Como integralizar um IMÓVEL na HOLDING?
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- Опубліковано 9 сер 2022
- Neste pequeno vídeo eu digo em poucas palavras, na prática, como se dá a integralização do imóvel no sistema de Holding Familiar.
Confira o vídeo e confira também nosso site!
www.lucianabraga.com.br/
Um forte abraço!
Grande aula. Faça mais vídeos de Holding, por favor.
Parabéns.. o vídeo tá top.
Obrigada Vinícius, seja bem vindo!
Parabéns dra
Obrigada Dr!
Bom dia, Dra. Parabéns pelo excelente conteúdo. No caso essa estrutura mencionada no vídeo se aplicaria para empresas com atividades imobiliárias?
Olá, Jonathan, obrigada pela sua contribuição no nosso canal! E sim, empresas imobiliárias podem sim compor a estrutura de holding familiar. No entanto, é preciso se atentar com a classificação contábil dos imóveis, eles devem ser classificados na conta estoque.
Outra coisa, neste caso, não há que se falar em imunidade do ITBI.
Espero ter ajudado
Um forte abraço!
oi, muito bom, mas seguido esse exemplo ao alterar no cartório de imóveis qual é a média % de taxas q devo pagar? E no caso de venda desse imóvel por 1 milhão a holding terá q pagar quanto de imposto de renda? Como pessoa física sei que é 15% sobre a diferença do valor da venda - valor de aquisição (e construção). Obrigado
Olá Fábio, seja bem vindo! Muito boas as suas perguntas. Vou inverter a ordem aqui e responder a segunda pergunta primeiro, ok.
Veja bem, existem várias formas de fazer a venda de imóvel pertencente a holding, a depender de cada caso, e a escolha de como fazer essa venda tem que ser uma escolha planejada, porque vai depender muito da diferença entre o valor integralizado e o valor da venda e de como está a legislação tributária no momento da venda.
No nosso caso específico aqui do vídeo, nada impede que seja feita a venda direta na Pessoa Jurídica.
No entanto, não é vantajoso do ponto de vista tributário, já que na pessoa jurídica o ganho de capital é tributado com 25% de Imposto de Renda + 9% de CSLL, o que daria um total de 34% de tributação.
A melhor opção aqui seria fazer a cisão da empresa em duas para vender o imóvel em uma nova sociedade que já nasce com atividade imobiliária.
Dessa forma, você sai da alíquota de 15% da pessoa física, sai dos 34% da pessoa jurídica para pagar 6,73% + o ITBI, que varia de 2 a 3% a depender do Município.
Quanto aos custos de transferência com o cartório de registro de imóveis ficariam em torno de R$3.000,00.
Espero ter ajudado.
Um forte abraço.
Video maravilhoso. Mas posso expor uma dúvida? Posso já constituir a empresa cofre com o capital em imóveis, no valor de 250.000,00? Teria que comprovar contabilmente a grana para esta constituição com imoveis? Abrir a conta bancária PJ, colocar os 250.000,00 e adquiri o imovel? Ou a melhor estratégia é mesmo adquirir o imovel como pessoa fisica (tenho recursos pra isso), abrir o CNPJ com capital de 1.000,00 e depois aumentar esse capital para 251.000,00 com o imovel comprado?
Boa tarde Deivid, tudo bem? Obrigada pela pergunta!
Você até pode constituir a cofre com o capital de 250.000,00, mas eu não recomendo, pois você pode enfrentar algum problema na Junta Comercial, principalmente com relação ao tempo de análise. Vai demorar infinitamente mais.
Então eu recomendo abrir a empresa com um capital social bem baixinho primeiro, que assim você garante uma rápida tramitação na Juntas.
Sobre a aquisição do imóvel você pode integralizar o capital social com dinheiro e adquirir o imóvel direto pela Holding. Sem problema.
Um forte abraço!
E se esse imóvel, antes de ter sido integralizado, tiver sofrido aumento de valor em algumas das últimas declarações anuais do IR da PF? Claro, o imóvel será integralizado conforme o último valor declarado.
Nessas condições, a SRF poderia enxergar isso como ganho de capital?
Boa tarde Euro Detomoni e obrigada por perguntar. É uma boa pergunta e a resposta é: depende.
E a resposta é depende porque é preciso verificar o motivo de ter havido a valorização desse imóvel.
Se a valorização ocorreu devido a benfeitorias realizadas no imóvel, por exemplo, não há que se falar em incidência de imposto de renda sobre aumento de capital.
Um forte abraço, espero ter ajudado!
Bom dia! Tenho uma dúvida....
Como ALTERAR O CONTARTO SOCIAL PARA EXCLUIR BENS QUE FORMARAM O CAPITAL SOCIAL?
E quanto à declaração do imposto de renda do ano seguinte?
O imóvel some? Vira integralizado na holding? Perde portanto na declaração as características de um imóvel?
Olá Marcos!
Na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física, não vai constar o imóvel, o que vai constar é $300.000,00 em cotas do capital social.
Um forte abraço!
Sou nova nesse assunto de Holding, gostaria de entender melhor. O que seria uma celula cofre?
Olá, seja bem vindo(a) por aqui e obrigada pela pergunta!
A célula cofre nada mais é do que um nome didático que damos para a pessoa jurídica que irá receber os bens a serem protegidos.
Um forte abraço!
Olá, eu estou interessado em comprar um imóvel e durante as pesquisas descobri que este imóvel é de uma holding, formada pelos antigos proprietários. Estes proprietários tem processos em andamento. Corro risco de comprar este imóvel e posteriormente ele vir a ser executado? Como posso me proteger disto caso mesmo assim venha a comprar o referido imóvel? Sei que é importante pesquisar a documentação do imóvel e dos proprietários, mas como a negociação é feita pela imobiliária, a responsabilidade não é dela, validar ou não a compra?
Pelo regime da comunhão universal de bens, os cônjuges já são sócios em geral entre si, pois o casamento é uma sociedade. Por este regime, os bens são 50% de cada um. Como eles vão integralizar seus imóveis numa holding familiar para fins sucessórios, se o artigo 977 proíbe a constituição de sociedade entre cônjuges casados por este regime?
Olá Roberto! Através do condomínio de quotas. Inclusive tem decisão recente do DREI favorável ao condomínio de quotas, vale a pena conferir.
Um forte abraço!
Simples ! Meu ex marido me deixou com 5 filhos e fez uma rolding e não deixou nada a não ser filhos para eu criar e nunca me deixou estudar trabalhar! Parabéns aos bons nomes de ricos
Quando esse capital vem de alguém que mora fora do País e quer investir mesmo morando fora em imóveis para locação?
Olá Diego, tudo bem?
Então Diego, se essa pessoa, que mora fora do país estiver com o seu CPF ativo aqui no Brasil, ela pode constituir uma holding e dentro do sistema de holding, ela pode criar uma célula operacional, para fazer a locação dos imóveis, com uma economia tributária, bem interessante.
Lembrando que sempre é preciso analisar de perto o caso concreto.
Um forte abraço!
Olá. Tenho um imóvel há 10 anos, mas nunca declarei, pois esqueci. Tem como resolver esta situação para incluí-lo na holding? Gastei na época 150k e hj o valor de mercado é 600k
Oi Peregrino, tudo bem?
Tem sim. Você vai precisar declarar este imóvel pra integralizá-lo na Holding.
Se você tiver como comprovar a origem do recurso para compra do imóvel, a época, você pode incluir este imóvel na sua declaração atual, sem problema.
Um forte abraço!
Cuidado as prefeituras estão cobrando ITBI sobre a diferença entre o valor integralizado 300 e o valor venal 1.000milhão,ou seja 700. Porém se esse imóvel for alugado ai o ITBI é sobre 100% ou seja 1.000milhão.
É verdade, tem prefeituras que estão desrespeitando a imunidade do ITBI garantida no art. 156 parágrafo 2°, inciso l da Constituição Federal, infelizmente. Mas existe solução para estes casos e precisamos nos unir para combatermos estes abusos praticados por alguns Municípios. É como penso.
Aconteceu comigo dois municípios de sp estão cobrando a diferença
dra. è possível no caso da família que possui uma empresa comercial, apenas alterar o contrato social dessa empresa incluindo como sócio majoritário a CNPJ da Holding?
Olá, seja muito bem vindo! Não entendi bem a sua pergunta, mas recomendo fortemente que não misture os negócios da família com a HOLDING, para não contaminar o sistema.
Um grande abraço!
Olá Dra! Não daria para já abrir a Holding com o Bem já integralizando no ato da abertura da empresa, ao invés de abrir com R$ 1.000,00 e depois alterar para integralizar?
Boa Noite. Poderia sim, porém a prática nos tem mostrado que é melhor fazer da forma orientada no vídeo, pra garantir o arquivamento automático na junta comercial.
Que Deus te abençoe e obrigada por perguntar.
Uma dúvida, essa imunidade do ITBI, ela é nacional ou vai depender da cidade? Basicamente o único custo mais vultoso seria o registro no cartório de imóveis mesmo?
Olá Cadu,
A imunidade do ITBI é um direito do contribuinte, válido em todo território nacional.
No entanto, alguns Municípios estão cobrando, infelizmente!
Quanto aos custos não é possível precisar sem fazer um estudo prévio de cada caso.
Se você quiser pode solicitar uma sessão de viabilidade pra entender melhor como funciona.
Um forte abraço!
Segue o link para solicitar sua sessão de viabilidade:
ua-cam.com/users/liveSq-Ysx2hBS0?feature=sharetps://ua-cam.com/users/liveSq-Ysx2hBS0?feature=share
Segue o link para solicitar a sessão de viabilidade:docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSdfj0dX_eX0fWEeYgQApdxq66_BABCqzPFN11YGUcYFoUI3yQ/viewform
Como devo proceder para conseguir a imunidade do pagamento de ITBI
Boa tarde Adilson e obrigada pela pergunta! A equipe responsável pela montagem da sua Holding precisa ver, em primeiro lugar, a possibilidade de fazer uma AVJ (avaliação a valor justo). Se não for viável a AVJ, em última análise precisa impetrar um mandado de segurança. Via de regra a AVJ resolve, mas tem que ser muito bem feita.
Um forte abraço!
Ola Dra.
Boa noite
Tenho uma duvida:
Eu fazendo essa integralizacao de imvel na holding familiar precisa mudar o valor das cota?
Um exemplo: na minha holding familiar tenho 1% e meus fillhos 33%, mas vou integralizar esse imóvel na holding e meus filhos nao possui renda. Preciso alterar as cotas?
Olá, seja muito bem-vindo por aqui!
Veja bem, eu não consigo te dar uma resposta precisa quanto ao seu caso concreto por aqui, naturalmente por não saber como foi construída sua holding, mas posso te falar como nós fazemos em casos tais.
Pois bem, segundo o modelo de sistema de holding que construímos, quando o dono da holding decide integralizar um novo imóvel, após a conclusão do sistema, Ele precisa reingressar na holding, através de uma alteração contratual.
Feito isso, ele integraliza o capital social em dinheiro, no valor do imóvel que ele pretende adquirir e o adquire, não mais no seu cpf, mas através do cnpj da holding, e assim, concluímos o processo, fazendo a doação das cotas aos filhos e o patriarca/ matriarca sai do sistema, assim como da primeira vez, naturalmente, mantendo para si os poderes políticos, de administração, enfim, todo o controle da HOLDING.
Espero ter ajudado.
Um forte abraço!
@@dra.lucianabraga
Muito obrigado dra
Que explicação maravilhosa!
Parabéns 👏👏👏👏👏👏👏👏👏😊😊
Boa tarde Doutora, o imóvel deve ter RGI, ou poder ser apenas posse?
Boa tarde Leonardo! Em regra o imóvel precisa estar registrado pra ser levado pra holding, mas há casos em que é indicado levar a posse também. Precisa ver no caso concreto, qual é o objetivo do cliente.
Um grande abraço e obrigada por perguntar!
Quem faz a declaração de imunidade do ITBI. Se o município, como requerer? Será por imóvel ou do conjunto, por existir mais de um?
Oi Gelson, é junto ao Município que tem que ser requerida a imunidade do itbi, referente a cada imóvel.
No entanto, apesar da garantia constitucional da imunidade, em casos de integralização do imóvel pelo valor de aquisição, conforme explicado no vídeo, a maioria dos Municípios está cobrando tá. Fique atento a isso!
É uma cobrança abusiva, mas infelizmente está acontecendo muito.
Espero ter ajudado!
. Ajuda bastante.
Tenho uma empresa de pet shop
Posso fazer integração de imóveis que estejam no nomes dos meus pais?
Maa antes de fazer a transferência, coloca a família como socio da empresa
Boa Noite Fabiano, seja bem vindo e obrigada por perguntar!
Se os imóveis estão em nome de seus pais a integralização deve ser feita por eles. Eles fazem o sistema de holding e integralizam o capital social com os imóveis. Dentro deste sistema são feitos 3 planejamentos: o patrimonial visando a proteção desse patrimônio, o tributário com o objetivo de reduzir impostos e o sucessório, o sucessório impede o inventário. Ou seja, caso seus pais venham faltar não haverá a necessidade de fazer o inventário pra transferir os imóveis aos herdeiros.
Quanto à sua empresa de pet tem que verificar a possibilidade de realização de um sistema apartado pra não colocar o patrimônio da família em risco.
Espero ter ajudado!
Um forte abraço!
Dia 29.02.24 farei uma palestra online e gratuita e você é meu convidado a participar. Basta se inscrever neste link:
palestra.lucianabraga.com.br/
Te espero!
Porque integralizar esse valor antes do imovel? Qual a necessidade dessa celular Cofre?
Olá Marcos, seja bem vindo ao nosso canal e obrigada por perguntar!
Sua pergunta é bastante pertinente e a resposta é muito simples.
Constituímos a Holding utilizando o contrato padrão da junta, com um valor baixo (o valor de R$1000,00 é apenas sugestivo), e alteramos depois, em observância ao art. 43 da instrução normativa n81/2020 do DREI (Departamento Nacional de Registro Empresarial e Integração).
Fazendo assim nós garantimos ao cliente, o deferimento do arquivamento do ato constitutivo da holding na forma automática.
Fique atento que em breve postarei um vídeo trazendo mais luz a este assunto.
Fique com Deus!
Boa tarde, gostaria do seu contato para contratar uma acessoria e uma abertura de uma holding.
@@jeffersonandrade6068 Olá Jeferson, tudo bem com você? Pode me chamar no whatsapp 33 9 88610272. Aguardo!