현장 시공의 어려움을 극복하고 땀흘리며 수고하시는 건설인의 고군분투에 위로는 못할망정 법조문에 메여 현실감각을 잃고난후 돈과 시간 정력 낭비 후회 말고 사전에 이해 관계자 모두 건설회관 501호 소회의실에서 주관:주택관리협회 주최:전문건설 공제조합 시행사 재개발 재건축 조합원 대그박을 맞대고 중지를 모아 봅세다
확장 발코니의 외벽 비내력벽 조건(달아멘구조)은 현재의 인허가 및 공사 현실과 너무 다릅니다. LH, SH 등 공사의 아파트 조차도 발코니 외벽을 내력벽으로 하고 있고 확장 부분에 싱크대도 당연스럽게 설치하고 있는데... 이미 관례화된 내용을 지자체 등 지속적으로 다르게 언급하는 것은 혼란만 가중시키는 것 아닌지 염려됩니다. 발코니 외벽의 비내력벽은 현장에서는 철지난 이야기로 취급되는 면도 있습니다.
부 칙[시행 2020. 10. 8.] [대통령령 제31100호, 2020. 10. 8., 일부개정] 제1조 (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조 (기존 건축물의 발코니 구조변경에 대한 경과조치) ①이 영 시행 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택에 설치된 발코니(종전의 제119조제1항제3호 다목의 규정에 의한 간이화단 부분을 포함한다)의 경우에는 제2조제15호의 개정규정에 의하여 거실ㆍ침실ㆍ창고 등으로 사용할 수 있다. (생략) ②이 영 시행 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 공동주택 중 아파트에 설치된 발코니를 제1항의 규정에 의하여 거실ㆍ침실ㆍ창고 등으로 사용하고자 하는 경우에는 제46조제4항 및 제5항의 개정규정에 적합한 대피공간 또는 경계벽을 설치하여야 한다. "다만, 실내의 다른 부분과 구획된 바닥면적 2제곱미터 이상의 실의 출입문 또는 실내와 접한 부분에 전면 유리창이 설치되지 아니한 발코니의 출입문에 제64조의 규정에 의한 갑종방화문을 설치하는 경우에는 제46조제4항의 개정규정에 의한 대피공간을 설치한 것으로 본다." -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 제 2조 2항에서 발코니를 내부공간으로 활용할 경우, 화제 대비하여 대피공간으로서 2제곱미터를 규정하므로, 2.1미터 이상이 되어야 한다고 유추적용했다고 봅니다. 반드시 2.1m * 2.1m가 아니라 2제곱미터 이상만 되면 되는건데, 공무원들이 2.1*2.1m로 적용했네요. 그리고 발코니의 정의에 비춰, 요즘에는 단독주택 1층도 발코니 확장을 적용합니다. 1층 외기에 면한 공간을 테라스라고 하지만, 발코니 확장을 적용하고 있는 지자체들이 많이 있습니다. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 건축법 시행령 [시행 2020. 8. 7.] [대통령령 제30030호, 2019. 8. 6., 일부개정] 제1장 2조 14항 (발코니의 용어 정의) 14. “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다.
좋은내용 감사합니다. 애매하게 알고있던 부분들이 해결되었습니다. 궁금해왔던 간단한 질문 하나 드려봅니다. 법에서 다락기준에서 "- 다락에서 외부로 나가는 문(창문) 설치 불가" 라고 되어있는데 자주 메스컴이나 노출되는 집들보면 다락에서 베란다로 나가는 문들이 설치되어 있는걸 보았습니다. 이것이 가능한지 질문 드려봅니다.
안녕하세요. 항상 좋은 강의에 진심으로 감사드립니다. 발코니 설치가 허용된다고는 하나 발코니의 외벽선이 대지내 공지 규정을 당연히 넘어가서는 안되겠지요? 그래서, 대지내 공지규정을 지키며 주차장면적을 최소화하기 위해서 세대별 전용면적은 최소화하고, 발코니 확장을 최대한 이용하는 것이 현명하다고 이해하면 되겠지요?
너무 좋은정보 감사드립니다 현제원룸 신축 계획중인데요 건축 바닥면적 40평 건폐율60% 용적율 170평까지 입니다 옥상에 전체 태양광 설치시 방수를위해 구조물을 철판이나 징크로 하여 지붕형식으로 하는것은 법적으로 괜찮은건지요 태양광을 설치하고도 옥상을 운동 공간으로 하기위해 구조물 높이를 3m 정도로 H빔으로 설치 하려는데 괜찮은건지 궁금합니다
아래기준으로 설치하셔요 주택 옥상태양광설치의 경우 태양광 모듈 최대 높이는 옥상 바닥면에서 부터 3미터 이하로 진행해야하며, 바닥면은 적설, 강우량을 고려하여 바닥으로부터 최소 30센티미터 이상으로 설치하도록 합니다. 그밖에 설치면적은 수평투영면적을 기준으로 옥상 바닥 면적의 70퍼센트 이내 설치, 경사지붕면 설치의 경우에는 평행이 되도록 설치하거나 최대 5° 정도의 오차범위를 허용하고 있습니다. 태양광 발전시설 용량이 3kW를 초과하는 기존건축물의 경우 구조전문가의 구조안전 확인서를 받아야 합니다.
공동주택의 전용면적 산정시 외벽내부선을 기준으로(안목치수) 면적을 측정하는 것으로 알고 있습니다. 그런데 노대는 주택외벽중심선에서 1.5m까지의 면적을 바닥면적에서 제외하는 것이잖아요 그러면 발코니 확장된 방의 경우 주택전용면적 계산시 외벽내부선을 기준으로 하나요? 외벽중심선을 기준으로 하나요?
아주 도움이 되는 좋은 강의 감사합니다. 질문하나만 하겠습니다. 서울 기준으로 하면 발코니가 추가되면 건축면적이 아주 러프하게 몇 퍼센트 정도 늘어나게 되나요? 워낙 케이스별로 다르기 때문에 다 다르다는 건 이해하지만 그래도 경험상 대략적인 것은 있으실 것 같습니다. 그리고, 만약 발코니 포함하여 한 층 면적이 24평 이상이 되면 학원용으로 쓸수 있게 되는건지 궁금합니다. 그리고 이때 장애인엘리베이터와 계단이 저 24평안에 포함되는지도 궁금합니다. 땅 면적이 딱 50평인데 3종 일반 이어서 학원이 들어올 수 있나 이전에 고민했던 적이 있어서 여쭤봅니다.
건축면적은 수쳥투영면적이므로 발코니도 건축면적 즉 건폐율 산정에 들어갑니다. 질문하신 내용은 용적율 관련하여 발코니가 법적으로 얼마나 보너스를 받느냐 이걸로 해석이 됩니다. 첫째, 공동주택은 대략 전체연면적의 10-20%까지 만들수 있습니다. 근린생활시설은 노대 즉 건물 외벽에 부가적으로 설치시 바닥면적에서 제외해주고 공동주택처럼 건물구조 안에 설치하면 바닥면적에 산입하라고 하는 지자체가 많습니다. 당연히 근생은 발코니확장을 못합니다. 장애인엘리베이터는 바닥면적에 다 제외되므로 대략 3평정도 보너스를 받게 됩니다. 50평 땅이면 건폐율이 3종 50%이므로 건축면적은 25평이 되고 그 25평에서 장애인엘리베이터는 제외되니 실질적으론 28평을 사용하겠습니다. 발코니를 포함은 근생경우 지자체별로 다르므로 바닥면적에 산입할수도 있고 뺄수도 있다. 다만 확장해서 실내로 사용하는 것은 금지이다. 감사합니다.
@@leekwanyong 대단히 감사합니다. 그런데 발코니가 건축면적, 즉 건폐율 산정에 들어간다고 하신것은, 발코니가 건폐율에는 혜택이 없고 용적율에서만 혜택을 줄수 있다는 뜻인가요? 즉 50평 3종 이면 한 층의 최대면적이 발코니 포함 최대 25평이 된다는 말씀이시죠? 그렇다면 일반적으로 일조사선이나 임대율 등 기타의 이유로 용적율을 다 안채우는 경우는 발코니를 포함시킬 이유가 없어지는 것인지요? 아직 공부해야 될 게 한참 많네요~~
네 건물에 부가적으로 설치하는 처마는 1미터까지 건폐율에 안들어가고 사람이 나가는 발코니는 건축면적에 건폐율에 적용되고 용적율이 중요하니 결국 층수를 높이려고 건폐율은 작게 층수는 높게해서 용적율을 다 채우는 것입니다. 연면적은 총 면적으로 바닥면적의 합이고, 건축면적은 건폐율에 해당되는 사항으로 보시면 됩니다. 건폐율 50%에 발코니 투영면적이 포함된다 보시면 되고 발코니 1.5미터까진 바닥면적에서 제외해준다. 이렇게 보면 됩니다..
명확하고 친절, 자세한 설명 너무 감사합니다. 하나 여쭤보겠습니다. 타운하우스나 빌라 경우, 준공허가 나서 살고 있는데 2층 거실 옆에 추가로 1.5미터 폭으로 노대(발코니)를 추가로 설치하는 것도 가능할까요. 물론 시청에 허가를 받으려고 하는데요. 위 설명을 들으면 건축법에 따라 가능할 거로 보입니다. 특히 2층이니 안전 문제도 없을 거 같고요. 참고로 1층 바닥까지 4개 기둥을 설치하려고 합니다...
좋은정보 감사드립니다. 최근 아파트에 서비스 발코니(확장형 발코니) 앞쪽에 추가로 돌출된 개방형(오픈형)발코니가 많이 설치되는 추세인데(물론 이부분이 바닥면적에 포함되어 분양가는 상승됨) 이경우 오픈형발코니에 바닥공사나 기타 다른 공사는 하지않고 비바람으로 부터 보호하기위한 샷시만 설치하는 경우는 가능한지 문의드립니다.
오픈형 발코니는 발코니가 아니라 베란다로 봐야겠습니다. 지붕이 없고 하늘이기 때문에 면적에도 제외됩니다. 물론 2개-3개층 위에 상부베란다가 있는데, 바로 위에 지붕이 없어서 베란다로 봐주는 걸로 압니다. 거기에 지붕과 벽샷시를 설치해서 실내공간이 만들어지면 건축면적에 포함되니 위반건축물이 됩니다. 단, 외벽으로부터 1미터(외벽중심선에서 돌출부위까지)까지 처마나 차양은 면적에서제외됩니다. 단, 벽을 구성하는 샷시는 면적에 포함됩니다.
허가도서와 준공도서에 없다면 위법행위로 볼 수 있습니다. 그리고 외벽으로부터 돌출된 노대경우 1.5미터(외벽의 중심선부터 노대의 끝선까지의 거리)까지는 발코니로 보고 연면적에 해당이 안되나, 현재 실내화로 변경하여 사용하고 있다면 건축면적에 산입되므로, 건폐율이 초과될수 있습니다. 1미터가 건축면적 면제는 처마경우엔 제외되나, 사람이 사용하는 공간이면 건폐율에 포함됩니다. 아직 걸리지 않았으므로 추후 걸리게 될수 있으니 잘 판단하시기 바랍니다. 걸리고 나서 시정명령이 나오면 그때 원상복구 하는 방법도 있습니다.
주택의 발코니와 상업건물의 발코니는 그 적용이 다르게 해석하는데요, 상가건물에 설치한 베란다가 아닌 발코니라 하면 "노대"라고 볼 수 있겠습니다. 외벽에 부가적으로 설치한 것인데, 그 부분에 지붕과 샷시를 설치해서 실내처럼 사용하는 것 같은데요, 노대를 발코니와 유사한것으로 해석한다고 보면 지붕과 샷시를 설치하고 사무실 전용공간이 아닌 부수적인 용도로 사용한다면 위반건축물이 아닌것으로 사료됩니다. 실내와 외부노대를 구획하는 창호나 문을 제거하여 실내공간처럼 사용한다면 위반건축물이 되겠습니다. 그리고 샷시를 설치시 탈부착이 가능한 창문을 설치해야하니 유의하시기 바랍니다. 자세한 사항은 해당 지자체건축과에 확인해보시기 바랍니다.
@@leekwanyong탈부착이 가능한 창호를 설치해야 하는 부분이 발코니부분인가요? 아니면 전실부분인가요? 전실에서는 발코니로 나가기위해 옆으로밀거나 문같이 앞으로 밀고나가는 창호를설치하겠네요(이부분은 당연히 탈부착이 되겠구요) . 베란다는 여닫는 샤시로 할것 같은데 이것도 탈부착이 가능할듯합니다
윗층에서 발코니 확장공사하는데 소음과 진동으로 온가족이 경끼하고 스트레스 엄청 받았습니다 그리고 바로 아랫층인 우리집 발코니에 실금이 10군데나 생겼고,욕조천정에 몇군데 물도 누수됐습니다 이웃도 좀 배려해서 확장공사로인한 소음과진동 ,건강상&이웃의 재산상의 피해를 안줬으면해서 이 댓글 달아봅니다 지금도 머리에서 윙윙 소리가납니다~/이 피해는 어떻게 보상을 받아야되나요~??
정신적, 신체적 피해는 상대방에게 요구할수 있습니다. 공사하는 도중에 외부에 나가있거나 또는 호텔에 투숙할 수 있는 현실적인 요구를 할 수도 있고 그것을 비용으로 요구해서 일당 30만원씩 요구하거나 협상을 하는 방법으로 말씀해보세요. 합의가 안되면 소송으로 가는데요, 소송하다가 1-2년지나가고 감정상하고 그런데, 적절하게 관리사무소나 누가 중재좀해서 공사기간에는 외부에 나가있도록 비용을 달라고 하셔요. 누수가 생긴다면 다 수선해달라고 하십시요. 누수에 대한 원인을 또 규명해야하는데, 이 부분도 합의가 안되면 관리사무소에 수선해달라고 하던지 요구하시기 바랍니다.
현재 건축법은 건축 기본 질서를 확립한다는 명분을 넘어선 개인의 재산권을 침해 하는 악법이 많습니다 내 사유지에 공익에 반하는 것 외에 토지를 어떻게 사용하든지 국가가 개입을 하는 것은 기본적으로 위헌이고 기본권을 침해하는 테러 입니다 이 악법을 국회의원은 폐지 해야 하는 것이 민주주의 기본 질서를 확립하는 것입니다 법은 국민에 의하여 국민을 위하여 만드는 것이지 공무원들이 간섭하여 먹고사는 계기로 삼아서는 안됩니다
![[7.15.회신] 창호수선없는 용도변경도 방화창호 설치하라구요? 너무하네 법제처 법령해석 건축사 이관용](http://i.ytimg.com/vi/oA4yi8f21VY/mqdefault.jpg)
건축면적은 수평투영면적이니 외벽에서 튀어나온 발코니나 노대는 건축면적에 100% 산입하고 처마같은경우(사람이 사용하지않는)는 외벽중심선에서 1m까진 건축면적 산입하지 않습니다. 제가 영상에서 노대도 1m까지 건축면적산입안된다고 했는데 정정합니다. 감사합니다.
감사합니다 많은 도움이 되었습니다 바쁘실텐데 긴 강의 감사합니다 발코니 확장관련 2.1미터는 서울시 건축심의기준 22조 2항 거실의 유효폭은 2.1미터 이상으로 한다 입니다 안목치수가 아니라 중심선으로 2.1미터 이상입니다.
장봉근 아 서울시건축심의기준에 있군요. 찾아보도록 하겠습니다.
유효폭이라는 단어자체가 안목치수아닌가요?
황현로 유효폭은 마감-마감 기준이니 방으로 보면 안목칫수로 해석됩니다. 벽 중심선 2.1m로 하면 유효폭이 아닌것으로 해석됩니다.
@@leekwanyong 심의기준에 있으니 심의를 받지 않는 대상건축물은 제외 대상인가요?
심의기준을 준용해서 적용. 모든 주거발코니확장에 적용중입니다. 발코니 확장안하면 2.1미터보다 적어도 되고 확장공간이 있을시 2.1미터 확보? 참 어렵죠. 공무원과 싸우기도 지쳤습니다.
잘들었습니다. 말씀하신 발코니원상복구후 실내유효공간 폭은 대체적으로 각 지방자치단체에서 발코니 지침으로 2.1m 이상이 되도록 규정하는 추세입니다. 관습적으로 옛어른들은 방폭이 7자 이상은 되어야 쓸만하다고 생각들 하셨지요. 고맙습니다.
리모델링을 활성화 베란다 발코니 테라스 시공을 포함하여 광의로써 현실적 지상 건조물 구축재축,이축,건축을 용이하게 심미안적 증개축 허용 2005년 시행후 제2차에 걸친 개정법 추후공지
발코니, 베란다의 구분을 잘 정리해주셔서 건축시 많은 도움이 될것 같습니다 감사합니다
많은 도움이 됐습니다. 신축을 계획할때 잘 고려해야 손해아닌 손해를 덜 볼 수 있겠네요~
건축설계를 진행하는 건축사와 잘 협의해서 진행하셔요
진짜 발코니 애매한부분들 많았는데 싹정리됐습니다~!!감사합니다
감사합니다. ^____^
감사합니다 건축사님!!
설명을 너무 잘해주십니다.
도면보여주면서 말씀도 조곤조곤
멋지시네요
가려운데 긁어주셔서 감사합니다, 환절기 감기 조십하십시요~
감사합니다. 늦여름에 조금 덥네요.
현장 시공의 어려움을 극복하고 땀흘리며 수고하시는 건설인의 고군분투에 위로는 못할망정 법조문에 메여 현실감각을 잃고난후 돈과 시간 정력 낭비 후회 말고 사전에 이해 관계자 모두 건설회관 501호 소회의실에서 주관:주택관리협회 주최:전문건설 공제조합 시행사 재개발 재건축 조합원 대그박을 맞대고 중지를 모아 봅세다
시행사:현대건설 .G.S 건설 대우건설 컨소시움
까먹어서 복습했음. 완전 도움 됩니다.!
확장 발코니의 외벽 비내력벽 조건(달아멘구조)은 현재의 인허가 및 공사 현실과 너무 다릅니다. LH, SH 등 공사의 아파트 조차도 발코니 외벽을 내력벽으로 하고 있고 확장 부분에 싱크대도 당연스럽게 설치하고 있는데... 이미 관례화된 내용을 지자체 등 지속적으로 다르게 언급하는 것은 혼란만 가중시키는 것 아닌지 염려됩니다. 발코니 외벽의 비내력벽은 현장에서는 철지난 이야기로 취급되는 면도 있습니다.
법 따로 현장따로...아파트는 민원이 두려워서 정부에서도 머라 못하는 상황. 근생 노대는 기둥으로부터 튀어나와야만 인정해줍니다. 대한민국 건축법 모순투성이입니다. 어쩌겠습니까? 이게 대한민국의 수준이고 현실인데요....
건물 신축하려고ㆍ종종 듣고 잇습니다ㆍ서울 입니다
감사합니다. 잘 준비해서 멋진 건물주 되시기 바랍니다.
부 칙[시행 2020. 10. 8.] [대통령령 제31100호, 2020. 10. 8., 일부개정]
제1조 (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조 (기존 건축물의 발코니 구조변경에 대한 경과조치) ①이 영 시행 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택에 설치된 발코니(종전의 제119조제1항제3호 다목의 규정에 의한 간이화단 부분을 포함한다)의 경우에는 제2조제15호의 개정규정에 의하여 거실ㆍ침실ㆍ창고 등으로 사용할 수 있다. (생략)
②이 영 시행 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 공동주택 중 아파트에 설치된 발코니를 제1항의 규정에 의하여 거실ㆍ침실ㆍ창고 등으로 사용하고자 하는 경우에는 제46조제4항 및 제5항의 개정규정에 적합한 대피공간 또는 경계벽을 설치하여야 한다.
"다만, 실내의 다른 부분과 구획된 바닥면적 2제곱미터 이상의 실의 출입문 또는 실내와 접한 부분에 전면 유리창이 설치되지 아니한 발코니의 출입문에 제64조의 규정에 의한 갑종방화문을 설치하는 경우에는 제46조제4항의 개정규정에 의한 대피공간을 설치한 것으로 본다."
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제 2조 2항에서 발코니를 내부공간으로 활용할 경우, 화제 대비하여 대피공간으로서 2제곱미터를 규정하므로, 2.1미터 이상이 되어야 한다고 유추적용했다고 봅니다. 반드시 2.1m * 2.1m가 아니라 2제곱미터 이상만 되면 되는건데, 공무원들이 2.1*2.1m로 적용했네요.
그리고 발코니의 정의에 비춰, 요즘에는 단독주택 1층도 발코니 확장을 적용합니다. 1층 외기에 면한 공간을 테라스라고 하지만, 발코니 확장을 적용하고 있는 지자체들이 많이 있습니다.
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건축법 시행령
[시행 2020. 8. 7.] [대통령령 제30030호, 2019. 8. 6., 일부개정]
제1장 2조 14항 (발코니의 용어 정의)
14. “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다.
서울시건축기준에 발코니확장 후 2.1m 폭 확보규정이 있어서 서울시는 그 규정을 준수합니다.
@@leekwanyong 네~. 감사합니다. 2.1m 라고 나와있다니, 규정이 분명해서 더 좋은 것 같습니다.
감사합니다.
설명절 잘보내시고 동영상은 정말 귀에 쏙쏙들어와서 좋았습니다. 질문이 하나 있는데 테라스나 테크의 넓이는 어떤 기준에서 산정이 되는지 부탁드립니다^^
테라스나 데크는 지붕이 없는것이므로 길이나 면적은 상관없습니다. 지붕이 없고 처마는 외벽으로부터 1미터 이내만 면적에 안들어갑니다.
서울특별시 건축물 심의기준 제24조 제2항
"6. 거실의 유효폭은 실의 활용도를 고려하여 2.1미터 이상으로 계획한다."
실무하다보니 1.8미터로 정한 곳도 있었습니다.
지자체마다 다른 걸로 보입니다.
네. 잘 찾으셨네요. 발코니확장후 2.1미터 규정이 서울시심의기준에 있습니다. 서울시는 대부분 2.1미터 확보하라고 합니다만…
좋은내용 감사합니다. 애매하게 알고있던 부분들이 해결되었습니다. 궁금해왔던 간단한 질문 하나 드려봅니다. 법에서 다락기준에서 "- 다락에서 외부로 나가는 문(창문) 설치 불가" 라고 되어있는데 자주 메스컴이나 노출되는 집들보면 다락에서 베란다로 나가는 문들이 설치되어 있는걸 보았습니다. 이것이 가능한지 질문 드려봅니다.
법적으론 불가합니다. 다 위반건축물이지요. 지자체별로 나가게 해주는 곳도 (창문사이즈제한등) 있을수 있지만 서울은 못나가게 합니다. 그래서 개인적으론 현실에 맞게 다락방규정을 개정해야한다고 생각합니다. 법과 현장이 너무 안맞아요
@@leekwanyong 아 이런 법이 있었군요. 법규 몇조인지???
건축법 몇조 몇항인지 궁금합니다.??
법엔 없지만 다락은 최상층의 상부공간이어서 옥상과 연결못하게 하는 임의규제형식으로 봐야할까요? 지자체별로도 다르게 적용하기도 하고..
안녕하세요. 항상 좋은 강의에 진심으로 감사드립니다.
발코니 설치가 허용된다고는 하나 발코니의 외벽선이 대지내 공지 규정을 당연히 넘어가서는 안되겠지요? 그래서, 대지내 공지규정을 지키며 주차장면적을 최소화하기 위해서 세대별 전용면적은 최소화하고, 발코니 확장을 최대한 이용하는 것이 현명하다고 이해하면 되겠지요?
대지내 공지를 지켜야 하고요, 돌출하면 안됩니다. 대지내 공지는 지키고, 1층에 주차가 몇대가 가능한지를 따져보고 그 주차대수를 역으로 세대수 산정으로 가게 됩니다. 여기서 전용면적으로 주차대수를 따지니 발코니확장으로 전용면적을 조절하게 됩니다. 문제는 바로 주차가 몇대가능하느냐가 관건입니다.
너무 좋은정보 감사드립니다 현제원룸 신축 계획중인데요 건축 바닥면적 40평 건폐율60% 용적율 170평까지 입니다 옥상에 전체 태양광 설치시 방수를위해 구조물을 철판이나 징크로 하여 지붕형식으로 하는것은 법적으로 괜찮은건지요 태양광을 설치하고도 옥상을 운동 공간으로 하기위해 구조물 높이를 3m 정도로 H빔으로 설치 하려는데 괜찮은건지 궁금합니다
아래기준으로 설치하셔요
주택 옥상태양광설치의 경우 태양광 모듈 최대 높이는 옥상 바닥면에서 부터 3미터 이하로 진행해야하며, 바닥면은 적설, 강우량을 고려하여 바닥으로부터 최소 30센티미터 이상으로 설치하도록 합니다. 그밖에 설치면적은 수평투영면적을 기준으로 옥상 바닥 면적의 70퍼센트 이내 설치, 경사지붕면 설치의 경우에는 평행이 되도록 설치하거나 최대 5° 정도의 오차범위를 허용하고 있습니다.
태양광 발전시설 용량이 3kW를 초과하는 기존건축물의 경우 구조전문가의 구조안전 확인서를 받아야 합니다.
원주시청은 어떻게 하고 있는지?
건축사님 이야기 귀담아 들었고 많이 배우고 감사드려요
시청해주셔서 감사합니다.
공동주택의 전용면적 산정시 외벽내부선을 기준으로(안목치수) 면적을 측정하는 것으로 알고 있습니다. 그런데 노대는 주택외벽중심선에서 1.5m까지의 면적을 바닥면적에서 제외하는 것이잖아요 그러면 발코니 확장된 방의 경우 주택전용면적 계산시 외벽내부선을 기준으로 하나요? 외벽중심선을 기준으로 하나요?
아파트는 전용면적을 안목칫수로 산정하고 발코니만 확장되는 거실이나 방의 벽(확장전)의 중심선으로 합니다. 주택에선 노대라 하지읺고 발코니입니다. 그리고 노대산정하는것과 발코니 산정하는 것이 다릅니다.
아주 도움이 되는 좋은 강의 감사합니다. 질문하나만 하겠습니다. 서울 기준으로 하면 발코니가 추가되면 건축면적이 아주 러프하게 몇 퍼센트 정도 늘어나게 되나요? 워낙 케이스별로 다르기 때문에 다 다르다는 건 이해하지만 그래도 경험상 대략적인 것은 있으실 것 같습니다.
그리고, 만약 발코니 포함하여 한 층 면적이 24평 이상이 되면 학원용으로 쓸수 있게 되는건지 궁금합니다. 그리고 이때 장애인엘리베이터와 계단이 저 24평안에 포함되는지도 궁금합니다.
땅 면적이 딱 50평인데 3종 일반 이어서 학원이 들어올 수 있나 이전에 고민했던 적이 있어서 여쭤봅니다.
건축면적은 수쳥투영면적이므로 발코니도 건축면적 즉 건폐율 산정에 들어갑니다. 질문하신 내용은 용적율 관련하여 발코니가 법적으로 얼마나 보너스를 받느냐 이걸로 해석이 됩니다. 첫째, 공동주택은 대략 전체연면적의 10-20%까지 만들수 있습니다. 근린생활시설은 노대 즉 건물 외벽에 부가적으로 설치시 바닥면적에서 제외해주고 공동주택처럼 건물구조 안에 설치하면 바닥면적에 산입하라고 하는 지자체가 많습니다. 당연히 근생은 발코니확장을 못합니다. 장애인엘리베이터는 바닥면적에 다 제외되므로 대략 3평정도 보너스를 받게 됩니다. 50평 땅이면 건폐율이 3종 50%이므로 건축면적은 25평이 되고 그 25평에서 장애인엘리베이터는 제외되니 실질적으론 28평을 사용하겠습니다. 발코니를 포함은 근생경우 지자체별로 다르므로 바닥면적에 산입할수도 있고 뺄수도 있다. 다만 확장해서 실내로 사용하는 것은 금지이다. 감사합니다.
장애인엘리베이터 3평은 층별로 3평씩 인센티브를 받는다고 보시면 됩니다. 5층이면 15평이 보너스입니다.
@@leekwanyong 대단히 감사합니다. 그런데 발코니가 건축면적, 즉 건폐율 산정에 들어간다고 하신것은, 발코니가 건폐율에는 혜택이 없고 용적율에서만 혜택을 줄수 있다는 뜻인가요? 즉 50평 3종 이면 한 층의 최대면적이 발코니 포함 최대 25평이 된다는 말씀이시죠? 그렇다면 일반적으로 일조사선이나 임대율 등 기타의 이유로 용적율을 다 안채우는 경우는 발코니를 포함시킬 이유가 없어지는 것인지요? 아직 공부해야 될 게 한참 많네요~~
네 건물에 부가적으로 설치하는 처마는 1미터까지 건폐율에 안들어가고 사람이 나가는 발코니는 건축면적에 건폐율에 적용되고 용적율이 중요하니 결국 층수를 높이려고 건폐율은 작게 층수는 높게해서 용적율을 다 채우는 것입니다. 연면적은 총 면적으로 바닥면적의 합이고, 건축면적은 건폐율에 해당되는 사항으로 보시면 됩니다. 건폐율 50%에 발코니 투영면적이 포함된다 보시면 되고 발코니 1.5미터까진 바닥면적에서 제외해준다. 이렇게 보면 됩니다..
명확하고 친절, 자세한 설명 너무 감사합니다.
하나 여쭤보겠습니다.
타운하우스나 빌라 경우, 준공허가 나서 살고 있는데
2층 거실 옆에 추가로 1.5미터 폭으로 노대(발코니)를 추가로 설치하는 것도 가능할까요.
물론 시청에 허가를 받으려고 하는데요.
위 설명을 들으면 건축법에 따라 가능할 거로 보입니다. 특히 2층이니 안전 문제도 없을 거 같고요.
참고로 1층 바닥까지 4개 기둥을 설치하려고 합니다...
건폐율에 포함되니 건폐율이 남아있는지 건축물대장 확인해보시기 바랍니다. 발코니는 면적에서 제외되지만 건폐율에 산입됩니다.
@@leekwanyong 넵.. 건축사님, 좋은 정보 너무나 감사드립니다. ^^
좋은정보 감사드립니다.
최근 아파트에 서비스 발코니(확장형 발코니) 앞쪽에 추가로 돌출된 개방형(오픈형)발코니가 많이 설치되는 추세인데(물론 이부분이 바닥면적에 포함되어 분양가는 상승됨) 이경우 오픈형발코니에 바닥공사나 기타 다른 공사는 하지않고 비바람으로 부터 보호하기위한 샷시만 설치하는 경우는 가능한지 문의드립니다.
오픈형 발코니는 발코니가 아니라 베란다로 봐야겠습니다. 지붕이 없고 하늘이기 때문에 면적에도 제외됩니다. 물론 2개-3개층 위에 상부베란다가 있는데, 바로 위에 지붕이 없어서 베란다로 봐주는 걸로 압니다. 거기에 지붕과 벽샷시를 설치해서 실내공간이 만들어지면 건축면적에 포함되니 위반건축물이 됩니다. 단, 외벽으로부터 1미터(외벽중심선에서 돌출부위까지)까지 처마나 차양은 면적에서제외됩니다. 단, 벽을 구성하는 샷시는 면적에 포함됩니다.
@@leekwanyong 답변 감사드립니다.
실제로는 3면이 개방된 돌출발코니이지만 제일 상층부를 빼고는 전부 바로 윗세대 발코니 바닥이 아랫세대 지붕형태로 설계된 형태이고요 분양대금에 2평으로 계산되어 포함되어있는 경우입니다. 동일한 내부 구조에서 발코니 없는경우 24평형이 발코니가 있는경우 26평형으로 분양되었습니다. 이경우는 어텋게 해석해야할지 궁금합니다.
보통 베란다나 발코니에 가스보일러가 설치되어있는데 이 상태에서 확장한다면 보일러는 거실에 포함되는데 건축설비법에 난방기구는 거실에 있으면 안된다고 명시되어있는데 불법 아닌가요?
거실공간에 보일러가 바로 보이게 설치하면 불법여부를 떠나 생명에 위험합니다. 기존 발코니를 확장하면 보일러실을 별도로 구획해야 합니다. 그리고 그 보일러실은 면적에 산입해야합니다.
법규가 말장난이 되서는 안되긴 한데...보일러실, 기계실은 법적으로 면적에 산입하는게 맞으나 공동주택(아파트) 계획 실무시에는 발코니에 보일러가 있는것은 발코니에 보일러를 둔것이지 보일러실을 구획한게 아닌것으로 봅니다. 그래서 불법으로 보지 않고 계획되는 것 입니다. 실외기도 마찬가지고요.
안녕하세요 불법건축물 관련해서 문의드립니다 일반건축물이고 1,2,3층은 근생 4층은 주택으로 되어 있습니다 2,3,4층 보두 발코니(도면과 대장에는 해당 발코니 없음. 현재 외벽으로부터 1m정도 나와있음) 확장공사를 샤시로 하였습니다. 이걸 불법으로 보아야할까요....
허가도서와 준공도서에 없다면 위법행위로 볼 수 있습니다. 그리고 외벽으로부터 돌출된 노대경우 1.5미터(외벽의 중심선부터 노대의 끝선까지의 거리)까지는 발코니로 보고 연면적에 해당이 안되나, 현재 실내화로 변경하여 사용하고 있다면 건축면적에 산입되므로, 건폐율이 초과될수 있습니다. 1미터가 건축면적 면제는 처마경우엔 제외되나, 사람이 사용하는 공간이면 건폐율에 포함됩니다. 아직 걸리지 않았으므로 추후 걸리게 될수 있으니 잘 판단하시기 바랍니다. 걸리고 나서 시정명령이 나오면 그때 원상복구 하는 방법도 있습니다.
안녕하세요 좋은정보 감사합니다.
현재 근생3층 4층 주거 계획중인 건축주 입니다. 공부중이라 질문이 다소 미숙해도 양해 부탁드립니다.
Q1. 4층 주거의 베란다를 발코니 확장하여 서비스면적으로 인정받는 경우 지자체별로 흔한 행위인지 궁금합니다.
Q2. 1-3층 근생(의원)의 경우 발코니(서비스면적 여부) 설치 가능한지 궁금합니다.
답변주시면 감사하겠습니다.
1. 단독주택경우 2개소 인정해줍니다. 대부분 지역에서 인정해줍니다. 2. 근생 발코니 인정은 노대라 해서 주택과 다르게 적용합니다. 근생발코니 기준 영상참조 >>> ua-cam.com/video/2d5f5CF2m0Q/v-deo.html
근생발코니 적용 법기준 참조하세요 >>> ua-cam.com/video/FEdl3e-OgVA/v-deo.html
이 영상을 보고 전혀 알지 못했던 주택 용어와 지식을 알게 해주셔서 감사합니다.
지금 지자체와 발코니에 관해 입씨름 중입니다.
도면과 도서일부, 건축물대장및 현황도 자료를 가지고 상담이 필요 합니다.
건축사님과 커뮤니티할 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.
leekwanyong@naver.com + 상담료부과됨. 먼저 이메일주세여
설명 너무 감사합니다.
그런데 지식산업센터의 경우 발코니(?)가 건물내부에 있는데요. 이것도ㅠ발코니로 봐야하나요?? 확장하개되며뉴이것도 불법인지요?
지산경우, 특별한 업무지침이 없어서 엄밀히 말하면 확장하면 불법이지요.
소장님, 주택 외 건축물의 노대도 외부와 내부가 연결되는 공간이 아닌 모서리 부분이라면 면적 산입이 되어야하는 거겠죠?
노대가 코너를 돌아가며 만들어진다면 그럴수도 있겠습니다. 쟁점은 내부에서 그 코너로 진입이 안되기 때문에 면적을 산입시키는 건데요. 통상 근생에서는 기둥벽으로 튀어나온 부가적인 것이 노대입니다.
@@leekwanyong 하나하나 답변주셔서 정말 감사합니다.
근생에서 외부가 오픈된 발코니처럼 쓰는 공간인데, * 1.5m 면적 제외 적용을 할 수 있을까요??
건축법에 맞으면 면적에서 제외됩니다.
@@leekwanyong 또 배워갑니다. 소장님 감사합니다.
외벽에서 발코니 확장 했는데 다른집과의 법적 으로 떨어트려야하는 면적을 침범하게 되면 어찌되나요?
건축허가시에는 법적이격거리를 지켜야겠습니다. 준공후 기존건축물에서 신고하지않고 확장하는 경우엔 위반건축물이 되기때문에, 이행강제금과 시정명령이 나올것입니다. 잘 알아보고 하시기 바랍니다. 업자말듣고 했다가 큰코 다칩니다.
정말 좋은 영상 감사합니다~ 건축사님 한가지 궁금한점이 있어 문의 드립니다.일반 상가건물에서 베란다가 아닌 발코니 부분에 비를 맞지 않기 위해 유리와 샤시를 설치 한것도 위반건축물인가요? 답변 주시면 너무 감사하겠습니다.좋은 하루 되십시요~
주택의 발코니와 상업건물의 발코니는 그 적용이 다르게 해석하는데요, 상가건물에 설치한 베란다가 아닌 발코니라 하면 "노대"라고 볼 수 있겠습니다. 외벽에 부가적으로 설치한 것인데, 그 부분에 지붕과 샷시를 설치해서 실내처럼 사용하는 것 같은데요, 노대를 발코니와 유사한것으로 해석한다고 보면 지붕과 샷시를 설치하고 사무실 전용공간이 아닌 부수적인 용도로 사용한다면 위반건축물이 아닌것으로 사료됩니다. 실내와 외부노대를 구획하는 창호나 문을 제거하여 실내공간처럼 사용한다면 위반건축물이 되겠습니다. 그리고 샷시를 설치시 탈부착이 가능한 창문을 설치해야하니 유의하시기 바랍니다. 자세한 사항은 해당 지자체건축과에 확인해보시기 바랍니다.
@@leekwanyong 소중한 답변 감사합니다~멋진 하루 되십시요.감사합니다~^^😃😃😃
@@leekwanyong탈부착이 가능한 창호를 설치해야 하는 부분이 발코니부분인가요? 아니면 전실부분인가요? 전실에서는 발코니로 나가기위해 옆으로밀거나 문같이 앞으로 밀고나가는 창호를설치하겠네요(이부분은 당연히 탈부착이 되겠구요) .
베란다는 여닫는 샤시로 할것 같은데 이것도 탈부착이 가능할듯합니다
@user-cf4cm2ye3b 발코니 외부부분입니다
윗층에서 발코니 확장공사하는데 소음과 진동으로 온가족이 경끼하고 스트레스 엄청 받았습니다
그리고 바로 아랫층인 우리집 발코니에 실금이 10군데나 생겼고,욕조천정에 몇군데 물도 누수됐습니다
이웃도 좀 배려해서 확장공사로인한 소음과진동 ,건강상&이웃의 재산상의 피해를 안줬으면해서 이 댓글 달아봅니다
지금도 머리에서 윙윙 소리가납니다~/이 피해는 어떻게 보상을 받아야되나요~??
정신적, 신체적 피해는 상대방에게 요구할수 있습니다. 공사하는 도중에 외부에 나가있거나 또는 호텔에 투숙할 수 있는 현실적인 요구를 할 수도 있고 그것을 비용으로 요구해서 일당 30만원씩 요구하거나 협상을 하는 방법으로 말씀해보세요. 합의가 안되면 소송으로 가는데요, 소송하다가 1-2년지나가고 감정상하고 그런데, 적절하게 관리사무소나 누가 중재좀해서 공사기간에는 외부에 나가있도록 비용을 달라고 하셔요. 누수가 생긴다면 다 수선해달라고 하십시요. 누수에 대한 원인을 또 규명해야하는데, 이 부분도 합의가 안되면 관리사무소에 수선해달라고 하던지 요구하시기 바랍니다.
안녕하세요 교수님 단독주택입니다 2층 거실 베란다가 건축물현황도에 발코니라고 적혀있는데 이부분을 확장해서 거실로 쓸수있나요?
단독주택은 2면(2개소만) 발코니확장으로 사용할 수 있습니다. 실내로 확장해서 사용할수 있을것입니다. 자세한것은 해당 지자체 건축과에 문의해서 다시 확인해보세요.
@@leekwanyong 빠른답변 감사드립니다 !
공동주택 난간이 설치된 발코니는 건축면적산입할때 외벽에서 1미터 이상 부분만 건축면적에 산입되는건가요?
건축면적은 수평투영면적이니 외벽에서 튀어나온 발코니나 노대는 건축면적에 100% 산입하고 처마같은경우(사람이 사용하지않는)는 외벽중심선에서 1m까진 건축면적 산입하지 않습니다. 제가 영상에서 노대도 1m까지 건축면적산입안된다고 했는데 정정합니다. 감사합니다.
@@leekwanyong 답글 감사합니다. 과거 참고도면 보다가 헷갈렸는데 정리가 되었습니다^^
좋은영상감사합니다 건축사님!
혹시 빌라는 발코니구조변경시 별다른 행위허가신고 없이 가능한건가요? 기존 입주민동의 건축사의견등등이요
발코니 구조변경시 내력벽을 해체하는지? 아니면 발코니확장후 내부폭이 2.1미터 이상 나오는지등을 살펴보고 내 소유의 내 건물이라면 내것만 용도변경이나 대수선등의 신고를 하시면 될거 같습니다. 구조적인 문제로 위험하다면 입주민의 반대가 있을수 있을거 같네요.
@@leekwanyong 다세대주택인 빌라이고 저희가 아닌 작년에 이사온 아래층에서 발코니확장을 했습니다. 뭐 입주민동의서받거나 고지 이런거전혀없었고요 그전에 사시던분까진 누수문제가 전혀없었는데 작년에 오신분이 발코니확장하고나서부터 누수로인한 갈등이 생기네요 저흰 발코니확장하면서 배관을건드려서 ㄱ분명 틈이ㅅ생긴걸봤는데 아니라고 우기시니 난감한상황입니다;
발코니확장공사를 하면서 바닥을 손상했을거라고 추론을 할수 있겠네요. 누수탐지하는 업체섭외해서 한번 점검받아보세요. 누수라면 바닥 뜯고 다시 보수공사해야겠습니다. 누수는 잡기어렵습니다. 잘 협의해서 조사해보세요
안녕하세요. 건축사님. 혹시 베란다에 샷시 설치하기 위해 증축 신고를 받을 수 있을까요???
베란다에 샷시다는건 문제가 없어보입니다. 다만 해당 지자체마다 해석하고 단속대상이 다르니 꼭 해당 건축과에 물어보고 하셔요. 증축대상이 아닌것으로 판단됩니다
@@leekwanyong 앗 그렇군요 ㅠㅠ 증축대상은 아니군요. 저는 샷시 설치하면 면적에 포함되는 줄 알았습니다. 이른 시간에 빠른 답변 남겨주셔서 너무 감사합니다.
실사의뢰받고 싶습니다
실사의뢰가 어떤내용인지요? 현장나가서 살펴보고 상담하는 업무는 하지 않습니다.
발코니 확장이 합법이지 않을 당시에 주택 건설 기준 등에 관한 규칙에서는 침실 규격을 최소 2.1m이상으로 하라는 내용이 있었습니다
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이 규정은 현재 삭제 되었습니다.
네. 서울시건축심의기준 24조2항6호에 “거실의 유효폭은 실의 활용도를 고려하여 2.1미터 이상으로 계획한다” 라고 규정하고 있어서 서울시 경우 심의여부를 떠나 주택은 2.1미터를 적용하고 있습니다.
다가구 주택을 신축하려고 설계 준비중입니다. 건축주 입장에서 발코니 허용 여부가 중요한 이유가 있나요?
아주 중요하지요. 발코니는 용적율에 포함이 인되니 보너스로 면적을 받는다고 보시면 됩니다. 법정면적은 25평인데 발코니확장까지 하면 실사용면적은 32평이 되는겁니다.
법이 누더기 방식임
현재 건축법은 건축 기본 질서를 확립한다는 명분을 넘어선 개인의 재산권을 침해 하는 악법이 많습니다 내 사유지에 공익에 반하는 것 외에 토지를 어떻게 사용하든지 국가가 개입을 하는 것은 기본적으로 위헌이고 기본권을 침해하는 테러 입니다 이 악법을 국회의원은 폐지 해야 하는 것이 민주주의 기본 질서를 확립하는 것입니다 법은 국민에 의하여 국민을 위하여 만드는 것이지 공무원들이 간섭하여 먹고사는 계기로 삼아서는 안됩니다
누더기법이구만~ 싹 양성화 방향으로 정리되어야~