Подорожавшая недвижимость: сдавать или продать? // Наталья Смирнова
Вставка
- Опубліковано 4 січ 2022
- Подписаться на канал bit.ly/3ne36lu
⚡Получите доступ к закрытым стримам на Patreon bit.ly/3tz7HCA
Уровень Prirority Pass дает доступ к стримам с Натальей Смирновой. Минимум 2 стрима в месяц. Вечер пятница или четверг. Следите за сообщениями на Patreon.
Подписка 7 USD в месяц. На стримах обсуждаем текущие новости финансов и как они влияют на рынок инвестиций, а так же непосредственно покупаем акции и обсуждаем покупки.
✌ Стратегия Смирновой - мой новый курс для начинающих инвесторов в мессенджере Telegram, разделенный на три потока: Экономь / Откладывай / Инвестируй. Благодаря курсу вы измените финансовое поведение - научитесь обращаться со своими деньгами, начнете получать пассивный доход, сформируете первый инвестиционный портфель. ➡ Записаться на курс - bit.ly/3gM8Q2g
Узнайте больше о инвестициях и финансовых инструментах на сайте нового проекта Натальи Смирновой smirnovamarket.ru/ (финансовый маркетплейс, с продуктами отобранными одним из ведущих финансовых советников России).
Стоимость квадратного метра продолжает расти. Пора ли выходить из данного инвестиционного инструмента или начать сдавать?
Онлайн-школа Натальи Смирновой numberoneschool.ru/
Сотрудничество info@smirnovamarket.ru
#финансы #инвестиции #Smirnova
Добрый день! С благодарностью! Удачи вам!
Натолья, спасибо за обзор.
Наилучших Наталья!!! 👍
Согласен, всё верно: недвижка уже не растёт, арендаторы уделают хату в ноль, я тоже выставил на продажу. Пора снимать сливки)
Я тоже так думаю
Спасибо большое !
Спасибо за видео
Не Согласен!
Недвижка это как способ диверсификации! В недвижке деньги тоже должны быть! Как говорит Мрочковский, недвижка это фунтдамент! И я с ним полностью согласен!
Лично моя приносит 8% годовых, это уже за вычетом амортизации, коммуналки и налога! (живу в регионе).
И еще огромный плюс, она дорожает на % инфляции, чего нельзя сказать об облигациях.
Резюмируем:
Деньги от сдачи недвижки я могу тратить на себя не боясь обесценения самого "тела". В облигациях же, чтобы деньги не потеряли свою покупательскую способность, ТОЛЬКО РЕИНВЕСТ и это печально...
Недвижка тоже имеет право "на жизнь".. )))
👍
Конечно, все верно! В идеале все хорошо иметь - и акции, и недвижку, и даже вклад, если срочно понадобятся деньги.
Верно, желательно в стабильной стране иметь Недвижимость. Надеюсь у вас именно в такой. А иначе есть риски, не меньше чем в акциях
Я запарилась сдавать вы же понимаете дее амортизация , эти же деньги потом на ремонт это Геморой искать арендаторов добросовестных .
Спасибо Наталья! Интересует очень коммерческая недвижимость ГАБ в частности , как выбирать , какие нюансы , документы и тд.
Продал бы, но боюсь девальвации рубля.
Как же я люблю ваши видео !!!!))))
Не забывайте обновлять счетчик подписчиков на полочке)
Я не ожидала такого роста :))
Поддерживаю
Красивая женщина ❤️
Наталья спровоцирует массовую фиксацию прибыли на рынке недвижимости с последующим закономерным обвалом 💪
так и вторичное жилье в основном опять же с ипотекой берут, а по ней льгот нет и ставки не очень, т.е. спроса мало будет.
Наталья, сделайте подробный анализ ЗПИФ России
Спасибо! А облигации краткосрочные или долгосрочные?
Реальная инфляция в России минимум 12%. Даже облигации с доходностью под 9-10% считаю при таких обстоятельствах не выгодным. На мой взгляд надо вкладывать в дивидендных акции экспортеров - Северсталь, НЛМК это как вариант. Можно в Полиметал, их акции как раз сейчас на низком уровне, к тому же дивиденды в долларах
в бетоне еще теряешь мобильность капитала, недвижка это про как сохранить от великих козней властей, типа павловской реформы или обнулятора 1997 года
все верно, но свою недвигу продавать не буду пока, понимаю что заработать не получится на ней в ближайшие годы, это скорее страховка - физический актив который не так сильно зависит от финансовой системы
Девять лет назад с компаньоном купили коммерческое помещение в подмосковье. На тот момент по хорошей цене относительно рынка.
И понеслось. Полгода ремонт "под арендатора" , который слился через 3 месяца аренды, месяцы в Авито с платными продвижениями, долгие поиски арендаторов, неоднократные попытки продать объект хотя бы в ноль. Итог. Помещение сдаётся с бешеным дискотом, еле еле отбивает налоги и коммуналку, гимороя выше крыши, площадь большая, соответственно обслуживание дорогое. Тот кто не сталкивался, докладываю - это НЕ ПАССИВНЫЙ доход ни разу. Суеты много, толку мало и нифига не стабильно. Короче , на любителя тема.
Наталья, не корректно сравнивать доходность квартиры со ставкой по вкладу, так как инфляция сжирает тело вклада, а бетон инфляция не сжирает. Бетон адаптируется под инфляцию, хотя и несколько нелинейно, по своим не всегда предсказуемым правилам.
Вообще не линейно и никак не адаптируется под инфляцию, а триггерит или на экономический бум (как до 2007) или на дешевую ипотеку как до 2022. При нищем населении и падении экономике даже при сильной инфляции реального роста не будет.
@@1153rus инфляция - это обесценение денег по отношению к товарам. Квартира - это товар (и опционально - актив). Соответственно, квартира, как и любой другой товар, от инфляции только выигрывает. И тело капитала в виде сдаваемой квартиры - тоже. А тело вклада - это сами деньги, которые от инфляции сгорают. Поэтому я и говорю, что не корректно сравнивать доходность от сдачи квартиры и банковского вклада или облигаций. Либо тогда уже нужно говорить о реальной доходности вклада за вычетом инфляции, а она почти никакая или даже отрицательная. У квартиры же 4% - это реальная доходность, если учтены уже все издержки по ремонту, налогам и т.д. Реальную инфляцию мы из этой доходности уже не должны вычитать.
Вы инфляцию квартирами меряете?))
У всех своя инфляция, в зависимости от структуры потребления. Если сравнить по годам официальную инфляцию и рост стоимости недвижимости, то раскорреляция будет весьма серьезная.
Когда инфляция повышается взлетают ставки и цены на недвижимость падают. И где здесь защита от инфляции? Облигации не очень спасают инфляции поэтому нужно комбинировать с акциями. От недвижки о,нет неудобно отрезать кусок если понадобилась небольшая часть капитала. Просто наш народ кроме недвижки ниче не умеет
@@Pospelov Недвижимость зависима от спроса на неё, а не от инфляции. Там где спрос падает и цена падает, не зависимо от размера инфляции. И ликвидная локация в момент может стать не ликвидной (допустим стройку завода рядом/ магистрали/ десятка новых ЖК). Только спрос и предложение влияет на цену Недвижимости. А в ближайшее время спрос будет снижаться, отсюда и выводы что цены ждут коррекцию 5-10% в этом году, потом ещё. По сути начало 2020 г. Была стагнация на рынке недвижимости, но начался ковид, потом льготная ипотека и тд, что в итоге разогнало цены.
5:55 Наталья, смотрю на графики акций наших "дивидендных аристократов" и не разделяю Вашей позиции в том, что они сейчас выглядят интереснее чем год-два назад. В текущий момент довольно трудно найти интересные истории в акциях, и даже найдя их нужно быть готовым к просадкам. Облигации сейчас выглядят лучше.
Конечно надо продавать новостройку ! -- срочно ! Пока цены не начали снижаться ! Надо срочно фиксировать прибыль. От аренды вы реально получите не больше 3 % годовых ! Надо переложить деньги из новостройки в другие инвестиционные инструменты
Благодарю за выпуск
Наверное, у меня тут опыт по данной теме больше, чем у всех остальных вместе взятых. Поэтому, могу рассказать, что делаю я, имея в собственности десятки обьектов жилой недвижки, сдаваемой в аренду. А делаю я ровно то, что и раньше. Сдаю. Продавать не собираюсь. Ибо это мне приносит стабильный поток денег, который я отправляю на фондовый рынок. Да, проценты с аренды выглядят не большими, но для меня- самое главное стабильность. И в цене растут все время квартиры. Пусть в рублях, да. Все знаю, все считал. Но, для меня- удобнее так. Есть стабильный поток денег, железобетонный)), который я направляю куда хочу. Скажете, можно все продать и вложить в фонду? А как же диверсификация? Вобщем, как то так))
Покупала инвестиционную недвижку в 2011 и 2013 году. Стоимость ее в валюте сохранилась без изменений при этом в рублях естесственно выросла. Чтобы квартиру не ухандохали нужно смортреть кому сдаешь. Не все квартиросъемщики вандалы и после каждого не приходится делать капремонт
Еще не все похвалились?)
Тут с одной столько маяты, с десятками - страшно представить, ну нафиг)
Это как в одну компанию вложить все)) и на краткосроке иметь печаль. Каогда много- оно много лучше и надежнее
@@user-lg7ko2ss3w REITы лучше. И цены в $, и дивы каждый месяц, и мороки никакой, и ликвидность моментальная, и коммуналку платить не надо, и ремонтировать не приходится, и жильцов искать не надо, и меня никто не зальет, и мои арендаторы тоже никого не зальют.
Я такое же слышал перед ростом цен на недвижимость (от других блогеров)
Давайте проверим месяца через 3-4 ваш прогноз)
Как всегда по факту, согласен ! Но продать недвижку не могу 😂 спроса нет
Спрос есть, цена конь
Сто процентов с вами согласна , я запарилась искать добросовестных арендаторов , ещё ремонт эти же 7% если не больше ремонт подорожал 🙌я продаю
Тинькофф разводит на деньги. Взял по марже актив на большую сумму, они берут и тебя блокируют не давая его продать, а сами списывают комиссию за перенос, несу убыток по активу и плачу за маржу. Не говорят за что заблокировали, что делать не знаю. Если подскажите как поступить в данной ситуации буду очень благодарен
На месте Натальи я бы сделал также и вложил в то, в чем профи, опять же при состоявшейся фин независимости или поступлении достаточного денежного потока, лучше в 3х валютах.
Что нужно ещё для жизни, если так комфортнее Наталье?)
У каждого разные цели, бизнес, ден. потоки, диверс, риски - спор ни о чем.
Все верно, но куда перекладываться при таких максимумах индексов, планируемой мировой инфляции и все такое…
на данный момент, логично, просто в бакс.
Какие 4-5 процента, максимум 3.
Первое. Налоги. Квартиру необходимо держать пять лет иначе со всего, что у вас там выросло придется заплатить 13 проц. Второе. Если стоимость квартир упадет то и доходность от сдачи в аренду вырастет и будет уже не 4-5 процентов а выше и в полне приемлемо. Третье. Ремонт спорный вопрос. Если купили квартиру с чистовой отделкой то ближайший кап. ремонт лет так через 20-30, а так крсметические правки, а они не такие уж и дорогие. И вообще сравнивать облигации и квартиру это как ужа и ежа один длинный другой калючий совсем не корректно. Если политическая ситуация резко ухудшиться и упадет железный занавес то все Ваши акции полетят в тар тарары. Казахстан! Квартира это во все времена железобетонный фундамент не сравнимый с бумажками.
Не очень понятно , почему при падении стоимости квартиры должна вырасти аренда? Какая связь , поясните пожалуйста Дмитрий
Здравствуйте Наталья! Может подскажете при заполнении декларации 3-ндфл. В 2021 году возникло право на имущественный вычет (260 тыс) и на инвестиционный (52 тыс). Но налогов, уплаченных за 2021 год не хватит. Грубо говоря НДФЛ за 2021 год равен 200 тыс. Как заполнить декларацию так, чтобы налоговая поняла, что сначала нужно зачесть вычет в 52 тыс за ИИС, а уже потом зачесть оставшиеся 148 тыс. Есть подозрения, что налоговая зачтёт имущественный вычет 260 тыс. То есть полностью вернёт НДФЛ за 2021 год и ничего не останется для того, чтобы вернуть 52 тыс. А так как вычет по ИИС нельзя перенести на любой другой год, то получается взнос 400тыс на ИИС будет напрасным.
Вот, может поможете прояснить по такой ситуации?
У вас при заполнении декларации имущественный вычет будет использован только в той части, на которой хватает дохода за год, остальное переносится на следующий год
@@smirnovacapital Наталья, спасибо, что ответили. Я это понимаю. Вопрос же в том, чтобы и 52 тыс вернули и остальное по имущественному вычету насколько хватит налогов. Вот тут и нет понимания как будет действовать налоговая. Если Вы знаете этот нюанс, напишите пожалуйста.
@@rumpel2099 так в декларации имущественный вычет будет применён только в оставшейся сумме, а остальное перейдёт на след год
@@rumpel2099 При заполнении декларации сумму имущественного вычета укажите 200000-52000=148000
@@Sergei_Stash как на практике это указать? В декларации нельзя уточнить, чтобы сначала взяли 52, а потом оставшееся за квартиру.
Наталья, вопрос про вычет по ИИС типа А.
Допустим, я на год наработал на максимальный возврат по всем вычетам не более 100 000 рублей. Мне положен вычет типа А - 52 000 и вычет за покупку жилья на сумму более 200 000. Как сделать так, чтобы налоговая сперва удовлетворила вычет типа А на 52 000, и частично удовлетворила квартирный вычет (на сумму 48 000).
И чтобы не вышло, что налоговая сначала удовлетворила частично жилищный вычет на 100 000, а по вычету типа А развела руками - мол, ваш лимит исчерпан?
Первое: давайте разберёмся в терминологии. 100 тыс - это ваш годовой доход или сумма налога, уплаченного с доходов в 2021? Так как лимит вычета по типу а 400 тыс (то есть лимит возврата налога 52 тыс), а лимит социального вычета 120 тыс (если не берём вычета о благотворительности, обучение детей и дорогостоящему лечению), то есть возврат налога 15600. И если у вас годовой доход 100 тыс, то у вас в любом случае не хватит на оба вычета, а оба вычета на следующие годы не переносятся. Если же у вас налог за год 100 тыс, то у вас хватит на вычет и тот, и тот.
Если у вас под социальным вычетом 200 тыс вы имели в виду именно сумму возвращаемого налога 200 тыс (то есть у вас были расходы на дорогостоящее лечение, благотворительность) были за год свыше 1,5 млн руб, то тогда, если у вас налог за год был только 100 тыс, то тогда какая разница: вы можете не подавать по иис, так как у вас социальный вычет все выберет. А оба вычета не переносятся, если дохода за год не хватает. Подробнее - к налоговой.
@@smirnovacapital 100 - именно сумма налогов, взятая для пртмера.
Под социальным вычетом имеется в виду вычет с покупки жилья.
@@Pospelov это имущественный вычет. И он переносится на следующие годы
@@smirnovacapital то есть, в приоритете 52 000 типа А, а имущественный сверху сколько останется по уплаченным налогам?
@@Pospelov да
Приведите пример облигаций, в которые можно вложить стоимость проданного жилья и не получить дефолт? Офз точно не 9%
Облигации телекомов, например, мтс. С 8% доходностью есть короткие облигации.
Инвестировать в недвижимость стало не интересно. Многие инвесторы продают и уходят на вклады .
👍
Можно переложиться в комерческую недвижимость - там доходность в 2 - 3 раза выше, чем сдавать квартиру в аренду
Не знаю как в Москве, но по регионам с коммерческой арендой тоже довольно печально.
Поздновато уже продавать...
Ага,представляю как купил ОФЗэшки а потом начался замес как Казахстане.
А при чем тут наши офз и Казахстан :) если мы туда не полезем :) офз как раз подросли последнее время
@@smirnovacapital имеется в виду революция в РФ
Подорожавшая только
Ещё стоило упомянуть, что сдача недвижки в аренду - это не совсем инвестирование, а скорее бизнес. Со своими рисками, со своим геммором, включая непостоянство арендаторов, риск нарваться на небрежного, который внепланово ухайдохает ваш косметический ремонт и придётся его восстанавливать (возможно даже за свои средства). Потому эти 4-5% годовых по факту будут меньше (по причине её периодического простоя), и часть из этих денег - это оплата вашего времени и суеты, связанной с этим арендным бизнесом.
Ключевой вопрос в количестве недвижимости. Если 1-2 квартиры, ни о чём. Не забывайте о диверсификации. Недвижимость должна быть в кейсе.
И да, крики что все дорого, вся недвига упадет, я слышал в 2008, 2014, 2021 году. Думаю, слышать крики эти я буду и дальше))
Тут главный вопрос, как продать вторичку при текущей ставке ЦБ?
Я думаю народ привыкнет.. в 2005ом, 6ом, 7ом, 8ом годах был огромный % по ипотеке и люди брали...
@@user-nt1ie8pk5b не, тут в другом дело. Застройщики колабятся с банками и предлагают новострой в ипотеку с % сильно ниже, чем сейчас на вторичку...
@@Anjinink
Скорей всего Вы правы.
Но я думаю, что этот дисбаланс (новостроя и вторички) не долго будет сохраняться, падение реальных доходов населения, а значит чтоб покупать в новострое не будет денег на съем пока строится, а метры увеличивать надо будет из за рождения детей. В итоге этот дисбаланс сократится до минимума...
Как? На 15-20% дешевле, чем новострой.
@@Funkojazzist вот то-то и оно, что ОФЗ тебе по щелчку пальцев 20% не отобьют, дай бох, если от инфляции прикроют.
!!!
Расти некуда, а падать сильно незачем.. Недвижка это скорее защита в бетоннорублях.
Кстати вернитесь на два года назад в прогнозы..
Все, т. н. Эксперты вещали, что недвижимость рухнет, (на фоне пандемии).. А практики покупали, молча.
Облигации хорошо было брать, месяца два назад.. Отросли уже..
На бумаги Казахстана надо смотреть, осторожно.
Имхо естественно.
Так дураков то нет покупать недвигу по таким ценам
Бегущая строка не зашла - мигает, отвлекает, ну такое)
Я лично так и сделаю, в этом году продам квартиру, которую сдаю и вложу в облигации. Но для большинства все, что Вы сказали - тарабарщина. Они не знают что такое фондовый рынок и как с ним быть.
ПодорОжавшая
Только хотел написать правильно, а то глаз режет :)
Привет из 2024.
Все ващщее не так..
Ага. Только кому на**й сейчас нужна недвижка по таким ценам, чтобы кто-то там смог удачно "зафиксироваться"?)
пока предложения мало, выставить чуть ниже рынка и улетит в момент,
вот когда толпа понесется фиксироваться, то да, будет поздняк метаться.
📌 Что делать, чтобы каждый год увеличивать свой доход? Обучаться в теплом пространстве для своих и инвестировать по-настоящему: numberoneschool.ru/training_investment
📌 Научитесь наконец-то сохранять и умножать свои деньги. Ответственность за себя приносит хороший регулярный доход. Пройди курс и получи по настоящему обеспеченную жизнь: numberoneschool.ru/training_investment
📌 Смотрите сейчас мастер-класс "Как от нехватки денег перейти к комфортному достатку" - numberoneschool.ru/webinar в записи
📌Скачайте сегодня бесплатные материалы и чек-листы от школы: numberoneschool.ru/free ⠀
📌Подпишитесь на Телеграм-канал: t.me/N1schoolnatalyas ⠀⠀
📌Узнайте больше о школе: numberoneschool.ru/
1. Почему льготная ипотека не подходит для инвестиционных целей? В её условиях нет никаких ограничений на сдачу в аренду или перепродажу. Семьи с одним маленьким ребенком спокойно могут инвестировать в недвижимость по этой программе.
2. После введения эскроу счетов, объем выдачи разрешений на строительство сократился в 2 раза. А значит и упало предложение на рынке первичной недвижимости. При этом спрос в крупных городах продолжает расти (исходя из данных о ежегодном притоке населения). Увеличение спроса при падении предложения, а так же льготная ипотека служат драйверами для роста. Но на самом деле этот эффект мы еще не ощутили и он ждет нас впереди. Т.к. сроки строительства в среднем 4 года. И сейчас мы имеем в предложениях те объекты, разрешение на которые давались еще до введения этих счетов. Но в ближайшие несколько лет они закончатся и мы столкнемся с резким падением предложения. А значит и возможным продолжением роста цен на недвижимость (в крупных городах). Если не будут приняты новые законопроекты.
3. Про продажу выросших активов и перевложение в просевшие - полностью поддерживаю! =)
Застройщики придерживают лоты, посмотрите кол-во проектных остатков в 2020 и 2021 гг. там увеличение остатков почти в 2 раза. Строят много, не продают за дёшево, тк смысл котлованных цен пропал для застр. И ещё учитывайте демографическую яму 90х в которую мы только входим, она повлияет на рынок аренды/продажи жилья. На мигрантах спрос особо не вырастет.
Я бы не сильно надеялся на рост цен на недвижимость, даже не смотря на дефицит. Сейчас семье с двумя работающими при средней зарплате, чтобы взять в ипотеку по текущим ценам бюджетную двушку придется работать на кредит лет 25-30. Можете себе представить, что цены вырастут ещё на процентов 50? Я нет. Есть только один маловероятный сценарий повышения цен на недвижимость. Инфляция будет высокой и вместе с ней начнут повышать зарплаты. Но тогда цена в валюте на квартиры скорее всего будет падать.
@@user-un8wz7nf3h так а кто думает о семьях, когда речь идет о прибыли?)) Будет как в Европпе. Квартирами будут владеть инвестора, а остальные - просто снимать их в аренду, а не покупать
@@A_Shkredov Инвесторы думают о прибыли и о ликвидности капитала. Квартиры по заоблачным ценам не прибыльны и не ликвидны, а поэтому и не интересны инвесторам. Получать от сдачи в аренду 2-3% годовых и надеятся на прирост стоимости от текущих цен, по-моему это утопия. Я как инвестор сейчас бы квартиру точно не купил. И ещё инвесторы довольно часто используют кредитное плечо, а в свете повышения ставок этот инструмент тоже становится не интересным. Поэтому на спрос со стороны инвесторов я бы тоже не надеялся.
Первый)
второй))
@@scinty7564 третий
четвертый
"продайте недвижимость", интересно какой дурак за такие бабки купит сейчас...покажите мне фото людей, покупающих 20 метровые студии за 6 кк..))
Значит, кто-то покупает, если цены не падают.
Например, те, у кого "позднее зажигание", или те, кто просто разменивает свою квартиру на две более дешевые.
Кто-то же эти цены загнал так высоко!
@@Olga-jv1wz загнала толпа, которая ломанулась за недвижимостью. Причем, неважно - были на покупку деньги или нет, есть квартира или нет.
@@Djonni47 шортсквиз в недвижке))
@@Djonni47 от страха.
!!!