Sind Direktinvestitionen in Wohnimmobilien noch attraktiv? - Interview mit Dr. Dr. Rainer Zitelmann
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- Опубліковано 28 тра 2024
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ℹ️ Infos zum Video:
Dr. Gerd Kommer interviewt in diesem Video Dr. Dr. Rainer Zitelmann zu der Frage, ob Investitionen in Wohnimmobilien in Deutschland derzeit noch attraktiv sind. Dr. Dr. Rainer Zitelmann ist promovierter Historiker, Soziologe, Reichtumsforscher und selbst erfolgreicher Immobilieninvestor.
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00:00 Intro
00:18 Vorstellung Dr. Dr. Rainer Zitelmann
00:58 Aktuelle Entwicklungen im Markt für Wohnimmobilien in Deutschland
03:37 Was sind die teuersten Fehler, die private Immobilienanleger machen können?
07:23 Gibt es Unterschiede zwischen Selbstnutzern und privaten Kleinvermietern?
12:03 Welche Unterschiede gibt es zwischen gewerblichen und privaten Investoren?
15:00 Was würden Sie jemandem raten, der über den Verkauf einer Immobilie nachdenkt?
21:08 Wie sehen Sie das Renditepotenzial von Wohnimmobilien in Deutschland?
23:28 Wie ist die relative Attraktivität der Asset-Klasse deutscher Wohnimmobilien?
30:05 Outro
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* Hierbei handelt es sich um einen Werbe- bzw. Affiliate-Link
Dr. Zitelmann ist ein echt super Interview-Gast. Fände es trotzdem super interessant wenn Herr Kommer etwas mehr in den Dialog mit ihm gehen würde, anstatt sich ausschließlich aufs Fragen zu beschränken :)
Jap besonders am Ende war es krass wie er null auf ihn eingegangen jst
Ja und nein. Es stimmt dass man nicht viel vom Video mitnehmen kann, allerdings ich halte es für seriös und realistisch wenn der sagt dass, besonders jetzt viele Kräfte am Markt sind (steigende Zinsen, Inflation usw.) dass unmöglich und unseriös wäre eine Prognose abzugeben.
Die früheren Interviews mit Herrn Zitelmann haben mir deutlich besser gefallen.
In diesem Interview ist wenig handfestes herausgekommen und war oft mit Selbstbeweihräucherung verknüpft.
*Ergänzung* die letzten 5 Minuten fand ich wiederum sehr gut.
Ich wünschte, es gäbe jemanden, der Immobilienmärkte so gut erklärt wie Finanzfluss Aktienmärkte. Ich kenne mich nach den "Infos" von Dr. Zitelmann jetzt genauso mit dem Immobilienmarkt aus wie vorher. Einsichten wie "erst nach 10 Jahren verkaufen, weil steuerfrei" sind halt so semi-big news.
Bin gerade erst in der Anfangsphase, aber ich lade Videos rund ums Thema Immobilien hoch. Schau gerne mal vorbei, wenn dich das Thema interessiert :)
du kannst auch schon vor 10 Jahren steuerfrei verkaufen wenn gewisse Kriterien erfüllt sind. Wohl mitunter bereits nach 2 Jahren ;)
@@burkanottere9692 aber doch nur, wenn man selbst darin gewohnt hat...
@@vornamenachname8783 ja natürlich
Ich würde im Moment auch nicht kaufen! Ich habe im November ein 5 We Haus verkauft. Ich kann nur davor warnen, das sich jemand ein Haus/Wohnung zur Vermietung kauft mit dem Gedanken dadurch eine Altersvorsorge zu besitzen. Die Wahrscheinlichkeit, dass einem die Instandhaltung die Haare und die Rendite vom Kopf weg frisst, ist sehr groß! Auch sind Mieter nicht unbedingt mehr die, die sie einmal waren. Mieter verwechseln Mieten mit wohnen im Hotel. Es gibt kaum noch handwerklich geschickte Menschen, die ihre Wohnung in Schuss bez.. in Renovierung halten. Ich würde vielleicht in 2-3 Jahren mal wieder Fix & Flip versuchen, auch wenn ich dabei Geld ans Finanzamt verliere. Hätte ich im Moment Cash, so ist es sicherlich bei dem im Moment fallenden Aktienmarkt besser dort neu einzusteigen. Die Chance auf Erträge, sehe ich da gegebener und vor allem stressfreier.
Warum sollte ich die bude renovieren 🤣🤣🙂 dafür bezahl ich ja miete. Und gerade in münchen nicht zu knapp.
@@danielgoodkat2379 … in München sind Vermieter ja auch oft mehrfache Millionäre. Das ist eine andere Liga. Ich hatte die Immobilie als Altersvorsorge angeschafft und zum größten Teil finanziert. Da macht es schon aua, wenn die so oft vorhandene Gleichgültigkeit von Mietern überwiegt.
Interessant, der Herr Zitelmann ist natürlich ein Guter unter den Fachleuten und schön rational.... Ich halte die Steigerung der Immobilien für Zwangsläufig bei dieser Geldvermehrung und Inflation ! Die Entkoppelung der Entscheidung zu den eigenen Gefühlen ist eine gute Erinnerung von Dr.Zitelmann, an den bewussten Verstand,toll !
Dein Gedanke ist aus genau diesen Gründen nachvollziehbar.
Welch ein hochkarätiges Duo👍🏻 gerne mehr davon.Ich habe den Kanal direkt abonniert
Sehr guter Inhalt. Ich finde es gut, Herrn Dr. Zitelmann die überwiegende Redezeit zu überlassen. Herr. Dr. Zitelmann ist in seinem Reden strukturiert genug, sodass ein lenken des Gesprächs nicht nötig ist. Danke für dieses Video. Ich liebe in diesem Video die einfach veranschaulichten Beispiele. Jetzt verstehe ich meine Schwiegermutter besser, warum sie so überzeugt ist, dass Immobilien die beste Altersvorsorge ist. Es ist einfach ein Mythos den die Menschen glauben. Die Begründung warum wird hier toll erklärt.
Super Videos, ich würde mir aber mehr Engagement und Gegenfragen bzw. von Herrn Kommer wünschen.
Die Vermischung von Investorenblick und Selbstnutzerblick bei einer eigenen Immobilie kenne ich aus meinem persönlichen Umfeld aus vielen Beispielen. Ich glaube, dass private Kleinvermieter, die diesen Fehler begehen, auch unterschätzen, wie schnell sich die Inneneinrichtung abwertet, wenn man an jemanden vermietet. Ich vermute: Niemand von denen würde fünf Jahre nach Renovierung mit zwischenzeitlicher Vermietung dort ohne Weiteres selbst einziehen wollen.
PS: Herr Zitelmann, ich bin die falsifizierende Instanz Ihrer Aussage, dass es niemanden gibt, der mit gleicher eiserner Disziplin in ETFs investiert, wie er es in eine fremdkapitalfinanzierte Immobilie täte. ;)
Zitelmann + Kommer 🥹. Sonntag ist gerettet!
Guter Content. Gerne weiter so!
Ein top Interview, top Gast👏🏻 danke sehr wertvoll👌🏻
Sehr guter Praxisnaher Beitrag. Vielen Dank
Kommer und Zillmann eine super Kombiniation.
😂😂😂
vielen Dank
Bitte als nächstes ein Interview zu der Hormone Replacement Therapy von Dr. Zitelmann.
Gutes Video danke
Zudem das Wohnungskapital bei 10 fachem Gewinn in einem anderen Inflationszeitraum wieder angelegt werden kann.
1 bis 2% Inflation, davon werden wir lange Zeit nichts mehr sehen.
Herzlichen Dank für Ihren immer wieder wertvollen Content.
Bin disziplinierter Aktiensparer, könnte mit Schulden, auch für Immobilien, nicht gut leben, daher gehts für mich immer weiter mit Aktien.
Hallo Herr Lauter, warum Fokossieren sich die meisten auf Immobilien und Aktien anstelle von Unternehmertum und Mehrwert. Mir ist aufgefallen das sich viele für Unternehmertum nicht interessieren warum ist das so. Grüße
@@danielharf7478 weil Unternehmertum noch riskanter und viel viel aufwändiger ist.
@@breakeven8524 vielen Dank
@@danielharf7478 wegen dem Risiko, das weiß eigentlich jedes Kind 😂
@@misposyoutube141 Wenn es Papa einem nicht beigebracht hat, wie bei vielen Möchtegern Wichser #Du, bringt man es sich eben selber bei.
15:20 Buy and Hold 🤙🏻
Hold bis wann, bis man stirbt ? Iwann ist es manchmal passender zu verkaufen. Dies sollte aber niemals in den ersten 10 Jahren geschehen.
Tolles Video!!! Bitte mehr davon
Kann man vor dem Kauf einer Immobilie auch ein Ansparen in einen Immobilen Fonds vorstellen? Man hätte so eine Kopplung an den Immobilienmarkt.
Supertolles video. Mir hat es gefallen auch wenn es ein wenig viel Selbstdarstellung ist
Top
Was sehr schwer zur Einschätzung ist: wer gewinnt, Inflation oder Zinsen? Denke Zinsen
Ich finde es toll wenn technisch werdet :) Tolles Video :)
26:26. Was bedeutend geleveriched? Oder wie auch immer man das schreibt
Hebelrffekt - Geld verdienen mir fremden Kapital, spricht Immobilie ( komplett) mit einem Kredit finanzieren, vermieten und durch die Mieteinnahmen abbezahlen .
Super Tipps 👍
Ich finde es auch super, dass er den entgangen Gewinnen nicht nachtrauert, bringt ja eh nix, nur ist es nicht immer einfach 😅
Herr Kommer, ich finde ihre unaufdringliche Interviewführung sehr angenehm.
ich find das mit eine Wohnung vermieten und selber wohnen ist anders herum viel relevanter. Ich weis nicht wo ich in 5 Jahren wohne wie soll ich dann aber jetzt schon kaufen,für in 5jahren.
Wenn ich ne größere Wohnung benötige oder wegziehe vermitte ich meine eigengenutze Immobilie.
Das letzte Argument für Immobilien war interessant, da es psychologische Aspekte reinbringt, doch nicht die rein Vernünftigen negiert.
Würde man dies auf die Politik übertragen, dann hieß es: Pragmatismus, was ein fundamentaler Aspekt des alten Konservatismus ist (Edmund Burke!)
Bin kein Sonderschüler (Abitur, Ing, Promotion) aber der Verweis auf den Sonderschüler von Zittelmann kam bei mir trotzdem sehr negativ rüber. Sowas muss nicht sein. Unterstelle ihm aber keine Absicht
Dem Multimillionär Dr. Zitelmann würde ich ein Dokumenten-Management-System (DMS) empfehlen - damit die vielen Aktenordner im Hintergrund mal weg können! Die verschandeln doch den Raum! 😂
Hallo Herr Kommer und danke für das Video! Ich würde mir wünschen, dass Sie zukünftig mehr in die Diskussion einsteigen. Bestätigen Sie die Meinung bzw. die Aussagen? Sehen Sie darüber hinaus weitere Aspekte, die wichtig sind?
Gilt die 3-Objekt Regel nicht für Herrn Zittelmann?
Gilt für jeden. Er sprach nicht in seinem Namen.
@@sinn_sucher nach Ablauf von 10 Jahren privat kannst du auch 100 Immobilien steuerfrei verkaufen. Einmalige steuerlücke in Deutschland. Wird aber sicher bald geschlossen.
@@karlmaucher4153 ...es ist möglich, bis zu zwei Wohnungen nach 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen. Kommt es jedoch zum Verkauf einer dritten Immobilie, kann eine rückwirkende Besteuerung der ersten beiden Verkaufsgewinne eintreten...
Wäre schön, wenn es anders wäre.
@@sinn_sucher definitiv kannst du nach 10 Jahren privat gehaltene Immobilien in beliebiger Anzahl steuerfrei verkaufen. Die drei Objekte Regel gilt nur für die ersten 10 Jahre danach alles völlig steuerfrei.
@@karlmaucher4153 leider nicht richtig...
Eine weitere Ausnahme von der zehnjährigen Spekulationsfrist: Werden mindestens drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt der Verkäufer in den Augen des Finanzamts als gewerblicher Immobilienhändler. In diesem Fall werden ohne Ausnahme bei jedem Immobilienverkauf Steuern fällig.
D.h., willst du ein größeres Paket verkaufen, wird für jede einzelne I. der Gewinn besteuert.
Am besten nur zwei verkaufen. Ab Nr. 3 kann man nachzahlen. Das hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Wenn noch nicht geschehen, Mehrfamilienhaus nicht in Wohnungen aufteilen. Das sollte besser der Käufer machen.
Das ganze wirkt nicht wie ein miteinander geführtes Gespräch, sondern eher wie ein schriftlich geführtes Interview. Interaktion kommt etwas kurz
Nach meiner Ansicht war die Argumentation von Herrn Zitelmann eher schwach.
Ein gutes Gespräch aber es würde die Situation auflockern wenn sie sich mal duzen würden..wir sind hier bei youtube und im Jahr 2022🤪
Der quitschende stuhl 😂
Ich kann hier nicht zustimmen. Wenn ich mir eine Immobilie zur Selbstnutzung kaufe, sollte ich diese IMMER auch als Investition verstehen. Ich sollte also schon beim Kauf über die Möglichkeit eines Weiterverkaufs nachdenken, und ob sich das auszahlen würde. Das sollte man niemals trennen.
kannst man gerne so halten...
Es muss aber auch impulsgesteuerte Käufer geben. Sonst würden sich erhebliche Immobiliengewinne kaum erzielen lassen.
Das ist nicht abwertend gemeint. Wer für seine Familie ein Haus, ein Domizil, einen wunderbaren und krisensicheren Rückzugsort sucht, der macht genau das richtige.
Der Immobilieninvestor entscheidet aus anderen Gründen und wird seine Entscheidung anders treffen.
Trotzdem gut, die Unterscheidung im Blick zu behalten.
@Methylimidazol Genauso ist es. D. h., nach meiner Erfahrung vor allem die Entwicklung des Ortes studieren. Ich habe bisher noch nie in einem Ort mit stagnierender Einwohnerzahl etwas gekauft und auch nicht weiter von Großstädten (Bahnfahrt bis 40 min) entfernt.
@@gintautaskorinth5862 ...ich habe noch nie... ist doch gerade nicht Selbstnutzung, von der hier ausgegangen wurde, oder?
@@sinn_sucher Bei mir immer erstmal Selbstnutzung und dann vermieten oder verkaufen. Ich hatte bisher auch nur 3 Immobilien. Die Entwicklung der Einwohnerzahl war aber immer ein entscheidendes Kriterium. Wenn diese nicht kontinuierlich steigt, dann stimmt mit dem Ort etwas nicht. Kapitalanleger werden sich den Beitrag wohl kaum anschauen.
@@gintautaskorinth5862 Kapitalanleger entscheiden genau so, am liebsten in die Hotspots gehen...
Das sind natürlich auch die krisenanfälligsten Gebiete.
Wenn eine Stadt wie Berlin im Winter nicht mehr mit Gas versorgt werden kann, gibt es Tausende fristlose Mietkündigungen wegen Unbewohnbarkeit. Das interessante ist, dass bei diesen Ereignissen Geld an seine Grenzen stößt.
Sollte man bei der Wahl auch darüber nachdenken.
Sparplan Disziplin ;-)
Ihre Aussage zur Zinsbindung ist total pauschal und damit auch nicht ganz richtig.
Man muß erst mal ausrechnen, wieviel man beim Auslaufen einer kürzeren Zinsbindung weniger gezahlt haben wird, als mit einer längeren Laufzeit.
Die Sicherheit der langen Zinsbindung kann sehr teuer sein.
In unserem Fall hatten wir die Wahl zwischen 15 und 20 Jahren.
Nach 15 Jahren hätten wir bei den Konditionen der 20 jährigen Zinsbindung geschlagene 25.000€ mehr an Zinsen gezahlt, als bei der 15 jährigen.
Und glauben Sie bei der Verschuldungssituation der Eurostaaten ernsthaft an zweistellige Zinssätze für Anschlußfinanzierungen in 10-15 Jahren???
Finanzen, Immobilien, Versicherungen hatten noch nie Wohlstand produziert. Erst muss Zitelman zeigen, dass er mit seinen Investitionen das BIP einer Volkswirtschaft bereichert hat. Finanzmarktkapitalismus hatte noch nie funktioniert. Und wenn er gegen den Sozialismus wittert, dann heißt es er ist gegen gerechte Verteilung und somit gegen Nachfrage.
Danke, Ulrike
Ich nehme an, du meinst damit Ulrike Hermann. Es ist für mich eine Ehre mit einer so scharfsinnigen Analytikerin in Verbindung gebracht zu werden.
Wenn man vermieten möchte ist es doch ratsam eine geringe Tilgung zu wählen?
Geringere Tilgung bedeutet längere Bankenbindung.
Das erhöht deine Unsicherheit bzgl. der Zinsen, die nach Jahren höher sein können. Damit wird die Rückzahlung unplanbar, ggf. sogar gefährlich.
Deshalb Eigenkapital erhöhen, dazu Zinsbindung langfristiger, in dieser Zeit komplett abzahlen.
@@sinn_sucher Die Argumentation kann ich gut nachvollziehen, gerade die Laufzeit.
Wenn ich jetzt allerdings mehr EK einsetzen muss und höhere Tilgung bezahlen, werden viele Immobilien schnell auf dem Papier uninteressant, bzw. man muss ich B oder C Städte ausweichen.
Die Frage ist dann ob man sich in schlechteren Städen/Lagen nicht höhere Risiken einhandelt als eine potenziell höhere (Zinsen) Nachfinanzierung nach 10 oder 15 Jahren Zinsbindung.
@@sinn_sucher mir fällt auch noch auf, dass man nach 10 oder 15 Jahren für den Anschlusskredit ja schon einen Teil abbezahlt hat, d.h. der Fremdkapitalteil der geliehen werden muss verringert sich ja über 10 Jahre und steht dann einer Wohnung gegenüber, die den gleichen oder im besten Fall höheren Wert hat. Das sollte also zu besseren Konditionen führen.
@@iguana4751 einige Profis raten von B oder C ab, andere sehen auch Chancen...
Hier die Mikrolage und die allgemeine Lage vor Ort beachten.
Den finanziellen Kompromiss muss man sich selbst heraus tüfteln. Das nennt sich dann unternehmerisches Risiko.
Auf einige Stellschrauben hat man keinen Einfluss. Sogar die eigene Einkommenssituation kann sich verändern.
Wegen der Risikostreuung wären zwei Immobilien nicht schlecht.
Auch das eigene Alter spielt eine Rolle. Mit dreissig kann man anders agieren als mit 55 usw.
Den Königsweg kann es kaum geben. Deswegen ist es auch spannend. Im Prinzip geht es auch danach, was einen immer noch ruhig schlafen lässt.
@@sinn_sucher die Punkte unterschreibe ich auch alle. Niemand hat behauptet, dass man beim Immobilienkauf nur einfache Entscheidungen treffen muss.
Es ist wohl besser zur Miete zu wohnen und über 50 Jahre Miete zu bezahlen die dann noch jedes Jahr erhöht wird und am Ende steht man mit leeren Händen da.
Man muss auch Bedenken das man sich im Rentenalter eine Mietwohnung kaum noch leisten kann.
Es gibt von Kommer ein Buch und auch Videos zu Kaufen oder Mieten.
Dort wird gezeigt, dass man in der Regel mehr Monatlich für das Eigentum bezahlt.
Wenn man für 600 Euro mietet, statt für 700 Euro abzutragen, dann kann man als Mieter jeden Monat 100 Euro sparen und investieren.
Wie Herr Zitelmann sagt, machen das halt viele nicht und geben dieses Geld einfach aus, dann steht man natürlich schlechter da.
@@BalancedMentality
Sparen lohnt sich nicht. Und die 100 € sind nur momentan bis die Mieten wieder steigen.
Die Raten habe ich 10 Jahre festgeschrieben und nach etwa 24 Jahren war alles bezahlt.
Da ich schon mit 30 begann konnte ich dann noch 10 Jahre Kapital bilden.
Als die Kinder aus dem Haus waren wurde das in den Umbau investiert und heute ist das Dachgeschoss und die Einliegerwohnung vermietet.
Ein schönes Zubrot zu meiner Rente und der Wert des Hauses hat sich von damals 500.000 Mark auf heute ca 800.000 € gesteigert.
Was man in jungen Jahren durch Verzicht opfert bekommt man im Alter zurück.
Aber heute will niemand mehr auf etwas verzichten.
@@xevo2508
Schön, dass es für Sie geklappt hat.
Aber ich denke man sollte das Thema nicht pauschalisieren.
Es ist nicht immer besser zu kaufen und nicht immer besser zu mieten.
Bei den heutigen Immobilienpreisen und steigenden Zinsen kann es für einen Immobilienkäufer schnell ganz anders aussehen.
@@BalancedMentality
Sie haben vollkommen Recht.
Aber das ganze Leben ist ein Risiko. Und wer nie etwas riskiert wird auch nie etwas verlieren.
Gewinnen aber auch nicht.
Eine gute Finanzierung kann das Risiko mildern.
Und die Immobilienpreise waren schon immer hoch.
Unser Problem sind heute nicht die Preise sondern die Löhne seit dem Euro.
Das Bier hat zu DMarkzeiten 3.30 Mark gekostet und heute 5.20 €. Das sind 10.40 Mark.
Ist ihr Lohn auch so gestiegen?
Jeder kann selbst entscheiden was er macht.
Nur eines wird ganz sicher kommen. Als Rentner wird wohnen zur Miete verdammt teuer ja fast unbezahlbar.
@@xevo2508 ich verstehe ihre Sicht und kann in vielen Punkten zustimmen, aber die Preise sind im Verhältnis zu den Mieten teuer geworden. (zumindest wo ich wohne).
Ich sehe oft Preise, die das 30-35 Fache der Jahreskaltmiete betragen.
Früher war das eher 20-25.
Mein Vater hat zwei Immobilien auf Kredit gekauft. Den zweiten Kredit wird er nicht zurückzahlen können...
Und was ist deine Botschaft?
@@gintautaskorinth5862 Zins und Tilgung beim Kauf im Auge behalten
@@WhatIsThatBro Er hat ja dich noch. In Afrika sind die Kinder das größte Eigenkapital.
ULRIKE HERRMANN-WIRTSCHAFTEN IM RAHMEN DES 1,5° LIMITS auf youtube.......wer das video gesehen hat,wird fest stellen das er mit immobilen in die scheiße greift😂
Habe ich vollständig gehört, kann das aber gar nicht finden...
Lediglich die Spekulationsgewinne dürften bei sinkendem gesellschaftlichen Wachstum dahin sein.
Der Wert der vergenständlichten Arbeit bleibt erhalten. Der Wert der verbauten Materialien bleibt erhalten.
Beim Nutzwert könnten evtl. Zweifel entstehen. Der wird sich aber immer auch am aktuellen Erstellungswert einer Immobilie orientieren müssen.
Der Einwand könnte nur richtig werden, wenn Immobilien demnächst gar nicht mehr gebraucht, somit als zunehmend nutzlos angesehen werden.
Das passiert aber noch nicht einmal in wärmeren Ländern.
@@sinn_sucher es wird auf die gemeinwohl ökonomie hinaus laufen......bei den immobilien wird man sich bald die instandsetzung nicht mehr leisten können,bei geringeren einkommen......die meisten können sich die tal fahrt noch nicht vorstellen.....absatzmärkte brechen weg....russlans ist,china und verbündete wird wegbrechen........indien afrika,latainamerika tendieren richtung russland und china.....für europa wird energie teuer ,rohstoffe teuer und damit mit der wettbewerbs fähigkeit schwierig...die ezb rettet das ganze durch bunte zettel drucken,aber der euro verliert an wert und wird die eu wirtschaft nicht retten
Meist immer das gleiche, seit Jahren. Oberflächlich i.O.
Dr. Dr. Rainer Zitelmann ist einfach eine Koryphäe. Grossartig. Die gefühlt endlose Einleitung fand ich unnötig.