IVA ed imposta di Registro locazioni di immobili

Faccio una premessa.
Prima di affrontare l’argomento facciamo una breve introduzione sull’imposta di registro.
L’imposta di registro è un’imposta d’atto, nel senso che è strettamente collegata ad un atto, o più in generale a un negozio giuridico e alla sua formalizzazione in un documento cartaceo.
L’imposta di registro si applica nella misura indicata nella tariffa allegata al Dpr 131/86, testo unico imposta di registro - TUR, agli atti soggetti a registrazione e a quelli presentati per la registrazione.
Importante ricordare che esiste il principio di alternatività tra l’IVA e l’imposta di registro.
L’articolo 40 del TUR dispone che agli atti aventi ad oggetto cessioni di beni e/o prestazioni di servizi che rientrano nel campo di applicazione dell’IVA, si applichi l’imposta di registro in misura fissa. Questa disposizione viene identificata come principio di alternatività IVA/Registro, o l’uno o l’altra.
Lo stesso articolo precisa che si considerano in ogni caso soggette ad IVA anche:
le operazioni per le quali l'IVA non è dovuta ai sensi degli articoli 7 a 7-septies del Dpr IVA, cioè le operazioni escluse da IVA per carenza del requisito della territorialità.
si applica anche le operazioni ex articolo 21, comma 6 del Dpr IVA, cioè le operazioni non imponibili, esenti o soggette ai regimi speciali.
Come confermato dalla circolare 18/13, le operazioni imponibili, non imponibili, quelle escluse per effetto delle norme sulla territorialità e le operazioni esenti, scontano in linea generale, l’imposta di registro nella misura fissa di 200 € e sono soggette a registrazione.
Adesso vediamo IVA e l’imposta di registro nelle locazioni di immobili, locazione di fabbricati abitativi.
Locazione di fabbricati abitativi.
Ai sensi dell'articolo 10 Dpr IVA, la regola generale per le locazioni di fabbricati abitativi è l'esenzione IVA, salva la possibilità di applicare il regime dell’imponibilità, attraverso un’apposita opzione del locatore espressa nel contratto, nei seguenti casi:
- locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi.
- locazioni di fabbricati abitativi destinati ad "alloggi sociali".
L'opzione per l'imponibilità delle locazioni di fabbricati abitativi in regime di libero mercato può essere esercitata soltanto dalle imprese costruttrici e/o di ripristino dei fabbricati medesimi mentre, nel caso di alloggi sociali, l'opzione può essere esercitata a prescindere dalle caratteristiche soggettive del locatore. Vale a dire, anche da un soggetto passivo diverso dalle imprese di costruzione o di ripristino.
Nei casi di esercizio di opzione, l’aliquota IVA da applicarsi sarà quella del 10%, prevista dal numero 127 punto 12 della tabella A, parte III del Dpr IVA, il 633/72.
In base all’articolo 40, comma 1 TUR, la locazione di fabbricati abitativi in esenzione è soggetta all’imposta proporzionale di registro del 2%.
L’imposta si applica invece nella misura fissa di € 67 per i contratti di locazione imponibili ad IVA, su opzione come descritto all’inizio di questo video di questa presentazione.
Adesso andiamo a vedere l’IVA e l’imposta di registro nelle locazioni di immobili, locazione di fabbricati strumentali.
Locazione di fabbricati strumentali.
Le locazioni di fabbricati, che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, i fabbricati strumentali per natura, sono soggette al regime "naturale" di esenzione, salva la possibilità per il locatore di optare per l'imponibilità nel contratto di locazione.
Quindi è un’opzione che deve essere espressamente prevista.
Nel caso di opzione, l’aliquota IVA da applicarsi sarà quella ordinaria del 22%.
Ai sensi dell’articolo 40, comma 1 bis del TUR, le locazioni di immobili strumentali sono sempre soggette ad imposta di registro proporzionale, sia che si tratti di locazione imponibile, oppure esente.