AGIBILITÀ E ABITABILITÀ PER VENDERE E COMPRARE CASA. Facciamo chiarezza
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- Опубліковано 21 лип 2024
- La questione dell’agibilità e dell’abitabilità crea sempre molti problemi, sia durante le fasi preliminari della compravendita, sia all’atto definitivo. Sapendo prima come muoversi tutti questi problemi, stress , liti, malumori e pure cause in tribunale si posso evitare.
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ciao Gabriele, sono un collega e seguo con grande piacere i tuoi video che sono sempre chiari e coraggiosi. Il problema dell'agibilità lo riscontro spesso anche io ma il vero problema è rappresentato dalle banche. Oggi le banche viaggiano nell'ignoranza più pura e per non sapere ne leggere ne scrivere per concedere un mutuo si fanno dare tutti i documenti della casa e a volte anche il famigerato certificato di agibilità che se manca diventa l'origine di tutti i mali. Si innesca un processo a catena dove il perito segnala alla banca, la banca segnala al cliente, il cliente viene da noi con in testa un mare di cagate...va beh! era così per spirito di condivisione.
Grazie mille, ora è molto più chiaro! :)
Grazie, si davvero molto utile!!
Chiarissimo e utilissimo, anche divertente in certi momenti :D
Villetta costruita nel 2000 abbandonata ed comprata all’asta da un signore… una settimana fa la banca mi dice che non si può fare il mutuo perché la casa non è abitabile, la casa viene venduta senza pavimenti, porte interne e 3 bagni da fare, ha tutti gli impianti elettrici ed idraulici e serramenti doppio vetro, è stato fatto l’anno scorso il cappotto termico. Serve questo certificato di abitabilità?
Per poter usufruire del superbonus è obbligatoria l'agibilità dell'immobile?
É sucesso con me, ho venduto un appartamento construindo in 1996 il 20 de giugno 2023 senza abitabilità. Il notaio mi disse da provvedere questo documento. Però il mio comune non ce l'hai la abitabilità delle mio appartamento. Strano che il notaio dovrebbe sapere di questo? Grazie mille. .. mi stato di aiuto
Ciao Gabriele, innanzitutto grazie per il chiarimento, sei stato precisissimo.
Volevo chiederti, nel caso in cui si dovesse mettere in fitto un appartamento, è obbligatorio rendere noto all'inquilino (anche sul contratto) della mancanza del certificato di agibilità?
Grazie!
Ciao, no non sussiste nessun obbligo, ovviamente la casa deve avere i requisiti di agibilità, ovvero l’agibilità sostanziale
Grazie Gabriele, probabilmente stanotte potrò tornare a dormire tranquillo. Ho comprato casa fidandomi dell'agente immobiliare che diceva la casa fosse ante 67, quindi niente abitabilità. Poi mi sono venute le paranoie sulla rivendibilità e vivibilitaà. La casa è stata ristrutturata nel 93 con regolari permessi. Se passi da Pesaro fatti sentire che ti offro un drink x avermi aiutato a tornare più sereno. Grazie
😂😂 sono contento di averti restituito sonni tranquilli
PER CONSULENZE VISITA gabrielealtamore.it
Ciao sto vedendo una villa bifamiliare a labitalita e al 1 piano ma al piano terra non è presente però il proprietario vive al piano terra invece il 1 piano è lasciato vuoto
Ciao Gabriele, ottimo video grazie. Avrei due domande se posso.
1. E' possibile sapere quali sono, o dove trovare, i requisiti sostanziali? (tipo "impianto elettrico a norma" "impianto idraulico a norma".. altro? non so).
2. Se l'acquirente viene informato sia a voce e sia mettendo nero su bianco su ogni documento e dal notaio che la casa è priva di agibilità, e l'acquirente firma, può comunque dopo ripensarci e rivalersi economicamente sul venditore? (ho letto da qualche parte che se non c'è l'agibilità, anche se firma dove c'è scritto ciò, può comunque annullare la cosa dopo e rivalersi.. volevo capire se è una cavolata oppure no.)
grazie in anticipo
Ciao, se l’immobile non è soggetto all’obbligo di agibilità, l’acquirente è informato e accetta, non può chiedere nulla poi. Per i requisiti devi parlare con un geometra
Ciao Gabriele video molto interessante,una domanda:
Immobile (non viziato) acquistato nel ‘93 senza abitabilità (si evince sul contratto di acquisto) , posso adibirlo a B&b senza incorrere in multe? Grazie mille anticipatamente
Ciao, io gestisco delle case per affitto a turismo, senza partita iva, ma come privato, alcune prive di agibilità e non mi è mai stata richiesta.
Grazie mille per questi chiarissimi video. Vorrei vendere casa costruita prima del 2003 ma aggiunti veranda e bagno successivamente e sanati. Quindi devo produrre obbligatoriamente questo certificato ? ( Quando l'ho comprata io sull'atto hanno scritto che non c'era appunto l'agibilita')
Ciao, se gli interventi eseguiti non richiedono il rilascio dell’agibilità allora puoi non chiederla, il geometra che ti ha fatto le pratiche saprà dirtelo
grazie ancora. ogni tema che salta fuori lo affronti, fantastico!! Ho una domanda. L'immobile che voglio acquistare è del 2005 e, nel comune di riferimento, l'agibilità si considerava concessa per silenzio assenso. L'agenzia ha dichiarato che è dotato di agibilità e mi ha dato in mano la ricevuta del comune dell'istanza della richiesta di agibilità in cui si dice
1) che la documentazione allegata alla richiesta è COMPLETA e CONFORME ai disposti dell'art 25 del DPR 380/2001
2) che ai sensi del DPR 380/2001l'agibilità si intende attestata trascorsi 60gg dalla presentazione della domanda ed eventuali integrazioni
La domanda è la seguente: io legalmente non dovrei avere in mano un atto probatorio che mi dice che entro 60gg il comune di riferimento non ha interrotto i termini richiedendo documentazione integrativa e quindi si considera avvenuto il silenzio assenso? Esistono dei modelli standard da poter utilizzare?
Adesso il certificato di agibilità non esiste più come documento cartaceo a se, ma una volta effettuati i lavori di costruzione o ristrutturazione, il tecnico che ha seguito i lavori (geometra, architetto, ingegnere…) deve solo inviare in Comune la Segnalazione Certificata di Agibilità, in cui dichiara già egli stesso che l’immobile risponde a tutti i requisiti igienici, di sicurezza ed energetici.
Una volta inviata tale SCA, l’immobile è immediatamente abitabile, non occorre attendere alcuna risposta o autorizzazione da parte del Comune. Facendo un accesso agli atti, nel caso il comune avesse richiesto documenti integrativi si trova la relativa richiesta
grazie@@GabrieleAltamore !!!! Fast and furious!
Ciao gabriele,quindi non è obbligatorio averla per un immobile del 1964 quando nel 2017 ce stata una sanatoria per ripristino schede catastali prima dei lavori della facciata?grazie
Ciao, non è obbligatorio
Salve, complimenti per il video. Una domanda, io ho una abitazione indipendente del 1944. Ho acquistato la casa 2 anni fa con annesso certificato di agibilita', subito dopo ho effettuato importanti interventi di ristrutturazione ordinari e straordinari, riscontrando difformità a livello urbanistico, e quindi sanando la situazione in comune. In questo caso la casa necessità di un'altra nuova agibilità, dico bene? Grazie mille
Se non ha creato nuovi spazi adibiti ad abitazione la dove non c’erano, oppure ha alterato o modificato la struttura portante no
@@GabrieleAltamore la struttura portante è stata in parte alterata perché ho fatto una cerchiatura creando una porta che prima non c'era su di un muro portante.
@@giuseppeatlante4537 ok, allora contatta il tecnico che si è occupato delle pratiche e vedi se ritiene necessaria farla, è semplice da fare
Ciao Gabriele. Posso comprare un appartamento con altezza 2.60m e nel documenti sono 2.70 e stato modificato il pavimento. Grazie
Ciao, se non si trova in un comune dove è concessa un’altezza inferiore ai 2,7m ( es. comune montano) l’immobile non ha i requisiti sostanziali per essere abitato e non è sanabile. Puoi comprarlo, ma sai che non è in regola e che non lo sarà.
Ciao Gabriele , la data di riferimento del 30/6 2003 é riferita all inizio dei lavori di costruzione o al fine lavori ?
Ciao, si considera l’inizio dell’iter, non quando si ha finito e dato il fine lavori
Quindi in sostanza sarebbe l'inizio dei lavori dati nella concessione edilizia?
È necessario il certificato di agibilità per eventuale efficientamento energetico e/o accedere ai bonus edilizi? Grazie.
Ciao, se non effettui interventi che comportino il rilascio del certificato di agibilità non dovrebbe essere necessario
Ciao Gabriele, innanzitutto complimenti per il canale e per la tua chiarezza, stiamo comprando casa e i tuoi video sono una manna dal cielo in questi giorni. Avrei una curiosità da chiederti. Oggi siamo stati in agenzia per fare una proposta di acquisto e ci è stato detto che non c’è il certificato di agibilità (casa del 1995). Avevamo già visto un tuo video dove accennavi alla nuova normativa del 2003 quindi abbiamo richiesto che venisse quantomeno cercato e fine. Il problema è che oltre a quel certificato, manca anche la dichiarazione di conformità dell impianto elettrico. In questo caso come ci comportiamo? Si può soprassedere anche su quello o almeno questo è necessario averlo? Anche per questo abbiamo aggiunto la clausola che venga quanto meno cercato, ma chissà quale sarà l’ esito di questa ricerca! Grazie mille!😊
Ciao, nel tuo caso non è obbligatoria l’agibilità, ne la conformità impianti. Non solo puoi soprassedere, non è un dovere di chi vende averlo
@@GabrieleAltamore Grazie mille per la risposta! ma quindi mi viene spontaneo chiedere, post acquisto, quindi pensando di aver completato tutto anche senza questi documenti, io acquirente corro qualche rischio se non li ho? ad esempio se vengono fatti controlli o altro
@@Lisa.204 no, nel tuo caso non è obbligatorio avere un impianto elettrico certificato ne avere l’abitabilità , ne adesso ne poi.
@@GabrieleAltamore ti ringrazio Gabriele! :)
Se l'immobile ha avuto la concessione edilizia prima del 30/06/2003 ma terminata dopo quella data biosgna che abbia obbligatoriamente il certificato di abitabilità?
no
Ciao Gabriele,e se a richiederlo è la banca per la stipula del mutuo?
Ciao, normalmente quando inizi una pratica di mutuo, l’impiegato ti da un elenco di documenti necessari, tra cui anche l’agibilità, ti basterà spiegare che non c’è in quanto ante giugno 2003 e lui caricherà la pratica con questa nota. Chi l’analizza a posteriori sa che non c’è ne bisogno
@@GabrieleAltamore grazie per la risp celere Gabriele,sempre ottimi video,continua cosi
Buongiorno ho comprato nel 2013 un immobile che ed a uso turistico recittivo a 2 piani che nel 2006 avuto il cambio da residenziale a turistico recittivo.
Nel 2017 iniziò la mia attività di affittacamere con la licenza del comune dopo 90 mi arriva la sospensione dell'attività immediata per mancanza di requisito igienico sanitario (altezza)il piano sopra e 2.15 cm.
Di chi è la colpa grazie se mi risponde
Buonasera, un immobile di altezza 2,15m non può essere agibile/abitabile, manca il requisito di agibilità sostanziale, quando lo ha acquistato ne era consapevole, in sostanza la colpa è sua, quando lo ha acquistato doveva sapere che per quel piano mancano i requisiti.Poi la mia è una risposta in linea generale, bisogna analizzare tutta la documentazione per capire cosa le è stato venduto e a che uso.
Quando dico che è colpa sua non è un’accusa personale nei suoi confronti, ma le riporto solo l’orientamento della giurisprudenza.
@@GabrieleAltamore buonasera ho comprato turistico recittivo sia piano terra che primo piano.
Il geometra del comune avrà fatto un sopralluogo per dare il cambio di destinazione da residenziale a turistico recittivo questo nel 2006 noi abbiamo comprato nel 2014 davanti a un notaio ho comprato turistico recittivo
@@claudionuara7452 molto strano che sia staro concesso un cambio destinazione su un immobile così viziato.
@@GabrieleAltamore le spiego bene il tutto se riesco nel 1988 i vecchi proprietari fanno un cambio d'uso da agricolo a residenziale.
Nel 2006 da residenziale a turistico recittivo .il tutto con varie firme del geometra del comune e con vari pagamenti per le varie trasformazioni.
Nel 2014 compriamo noi
Nel 2016 pagando in comune trasformò I 2 appartamenti 1 piano terra altro 1 piano in 6 camere e 6 bagni.
Nel 2017 il comune mi rilascia la licenza di affitacamere che dopo 90 la stessa viene sospesa per mancanza di requisito igienico sanitario (altezza).
Con impossibillita di alzare il tetto perché è un immobile con vincolo paesaggistico.
Anche se lei dice che la colpa è di chi ha comprato che lo trovo assurdo, ma come il comune concede incassa su irregolarità che non c'erano i requisiti per i vari cambi d'uso.
Mi hanno consigliato apparte di mettere un avvocato in più di chiamare le Iene.
La ringrazio e complimenti per il canale
@@claudionuara7452 i comuni, e capita anche semplicemente per le pratiche di ristrutturazione, non guardano nel dettaglio le pratiche subito, ma si affidano alle dichiarazioni del tecnico che le presenta, ovvero: “se un geometra mi presenta questa pratica è perchè rispecchia i requisiti e ciò che chiede si può fare.”
L’approvazione che da il comune è però valida fino a che non emergano vizi.
La sua pratica è stata approvata, poi verificata e bocciata per mancanza del requisito dell’altezza. Il comune ha incassato perchè la presentazione di quella pratica prevedeva il pagamento dei diritti.Per la pubblica amministrazione la priorità è incassare.
Le auguro di risolvere.
Ciao Gabriele, nel 2017 ho comprato un appartamento che fa parte di un condominio costruito negli anni '50 ed ho il certificato di agibilità con cui il costruttore nel 1954 chiese ed ottenne dal Comune l'agibilità di tutti i piani dello stabile.Poi nel 2017 io ho ristrutturato questo appartamento( cambio pavimento , bagno nuovo, caldaia nuova, pitturazione, impianto elettrico ed idrico, ) ed il geometra, riscontrando una difformità urbanistica, ha fatto una scia alternativa al permesso di costruire. La mia domanda è : se io oggi decidessi di rivendere l'appartamento è obbligatorio avere una nuova agibilità solo del mio immobile perché ristrutturato oppure posso fornire l agibilità primaria del 1954 del costruttore dello stabile?
Ciao, va bene quella del 1954, gli interventi che hai fatto te non influiscono sull’agibilità
Ho comprato senza agibilità perche e antecedente al 1932....che devo fare?
nulla, stai serena, non ti serve!
Allora posso affittarla?
HO COMPRATO UNA CASA NON ABITABILE MIO MARITO E MIE FRATELLI LA HANNO SISTEMATO SOLO LA PARTE DENTRO PERCHE ERA UN PO BRUTA NO AVIAMO FATO NUOVE PARETE NI COSE DIL GENERE COME FACCIO ADESSO CHE E GIA ABITABILE HA AVERE IL FOGLIO DI AVITABILITA IL IMPIANTO ELETTRICO LO ABBIAMO FATTO HO GIA IL CERTIFICATO IN MANO PERO COME FACCIO PER PRESENTARE IN COMUNE UN FOGLIO DICENDO CHE E ABITABILE INVECE DAL PRIMO CHE ERA INABITABILE?
Deve rivolgersi ad un geometra che farà la Segnalazione certificata di agibilità
Ciao Gabriele,
1. in alcuni video dici che sono gli immobili costruiti prima del 01/09/1967 a non necessitare del certificato di agibilità, qui invece dici che l’obbligo decorre solo dopo il 30/06/2003. Puoi fare chiarezza cortesemente?
2. Immobili abusivi e condonati non sono quasi mai dotati di certificato di agibilità, ma evidentemente sono tutti ante 2003 (ultima legge sul condono), e’ questo dunque il motivo?
ciao e grazie della segnalazione. 1. fai riferimento a questo video, non vorrei in altri video essermi espresso male sulla questione “ informare della mancanza del certificato” in quanto negli immobili post 1967 è necessario informare, per iscritto, l’acquirente sull’assenza dell’agibilità, anche se è buona norma farlo per tutto gli immobili ante 2003.
Potresti segnalarmi il video cosí provo a vedere dove creo confusione?
2. solitamente vige l’idea: ho fatto il condono quindi è tutto perfetto e spendere altri soldi per l’agibilità non interessa a nessuno e sono tutti immobili costruiti prima del 2003.
@@GabrieleAltamore ciao scusami una domanda.. ma portato al termine il condono ( del 1985) con relativo rilascio della sanatoria nel 2023 perché il comune chiede di fare l agibilità entro 15 giorni dal rilascio della sanatoria? Quando invece da come lei dice nel video che l' immobile è costruito prima del 2003 non serve l agibilità? Grazie in anticipo
@@gagliardo411 se gli interventi oggetto di condono o sanatoria sono interventi che prevedono il rilascio dell’agibilità certo che ci vuole.
Immobile degli anni 50, ampliato a più riprese,l'ultima volta negli anni 70. Manca l'agibilità relativa all'ultimo ampliamento. Come fare per averla? Possibile che per verificare la conformità urbanistica serva l'autocertificazione di agibilità?
Da come spieghi, non si capisce molto bene che non è obbligatorio averlo, nemmeno per ristrutturazioni fatte dopo il 2003
ciao, fortunatamente sei uno su 6.000, ci puó stare come statistica, grazie comunque dell’appunto costruttivo!
@@GabrieleAltamore santocielo che sbruffone, ok!😮
@@giurs4208 sbruffone io, inizi una conversazione senza nemmeno uno straccio di saluto, quando mancano le basi dell’educazione non puoi pretendere di ricevere una risposta come la desidereresti.
Senza certificato di agibilità è possibile verificare la conformità urbanistica?
Notaio D'Ambrosio.. Insegna!
Sono cose che se sei nel settore conosci. Comunque ottimo canale il suo
Ciao, scusa ma cosa vuoi dire che non te ne fai nulla e che serve a niente? Se compro una casa che non ha subito alcun intervento da decenni e non c'è il certificato in questione, e poi faccio una ristrutturazione, da quel momento in poi diventa OBBLIGATORIO fornire il certificato di agibilità, soprattutto in ottica di futura rivendita. Ma se non è possibile ottenerlo perchè non ci sono le altezze o c'è qualche abuso? ecco allora che è meglio metter le cose in chiaro. Perchè non c'è il certificato? Quando è stata costruita? Si può ottenere? Si possono sanare eventuali abusi/difformità? In qualita di agenti immobiliari dovreste sempre pretendere dai venditori tutta la documentazione proprio per evitare casini sia per chi vende che per chi compra. L'altro giorno uno mi ha tranquillizzato sul fatto che la casa si può vendere anche se la parte sotto non è abitabile (una cantina dove c'è l'unica cucina e soggiorno!). Certo che si può vendere ma dopo che la ristrutturo col cazzo che posso ottenere l'agibilità e col doppio cazzo che posso rivenderla. Sono costretto a tenermela a vita e probabilmente farò fatica ad affittarla (difficile trovare qualcuno che, anche informato, accetti di abitarci, a meno di affitto ultra ribassato). Oggi un altro mi ha detto che la casa cui ero interessato è stata oggetto di ristrutturazione ma non è stata certificata l'agibilità che andrebbe fatta a carico del compratore. Ma stiamo scherzando? E' pure un obbligo per le ristrutturazioni post 2003.......la verità è che la tua categoria, purtroppo, è piena di cani che mettono nei casini i proprietari e i compratori. Se invece si pretendesse sempre e cmq tutta la documentazione si eviterebbe questo bailamme. Forse meno guadagni per qualcuno ma sicuramente tanta angoscia in meno per tutti.....o no?
Stai confondendo l’agibilità formale con quella sostanziale, è ovvio e credo di averlo spiegato, la casa può non avere il certificato in base all’anno di costruzione, ma deve avere i requisiti sostanziali per essere un’abitazione.
@@GabrieleAltamore allora faccio una domanda. Una casa pre 1942 (obbligo di conformità urbanistica nei centri abitati, poi ampliata con la legge ponte del 67 a tutto il territorio comunale....da cui il mito delle case pre 67!) e mai profondamente ristrutturata (eccetto gli impianti), visto che è prima del 2003 in teoria non deve avere agibilità certificata. Ma se il piano inferiore non ha le altezze (legge del 75) è possibile ottenere l'agibilità se cmq, essendo vecchia, non si può risalire alle concessioni edilizie? Il decreto del 34 parlava di agibilità e conformità insieme, quindi se veniva autorizzata era di conseguenza agibile. Poi nel 42 hanno obbligato alla licenza nei centri abitati e nel 67 in tutto il territorio comunale, è chiaro che se avevano queste licenze erano anche agibili. Poi si ssono accorti che molte case erano legittime ma poco salubri o igieniche e nel 75 hanno imposto i parametri su altezze e spazi aero-illuminati, quindi questa è la vera data in cui si scinde la conformità dalla agibilità. Siamo alle solite, sempre meglio controllare licenze e date costruttive, l'agibilità e la conformità vanno sempre di pari passo. Sei stato chiaro ma molti sono sicuro trovano molto difficile raccapezzarsi, perfino i tecnici.
@@DT-vo7fg l’agibilità mette tutti in condizioni di capirci poco e male, io sono il primo che se mi ritrovo una casa dove la situazione non è lineare ( come da te descritto) mi rivolgo ad un tecnico, che si rivolge ad un tecnico del comune che non sa che pesci prendere.
@@DT-vo7fg dallo stile intricato di queste leggi e decreti italiani che gli americani han preso inspirazione per scrivere soap popera tipo Beautiful :)