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動画が役に立った、面白いなと感じた方は「高評価」をお願いします！コメントもお待ちしております！◆過去の不動産投資基礎講座の動画はこちら！【絶対NG】新築ワンルームマンション投資をしてはいけないこれだけの理由ua-cam.com/video/mKp8jmaYMfY/v-deo.html【初心者必見】不動産投資で失敗しないための3つの基本ua-cam.com/video/R55iHtvriE8/v-deo.html
素人の個人投資家をカモろうとするコンサルティングが多いなか、先生は貴重な存在です。業界関係者からの嫌がらせ等あるかもしれませんが、これからも頑張ってください。最後に恐縮ですが、なるべくグラフや図を用いた説明があると、視聴者にとって分かりやすかったと思います。
浅井佐知子先生。わたしでもわかる丁寧な解説、ありがとうございます。
逆に、地方でもこういった物件だったら、買ってもいいという紹介もしてほしい。
RCがダメなのではなく、例に出している物件の表面利回りが低いことがダメなのではないでしょうか。RCのメリットは減価償却が長いこと、ローン返済期間が長くひけること。そのためキャッシュフローが見込めることだという理解です。その前提が満たせない以上はそもそも検討のテーブルに乗ってこない(RCを買う意味がない)という気がします。加えて、改築費用、補修費用なども事前に計画に組み込んで利益が出ることを事前にシミュレーションする点においてはRCもRC以外(木造、鉄骨、軽云々)も共通することだと思いました。デッドクロス対策のために減価償却期間の短い木造などを購入するなど、打てる対策はある気がしています。
ありがとうございます！逆張りします！
吹いた笑
説明が分かりやすく納得できる。とても参考になります。
とてもためになる内容でした。不動産については知っているつもりでいましたが、やはり自分なりの考えと専門家の見方は違います。これから自己資金で不動産投資を行う予定なので勉強になりました。ありがとうございました。
とても参考になりました
とにかく土地で選べばないと大変になりますね。
EVが無かったとしても、毎日4階まで階段で上がるのはきつそうですね。こんな物件は、空室率が高くなりそう。
こんにちは。参考になりましたがデットクロス/減価償却の部分に若干違和感があります。例として築35年のRCを出されていますが、減価償却期間は16年?(12+4)だと思うので、少なくても16年間はデットクロスは起こりにくいとの理解ですが、あっていますか？あとこの物件の場合、個人で購入し5年以内の短期売却をした場合、減価償却が進むので売却益に相当な税金がかかる事をリスクにあげたほうが他リスクよりもありそうな気がしますー。
１２＋７＝１９年だと思うけど。おっしゃるとおり利益が出ている法人で購入すればそれなりにメリットあるかも。
勉強になりました。
対策については物足りなさは感じるけど…RCは修繕に金かかるね手を出さないほうがいいのか？
大規模修繕は1000万どころじゃきかないよ。この規模だと3000万でも最低限しかできないね。
人口減少の現在に素人が築古のマンション投資は、ほぼ失敗する。因みに、私も築33年のマンションなどを所持していますが本業が建設業なんで、防水、外壁改修、解体は自分でできるので、安心です。
地元の地主が買いたくなるほど優良な物件を節税目的のために売る必要あります？サラリーマンは収入が増えると税金もあがるから、高収入の企業を捨て、低収入の企業に転職しましょうのような理論に思えます。花飾っただけで高属性の借主が騙されるものでしょうか？
地元の不動産屋さんが最初から買えばいいのに素人が不動産経営は難しいでしょ
とても分かりやすい説明ですね。大きなリボンがお似合いですよ
購入者は売り主と仲介業者に上手くはめ込まれたようだ、東京在住で東北地方物件などよく買うな、人口減で過疎化が進んで次にやってくるのは外国人だよ、自分も8年前に地方に購入したが大都市で駅徒歩5分の場所だから客付け等は問題ない、そういう場所を狙って現金でしかも安く買うのが投資の鉄則だよ、現金が無いなら今の自分にはこの場所は無理だとあきらめが必要だ。あと外国人には極力貸さない事。
スルガスキームだと4.5%物件利回り13〜15くらいが多かった筈。
まず売られてる時点でおかしいと思うべき
土地に対しての建物の値段で察したわ（笑）
沖縄県の中古アパートは、台風対策のために、そのほとんどが、築古ＲＣ造です。😢
10-3.5-空室3-管理1-修繕2=0.5返済不能。地方は自宅を借りなくても買えるので転勤族しかいないが、立地からして空室八割もあるな。お疲れ様。
これだけの手間をかけないと利益が出ないとか不動産投資そのものが成立していないだろう。同じ金を株や債券で運用した方がよっぽどリスク少なくリターンが得られるんじゃないのと思った。商業用不動産ならともかく、住居用不動産はそんなに家賃が取れるわけではないからうま味がないと思うのだが。
勉強になります
リフォームしたら余計な経費がかかってしまうのでは？空室対策や管理会社との関係作りは物件の築年数に関係なくやるべきだし。そもそもこの物件は買うべきではないけど、もし買ってしまったらとにかく空室を出さないようにして売上を上げて3年後に金利交渉しつつ、早めに売却ですかね。基本的に法定耐用年数を超えた借入期間は頭金を相当入れられるとき以外は、デッドクロスがくるし金融機関の融資枠にもマイナスになるので避けるべきですね。
相談したいです
３.５%？２５年？絶望でしょう？
RC中古物件には気を付けましょう!
これ買う人いるのか、、、？🥶
東京の方が地方の物件をかうのか。逆だと思うけど。
地方が1番怖い
絶対に買っちゃいけない物件の典型ですよ・・笑しかも「不在大家」なんて有り得ない
最初と最後理由は「地方の築古…」とは関係ないよね？
さっちこ！ さっちこ！ さっちこ！ フレーフレー さっちこ
RC造を「RCぞう」と読むとは知らなかったです。てっきり「RCづくり」だと思っていました。
しおり📙
「地方」関係ないような…？
私は買えてますがフルローンで金利1%以下で、、
こんな物件買う人いるんだ😅怖すぎる
全て当たり前な情報。。対策？具体的なアクションが全くないですね。。
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ua-cam.com/video/mKp8jmaYMfY/v-deo.html
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ua-cam.com/video/R55iHtvriE8/v-deo.html
素人の個人投資家をカモろうとするコンサルティングが多いなか、先生は貴重な存在です。
業界関係者からの嫌がらせ等あるかもしれませんが、これからも頑張ってください。
最後に恐縮ですが、なるべくグラフや図を用いた説明があると、視聴者にとって分かりやすかったと思います。
浅井佐知子先生。わたしでもわかる丁寧な解説、ありがとうございます。
逆に、地方でもこういった物件だったら、買ってもいいという紹介もしてほしい。
RCがダメなのではなく、例に出している物件の表面利回りが低いことがダメなのではないでしょうか。
RCのメリットは減価償却が長いこと、ローン返済期間が長くひけること。そのためキャッシュフローが見込めることだという理解です。
その前提が満たせない以上はそもそも検討のテーブルに乗ってこない(RCを買う意味がない)という気がします。
加えて、改築費用、補修費用なども事前に計画に組み込んで利益が出ることを事前にシミュレーションする点においてはRCもRC以外(木造、鉄骨、軽云々)も共通することだと思いました。
デッドクロス対策のために減価償却期間の短い木造などを購入するなど、打てる対策はある気がしています。
ありがとうございます！逆張りします！
吹いた笑
説明が分かりやすく納得できる。とても参考になります。
とてもためになる内容でした。
不動産については知っているつもりでいましたが、やはり自分なりの考えと専門家の見方は違います。
これから自己資金で不動産投資を行う予定なので勉強になりました。
ありがとうございました。
とても参考になりました
とにかく土地で選べばないと大変になりますね。
EVが無かったとしても、毎日4階まで階段で上がるのはきつそうですね。
こんな物件は、空室率が高くなりそう。
こんにちは。参考になりましたがデットクロス/減価償却の部分に若干違和感があります。例として築35年のRCを出されていますが、減価償却期間は16年?(12+4)だと思うので、少なくても16年間はデットクロスは起こりにくいとの理解ですが、あっていますか？あとこの物件の場合、個人で購入し5年以内の短期売却をした場合、減価償却が進むので売却益に相当な税金がかかる事をリスクにあげたほうが他リスクよりもありそうな気がしますー。
１２＋７＝１９年だと思うけど。おっしゃるとおり利益が出ている法人で購入すればそれなりにメリットあるかも。
勉強になりました。
対策については物足りなさは感じるけど…
RCは修繕に金かかるね
手を出さないほうがいいのか？
大規模修繕は1000万どころじゃきかないよ。この規模だと3000万でも最低限しかできないね。
人口減少の現在に
素人が築古のマンション投資は、ほぼ失敗する。
因みに、私も築33年のマンションなどを所持していますが
本業が建設業なんで、防水、外壁改修、解体は自分でできるので、安心です。
地元の地主が買いたくなるほど優良な物件を節税目的のために売る必要あります？サラリーマンは収入が増えると税金もあがるから、高収入の企業を捨て、低収入の企業に転職しましょうのような理論に思えます。
花飾っただけで高属性の借主が騙されるものでしょうか？
地元の不動産屋さんが最初から買えばいいのに
素人が不動産経営は難しいでしょ
とても分かりやすい説明ですね。大きなリボンがお似合いですよ
購入者は売り主と仲介業者に上手くはめ込まれたようだ、東京在住で東北地方物件などよく買うな、人口減で過疎化が進んで次にやってくるのは外国人だよ、自分も8年前に地方に購入したが大都市で駅徒歩5分の場所だから客付け等は問題ない、そういう場所を狙って現金でしかも安く買うのが投資の鉄則だよ、現金が無いなら今の自分にはこの場所は無理だとあきらめが必要だ。あと外国人には極力貸さない事。
スルガスキームだと4.5%
物件利回り13〜15くらいが多かった筈。
まず売られてる時点でおかしいと思うべき
土地に対しての建物の値段で察したわ（笑）
沖縄県の中古アパートは、台風対策のために、そのほとんどが、築古ＲＣ造です。😢
10-3.5-空室3-管理1-修繕2=0.5
返済不能。
地方は自宅を借りなくても買えるので転勤族しかいないが、立地からして空室八割もあるな。
お疲れ様。
これだけの手間をかけないと利益が出ないとか不動産投資そのものが成立していないだろう。同じ金を株や債券で運用した方がよっぽどリスク少なくリターンが得られるんじゃないのと思った。商業用不動産ならともかく、住居用不動産はそんなに家賃が取れるわけではないからうま味がないと思うのだが。
勉強になります
リフォームしたら余計な経費がかかってしまうのでは？空室対策や管理会社との関係作りは物件の築年数に関係なくやるべきだし。
そもそもこの物件は買うべきではないけど、もし買ってしまったらとにかく空室を出さないようにして売上を上げて3年後に金利交渉しつつ、早めに売却ですかね。基本的に法定耐用年数を超えた借入期間は頭金を相当入れられるとき以外は、デッドクロスがくるし金融機関の融資枠にもマイナスになるので避けるべきですね。
相談したいです
３.５%？２５年？絶望でしょう？
RC中古物件には気を付けましょう!
これ買う人いるのか、、、？🥶
東京の方が地方の物件をかうのか。逆だと思うけど。
地方が1番怖い
絶対に買っちゃいけない物件の典型ですよ・・笑
しかも「不在大家」なんて有り得ない
最初と最後理由は「地方の築古…」とは関係ないよね？
さっちこ！ さっちこ！ さっちこ！ フレーフレー さっちこ
RC造を「RCぞう」と読むとは知らなかったです。てっきり「RCづくり」だと思っていました。
しおり📙
「地方」関係ないような…？
私は買えてますがフルローンで
金利1%以下で、、
こんな物件買う人いるんだ😅
怖すぎる
全て当たり前な情報。。対策？具体的なアクションが全くないですね。。