempre.
@ Pau vuelve a la escuela de primaria a dar clases de matemáticas. El vídeo podía haber quedado muy bien... pero la has cagado con el cálculo.
Y no olvidemos lo más importante, que tenemos que tributar...
Genial explicado
Gracias! 😊
No es solo el 2.5%, yo creo que habria que añadir un 3% de revaloracion anual del activo
Cuanta tontería se va a llevar por delante la próxima crisis!
Muy buen video Pau. Justo lo que buscaba ver. Un saludo!
Hola Pau gracias por tu vídeo... Cuál sería la rentabilidad neta mínima aconsejable?
Depende, para comprar y vendes mínimo un 20-25% y para el alquiler sin duda más de un 7%. Cantidades brutas, antes de impuestos.
A ver, la rentabilidad de él seria calculado sobre el precio de compra no el precio de una supuesta venta. Pero también, pero hemos de tener en cuenta que la
Venta del inmueble la puede hacer en cualquier momento, mientras, tiene una rentabilidad que se acumula. Pero no es en plan hater, vamos me parece bien ser critico, pero tampoco...
Gracias por comentar y fomentar el debate. Hay distintas maneras de calcularlo. Lee los demás comentarios, que hemos hablado un montón de eso y quizá puedes seguir aprendiendo algo de la comunidad :)
Hola Pau. Soy un fiel seguidor que ve todos tus videos pero creo que aquí el cálculo no lo haces bien del todo. Los cálculos los haces sobre un bien de 180.000€ pero eso habría que definir si realmente lo ha pagado el inversor o es financiación del banco porque en este último caso, si decide vender el piso y debe la mitad del préstamo, por el piso recibirá 80.000€ ya que la otra mitad va para pagar lo que le queda de préstamo. Por tanto la rentabilidad y los números habría que hacerlo sobre el dinero que tu si que has pagado y tienes invertido en ese inmueble. Almenos yo lo veo así, dime si es lo contrario. Un saludo.
Hola Blai! Si miras el comentario de Carlos G más arriba o algunas de mis respuestas verás el porqué de hacerlo así y no sobre el capital invertido. Espero que te sirva!
Estoy de acuerdo con Blai.
Sí, pero entonces la rentabilidad debería ser proporcionalmente inversa porqué sinó te sale más rentabilidad creo. Creo que primero se debe de restar la hipoteca sí, pero contar el factor tiempo, o sea en cuanto lo pagas y cuanto pagas de hipoteca y entonces contarlo
Pero a efectos de contar lo que vale el piso comparado con la competencia se cuenta como lo ha hecho Pau
Esta muy bien, en cuanto a la valoración que se ha calculado he de decir que me chirria haber visto como concluía en ese valor. Trabajo en el sector inmobiliario y como dice Pau hay mucho más tras fondo que mirar en internet aumentar valor personal por detalles que otros no valoran. Una cosa es un valor en internet y otro el valor de mercado, por el que si se vende un piso.
Ruben Rasero Bellmunt sí, por eso el comentario que le hice hacer el trabajo de campo después de buscar por internet :)
Buenas Pau. He calculado mi rentabilidad neta tal cual propones en el vídeo y me sale 14,55%, se trata de un apartamento turístico. Creo que estarás de acuerdo conmigo en que lo mejor es no vender... Las rentabilidades,de todas formas han bajado en este último ejercicio, en el 2018 estábamos en un 18% aproximadamente y en 2017 en 21%.
Felicitats Enric!! Sin duda muy buenos números y NADA habituales. Buen trabajo!!!
@ Muchas gracias, espero seguir así.
Hola Pau muy interesante. Yo vivo de alquiler y solo pago 400 en el centro de mi pueblo, es verdad que la propiedad no es mía. Mi pregunta sería que es más rentable un alquiler o una propiedad. Muchas gracias por todo
" DEJA DE PAGAR LOS IMPUESTOS DE TU PROPIEDAD Y EL VERDADERO DUEÑO APARECERA "
Simplemente GRACIAS
Que opináis del modelo de vivienda en Viena? Creeis que en el futuro el Estado intervendrá en la vivienda?
Movilchinodualsim lo dudo!
Yo tengo alquilado un piso, por 700€, gastos totales 1000€, precio mercado 150.000€, cual seria la rentabilidax
(700 x 12 - 1000)/150.000 x 100 =
Gracias,me sale 5,6%, pero claro este piso es una herencia y me ha costado 10.000€ en plusvalia,registro y notario.
A mi casi me cae del cielo