LUCRO IMOBILIÁRIO - Como funciona o ganho de capital na venda de imóvel. Imposto de Renda.
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- Опубліковано 21 лип 2024
- O que é LUCRO IMOBILIÁRIO? Como calcular o GANHO DE CAPITAL? Como pagar e declarar? E como NÃO PAGAR o IMPOSTO sobre o LUCRO IMOBILIÁRIO?
Neste vídeo, trago as informações mais importantes sobre os procedimento para a geração do DARF, declaração do Imposto de Renda, descontos e isenções dessa obrigação tributária.
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![TEM IMPOSTO NA VENDA DE IMÓVEIS? [CUIDADO]](/img/n.gif)
O melhor video que assisti sobre o assunto, curto e direto.
Valeu Cássio! Muito obrigado.
Perfeito Marcelo ! Excelente explicação
Parabéns! Informação clara e objetiva!
Muito obrigado Nadir!
Excelente conteúdo Sr.: Marcelo muito obrigado que Deus o Abençoe.🙏🙏🙏
Obrigado João!
Marcelo, você é ótimo, parabéns
Muito obrigado Sebastião!
Sensacional 👏👏👏👏 muito bom!
Obrigado Wanderson!
Sempre com ótimas explicações!
Gratidão
Obrigado Ronaldo! 🤜🤛
Que vídeo toppppp!!! Parabéns
Valeu Filipe!
Muito bom Marcelo, esse vídeo é de grande utilidade pública.
Valeu Anselmo!
Gostei muito do video, simples rápido e objetivo. Parabéns.
Obrigado Alexandre!
Muito boa explicação, tirou as minhas dúvidas! Parabens pelo canal.
Muito obrigado Nestor!
Ótima explicação! Obrigada.
Eu que agradeço sua atenção Fernanda!!
Parabéns pelo vídeo e parabéns por interagir nos comentários, tirando dúvidas, isso faz muita diferença. Grande Abraço, ganhou mais um inscrito😉
Valeu Wellington! Obrigado!
Parabéns, Marcelo! Explicação muito direta e clara. 👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻
Muito obrigado Lana!
Excelente explicação, parabéns, foi muito esclarecedor.
Valeu Gabriel! Muito obrigado.
Você é o cara!
Obrigado Marcia!
Parabéns pela clareza nas informções , de uma duvida aprendi outras 3 valeeu pelo seu trabalho
Muito obrigado Ricardo!!
Tem uma pequena correção nos custos desde a compra. Não foi explicado no vídeo.
Também pode agregar os gastou com reformas, impostos, escritura, registro, juros se foi a prazo, etc.
Ele falou sobre isso
Parabéns é o único que vejo tirando as dúvidas do pessoal
Obrigado Juliana!
ACHO ENGRAÇADO ESSAS MATÉRIAS SOBRE ""LUCRO DE CAPITAL"".
TODAS IGUAIS.
QUERO VER ALGUÉM EXPLICAR
PORQUE O VALOR HISTÓRICO DE
COMPRA NÃO É ATUALIZADO ??
ASSIM É SOPA NO MEL PRA RECEITA COMER O DINHEIRO DA POPULAÇÃO.
OBRIGADO ☺️
Tem uma pequena correção sim. Não foi explicado no vídeo.
Também pode agregar os gastou com reformas, impostos, escritura, registro, juros se foi a prazo, etc.
Quem atualiza é o proprietário a cada declaração do imposto de renda anualmente, é permitido atualizar o valor com gastos em reformas e benfeitorias ao imóvel uma vez que seja emitida nota fiscal desses gastos
Muito bom!👍🏻
Obrigado Priscila!
Parabéns, pela apresentação. Vamos falar logo mais devo fazer uma venda de um imovel.
Muito obrigado Jose Marcelo!
E como funciona a aquisição de terreno para a venda? Vejo pessoas falando que tem estratégias para não menos ganho de capital
Gratidão!!
Eu que agradeço sua atenção Fábio!
Mt bom o video , parabens! Uma DUVIDA - Eu troquei uma casa em outra mais barata e peguei 350 mil de diferença, nesse caso eu lucrei 300k pois a casa eu reformei ela toda antes de negociar, consigo entrar num consorcio, dar um lance alto e pegar a carta e comprar um imovel e ser isento da taxa de imposto sobre lucro?
Meu plano é pegar 200k, dar um lance, pegar uma carta de 400 e comprar um imovel e assim guardar 100k investidos e declarar essa compra para nao pagar imposto.
Marcelo, parabéns!
Poderia fazer um video rcplicando lucro de capital para herdeiros.
Obrigado
Obrigado Rodolpho!
Vou colocar sua sugestão na lista de temas futuros.
Tenho apenas um imóvel, preço abaixo de 440 mil, e não fiz nenhuma transação nos últimos 5 anos,.porém a garagem está registrada em uma matrícula separada do apto. Por este motivo, a garagem pode ser considerada um outro imóvel e eu perca a isenção? Ou seja, não tenho apenas um imóvel, mas dois imóveis?
Está falando em ganho de capital na venda, então despesas de escritura, registro e ITBI é por parte do COMPRADOR !!!
Não entra nas suas despesas !
A herança sim poderá atualizar para o valor de mercado, mas deverá pagar o ITCMD em cima desse valor, vai ficar mais caro também.
Olá!
As despesas como escritura, registro e ITBI (que o contribuinte pagou quando comprou o imóvel), devem ser acrescidas ao "Custo de Aquisição" do imóvel, reduzindo desta forma, a diferença entre o valor da compra e o de venda, e por consequência, o ganho de capital.
@@VidadeCorretordeImoveis Essa não sabia, obrigado pela informação
Ótimas dicas, parabéns pelo canal
Obrigado Cláudio!
Parabéns! Otimo vídeo. Direto e completo. Só não sei se ficou claro para todo mundo que o valor do imóvel declarado no IR é corrigido monetáriamente antes de ser aplicado o cálculo do Imposto. Tive clientes que estavam desistindo do negócio por não entender como se dá essa correção monetária.
Olá Luis! Muito obrigado.
Realmente. A correção monetária do valor do imóvel perante a Receita Federal, é um assunto complexo e polêmico.
O melhor a fazer é utilizar o GCAP para fazer as simulações, e assim, ter certeza de qual será exatamente o valor tributado.
A melhor e única saída segura no longo prazo, é fazer a atualização dos valores conforme são feitas melhorias nos imóveis. Desde que tudo possa ser documentalmente e contabilmente comprovado.
Show!
Obrigado Clidenor!
Estou tentando achar algum lugar que explique, mas ainda não encontrei. É muito superficial (e deixa muitas dúvidas no ar) dizer que o IR é isento se você vender um imóvel e usar o valor para comprar outro imóvel em até 180 dias. Não é uma compra e venda de uma cadeira, é de um imóvel, objeto de um contrato de promessa de compra e cuja operação pode se estender por um tempo. Exemplo, negocio a compra de um imóvel na planta com uma construtora, assumo parcelas a serem pagas à construtora. Nesse meio tempo anuncio meu imóvel atual e vendo ele meses depois. Posso receber à vista (ou até a prazo também). Neste caso, eu vou usar o valor da venda para a compra de um novo imóvel, ou seja, vou liquidar a dívida (ou parte dela) com a construtora, mas eu "comprei" antes o imóvel antes de vender o anterior. Quais datas devem ser consideradas? A da assinatura do contrato de compra e venda? A efetiva data de quitação da dívida e transferência do imóvel pro meu nome?
Muito bom
Obrigado Claudio!
Melhor explicação sobre o tema! Muito obrigada por compartilhar. Tenho uma dúvida e agradeço desde já se puder me responder. Eu poderia utilizar apenas o lucro da venda para quitar um financiamento imobiliário e ficar isento do IR?
Olá Sandra! Eu que agradeço sua atenção.
Infelizmente, para que ocorra a isenção, o valor total da venda deve ser aplicado na aquisição de outro imóvel, e não apenas o lucro.
Eu tenho um imóvel onde resido, e outro eu vendendo esse outro e comprar e completando o valor, mas não vou morar nele, tenho que pagar o LI?
Marcelo, boa tarde. Primeiro muito obrigado pelos seus excelentes Videos, sou corretor iniciante e seu material tem me ajudado muito. Gostaria de tirar uma duvida, tenho um cliente que vendeu um imóvel e apurou 750k, se ele comprar dois outros móveis dentro desse valor ele Tb fica isento ou ele tem que procurar algum outro no qual use o dinheiro todo?
Olá Ricardo! Eu que agradeço sua atenção.
Se o valor total do imóvel vendido (não apenas o lucro) for investido na compra de outros 2 imóveis dentro de 180 dias, pode se beneficiar da isenção.
Excelente vídeo e respostas por aqui Marcelo!
Três dúvidas:
Esta isenção na compra de outro imóvel em até 180 dias vale para quem tem mais de um imóvel?
Existe algum problema se o valor deste imóvel comprado for maior do que o anterior?
Se eu comprar um de menor valor, e beneficiá-lo com reforma e NF, vale?
Olá Fabio! Muito obrigado.
A isenção na compra de outro imóvel em até 180 dias é válida para quem tem mais de um imóvel, mas não pode ter se beneficiado dessa isenção nos últimos 5 anos.
Não há problema se o novo imóvel for de maior valor.
Se comprar um imóvel de menor valor e reformá-lo, todas as notas fiscais (material e mão de obra) deverão ser emitidas para comprovação dentro do período dos 180 dias, de forma que componham o custo de aquisição.
Ta bom que corretor vai auxiliar algm….
Excelente vídeo. Parabéns! Estou com uma dúvida mais específica… pode me ajudar? Eu tenho um imóvel financiado e um quitado.
Se eu vender o imóvel quitado (valor menor que 400mil) eu preciso pagar imposto de ganho de capital, uma vez que tenho esse outro imóvel que está financiado pelo banco.
Olá Laila! Obrigado!
O contrato de financiamento assinado já configura uma aquisição de imóvel, e por isso, no meu endentimento, você não se beneficiará nesse caso, da isenção na venda de imóvel até 440 mil reais.
Só estará isenta se no período de até 180 dias após a venda, utilizar o valor para quitar o financiamento do outro imóvel.
Falo sobre isso nesse vídeo: ua-cam.com/video/bg1F319jazY/v-deo.html
Espero ter ajudado!
Bom dia, Marcelo. Parabéns pelo canal! Uma dúvida sobre a declaração de ganho de capital na vende de imóvel, caso eu tenha declarado no GCAP2021 que usaria todo o valor da venda do meu imóvel na compra de outro no prazo de 180 dias e não consiga efetuar a compra, o que devo fazer, como regularizar a declaração e como pagar o imposto? Obrigado.
Olá André! Muito obrigado!
O GCAP não pode ser diretamente retificado, pois a função do programa é apenas apurar e gerar o DARF para pagamento do ganho de capital.
Pelo que entendi da sua questão, a saída que vejo é a seguinte:
1 - Preencher/Alterar o GCAP conforme o novo cenário (de não utilizar o valor nos 180 dias);
2 - Gerar novamente o arquivo que será importado na Declaração;
3 - Acessar o programa do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) para fazer a retificação da declaração;
4 - Importar o novo arquivo gerado pelo GCAP;
5 - Enivar/Entregar a declaração retificadora.
Não esqueça de imprimir/guardar todos os comprovantes de todos esses passos.
Não sei se conseguir ser claro, mas espero ter ajudado!
Muito bom seu vídeo, me tirou muitas dúvidas. Me encaixo na isenção devido a ser único imóvel e não ter negociado nada em 5 anos. Meu imóvel está avaliado em 420 mil e é escriturado... minha dúvida: se eu comprar um imóvel de menor valor fico isento tbm, com a diferença? Outra coisa: caso eu compre outro imóvel com escritura e um terreno só com contrato de compra e venda esse último é aceito como compra de outro imóvel? Obrigado
Olá Luciano!
Sendo seu único imóvel e não tendo vendido outro imóvel nos últimos 5 anos, se a venda for feita por um valor inferior a 440 mil, você já está isento.
Caso seja superior a este valor, se nos 180 dias seguintes você adquirir um imóvel de menor valor, a tributação incidirá sobre o saldo que não foi utilizado.
Sobre seu último questionamento, terrenos não são aceitos nesses casos de isenção através da aquisição de imóveis nos 180 dias seguintes (mesmo que tenha fins residenciais).
Espero ter ajudado!
Excelente Vídeo Marcelo! Tenho uma dúvida, se puder ajudar agradeço. Em 2021 fiz uma permuta de um imóvel proveniente de herança. A permuta foi com uma casa de menor valor, com a diferença adquiri um terreno e estou construindo nele. Porém agora consegui vender essa casa, vou pagar imposto sobre essa venda?
Olá! Muito obrigado!
Se o preço de venda for superior ao preço pelo qual a casa foi transferida a você na permuta, sim, é necessário tributar o ganho de capital.
Muito esclarecedor Marcelo 👏🏽 tenho uma dúvida sobre imóveis na planta:
Adquiri um imóvel na planta e o vendi antes de ficar pronto por um valor maior. Nessa situação terei que pagar lucro imobiliário?
Olá Tarcio! Obrigado!
Na situação por você relatada, mesmo que o imóvel ainda não tenha sido entregue, incidirá sim o imposto sobre o ganho de capital. Não há isenção.
show.... top
Muito obrigado Jose!
Parabéns pelo vídeo, muito bem explicado. Eu tenho até o mês seguinte para pagar a darf, mas tenho 180 dias para comprar um novo imóvel, como proceder nesse caso?
Olá Duílio! Obrigado!
Se você já decidiu que comprará outro imóvel nos 180 dias após a venda, não deve gerar e pagar a DARF, pois estará isento da tributação.
Tudo depende da sua decisão.
Se após os 180 dias, você não comprar outro imóvel, aí a DARF deve ser gerada, mas nesse caso será calculada com multa.
nao entendi a parte da tebela 2 de insenção, vc apresenta uma tabela e dps diz que ate 1996 tem 70% de redução mas na tabela si vai ate 1988
Olá, boa tarde
A redução do IR sobre o ganho de capital tem tres etapas, dependendo da data da aquisição do bem:
Resumo das possibilidades de Redução do Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)
Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda venda de imóvel incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.
O aplicativo GCAP faz os cálculos para você, não precisa se preocupar com isso.
Esperamos ter ajudado e ficamos a disposição no canal Click Habitação
Fique bem
O cliente que vende o imóvel, vamos supor que ele comprou o imóvel por R$ 1.000.000, 00 e hoje esteja valendo R$ 2.000.000,00. Se ele vender esse imóvel e dentro dos 180 dias utilizar o valor total da venda para amortizar um financiamento de outro imóvel, ele é isento de lucro imobiliário?
Pode-se vender um imóvel e utilizar o valor integral da venda para amortizar um outro financiamento em até 180 dias e ser isento de lucro imobiliário? Supondo que esse financiamento ele contratou um ano antes da venda do outro imóvel.
Yuri.
Acredito ser o mesmo caso do comentário anterior que respondi.
A falta de previsão na lei dá reais vantagens ao cidadão.
O entendimento provavelmente será favorável à isenção, mesmo o financiamento tendo sido anteriormente contratado.
otimo video, uma dúvida, para o caso de imovel particionado, tenho 2/3 e meu irmao 1/3 de imovel recebido de herança, o calculo é sobre a parte de cada um? qual o valor do imovel considerado nesse caso(total ou fracao)?
Olá José!
Cada um faz o cálculo e verifica as possibilidades de isenção sobre sua fração.
As regras, nesse caso, valem para o percentual de cada um dos herdeiros, e não para o valor total.
Uma dúvida, um "ÚNICO" imóvel vendido ACIMA de 440.000 e nada comprado em até 6 meses e nada vendido nos útimos 5 anos, deve ou não pagar ganho de capital ?
Minha maior dúvida é de ser o único.
Olá!
Mesmo sendo o único imóvel, se for vendido por valor maior que R$440.000,00 e não comprar outro imóvel em até 180 dias utilizando os recursos da venda, o ganho de capital deve ser apurado e tributado. Mesmo que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.
Excelente vídeo, Marcelo! Gostaria de tirar uma dúvida. Tenho uma casa que foi adquirida por doação em 2003 no valor de R$25.000. Já faz 30 anos que moro nela e já fiz reformas que a valorizaram (porém não tenho as notas fiscais) bem como já houve uma valorização de mercado. Vou declarar esse imóvel pela primeira vez no imposto de renda, o valor que eu coloco é o que consta na escritura ou o valor corresponde ao imóvel reformado e valorizado?
Olá VM! Obrigado!
No caso que expôs, o correto é fazer constar o imóvel na aba "Bens e Direitos" da sua declaração, com o valor de R$25.000,00 mesmo, ou seja, o valor que consta na escritura/matrícula.
Para que o valor do bem seja atualizado, é necessário estar em poder das notas fiscais de compra e de prestação de serviços referentes às reformas e melhorias.
Há um Projeto de Lei em tramitação no Congresso, que visa facilitar a atualização de valor sem comprovação mediante antecipação da tributação, no entanto, ainda tem um longo caminho para ser sancionado.
Não tem jeito. Para ser declarado o valor de mercado, toda a comprovação deve ser feita.
Espero ter ajudado!
Bom dia Marcelo, maravilhosa aula.
Tenho uma duvida se posso ser isento da venda de um único imovel que tenho em Recife e que nunca vendi outro imovel em 5 anos.
Mas tenho outro imovel em Natal, estado diferente. Assim, terei a isenção?
Muito grato,
Henrique
Obrigado Henrique!
No caso por você relatado, a isenção só ocorrerá se outro imóvel for adquirido nos 180 dias seguintes à venda.
O fato de ter outro imóvel, mesmo sendo em outro estado, exclui a possibilidade de isenção no caso de único imóvel até 440 mil.
Espero ter respondido sua dúvida.
Excelente vídeo, Marcelo! Gostaria de tirar uma dúvida. Tenho dois apartamentos. Um quitado e outro financiado. Se eu vender o quitado por menos de 440 mil para pagar as parcelas do financiado, terei isenção do imposto?
Olá Izaias! Obrigado!
Sim. Se utilizar o valor da venda para quitar/amortizar o financiamento do outro imóvel dentro de 180 dias, estará isento da tributação do ganho de capital.
Boa noite Marcelo. Tudo bem? Muito bom o vídeo. Construí um imóvel com um sócio, compramos o terreno, construímos e vendemos, o valor do financiamento cairá metade na minha conta e metade na conta dele. Farei a declaração da metade que caiu em minha conta e ele da outra ? Ou cada um faz do valor integral do ganho de capital na venda do imóvel ?
Outra coisa. Nunca declarei imposto de renda, mesmo que passe os 30 dias ainda pago multa e juros ?
Se puder me ajudar nesse quesito agradeço.
Olá Bruno!
Isso mesmo. Você vai declarar a compra de metade do terreno, da metade da construção, e da mesma forma, vai declarar o recebimento de metade do valor total.
Assim, o ganho de capital já será calculado sobre a sua metade.
Sobre a multa que incide sobre o imposto a pagar, por atraso na entrega da declaração, não tem como escapar.
Caso esteja se referindo à multa relacionado ao atraso na apuração e pagamento do ganho de capital, também não tem como não pagar.
Aconselho que faça o download do GCAP no site da Receita e faça as simulações.
Bom dia. Muito bom mesmo seu vídeo. Fiquei apenas com uma dúvida, se vc puder explicar.... "imóveis adquiridos até 1996 têm 70% de isenção" Em quais casos temos esses 70% de isençáo no ganho de capital? como preencher o gcap com esse desconto? o imóvel foi adquirido em 1988, 95 k náo é o único imóvel e o valor da venda é 1.695 k.(residencial).
Olá Carlos! Obrigado!
Quando você preencher o GCAP com a data de aquisição, o próprio programa, na aba "apuração", vai demonstrar os percentuais de redução e apresentar o cálculo na aba "cálculo do imposto", já considerando os devidos abatimentos.
Você não será tributado sobre 1.600.000,00, pois quando o GCAP aplicar a redução, o rendimento sujeito à tributação definitiva vai diminuir bem.
Espero ter ajudado!
Olá Marcelo,.excelente trabalho.
Pode apenas me tirar uma dúvida quanto ao chamado cuato com reforma: Posso colocar o custo com taxas extras para reforma estrutural do prédio como elevação do ganho de capital? Agradeço pela brilhante explicação.
Olá Rodrigo! Obrigado!
O que você considera como taxas extras?
Prezado Marcelo,
Essas taxas extras foram instituídas ao longo dos anos conforme a necessidade de reparo estrutural em todo o prédio ( recuperação de telhado, vigas, pintura, impermeabilização). Todo o custo foi rateado por igual à cada unidade habitacional ( boletos nominais a cada morador).
Entendo que é um custo de manutenção que tive desde que comprei o imóvel. Faça uma analogia como se fosse o custo de uma casa. O condomínio contratou profissionais, pegou autorização da obra com responsável técnico e recolheu as notas fiscais e tudo mais.
Essa é a dúvida que tenho.
Olá!
Parabéns pelo vídeo. Tenho uma dúvida, se o resultado da venda for nulo ou prejuízo, há a necessidade de preencher a declaração de ganho de capital?
Olá Dayanne! Obrigado.
Se não houve lucro ou se houve prejuízo, não precisa preencher o GCAP. Basta informar a venda do imóvel detalhadamente na declaração de imposto de renda.
Parabéns pelo vídeo! Eu só fiquei com uma dúvida: no programa do Ganho de Capital onde insiro os valores gastos com ITBI e custos com registro do imóvel?
Olá Fernando! Obrigado!
No campo "Custo de Aquisição", você pode somar esses valores ao valor de compra do bem, fazendo assim, a composição de todo valor utilizado na compra.
@@VidadeCorretordeImoveis muitíssimo obrigado!
Bom dia vídeo sensacional, fiauei com uma duvida, estou vendendo um apartamento por 420 (compra feita por 350 e financiado) como comprei na planta fiz pagamentos a construtora no valor de 80mil. Porem tenho outra casa compra feita junto ao meu irmao, tenho que pagar o tributo?
Obrigado Rafael!
No caso relatado, como você já tem seu nome em outro imóvel, mesmo não sendo somente seu, o ganho de capital deve ser apurado e tributado.
Só estaria isento por ter vendido por um valor inferior aos 440 mil, se não tivesse seu nome em outra propriedade.
Boa Noite Sr. Marcelo . Estou com uma situação muito peculiar . Estou vendendo um imóvel que foi adquirido por meu pai em 1984 . No entanto foi doado a mim em 2016 . Nesse caso , este imóvel pode ser incluído como isento na tabela com 70 % para imóveis até 1996. Desdde já , fico muito grato.
A data de aquisição a ser considerada é a data na qual o bem foi transmitido a você Ronaldo. Não a data que seu pai adquiriu o bem.
Muito boa sua explanação. Tenho uma dúvida, tenho uma casa onde moro e tenho também um terreno, vou vender minha casa e quero construir no terreno, nesse caso tenho que pagar imposto? ou sou isento em aplicar o dinheiro da venda na nova construção. desde já agradeço.
Olá Edimar!
Infelizmente a Receita ainda não isenta o contribuinte que usa o valor na construção.
Há esforços para que isso ocorra, mas nesse momento a tributação ainda deve ocorrer.
Obrigado meu amigo, Deus o abençoe sempre
Boa tarde!!!! Uma pergunta: se paga o ganho de capital depois da lavratura da escritura no cartório de notas ou no ato do registro?
Olá Adriano!
O ganho de capital deve ser pago até o final do mês subsequente à venda. No seu questionamento, até o último dia útil do mês seguinte à lavratura da escritura.
Como retificar em casos de apuração de ganho sobre um valor menor que o devido ?
Olá Patrícia!
Se você somente preencheu o GCAP errado e ainda não recolheu o imposto, basta fazer um novo preenchimento e gerar uma nova guia de recolhimento, pois é um programa gerador apenas. Ele não se comunica diretamente com a Receita.
Caso já tenha sido feito o pagamento no valor errado, procure pelo download do programa programa PER/DCOMP (Pedido de Restituição, Ressarcimento ou Reembolso e Declaração de Compensação) no site da Receita Federal e solicite o ressarcimento.
Não sei se consegui responder seu questionamento.
Se comprei um terreno em 1999, construí uma casa em 2002 e apenas averbei esta construção em 2023, na data da aquisição do bem, coloco a data de aquisição do terreno ou a data da averbação? Obrigado
Olá Edilson!
A data de aquisição, no meu entendimento, é a data de início da operação imobiliária, ou seja, da compra do terreno.
Você poderá declarar todas as benfeitorias (construção, ampliação e reforma) mediante a comprovação com notas fiscais de tais investimentos, reduzindo assim, o lucro imobiliário.
Vendemos 1 imóvel de herança em 2021. O único proprietário era meu pai, falecido em 2009, que comprou o bem em 1983. O imóvel foi vendido por menos que 440 mil. Minha mãe ficou com 50%, 25% para minha irmã e 25% para mim. Qual a data de aquisição e valor a ser informado do bem e qual o valor de venda, se o percentual que me cabe é 25'% e sempre declarei o valor após a partilha (em 2010) como 25%.
Olá Fátima!
A data de aquisição a ser lançada na declaração de imposto de renda, é a data de falecimento do seu pai.
Já o valor de aquisição, se não foi feita atualização para valor de mercado durante o processo de transmissão do bem do seu pai para vocês, deve-se utilizar o valor que seu pai declarava, no seu caso, os 25% desse valor.
Caso tenham feito a atualização para valor de mercado, os 25% deverão ser calculados sobre o valor atualizado.
O valor de venda a constar na sua declaração deve ser proporcional a 25% do valor de venda.
Lembrando que é sempre importante utilizar o campo "Discriminação" da aba "Bens e Direitos" para explicar detalhadamente toda a situação.
Espero ter ajudado!
Parabens pelo conteudo.
Uma duvida,se eu tenho um ganho de capital pela venda de 500 mil e compro um lote e edifico minha casa como residencia e gasto 300 mil ,somente pagaria o imposto de 15% do valor de 200mil ?..
Tenho alguma forma de entrar em contato com você?...aguardo,obrigado
Obrigado Vicente!
Se você comprar o terreno e conseguir o habite-se da casa dentro de 180 dias (é difícil), você consegue tributar somente os 200 mil. Enquanto não estiver com o habite-se, a Receita não entende que adquiriu um imóvel residencial.
Sobre o contato, você pode enviar um e-mail para comercial.vidadecorretor@gmail.com.
No caso de ter construido a casa a mais 20 anos e nao possuir mais NFs, qual seria a forma de calcular o valor atual do imovel aceito pela receita ?!
Olá Davi!
Sem as devidas comprovações (NF dos materiais utilizados e Notas ou recibos da prestação de serviço), a Receita não permite a atualização do valor do imóvel.
Muito bom o vídeo. Só fiquei em dúvida sobre o cálculo de imóveis adquiridos entre 1989 e 1996. A alíquota é fixa em 70% de isenção independente do ano da aquisição ou é progressiva também e como? Se puder responder, agradeço-lhe desde já. Será útil para muitos, acredito eu.
Olá, bom dia!
Nesse período NÃO tem redução!!
Para fins de apuração da base de cálculo do Imposto de Renda venda de imóvel incidente sobre o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário), poderão serem aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado das seguintes maneiras:
❶ 5% ao ano até 31/12/1988;
❷ 0,60% ao mês, a partir de 01/01/1996 até 30/11/2005;
❸ 0,35% ao mês, a partir de 01/12/2005.
Ficamos à disposição no canal Click Habitação
@@clickhabitacao Excelente esclarecimento. Muito grato.
@@yvanhoeh6994 Boa tarde!
Não, por isso!
Abraço e sucesso!!
Marcelo, primeiramente parabéns pelo seu vídeo, excelente explicação. Tire uma dúvida minha, por favor: se eu declarei meu imóvel em 800 mil, vendi por um milhão. Eu posso comprar dois imoveis menores ( cada um por 500 mil)no prazo de 180 dias e ficar livre do imposto?
Muito obrigado Maria!
Sim. Empregando o valor da venda dentro dos 180 dias, na compra de um, ou mais imóveis, você está isenta da tributação.
Gratidão 😊
Minha dúvida é se posso e como declarar o ganho com a venda de uma casa que não foi comprada e sim construída há 30 anos em um terreno que foi comprado em 1992. Por tanto não tenho o valor de compra da casa, apenas do terreno.
Olá Lucy!
Pelo que entendi, você não declarou à Receita Federal a construção do imóvel. Uma atualização que precisava mesmo ser feita para não enfrentar esse problema.
Além disso, provavelmente você não tem mais como comprovar o valor que foi investido na construção, o que te obriga a considerar como custo de aquisição, o valor pago pelo terreno.
Antes de prosseguir, aconselho que consulte um contador para analisar a situação e tentar encontrar alguma saída segura para esse caso, mas como a Receita trabalha apenas com o que pode ser comprovado, é muito provável que tenha que utilizar o valor constante na sua declaração ou na matrícula do imóvel.
Marcelo, grato pelo vídeo!
Me restou uma dúvida, não sei se pode me ajudar (valores fictícios, apenas para exemplo):
Foi vendido um imóvel por 600 mil.
No prazo de 180 dias, foi comprado outro imóvel por 500 mil, restando uma diferença tributável de 100 mil referente ao novo imóvel adquirido. Há um campo no GCap onde declaro esse valor do novo imóvel de 500 mil.
A pergunta é: Nesse novo imóvel (e não no antigo), tenho custos após a compra de registro e escritura da ordem de 20 mil, e mais custos de reforma do imóvel novo na ordem de 80 mil (com comprovação), gastando aí todo o lucro imobiliário. Posso lançar esses valores no novo imóvel adquirido e ficar isento?
Note que no vídeo você falou sobre benfeitorias e custos que aumentam o valor de aquisição do imóvel antigo, mas preciso saber se posso usar isso também no novo imóvel. Obrigado!
Olá! Obrigado!
Sim. Desde que devidamente comprovadas com documentação hábil e idônea, e lançadas em sua Declaração Imposto de Renda, as despesas documentais e despesas com reformas poderão compor o custo de aquisição do novo imóvel.
Vale lembrar que para se beneficiar da isenção, todas as notas fiscais (compra de material de construção e mão de obra) devem ter sido emitidas dentro do prazo de 180 dias.
@@VidadeCorretordeImoveis Muito obrigado pelo esclarecimento!
Olá Marcelo,parabéns pela explicação, mas gerou uma dúvida,se tenho 30 dias para pagar a DARF do lucro,aí resolvo comprar um imóvel depois de paga DARF, como fica o prazo de 180 dias que tenho para comprar outro imóvel, ele é anulado?
Olá Nivaldo!
Nesse caso, deve ser feita à Receita Federal, uma solicitação de restituição do valor pago através do programa PER/DCOMP - Pedido Eletrônico de Restituição, Ressarcimento ou Reembolso e Declaração de Compensação.
Este é o link para download caso precise: www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/restituicao-ressarcimento-reembolso-e-compensacao/perdcomp
Pra saber se está ou não enquadrado nos requisitos, tem q jogar no sistema da receita e já cadastra automaticamente?
Olá William!
Você deve baixar o GCAP no site da Receita e preencher com as informações solicitadas para fazer o cálculo corretamente.
Ainda assim, é importante conhecer bem as situações de isenção para não recolher os tributos desnecessariamente (pode acontecer).
Uma pergunta Marcelo, eu e meus irmãos junto com meu pai estamos vendendo um imóvel deixado de herança e quero saber se vamos pagar o gcap visto q cada parte será vendida por 215 mil não atingindo os 440mil q isenta o imposto!
Olá Dyna!
Só estará isento da tributação do ganho de capital, quem não tiver outro imóvel no nome.
Os 215 mil realmente estão dentro da faixa de isenção, mas ela só é válida em casos de único imóvel.
Olá Marcelo, se a pessoa tem um prazo de seis meses pra comprar outro imóvel e se isentar do imposto, então como exigem o pagamento do tributo logo no mês seguinte à venda? Ou seja, pago o imposto com uma parte do valor que tenho pra comprar o novo imóvel, o que irá me desfalcar. Isso não faz sentido. Por favor me responda essa dúvida. Agradeço desde já.
Olá Robson!
Pois é. É bem isso mesmo.
Quando vender seu imóvel, para ser isento da tributação, você já tem que ter a certeza que vai comprar outro imóvel em até 180 dias. Qualquer coisa que der errado nos seus planos, que lhe impeça de comprar dentro desse prazo, o obrigará a pagar a tributação com multa, já que deveria ter sido paga no mês seguinte à venda.
Se você tem a certeza da compra em até 180 dias, não precisa pagar o imposto no mês subsequente, e dessa forma, não ficará desfalcado para fazer a nova negociação.
Vendi um imóvel mês passado, pretendo comprar outro de igual valor (ou pouco maior) em 180 dias, devo pagar o DARF do ganho de capital ?
No imposto de renda tenho que colocar pretenção de comprar outro imóvel? mesmo sem saber de quanto ele será etc
E caso eu após muita procura eu não encontrar o imóvel ideal nos 180 dias o que o ocorre?
De antemão muito obrigado e meus parabéns pelo canal.
Olá Ieska! Muito obrigado!
Primeiramente, no caso de compra de outro imóvel em 180 dias, você tem a isenção, por isso o DARF não precisa ser pago.
Nesse caso, no imposto de renda, o ganho de capital deve ser informado no "campo 7" da aba "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis".
Mesmo com a isenção, é importante preencher as informações no GCAP (programa de apuração de ganho de capital da Receita) e depois importar o arquivo na hora da declaração.
Se depois dos 180 dias não encontrar o imóvel, será necessário preencher o GCAP novamente, mas dessa vez, será apurado o ganho (sem isenção) com multa pelo atraso na apuração.
Espero ter ajudado!
Qual a data devo usar como aquisição 1984 ou 2016? Espero ter sido claro.
Olá Ronaldo!
Para a apuração do ganho de capital no caso de doação, deve ser considerada a data da efetiva transmissão do bem, ou seja, 2016.
Marcelo a comissão do corretor na venda do imóvel é considerada no ganho de capital ? É dedutível do IR? Obrigada por responder
Olá Nilda!
Se os honorários da corretagem foram pagos pelo contribuinte que está apurando o ganho de capital, e este, tem como comprovar tal pagamento, o valor pode sim ser descontado do lucro a ser informado à Receita.
No GCAP, durante o preenchimento, vai se deparar com o campo específico para declarar valores com corretagem.
Espero ter ajudado!
Eu tenho os valores gastos de escritura, registro e ITBI mencionados na própria escritura. Isso serve como comprovante?
Olá Teixeira!
Se os valores constam na escritura, podem ser comprovados pelo documento sim.
Boa tarde, em relação a única venda nos últimos 5 anos, não achei nada na lei 13259 de 2016, teve alguma alteração?
Olá Edilson!
Verifique o art. 22 da lei Nº 7.713, DE 22 DE DEZEMBRO DE 1988.
Olá
Comprei um terreno e vendi meu apartamento onde morava em 2022 pelo valor de 340.000.
Terei q pagar imposto sobre o lucro dessa venda mesmo o terreno q eu adquiri antes dessa venda não ter nada construído ainda?
Olá Luciana!
Sim. O fato de você ser a proprietária de um terreno (mesmo sem construção), não permite que seja isenta da tributação do ganho de capital ocorrido na venda do seu apartamento.
Seu vídeo é excelente! Supondo que eu comprei um imóvel por 100k e vendi por 180k. No prazo de 180 dias eu compro 2 imóveis de 90k cada, preciso pagar algum ganho de capital? Obs: Possuo outro imóvel.
Olá Rafael! Obrigado!
Efetuando a operação dentro dos 180 dias, você está isento da tributação sobre o ganho de capital, mesmo adquirindo dois imóveis. O que importa é a utilização do valor total da venda na aquisição das novas propriedades.
Agradeço sua orientação, fiquei apenas com uma dúvida... Caso venda único imóvel até 440 mil, compre outro no prazo de 180 dias, mas tenha vendido residência anterior há três anos, então o imposto será devido ou não? Marcelo, agradeço sua orientação porque pra mim é relevante !
Olá!
Pelo fato de ter vendido outro imóvel há 3 anos, o ganho de capital tem sim que ser tributado. Para se beneficiar da isenção, a venda anterior teria que ter ocorrido há pelo menos 5 anos.
@@VidadeCorretordeImoveis Muito Obrigada... Sucesso e Prosperidade!
Marcelo, meu pai faleceu no ano passado e vendeu um imóvel e uma garagem no também no ano passado. Ao fazermos agora o espólio nos foi informado sobre esse valor a ser pago pelo lucro. Não sabíamos disso r agora não temos o valor para pagar...o juros que incidem sobre não não pagamento são muito altos? Teremos dinheiro, minha família e eu, somente em agosto (aprox.) Muito obrigado!
Olá João Paulo!
Depois de 60 dias, a multa chegará no teto, que é de 20% sobre o valor do imposto a ser pago.
Também deverão ser calculados os juros de mora de todos os meses em atraso (soma da taxa SELIC de cada mês + 1%).
Serão portanto, acrescidos ao valor a ser pago do tributo, a multa e os juros de mora.
@@VidadeCorretordeImoveis Muito obrigado! Deus abençoe!!!
Ótimo dia . Eu vendi um imóvel por menos de 440 mil há 3 meses . No entanto , tenho outro imóvel que foi doação dos meus pais . Tenho que declarar ou não o lucro Imobiliário. Pois se sim, prefiro comprar outro imóvel para ficar isento .
Olá Stella!
Se você tem outro imóvel em seu nome, independentemente de ter sido uma doação, mesmo a venda tendo sido feita por um valor inferior aos 440 mil, você não poderá se beneficiar da isenção.
Bom dia? Onde preencher os gastos com escritura no GCAP2022?
Olá Assuero!
Os gastos com escritura e ITBI, desde que possam ser comprovados, podem compor o valor preenchido no campo "Custo de Aquisição" na aba "Aquisição" do GCAP.
Basta somar essas despesas com o valor de compra que consta na escritura de venda e compra.
Espero ter ajudado!
@@VidadeCorretordeImoveis Muito obrigado! Abs.
Marcelo, me tira uma dúvida?
O contrato de compra e venda foi feito no valor correto da venda, mas o imóvel foi passado por um valor maior para o financiamento do banco ( para simular a entrada ). Vou pagar o lucro em cima do valor acordado no contrato de compra e venda?
Oi Eveline!
Nesse caso, o valor a ser considerado para calcular o ganho de capital deve ser o do contrato de financiamento.
Ele é o documento oficial da transação.
O contrato de financiamento tem força de escritura pública, é sobre ele que o ITBI é calculado e qualquer cruzamento de dados com a Receita, será feito com ele.
Por tudo Isso, para efeitos de declaração de imposto de renda e cálculo do lucro imobiliário, o contrato que predomina é o de financiamento.
Espero ter ajudado!
A isenção do imposto do ganho de capital é elegível na aquisição de dois imóveis cuja soma dos valores seja superior à venda de um imóvel?
Olá Guilherme!
Sim. Nessa situação a isenção é válida.
Alguém poderia me informar se esse valor de 440mil na venda do imóvel, que no vídeo diz que é o limite para isenção do imposto sobre venda, foi atualizado?
Olá Nicolas!
Nenhuma atualização foi feita. O valor continua sendo 440 mil.
Parabéns pelo video Marcelo. Tenho duas dúvidas: 1° isso se aplica tambem pra terreno? 2° posso vender dois imoveis e ficar isento desse que os mesmos não ultrapasse os 440 mil?
Muito obrigado!
Sim. Se houve lucro na venda de um terreno, a tributação deve ocorrer da mesma forma.
Sobre a venda de 2 imóveis, mesmo estando abaixo dos 440 mil, não há isenção, pois a condição para estar isento da tributação é que seja o único imóvel em seu nome.
Nesse caso, para conseguir a isenção, teria que comprar outro imóvel com o produto dessas vendas em até 180 dias.
Adquiri um terreno há dois anos, e vendi minha casa agora por 440 mil, não vendi no período de 5 anos nenhum imóvel
Entro na regra de isenção?
Obrigado
Olá Eduardo!
Nesse caso, se o terreno está em seu nome, você não pode se beneficiar da isenção. Desconfigura a condição de "único imóvel".
Vídeo esclarecedor, obrigada! Porém uma dúvida: na situação de imóvel no valor de R$ 800 mil. Eu declarei em anos anteriores o valor de R$ 200 mil em relação aos meus imóveis (terreno e apartamento), então agora com o valor de 800 mil posso retirar do meu imposto?
Olá Nilcéia!
Se você vendeu um dos seus imóveis por R$800.000,00 e o declarava por R$200.000,00, o ganho de capital será calculado sobre a diferença de R$600.000,00.
Não sei se entendi muito bem seu questionamento.
@@VidadeCorretordeImoveis o questionamento é pq não posso tirar meus bens da declaração de IR se agora o valor dos bens é só a partir de 800 mil. Não tenho bens nesse valor, porém para quem nunca declarou e esse ano será a primeira vez, se tivessem um imóvel no valor de 200 mil não precisam declarar. E eu que já declarei o bem no valor de 200 mil não posso tirar.
Entendo a legislação da RF porém dará margem para sonegação, já que aumentaram desproporcionalmente o valor a declarar sobre o bem. Não me refiro a venda e ao lucro. Somente a informação sobre o valor do imóvel.
Olá Nilcéia! Agora entendi sua pergunta.
Se você estiver isenta de preencher a declaração de imposto de renda, por não ter alcançado os rendimentos tributáveis mínimos por exemplo, você pode simplesmente não declarar e estará tudo ok.
Já se você não for isenta, realmente não tem jeito. A declaração dos seus imóveis deve ser mantida.
Concordo com você que a elevação de 300 mil para 800 mil foi fora do normal.
Recebi um imóvel por doação, vendi por um valor 30 mil maior que o que está registrado na doação. Meu lucro líquido é o valor da venda ou da diferença entre a venda e a doação, no caso 30k ?
Olá Roberto!
O cálculo da tributação é feito sobre o valor do lucro. No caso relatado, R$30.000,00.
Boa noite, amigo.
Uma dúvida: Supondo que comprei um apartamento por 300 e vendi por 600. Dentro de 180 dias comprei um novo imóvel (na planta) por 600, porém, o pagamento de imóveis na planta é diferente. São feitos pequenos pagamentos até a entrega da chave e aí então é feita a quitação. Dessa forma terei comprado um imóvel com o valor obtido na venda (com lucro), entretanto, permanecerei com o valor na conta bancária até a entrega das chaves. É possível? Terei isenção?
Obrigado!!
Olá Renan!
Nos casos de venda de imóvel à vista e compra do novo imóvel residencial da forma que relatou em seu exemplo, a isenção só será aplicada aos valores utilizados para pagamento dentro do prazo de 180 dias a contar da celebração do contrato de venda do imóvel.
Desta forma, a diferença, que seria empregada nas parcelas até a entrega das chaves, não estaria isenta da tributação.
Vendi meu único imóvel em março e não pretendia comprar outro, por isso paguei a DARF com o valor do lucro imobiliário. Mas agora em maio surgiu a oportunidade de eu comprar um imóvel. Sabe se é possível solicitar a devolução do imposto pago, já q vou adquirir outro imóvel dentro do prazo de 180 dias?
Olá Denis!
Nesses casos, o pedido de restituição deve ser feito através do PER/DCOMP - Pedido Eletrônico de Restituição, Ressarcimento ou Reembolso e Declaração de Compensação.
Segue o link: www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/restituicao-ressarcimento-reembolso-e-compensacao/perdcomp
Caso encontre alguma dificuldade com o preenchimento, no Google você encontra algumas orientações, mas é bem simples.
Espero ter ajudado!
...uma dúvida, em casos em que o imóvel foi vendido financiado diretamente pelo proprietário, a data da venda a ser considerada é a do pagamento inicial ou a data da quitação ?
Olá Marco!
A data de venda a ser considerada é a da assinatura do contrato/recebimento da primeira parcela se foi paga no ato.
No GCAP, você vai informar que a venda foi feita de forma parcelada, e a tributação ocorrerá de acordo com o recebimento das parcelas.
O ganho de capital é apurado como se fosse venda à vista, mas o pagamento do tributo é feito de acordo com o parcelamento.
Comprei um único imóvel residencial por 420 mil e pretendo vender por 600 mil, se eu comprar outro residencial em 180 dias terei isenção do lucro imobiliário? Precisarei também vendê-lo após 5 anos? Grata desde já.
Olá Cristiane!
Se você utilizar todo o valor da venda para adquirir outro imóvel dentro de 180 dias, terá a isenção. Não precisa vender o novo imóvel após 5 anos.
Saudações é necessário enviar ao fisco pois comprei por 168 mil e vendi por 275 mil comprado em 2013 e vendido em 2022, e foi adquirido de herança através de inventario, grato.
Olá Antony!
Se era o único imóvel em seu nome e caso não tenha se beneficiado da isenção nos últimos 5 anos, você está isento de tributar o ganho de capital pelo fato do valor ser inferior a 440 mil.
Se não atender uma dessas duas condições, aí não tem jeito, deve baixar o GCAP no site da Receita Federal, apurar o ganho e o valor a ser tributado.
Marcelo, boa tarde. Tenho um dúvida aqui, se puder me ajudar:
Estou negociando um AP que está em nome do meu PAI com outro imóvel, na declaração dele está por R$ 104.000,00; se eu passar esse imóvel por R$ 204.000,00, terei que pagar IR sobre lucro imobiliário ?, lembrando que esse é o segundo imóvel no nome dele, o mesmo já possui uma casa onde mora, porém ainda está abaixo do teto de R$ 440.000,00.
Estou com essa dúvida. Obrigado.
Olá Ricardo!
Não sendo o único imóvel, mesmo estando abaixo dos 440 mil, você terá sim que tributar o ganho de capital.
Lembrando que podem ser somados ao custo de aquisição (no seu caso, 104 mil), desde que comprovados, os gastos com escritura, itbi, registro, juros de financiamento e corretagem se foi paga pelo seu pai. Isso pode reduzir um pouco o lucro e consequentemente o valor do tributo.
Espero ter ajudado!
Boa noite. Uma dúvida: Suponhamos que eu tenha um ganho de capital de R$ 500.000,00 na venda de um imóvel. Posso dentro dos 180 dias pós venda desse imóvel comprar um imóvel FINANCIADO no valor de R$ 500.000,00 ou teria que ser à vista para eu não pagar o lucro imobiliário? Obrigado.
Olá Alexandro!
É preciso comprovar a utilização do valor.
Veja o entendimento abaixo:
A lei estabelece como requisito da isenção do IRPF não propriamente a aquisição de novo imóvel no prazo de 180 dias da venda, mas a aplicação/utilização, neste período, do recurso obtido com a venda de imóvel na compra de novo imóvel.
Somente contratar um financiamento no mesmo valor, não caracteriza a utilização do recurso.
Espero ter ajudado!
Boa tarde , tenho uma dúvida vendi meu único imóvel no valor de 335.000 , eu fiz outra venda q completa esse mês 5 anos , tenho dúvidas se terei que pagar o lucro imobiliário e se tenho que declarar .?
Olá Almira!
Se a venda do imóvel ocorreu antes de completar os cinco anos da venda do antigo imóvel, não haverá isenção.
O lucro imobiliário deverá ser apurado, a guia emitida e o tributo recolhido.