Ναι, οι τράπεζες έπρεπε να σου δίνουν δάνειο στα τυφλά, ή να σε αφήνουν να βάλεις υποθήκη σπίτι το οποίο δε σου ανήκει ολοκληρωτικά γιατί δεν έχεις ξεπληρώσει... και μετά να σκούζουμε όλοι μαζί όταν σκάσει η φούσκα των ακινήτων.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα στην Ελλάδα αυτήν την εποχή είναι ότι τα οικοδομικά υλικά ανεβαίνουν κάθε εβδομάδα οι σωστοί τεχνίτες και επαγγελματίες είναι ακόμα πιο λίγοι και οι κίνδυνοι να μπλέξει κάποιος με κακούς μαστορους είναι μεγάλοι! Ακόμα πιο δύσκολο γίνεται με τον Έλληνα μειοδοτη όπου θα πάρει την πιο φτηνή προσφορά και εκεί θα μπλέξει. Αν δεν έχεις εμπειρία δύσκολο να μπεις σε ανακαίνιση! Είμαι υπεργολαβος 20 χρόνια τώρα! Εχει κλάψει κοσμάκης
Χρηστάρα είσαι ότι καλύτερο κυκλοφορεί στην Ελλάδα στον χώρο τον επενδύσεων. Εξαιρετική τεχνική γνώση του αντικειμένου με απλά λόγια και πρακτικά παραδείγματα. Πολύ δυνατό το περιεχόμενό σου, νομίζω πρέπει να συνεχίσεις στα αγγλικά. Σχετικά με real estate στην Ελλάδα στο συνολικό πλάνο μας θα πρέπει να υπολογίζουμε και τον φόρο μεταβίβασης, μεσητική αμοιβή, δικηγορικά και συμβολαιογραφικά έξοδα, φορολογία εισοδήματος ενοικίου, ΕΝΦΙΑ. Για την ανακαίνιση δεν θα πω κάτι γιατί πονάω κι εγώ ακόμα! Συνέχισε έτσι!
Πολύ ενημερωτικό βίντεο, ευχαριστούμε Χρήστο. Αυτό που θέλω να σημειώσω εγώ είναι ότι το γεγονός ότι τα ενοίκια στην Ελλάδα (από την πλευρά του επενδυτή) είναι χαμηλότερα σε σχέση με άλλες χώρες, βασίζεται κ στο γεγονός ότι το διαθέσιμο εισόδημα που κανονικά πρέπει να αναλογεί στις δαπάνες στέγασης είναι μικρότερο. Ο Αμερικανός/Γερμανός/Ισπανός συνήθως σου λέει πάνω κάτω το 30% του καθαρού εισοδήματος για στέγαση...Αυτό σημαίνει ότι οποιοδήποτε ενοίκιο θα θεωρήσει ο Έλληνας επενδυτής "καλό" θα πρέπει να το πολλαπλασιάσει με 3,3 κ να βγάλει το ετήσιο καθαρό εισόδημα ενός αξιόλογου ενοικιαστή. Με 900-1200€ μέσο καθαρό μισθό στην Ελλάδα στις παραγωγικές ηλικίες, it's simple math ότι τα ενοίκια βρίσκουν τα ταβάνια της ελληνικής μακροοικονομιας. Μια μείωση της αισχρης φορολογίας στον κλάδο ακινήτων κ μια αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των εργαζομένων μόνο μπορούν να οδηγήσουν προς τα πάνω, κι όχι τόσο η θέληση/προσπαθεια των επενδυτών. Ευχαριστούμε για το βιντεάκι, περιμένουμε κι άλλα.
Φίλε μου, το όραμά σου ν ακριβύνουν τα ενοίκια έγινε πραγματικότητα! Τώρα πλέον το 2023 για να νοικιάσεις έναν τάφο του Ινδού στην Αθήνα, πρέπει να έχεις μισθό μαχαραγιά! Ο μισθουλάκος του Έλληνα υπαλλήλου/συνταξιούχου, μπροστά στο κόστος διαβίωσης, ισοδυναμεί με μισθό αχθοφόρου του μεσαίωνα.
Πολύ καλό βίντεο και μπράβο σου που μεταφέρεις ιδεες του εξωτερικού οι οποίες θα μπορούσαν να φανουν χρήσιμες και στον Έλληνα. Ξέχασες όμως να πεις ότι στην Αμερική, όπου και έγινε γνωστή και αυτή η μέθοδος, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες βρίσκουν τρόπους ουτώς ώστε να μην πληρώνουν φόρους όπως να κρύβονται πίσω απο S-corp και να ασχολούνται με multi-unit apartments τα οποία θεωρούνται affordable housing και δεν φορολογείται το estate tax βάση ενος loop hole. Επίσης το refinancing είναι κάτι το όποιο είναι υπόθεση ρουτίνας εκεί ενώ εδώ οι τράπεζες δεν είναι ιδιαίτερα ευέλικτες και φιλικές σε εναν νέο επιχειρηματία/εισοδηματία. Κατά τ άλλα πίστευω πως το εξήγησες πολύ καλά.
Το δάνειο της υποθήκης μετά πως ξεπληρώνεται; Και επίσης πως γίνεται με το ΔΑΝΕΙΟ υποθήκης να καλύψουμε τα 30.000€ που βάλαμε από την ΤΣΕΠΗ μας; Σχετικά με το παράδειγμα
Δε ξέρω αν χάνω κάτι αλλά μετά το 9:20 ακούω ότι το ακίνητο μας κόστισε τελικά 5.000€ αφού έχουμε αποπληρώσει το πρώτο δάνειο και πήραμε τα λεφτά μας πίσω, τι γίνεται όμως με το νέο δάνειο των 105.000€; Η αποπληρωμή θα γίνει μέσω τών ενοικίων; Και πως μετά θα πάω να πάρω δάνειο για να επαναλάβω την ιδια διαδικασία αφού χρωστάω ήδη 105.000€;
Πολύ ωραίο βίντεο και Θα συμφωνήσω με αρκετά από αυτά που λες...απλα κάποιες επισημάνσεις από την πλευρά μου...έχοντας αρκετή εμπειρία στα ακίνητα... 1. Αν και πολύ σωστά λες να κόψουμε ένα ακίνητο σε περισσότερα αλλά αυτό είναι Εξαιρετικά δύσκολο ένα ακίνητο (διαμέρισμα συνήθως) και να το κόψεις σε περισσότερα, νόμιμα, και άρα επίσημα να καταφέρεις να πολλαπλασιάσεις το εισόδημά σου...αν μιλάμε για μονοκατοικία τότε αλλάζει το θέμα αλλά και το πρότζεκτ... 2. Η διαδικασία καθεαυτή της κτησης του ακινήτου στην καλύτερη των περιπτώσεων θα πάρει 3-4 μήνες πριν καν ξεκινήσεις ανακαίνιση και άρα σε καθυστερεί ακόμα περισσότερο στην πολυπόθητη καλύτερη φορολογική δήλωση...πέραν ίσωςβτου 1.5ετων που λες... 3. δύσκολα να επαναχρηματοδοτησεις με δάνειο το ακίνητο μιας και εξ αρχής έχει μπει το ίδιο σαν υποθήκη για το υπάρχων δάνειο και η τράπεζα είναι εξαιρετικά δύσκολο να το επαναυποθυκευση για μεγαλύτερο ποσό...στο δάνειο μπαίνει αξία ακινήτου προς υποθήκευση και εισόδημα... 4. Οι τιμές αυτή την στιγμή καθυστουν σχεδόν αδύνατον να κινηθείς σε αγορά κάτω της εμπορικής μιας και υπάρχει στρέβλωση για πολλούς και διάφορους λόγους μεταξύ των οποίων και οι μεσητες... Θα συμφωνήσω απόλυτα με το θέμα πάρκινγκ... ;)
1. Σωστά, μιλάω μόνο για μονοκατοικίες 2. Σωστά, μπορεί να πάρει και περισσότερο χρόνο. Το έζησα πρόσφατα σε δική μου ανακαίνιση (ua-cam.com/video/ICPAcBKRVz8/v-deo.html) 3. Αν έχεις καλή σχέση με την τράπεζα, θα φέρει εκ νέου εκτιμητή για να ανεβάσει την αξία του ακινήτου και να εκδώσει νέο δάνειο (ή να προσαρμόσει το υφιστάμενο μειώνοντας σημαντικά τη δόση) 4. Σωστά, αυτό το διάστημα είναι δύσκολο να βρεις καλές ευκαιρίες
Πολύ χρήσιμο βίντεο! Βλέποντας και την κατάσταση με τις τράπεζες έξω, μήπως γνωρίζεις Χρήστο που μπορούμε να βρούμε περισσότερες πληροφορίες για το κομμάτι του refinance?
Τι γίνεται σε περίπτωση που η τράπεζα δε θα σου δώσει το επόμενο δάνειο βάζοντας σε υποθήκη το σπίτι, λέγοντας πως ήδη χρωστάς ηδη το προηγούμενο δάνειο για την αγορά του;
Χρίστο αυτό το πλάνο το βγάζεις με βάση την φορολόγηση της Κύπρου? γιατί στην Ελλάδα τα πράματα δεν είναι ευνοϊκά π.χ. 15% φορος μέχρι 12.000 τον χρόνο και 33% από 12.000 και πάνω δεν θυμάμαι μετά από ποιό πόσο ανεβαίνει στο 45 % μιλάμε δλδ βάζεις το κράτος συνέταιρο αν κάνω λάθος διόρθωσε με.
Γεια σου Χρήστο.Θα ήθελα να σε ρωτήσω σχετικά με την νέα αξία του ακινήτου που προκύπτει ύστερα από την ανακαίνιση που έχει επιδεχτεί.Επειδή δεν είμαι σχετικός με το χώρο δεν γνωρίζω.Πως εκτιμάται η νέα αξία και από ποιον;Θα βάλει η τραπεζα εκτιμητή για να μάθεις εκ των υστέρων η θα εκτιμήσεις εσυ την αξία κάπως;Ή μήπως εκτιμάται από κάποιον άλλον τρίτο τον οποίο συμμερίζεσαι και εσυ και η τραπεζα;;
Χρήστο καλησπέρα.Μπορείς σε παρακαλώ να μου πεις την συνέχεια από το 2 στο 3 σπίτι και από το 3 στο 4.Αφού πάρουμε την αναχρηματοδότηση για να κάνουμε την αγορά του 2 σπιτιού μας περισσεύει ένα ποσό που το μεταφράζουμε σε ίδια κεφαλαία για την αγορά του 3 σπιτιού.έτσι όμως δεν θα έχουμε συνέχεια ανοιχτά κάθε φορά δυο δάνεια;;;Βασικά πως μπορώ να επικοινωνήσω κάπως τηλεφωνικά μαζί σου κάποια στιγμή εάν αυτό είναι δυνατόν 😅;;Γιατί με ενδιαφέρει ποκυ η μέθοδος και έχω να σου κάνω κάποιες ερωτήσεις που με μηνύματα σεν θα βγάλουμε ακρη
Ωραίος Χρήστο και σε ευχαριστούμε για το βιντεο !!! Ερώτηση,για το πρώτο ακίνητο που "κοστίζει 100.000" και θελεις πχ το δάνειο των 70.000. Παλι θα πρέπει να βάλεις υποθήκη? Κι ναι τι βάζεις ? Την κυρια κατοικια πχ ? Η βάζεις το ακινητο των 100.000 και μετά την ανακαίνηση παιρνεις 2ο δάνειο υποθηκεύοντας το ιδιο σπιτι ?
Όλο αυτό το "σύστημα" προϋποθέτει ότι θα συνεχίσεις να παίρνεις δάνεια και ότι θα βρίσκεις τέτοια ακίνητα, ενοικιαστές σωστούς και όλα θα σου πάνε τέλεια. Κάποια στιγμή που δεν θα πάει κατά γράμμα κάτι από τα παραπάνω, θα μείνεις με ένα τεράστιο δάνειο και χωρίς τρόπο να το ξεπληρώσεις...
Υποθετικά... Στα πρώτα 2 ακίνητα μετά την ανακαίνιση και αν δεν θέλουμε να μπλέξουμε με τράπεζα δεν θα ήταν πιο σωστό ή πώληση τους με την καινούρια ανεβασμένη τιμή? Ούτως ώστε με αυτά τα χρήματα να πας σε επιπλέον αγορά ακινήτων?
@@tsounischris Στα μάτια μου είναι η πιο προφανή επιλογή αλλά δεν ξέρω τι μπορεί να κρύβει σε κόστο (συμβολαιογράφο, φορουςκτλ) ούτως ώστε να μην εξαφανιστεί το κέρδος. Υπάρχει κάποιο τέτοιο βίντεο που να περιέχει και αριθμούς? Ή αν κάποιος φίλος το κάνει να πει μερικές λεπτομέρειες
Ναι ρε Χρήστο, καλή η αποπληρωμή του πρώτου δανείου ΑΝ πάρουμε το δεύτερο. Το δεύτερο όμως και το τρίτο και το τέταρτο, πως θα το πληρώσουμε; Θα μπούμε σε έναν φαύλο κύκλο δανείων που δεν σταματάει ποτέ;
Κάθε βήμα θα αποπληρώνει (μέσω του ενοικίου) το προηγούμενο δάνειο και θα προχωράμε στο επόμενο. Έτσι έχουμε πολύ μικρό τελικό cashflow από κάθε βήμα αλλά μπορούμε με «μικρό» αρχικό κεφάλαιο, να αυξάνουμε ραγδαία την περιουσία μας κάθε μήνα. Μέχρι που 30 χρόνια μετά, θα δημιουργηθεί ένα σημαντικό παθητικό εισόδημα αλλά και μία περιουσία για τις επόμενες γενιές :)
συγνωμη δεν καταλαβα κατι, πως γινεται να παρουμε δευτερο δανειο με υποθηκη στο πρωτο σπιτι που ακομα δεν μας ανηκει ουσιαστικα αφου ακομα το ξεπληρωνουμε με δοσεις?
@@tsounischris μα η τραπεζα δεν δινει στεγαστικα κυριως βασει των αντικειμενικων αξιων? με μια ανακαινιση των 10.000 θα εχει τοσο μεγαλη διαφορα για την τραπεζα?
@@athanasialadia8965 με τα ενοίκια από το σπίτι που έφτιαξες. Απλά πρέπει προφανώς τα ενοίκια που εισπράττεις να είναι παραπάνω από την δόση του δανείου + τα λοιπά έξοδα του ακινήτου (φόροι, φθορές κτλ). Αλλιώς δεν υπάρχει δημιουργία εισοδήματος, υπάρχει στην καλύτερη περίπτωση δημιουργία ακίνητης περιουσίας, αν έρχονται μία η άλλη.
Πολύ χρήσιμες πληροφορίες για ακόμα μια φορά! Ευχαριστούμε Χρήστο! Πάνω στο βίντεο, θέλω να σε ρωτήσω, είναι εφικτό να πάρει κάποιος δάνειο υποθηκεύοντας το ακίνητο; Δηλαδή αν κάτι πάει στραβά χάνει το ακίνητο και όλα εντάξει;
Αν έχεις κεφάλαιο μπορείς να κάνεις ό,τι θες! Να αγοράζεις,να ανακαινίζεις και να πουλάς! Για να βρεις κάτι φθηνό πρέπει να βρεις κάποιον που ξεπουλάει ό,τι έχει και δεν έχει λόγω κάποιου προβλήματος υγείας που έχει,οπότε σε αυτή την περίπτωση είσαι Κοράκι! Έπειτα,αν αγοράζεις,κατασκευάζεις και πουλάς,πρέπει να έχεις και γάτο λογιστή μην φας πρόστιμο από την εφορία! Πάντως ωραία ανάλυση!
Μια ερώτηση γτ μάλλον κάτι δε καταλαβαίνω (καλοπροαίρετα πάντα γιατί συνήθως τέτοια σχόλια παρεξηγούνται στο γιουτουμπ) Αφού θα πάρω ξανά δάνειο για να ξεπληρώσω το προηγούμενο δε θα καταλήξω να χρωστάω 110.000 ευρω που είναι το νέο δάνειο + θα είμαι αλλά 5.000 ευρώ μειων επειδή δεν έφτασε το δεύτερο δάνειο να τα καλύψει όλα. Αλλά μου μένει το ακίνητο; Αλλά και στην αρχή θα μου έμενε το ακίνητο απλά θα χρωστάω 70.000 και όχι 110.000; Δε ξέρω δε μου βγαίνουν τα κουκιά
Ναι, σου μένει το ακίνητο που σημαίνει πως το ενοίκιο πάει πλέον στο νέο δάνειο μαζί με το νέο ενοίκιο. Άρα περισσεύουν περισσότερα χρήματα. Συν ότι έχεις ρευστότητα πάνω σου (κι ας χρωστάς το δάνειο)
Συγχαρητήρια για τα βίντεο σου. Προσωπικά επειδή εκανα 2 ανακαινίσεις τα τελευταία χρόνια, ως νέος επενδυτής, βλέπω ότι οι τιμές είναι πολύ υψηλότερες από τα 10.000€ που αναφέρεις εδώ, ή από το κόστος ανακαίνισης του σπιτιού σου στην Κύπρο. Θα έλεγα τουλάχιστον τα διπλάσια χρήματα κ δεν είναι θέμα ερευνας αγοράς, γιατί σε αυτό είμαι αρκετά καλός. Ο μόνος τρόπος να κάνεις ανακαίνιση με 10.000€ είναι βάζοντας τρελή προσωπική εργασία, κάτι το οποίο ούτε εσυ ούτε οι viewers σου είναι ικανοί να κάνουν. Μάλιστα μετά οκ covid, οι τιμές είχαν πάρει τα ύψη. Πόσο μάλλον μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία. Για παράδειγμα, οι τιμές στα κουφώματα έχουν σχεδόν διπλασιαστεί, παρασυρόμενος από την αύξηση στις τιμές των μετάλλων. Καλή συνέχεια!
Ωραιο το βίντεο Χρήστο αλλα δυστυχώς δε συμφέρει καθόλου στην Ελλάδα αυτο, κυρίως για φορολογικούς λόγους... Επίσης, για το refinance θα πρέπει να πετυχαίνεις ενα pti περίπου 30%. Η δοση δηλαδη του δανείου να είναι το 30% του ενοικίου. Δύσκολα πράγματα δλδ και μη λαμβάνοντας υποψη κενα διαστηματα, φθορές, φόρους κτλ...
iparxei to rate-and-term refinancing, cash-out refinancing, cash in refinancing kai consolidation refinancing. auto to refinancing pou les , poia katigoria einai? gt esi milas gia ipothiki eno sto cash out refinancing den vazeis ipothiki apo ti katalavaino to spiti . episis sto paradeigma sou les oti otan i aksia tou spitiou paei sta 150K tote pairneis kainourgio daneio (70%) , dld i trapeza sou afinei to palio daneio akoma na to exeis kai sou dinei kainourgio to opoio einai akoma megalitero? (epeidi to evales ipothiki?) ego ksero gia to refinance pou otan megalosei to equity tote i trapeza sou kanei replace to palio daneio me to kainourgio opou ti diafora mporeis na ti xrisimopoiiseis gia na pareis px deutero spiti. alla se auti ti periptosi de vazeis ipothiki to spiti...
Christο θέλω να ασχοληθώ με το real estate αλλά η γνώση μου είναι για κλάματα πάνω στο συγκεκριμένο θέμα. Μήπως γνωρίζεις κάποιο καλό βιβλίο πάνω στο συγκεκριμένο τομέα; Θα το εκτιμούσα πάρα πολύ αν μπορούσες να με βοηθήσεις!
@@tsounischris δεν με ενδιαφέρει πολύ η ελληνική αγορά να είμαι ειλικρινής.Πιστευω ότι δεν έχω τα κατάλληλα εφόδια για να αντέξω μια τέτοια επένδυση στην Ελλάδα.
@@tsounischris Θα κοιτούσα για την σκανδιναβική αγορά. Ένα καλός τρόπος που λειτουργεί στης σκανδιναβικες χώρες είναι να αγοράσεις ένα ακίνητο και να το ενοικιάσεις σε άλλους δύο ή τρεις συγκατοίκους ανάλογα το μέγεθος του ακινήτου και τις προδιαγραφές του. Απλα δεν ξέρω πως να εκτιμήσω ένα ακίνητο με το αν αξίζει την τιμή αγοράς,για τι όπως γνωρίζεις ένα πωλητής πάντα θέλει να βγει όσο πιο πολύ κερδισμένος και κάποιες φορές πληρώνουμε κάτι περισσότερο από όσο μπορεί να το αγοράζαμε αν γνωρίζαμε την τιμή τους.
Αν έχουμε το αρχικό κεφάλαιο πχ 80000 ευρώ ποια είναι η καλύτερη επιλογή; Ξεκινάω πάλι με δάνειο και αφήνω το αρχικό ποσό σαν μαξιλάρι ασφαλείας ή όχι;
Σε δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου η ποινή έχει καταργηθεί πριν περισσότερο από 10 χρόνια. Λόγω ότι είχαν κριθεί καταχρηστικές. Στα σταθερού επιτοκίου μπορεί να υπάρχει ποινή. Εδώ και 1 χρόνο όμως όπως σωστά επισημαίνεται λόγω του ανταγωνισμού τα νέα δάνεια προσφέρονται χωρίς ποινή ακόμη και σταθερού επιτοκίου.
Κατα ποσο ομως συμφερει να βρουμε κατι τοσο υποτιμημενο που να χρειαζεται τοσες αναικαινισεις και αλλαγες.. διαφερει αναλογα με την περιπτωση γιατι μπορει να μπουμε και μεσα και να παιρναμε σε πιο συμφερουσα τιμη κατι που να χρειαζοταν λιγοτερη προσπαθεια αρα και πιο αμεση αποσβεση
Αντε και ακολουθείς ολα οσα προτείνεις... Και αντε εισαι τυχερός και πετυχαίνεις σε ευλογο χρονο, ολα τα βήματα που προτείνεις. Δηλαδή ... Βρίσκεις το ακίνητο, το μεταβιβάζεις (με τα αναλογα εξοδα που δεν αναφέρεις, οπως μηχανικου, συμβολαιογραφου, χαρτοφυλάκιο τράπεζας, δικηγόρων τραπεζας και δικου σου, υποθηκης, εφορίας και δεν θυμάμαι αν ξεχασα κατι.) Βρίσκεις τα μαστόρια και εισαι τυχερος και εδώ και σε εξειπηρετουν χωρίς προβλήματα με τις ανακαινισεις . (Που αυτο δεν παίζει ποτε... ) Η τραπεζα σε "αγαπαει" και σου δινει και το δεύτερο δάνειο... οπως λες, ξεχρεωνεις το πρωτο, έχεις τσέπη +5000 €. Αλλα τωρα εχεις μεγαλύτερο χρέος στην τράπεζα...!!! Δηλαδή θα μπω σε ενα κυκεώνα να ακολουθήσω ολη την διαδικασία (τα +5000€ σίγουρα σε κάποια δυσκολία κάπου στην πορεία θα χαθουν), με αποτέλεσμα να ειμαι υπερχρεωμένος σε μια τραπεζα οπου καθε μηνα θα καρδιοχτυπω αν θα μπορέσω να ανταποκριθώ στην δόση του δανείου. (Το υψος του ή των ενοικίων, θα πρέπει να ειναι μεγαλύτερο-α απο την δόση στην τράπεζα, όμως όσο μεγαλώνω το δάνειο τόσο μεγαλύτερη και η δόση. Κατι που δουλεύει εναντίον μου.) Η είσπραξη των ενοικίων βέβαια ειναι και αυτο ενα άλλο θεμα... (καλοί και συνεπεις ενοικιαστές). Καθώς και οι τυχών επισκευές - συντηρήσεις. Ισως αυτο το προτζεκτ να δουλεύει καλύτερα σε χώρες του εξωτερικού οπου η νομοθεσία και το τραπεζικο σύστημα να βοηθάει καλύτερα τον επενδυτή. Εδω στην Ελλαδα αυτο που αναφέρεις ειναι πααααρα πολυ δυσκολο, ακατόρθωτο ισως θα έλεγα. Βέβαια τα πράγματα θα ειναι σίγουρα πιο ευκολα και διαφορετικά, στην περίπτωση οπου υπάρχει το κεφάλαιο και δεν εμπλέκεις τον παράγοντα τραπεζα. Αγοράζεις ενα φτηνό ακίνητο, το επισκευαζεις, και το νοικιάζεις αυξάνοντας το εισόδημα και την ιδη υπάρχουσα περιουσία σου... Ελπίζω να μην κούρασα.
Χρήστο τα λες τέλεια για τους επενδυτές αλλά οι άνθρωποι που δεν έχουν την δυνατότητα φοιτητές και μισθωτοι από αυτες τις τακτικές είναι σε απελπισία είναι ανήθικο απολύτως. Οι τιμές σε σχέση με το μέσο μισθο βασικό είναι στα ύψη. Οπότε όχι!!!
Μπορεί να πει πράγματι κανείς πως το κόστος του ενοικίου είναι χαμηλό σε σχέση με το κόστος ενός ακινήτου ή μπορεί να πει κανείς πως το κόστος του ακινήτου είναι πολύ υψηλό σε σχέση με το ενοίκιο που αυτό μπορεί να πετύχει. Γιατί θεωρούμε το κόστος του ακινήτου οκ ενώ του ενοικίου χαμηλό; Σε κάποιες περιοχές της Ελλάδας θεωρώ οτι είναι αρκετά ακριβό το τετραγωνικό για αγορά. Ξέρω οτι είναι επενδυτικό το κανάλι και παρακολουθώ γενικά το περιεχόμενο αλλά πράγματι ελπίζω οτι στην Ελλάδα τα εμπόδια για τέτοιου είδους επενδύσεις θα συνεχίσουν να υπάρχουν και θα γιγαντώνονται. Δε μου αρέσει καθόλου σαν ιδέα το γεγονός οτι τη στέγη πλέον τη θεωρούμε επένδυση, καθώς είναι βασικό αγαθό. Το να έχεις ένα σπίτι και ένα δεύτερο για ενοίκιο οκ, το να αρχίσουμε το BRRRR με στόχο κάποιος να συγκεντρώνει 15 και 20 ακίνητα, προτιμώ να μη το δω εδώ.
Αν έχεις κληρονομήσει ένα όροφο, συμφέρει να πάρεις δάνειο για να φτιάξεις 4 γκαρσονιέρες για φοιτητές με ενοίκιο από 250 έως 350€ δίπλα στα ΤΕΙ Πειραιά στα Jumbo;
Η γρήγορη απάντηση είναι ΝΑΙ (τυχαίνει να έχω μεγαλώσει Νίκαια οπότε ξέρω την περιοχή). Απλά επέλεξε με προσοχή τους συνεργάτες που θα αναλάβουν τα κατασκευαστικά. Κατά τ’άλλα μακάρι να είχα ένα ακίνητο σ’εκείνη την περιοχή :P
@@tsounischris Απλώς ο φόβος μου είναι ότι δεν είναι κοντά σε μετρό. Πας με τα πόδια στη σχολή, και στα Village cinema, αλλά για να πας Αιγάλεω θα πάρεις λεωφορείο από το γήπεδο του Αιγάλεω στη Θηβών. Πας και με τα πόδια, αλλά λογικά δε θα το προτιμήσει κάνεις. Για μέτρο δε το συζητώ, είναι αρκετά μακριά τα μέτρο του Αιγάλεω. Αυτό με φοβίζει μόνο.
Πολύ ενδιαφέρον όμως θα ήθελα να παραθέσω 2 απορίες. Εφόσον υπάρχει τόσο μεγάλο πρόβλημα με της από πληρωμές στην Ελλάδα, θα μπορούσε να στραφεί και στο εξωτερικό όπου οι τράπεζες λειτουργούν αλλιώς. Επίσης πως θα μπορούσε κάποιος να κάνει μια τέτοια επένδυση όταν έχει πολύ περιορισμένο εισόδημα?
Οι εταιριες αυτες (brokers ) ουσιαστικα πληρωνονται απο της τραπεζες μεσω των δικων σου χρηματων απο τις δοσεις μιας κ πληρωνεις υψηλοτερο τοκο ( και εαν δεν κανεις καποιο refinance θα συνεχιζονται να περνουν προμηθεια εως οτου εξοφλησεις )
Και όμως όχι. Κι εγώ έτσι πίστευα. Πως η αμοιβή τους είναι κρυμμένη σε υψηλότερο επιτόκιο ή κάτι τέτοιο. Δεν ισχύει όμως. Το έχω ψάξει με επίσκεψη και στα γραφεία τους αλλά και στα κεντρικά των τραπεζών. Είμαι απόλυτα σίγουρος
@@tsounischris ευχαριστώ για την απάντηση. Έχω ενημερωθεί από broker εδω που μένω ( Australia) ότι σίγουρα περνούν προμήθεια από τις δοσεις εφόσον δεν αλλάξει η σύμβαση σε βάθος χρόνου μέχρι το τέλος. Όσο αφορά την πληρωμή αρχικά δεν είμαι σίγουρος κ μένω σε αυτό που απάντησες.
@@tsounischris Όπως στα περισσότερα πράγματα εδώ, και γι αυτό πρέπει να έχεις μέσον μπας και σου προωθήσει ακίνητο σε τιμή λογική. Οι τιμές κι εδώ είναι απλησίαστες κι η ποιότητα κάτω του μετρίου!
@@tsounischris Ασε Χρηστάρα, να τρέχεις να απλώνεις άσφαλτο, να φτιάχνεις τέντες, να κάνεις διαγραμμίσεις κάτω, καγκελόπορτες, να φτιάχνεις τηλεκοντρόλ. Δεν αξίζει.
τα λες παραπολυ ωραια αλλα μιλας για τα χιλιαρικα λες και ειναι καραμελες... δηλαδη 5000 που εγω εχω βγαλει με κοπο και ιδρωτα ειναι ευκολο να τα δωσω μπαμ με τη μια για να καλυψω μια μικρη μονο αναγκη του ακινητου;
![Επένδυση σε Ακίνητα: Οδηγός Real Estate για Αρχάριους [Ελλάδα 2023]](http://i.ytimg.com/vi/DR0W3PermHc/mqdefault.jpg)
Λάικ στον Chris γιατί βοηθάει. Ντισλάικ στις τράπεζες που έχουν κριτήριο το δηλωθέν εισόδημα.
Εκτός αν είσαι δικηγόρος / γιατρός
@mikempell συμφωνω mike :)
Ναι, οι τράπεζες έπρεπε να σου δίνουν δάνειο στα τυφλά, ή να σε αφήνουν να βάλεις υποθήκη σπίτι το οποίο δε σου ανήκει ολοκληρωτικά γιατί δεν έχεις ξεπληρώσει... και μετά να σκούζουμε όλοι μαζί όταν σκάσει η φούσκα των ακινήτων.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα στην Ελλάδα αυτήν την εποχή είναι ότι τα οικοδομικά υλικά ανεβαίνουν κάθε εβδομάδα οι σωστοί τεχνίτες και επαγγελματίες είναι ακόμα πιο λίγοι και οι κίνδυνοι να μπλέξει κάποιος με κακούς μαστορους είναι μεγάλοι! Ακόμα πιο δύσκολο γίνεται με τον Έλληνα μειοδοτη όπου θα πάρει την πιο φτηνή προσφορά και εκεί θα μπλέξει. Αν δεν έχεις εμπειρία δύσκολο να μπεις σε ανακαίνιση! Είμαι υπεργολαβος 20 χρόνια τώρα! Εχει κλάψει κοσμάκης
Συμφωνώ απόλυτα. Το έζησα πρόσφατα και στην Κύπρο όπως περιγράφω εδώ: ua-cam.com/video/ICPAcBKRVz8/v-deo.html
Χρηστάρα είσαι ότι καλύτερο κυκλοφορεί στην Ελλάδα στον χώρο τον επενδύσεων. Εξαιρετική τεχνική γνώση του αντικειμένου με απλά λόγια και πρακτικά παραδείγματα. Πολύ δυνατό το περιεχόμενό σου, νομίζω πρέπει να συνεχίσεις στα αγγλικά. Σχετικά με real estate στην Ελλάδα στο συνολικό πλάνο μας θα πρέπει να υπολογίζουμε και τον φόρο μεταβίβασης, μεσητική αμοιβή, δικηγορικά και συμβολαιογραφικά έξοδα, φορολογία εισοδήματος ενοικίου, ΕΝΦΙΑ. Για την ανακαίνιση δεν θα πω κάτι γιατί πονάω κι εγώ ακόμα! Συνέχισε έτσι!
Ξυπνάω ιδρωμένος πολλα βραδια βλέποντας στον ύπνο μου αυτο το πουκάμισο!!! 😂😂😂Φτανειειειειειει!!!
ΜΑ ΜΟΛΙΣ ΤΟ ΑΛΛΑΞΑ! Είναι καινούργιο!
LOL 😂
Πολύ ενημερωτικό βίντεο, ευχαριστούμε Χρήστο. Αυτό που θέλω να σημειώσω εγώ είναι ότι το γεγονός ότι τα ενοίκια στην Ελλάδα (από την πλευρά του επενδυτή) είναι χαμηλότερα σε σχέση με άλλες χώρες, βασίζεται κ στο γεγονός ότι το διαθέσιμο εισόδημα που κανονικά πρέπει να αναλογεί στις δαπάνες στέγασης είναι μικρότερο. Ο Αμερικανός/Γερμανός/Ισπανός συνήθως σου λέει πάνω κάτω το 30% του καθαρού εισοδήματος για στέγαση...Αυτό σημαίνει ότι οποιοδήποτε ενοίκιο θα θεωρήσει ο Έλληνας επενδυτής "καλό" θα πρέπει να το πολλαπλασιάσει με 3,3 κ να βγάλει το ετήσιο καθαρό εισόδημα ενός αξιόλογου ενοικιαστή. Με 900-1200€ μέσο καθαρό μισθό στην Ελλάδα στις παραγωγικές ηλικίες, it's simple math ότι τα ενοίκια βρίσκουν τα ταβάνια της ελληνικής μακροοικονομιας. Μια μείωση της αισχρης φορολογίας στον κλάδο ακινήτων κ μια αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των εργαζομένων μόνο μπορούν να οδηγήσουν προς τα πάνω, κι όχι τόσο η θέληση/προσπαθεια των επενδυτών. Ευχαριστούμε για το βιντεάκι, περιμένουμε κι άλλα.
Φίλε μου, το όραμά σου ν ακριβύνουν τα ενοίκια έγινε πραγματικότητα! Τώρα πλέον το 2023 για να νοικιάσεις έναν τάφο του Ινδού στην Αθήνα, πρέπει να έχεις μισθό μαχαραγιά! Ο μισθουλάκος του Έλληνα υπαλλήλου/συνταξιούχου, μπροστά στο κόστος διαβίωσης, ισοδυναμεί με μισθό αχθοφόρου του μεσαίωνα.
Από τα πιο χρήσιμα video που έχω δει ποτέ!! Ευχαριστούμε Χρήστο!!
Πολύ καλό βίντεο και μπράβο σου που μεταφέρεις ιδεες του εξωτερικού οι οποίες θα μπορούσαν να φανουν χρήσιμες και στον Έλληνα. Ξέχασες όμως να πεις ότι στην Αμερική, όπου και έγινε γνωστή και αυτή η μέθοδος, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες βρίσκουν τρόπους ουτώς ώστε να μην πληρώνουν φόρους όπως να κρύβονται πίσω απο S-corp και να ασχολούνται με multi-unit apartments τα οποία θεωρούνται affordable housing και δεν φορολογείται το estate tax βάση ενος loop hole. Επίσης το refinancing είναι κάτι το όποιο είναι υπόθεση ρουτίνας εκεί ενώ εδώ οι τράπεζες δεν είναι ιδιαίτερα ευέλικτες και φιλικές σε εναν νέο επιχειρηματία/εισοδηματία. Κατά τ άλλα πίστευω πως το εξήγησες πολύ καλά.
Καααααλησπερα σε όλους είμαι ο Παναγιώτης και απόλαυσα αυτό το βίντεο! Μπράβο Χρήστο! 👏😉
Το δάνειο της υποθήκης μετά πως ξεπληρώνεται; Και επίσης πως γίνεται με το ΔΑΝΕΙΟ υποθήκης να καλύψουμε τα 30.000€ που βάλαμε από την ΤΣΕΠΗ μας; Σχετικά με το παράδειγμα
Δε ξέρω αν χάνω κάτι αλλά μετά το 9:20 ακούω ότι το ακίνητο μας κόστισε τελικά 5.000€ αφού έχουμε αποπληρώσει το πρώτο δάνειο και πήραμε τα λεφτά μας πίσω, τι γίνεται όμως με το νέο δάνειο των 105.000€;
Η αποπληρωμή θα γίνει μέσω τών ενοικίων;
Και πως μετά θα πάω να πάρω δάνειο για να επαναλάβω την ιδια διαδικασία αφού χρωστάω ήδη 105.000€;
Πολύ ωραίο βίντεο και Θα συμφωνήσω με αρκετά από αυτά που λες...απλα κάποιες επισημάνσεις από την πλευρά μου...έχοντας αρκετή εμπειρία στα ακίνητα...
1. Αν και πολύ σωστά λες να κόψουμε ένα ακίνητο σε περισσότερα αλλά αυτό είναι Εξαιρετικά δύσκολο ένα ακίνητο (διαμέρισμα συνήθως) και να το κόψεις σε περισσότερα, νόμιμα, και άρα επίσημα να καταφέρεις να πολλαπλασιάσεις το εισόδημά σου...αν μιλάμε για μονοκατοικία τότε αλλάζει το θέμα αλλά και το πρότζεκτ...
2. Η διαδικασία καθεαυτή της κτησης του ακινήτου στην καλύτερη των περιπτώσεων θα πάρει 3-4 μήνες πριν καν ξεκινήσεις ανακαίνιση και άρα σε καθυστερεί ακόμα περισσότερο στην πολυπόθητη καλύτερη φορολογική δήλωση...πέραν ίσωςβτου 1.5ετων που λες...
3. δύσκολα να επαναχρηματοδοτησεις με δάνειο το ακίνητο μιας και εξ αρχής έχει μπει το ίδιο σαν υποθήκη για το υπάρχων δάνειο και η τράπεζα είναι εξαιρετικά δύσκολο να το επαναυποθυκευση για μεγαλύτερο ποσό...στο δάνειο μπαίνει αξία ακινήτου προς υποθήκευση και εισόδημα...
4. Οι τιμές αυτή την στιγμή καθυστουν σχεδόν αδύνατον να κινηθείς σε αγορά κάτω της εμπορικής μιας και υπάρχει στρέβλωση για πολλούς και διάφορους λόγους μεταξύ των οποίων και οι μεσητες...
Θα συμφωνήσω απόλυτα με το θέμα πάρκινγκ... ;)
1. Σωστά, μιλάω μόνο για μονοκατοικίες
2. Σωστά, μπορεί να πάρει και περισσότερο χρόνο. Το έζησα πρόσφατα σε δική μου ανακαίνιση (ua-cam.com/video/ICPAcBKRVz8/v-deo.html)
3. Αν έχεις καλή σχέση με την τράπεζα, θα φέρει εκ νέου εκτιμητή για να ανεβάσει την αξία του ακινήτου και να εκδώσει νέο δάνειο (ή να προσαρμόσει το υφιστάμενο μειώνοντας σημαντικά τη δόση)
4. Σωστά, αυτό το διάστημα είναι δύσκολο να βρεις καλές ευκαιρίες
Εξαιρετική παρουσίαση!!
Πολύ χρήσιμο βίντεο! Βλέποντας και την κατάσταση με τις τράπεζες έξω, μήπως γνωρίζεις Χρήστο που μπορούμε να βρούμε περισσότερες πληροφορίες για το κομμάτι του refinance?
Τι γίνεται σε περίπτωση που η τράπεζα δε θα σου δώσει το επόμενο δάνειο βάζοντας σε υποθήκη το σπίτι, λέγοντας πως ήδη χρωστάς ηδη το προηγούμενο δάνειο για την αγορά του;
Χρίστο αυτό το πλάνο το βγάζεις με βάση την φορολόγηση της Κύπρου? γιατί στην Ελλάδα τα πράματα δεν είναι ευνοϊκά π.χ. 15% φορος μέχρι 12.000 τον χρόνο και 33% από 12.000 και πάνω δεν θυμάμαι μετά από ποιό πόσο ανεβαίνει στο 45 % μιλάμε δλδ βάζεις το κράτος συνέταιρο αν κάνω λάθος διόρθωσε με.
Γεια σου Χρήστο.Θα ήθελα να σε ρωτήσω σχετικά με την νέα αξία του ακινήτου που προκύπτει ύστερα από την ανακαίνιση που έχει επιδεχτεί.Επειδή δεν είμαι σχετικός με το χώρο δεν γνωρίζω.Πως εκτιμάται η νέα αξία και από ποιον;Θα βάλει η τραπεζα εκτιμητή για να μάθεις εκ των υστέρων η θα εκτιμήσεις εσυ την αξία κάπως;Ή μήπως εκτιμάται από κάποιον άλλον τρίτο τον οποίο συμμερίζεσαι και εσυ και η τραπεζα;;
Η τράπεζα στέλνει εκτιμητή :) (δυστυχώς η διαδικασία αυτή μπορεί να καθυστερήσει)
@@tsounischris Σε ευχαριστώ πολύ
Χρήστο καλησπέρα.Μπορείς σε παρακαλώ να μου πεις την συνέχεια από το 2 στο 3 σπίτι και από το 3 στο 4.Αφού πάρουμε την αναχρηματοδότηση για να κάνουμε την αγορά του 2 σπιτιού μας περισσεύει ένα ποσό που το μεταφράζουμε σε ίδια κεφαλαία για την αγορά του 3 σπιτιού.έτσι όμως δεν θα έχουμε συνέχεια ανοιχτά κάθε φορά δυο δάνεια;;;Βασικά πως μπορώ να επικοινωνήσω κάπως τηλεφωνικά μαζί σου κάποια στιγμή εάν αυτό είναι δυνατόν 😅;;Γιατί με ενδιαφέρει ποκυ η μέθοδος και έχω να σου κάνω κάποιες ερωτήσεις που με μηνύματα σεν θα βγάλουμε ακρη
Ωραίος Χρήστο και σε ευχαριστούμε για το βιντεο !!! Ερώτηση,για το πρώτο ακίνητο που "κοστίζει 100.000" και θελεις πχ το δάνειο των 70.000. Παλι θα πρέπει να βάλεις υποθήκη? Κι ναι τι βάζεις ? Την κυρια κατοικια πχ ? Η βάζεις το ακινητο των 100.000 και μετά την ανακαίνηση παιρνεις 2ο δάνειο υποθηκεύοντας το ιδιο σπιτι ?
Το δεύτερο :)
Όλο αυτό το "σύστημα" προϋποθέτει ότι θα συνεχίσεις να παίρνεις δάνεια και ότι θα βρίσκεις τέτοια ακίνητα, ενοικιαστές σωστούς και όλα θα σου πάνε τέλεια. Κάποια στιγμή που δεν θα πάει κατά γράμμα κάτι από τα παραπάνω, θα μείνεις με ένα τεράστιο δάνειο και χωρίς τρόπο να το ξεπληρώσεις...
Γιατί το λες αυτό; Αφού το κάθε deal αφήνει και ένα ελαφρώς θετικό cashflow
Υποθετικά... Στα πρώτα 2 ακίνητα μετά την ανακαίνιση και αν δεν θέλουμε να μπλέξουμε με τράπεζα δεν θα ήταν πιο σωστό ή πώληση τους με την καινούρια ανεβασμένη τιμή? Ούτως ώστε με αυτά τα χρήματα να πας σε επιπλέον αγορά ακινήτων?
Ναι, αυτό που λες ονομάζεται house flipping και είναι εξαιρετική επιλογή!
@@tsounischris Στα μάτια μου είναι η πιο προφανή επιλογή αλλά δεν ξέρω τι μπορεί να κρύβει σε κόστο (συμβολαιογράφο, φορουςκτλ) ούτως ώστε να μην εξαφανιστεί το κέρδος. Υπάρχει κάποιο τέτοιο βίντεο που να περιέχει και αριθμούς? Ή αν κάποιος φίλος το κάνει να πει μερικές λεπτομέρειες
Ξυπνάω τα πάω στο πανεπιστήμιο δύο μέρες τώρα και βλέπω τα βίντεο σου
υπαρχει καποιο βιντεο που να εξηγει τα βηματα που πρεπει να κανουμε για την ανακαινιση ωστε να ανεβει η αξια του ακινητου στο μεγιστο?
Χμμμ, έτσι όπως το λες, όχι. Εξηγώ όμως κάποια πράγματα εδώ: ua-cam.com/video/ICPAcBKRVz8/v-deo.html
πολύ καλός, ευχαριστούμε πολύ!!
Ωραίος Chris👍
Ναι ρε Χρήστο, καλή η αποπληρωμή του πρώτου δανείου ΑΝ πάρουμε το δεύτερο. Το δεύτερο όμως και το τρίτο και το τέταρτο, πως θα το πληρώσουμε; Θα μπούμε σε έναν φαύλο κύκλο δανείων που δεν σταματάει ποτέ;
Κάθε βήμα θα αποπληρώνει (μέσω του ενοικίου) το προηγούμενο δάνειο και θα προχωράμε στο επόμενο. Έτσι έχουμε πολύ μικρό τελικό cashflow από κάθε βήμα αλλά μπορούμε με «μικρό» αρχικό κεφάλαιο, να αυξάνουμε ραγδαία την περιουσία μας κάθε μήνα. Μέχρι που 30 χρόνια μετά, θα δημιουργηθεί ένα σημαντικό παθητικό εισόδημα αλλά και μία περιουσία για τις επόμενες γενιές :)
@@tsounischris Αυτό πάντα όμως κάτω από ιδανικές συνθήκες, δηλαδή να έχουμε συνεχώς συνεπής ενοικιαστές και όχι (σοβαρές) φθορές στα ακίνητα μας
συγνωμη δεν καταλαβα κατι, πως γινεται να παρουμε δευτερο δανειο με υποθηκη στο πρωτο σπιτι που ακομα δεν μας ανηκει ουσιαστικα αφου ακομα το ξεπληρωνουμε με δοσεις?
Επειδή η αξία του ακινήτου πλέον έχει ανέβει άρα η αναλογία δανείου/ακινήτου έχει πέσει άρα μπορούμε να την ξανανεβάσουμε στο 70-80% της νέας αξίας.
@@tsounischris μα η τραπεζα δεν δινει στεγαστικα κυριως βασει των αντικειμενικων αξιων? με μια ανακαινιση των 10.000 θα εχει τοσο μεγαλη διαφορα για την τραπεζα?
Ναι, έχει διαφορά. Αυξάνεται η αντικειμενική όταν έχεις παραπάνω units πχ
Να ρωτήσω , τα λεφτά για το δεύτερο ακίνητο που θα τα βρούμε , αφού θα έχουμε και το πρώτο δάνειο ;
Μα θα έχουμε χρησιμοποιήσει τελικά μόλις τα €5,000 από τα €30,000 που ξεκινήσαμε ;)
Η αποπληρωμη του δευτερου δανειου πως θα γινει;
@@athanasialadia8965 με τα ενοίκια από το σπίτι που έφτιαξες. Απλά πρέπει προφανώς τα ενοίκια που εισπράττεις να είναι παραπάνω από την δόση του δανείου + τα λοιπά έξοδα του ακινήτου (φόροι, φθορές κτλ). Αλλιώς δεν υπάρχει δημιουργία εισοδήματος, υπάρχει στην καλύτερη περίπτωση δημιουργία ακίνητης περιουσίας, αν έρχονται μία η άλλη.
Πολύ χρήσιμες πληροφορίες για ακόμα μια φορά! Ευχαριστούμε Χρήστο! Πάνω στο βίντεο, θέλω να σε ρωτήσω, είναι εφικτό να πάρει κάποιος δάνειο υποθηκεύοντας το ακίνητο; Δηλαδή αν κάτι πάει στραβά χάνει το ακίνητο και όλα εντάξει;
Όχι απαραίτητα. Ανάλογα με τους όρους του δανείου.
Αν έχεις κεφάλαιο μπορείς να κάνεις ό,τι θες! Να αγοράζεις,να ανακαινίζεις και να πουλάς! Για να βρεις κάτι φθηνό πρέπει να βρεις κάποιον που ξεπουλάει ό,τι έχει και δεν έχει λόγω κάποιου προβλήματος υγείας που έχει,οπότε σε αυτή την περίπτωση είσαι Κοράκι! Έπειτα,αν αγοράζεις,κατασκευάζεις και πουλάς,πρέπει να έχεις και γάτο λογιστή μην φας πρόστιμο από την εφορία!
Πάντως ωραία ανάλυση!
Μια ερώτηση γτ μάλλον κάτι δε καταλαβαίνω (καλοπροαίρετα πάντα γιατί συνήθως τέτοια σχόλια παρεξηγούνται στο γιουτουμπ) Αφού θα πάρω ξανά δάνειο για να ξεπληρώσω το προηγούμενο δε θα καταλήξω να χρωστάω 110.000 ευρω που είναι το νέο δάνειο + θα είμαι αλλά 5.000 ευρώ μειων επειδή δεν έφτασε το δεύτερο δάνειο να τα καλύψει όλα. Αλλά μου μένει το ακίνητο; Αλλά και στην αρχή θα μου έμενε το ακίνητο απλά θα χρωστάω 70.000 και όχι 110.000; Δε ξέρω δε μου βγαίνουν τα κουκιά
Ναι, σου μένει το ακίνητο που σημαίνει πως το ενοίκιο πάει πλέον στο νέο δάνειο μαζί με το νέο ενοίκιο. Άρα περισσεύουν περισσότερα χρήματα. Συν ότι έχεις ρευστότητα πάνω σου (κι ας χρωστάς το δάνειο)
Συγχαρητήρια για τα βίντεο σου.
Προσωπικά επειδή εκανα 2 ανακαινίσεις τα τελευταία χρόνια, ως νέος επενδυτής, βλέπω ότι οι τιμές είναι πολύ υψηλότερες από τα 10.000€ που αναφέρεις εδώ, ή από το κόστος ανακαίνισης του σπιτιού σου στην Κύπρο.
Θα έλεγα τουλάχιστον τα διπλάσια χρήματα κ δεν είναι θέμα ερευνας αγοράς, γιατί σε αυτό είμαι αρκετά καλός. Ο μόνος τρόπος να κάνεις ανακαίνιση με 10.000€ είναι βάζοντας τρελή προσωπική εργασία, κάτι το οποίο ούτε εσυ ούτε οι viewers σου είναι ικανοί να κάνουν.
Μάλιστα μετά οκ covid, οι τιμές είχαν πάρει τα ύψη. Πόσο μάλλον μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία. Για παράδειγμα, οι τιμές στα κουφώματα έχουν σχεδόν διπλασιαστεί, παρασυρόμενος από την αύξηση στις τιμές των μετάλλων.
Καλή συνέχεια!
Το επόμενο δάνειο πως ξεπληρώνεται; Με το μεθεπόμενο; Και πάει λέγοντας;
Σωστά. Με ένα μικρό θετικό cashflow από κάθε βήμα
@@tsounischris Δύσκολο να μην κάνεις ποτέ λαθος
Θα κάνεις. Και θα σου στοιχίσει. Και θα πας παρακάτω
Ωραιο το βίντεο Χρήστο αλλα δυστυχώς δε συμφέρει καθόλου στην Ελλάδα αυτο, κυρίως για φορολογικούς λόγους...
Επίσης, για το refinance θα πρέπει να πετυχαίνεις ενα pti περίπου 30%. Η δοση δηλαδη του δανείου να είναι το 30% του ενοικίου. Δύσκολα πράγματα δλδ και μη λαμβάνοντας υποψη κενα διαστηματα, φθορές, φόρους κτλ...
Καταλαβαίνω απόλυτα τι λες. Τώρα αναφορικά με τη φορολογία, ανοίγεις μεγάλη συζήτηση που θέλει εξειδίκευση όπως (φαίνεται ήδη ότι) ξέρεις ;)
Οι τράπεζες πρέπει να καταλάβουν πως είναι ευκολότερο να δίνεις δώσεις 350€ πάρα 400-500€ ενοίκιο
Εμένα πρωσοπικά με καίει εδώ και χρόνια η απαταιονιά της "αντικιμενικης αξίας" σε συνδιασμό με το ποθεν εσχες
iparxei to rate-and-term refinancing, cash-out refinancing, cash in refinancing kai consolidation refinancing. auto to refinancing pou les , poia katigoria einai? gt esi milas gia ipothiki eno sto cash out refinancing den vazeis ipothiki apo ti katalavaino to spiti . episis sto paradeigma sou les oti otan i aksia tou spitiou paei sta 150K tote pairneis kainourgio daneio (70%) , dld i trapeza sou afinei to palio daneio akoma na to exeis kai sou dinei kainourgio to opoio einai akoma megalitero? (epeidi to evales ipothiki?) ego ksero gia to refinance pou otan megalosei to equity tote i trapeza sou kanei replace to palio daneio me to kainourgio opou ti diafora mporeis na ti xrisimopoiiseis gia na pareis px deutero spiti. alla se auti ti periptosi de vazeis ipothiki to spiti...
Πως γίνεται να παίρνεις δευτερο δάνειο 105 χιλιάρικα να ξοφλησεις το πρωτο και μετά να μην χρωστάς αυτά τα 105
Christο θέλω να ασχοληθώ με το real estate αλλά η γνώση μου είναι για κλάματα πάνω στο συγκεκριμένο θέμα.
Μήπως γνωρίζεις κάποιο καλό βιβλίο πάνω στο συγκεκριμένο τομέα;
Θα το εκτιμούσα πάρα πολύ αν μπορούσες να με βοηθήσεις!
Δυστυχώς κανένα που να βρίσκει εφαρμογή στην Ελλάδα :/
@@tsounischris δεν με ενδιαφέρει πολύ η ελληνική αγορά να είμαι ειλικρινής.Πιστευω ότι δεν έχω τα κατάλληλα εφόδια για να αντέξω μια τέτοια επένδυση στην Ελλάδα.
@@stratossaltsanis9378 Σε ποια αγορά θα κοιτούσες;
@@tsounischris Θα κοιτούσα για την σκανδιναβική αγορά.
Ένα καλός τρόπος που λειτουργεί στης σκανδιναβικες χώρες είναι να αγοράσεις ένα ακίνητο και να το ενοικιάσεις σε άλλους δύο ή τρεις συγκατοίκους ανάλογα το μέγεθος του ακινήτου και τις προδιαγραφές του.
Απλα δεν ξέρω πως να εκτιμήσω ένα ακίνητο με το αν αξίζει την τιμή αγοράς,για τι όπως γνωρίζεις ένα πωλητής πάντα θέλει να βγει όσο πιο πολύ κερδισμένος και κάποιες φορές πληρώνουμε κάτι περισσότερο από όσο μπορεί να το αγοράζαμε αν γνωρίζαμε την τιμή τους.
Ωραίο background!
🎉🎉
Σιγουρα απο εμενα τα ξερεις καλυτερα, αλλα 70000 ευρω δανειο σημαινει περιπου 120000 ευρω αποπληρωμη. Οποτε που βλεπεις το κερδος σε αυτο;;
Έχεις απόλυτο δίκιο! Μιλάω εκ πείρας, τόσο ακριβώς αποπληρώνεις κι αυτό αν έχεις σταθερό επιτόκιο! Με κυμαινόμενο αποπληρώνεις γύρω στα 150000
Ωραίος..BRRRR μέθοδο στην Ελλάδα, Real estate.. επόμενο θέμα airbnb arbitrage..
Αν έχουμε το αρχικό κεφάλαιο πχ 80000 ευρώ ποια είναι η καλύτερη επιλογή; Ξεκινάω πάλι με δάνειο και αφήνω το αρχικό ποσό σαν μαξιλάρι ασφαλείας ή όχι;
Εξαρτάται απ’τον επενδυτή θα έλεγα. Αν είναι πρώτη επένδυση καλύτερα μείνε μακριά απ’το δάνειο, αν έχεις αυτήν τη δυνατότητα :)
@@tsounischris Ευχαριστώ Χρήστο.
❤❤❤❤❤
Kαλησπερα Χρηστο, πολυ ωραιο το βιντεο! Απλα προς ενημερωση, δεν υπαρχει πλεον η ποινη προωρης εξοφλησης δανειου.
Εξαιρετικό νέο. Έχεις κάποια πηγή για να την βάλω στην περιγραφή;
@@tsounischris αν δεν κάνω λάθος η νομοθεσία ή οι δικαστικές αποφάσεις, πάντως σίγουρα δεν υπάρχει ποινή.
μην ξεχνάμε όμως και τις παράνομες χρεώσεις των τραπεζών
@@tsounischris ελα χρηστο στις σελιδες των τραπεζων οταν κοιτας για στεγαστικο σου λεει οτι εχεις δικαιωμα προωρης εξοφλησης χωρις καποια ποινη.
Σε δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου η ποινή έχει καταργηθεί πριν περισσότερο από 10 χρόνια. Λόγω ότι είχαν κριθεί καταχρηστικές. Στα σταθερού επιτοκίου μπορεί να υπάρχει ποινή. Εδώ και 1 χρόνο όμως όπως σωστά επισημαίνεται λόγω του ανταγωνισμού τα νέα δάνεια προσφέρονται χωρίς ποινή ακόμη και σταθερού επιτοκίου.
Κατα ποσο ομως συμφερει να βρουμε κατι τοσο υποτιμημενο που να χρειαζεται τοσες αναικαινισεις και αλλαγες.. διαφερει αναλογα με την περιπτωση γιατι μπορει να μπουμε και μεσα και να παιρναμε σε πιο συμφερουσα τιμη κατι που να χρειαζοταν λιγοτερη προσπαθεια αρα και πιο αμεση αποσβεση
Όπως είπες. Διαφέρει ανά περίπτωση
Μπορείς να κάνεις κάποιο βίντεο σχετικά με το forex
Soon
Αντε και ακολουθείς ολα οσα προτείνεις...
Και αντε εισαι τυχερός και πετυχαίνεις σε ευλογο χρονο, ολα τα βήματα που προτείνεις.
Δηλαδή ...
Βρίσκεις το ακίνητο, το μεταβιβάζεις (με τα αναλογα εξοδα που δεν αναφέρεις, οπως μηχανικου, συμβολαιογραφου, χαρτοφυλάκιο τράπεζας, δικηγόρων τραπεζας και δικου σου, υποθηκης, εφορίας και δεν θυμάμαι αν ξεχασα κατι.)
Βρίσκεις τα μαστόρια και εισαι τυχερος και εδώ και σε εξειπηρετουν χωρίς προβλήματα με τις ανακαινισεις . (Που αυτο δεν παίζει ποτε... )
Η τραπεζα σε "αγαπαει" και σου δινει και το δεύτερο δάνειο... οπως λες, ξεχρεωνεις το πρωτο, έχεις τσέπη +5000 €.
Αλλα τωρα εχεις μεγαλύτερο χρέος στην τράπεζα...!!!
Δηλαδή θα μπω σε ενα κυκεώνα να ακολουθήσω ολη την διαδικασία (τα +5000€ σίγουρα σε κάποια δυσκολία κάπου στην πορεία θα χαθουν), με αποτέλεσμα να ειμαι υπερχρεωμένος σε μια τραπεζα οπου καθε μηνα θα καρδιοχτυπω αν θα μπορέσω να ανταποκριθώ στην δόση του δανείου.
(Το υψος του ή των ενοικίων, θα πρέπει να ειναι μεγαλύτερο-α απο την δόση στην τράπεζα, όμως όσο μεγαλώνω το δάνειο τόσο μεγαλύτερη και η δόση. Κατι που δουλεύει εναντίον μου.)
Η είσπραξη των ενοικίων βέβαια ειναι και αυτο ενα άλλο θεμα... (καλοί και συνεπεις ενοικιαστές).
Καθώς και οι τυχών επισκευές - συντηρήσεις.
Ισως αυτο το προτζεκτ να δουλεύει καλύτερα σε χώρες του εξωτερικού οπου η νομοθεσία και το τραπεζικο σύστημα να βοηθάει καλύτερα τον επενδυτή. Εδω στην Ελλαδα αυτο που αναφέρεις ειναι πααααρα πολυ δυσκολο, ακατόρθωτο ισως θα έλεγα.
Βέβαια τα πράγματα θα ειναι σίγουρα πιο ευκολα και διαφορετικά, στην περίπτωση οπου υπάρχει το κεφάλαιο και δεν εμπλέκεις τον παράγοντα τραπεζα.
Αγοράζεις ενα φτηνό ακίνητο, το επισκευαζεις, και το νοικιάζεις αυξάνοντας το εισόδημα και την ιδη υπάρχουσα περιουσία σου...
Ελπίζω να μην κούρασα.
Χρήστο τα λες τέλεια για τους επενδυτές αλλά οι άνθρωποι που δεν έχουν την δυνατότητα φοιτητές και μισθωτοι από αυτες τις τακτικές είναι σε απελπισία είναι ανήθικο απολύτως. Οι τιμές σε σχέση με το μέσο μισθο βασικό είναι στα ύψη. Οπότε όχι!!!
Τρομερός
👍
Μπορεί να πει πράγματι κανείς πως το κόστος του ενοικίου είναι χαμηλό σε σχέση με το κόστος ενός ακινήτου ή μπορεί να πει κανείς πως το κόστος του ακινήτου είναι πολύ υψηλό σε σχέση με το ενοίκιο που αυτό μπορεί να πετύχει. Γιατί θεωρούμε το κόστος του ακινήτου οκ ενώ του ενοικίου χαμηλό;
Σε κάποιες περιοχές της Ελλάδας θεωρώ οτι είναι αρκετά ακριβό το τετραγωνικό για αγορά.
Ξέρω οτι είναι επενδυτικό το κανάλι και παρακολουθώ γενικά το περιεχόμενο αλλά πράγματι ελπίζω οτι στην Ελλάδα τα εμπόδια για τέτοιου είδους επενδύσεις θα συνεχίσουν να υπάρχουν και θα γιγαντώνονται.
Δε μου αρέσει καθόλου σαν ιδέα το γεγονός οτι τη στέγη πλέον τη θεωρούμε επένδυση, καθώς είναι βασικό αγαθό. Το να έχεις ένα σπίτι και ένα δεύτερο για ενοίκιο οκ, το να αρχίσουμε το BRRRR με στόχο κάποιος να συγκεντρώνει 15 και 20 ακίνητα, προτιμώ να μη το δω εδώ.
⚡⚡⚡
Αν έχεις κληρονομήσει ένα όροφο, συμφέρει να πάρεις δάνειο για να φτιάξεις 4 γκαρσονιέρες για φοιτητές με ενοίκιο από 250 έως 350€ δίπλα στα ΤΕΙ Πειραιά στα Jumbo;
Η γρήγορη απάντηση είναι ΝΑΙ (τυχαίνει να έχω μεγαλώσει Νίκαια οπότε ξέρω την περιοχή). Απλά επέλεξε με προσοχή τους συνεργάτες που θα αναλάβουν τα κατασκευαστικά. Κατά τ’άλλα μακάρι να είχα ένα ακίνητο σ’εκείνη την περιοχή :P
@@tsounischris Απλώς ο φόβος μου είναι ότι δεν είναι κοντά σε μετρό.
Πας με τα πόδια στη σχολή, και στα Village cinema, αλλά για να πας Αιγάλεω θα πάρεις λεωφορείο από το γήπεδο του Αιγάλεω στη Θηβών. Πας και με τα πόδια, αλλά λογικά δε θα το προτιμήσει κάνεις.
Για μέτρο δε το συζητώ, είναι αρκετά μακριά τα μέτρο του Αιγάλεω.
Αυτό με φοβίζει μόνο.
Πολύ ενδιαφέρον όμως θα ήθελα να παραθέσω 2 απορίες.
Εφόσον υπάρχει τόσο μεγάλο πρόβλημα με της από πληρωμές στην Ελλάδα, θα μπορούσε να στραφεί και στο εξωτερικό όπου οι τράπεζες λειτουργούν αλλιώς.
Επίσης πως θα μπορούσε κάποιος να κάνει μια τέτοια επένδυση όταν έχει πολύ περιορισμένο εισόδημα?
Δεν ξέρω να σου απαντήσω για το πρώτο. Για το δεύτερο, είναι αρκετά δύσκολο γιατί δε θα λάβεις το δάνειο :/
φιλε αυτο που λες, οτι θα παρεις ενα σπιτι 100κ θα το ανακαινησεις, και η τραπεζα θα σου δωσει δανειο 150κ ειναι βγαλμενο απο ΠΑΣΟΚ μονο
Χρήστο Νομίζω ότι η Τράπεζα δεν σου δίνει Δάνειο πάνω στο Δάνειο (2) κι ας βάλεις υποθήκη !
Πιστεύεις ότι όπως έχει η κατάσταση, με 35-45% φορο στο ενοίκιο,ΕΝΦΙΑ και κακοπληρωτές μισθωτές να αξίζει ;
Η αλήθεια είναι πως προτιμώ το Real Estate της Κύπρου. Και το προτείνω για Έλληνες επενδυτές
Οι εταιριες αυτες (brokers ) ουσιαστικα πληρωνονται απο της τραπεζες μεσω των δικων σου χρηματων απο τις δοσεις μιας κ πληρωνεις
υψηλοτερο τοκο ( και εαν δεν κανεις καποιο refinance θα συνεχιζονται να περνουν προμηθεια εως οτου εξοφλησεις )
Και όμως όχι. Κι εγώ έτσι πίστευα. Πως η αμοιβή τους είναι κρυμμένη σε υψηλότερο επιτόκιο ή κάτι τέτοιο. Δεν ισχύει όμως. Το έχω ψάξει με επίσκεψη και στα γραφεία τους αλλά και στα κεντρικά των τραπεζών. Είμαι απόλυτα σίγουρος
@@tsounischris ευχαριστώ για την απάντηση.
Έχω ενημερωθεί από broker εδω που μένω ( Australia) ότι σίγουρα περνούν προμήθεια από τις δοσεις εφόσον δεν αλλάξει η σύμβαση σε βάθος χρόνου μέχρι το τέλος. Όσο αφορά την πληρωμή αρχικά δεν είμαι σίγουρος κ μένω σε αυτό που απάντησες.
@@nikosmichas1418 Στην Ελλάδα ΔΕΝ επιβαρύνεται το δάνειο από το κόστος αυτής της μεσιτείας. Μπαίνει στο γενικό διαφημιστικό κόστος της Τράπεζας.
Ο kiyosaki λεει να ψαχνουμε ακινητα σε πλειστηριασμο για να ειναι σε συμφερουσα τιμη τωρα το κατα ποσο ειναι εφικτο εδω ειναι αλλο θεμα😂
Είναι! Πλέον, από τις ίδιες τις Τράπεζες βγαίνουν σε online πλειστηριασμό πολλά ακίνητα
@@tsounischris Δεν βγαίνουν σε συμφέρουσες τιμές ούτε κατά διάνοια.
@@tsounischris Όπως στα περισσότερα πράγματα εδώ, και γι αυτό πρέπει να έχεις μέσον μπας και σου προωθήσει ακίνητο σε τιμή λογική. Οι τιμές κι εδώ είναι απλησίαστες κι η ποιότητα κάτω του μετρίου!
Χρηστο οι τιμες των ακινητων πλεον τεινουν να γινουν απλησιαστες παλι. Οι" κινεζοι επενδυτες " εχουν ανεβασει τις τιμες στο Θεο.
Ναι, είναι δύσκολη περίοδος
Η καλύτερη επένδυση είναι να έχεις το δικό σου σπίτι! Καμία επένδυση, μόνο τα έξοδα από τις μετακομίσεις φτάνουν και περισσεύουν.
🌍 🚀 🌝
αλήθεια ποιος μπορεί να πάρει αυτήν την εποχή δάνειο;
Ανάλογα με το εισόδημά σου. Επίσης, πολλοί το κάνουν μέσω εταιριών.
Όχι ρε τι πάρκινγκ, δεν αξίζουν τι θα μαζεύεις στραγάλια κάθε μήνα; 60-60 κ 80-80;
Χαχαχαχα!
10 θέσεις parking επί 80, είναι €800/μήνα. Με ελάχιστο κόστος κατασκευής. Πολύ καλό ROI. (Ναι, ΟΚ, βγάλε τους φόρους και πάλι είναι πολύ καλό)
@@AntonisKaliniktakis ΧΑΧΑΧΑΧΑΧΑΧΑΧΑΧΑΧ
@@tsounischris Ασε Χρηστάρα, να τρέχεις να απλώνεις άσφαλτο, να φτιάχνεις τέντες, να κάνεις διαγραμμίσεις κάτω, καγκελόπορτες, να φτιάχνεις τηλεκοντρόλ. Δεν αξίζει.
@@Kazanovas91 Ε, μην το κάνεις :P
τα λες παραπολυ ωραια αλλα μιλας για τα χιλιαρικα λες και ειναι καραμελες... δηλαδη 5000 που εγω εχω βγαλει με κοπο και ιδρωτα ειναι ευκολο να τα δωσω μπαμ με τη μια για να καλυψω μια μικρη μονο αναγκη του ακινητου;
Καταλαβαίνω τι λες. Απλά το Real Estate, έτσι τα έχει τα χιλιάρικα :/
❤❤❤❤