Počúvam každý podcast p. Dubca a najviac sa mi páčia tie s p. Kružliakom. Hoci sú povahovo úplne odlišní ale pritom sa podľa mňa dobre doplňajú :D Vdaka.
Dobrý deň obom, skvelé podcasty, vďaka. Otázka k výnosovému percentu, ktorú som zatiaľ v Q&A nepočul zodpovedanú. Chápem prečo 4,5% a viac %, čo je obstarávacia cena atď. Ako ale zistiť, aký nájom je reálne v danom byte vyberať? Ako tieto info zbierať, vyhodnocovať? Na internete sú zásadne odlišné sumy, aj pri rozprávaní so známymi bývajú rôzne ceny za podobné bývania. Ako realisticky vedieť odhadnť nájomné, za ktoré do bytu v rozumnom čase nájdem vhodného nájomcu? Ďakujem
Ahojte, diky za dalsie super video. Mam prosim otazku k vyn. percentu. Nemala by sa do neho ratat v pripade nezaradenia do obchodneho majetku aj dan z prenajmu, pripadne aj z nehnutelnosti? Teda to bude Rocny najom - zaplatene rocne uroky - dan z prenajmu - pripadne dan z nehnutelnosti / cena za byt. Vtedy v podstate dostanem to ciste VP, ktore by malo byt idealne vyssie ako aktualna urokova sadzba.
Dobry den prajem. Vynosove percento ROI, ktore pouzivame ako pojem a definiciu nezapocitava do vypoctu danove zatazenie. Ak je pre Vas dolezite zohladnit aj danove zatazenie, mozete tak urobit. Rozhodnutie je na Vas
Roman ahoj .keď ide o väčšii počet bytov,alebo aj domov..nieje potrebné to už robiť na živnosť alebo sro? Aby sa človek vyhol § nedovoleneho podnikania ?
@@milanmagat4122 dobry den prajem. Samotny prenajom nie je podnikanim. Preto prenajimatel ma pridelene DIC a moze tuto cinnost volne vykonavat. Volne rozumiem, bez zivnostenskeho opravnenia
Dobry den Milan, Juraj. Ked si, vzhladom na migraciu slovakov, predstavime, ze v Ziline budu nehnutelnosti rast 3% a v Bratislave 6%, ale v Ziline mam vynosove percento 6% a v BA 3%, tak mi to vychadza, ze po 30 rokoch budem mať v Ziline 3,36 nasobku nehnutelnosti a v BA 5,92 nasobku. A to preto, ze rocny vynos je nasobeny x 30, ale rast nehnutelnosti je zlozeny urok. Tzn., zameriavanie sa len na vynosove % mi pride ako nevyuzita prilezitost.
Dobry den prajem. Co sa tyka Najomneho, treba si uvedomit, ze aj toto v case rastie a ze ho mozete spatne investovat. Potom Vasa uvaha pravdepodobne ukaze iny vysledok. Paci sa mi, ze hladate pravdu a moznosti ako stupnovat vysledok. Vela zdaru a spravne investicne rozhodnutia prajem
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Dakujem Roman. Súhlasím, pre rast je výnosové % dôležité. Len mám pocit že sa hovorí len o ňom. Napr. ak odstránime infláciu (keďže nájomné rastie s infláciou) Tak pri byte s výnosovým % 5,4 a rastom nad infláciu 1% (teoreticky Zilina) vs. výnosové % 3% a rast nad infláciu 3% (teoreticky Bratislava) je v ZLN za 30 rokov nárast majektu: 1,96 násobok a v BA 2,3 násobok (keby nebola inflácia). Čo vieme ovplyvniť, je výnosové %, takže máte pravdu že sa na to treba sústrediť, ale dôležitý je aj potenciál rastu ceny nehnutelnosti v určitom meste, a nie je zlá ani stratégia investovať v meste s nižším výnosom ak má vyšší potenciál nárastu ceny. Pekný deň
Dobry den, mam dve otazky ohladne vynosoveho percenta. 1. Byt nadobudnuty pred 10. rokmi za 50000€ s rekonstrukciou., Jeho hodnota porastla na 120000€. Rocne ciste najomne je 2000€. Ako budem pocitat vynosove percento ked ho chcem momentalne prenajimat? 2. Pri kupe bytu v developerskom projekte, 20% (30000€) kupnej ceny trebalo zlozit pri podpise. Banka mi dala pri refinance ineho bytu 17000€ na 4.7%, 3000€ pozicane od rodiny, 10000€ spotrebak(7.6%). (Povodny plan bol samozrejme refinanc celej sumy 30000€ na 4.7%/. Cena nadobudnutej nehnutelnosti je 160000€. Predpokladany cisty zisk z nehnutelnosti 8400€ rocne. Ako vypocitat vynosove percento? Ako zohľadniť neocakavane navysene naklady? Ďakujem
Dobry den,mohli by ste prosim v dalsom podcaste hlbsie prebrat dane. Myslim aj take veci zaradenie do obchodneho majetku ano ci nie. Vyhody,nevyhody,type,triky,...ako to spravit aby clovek nebol obmedzeny tym ze ho ma v obchodnom majetku a zrazu ho potrebuje predat ( lepsia investicna ponuka napr) lebo vyradit ho a zas cakat 5 rokov je dost obmedzujuce. A keby ho nevyradim dan zo zisku sa plati zo sumy predajna cena- kupna cena= Alebo predajna cena - cena po odpisoch=?
Tu inflaciu z uveru si vie odcitať bravurne ale nech si ju odčitava aj z vynosov 😊7% ročne ale minu priemernu inflaciu to s&p500 si nedavno uviedol spravne ale tam to bolo zaratane aj s inflaciou
Dobry den prajem. Inflacia znehodnocuje vsetko. Vynosy a zaroven i zavazky. Urcite plati to, co uvadzate, ze inflacia znehodnocuje i samotne Najomne. Preto moje odporucanie je jednoznacne. Mat v Najomnych zmluvach protinflacne dolozky, ktore, dovoluju zachovavat hodnotu Cisteho Najomneho
Dobry den prajem. Odporucame kupovat v mestach s neklesajucim poctom obyvatelov. Ak z akehokolvek dovdu potrebujete kupovat v meste, kde pocet obyvatelov klesa, mali by ste byt velmi narocny na vynosove percento
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor poucku poznam ale zaujimalo ma co su konkretne pre vas tie najlepsie mesta aktualne na investovanie do nehnutelnosti :)
Chcel by som sa opýtať, či vás pri kúpe zaujíma len výnosové percento. Nie je dôležitý aj cash flow? Často je výnosové percento dobré, ale cash flow negatívny. Nie je to väčší problém ako dobré výnosové percento? Príklad: Kúpim nehnuteľnosť za 200 000 € (20 % vlastné prostriedky a 160 000 € hypotéka) -> splátka = 810,70 € (úrok 4,5 %). Prenajmem za 780 € + 150 € (náklady). (780 * 12 / 200 000) = 4,68 % Výnosové percento: 4,68 % Úrok: 4,5 % Týmto pádom mám výnosové percento vyššie, čo je dobré, ale cash flow mám negatívny, konkrétne -30,70 €. Čo by ste odporúčali v takomto prípade?
Dobry den prajem. Rozumiem. Spocitane to mate spravne. Kazdopadne je to vzdy o vynosovom percente. Ak ziskate nehnutelnost s vyssim vynosovym percentom, budem vam vychadzat aj cashflow. Cize priorita je vynosove percento. Zaroven sa drzte pravidla, ze splatka uveru pri 80 percentnom financovani musi byt nizsia ako ciste Najomne
Máte to spočítané fajn, ale je to nezmysel, aby som v akomkoľvek čase zobral na seba riziko úveru a nemal ho zaplatený nájomníkom. Ja chcem zarábať od prvého dňa, inak to nemá význam.
Počúvam každý podcast p. Dubca a najviac sa mi páčia tie s p. Kružliakom. Hoci sú povahovo úplne odlišní ale pritom sa podľa mňa dobre doplňajú :D Vdaka.
Dakujeme za podporu :)
Dobrý deň obom, skvelé podcasty, vďaka. Otázka k výnosovému percentu, ktorú som zatiaľ v Q&A nepočul zodpovedanú. Chápem prečo 4,5% a viac %, čo je obstarávacia cena atď. Ako ale zistiť, aký nájom je reálne v danom byte vyberať? Ako tieto info zbierať, vyhodnocovať? Na internete sú zásadne odlišné sumy, aj pri rozprávaní so známymi bývajú rôzne ceny za podobné bývania. Ako realisticky vedieť odhadnť nájomné, za ktoré do bytu v rozumnom čase nájdem vhodného nájomcu? Ďakujem
Ahojte, diky za dalsie super video. Mam prosim otazku k vyn. percentu. Nemala by sa do neho ratat v pripade nezaradenia do obchodneho majetku aj dan z prenajmu, pripadne aj z nehnutelnosti? Teda to bude Rocny najom - zaplatene rocne uroky - dan z prenajmu - pripadne dan z nehnutelnosti / cena za byt. Vtedy v podstate dostanem to ciste VP, ktore by malo byt idealne vyssie ako aktualna urokova sadzba.
Dobry den prajem. Vynosove percento ROI, ktore pouzivame ako pojem a definiciu nezapocitava do vypoctu danove zatazenie. Ak je pre Vas dolezite zohladnit aj danove zatazenie, mozete tak urobit. Rozhodnutie je na Vas
Ja do toho pocitam aj poistenie nehnutelnosti, kedze aj to je naklad.
Roman ahoj .keď ide o väčšii počet bytov,alebo aj domov..nieje potrebné to už robiť na živnosť alebo sro? Aby sa človek vyhol § nedovoleneho podnikania ?
@@milanmagat4122 dobry den prajem. Samotny prenajom nie je podnikanim. Preto prenajimatel ma pridelene DIC a moze tuto cinnost volne vykonavat. Volne rozumiem, bez zivnostenskeho opravnenia
Dobry den Milan, Juraj. Ked si, vzhladom na migraciu slovakov, predstavime, ze v Ziline budu nehnutelnosti rast 3% a v Bratislave 6%, ale v Ziline mam vynosove percento 6% a v BA 3%, tak mi to vychadza, ze po 30 rokoch budem mať v Ziline 3,36 nasobku nehnutelnosti a v BA 5,92 nasobku. A to preto, ze rocny vynos je nasobeny x 30, ale rast nehnutelnosti je zlozeny urok. Tzn., zameriavanie sa len na vynosove % mi pride ako nevyuzita prilezitost.
Dobry den prajem. Co sa tyka Najomneho, treba si uvedomit, ze aj toto v case rastie a ze ho mozete spatne investovat. Potom Vasa uvaha pravdepodobne ukaze iny vysledok. Paci sa mi, ze hladate pravdu a moznosti ako stupnovat vysledok. Vela zdaru a spravne investicne rozhodnutia prajem
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Dakujem Roman. Súhlasím, pre rast je výnosové % dôležité. Len mám pocit že sa hovorí len o ňom. Napr. ak odstránime infláciu (keďže nájomné rastie s infláciou) Tak pri byte s výnosovým % 5,4 a rastom nad infláciu 1% (teoreticky Zilina) vs. výnosové % 3% a rast nad infláciu 3% (teoreticky Bratislava) je v ZLN za 30 rokov nárast majektu: 1,96 násobok a v BA 2,3 násobok (keby nebola inflácia). Čo vieme ovplyvniť, je výnosové %, takže máte pravdu že sa na to treba sústrediť, ale dôležitý je aj potenciál rastu ceny nehnutelnosti v určitom meste, a nie je zlá ani stratégia investovať v meste s nižším výnosom ak má vyšší potenciál nárastu ceny. Pekný deň
Dobry den, mam dve otazky ohladne vynosoveho percenta.
1. Byt nadobudnuty pred 10. rokmi za 50000€ s rekonstrukciou., Jeho hodnota porastla na 120000€. Rocne ciste najomne je 2000€. Ako budem pocitat vynosove percento ked ho chcem momentalne prenajimat?
2. Pri kupe bytu v developerskom projekte, 20% (30000€) kupnej ceny trebalo zlozit pri podpise. Banka mi dala pri refinance ineho bytu 17000€ na 4.7%, 3000€ pozicane od rodiny, 10000€ spotrebak(7.6%). (Povodny plan bol samozrejme refinanc celej sumy 30000€ na 4.7%/. Cena nadobudnutej nehnutelnosti je 160000€. Predpokladany cisty zisk z nehnutelnosti 8400€ rocne. Ako vypocitat vynosove percento? Ako zohľadniť neocakavane navysene naklady? Ďakujem
Dobrý deň, bolo niekde spomenuté v ktorých mestách, ktoré rastú v počte obyvateľov, dosiahnete na ROI 7 - 8%?
Milan is the shark 😂
Dobrý deň,prosím Vás viete vysvetlit model danenia pri prenájmoch a následne pri reinvestovaní,Ďakujem všetko dobre prajem.
Dobry den prajem. Toto bude vysvetlene v najblizsom podcaste. Sledujte nas :)
@@RomanKruzliak_realitnyinvestorĎakujem
Dobry den,mohli by ste prosim v dalsom podcaste hlbsie prebrat dane. Myslim aj take veci zaradenie do obchodneho majetku ano ci nie. Vyhody,nevyhody,type,triky,...ako to spravit aby clovek nebol obmedzeny tym ze ho ma v obchodnom majetku a zrazu ho potrebuje predat ( lepsia investicna ponuka napr) lebo vyradit ho a zas cakat 5 rokov je dost obmedzujuce.
A keby ho nevyradim dan zo zisku sa plati zo sumy predajna cena- kupna cena=
Alebo predajna cena - cena po odpisoch=?
Ciste najomne je najomne minus energie, fond oprav, a pod, ale takisto sa odrata aj splatka hypoteky alebo nie?
Nie veru. S financovanim to nema nic spolocne. Pocita sa to, akoby ste byt kupovali za vlastne zdroje
Vynosove percento ratate z nakupnej ceny alebo z trhovej?
Dobry den prajem. Pri rozhodovani o kupe z ceny nadobudania. Ta zahrna Kupnu cenu, plus cenu rekonstrukcie
Tu inflaciu z uveru si vie odcitať bravurne ale nech si ju odčitava aj z vynosov 😊7% ročne ale minu priemernu inflaciu to s&p500 si nedavno uviedol spravne ale tam to bolo zaratane aj s inflaciou
Dobry den prajem. Inflacia znehodnocuje vsetko. Vynosy a zaroven i zavazky. Urcite plati to, co uvadzate, ze inflacia znehodnocuje i samotne Najomne. Preto moje odporucanie je jednoznacne. Mat v Najomnych zmluvach protinflacne dolozky, ktore, dovoluju zachovavat hodnotu Cisteho Najomneho
Mohli by ste urobiť aj video o developmente😊
Maybe ;)
Ktore konkretne mesta su pre vas zaujimave z hladiska nakupu investicnych nehnutelnosti?
Dobry den prajem. Odporucame kupovat v mestach s neklesajucim poctom obyvatelov. Ak z akehokolvek dovdu potrebujete kupovat v meste, kde pocet obyvatelov klesa, mali by ste byt velmi narocny na vynosove percento
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor poucku poznam ale zaujimalo ma co su konkretne pre vas tie najlepsie mesta aktualne na investovanie do nehnutelnosti :)
Chcel by som sa opýtať, či vás pri kúpe zaujíma len výnosové percento. Nie je dôležitý aj cash flow? Často je výnosové percento dobré, ale cash flow negatívny. Nie je to väčší problém ako dobré výnosové percento?
Príklad: Kúpim nehnuteľnosť za 200 000 € (20 % vlastné prostriedky a 160 000 € hypotéka) -> splátka = 810,70 € (úrok 4,5 %). Prenajmem za 780 € + 150 € (náklady). (780 * 12 / 200 000) = 4,68 %
Výnosové percento: 4,68 %
Úrok: 4,5 %
Týmto pádom mám výnosové percento vyššie, čo je dobré, ale cash flow mám negatívny, konkrétne -30,70 €.
Čo by ste odporúčali v takomto prípade?
Dobry den prajem. Rozumiem. Spocitane to mate spravne. Kazdopadne je to vzdy o vynosovom percente. Ak ziskate nehnutelnost s vyssim vynosovym percentom, budem vam vychadzat aj cashflow. Cize priorita je vynosove percento. Zaroven sa drzte pravidla, ze splatka uveru pri 80 percentnom financovani musi byt nizsia ako ciste Najomne
Máte to spočítané fajn, ale je to nezmysel, aby som v akomkoľvek čase zobral na seba riziko úveru a nemal ho zaplatený nájomníkom. Ja chcem zarábať od prvého dňa, inak to nemá význam.
Alebo koupit draho a prodat ješte dráž
Dobry den prajem. Pridana hodnota sa tvori vzdy len pri nadobudnuti. Nehnutelnost vieme predat len za tolko co trh dovoli. Zelam vsetko dobre