넝쿨복TV 영상이 많은 도움이 되고 있음을 감사드리며 질문 드려봅니다. ^^ 지인이 2022년 재개발구역 확정될 계획인 전체 분양세대수 대비 조합원세대수가 높은 비율의(일반분양 비율이 5~10% 정도밖에 안됨) 재개발 예정구역의 토지등소유자입니다. 많은 재개발구역 내 종전자산평가액 관련 법정 다툼 소송을 대행하는 법무법인의 영상 내용을 보면 종전자산평가액을 평가시 평가 범위가 존재하며 시행사가 낮게 또는 높게 책정하길 원한다는 뉘앙스 전달시 종전자산 평가비용을 승인해주는 시행사의 그 뉘앙스에 맞춰 종전자산평가를 낮게 또는 높게 감정하는 경우가 대다수라고 이야기 합니다. 그렇다면 보편적인 조합이 시행자인 경우 조합은 현금청산자 비율이 높다면 청산비용을 감안하여 토지등소유자의 종전자산평가액을 허용가능한 최대 낮은 선에서 감정평가 확정하는 경우가 많은데... 반대로 현금청산자가 비율이 전체 조합원수 대비 낮은 재개발구역 내에서는 종전자산평가액을 높게 평가 확정하는 쪽으로 계획,실행을 하려는 재개발 구역도 존재합니다. 보편적인 조합원의 종전자산평가액을 낮게 책정하는 것과 반대로 높게 책정하려는 이유가 전체 분양세대수 중 일반분양 분이 낮아 재개발 총 수입은 조합원분양가의 총합으로 책정되기에 조합원분양가를 높게 책정하기 위한 방법으로 토지등소유자분들의 종전자산 평가액도 허용가능 범위 내에서 최대 높게 책정한다고 생각됩니다. 제가 생각하는 논리로 시행자에게... 총 사업비 변동성이 거의 미미할 경우 비례율을 100%로 본다는 전제하에 총 수입(대부분이 조합원분양가 총합 금액)과 종전자산평가 총액 중에 종전자산평가 총액을 허용가능한 범위 중 가장 낮은 평가액으로 책정하면 총 수입이 되는 각 개별 조합원분들의 조합원분양가도 그에 비례하여 낮출수 있다고 보입니다만.. 제가 생각하는 부분이 논리적으로 맞지 않겠습니까?? 바쁘시겠지만 시간 되실때 답변 좀 부탁드려보겠습니다.
종전자산평가에 있어, 공동주택/다세대의 평가는 개별주택가격으로 하고, 단독/다가구/상가는 건물/토지 구분평가를 한다는데, 이경우, 공동주택과 단독주택의 토지/건물의 가격을 분리하여 동일지역의 토지가격은 대동소이 하다는 관점으로 분석 작업을 하여 보면, 공동주택 건축물의 평당단가는 3,000 ~5,000천만원으로 산출되고. 단독주택 건축물의 평당단가는 0 ~ 400만원으로 평가됨을 볼 수 있습니다. 재개축조합이 지역의 토지를 구매하여 모두 철거한후 아파트를 건설하여, 조합원에 되파는 구조임을 감안하면, 매입 후 철거하여야 할 종전자산 건축물을 평당단가 3,000 ~5,000천만원에 구입해야 한다는 것은 어처구니 없는 상식 이하의 행위입니다. 재건축 조합에서 매입하는 건축물의 평당단가는 아무리 많아도 신축건물의 건축비를 넘지 말아야 할 것이며, 통상 500만원을 초과 하지 않을 것입니다. 즉, "공동주택/다세대 그룹"과 "단독/다가구/상가" 그룹은 가격체계를 달리하고 있는 두 그룹을 하나의 그룹으로 묶어 자산 평가를 하면 안되는 것입니다. 따라서, "공동주택/다세대 그룹"과 "단독/다가구/상가"그룹의 종전자산과 종후자산을 별도로 계산하고 비례율을 산정하여, 각각의 비례율을 적용하여 각각의 조합원이 부담하여야 할 비용을 산정하여야 할 것입니다. 이렇게 해야 종전자산평가 방식을 달리하는 두 그룹 간의 종전자산 평가가 공정하게 될 것입니다. * 각 그룹의 종후자산 계산은 전체단지의 종후자산에서 "공동주택부분 토지면적 지분"과 "단독/다가구/상가 주택부분 토지면적 지분"을 곱하여 얻을 수 있을 것입니다.
![재개발/재건축 분담금 5억 시대가 온다! [서울경제 머니트렌드2024]](http://i.ytimg.com/vi/-yBXyGLSSk8/mqdefault.jpg)
![재개발/재건축 분담금 5억 시대가 온다! [서울경제 머니트렌드2024]](/img/tr.png)
![재개발ㆍ재건축, 90%가 윈윈하는 방법이 있다고? by 홍사훈 기자 [시사기획 창 비하인드]](http://i.ytimg.com/vi/9OdCN1vMSaU/mqdefault.jpg)
너무 감사합니다 일단 대지지분이 좋은걸 먼저 찾는게 좋겠네요
오늘도 역시 좋은 정보 감사드립니다
항상 시청해주셔서 감사합니다!
명쾌한 설명 감사합니다^^
좋은 정보 감사드립니다! 도움 정말 많이
되는 영상이네요~~~!!!
감사합니다. 도움이 되셨길 바랍니다.^^
사례를 들어주셔서 이해하기 너무 좋네요!
도움이 되셨다니 다행입니다.
그래서 대지지분이 몇이상이여야 좋다는 건가요 ??
넝쿨복TV 영상이 많은 도움이 되고 있음을 감사드리며 질문 드려봅니다. ^^
지인이 2022년 재개발구역 확정될 계획인 전체 분양세대수 대비 조합원세대수가 높은 비율의(일반분양
비율이 5~10% 정도밖에 안됨) 재개발 예정구역의 토지등소유자입니다.
많은 재개발구역 내 종전자산평가액 관련 법정 다툼 소송을 대행하는 법무법인의 영상 내용을 보면
종전자산평가액을 평가시 평가 범위가 존재하며 시행사가 낮게 또는 높게 책정하길 원한다는
뉘앙스 전달시 종전자산 평가비용을 승인해주는 시행사의 그 뉘앙스에 맞춰 종전자산평가를
낮게 또는 높게 감정하는 경우가 대다수라고 이야기 합니다.
그렇다면 보편적인 조합이 시행자인 경우 조합은 현금청산자 비율이 높다면 청산비용을 감안하여
토지등소유자의 종전자산평가액을 허용가능한 최대 낮은 선에서 감정평가 확정하는 경우가 많은데...
반대로 현금청산자가 비율이 전체 조합원수 대비 낮은 재개발구역 내에서는 종전자산평가액을 높게
평가 확정하는 쪽으로 계획,실행을 하려는 재개발 구역도 존재합니다.
보편적인 조합원의 종전자산평가액을 낮게 책정하는 것과 반대로 높게 책정하려는 이유가
전체 분양세대수 중 일반분양 분이 낮아 재개발 총 수입은 조합원분양가의 총합으로 책정되기에
조합원분양가를 높게 책정하기 위한 방법으로 토지등소유자분들의 종전자산 평가액도 허용가능
범위 내에서 최대 높게 책정한다고 생각됩니다.
제가 생각하는 논리로 시행자에게...
총 사업비 변동성이 거의 미미할 경우 비례율을 100%로 본다는 전제하에
총 수입(대부분이 조합원분양가 총합 금액)과 종전자산평가 총액 중에
종전자산평가 총액을 허용가능한 범위 중 가장 낮은 평가액으로 책정하면
총 수입이 되는 각 개별 조합원분들의 조합원분양가도 그에 비례하여 낮출수 있다고 보입니다만..
제가 생각하는 부분이 논리적으로 맞지 않겠습니까??
바쁘시겠지만 시간 되실때 답변 좀 부탁드려보겠습니다.
종전자산평가에 있어, 공동주택/다세대의 평가는 개별주택가격으로 하고, 단독/다가구/상가는 건물/토지 구분평가를 한다는데,
이경우, 공동주택과 단독주택의 토지/건물의 가격을 분리하여 동일지역의 토지가격은 대동소이 하다는 관점으로
분석 작업을 하여 보면, 공동주택 건축물의 평당단가는 3,000 ~5,000천만원으로 산출되고. 단독주택 건축물의 평당단가는
0 ~ 400만원으로 평가됨을 볼 수 있습니다.
재개축조합이 지역의 토지를 구매하여 모두 철거한후 아파트를 건설하여, 조합원에 되파는 구조임을 감안하면,
매입 후 철거하여야 할 종전자산 건축물을 평당단가 3,000 ~5,000천만원에 구입해야 한다는 것은 어처구니 없는
상식 이하의 행위입니다. 재건축 조합에서 매입하는 건축물의 평당단가는 아무리 많아도 신축건물의 건축비를
넘지 말아야 할 것이며, 통상 500만원을 초과 하지 않을 것입니다.
즉, "공동주택/다세대 그룹"과 "단독/다가구/상가" 그룹은 가격체계를 달리하고 있는 두 그룹을 하나의 그룹으로
묶어 자산 평가를 하면 안되는 것입니다.
따라서,
"공동주택/다세대 그룹"과 "단독/다가구/상가"그룹의 종전자산과 종후자산을 별도로 계산하고 비례율을 산정하여,
각각의 비례율을 적용하여 각각의 조합원이 부담하여야 할 비용을 산정하여야 할 것입니다.
이렇게 해야 종전자산평가 방식을 달리하는 두 그룹 간의 종전자산 평가가 공정하게 될 것입니다.
* 각 그룹의 종후자산 계산은 전체단지의 종후자산에서 "공동주택부분 토지면적 지분"과 "단독/다가구/상가 주택부분
토지면적 지분"을 곱하여 얻을 수 있을 것입니다.