@@노벨부동산-b5l 각자 생각이다르므로 참고하시라는뜻입니다. 댓글에 답변드린다면 첫째 인플레이션을 말씀하셨는데 장기적으로보면 타당하나 단기는 반드시 일치하지 않다고봅니다 더구나 지금은 디플레이션으로인한 경기침체라 부동산가격조정이 동반될거라봅니다. 무위험수익유롭다 높은수준으로요. 둘째 취득후 임대가격을 높여 수익율 높이는방법 제시하셨는데 이는 매도인은 원하는 가격에 매도하고 매수인에게는 미래에불확실성에 대한 위험을 전가하는 방법인데요. 입장바꿔 앞으로 경기가 안좋을거라 공실증가위험이나 임대료수익율이 낮아질거 같은니 매도가격에서 5억정도 낮추자는 즉 미래불확실성에 대한 위험을 매도인에게 전가는것과 같은 논리아닌가요. 미래에 대한 가능성은 단기/장기및 개인의생각에 따라 다르므로 그걸 강요할순없고 그냥 최근 무뮈험수익율인 은행과 국채수익(한국과미국)과 자산의 실제수익율(제세공과금등비용제외)과 일치시켜 나름 합리적인 자산가격을 제시한거고 제시한 기준가격에서 미래가능성을 보고 + -을 각자 하면 되지 않을까요?
@@평균율 논리정연하고 설득력있는 의견을 주심에 다시한번 감사드립니다. 매물이 보통 수익율 4%대의 매도호가로 시장에 나오지만 실제 매매가는 차이가 있을 수 있고, 수익환원법으로 가치산정시의 환원이율도 5%정도 기준으로 가치를 추산하고 원가법으로도 가치를 추산해볼때 24억~25억정도의 가치가 추산되어 집니다. 매매가는 협의가능하며, 매물의 가치산출은 참고사항입니다. 이성적인 가치판단과 매물의 취득여부는 개인의 판단이며 @평균율 님의 의견을 존중합니다. 감사합니다.
기대수익율4.2%이면 매수인 입장에서 취득세 ,중개수수료 ,보유중임대소득세및 재산세등 제세공과금제외하면2%정도일텐데...매수시 수익율6%면 실제수익율은 4%초반 정도로 그이하면 은행가는게 유리합니다.
일리있는 말씀입니다. ㅎ
하지만 계속되는 인플레이션으로 화폐가치가 하락되므로 토지가치의 상승은 기대가능한 미래가치 상승을 기대해 볼 수도 있고, 부동산시장에 나오는 통건물의 매도호가 기대수익율은 4%대 정도면 괜찮다는 생각입니다.
임대차조건을 기준으로 기대수익율이 발생하므로 취득후 임대가격을 조정해서 수익율을 높이기도 합니다.
성의있는 댓글에 감사드립니다.
@@노벨부동산-b5l 각자 생각이다르므로 참고하시라는뜻입니다. 댓글에 답변드린다면 첫째 인플레이션을 말씀하셨는데 장기적으로보면 타당하나 단기는 반드시 일치하지 않다고봅니다 더구나 지금은 디플레이션으로인한 경기침체라 부동산가격조정이 동반될거라봅니다. 무위험수익유롭다 높은수준으로요. 둘째 취득후 임대가격을 높여 수익율 높이는방법 제시하셨는데 이는 매도인은 원하는 가격에 매도하고 매수인에게는 미래에불확실성에 대한 위험을 전가하는 방법인데요. 입장바꿔 앞으로 경기가 안좋을거라 공실증가위험이나 임대료수익율이 낮아질거 같은니 매도가격에서 5억정도 낮추자는 즉 미래불확실성에 대한 위험을 매도인에게 전가는것과 같은 논리아닌가요. 미래에 대한 가능성은 단기/장기및 개인의생각에 따라 다르므로 그걸 강요할순없고 그냥 최근 무뮈험수익율인 은행과 국채수익(한국과미국)과 자산의 실제수익율(제세공과금등비용제외)과 일치시켜 나름 합리적인 자산가격을 제시한거고 제시한 기준가격에서 미래가능성을 보고 + -을 각자 하면 되지 않을까요?
@@평균율 논리정연하고 설득력있는 의견을 주심에 다시한번 감사드립니다.
매물이 보통 수익율 4%대의 매도호가로 시장에 나오지만 실제 매매가는 차이가 있을 수 있고, 수익환원법으로 가치산정시의 환원이율도 5%정도 기준으로 가치를 추산하고 원가법으로도 가치를 추산해볼때 24억~25억정도의 가치가 추산되어 집니다.
매매가는 협의가능하며, 매물의 가치산출은 참고사항입니다.
이성적인 가치판단과 매물의 취득여부는 개인의 판단이며 @평균율 님의 의견을 존중합니다.
감사합니다.