Massenbesichtigung: So setzt sich Jochen durch [Interview mit Jochen Mulfinger, Teil 3]
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- Опубліковано 6 лют 2025
- 8,8 % Mietrendite in Stuttgart - nicht möglich? oh doch! Immobilienprofi Jochen zeigt wie's geht!
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Im letzten Teil des Interviews mit Jochen Mulfinger, Zeitmillionär, Profi-Investor und immocation Coach, geht es um seine Überzeugungskunst beim Immobilienkauf und wie er bei einem 4%er die Rendite verdoppeln konnte!
Die Eigentumswohnung, um die es heute geht, ist eine kleine Wohnung, bei der Jochen schon sicher wusste, dass eine hohe Fluktuation herrschen wird. Somit entschied er sich, diese Wohnung möbliert und auf Zeit zu vermieten, immer in einer Mietspanne von 6-12 Monaten. So gilt die Mietpreisbremse nicht und es kommt auch nicht zur Zweckentfremdung.
Ihm ist es wichtig, das notwendige Kapital für mögliche Renovierungen vorab sicher zu haben, deshalb finanziert er diese Nebenkosten schon zum Kauf mit. Außerdem möchte er mit Immobilienkäufen wie diesem die größtmögliche Flexibilät behalten, deshalb kauft er die Eigentumswohnung mit seiner gewerblichen GmbH.
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Wir haben innerhalb von zwei Jahren 6 kleine Wohnungen gekauft und sie vermietet. Die Mieteinnahmen reichen aus, um alle Kosten zu decken und die Rate an die Bank zu bezahlen. In 30 Jahren bringen uns diese Wohnungen ca. 4.500 € passives Einkommen, für das wir nicht mehr arbeiten müssen. Deshalb können wir sagen: Unsere Altersvorsorge ist gelöst!
Aber der Anfang war nicht einfach. Wir hatten viele Bedenken, bevor wir unsere erste Wohnung wirklich gekauft haben: Wie wahrscheinlich sind Mietnomaden? Welcher Aufwand kommt auf uns zu? Müssen wir in der Nähe wohnen? Heute sind wir sehr froh, dass wir genauer hingeschaut haben. Wir haben unser Vorgehen gefunden - um eine lohnenswerte Wohnung zu kaufen, zu betreiben und die Risiken zu beherrschen.
Wir sind davon überzeugt, dass jeder lernen sollte, wie man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, um sich selbst finanziell abzusichern. Und nicht mehr von der staatlichen Rente abhängig zu sein.
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(es heißt: Die Do-it-yourself-Rente. Passives Einkommen aus Immobilien zur Altersvorsorge.)
![Der Weg in die 4-Tage-Woche [Interview mit Jochen Mulfinger, Teil 2]](http://i.ytimg.com/vi/b2RwWEFui2Q/mqdefault.jpg)
![Der Weg in die 4-Tage-Woche [Interview mit Jochen Mulfinger, Teil 2]](/img/tr.png)
![3 Jahre Bestandsaufbau. Jetzt kann er davon leben [Interview mit Jochen Mulfinger, Teil 1]](http://i.ytimg.com/vi/SYE0nUZpTGI/mqdefault.jpg)
![30% Mietrendite über Sondervermietung in Süddeutschland [Interview mit Sebastian Gleißner, Teil 2]](http://i.ytimg.com/vi/7kIEu_A_IMc/mqdefault.jpg)
![Plötzlich klappt der Bestandsaufbau: 5 Immobilien in 3 Monaten [Interview mit Bernd, Teil 1]](/img/n.gif)
Super Videoserie. Jochen hat da wirklich einen steilen Start hingelegt. Erinnert mich in weiten Teilen an mich und meine Frau. Ich bin auch selbstständig, habe aber die Wichtigkeit von Zeit schon sehr früh erkannt und meine selbstständige Tätigkeit schon immer auf 100 Stunden im Monat beschränkt. Mit Immobilien haben wir zwar auch schon vor 14 Jahren angefangen, aber eben anfangs unfokussiert und ohne viel Wissen aus dem Bauch heraus. Bis vor 2 Jahren hatten wir unser Eigenheim und zwei Wohnungen. Dann haben wir uns richtig reingekniet, jetzt sind wir bei 7 Mehrfamilienhäusern und zwei Wohnungen. Ich arbeite zwar jetzt deutlich mehr als früher, aber das ist eben am Anfang so, wenn man gleichzeitig mehrere neu gekaufte Hausprojekte anschieben muss. Ich bin aber sicher, dass sich das wieder zu meinen Gunsten einpendeln wird. Von dem Cashflow könnten wir zwar schon leben, aber weil ich ein Fan von mehreren Standbeienen bin, arbeiten wir beide weiterhin je etwa 50/60%. Ich kann nur jedem empfehlen, sowas zu machen, wenn er Freude an Immobilien hat und keine Scheu vor dem Kontakt zu Mietern. Es ist unheimlich befriedigend, das Vermögen steigen zu sehen und die Früchte seiner Mühen und Arbeit auf das eigene Konto fliessen zu sehen. Auch lernt man ständig was neues dazu und wächst mit den neuen Möglichkeiten, die sich plötzlich überall auftun.
Bin übrigens auch im Süden investiert, aber im weiten Umkreis von Tübingen. Da wollte ich noch ein Wort zum Sinn oder Unsinn eines neuen Bades abgeben. Ich habe noch keine Lage hier in der Gegend gefunden, wo sich ein neues Bad rechnen würde. Selbst in der Gegend zwischen Hechingen und Balingen wird einem bei der Besichtigung von Ein- bis Vierzimmerwohnungen die Bude eingerannt. Selbst wenn das Bad auf 70er Standard ist und lustige Fliesenfarben vorhanden sind (die man aber einfach und günstig mit PVC überkleben kann).
PS: Möblierte Vermietung ist doch noch nicht gewerblich? Erst wenn man hotelähnliche Zusatzleistungen anbietet. Hier werden gern Wäschservice, Frühstücksbrötchen aber auch Münzautomaten genannt. War viellicht nur missverständlich ausgedrückt, aber ich wollte das klarstellen.
Wewill MakeIt vielen Dank für den sehr interessanten Kommentar und ein großes Kompliment für Deinen Werdegang.
Gewerblich: ich meinte das im steuerlichen Sinne in der GmbH. Sonst vermutlich nicht. Im Zweifel Steuerexperten und Jurist fragen. Aber du hast recht denke ich.
Lieben Gruß und weiter so
von
Jochen
Super Story! Danke fürs Teilen! Gruß Marco
Das mit dem nicht rumverhandeln stimmt absolut ... Ich hab mal den Zuschlag als Zweiter bekommen, weil der erste unbedingt 500 Euro (!) weniger zahlen wollte (bei 70.000 Euro Kaufpreis) -
(der Verkaeufer hat mir das unterschriebene Angebot gezeigt, und der hat mich auch nicht damit ausgetrixt - da ich die Stadt recht gut kenne und das ein recht guter Preis war)
Moin, könnt ihr mal auf muss sich rechnen eingehen? Cashflow nach Steuer round about Null bzw schon mit eigenen Rücklagen (Mietausfall)? Danke
Hi Jochen! Zum Verhandeln vom Kaufpreis am Telefon: Machst du das nur bei Maklern, die du bereits gut kennst oder auch bei Unbekannten? Ich hätte Manschetten davor (bei Unbekannten), da es evtl. als unseriös empfunden wird. Wie siehst du das? Was sind Deine Erfahrungen?
Danke!!
Hi Peter,ich mache das sowohl als auch und höre auf mein Bauchgefühl.Bei neuen Kontakten hilft es zu abstrahieren. Da kannst Du den Trick anwenden:"Mal angenommen, es würde jetzt ein Kaufinteressent 70.000,- € für das Objekt bieten, wegen des Zustandes, was meinen Sie würde der Verkäufer dazu sagen ...?"Wenn Du den Makler schon besser kennst, dann kennst Du auch seine Preise, wie er kalkuliert und wie er tickt ... ob Du es bringen kannst oder nicht. Natürlich kannst Du Dich damit auch rausschießen. Aber habe ich ja auch erwähnt in einem der Videos und die Regel ist auch sehr wichtig: "Wenn ein Deal passt, handel nicht mehr rum und kaufe ihn einfach!". Ich habe am Anfang meiner Laufbahn aufgrund der falschen Denkweise, man muss immer noch einen Schnaps oder 5% rausholen, viele gute Deals verloren. Man muss also bei guten Deals nicht aus "Prinzip" verhandeln.LGJochen
@@jochenmulfinger901 Danke Dir, sehr hilfreich! Insbesondere der Trick mit "mal angenommen..." ist super. Ich gebe Dir vollkommen recht: Bloß nicht verhandeln, wenn der Preis ohnehin schon passt. Das Problem an meinem Standort (Leipzig) ist, dass der Preis eigentlich NIE passt. In der Regel sind die Preise hier 30-40% über dem, was Sinn macht. Denke auch schon über einen Standortwechsel nach, allerdings will ich nicht zu schnell aufgeben. Insbesondere wissend, dass Du z.B. in Heilbronn erfolgreich investierst. Denn Heilbronn ist jetzt auch nicht gerade einfacher als Leipzig.
Super Erfolgreich
Danke
Servus mal eine Frage an euch , wäre sehr cool wenn ihr darauf antwortet.
Wenn man keinen Eigenkapital hat , würde die Bank trotzdem mehrere Wohnungen nach und nach Finanzieren? Also einen Kredit geben ohne EK? Oder wie geht das viele eure Kanditaten 3-5 Wohnung in kurzer zeit finanzieren?
Also das ist prinzipiell möglich. Kommt immer auf die Gesamtbonität und auch das Einkommen an am Anfang. Aber ganz ohne EK oder ein bischen Rücklagen ist das nicht unbedingt zu empfehlen. Denn was machst Du, wenn die Heizung kaputt geht und die Bank keine Nachfinanzierung machen möchte?
Also wären 10-20.000,- € für die erste Wohnung gut, auch wenn man das EK nicht unbedingt einsetzt.
Ansonsten gilt generell, je besser die Rendite, Zustand und Lage der Wohnung, desto weniger EK brauchst Du. Also fiktives Beispiel, wenn Du eine frisch renovierte Wohnung mit 10% Rendite in Stuttgart Mitte finanzieren möchtest, brauchst Du sehr wahrscheinlich kein oder nur sehr wenig EK (zB Erwerbsnebenkosten).
Lieben Gruss und Danke für die gute Frage, die sicherlich viele Leute umtreibt.
Jochen
Klar, wenn du genug Sicherheiten hast.
Einfach TOP
Wie sieht es aus wenn man selbst einen Kapital von rund 500.000€ mitbringt und mehrere Wohnungen bar kauft (bis Max. 120.000€ das Stück) und NICHT finanziert. Lohnt sich das oder doch eher bei den niedrigen Zinsen finanzieren und das Geld als Sicherheit bei der Bank hinterlegen? Mein Gedanke ist nämlich, ca 10, á 50.000 Anzahlung und die Wohnungen zu finanzieren (mit einem Businessplan), welche vermietet sind und diese zahlen sich selbst ab und in der Masse lohnt es sich dann auch. Bin jedoch Student und neben der Uni bin ich bei 1200€. Würde die Bank das mitmachen?
Ich bin Anfang 20 und habe es vom Vater geerbt (war alles was er hatte). Mein Plan war es einige Wohnungen zu kaufen (Cash) und von der Miete meine eigene Wohnung/Haus zu finanzieren. Ist das realistisch?
Ein Haus zu kaufen würde in dem Fall nur monatlich lediglich max. 1500€ mir sparen (Miete).
Anfangs läufst du Gefahr evtl. kleinere Fehler zu machen. Die dich zwar nicht in den Ruin treiben, aber dir doch einiges an Kopfschmerzen bereite.
Daher solltest du meiner Meinung nach anfänglich nicht dein gesamtes Kapital auf einmal einsetzen (Stichwort Klumpenrisiko).
Außerdem kann bei der Menge Kapital auch eine Investition in Aristokraten Aktien sinnvoll sein. Diese Investition ist mit so gut wie keinem Aufwand verbunden. Logischerweise ist die Rendite geringer. Sollte zum Leben, aber reichen.
Zu deiner Frage: ja es lohnt sich auch weiterhin, jedoch ist das Besondere bei Immobilien der Hebeleffekt welcher einem eine erhöhte Rendite ermöglicht als ohne Finanzierung. Gleichzeitig hat man, aber auch ein gänzlich anderes Risiko als bei z.B. Aktien. Bei Aktien kann man nicht mehr verlieren als man investiert hat. Bei Immobilien schon.
Wieso schaltet möbliertes Wohnen den Mietendeckel nicht aus? 20-25 Euro/qm sind doch fast überall mittlerweile normael
Hi Julian, vielen Dank für die gute Frage. Da hast Du recht. Eigentlich ist es so, wie zum Beispiel in Bayern, dass die Möbel anhand der Afa (Abschreibung für Abnutzung) umgelegt werden müssen.
LG
Jochen
Wenn Jochen nur von Immobilien leben kann, wieso gibt er dann coachings bei euch 🥳🥳🥳
Weil er sein Wissen gerne weitergibt würde ich sagen... Marco
Yes :-)
Mann Kenan was für eine Frage! :-)So dachte ich früher auch. "Wenn der das so gut weiß, warum erzählt er es dann und behält es nicht einfach für sich und macht es selbst."Das war sehr limitirend für mich, da ich später von vielen Mentoren, tolle Sache gelernt habe, die ich schon früher hätte lernen können.Also warum mache ich das?Immocation ist eine tolle Community, sehr wertschätzend, auf mehreren Beinen steht man immer besser. Aber es ist auch Zeit gegen Geld getauscht, was man als Investor nicht machen sollte. Also warum tue ich es dennoch?Es ist für mich Selbstverwirklichung, macht Spass, und alles was Du gibst, kommt über Umwege 10fach zu Dir zurück.Wie wirst Du in einer Sache noch besser? ==> In dem Du es jemand bei bringst!Die größten Entwicklungsschritte habe ich zB während des Schreibens meines Buches gemacht. Denn durch das strukturieren des Wissens, lernt man selbst noch viel mehr.Aber generell ist kritisches Hinterfragen immer sinnvoll. LG Jochen
Weil er davon nicht leben kann, denn die Miete geht an die Bank. Wenn man kritisch ist, kann man sogar in Frage stellen, ob er überhaupt die genannten Immobilien besitzt.
Jochen Mulfinger
Hallo Jochen, die Beiträge werden Kompakt, praxisnah und auch in einer angenehmen Art und Weise erklärt, weshalb ich der Community sehr gerne folge. Deshalb stellt sich für mich lediglich die Frage; Welchen Mehrwert kann mir ein Coaching zusätzlich bieten, wozu ich Geld und Zeit einbringen müsste ?
Das Geld ist gar nicht der Knackpunkt, da es meiner Meinung nach gut angelegt ist. Die Gegenleistung kann deutliche Potenziale auslösen.
PS: Mein Kommentar bezüglich deiner „Nebenbeschäftigung“ war ein Hinweis mit einem Augenzwinkern. Finde Eure Arbeit toll, macht weiter so und wer so hart arbeitet, anstatt irgendwo den ganzen Tag in der Sonne zu liegen.., dem wünsche ich auch dass er entsprechend belohnt wird.
Hallo,
ich gucke eure Videos ja einerseits sehr gerne.
Andererseits kommt mir bei eurem lobpreisen und hypen hoher Rendite immer wieder in den Sinn, dass unter anderem auch ihr diejenigen seid, die dafür sorgen, dass zB in München keine lukrativen Wohnungen zu kaufen sind. Und daran, dass angestellte 1h außerhalb wohnen, weil sie sich keine Wohnung in der Stadt leisten können. Und dass Restaurants schließen müssen, weil sie die Angestellten nicht mehr bezahlen können, denen die in der Gastro zahlbaren Gehälter nicht mehr ausreichen um in der Stadt leben zu können.
Dieser ständige Versuch, mehr potential aus der Immobilie zu quetschen, gießt Öl in so manche Feuer.
Wie geht ihr mit dieser Verantwortung um?
Grüße
Joachim
Joachim Karstens Interessante Frage und auch berechtigt das ganze.
Ganz ehrlich das frag ich mich auch allein wo ich deren Videos gesehen hab zu ihren Tools wo sie jedesmal von 2 %mietsteigerung pro Jahr sprechen und rechnen die glauben doch nicht das eine Mietwohnung die anfangs bei 386Euro Kaltmiete im Jahr 2017 liegt und durch die 2% Steigerung jedes Jahr im Jahr 2066 bei 10.627 liegt für ne 31m2 Wohnung