【博多駅6億超え物件で実証】不動産売却の必勝法を教えます

[@9billions]

これで全国の優良物件が滝島さんとこに集まり出したら、媒介片手だけでもすごいことになりそうですね

[@ジロウ-c6l]

利回りが不明ですが、いずれにせよ大事なのは表面利回りでなく、実質利回りです。というよりキャッシュフローです。
一棟ものだと、エレベーター、受水槽、キュービクル、消防設備、共用部清掃、機械警備、機械式駐車場、管理料など‥この辺りの維持管理・点検がメンテナンス・ランニングコストとしてかかってきます。
共益費含めたレントロールをしっかり確認する必要があります。表面が良くても実質利回りが良くないなんてことはよくある話です。
また築23年なら外壁、各設備、防水、このあたりの劣化、修繕履歴の確認も必要でしょう
この物件を実際買う方は当然このレベルは理解しているでしょうが、視聴者（素人）の方達への説明としては、「一棟ものだから良い」と言ってしまうのは不親切かなと思います。

[@kot6270]

めちゃ良い物件やと思います。同じ不動産業しているが滝島さんが言ってることもごもっとも。

[@yes_crapos]

さすが、不動産のプロ中のプロの解説。
自分には全く関係ないジャンルなのに、とても興味深く魅力的なお話として、今後の参考に見ておく価値あると思いました。
エージェント経験あったら、滝島さんと一緒に働きたかったです。

[@noboprin6368]

1坪は約3.3平米なので土地だけで100坪は超えていません。

[@sujata57]

滝島さん！九州ロケ、博多ロケ！びっくりしました、ようこそ！

[@taihou0528]

さすがGメン!
一生ついていきます

[@scriptamanent001-x4q]

博多だとまだあの立地と建物が６億円台なんですね。勉強になりました。ありがとうございます。

[@akirac3]

博多駅徒歩12分はあると思います。7分は走らないと無理。

[@suzukaojisan]

お疲れ様でした。不動産仲介業者にとって勉強になる配信いつもありがとうございます。次回も楽しみにしております。

[@taro_sato]

8:20 婚活パーティーで相手にされずぼっちになる滝島

[@mimimimimimi123]

博多駅は地盤が怖いなぁ。子供の頃から何度も水害を見てきたから...

[@halulu9370]

兵庫・大阪でのロケも楽しみにしております！！

[@kazu88es]

総戸数27戸 x 相場の家賃8万 x 12ヶ月 = 2592万ぐらいの年間賃料収入かな？
仮に落札価格が6億6千万なら、回収期間25.5年
2592万円÷66000万円＝利回り3.9％
全室常時入居の前提でこの条件
それに加えて、登録免許税、不動産取得税、1.4%の固定資産税（福岡市）、所得税、住民税、修繕費・・・
すぐ隣に競合マンションも建つみたいだし、かなり割高に感じる

[@國居久哲]

キャッシュフローでは厳しいよね。ではキャピタル狙いでは？とも思うが、日本は海外に比べて賃借人の権利が強く担保されているから賃料上昇も容易ではない。
つまり割高。

[@弓丸]

割高でも買うって理由はなんなのですか？

[@國居久哲]

@@弓丸 マジレスするとタッキーにやられた可能性は否めない。ま、投資なんで自己責任ですが。可能性として考えられるのは
①個人の資産家が相続税対策としてキャッシュ購入で資産圧縮
②リート等の他人資本を元に運用する投資会社が購入
③資産家や投資家（不動産以外の企業）が他の金融資産に比べて良いと判断。ただ、借入金利のことを考えると長期（例えば30年）で借入できてもキャッシュフローは赤字。つまり毎月追金が発生しても耐えれるだけの本業収益が無いと破綻する。
④時代の波に乗り遅れた不動産屋が焦って購入
購入者が①か②であれば問題ないけど、③か④なら…ご愁傷様って感じですかねぇ。例えて言うとタッキーがいつも「あかん！」と言っているワンルーム投資をまとめ買いしたようなもん。本業収入がしこたまあるなら良いけど。で、④の可能性も割と多いのが一棟収益の怖いところですわ。

[@國居久哲]

@@弓丸 あ、博多の方なので⑤中国の業者が考えられますよ。彼らは中国元から日本円に資産移譲しようとするニーズと資金洗浄しようとするニーズがかなり高いので。

[@続ける君ver.5]

お詳しいようなのでお聞きします。
専任媒介だとレインズ経由で購入打診があっても売れたと嘘をついて両手を取ろうとする悪徳業者にあたる可能性があり、
微妙に思うんですがどう思われますか。

[@kriss755]

毎回楽しく？？拝見させて頂いております　アンチはたぶん同業者だと思いますよ

[@yuimaru-rr7kt]

滝島さん福岡ようこそ🎉😊

[@komusisu]

一番ためになった情報が滝島さんが180ｃｍだということ。失礼だけど168ｃｍだと思ってた。

[@コスケー]

さすがに人権はあるでしょ笑

[@オナテリア]

たまたま電車で横に居たんですけど、めっちゃデカくて威圧感ありました

[@kozimari0629]

@@komusisu 失礼で草

[@mamama_abc]

ピンポイントだな(笑)

[@transfer6893]

168cmだと失礼？
俺はギリ160だけど。
そういう偏見捨てた方が良いよ。

[@shiohakata4521]

福岡もネタにしてほしいと思ってたからビックリ！私が住んでいる場所もこの10年ほどで地価が2倍以上になりました

[@biyorikoharu691]

やった！博多だ！私の地元、嬉しい😂

[@bzbrother2010]

機械式駐車場は逆にメンテナンスでお高くないですか？

[@juan-kv9wk]

博多駅周辺ですが。
地元民は避ける場所ですね。
県外の人なら好立地に思えるんでしょうね…😅

[@user-pb3fo2qt4c]

私も昔福岡に住んでいたのでそれ思いました。

[@omegagario]

もしよろしければ理由を伺いたいです。

[@juan-kv9wk]

@@omegagario
主な理由は治安と地形です。女性の一人暮らしは絶対に避けた方がいいです。
見ただけではわかりにくいですが、実は博多駅の辺りは摺鉢状に低くなっており、周辺地域から水が流れ込むのです。
博多駅が水没した後、市が対策で周辺にあるたくさんの公園の地下に貯水施設を作ってから今のところ水害はないです。
しかし地形は変わってないので、急な大雨で御笠川が氾濫したら…。
すぐ側を流れている御笠川は、過去に何度も氾濫したことがある川なんです。
博多駅周辺の家賃が割安なのは、やはり理由があるんです。

[@omegagario]

@@juan-kv9wk ありがとうございます！

[@Bardem-q6u]

機械式の駐車場は、ユーザーからしたら入出庫の時間が勿体ないし、
オーナーからしたらメンテコストがバカにならない。

[@nobarakawaii]

わかるわ。最近売ったんだけど、査定の3倍で出した。仲介業者は好きな値段で出していいと言ってた。いくらでも売れますって、今相手の融資待ちです。

[@_garagem]

滝島さんって、もうちょっと大きいかと思ってました笑
実家や自宅を売却する事になったら、滝島さんにお願いしたいです。

[@沢三伯-f2m]

滝島さんの「バブルの塔」(ザ・シーン城北)に対する批評も聞いてみたいです😅

[@ti3133]

この物件を6億5千万で売れるのはある意味凄いな

[@user-gu9wr1xq6m]

札幌民です
札幌にはエージェントさんいないんですね、残念
ところで、古い機械式駐車場の損得はどうなのか？が気になります

[@栗原和之-o9l]

まず驚いたのは 滝島さんの身長が 180cmあるということ。😲
この動画がきっかけで、全国の優良物件が滝島さんとこに集まり出したら、ヤバいぞ…

[@にゃんこ-q7t]

いつも見て勉強になってます🌟
ここ1年不動産に興味があり
沢山ここで勉強しています！
まだどういうのがいいのかは
全然わかりませんが
もし縁がありましたら
ぜひお願いしたいと思ってます🥺
チャンネルも応援しています🎶

[@IT-hp2dx]

あら！まさか博多にとは。
ようこそおいでくださいました😊
このところ、博多もですけれど、福岡市内はいろんな区で
古い戸建がどんどん壊され、オー◯ンハウスが狭小住宅をどんどこ建てたり
マンションもかなり建てられてて。
ただ、生まれも育ちも福岡の人間としては
場所や物件によってはちょっと複雑な気持ちになるものもあるのが
正直なところです😅

[@kcandy4110]

とっても面白いです😍　10奥あったらなぁ

[@ゆうや-v4y]

お世話になります。
福岡で戸建て大家をしております。
エージェントは未経験ですが物件の撮影等でお手伝いできること等ありますでしょうか。

[@MultiMATTUNN]

滝島さんこの風貌で180もあったらビビってしまいそう

[@リックドム-d8q]

ダカラ　マルヤの滞納者がビビッたんでしょーｗ

[@mr03911gt1]

会ったことありますけど、めっちゃ迫力ありますよ。
ザ・不動産屋って感じ。

[@sadwwwwwww5741]

これメンエスの聖地やん笑
知ってる人は知っている

[@小久保寿人-b3i]

いつも動画拝見しております
43条但し書き道路について詳しい動画あげて頂けたら嬉しいです

[@tenggutuomi]

しかも博多駅の西側という好条件

[@hallah1968]

いつも興味深いお話をありがとうございます。本もアマゾンで購入して読んでいます。
滝島さんに質問です。もしお目に留まれば幸いです。
不動産の営業の方は”ここは何㎡あります”と言いますがこれは一般的には壁芯の事ですか内法の事ですか？
先日、マンションの重要事項説明の際に営業の女性の方から”広告や説明の際は壁芯の面積でお伝えしています。実際の面積は内法となりますので
登記記録面積は少し小さくなりますのでびっくりしないで下さいね。”、”３㎡ほど小さくなります。”
と説明がありました．．．69㎡なのになんか小さく感じるなと思ってました。
広告には69㎡となっているのに、実際生活できる面積は66㎡．．．なら最初から66㎡と表記するべきではないかと思うのですが。
一般人には分かりません。
これは問題にならないのでしょうか？
不動産業界では一般的ですか？

[@寄与子]

鹿児島もお願いします🙏🎉

[@田中-v1x]

福岡で不動産投資をしてます。不動産が大好きです。
宅建はありませんが来年チャレンジしようと思ってます。
福岡のエージェントは資格ないと無理でしょうか?
やる気と不動産愛は大盛です。宜しくお願いします。

[@吉田和代-b4k]

10:06 正に至言です。

[@figfig65]

滝島氏、取りあえずは理解しました。今回のような特殊な物件でオークション方式で
買付を決めるのであれば「専属・専任」が有効なのは理解できます。
しかし、一般的な中古住宅やマンションの一室などの売却に関しては、やはり
「専属・専任」にすると、物件の囲い込みにほぼ有ってしまって売主は不利益を
被る確率が飛躍的に上がる・・そこはキチンと線引きの説明もそのうちお願いします。

[@fullnelson7yoshio]

滝島さん180cm！

[@unreal3e]

規模は数百倍違いますがｗ、メルカリでオーディオとかカメラを売ったときもそう思いました。根っこは同じですね。

[@iPhone-16]

めちゃくちゃ申し訳ないのですが、内見中に滝島さんが真顔で部屋に居たら集中出来ないです笑笑

[@nao1192]

リクエストです！最近のUA-cam広告で円安の影響で家の価値1.4倍に上がって4200万で売れた！っていのが流れてくるんですが、そんな物件ってあるのでしょうか？

[@餃子の大将]

6億の中手3.3%×2 4000万円😊

[@dodo-ug5kl]

福岡で寮に住んでいます。
来年4月から一人暮らしの予定だったのですが、不動産屋さんから今から物件を押さえて置かないと良い物件がないと11月中旬より契約しました。ちょっと早すぎますかね？

[@japanad]

滝島さんが180㎝ってのが一番の驚き情報
やはり不動産屋はある程度ガタイが必要やね

[@poyopoyo2252]

栃木にもお手伝いする方いらっしゃるんでしょうか？

[@チェルシーさん-o7o]

Welcome　to　福岡。
都内一等地と比べるとだいぶ割安で、かつ住みやすい環境なので一生福岡住みたいです。確か100年後に残る都市に福岡が入ってる話も耳にするので、先見の眼は向けてもよいはずです！

[@敖然-p9k]

事務所の近くです
ほしいですね。
隣は新しい病院ですよ

[@botbot5045]

金無いから買えないけど、博多駅徒歩7分、角地でこの手の建物で6億は安いと思う

[@user-mf3lu4xb7e]

福岡で大家業と仲介しています。滝島さんが良ければ協力出来ます。
宜しくお願いします。

[@ボウゲツY]

このマンションから徒歩1分くらいのアパートに住んでます。1LDKで家賃7万円です。元々、東京に10年ほど住んでいましたが、5年ほど前に福岡に移住しました。福岡はターミナル駅近くでも家賃が安くて良いです。家賃相場は東京の半分～3/2くらい。職場にも徒歩で通っています。

[@いぐあな-n4k]

昨今は自宅で仕事する方も多く公園はマイナスになりうることはありますか？

[@popneo2007]

博多駅周辺は高さ制限があるので馬鹿でかいマンション出来ても見上げる様なものは建たない。

[@上半身だけ鍛える男はクソ]

7:32 それ、価格設定ミスった時の方便ね

[@金子一美-m6x]

めちゃくちゃためになりましたm(_ _)m博多見たいな地方でも売れる物件は売れる

[@luci1025]

近所に住んでたけど、この物件の前の公園隣はでかいスーパーだし、天神まで歩いて15分くらいだし、最高ですよ。

[@のんびりにーと]

築23年だし一棟で６億かと思ったら博多でも一室でそんなにするのか
と思ってコメ見たら一棟だった。。。
マンション建てるのって意外と安いんだな

[@駆け出し演出]

でも室内の造り、古くない❓️

[@てぃし-w5b]

築23年でも安いって言ってますよー！

[@飼い鳥]

滝島さん、180センチもあるんか😳

[@valentineyoshiso2380]

徒歩7分！？？
住吉神社の近くですよ

[@門篤志-m6u]

専任専属ではなく、専属専任媒介契約だと思います。

[@ibarocky]

ありがとうございます。
専属専任仲介は売主さんへのメリットだと分かったのですが、買い手側にとってどういうメリットがあるのでしょうか？

[@いち-i1d]

特建部隊とはどんな部隊ですか？

[@えのえの-r5r]

住宅展示場等を建てたりする等その会社で最もスキルの高い建築部隊のことを特建部隊というそうです！

[@キタヤジ]

家賃調べたけど安くない？東京が高すぎるだけ？

[@さださだ-p2d]

ようこそ福岡へ😆

[@ヒロミ北]

公園あるところなら夜みたいな

[@ti3133]

っていうか徒歩7分って一体どうやって計算したんだ
80m/分で計算しても10分程度になるだろうし、実際歩いたら15分くらいかかるだろ

[@SM-ok8xv]

福岡には普通に機械式付のレジ結構ある。
俺からしたら機械式付いてる物件は買いたくない。
将来的な爆弾や

[@しみちこ-d2s]

立駐の車潰れてるようにみえる

[@ferento]

森さんは次いつ登場するんだろう⁉︎

[@はなパパ-o7h]

機械式駐車場？

[@ポン太-w1x]

ランコス金が掛かり過ぎるから買わない方が良い

[@soundservice7]

そんなことより身長180cmが衝撃なんですけど

[@リュアカ]

95%がブローカー兼ねている業界ですからアンチは多いでしょうね。ワンルーム投資業者がyoutubeでも吠えてますがワンルームで安定は訳あり=フーゾク嬢とか受入の都心繁華街物件ぐらいしかありませんし。安定はしててもトラブルがね。

[@kenkenlab]

瀧島さんとこにお願いしようかな
中央区内の棟売り、連絡してみよう

[@ぼた雪-i8n]

身長180もあったのか・・・この顔でそのガタイはいかつすぎる

[@kobe_yorozuya]

滝島さん１８０ｃｍ　でかいやつやで　。　身長体重ゴリゴリ

[@mr03911gt1]

この規模で「たったの」6億円なんですね
と思ったら、設備が結構たいがいな感じですね
リフォーム入って・・（計算中）・・

[@なら見逃せよチャンネル]

滝島さん、地方物件で群馬の1200坪、駐車場12台＋屋根付きの土地って需要ありそうですかね？ｗ 鑑定してもらっても微妙な値段しかつかなくて…。まぁ博多ほど交通の便よくないので駄目っぽいのが通説

[@ニーナニーナ-u1j]

さすが医者！ベンツとか全て医者のだよね。ワクワクちゃんも打ちまくり儲けまくったのかな。

[@大ちゃん-u8k]

不動産Gメン滝島様何時もありがとうございます♪😊コメント失礼します、駅7分だと600m位でしょうか？😊機械式の駐車場は、メンテに問題がね、築23年営繕計画がね、給排水管・幹線電気・窓周り等確認しないと！😊利回りの情報が無いけどね！😂7億かけてどうかな、固定資産税等もね？😂あ~消防法もね！😊都市計画・用途地域等もね？😊

[@ポン太-w1x]

高過ぎですよね。都内木造5棟28戸18500万を平均利回8.5%で回してます。固都税40万で平均路線価38万（31万~49万）です。利回り3%位でしょうか？金利経費負けする物件です。

[@ぬますぐり-x2w]

身長180cmという新たな事実が判明した。知りたいことと言えば名前の「一統」ってなんで読むのか？

[@茅-l8e]

ええね₍ ᐢ. ̫ .ᐢ ₎ でも九州住みやないんや.....

[@jj-ph2js]

待った、めっちゃ近所やんww

[@theoneVVV]

滝島さん土地面積は正確に伝えるか、表現統一しましょう…
もし土地307平米なら100坪超えてないですし、動画の途中では建物300坪って言っているが延床面積1280平米なら400坪近くになります…

[@MrNinsuk]

字幕のおかげでGメンが地〜面とかかっていることにようやく気づいた‥😂

[@futureofjapanAI]

いや６億は高いと思うが。。

[@英一福田-s4j]

10年前に大阪で買ったワンルームマンション普通に200万利益でましたよ

[@KMogi-l5q]

機械式駐車場、いらんなぁ😅

[@syujiful]

福岡へようこそ

[@eisai9]

交通量が多いから騒音問題気になります。

[@リックドム-d8q]

ガンダムベース福岡にガンプラを買いに行ってるに一票（笑）

[@大杉宜子-h8r]

独身ですか？

[@islamno-n3u]

あそこそんな高いん？ｗ

[@masaruyokoi]

滝島さんのところには税別1896万円以上の仲介手数料が入ったってことにもなりそうですね。

[@user-ph4wb3vt5i]

仲介してるんだから説明しなくても分かりますよ。

[@リックドム-d8q]

もともと「仲介不動産屋」さんだから、当たり前・・・・・
商売人に「利益載せてるんでしょ？」LV
商品に問題が無いなら、当然のLV

[@AA-uq9qr]

一億円を蹴って1800万で済ませるなんてなんて偉いんだ😊😊😊

[@natural8593]

運転資金を維持するだけでもお金はかかるんですよ、、

[@みどちゃんまん]

いつ除いてもお店で見かけたことはない

[@aiim9270]

少し違うかもだけど中瀬桃太郎さんと絡んで欲しい

[@hisaFromCFofFPS]

追い焚き出来なさそう