Hallo Herr Rehkugler, es freut mich Sie hier wieder zu treffen! Zuletzt habe ich Sie in Berlin bei immocation Seminar getroffen. Beste Grüße aus München Ihr Falc Immobilien Makler Frank Müller
Danke für das Feedback 🤩wir bereiten aktuell weitere Inhalte zur Kaufpreisaufteilung vor, damit unsere Zuschauer immer zum bestmöglichen Aufteilungsergebnis kommen.
Super Video 👍 Eine Frage habe ich jedoch zu der fiktiven Änderung des Baujahres: Beispiel: Unmittelbar NACH dem Kauf ist die Heizungsanlage und der Innenausbau modernisiert worden. Was ist nun einzutragen? „Ja“ oder „nein“?
Besten Dank fürs Lob 🙂 Die Modernisierung von Heizung und Innenausbau führt nicht zu einem fiktiven Baujahr. Dies ist nur der Fall bei echten Kernsanierungen. Evtl. meinen Sie auch den Modernisierungsgrad, der sich auf die Restnutzungsdauer auswirkt und somit tatsächlich Auswirkung auf die Kaufpreisaufteilung hat. Hier ist es so, dass für die Aufteilung grds. das Datum des Kaufvertrags maßgeblich ist und somit nicht zu berücksichtigen wären.
Hallo , danke für das aufschlussreiche Video. Wir haben in der notariellen Kaufpreisaufteilung folgende Werte festgehalten : Bodenrichtwert laut Gutachterausschuss: 300 € . Im Kaufvertrag haben wir 251 € festgehalten um eine höhere Abschreibung ansetzen zu können. Bin gespannt ob das Finanzamt hier mitzieht. Die „Übervorteilung“ ist aus meiner Sicht noch im Rahmen des vertretbaren. Sollte ich mir dennoch einen Steuerberater zu Rate ziehen oder auf Gut Glück einfach selbst die Erklärung abgeben? Danke !
Wenn Sie das im KV mit beurkundet haben, haben Sie schon mal vieles richtig gemacht! Bei der Steuererklärung dann einfach von dieser Aufteilung ausgehen (ob mit oder ohne StB hängt eher davon ab, ob Sie dessen Hilfe für die Steuererklärung benötigen). Dann einfach mal abwarten, wie das FA auf Ihre Aufteilung reagiert. Wenn das FA abweichen will, schickt es Ihnen eine Anhörung. Darauf können Sie dann reagieren. Bzgl. Verifizierung Ihrer Aufteilung können Sie dann auch einen Sachverständigen zu Rate ziehen. Ich kenne da zufällig ein Büro, die das machen 😅
die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die an den Verkauf von Grundstücken anknüpft. Mit Grundstück ist im rechtlichen Sinne der Grund und Boden inklusive des Gebäudes gemeint.
vielen Dank für die ausführliche infos. Eine Frage habe ich: Gesamt KP ist inkl KNK. Maklergebühren und Grunderwerbssteuer ist prozentual ganz klar. Aber wie viel prozent vom KP nimmt mann für Notarkosten und Grunbuchamtskosten. Pauschall sagen wir 1.5-2%. Aber in Berechnung, sollte ein genaue Zahl sein. Was nimmt man hier normalerweise zur Berechnung der gesamt KP?
es wird zunächst nur der Kaufpreis aufgeteilt. Die Kaufnebenkosten werden dann im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis. Wie Sie richtig sagen, können Sie die genaue Höhe der Kaufnebenkosten erst nach Erhalt aller Rechnungen genau ermitteln.
Also ich finde das ist echt blöd dass die Abschreibung für immer festgelegt wird. Wenn ich die Immobilie heute kaufe und nächstes Jahr umfassend saniere und renoviere müsste ich doch den neuen Wert (der aber erst in der Zukunft) liegt abschreiben und das Verhältnis nach oben anpassen. Kann ich also jetzt in München eine Immobilie kaufen und vom Notar festhalten lassen zB ein Verhältnis von 75-25 un das ist unanfechtbar ohne größeren Aufwand seitens des Amtes?
Es ist in der Tat so, dass die Abschreibung nicht "für immer" fix ist. Sowohl die Restnutzungsdauer als auch die KP-Aufteilung kann sich (theoretisch) jährlich ändern. In der Praxis ändert sich jedoch meist nichts und so übernimmt auch das Finanzamt die bestehenden Werte Jahr für Jahr weiter, wenn es keinen besonderen Anlass für eine Änderung sieht. Aber Sie als Steuerpflichtiger können jährlich andere Werte nachweisen. Größere Renovierungen, die über der 15%-Grenze liegen, machen viele Investoren erst nach Ablauf der 3-Jahresfrist um die Kosten dann sofort als Werbungskosten/Betriebsausgaben abzusetzen. Die von Ihnen angesprochene Aufteilung im Notarvertrag muss das Finanzamt grundsätzlich akzeptieren, die Aufteilung darf natürlich nicht vollkommen aus der Luft gegriffen sein. D.h. Sie sollten - so unsere Empfehlung - auf jeden Fall eine Berechnung in der Hinterhand haben umd Ihre Aufteilung auch argumentieren zu können.
Hallo, könntet Ihr vielleicht eine optimale Formulierung für den Kaufvertrag als Beispiel schreiben? Würde gerne wissen wie der Notar dies Formulieren soll und wie ich die Zahlen angeben soll. Würde mich über eine Rückmeldung riesig freuen.
die Formulierung bringt tatsächlich ein paar juristische Feinheiten mit sich. Wir sind keine Rechtsanwälte oder Notare und beraten hier nicht. Üblicherweise wird folgende Formulierung gewählt: Der Kaufpreis beträgt 100.000 € davon entfallen auf den Grund und Boden 20.000 € und auf das Gebäude 80.000 €
Super hilfreiches Video! Eine kurze Frage hätte ich.. Nehme ich für die Berechnung der Kaufpreisaufteilung den Bodenwert pro m2 vom Jahr des Immobilienkaufs oder den aktuellen Bodenwert?
Danke :-) Für die erste Aufteilung nehmen Sie die gesamten Eingangsdaten (also Kaltmiete, Liegenschaftszinssatz, Bodenrichtwert) zum Datum des Kaufvertrages.
Hallo Herr Rehkugler, danke für den klasse Content! Ich fände es super interessant, wenn Sie mit ein paar Videos noch mehr in die Tiefe gehen. Zum Beispiel frage ich mich gerade, welchen Vergleichsfaktor ich heranziehen muss, wenn man 2021 ein unbebautes Grundstück erworben hat und in 2024 ein Haus darauf fertiggestellt hat. Zählt in diesem Fall der Vergleichsfaktor zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs oder Fertigstellung des Hauses? Rein logisch würde ich sagen, ein Vergleichsfaktor von vor 3 Jahren gewährleistet doch keine Vergleichbarkeit mit einem Objekt, das 3 Jahre später erst fertiggestellt wurde. In der Anleitung vom Bundesfinanzministerium steht hierzu jedoch: "Anzuwenden sind die für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertrages) maßgeblichen Vergleichsfaktoren." Jedoch bezieht sich das meiner Ansicht nach auf Bestandsobjekte, nicht auf eine Situation, in der Grundstückserwerb und Bau zeitlich auseinander liegen. Falls Sie oder jemand hier eine Antwort darauf hat, wäre ich sehr dankbar :)
Danke für's Lob :-) wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen und später (egal ob im gleichen Jahr oder erst später) darauf bauen, dann haben Sie die Anschaffungskosten ja schon getrennt ermittelt. Zum einen der Kaufpreis für das Grundstück + Nebenkosten = AK des Grund und Boden und auf der anderen Seite die Baukosten + Planung, Genehmiung etc. = AK des Gebäudes, die abzuschreiben sind.
Im Kaufvertrag wird nur der Kaufpreis der Immobilie aufgeteilt (die anderen Kosten liegen Ihnen zu diesem Zeitpunkt ja noch gar nicht vor). Die Anschaffungsnebenkosten werden dann später im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis aufgeteilt.
die Erfahrung habe ich selbst bzw. bei unseren Kunden noch NICHT gemacht. Wenn Sie dazu nähere Infos haben, insbesondere auch mit welcher Begründung die Notar das ablehnen würde ich mich sehr über diese Infos freuen. Gerne hier in den Kommentaren oder per Mail an info ät rehkugler.de Danke MR
kurz gesagt: wenn Sie im Vorfeld (vernünftig!) die Aufteilung ermitteln und das so im notariellen Kaufvertrag festhalten, dann ist das Finanzamt an diese Aufteilung gebunden und in der Beweispflicht, wenn es von Ihrer Aufteilung abweichen will. Halten Sie die Aufteilung nicht im Notarvertrag fest, ermittelt das Finanzamt eine Aufteilung und dann sind Sie in der Beweispflicht, wenn diese Aufteilung zu Ihren Ungunsten ausfällt!
Das hängt davon ab, ob Sie eine Aufteilung zur VORBEREITUNG eines Kaufvertrags benötigen (ab 300 €) oder ob Sie den Kaufvertrag bereits beurkundet haben und nun dem Finanzamt die Aufteilung nachweisen möchten (hier ist dann in den meisten Fällen ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich). Schildern Sie uns Ihren Fall gerne per Mail: info@rehkugler.de
Wir haben keinen Kaufvertrag sondern einen Werkvertrag geschlossen, bei die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung zu beachten sind. Die Kaufpreisaufteilung bei Werkverträgen wäre aber mal ein eigenes Video wert.
Hallo Herr Rehkugler, es freut mich Sie hier wieder zu treffen!
Zuletzt habe ich Sie in Berlin bei immocation Seminar getroffen.
Beste Grüße aus München
Ihr Falc Immobilien Makler
Frank Müller
Grüße zurück nach München 🙋♂
Super Video mit klasse Erklärung. Bitte ein Video mit Beispielobjekten für alle Wertermittlungsverfahren🙏
Danke für das Feedback 🤩wir bereiten aktuell weitere Inhalte zur Kaufpreisaufteilung vor, damit unsere Zuschauer immer zum bestmöglichen Aufteilungsergebnis kommen.
Sehr sehr gute Darstellung zum Thema! Würde großes Interesse an einem Video zum umgekehrten Ertragswertverfahren haben …
steht schon auf der Liste ;-) am besten unseren Kanal abonnieren, falls noch nicht geschehen. Es kommt demnächst mehr Inhalt zur Kaufpreisaufteilung
Super Video 👍
Eine Frage habe ich jedoch zu der fiktiven Änderung des Baujahres:
Beispiel: Unmittelbar NACH dem Kauf ist die Heizungsanlage und der Innenausbau modernisiert worden.
Was ist nun einzutragen? „Ja“ oder „nein“?
Besten Dank fürs Lob 🙂
Die Modernisierung von Heizung und Innenausbau führt nicht zu einem fiktiven Baujahr. Dies ist nur der Fall bei echten Kernsanierungen.
Evtl. meinen Sie auch den Modernisierungsgrad, der sich auf die Restnutzungsdauer auswirkt und somit tatsächlich Auswirkung auf die Kaufpreisaufteilung hat. Hier ist es so, dass für die Aufteilung grds. das Datum des Kaufvertrags maßgeblich ist und somit nicht zu berücksichtigen wären.
Hallo , danke für das aufschlussreiche Video. Wir haben in der notariellen Kaufpreisaufteilung folgende Werte festgehalten : Bodenrichtwert laut Gutachterausschuss: 300 € . Im Kaufvertrag haben wir 251 € festgehalten um eine höhere Abschreibung ansetzen zu können. Bin gespannt ob das Finanzamt hier mitzieht. Die „Übervorteilung“ ist aus meiner Sicht noch im Rahmen des vertretbaren. Sollte ich mir dennoch einen Steuerberater zu Rate ziehen oder auf Gut Glück einfach selbst die Erklärung abgeben? Danke !
Wenn Sie das im KV mit beurkundet haben, haben Sie schon mal vieles richtig gemacht! Bei der Steuererklärung dann einfach von dieser Aufteilung ausgehen (ob mit oder ohne StB hängt eher davon ab, ob Sie dessen Hilfe für die Steuererklärung benötigen).
Dann einfach mal abwarten, wie das FA auf Ihre Aufteilung reagiert. Wenn das FA abweichen will, schickt es Ihnen eine Anhörung. Darauf können Sie dann reagieren. Bzgl. Verifizierung Ihrer Aufteilung können Sie dann auch einen Sachverständigen zu Rate ziehen. Ich kenne da zufällig ein Büro, die das machen 😅
Warum errechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer dann auf den kompletten Kaufpreis?
Und nicht nur auf grund und boden Teil ?
die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die an den Verkauf von Grundstücken anknüpft. Mit Grundstück ist im rechtlichen Sinne der Grund und Boden inklusive des Gebäudes gemeint.
vielen Dank für die ausführliche infos. Eine Frage habe ich:
Gesamt KP ist inkl KNK. Maklergebühren und Grunderwerbssteuer ist prozentual ganz klar. Aber wie viel prozent vom KP nimmt mann für Notarkosten und Grunbuchamtskosten. Pauschall sagen wir 1.5-2%. Aber in Berechnung, sollte ein genaue Zahl sein. Was nimmt man hier normalerweise zur Berechnung der gesamt KP?
es wird zunächst nur der Kaufpreis aufgeteilt. Die Kaufnebenkosten werden dann im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis. Wie Sie richtig sagen, können Sie die genaue Höhe der Kaufnebenkosten erst nach Erhalt aller Rechnungen genau ermitteln.
Also ich finde das ist echt blöd dass die Abschreibung für immer festgelegt wird. Wenn ich die Immobilie heute kaufe und nächstes Jahr umfassend saniere und renoviere müsste ich doch den neuen Wert (der aber erst in der Zukunft) liegt abschreiben und das Verhältnis nach oben anpassen.
Kann ich also jetzt in München eine Immobilie kaufen und vom Notar festhalten lassen zB ein Verhältnis von 75-25 un das ist unanfechtbar ohne größeren Aufwand seitens des Amtes?
Es ist in der Tat so, dass die Abschreibung nicht "für immer" fix ist. Sowohl die Restnutzungsdauer als auch die KP-Aufteilung kann sich (theoretisch) jährlich ändern. In der Praxis ändert sich jedoch meist nichts und so übernimmt auch das Finanzamt die bestehenden Werte Jahr für Jahr weiter, wenn es keinen besonderen Anlass für eine Änderung sieht. Aber Sie als Steuerpflichtiger können jährlich andere Werte nachweisen.
Größere Renovierungen, die über der 15%-Grenze liegen, machen viele Investoren erst nach Ablauf der 3-Jahresfrist um die Kosten dann sofort als Werbungskosten/Betriebsausgaben abzusetzen.
Die von Ihnen angesprochene Aufteilung im Notarvertrag muss das Finanzamt grundsätzlich akzeptieren, die Aufteilung darf natürlich nicht vollkommen aus der Luft gegriffen sein. D.h. Sie sollten - so unsere Empfehlung - auf jeden Fall eine Berechnung in der Hinterhand haben umd Ihre Aufteilung auch argumentieren zu können.
Hallo,
könntet Ihr vielleicht eine optimale Formulierung für den Kaufvertrag als Beispiel schreiben? Würde gerne wissen wie der Notar dies Formulieren soll und wie ich die Zahlen angeben soll.
Würde mich über eine Rückmeldung riesig freuen.
die Formulierung bringt tatsächlich ein paar juristische Feinheiten mit sich. Wir sind keine Rechtsanwälte oder Notare und beraten hier nicht. Üblicherweise wird folgende Formulierung gewählt:
Der Kaufpreis beträgt 100.000 €
davon entfallen auf den Grund und Boden 20.000 €
und auf das Gebäude 80.000 €
Super hilfreiches Video!
Eine kurze Frage hätte ich.. Nehme ich für die Berechnung der Kaufpreisaufteilung den Bodenwert pro m2 vom Jahr des Immobilienkaufs oder den aktuellen Bodenwert?
Danke :-)
Für die erste Aufteilung nehmen Sie die gesamten Eingangsdaten (also Kaltmiete, Liegenschaftszinssatz, Bodenrichtwert) zum Datum des Kaufvertrages.
Hallo Herr Rehkugler,
danke für den klasse Content!
Ich fände es super interessant, wenn Sie mit ein paar Videos noch mehr in die Tiefe gehen.
Zum Beispiel frage ich mich gerade, welchen Vergleichsfaktor ich heranziehen muss, wenn man 2021 ein unbebautes Grundstück erworben hat und in 2024 ein Haus darauf fertiggestellt hat.
Zählt in diesem Fall der Vergleichsfaktor zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs oder Fertigstellung des Hauses?
Rein logisch würde ich sagen, ein Vergleichsfaktor von vor 3 Jahren gewährleistet doch keine Vergleichbarkeit mit einem Objekt, das 3 Jahre später erst fertiggestellt wurde.
In der Anleitung vom Bundesfinanzministerium steht hierzu jedoch:
"Anzuwenden sind die für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertrages) maßgeblichen Vergleichsfaktoren."
Jedoch bezieht sich das meiner Ansicht nach auf Bestandsobjekte, nicht auf eine Situation, in der Grundstückserwerb und Bau zeitlich auseinander liegen.
Falls Sie oder jemand hier eine Antwort darauf hat, wäre ich sehr dankbar :)
Danke für's Lob :-)
wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen und später (egal ob im gleichen Jahr oder erst später) darauf bauen, dann haben Sie die Anschaffungskosten ja schon getrennt ermittelt.
Zum einen der Kaufpreis für das Grundstück + Nebenkosten = AK des Grund und Boden und auf der anderen Seite die Baukosten + Planung, Genehmiung etc. = AK des Gebäudes, die abzuschreiben sind.
Hallo, gibt man die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag mit oder ohne Nebenkosten an?
Gruß
Im Kaufvertrag wird nur der Kaufpreis der Immobilie aufgeteilt (die anderen Kosten liegen Ihnen zu diesem Zeitpunkt ja noch gar nicht vor).
Die Anschaffungsnebenkosten werden dann später im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis aufgeteilt.
@@rehkuglerimmobilien danke
Viele Notare weigern sich mittlerweile die Kaufpreisaufteilung in den Kaufvertrag aufzunehmen...
die Erfahrung habe ich selbst bzw. bei unseren Kunden noch NICHT gemacht. Wenn Sie dazu nähere Infos haben, insbesondere auch mit welcher Begründung die Notar das ablehnen würde ich mich sehr über diese Infos freuen. Gerne hier in den Kommentaren oder per Mail an info ät rehkugler.de
Danke MR
Welchen Vorteil bringt das aufteilen ?
Lg
kurz gesagt: wenn Sie im Vorfeld (vernünftig!) die Aufteilung ermitteln und das so im notariellen Kaufvertrag festhalten, dann ist das Finanzamt an diese Aufteilung gebunden und in der Beweispflicht, wenn es von Ihrer Aufteilung abweichen will.
Halten Sie die Aufteilung nicht im Notarvertrag fest, ermittelt das Finanzamt eine Aufteilung und dann sind Sie in der Beweispflicht, wenn diese Aufteilung zu Ihren Ungunsten ausfällt!
Hallo , sehr interessantes Video. Können Sie ungefähr abschätzen, was so ein Gutachten kostet?
Das hängt davon ab, ob Sie eine Aufteilung zur VORBEREITUNG eines Kaufvertrags benötigen (ab 300 €) oder ob Sie den Kaufvertrag bereits beurkundet haben und nun dem Finanzamt die Aufteilung nachweisen möchten (hier ist dann in den meisten Fällen ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich).
Schildern Sie uns Ihren Fall gerne per Mail: info@rehkugler.de
Wäre klasse gewesen wenn er das bei seinen eigenen Kaufverträgen so gemacht hätte😬 jetzt so ein sinnloser Stress 🤷♂
Wir haben keinen Kaufvertrag sondern einen Werkvertrag geschlossen, bei die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung zu beachten sind.
Die Kaufpreisaufteilung bei Werkverträgen wäre aber mal ein eigenes Video wert.