FISCALITE IMMO VOL 4: LES DISPOSITIFS DE DEFISCALISATION ( ANAH, PINEL, BOUVARD, DENORMANDIE, ...)
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- Опубліковано 29 сер 2024
- Voici le Volume 4 de cette Formation Gratuite Fiscalité Immobilière.
Le PDF de cette formation de 81 pages regroupant les 4 Volumes est offert aux contributeurs de ma page Tipeee.
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Le Volume 1 (Location Nue & Revenus Fonciers): • FISCALITE IMMO VOL 1 :...
Le Volume 2 ( Revenus BIC & Location Meublée) • FISCALITE IMMO VOL 2: ...
Le Volume 3 ( Fiscalité des Plus Values) • FISCALITE IMMO VOL 3: ...
Les Disposiifs étudiés sont les suivants:
- ANAH
- PINEL
- CENSI BOUVARD
- DENORMANDIE
- MALRAUX
- MONUMENTS HISTORIQUES
- OUTRE- MER
Mon livre "MARCHAND DE BIENS: GUIDE D'UNE PROFESSION DISCRÈTE"
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Bonne Formation et à Bientôt
VDV
#fiscalité
#immobilier
#défiscalisation
Encore un énorme travail effectué les autres formateurs peuvent déclarer forfait. Et dire que maintenant certaine formateur veulent apprendre à devenir rentier en immobilier sans immobilier 🤔 ils faudraient leur dire ok du coup je te paye ta formation mais sans argent 🤣 j’espère que les gens vont ouvrir les yeux sur la réel valeur d’une formation on excuse les gens qui ont payé 1997€ pour juste voir un formateur parler de lui 😂
L à w
Excellent! Je me permets juste une chose c'est que je déconseille formellement l'ANAH! J'ai donné les clefs à une organisation qui gérait les locations avec l'ANAH. Et au bout de 4 ans j'ai vu mon appartement dévasté par les locataires. Je me suis retrouvé seul pour essayer d'avoir un dédommagement et c'est à la fois long et au bout du compte j'ai obtenu peu.
Une fois que votre logement est dans leur tableau exel, ils se foutent de la qualité du locataire, ils balancent votre bien sûr le marché et sans être méchant mais les personnes qui y vivent se foutent royalement de la copropriété des règles de vie dans celle-ci et la copropriété se retourne vers vous et non vers l'ANAH. Je l'ai fait deux fois pour profiter des avantages mais aussi pour me donner bonne conscience mais plus jamais !
Dernière chose, une fois que vous avez donné votre accord a l'ANAH, vous êtes soumis à leur règle votre logement ne vous appartient plus
Adrien Delarue Bonjour Adrien, merci pour ton retour détaillé.
En effet l’intermediation locative si elle présente un abattement + intéressant , te fait perdre le contrôle de la gestion de ton bien. Donc si ce que tu gagnes fiscalement tu le perds en frais de reno ou en tensions avec la copro il faut effectivement bien y réfléchir;) ou s’orienter vers des conventionnements ou tu gardes la main.
Encore merci pour ton retour 👌
@@VDVSALVA surtout merci a toi qui fait ce boulot dingue !
Si je peux me permettre, tu conseillerai quel cabinet d'expertise comptable ? (Lmnp)
Adrien Delarue Tu souhaites connaître un cabinet pour déclarer tes revenus LMNP au réel ?
Si c’est le cas il existe des sites en ligne type je déclare mon meublee très bien 👌
@@VDVSALVA oui effectivement c'est bien bien au réel que je souhaite faire, merci encore à toi et continue ! Si tu es de la région parisienne ça ferai plaisir de te voir ! Bon week
Et encore un travail de qualité !
Je compte vous faire un don car un simple merci de ma part ne suffit pas 😁
Lina M. bonjour Lina merci pour ce retour 💪
Excellentes vidéos, merci pour ton partage!
Avec plaisir merci pour ton retour 🙏
Bonsoir, j'adore vos vidéos très enrichissante et bien expliqué et de meilleur qualité dernièrement avec des images. Je voulais discuter d'une stratégie mais étant débutant je n'ai pas assez de recule pour optimiser cela. Je voulais faire saute mouton avec un bien puis le revendre pour faire une Plus-valus puis une résidence principale et revendre pareil pour acheter un immeuble de rapport avec un bon dossier car beaucoup de plus-valus exonéré légalement qui me permettrais de faire jouer les banques avec beaucoup d'apport (que j'espère ne pas avoir la nécessité d'utiliser) :). Et ensuite la stratégie commence avec des biens en LMNP mais très vite 1 condition serait dépassé avec des revenus locatives supérieur à 23 000 euros par an, mais mon salaire devrais me permettre de garder ce régime. Jusqu'au jour ou j’enchaîne les investissements et que ces revenus déborde. La stratégie serait de faire une convention Anah (avec un bien social pour garder un loyer élevé et une personne peut-être plus soigné qu'une personne très sociale pour éviter comme dans un précédent commentaire qu'il se fasse saccager son appart :/ ) pour justement augmenter mes revenus tout en optimisant ma fiscalité et donc pouvoir cumuler les avantages du LMNP et de Anah + la loi élan qui serait la cerise sur le gâteau. Je sais pas si c'est juste j'émet cette hypothèse si vous pouvez me donner votre avis je vous en remercie par avance :)
Steven C-A Bonjour Steven ,
Merci pour ton retour .
Le fait de te lancer dans l investissement locatif avec apport/épargne est en effet un bon point car beaucoup de banques durcissent leurs conditions d’octroi de crédit et demandent un apport pour du locatif . Donc déjà ton plan d’action est structuré et cohérent. Pour le reste Anah présente des avantages fiscaux , il te faudra juste vérifier que le plafonnent ne t’empêche pas de pouvoir arriver au moins à l’équilibre entre tes loyers plafonnés et ton crédit. Ensuite pour enchaîner soit il te faudra un autre apport avec un salaire important soit patienter soit créer une structure type SCI mais tu auras le temps d’adapter tes objectifs .
À bientôt ✌️
Salut Savla et merci pour ton taf. Grâce à toi la plupart des formateurs en immo ( pas de nom...juste un indice : le prix de leur formation se termine par un 7 ! ) pourront apprendre autre chose que leur unique stratégie d'investissement qui est du meublé au réel pour un max de CF. 🤣
Merci Shirazi pour ton soutien :)🙏
Oui même si je ne me prononce ni en faveur ni en défaveur de ses dispositifs et évoque surtout la fiscalité il est important de s intéresser aussi à d’autres leviers qui peuvent s’avérer judicieux selon sa situation.
À bientôt ✌️
Merci 🙏
🙏🙏
Bonjour, j'ai contribué pour obtenir les différents bouquins que vous avez écrits, c'est très bien (surtout pour le prix :))
Par contre je n'ai pas vu de vidéo sur les SCI et notamment la HOLDING, il y a plusieurs sujets qui pourraient m'intéresser personnellement :
- optimisation fiscalité lors de la revente pour SCI IS : en effet l'amortissement, fait qu'après un certain nombre d'années l'amortissement compense quelque part l'avantage fiscal que l'on obtient en exploitation : quelles possibilité pour optimiser cette partie ?
- intérêt SCI pour l'achat / revente : cas concrets (si c'est pertinent) ?
Et plus particulièrement sur les Holding :
- Si l'on a une société EURL par exemple, qui fait une activité commerciale, dont on est gèrant majoritaire (100%), peut on l'utiliser comme holding pour faire communiquer les bénéfices de la holding à la SCI et inversement (des SCI vers en terme bénéfices / déficit) ? ma question est plus orienté : est-ce pertinent ? car techniquement c'est à priori possible, ou faut-il créér une société complémentaire qui serait la holding et qui encapsulerait la ou les SCI et l'EURL par exemple, j'espère être clair...
Le dernier cas est un peu spécifique et peut-être échangé à part j'imagine.
Merci.
Bonjour, bon en fait il y a une vidéo sur les SCI, donc ma question n'est pas au bon endroit. désolé
Olivier Soudée salut Olivier, en effet il existe une formation SCI holding sur cette chaîne qui aborde les différents régimes de Holding. Il est possible qu une société joue le rôle de holding pour une ou des SCI, elle doit néanmoins posséder un certain nombre de parts de la SCI selon le régime pour lequel tu souhaite opter.
Je t’invite à te rapprocher d’un professionnel pour ce type de montage mais oui c’est possible 👌
Est-ce que tu peux faire une vidéo sur les immeubles ? :P
Merci ! Contenu de qualité, et détaillé, c'est plus que plaisant d'avoir autant de fond.
Je ne suis Bonjour ,
Je n ai pas abordé les immeubles car il existe une formation complète et gratuite déjà sur la toile sur la chaîne easy mobilier et les IDR ce n’est pas ce que je maîtrise le plus. Une formation SCI sortira cet été ainsi que d’autres sujets ;)
A bîentot
@@VDVSALVA Hâte de voir les prochaines vidéos 😁 à bientôt, VDV
Top ! Merci !
Louis Hébert je t’en prie 🙏
Bonjour et merci a toi pour toutes ces vidéos extrêmement enrichissante 👍👏 prévois tu de traiter le sujet de l'investissement non pas en nom propre mais via des sociétés (Sci, sas, Sarl...) ?
aurelien martinez Bonjour Aurelien,
Ma prochaine formation (été 2020) sera consacré aux SCI.
Pour les SAS on en parle dans la formation MDB mais si il faut je referai un point SAS/SARL
À bientôt
Encore un super taff Martin. Question qui ma taraude sur ces dispositifs. Lorsqu'il y a des conditions sur les revenus du locataires. Que se passe-t-il lorsqu'il change de situation et dépasse un certain plafond ? Le bail ne peut être annulé ? Le dispositif ne fonctionne plus ? Merci beaucoup
Sylvain LIEU Bonjour Sylvain :)
Alors concernant les conditions du locataire tu es censé les contrôler lors de la signature du bail pour bénéficier d’avantages fiscaux en revanche après tu ne vas pas demander chaque année de ressources sois rassuré. Si eux ont bénéficié d’un logement social type Anah ce sont eux qui perdront probablement une partie de leurs aides mais en aucun cas le bailleur.
À bientôt
La cerise sur le gâteaux !
Bonjour! Merci pour ce magnifique travail! J’ai une question, concrètement « IMPUTABLE sur les revenus globaux » cela veut dire quoi? Je ne comprends pas 😅
Nicolas Dognac bonjour et merci pour ton retour. Concrètement cela veut dire que ce déficit va venir faire baisser le montant de tes autres revenus imposables (autres que tes revenus fonciers ) type revenus d’activité (salaires etc) donc faire baisser ton imposition générale. D’autres déficits (location meublée par exemple LMNP) ne sont « imputables » que sur les revenus de même nature soit les revenus BIC issus de la location meublée. J’en parle dans les volumes précédents.
certaines de ces aides sont elles compatibles avec une SCI IS ?
Bonjour,
Il est peut-être trop tard pour poser la question.
Est-il possible de bénéficier de la defiscalisation en Anah en choisissant nous même le locataire ?
Est-ce que cela réduit le pourcentage deductible ?
Bonjour, oui tant que tu respectes les plafonds de loyer;) En revanche si tu veux obtenir le taux max cela passe par une intermédiation locative et donc tu perds le contrôle ;)
Bonjour salva et merci pour ton travail.
J'ai une petite interrogation concernant la réduction d'impôt PINEL, celle ci n'est imputable que sur tes revenus lié au salaire ou fonctionne t'il aussi sur les revenus fonciers lié à cet investissement.
Exemple une personne qui paie 2500€ IR mais que son quotient soit modifier ( mariage et/ou enfants) et qui ne paie plus que 1000 € IR, il n'aura que 1000 € de réduction d'impôt .? Ou ses revenus fonciers lié à l'investissement ( admettons 2000 €) seront pris en compte également.
J'entends tout et son contraire la dessus.
En te remerciant
jeremy Guillemot bonjour Jeremy, en loi Pinel , le montant de la réduction d’impôt vient s’appliquer sur le montant de ton impôt calculé justement après prise en compte des revenus salaires et de tes revenus fonciers dont font parti les revenus liés à de dispositif.
Autrement dit si tu paies 1000€ d’impôts sur le revenu après prise en compte de tous tes revenus y compris fonciers, et que tu as une réduction Pinel de 2000€ , tu ne paieras pas d’impôts mais le déficit ne sera pas reportable ou remboursable.
@@VDVSALVA merci pour ta réponse. Il peut y avoir des bons calculs à faire dans ce cas.
jeremy Guillemot oui surtout si cet investissement nécessite de rajouter de ta poche à cause du plafonnement des loyers .
il faut bien réfléchir au rapport gain / perte et penser à la revente ;)
Juste une petite question : es tu sûr qu'on ne peut pas cumuler la loi de Normandie avec les logements conventionnés ? Je pensais que oui....
🙏
ShiraziPouya oui j’ai lu sur certaines sources que c’était possible mais les sources officielles l’affirment : il n’est pas possible de cumuler ces 2 dispositifs pour le même logement, ce qui a priori ne t’empêche pas de les cumuler pour des logements différents.
Bonjour, je voudrais savoir le seuil de 23 K€ de loyers encaissés qui font passer de LMNP à LMP est-ce 23 K€ bruts AVANT déduction des charges (intérêts d'emprunt, amortissement...) ou c'est 23 K € de BIC net imposable APRES déduction des charges ?
En admettant que l'autre condition que les loyers bruts encaissés dépasse le salaire ? Je vous remercie d'avance pour votre aide
Gregory Arfi Bonjour Grégory
Pour avoir le statut LMP, les 2 conditions suivantes doivent être réunies :
• les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) (donc brutes avant déduction et amortissement) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile, y compris en cas de clôture d'exercice en cours d'année (plafond ajusté au prorata en cas de création d'activité en cours d'année),
• ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus (revenus fonciers exclus)
Tout cela est abordé dans le volume 2.
Je suis à ta dispo pour détailler davantage si besoin.
@@VDVSALVA merci. Donc si j'ai bien compris le volume 2 en LMP les cotisations sociales se substituent aux PS en LMNP. Et 3 choix sont possibles : micro entrepreneur 22,7 % de cotisations sociales sur BIC imposable Net de charges ?
Régime Général 17,2% de charges sociales Après abattement 60% sur les loyers bruts encaissés charges comprises ?
SSI forfait sur BIC imposable ?
Merci pour ton aide et ton travail formidable, il permet à beaucoup de personnes de ne pas s'endetter sur 20/25 ans en se contentant de dire c'est super j'ai 1000 € de loyers en plus que le crédit qu'est-ce qui m'empêche de faire 2 fois cette opération et quitter mon travail ?
Gregory Arfi Ce dont tu parles est valable en LMNP lorsqu on exerce la LCD >23k annuel soumis donc aux cotisations sociales .
De plus au régime général il y a une coquille dans la vidéo que j’ai corrigé dans le pdf et la description , en effet le taux de cotisations au régime général est de 47,5% après abattement et non de 17,2%
Concernant le statut LMP les cotisations sociales sont à payer à la SSI.
Le calcul est un peu particulier d’ailleurs on applique pas le SSI de 45% direct sur le BIC aprèa déduction mais sur environ 1/3 de ce BIC car il est compris dans le BIC. Bref si tu souhaites un exemple tu peux me contacter par mail ou messenger.
@@VDVSALVA peux-tu m'envoyer un mail à arielgregory.arfi@yahoo.com et je te répondrais par mail sur l'annonce qui m'intéresse mais je ne sais pas si ça vaut le coup si passage LMP et cotisations sociales. Je t'enverrais l'annonce et tous les détails. Je te remercie pour ton aide
Bonjour, merci pour votre travail. Que pensez-vous des investissements en résidence édutiante en tant que lmnp?
Bonjour, je suis personnellement pas fan,
Loyers plafonnés, commission et engagement avec bailleur commercial.
Ca peut avoir un intérêt pour ceux qui paient beaucoup d’impôts.
Merci pour ton retour. Si j'ai bien compris, avec le régimé réel, on peut avoir des rentes dépourvues d'impôts en déclarant ces charges. Mais il faut bien payer ces charges non? Du coup le loyer promis dans le bail c'est le loyer net reçu (en considérant que les charges sont déjà payées)?
Le loyer garanti prend en compte la commission versée au bailleur.