Bravo Leo hai riassunto il corso di Gilardoni in 15 minuti! 😂😂😂 mettendo in evidenza le vere criticità per le quali anche io dopo aver fatto una 40 aste ho smesso.
Ho partecipato a un'asta in Francia e non sapevo minimante prima di vedere il video come funzionasse in Italia. In particolare trovo sconvolgente il fatto che possano partecipare all'asta persone che poi... non pagano per fare i furbetti in combutta con il debitore. In Francia, le cose funzionano un po' diversamente; prima di tutto le sanzioni per mancato pagamento sono molto più pesanti. Non solo viene trattenuta la caparra (tipicamente il 10%), ma in più ci sono le spese dell'asta da pagare (> 6000 euro), gli interessi di ritardo del tempo che intercorre tra prima asta e seconda asta, ed eventuali differenze di aggiudicazione, ossia se nella seconda asta il prezzo di vendita sarà minore, l'aggiudicatario precedente deve anche rimborsare questa differenza. Oltre a tutto ciò, il tempo per pagare è molto ridotto: 2 mesi. Questo implica due cose, da una parte che in caso di reiterazione dell'asta, tutto accadrà ben più velocemente che in Italia (dove il tempo di pagamento è di ben 4 mesi), ma anche che pensare di partecipare a un asta chiedendo un mutuo è estremamente rischioso, per via delle tempistiche strette, possibili rifiuti della banca e penali alte in caso di mancato pagamento. Diciamo quindi che le aste sono riservate a chi fa sul serio e che ha la disponibilità cash oppure garanzie così alte da non avere il minimo dubbio della concessione di un mutuo. Mi chiedo davvero perché l'Italia non faccia altrettanto... (ma tanto è così per mille altre cose, non solo per le aste, quindi la risposta me la do da solo...)
Ciao, non conoscevo il tuo canale ma devo dire che la qualità dell' informazione é eccellente. Bravo. Io volevo buttare un occhio sul mondo delle aste, si prevede che quest'anno dovrebbe esplodere il numero delle aste, mi potresti citare una pagina internet per ricercare le aste? Grazie mille e ancora complimenti.
Aggiungo un dettaglio per quanto riguarda il mancato saldo prezzo. L'aggiudicatario, in questo caso, oltre a perdere la caparra, dovrà anche pagare la differenza tra il suo prezzo di aggiudicazione non saldato e la successiva aggiudicazione nel caso in cui la seconda sia più bassa della prima. Questo permette di disincentivare quei furbetti che rilanciano con prezzi folli per non far vincere la gara ad altri
Ragazzi, ma quando mai uno rilancia per non fare acquistare l'immobile a un altro...... e quale fantascientifico accordo con l'esecutato....Aggiudicarsi l'immobile e non pagarlo d'accordo con l'esecutato? Ma che castroneria è mai questa? Per partecipare a un'asta bisogna versare talvolta fino al 15% dell'offerta, cifra che viene istantaneamente persa se non si salda l'immobile.Ma che accordi vuoi fare? Buttare via il 15%? Oltre giustamente come dice davide al fatto di rischiare un'ulteriore perdita
video interessante. Concordo che se vuoi fare un investimento speculativo la presenza di chi vuole quell'immobile perché se ne è innamorato fa saltare tutti i numeri. Quindi un investitore deve tenersi alla larga da quelle situazioni. Va però detto che alcuni punti che hai evidenziato valgono nel mercato libero: se offro più del valore dell'immobile nessuna banca mi darà il mutuo (non siamo più nel 2007) sia in asta che nel mercato libero. Se non posso procedere con l'acquisto perdo la caparra sia in asta che nel mercato libero (con più problemi in asta come evidenziato in altri commenti). Bottom line: gli immobili sono una cosa seria e se non ci si prepara bene sulle varie implicazioni ci si puo' fare davvero male.
Nel mercato libero le proposte d'acquisto sono praticamente sempre vincolate alla concessione del mutuo da parte della banca, che se non avviene annulla la proposta e ti ridanno la caparra
Beh guarda, hai fatto un video in cui ti spieghi tutto da solo con cifre e condizioni che vuoi tu. Io sono un privato, ho partecipato a diverse aste e mi sono aggiudicato diversi immobili guadagnando cifre discrete (la casa in cui abito è uno di questi). Solo in un caso l'immobile ha superato il valore di mercato, e non ho rilanciato. Le cifre a cui ho acquistato sono state una volta 28000 euro ( rivenduto a 40000), una 70.000 euro, rivenduto a 123.000, una a 72000 rivenduto a115000 e una a 180000 (casa mia me la sono tenuta , valore 340000 euro).
Complimenti. Semplice e concreto. Nei pochi casi in cui è una banca a detenere ancora il credito immobiliare e non una finanziaria che lo ha acquistato cartolarizzato con un forte sconto, se ritiene che l'immobile supererà ciò che è stato speso per acquistarlo non viene a cedere il credito a te che ti interessi per acquistarlo. Dunque i guru del successo nelle aste che vivono di youtube e non di aste, che sostengono di fare operazioni di questo tipo, parlano di teoria e non di pratica.
Certo: le banche cedono il credito a società di gestione dei crediti che sono controllate o partecipate ampiamente dalle banche stesse. Prima di arrivare ad ottenere un credito, quel credito ha passato diverse mani e se vale non viene venduto
Io sarei interessato per acquisto prima casa ad un prezzo più basso del mercato e non per investimento. Vivo a Milano e qui il mercato immobiliare è folle
Leo ci spiegheresti in maniera pratica come si partecipa ad una asta? Io sono fermo al presentarsi dove si svolge l’asta ma a quanto pare adesso si svolge online? Si sono confuso! Help 😄
Scarichi tutti i moduli e fai la richiesta all ufficio di appartenenza. Insieme porti copia del bonifico effettuato a titolo di caparra. Poi vai e partecipi all asta per alzata di mano. Online per gli immobili non mi pare ci sia nulla ancora.
@@giannigi79 molte aste sono online, si inviano i documenti e attestato del bonifico al gestore dell'asta ei si fanno i rilanci su una piattaforma dedicata.
@@giannigi79 le aste non funzionano più così, forse 10 anni fa, adesso è TUTTO TELEMATICO e BONIFICO ONLINE Firma elettronica, PEC e NIENTE alzata di mano. Online c'è da almeno il 2018
Se non saldi, oltre alla cauzione, devi versare la differenza di valore tra la tua offerta o l'offerta di aggiudicazione dell'asta successiva (ovviamente solo se la tua offerta è maggiore)
@@tizianob100si ma non è la differenza dei 1000€ tra una puntata e l'altra è che se tu te lo aggiudichi a 100k e non saldi viene fatta una seconda asta che partirà da un prezzo più basso e se viene aggiudicata a 70k dovrai pagare 30mila
6:11 non fa perdere soldi al/ai creditori, perchè: 1 se l'aggiudicatario non paga comunque trattengono la caparra (10%) 2 se non erro qualora all'asta successiva non si dovesse arrivare al prezzo della precedente aggiudicazione, il precedente aggiudicatario dovrà metterci la differenza
Ciao Leonardo, complimenti per il video, spiegato molto bene e in maniera precisa. Volevo condividere la mia esperienza perché anche io, da poco più di un anno, sono entrato nel mondo delle aste e dell'immobiliare in generale. Nella tua spiegazione mi ci sono ritrovato al 100%, è veramente quasi impossibile, da investitore, riuscire ad aggiudicarsi una casa all'asta al prezzo che ci si prefissa in precedenza, addirittura a me e capitato che un immobile, valutato circa 105/110.000€, sia stato venduto a 125.000€, un prezzo folle che , guardando i continui rilanci fatti dai partecipanti, può essere giustificato solo dal voler vincere a tutti i costi la gara e non guardare più l'aspetto economico, come dici tu. Da una parte questo episodio mi ha fatto riflettere che, probabilmente, la fuori c'è tanta gente che ha disponibilità economica e questo è un bene, dall'altra mi ha fatto capire che forse le aste non sono un posto dove chi, specialmente come me che sono agli inizi e com un capitale da poter investire comune sotto i 150.000€, vuole fare un investimento può far "fruttare" i propri soldi. Personalmente, da un po di tempo, guardo il mercato libero, considerando appetibili immobiliari vecchi da ristrutturare oppure immobili dove si può effettuare un cambio d'uso. So che esistono altri metdoti oltre all'acquisto in asta e del credito, come per esempio la rinuncia agli atti (saldo e stralcio), sarebbe bello se potessi portare anche una considerazione su quest'ultimo. Chiudo ringraziandoti per i tuoi contenuti, sempre chiari e organizzati, contuna così!!
Ciao Leo, ottima analisi come sempre, e contenuti di valore, grazie! Io sto cercando di acquistare direttamente dalla banca, in saldo e stralcio...ho un ex collega di banca che è diventato direttore della filiale. Cosa ne pensi di questa modalità? È una sorta di pre-asta...
Io ho partecipato ad un asta e fatto molte ricerche, dalle mie parti le case all'asta sono tutte sfasciate e vecchie e quella a cui ho partecipato è stata aggiudicata a meno rispetto a questo presunto valore di mercato (che per me non valeva quei soldi li) c'era d'aggiungere provvigione dell'agenzia+ spese notarili, sistemazione abusi,sanatorie, e la casa doveva essere finita. spero che chi l'ha vinta si sia fatti tutti i calcoli, ma a me quel prezzo la casa la compro nel mercato dove cavolo voglio io.
Leonardo una cosa che non hai evidenziato è questa: chi acquista il credito dalla banca per 50.000 euro solitamente lo fa prima che il bene venga messo in asta. Per il creditore infatti oltre ai tempi bibblici delle aste un problema aggiuntivo è l'accollo di tutte le spese burocratiche.
Ma se tu acquisti la casa di un esecutato o occupante lui per dispetto prima che tu entri può farti dei danni ingenti? Esiste un’assicurazione che può attivare al momento dell’aggiudicazione?
Salve Leonardo; be io rispondo: Dipende....io ho acquistato la mia casa proprio all'asta e conosco anche altre persone che ci sono riuscite, il Dipende come sempre è da quanto è attraente l'immobile sul mercato, Ovvio che se vuoi un bel appartamento in centro Bologna sarà dura se non quasi impossibile aggiudicarselo a prezzi ragionevoli, mentre se si cerca in provincia in zone meno contese ci sono molte più probabilità
Penso che un investiroe non si perde d'animo continua a partecipare se vede l'occasione, se si aggiudicano un immobile al doppio del suo valore è pollo chi compra
Ottimo video, grazie! Tra l'altro ci sarebbe anche il problema degli inquilini che se hanno un contratto lungo non possono essere mica mandati via.....per non parlare dell'aspetto etico, vero che qualcuno fa il furbo ma molti perdono la casa dopo aver perso il lavoro e sinceramente non è bello approfittarsi delle disgrazie altrui ....no, le aste non fanno per me!
in realtà è il contrario, partecipando all'asta, quindi rilanciando aiuti il debitore ad estinguere i suoi debiti. Se il debitore ha 100000€ di debiti e all'asta l'immobile viene venduto a 70000€, oltre a perdere la casa gli rimarranno 30000€ da pagare. E gli tratterrano il 20% dello stipendio praticamente a vita per ripagare i creditori!!!
Scusami, ma l'ipotesi di far partecipare conoscenti per far alzare il prezzo per poi non pagare il saldo non è fattibile. Vero che perderesti momentaneamente solo la caparra, ma se alla successiva asta il prezzo aggiudicato dovesse risultare più basso poi dovresti anche compensare la differenza.
Volevo scrivere la stessa cosa. Infatti il legislatore ha previsto l'ipotesi di un gancio del debitore. Per altro le aste successive di solito partono da una base d'asta più bassa della precedente, quindi il rischio di compensazione è più elevato.
Complimenti Leo hai spiegato bene nella seconda parte del video la dinamica vera delle aste. Ovviamente l'investitore esterno può sempre partecipare, ma le aste fondamentalmente sono fatte e pensate per soggetti giuridici e non molto specifici. Il 99% delle persone fisiche che partecipa alle aste in genere si aggiudica immobili mediocri quasi al valore di mercato. Abiti in una bellissima città, con tanti immobili che con un investimento medio si rimettono a nuovo, ed in breve tempo. 1000 volte meglio e prima di un asta. Ciao.
Una curiosità visto che sono quasi venti anni che non partecipo più ad un asta, dopo l' asta ci sono ancora i 30 giorni per rilanciare con almeno il 20% del prezzo di aggiudicazione?
Ciao, troppa gente che pensa solo a speculare invece di pensare a lavorare, ormai il trend è questo in tutti i settori, la cosa triste è che vengono tolte le cose alla gente che ne ha bisogno o desiderio reale, idem per il mercato dell'auto, salito a prezzi allucinanti perchè pieno di speculatori più che appassionati...
Se non ci fosse la possibilità di mettere gli immobili all'asta, non esisterebbe nemmeno la possibilità di avere un mutuo per comprarla una casa. Spiego meglio....tu chiedi un muto alla banca, paghi 3 rate e poi gli dici al direttore "cicio guarda che dal mese prossimo non pagherò più le rate del mutuo, mi spiace ma ho troppe spese e preferisco tenermi i soldini del mutuo, grazie e buona vita". Se l'intestatario di quel mutuo potesse fare una cosa del genere senza la minima conseguenza, secondo te le banche darebbero i mutui?😁 Una cosa è strettamente legata all'altra! Le banche fanno i mutui perché ti tolgono la casa se non lo paghi.
@@jeanrizzato8566 non capisco cosa c'entri con quello che ho scritto....io mi riferivo al fatto di chi partecipa alle aste solo per speculare e non per necessità, ora la moda è speculare su ogni cosa a scapito di chi magari ha bisogno o vuole tenersi quel bene, tutto qui!!!!!
@@lukino690 Però chiunque partecipi ad un asta di un bene che vale 100 per provare a portarselo a casa a 10 è speculazione, ognuno con finalità diverse, ma sempre speculazione è. Il mondo delle aste immobiliari "settore che conosco molto bene" è formato esclusivamente da imprenditori immobiliari, che sono li per fare una operazione immobiliare profittevole e quindi non rilanceranno mai oltre la soglia del business plan che si sono fatti, oppure da privati con i soldi che spesso rilanciano anche fino ad arrivare a pagare la casa all'asta, quasi allo stesso prezzo di mercato, se non di più! Fidati che non ci sono "poveri" alle aste! Poveri ovviamente non è in senso dispregiativo! Partecipano alle aste quasi esclusivamente chi ha liquidità o la quasi sicurezza di avere mutui in tempi brevi. Non immaginarti le aste piene di bisognosi che necessitano di una casa, le aste sono da sempre roba per gente con i soldi, che vuole provare a fare un affare. L'unica differenza ora che con l'arrivo dei privati, riuscire ad aggiudicarsi un immobile al prezzo di base d'asta è diventato praticamente impossibile, perché il privato compra di pancia, non in base ad un piano economico basato su dati oggettivi e valore reale di mercato. Quello che ha detto il ragazzo nel video, che chi ha perso la casa, fa partecipare i propri amici all'asta, per aggiudicarsi l'immobile, per poi perdere solo la caparra e continuare a vivere in casa sua, fino alla prossima asta è una assurdità tecnicamente non fattibile o cmq rischiosissima, perché alla successiva asta in caso di aggiudicazione ad un prezzo più basso, sarebbero dolori. Quindi non so dove l'abbia sentita sta cosa. Tutto sto pippone pippone è per darti ragione, "le aste sono tentativo di speculazione"? Assolutamente si, ma lo sono da sempre, solamente che ora sono diventate di moda e vi partecipa la massa e non solo gli addetti al settore.
@@jeanrizzato8566mi sa che hai il mio stesso cognome, magari siamo parenti... Il problema è che la gente pensa che speculare voglia dire cercare di fare la bella vita. Non sanno che chi lo fa di mestiere si fa un mazzo tanto e ha competenze, esperienza e fegato da vendere.
Ottimo contenuto! Sarebbe interessante anche un video per capire se e quando un azienda può avere un interesse (ad esempio, ai fini di bilancio? ) a dichiarare irrecuperabile un credito….
Ho sentito dire che una volta aggiudicato un immobile all'asta, se non si salda la rimanente quota fino al totale del valore battuto, oltre a perdere la caparra si finisce per subire una procedura penale per turbativa d'asta.
Ho visto che ci sono anche aste andate deserte senza nessuna offerta quindi da tenere d' occhio per una prossima offerta .Bisogna capire il senso di partecipare all'asta cioe' vincere per poi come obbiettivo rivenderla in futuro per guadagnarsi qualcosa oppure tenersi l'immobile per uso personale o affitarlo.
Se lo fai come prima casa per rivenderla devi aspettare 5 anni. Se nel mentre l affitti l imu è cmq dovuta. Calcolando spese notarili ecc difficile guadagnarci qualcosa. Se poi l acquisti come seconda casa ancor peggio.
@@giannigi79 La puoi rivendere anche subito, se lo fai come investimento che te ne frega della prima o seconda casa. Spese notarili? Dove? manco ci sono le spese notarili. Paghi solo la plusvalenza del 26% se non sbaglio ma mi sembra il minimo se vuoi fare investimenti, il 26% lo paghi anche con altri tipi di investimento.
Ciao, grazie per il video, ci sono dei punti che mi sono poco chiari: Se io acquisto 100k di credito a 50k e mi aggiudico all' asta la casa (che vale 80k) per 90k, alla fine la pago solo 50k perché divento creditore di me stesso? Sempre stessa casa e credito, se rilancio fino a 59k e la casa viene venduta a 60k sto facendo comunque un +20% e saremmo contenti tutti? Se invece il compratore non paga, quel 10% a chi va? al creditore o si mangia via tutto nelle spese?
Rispondo alle domande: - Si, aggiudicarsi l'immobile fino a 100k€ è pressochè uguale, perchè il valore nominale del credito da diritto al creditore di ottenere quei soldi - Non ha senso in ottica di massimizzazione del profitto rilanciare solo fino a 60k€ se il valore di mercato dell'immobile realizzabile è almeno 80k€; non saresti contento - Non ne sono sicuro al 100%, ma probabilmente una parte del deposito copre le spese della procedura e un'altra parte residua va a coprire i debiti
@@LeonardoPinna ti ringrazio per la risposta. Ovviamente massimizzare ha il suo senso, peró parliamo verosimilmente di persone che hanno investito milioni nei crediti, meglio un' asta veloce facendo il 20% e passare a quella dopo, oppure tenere il capitale fermo per mesi/anni sperando di fare il 50%? Se decidi di sperare nel 50% futuro, quale opportunitá stai perdendo che potresti cogliere se avessi quel 20% in tasca oggi?
...è una vasca dove dentro ci sono anche squali e piranha...se sei un coccodrillo magari ci nuoti anche, se invece, come me, sei una persona normale, conviene uscire dall'acqua...Per una Porsche nera cabrio del 1992 una volta eravamo in due io rilanciavo, ma ho avuto una sensazione di disagio e mi sono fermato a 13 milioni e 500 mila lire. Me ne sono andato con le mie gambe, l'importante è questo.
Un mio collega l'anno scorso ha comprato all'asta una villetta a schiera in periferia della provincia di Padova. Costruita nel 2015, 140mq, riscaldamento a pavimento, travi a vista, tetto in legno, 6kw di pannelli fotovoltaici. Pagata 136k. Un vero affare.
Bel video, ho un dubbio però. Quando il creditore partecipa all’asta si paga da solo? Che senso avrebbe? Potrebbe comprarla anche a 1M tanto poi i soldi vanno a lui…
nel caso che ha esaminato lui nel video no, ogni euro sopra i 100mila andrebbe sommato ai 50mila euro iniziali, quindi se comprassi un immobile a 200mila euro lo pagheresti 150mila in totale
Quando un creditore partecipa ad un'asta lo fa esclusivamente per far alzare il prezzo il più possibile. O meglio cerca di far alzare il prezzo il più possibile da quanto lui ha pagato il credito. Se dovesse fare un rilancio e nessuno dovesse fare offerte più alte, ovviamente si aggiudicherebbe l'immobile, ma essendo già lui il detentore del credito, non deve più nulla a se stesso. Sistemerà l'immobile e lo metterà in vendita nel mercato libero, probabilmente prendendo anche più soldi rispetto all'asta.
Le aste ad oggi hanno senso per beni immobili che hanno poca richiesta. Tipo zone dove il mercato non gira allora li si può fare dei buon affari, ma se si parla di zone centrali o prima periferia delle città principale si va a pagare di più che in agenzia.
@@enricoccc è un accordo stragiudiziale lo fa con la banca. Di solito per una valore molto più basso del mercato (per lo stesso meccanismo che ha spiegato Pinna) a quel punto l'asta non ha luogo. Chiaramente se il pignoramento c'è un solo soggetto creditore, se sono di più non ha senso.
Aggiungo.. ovviamente, è sotto-inteso, l'accordo è fatto anche con il debitore, il quale ha il vantaggio della cancellazione (stralcio appunto) totale del debito. Cosa che con l'asta potrebbe non avvenire se la vendita non copre il totale del debito.
Non vorrei scoprire l'acqua calda, ma se fosse facile fare affari comprando case all'asta, ti sembra che le lasciavano ai piccoli risparmiatori??? Comunque un filmato del genere tiglie di mezzo parecchi competitors ....😉
Se puoi, per i prossimi video, togli il sottofondo musicale. È troppo alto il volume, discontinuo e disturba l'ascolto. Oppure tieni il volume più basso ed evita interruzioni e riprese ad alto volume
si a volte fanno ancora più schifo!! mi è capitato una volta che il curatore non si è presentato per farmi vedere l immobile e mi sono ritrovato qualcuno(familiare/proprietario non si è esposto) dell immobile che mi ha "consigliato" di star fuori da quell asta. non l ho neanche visto l immobile, c'è una sorta di "mafia" in alcuni casi. A volte non ci sono stati problemi di nessun tipo però, sono sincero. dipende da tanti fattori ragazzi. sicuramente non pensate " faccio l asta e mi prendo la villa da 400k a 50k" non funziona così, tranne se non è distrutta che metterla a posto te ne costa 300k 😅 però quello è un altro caso
Mah, io ne ho viste tante aste andate deserte sinceramente. Fatto una SOLA asta e Vinta subito e pagata con mutuo. Pertanto la mia esperienza è proprio l'opposto. Forse parli di aste immobiliari in grandi città come Milano o Roma o Torino o Napoli. Per quanto riguarda il discorso di rilanciare a cavolo, mi sembra veramente strano che la gente abbia 10000 euro (per una casa di base media di asta di 100000 euro) da buttare nel cestino solo per fare un favore ad un amico. Vorrei conoscerli anche io questi amici.
No, nell'esempio se si aggiudica l'immobile a 50k€ sono soldi che al netto di minimi costi pagherebbe a se stesso, acquistando l'immobile dal valore di 80k€
No perché se l'asta dovesse andare deserta, il creditore sistema la casa "gli da una rinfrescata" e la mette in vendita nel mercato libero. Infatti una regola fondamentale, quando si riescono ad acquistare dei crediti immobiliari, quell'immobile deve essere una opportunità valida sia dal punto di vista finanziario, che immobiliare. Finanziario perché in asta proverai a fare rilanci per far aumentare il prezzo. Se invece il credito rimarrà a te, farai l'operazione immobiliare nel mercato libero.
Ciao Leo,un appunto, se dopo l'aggiudicazione dell'immobile non viene saldata la procedura, il tribunale potrebbe chiederti altri soldi se l'immobile viene venduto in futuro in minusvalenze nei confronti del prezzo di aggiudicazione precedente.Come dici tu, l'acquisto del credito o gli stralci sono decisamente migliori per fare business.
Ma non è cosi! Io ho comprato un immobile in buono stato con una cifra "normale". Ma poi chi dovrebbe avere interesse a comprare all'asta a un prezzo superiore a quello di mercato?(ovviamente devi andare con un mediatore che ti dica quanto è il prezzo massimo che conviene offrire) A questo punto ne compra un altro col mercato tradizionale e si evita tutti i problemi che ha un immobile all'asta!
Io ho partecipato a Nasta eravamo solo io e l’esecutato che aveva fatto partecipare la sua ex moglie però lui interagiva parlava diceva cosa fare non so se questo è normale. E tra l’altro mi ha minacciato che se mi fossi comprato la casa me l’avrebbe bruciata
Bel video.. I furbetti sono sempre dietro l'angolo! Va visto anche che, con i soliti furbetti si elimina quegli acquirenti che partono da 0... E non e´ sicuramente positivo per l' immobiliare!
Purtroppo non sono assolutamente d'accordo. Ho acquistato la mia prima casa all'asta ad una cifra più bassa di 100000 euro. Non avevo capitale se non quello di "caparra". Se poi vuoi fare "l'investitore" e vuoi una casa già pronta allora non credo si possa parlare di vero investitore. È vero che i meccanismi sono difficili però partecipare ad un'asta si può fare.
Hai fatto un errore. Il creditore avrà interesse a comprare l'immobile fino a 100k, perché in quel caso avrebbe comunque pagato 50k un immobile che vale 80k
É logico che queste aste siano super affollate, perché la maggior parte dei partecipanti acquistano immobili all'asta e li rivendono a prezzo maggiorato, per lavoro, quindi se uno pensa che a queste aste trovi solo privati in cerca della propria casa da abitare, si sbaglia come un palazzo.
io ne vedo tante deserte, affollate dove? ma poi come le vedete affollate se sono tutte o quasi online dove solo se hai le credenziali per partecipare solo se hai pagato la cauzione solo se hai i documenti in regola puoi vedere al massimo quante persone ci sono ma solo il giorno e l'ora inizio d'asta.
Troppe agenzie che seguono le aste per per persone terze. Una considerazione: le banche sono costrette ad accettare il valore di perizia del tribunale, quindi partendo dall’80% di quel valore se si offre di più si è già sicuri che la banca senza ulteriori garanzie non potrà darci soldi anche se si ha un reddito molto alto.
Interessante questo aspetto del mutuo, non me ero a conoscenza. Quindi faccio un esempio: prezzo base d'asta 200.000 , mettiamo il caso che a seguito di qualche rilancio mi aggiudico l'immobile per 210.000 euro Vado a chiedere il mutuo, la banca calcolerà come tetto massimo l'80% su 200k non su 220k, ho capito bene? Cioè in rialzo rispetto al prezzo base d'asta (che proviene dalla perizia) devono essere coperti con il cash praticamente. Grazie
la Banca NON ACCETTA PER NIENTE la perizia del tribunale. Tu quando fai il mutuo ti da l'80% del valore di aggiudicazione a prescindere del valore dell'immobile, ci sono banche che ti danno l'80% del valore della perizia ma solo PERIZIA FATTA DALLA BANCA, questo per vari motivi, uno tra i quali il fatto che le perizie dei CTU sono anche vecchie di anni, non attuali.
Altro problema sono i Cinesi. Solo questanno ho partecipato a 2 aste vedendo aggiudicarsi l'acquisto ad un prezzo maggiore del 130% della base e con valire vinale maggiore del 30% del valore di mercato. ...e sempre Cinesi. 🤔
Se tu non ce l'hai fatta non vuol dire che altri non cè la possono fare. Ho amici che hanno fatto un buon affare comprando all'asta con molto meno di 200mila euro.
Con tutto il rispetto possibile, ma non ho mai sentito una serie di banalità come in questo video, io faccio questo per mestiere, ed è tutto relativo, non fissi paletti di plusvalore, quindi cosa vuol dire è conveniente o non conveniente? Cosa vuol dire la cosa della caparra? Non è uno svantaggio, è una norma, è un dato oggettivo, se non hai i soldi o almeno un mutuo pre approvato non partecipi e amen. La seconda parte è che non c'entra nulla con questo video, qui non si parla della compravendita di crediti, perché solo grandi invastitori possono fare questo tipo di business! Questo è pacifico. Onestamente video non di mio gradimento.
@@ismaeledridi390 casa mia è andata all'asta per pagare gli stipendi ai dipendenti dell'azienda in seguito alla crisi economica nel 2012.. fallisce un azienda mi lascia un debito scoperto e pago gli operai.... Ho avuto la casa all'asta per quale debito? Aprite gli occhi e ricordate che ci sono persone in giro non solo numeri e fogli excel...
Video falso ma chi paga di piu del valore di mercato 6 fuori La media è 46% del valore di stima Questo video lo fai nella speranza di trovarti da solo alle aste😂😢😂😢 Molte falsita hai detto‼️
Bravo Leo hai riassunto il corso di Gilardoni in 15 minuti! 😂😂😂 mettendo in evidenza le vere criticità per le quali anche io dopo aver fatto una 40 aste ho smesso.
e quante aste ti sei aggiudicato?
@lorenzonacci4739 proprio oggi volevo inscrivermi al Club Advanced di Gilardoni. Adeso mi sono venuti un po di dubbi))
Ma tante falsità la media in Italia vengono battute al 46% del valore di stima‼️‼️‼️
@@iome2294 fonte… grazie sennò è un pour parler
Ho partecipato a un'asta in Francia e non sapevo minimante prima di vedere il video come funzionasse in Italia. In particolare trovo sconvolgente il fatto che possano partecipare all'asta persone che poi... non pagano per fare i furbetti in combutta con il debitore. In Francia, le cose funzionano un po' diversamente; prima di tutto le sanzioni per mancato pagamento sono molto più pesanti. Non solo viene trattenuta la caparra (tipicamente il 10%), ma in più ci sono le spese dell'asta da pagare (> 6000 euro), gli interessi di ritardo del tempo che intercorre tra prima asta e seconda asta, ed eventuali differenze di aggiudicazione, ossia se nella seconda asta il prezzo di vendita sarà minore, l'aggiudicatario precedente deve anche rimborsare questa differenza. Oltre a tutto ciò, il tempo per pagare è molto ridotto: 2 mesi. Questo implica due cose, da una parte che in caso di reiterazione dell'asta, tutto accadrà ben più velocemente che in Italia (dove il tempo di pagamento è di ben 4 mesi), ma anche che pensare di partecipare a un asta chiedendo un mutuo è estremamente rischioso, per via delle tempistiche strette, possibili rifiuti della banca e penali alte in caso di mancato pagamento. Diciamo quindi che le aste sono riservate a chi fa sul serio e che ha la disponibilità cash oppure garanzie così alte da non avere il minimo dubbio della concessione di un mutuo. Mi chiedo davvero perché l'Italia non faccia altrettanto... (ma tanto è così per mille altre cose, non solo per le aste, quindi la risposta me la do da solo...)
Ciao, non conoscevo il tuo canale ma devo dire che la qualità dell' informazione é eccellente. Bravo.
Io volevo buttare un occhio sul mondo delle aste, si prevede che quest'anno dovrebbe esplodere il numero delle aste, mi potresti citare una pagina internet per ricercare le aste?
Grazie mille e ancora complimenti.
Aggiungo un dettaglio per quanto riguarda il mancato saldo prezzo. L'aggiudicatario, in questo caso, oltre a perdere la caparra, dovrà anche pagare la differenza tra il suo prezzo di aggiudicazione non saldato e la successiva aggiudicazione nel caso in cui la seconda sia più bassa della prima. Questo permette di disincentivare quei furbetti che rilanciano con prezzi folli per non far vincere la gara ad altri
Vaglielo a spiegare anche ad Ebay questo concetto
facile, rilanciano sempre il minimo. generalmente 1000€
Ragazzi, ma quando mai uno rilancia per non fare acquistare l'immobile a un altro...... e quale fantascientifico accordo con l'esecutato....Aggiudicarsi l'immobile e non pagarlo d'accordo con l'esecutato? Ma che castroneria è mai questa? Per partecipare a un'asta bisogna versare talvolta fino al 15% dell'offerta, cifra che viene istantaneamente persa se non si salda l'immobile.Ma che accordi vuoi fare? Buttare via il 15%? Oltre giustamente come dice davide al fatto di rischiare un'ulteriore perdita
video interessante. Concordo che se vuoi fare un investimento speculativo la presenza di chi vuole quell'immobile perché se ne è innamorato fa saltare tutti i numeri. Quindi un investitore deve tenersi alla larga da quelle situazioni. Va però detto che alcuni punti che hai evidenziato valgono nel mercato libero: se offro più del valore dell'immobile nessuna banca mi darà il mutuo (non siamo più nel 2007) sia in asta che nel mercato libero. Se non posso procedere con l'acquisto perdo la caparra sia in asta che nel mercato libero (con più problemi in asta come evidenziato in altri commenti). Bottom line: gli immobili sono una cosa seria e se non ci si prepara bene sulle varie implicazioni ci si puo' fare davvero male.
Nel mercato libero le proposte d'acquisto sono praticamente sempre vincolate alla concessione del mutuo da parte della banca, che se non avviene annulla la proposta e ti ridanno la caparra
Beh guarda, hai fatto un video in cui ti spieghi tutto da solo con cifre e condizioni che vuoi tu. Io sono un privato, ho partecipato a diverse aste e mi sono aggiudicato diversi immobili guadagnando cifre discrete (la casa in cui abito è uno di questi). Solo in un caso l'immobile ha superato il valore di mercato, e non ho rilanciato. Le cifre a cui ho acquistato sono state una volta 28000 euro ( rivenduto a 40000), una 70.000 euro, rivenduto a 123.000, una a 72000 rivenduto a115000 e una a 180000 (casa mia me la sono tenuta , valore 340000 euro).
ottima spiegazione !!!! specialmente la parte dei crediti immobiliare
Interessante, se ci fossero degli ulteriori approfondimenti su questi argomenti io sarei molto interessato. Grazie.
Complimenti. Semplice e concreto. Nei pochi casi in cui è una banca a detenere ancora il credito immobiliare e non una finanziaria che lo ha acquistato cartolarizzato con un forte sconto, se ritiene che l'immobile supererà ciò che è stato speso per acquistarlo non viene a cedere il credito a te che ti interessi per acquistarlo. Dunque i guru del successo nelle aste che vivono di youtube e non di aste, che sostengono di fare operazioni di questo tipo, parlano di teoria e non di pratica.
Certo: le banche cedono il credito a società di gestione dei crediti che sono controllate o partecipate ampiamente dalle banche stesse. Prima di arrivare ad ottenere un credito, quel credito ha passato diverse mani e se vale non viene venduto
Grazie molto esaustivo, mi hai spiegato molti particolari che non capivo.
Ciao Leonardo, video interessantissimo, te hai esperienza invece per aste di beni mobili?
Io sarei interessato per acquisto prima casa ad un prezzo più basso del mercato e non per investimento.
Vivo a Milano e qui il mercato immobiliare è folle
Leo ci spiegheresti in maniera pratica come si partecipa ad una asta? Io sono fermo al presentarsi dove si svolge l’asta ma a quanto pare adesso si svolge online? Si sono confuso! Help 😄
Scarichi tutti i moduli e fai la richiesta all ufficio di appartenenza. Insieme porti copia del bonifico effettuato a titolo di caparra. Poi vai e partecipi all asta per alzata di mano. Online per gli immobili non mi pare ci sia nulla ancora.
@@giannigi79 molte aste sono online, si inviano i documenti e attestato del bonifico al gestore dell'asta ei si fanno i rilanci su una piattaforma dedicata.
@@giannigi79 le aste non funzionano più così, forse 10 anni fa, adesso è TUTTO TELEMATICO e BONIFICO ONLINE Firma elettronica, PEC e NIENTE alzata di mano. Online c'è da almeno il 2018
Grazie! Molto chiaro, onesto soprattutto. ❤
Se non saldi, oltre alla cauzione, devi versare la differenza di valore tra la tua offerta o l'offerta di aggiudicazione dell'asta successiva (ovviamente solo se la tua offerta è maggiore)
facile, rilanciano sempre il minimo. generalmente 1000€
@@tizianob100si ma non è la differenza dei 1000€ tra una puntata e l'altra è che se tu te lo aggiudichi a 100k e non saldi viene fatta una seconda asta che partirà da un prezzo più basso e se viene aggiudicata a 70k dovrai pagare 30mila
6:11 non fa perdere soldi al/ai creditori, perchè:
1 se l'aggiudicatario non paga comunque trattengono la caparra (10%)
2 se non erro qualora all'asta successiva non si dovesse arrivare al prezzo della precedente aggiudicazione, il precedente aggiudicatario dovrà metterci la differenza
Ciao Leonardo, complimenti per il video, spiegato molto bene e in maniera precisa. Volevo condividere la mia esperienza perché anche io, da poco più di un anno, sono entrato nel mondo delle aste e dell'immobiliare in generale. Nella tua spiegazione mi ci sono ritrovato al 100%, è veramente quasi impossibile, da investitore, riuscire ad aggiudicarsi una casa all'asta al prezzo che ci si prefissa in precedenza, addirittura a me e capitato che un immobile, valutato circa 105/110.000€, sia stato venduto a 125.000€, un prezzo folle che , guardando i continui rilanci fatti dai partecipanti, può essere giustificato solo dal voler vincere a tutti i costi la gara e non guardare più l'aspetto economico, come dici tu. Da una parte questo episodio mi ha fatto riflettere che, probabilmente, la fuori c'è tanta gente che ha disponibilità economica e questo è un bene, dall'altra mi ha fatto capire che forse le aste non sono un posto dove chi, specialmente come me che sono agli inizi e com un capitale da poter investire comune sotto i 150.000€, vuole fare un investimento può far "fruttare" i propri soldi. Personalmente, da un po di tempo, guardo il mercato libero, considerando appetibili immobiliari vecchi da ristrutturare oppure immobili dove si può effettuare un cambio d'uso. So che esistono altri metdoti oltre all'acquisto in asta e del credito, come per esempio la rinuncia agli atti (saldo e stralcio), sarebbe bello se potessi portare anche una considerazione su quest'ultimo.
Chiudo ringraziandoti per i tuoi contenuti, sempre chiari e organizzati, contuna così!!
Ciao Leo, ottima analisi come sempre, e contenuti di valore, grazie!
Io sto cercando di acquistare direttamente dalla banca, in saldo e stralcio...ho un ex collega di banca che è diventato direttore della filiale.
Cosa ne pensi di questa modalità? È una sorta di pre-asta...
Se riesci è il modo migliore
Io ho partecipato ad un asta e fatto molte ricerche, dalle mie parti le case all'asta sono tutte sfasciate e vecchie e quella a cui ho partecipato è stata aggiudicata a meno rispetto a questo presunto valore di mercato (che per me non valeva quei soldi li) c'era d'aggiungere provvigione dell'agenzia+ spese notarili, sistemazione abusi,sanatorie, e la casa doveva essere finita. spero che chi l'ha vinta si sia fatti tutti i calcoli, ma a me quel prezzo la casa la compro nel mercato dove cavolo voglio io.
Leonardo una cosa che non hai evidenziato è questa: chi acquista il credito dalla banca per 50.000 euro solitamente lo fa prima che il bene venga messo in asta. Per il creditore infatti oltre ai tempi bibblici delle aste un problema aggiuntivo è l'accollo di tutte le spese burocratiche.
Ma se tu acquisti la casa di un esecutato o occupante lui per dispetto prima che tu entri può farti dei danni ingenti? Esiste un’assicurazione che può attivare al momento dell’aggiudicazione?
che ne pensi delle pre aste? sono più sicure?
Ciao Leonardo, grazie mille per i tuoi contenuti, sempre molto validi!
A che costi si va incontro se si partecipa ad un asta? La caparra in caso di offerta troppo bassa viene restituita al 100%?
Si al 100% se non ti aggiudichi l’immobile. È sempre presente l’odiosa marca da bollo da 16€ per ogni offerta, quei 16€ vengono persi
Salve Leonardo; be io rispondo: Dipende....io ho acquistato la mia casa proprio all'asta e conosco anche altre persone che ci sono riuscite, il Dipende come sempre è da quanto è attraente l'immobile sul mercato, Ovvio che se vuoi un bel appartamento in centro Bologna sarà dura se non quasi impossibile aggiudicarselo a prezzi ragionevoli, mentre se si cerca in provincia in zone meno contese ci sono molte più probabilità
Esatto è così. Anzi oggi è anche meglio sotto certi punti di vista.
@@patrickpat5277 meglio cosa?
Penso che un investiroe non si perde d'animo continua a partecipare se vede l'occasione, se si aggiudicano un immobile al doppio del suo valore è pollo chi compra
Ma se non fai il saldo prezzo non ce la conseguenza dell’asta in danno ?
Ottimo video, grazie!
Tra l'altro ci sarebbe anche il problema degli inquilini che se hanno un contratto lungo non possono essere mica mandati via.....per non parlare dell'aspetto etico, vero che qualcuno fa il furbo ma molti perdono la casa dopo aver perso il lavoro e sinceramente non è bello approfittarsi delle disgrazie altrui ....no, le aste non fanno per me!
al contrario sono pochissimi quelli che perdono la casa per motivi di sfortuna.Normalmente sono idioti
in realtà è il contrario, partecipando all'asta, quindi rilanciando aiuti il debitore ad estinguere i suoi debiti. Se il debitore ha 100000€ di debiti e all'asta l'immobile viene venduto a 70000€, oltre a perdere la casa gli rimarranno 30000€ da pagare. E gli tratterrano il 20% dello stipendio praticamente a vita per ripagare i creditori!!!
Scusami, ma l'ipotesi di far partecipare conoscenti per far alzare il prezzo per poi non pagare il saldo non è fattibile. Vero che perderesti momentaneamente solo la caparra, ma se alla successiva asta il prezzo aggiudicato dovesse risultare più basso poi dovresti anche compensare la differenza.
Volevo scrivere la stessa cosa. Infatti il legislatore ha previsto l'ipotesi di un gancio del debitore. Per altro le aste successive di solito partono da una base d'asta più bassa della precedente, quindi il rischio di compensazione è più elevato.
Potresti partecipare ad oltranza, se sei disperato non so quanta lucidità si riesca ad applicare
@@LeonardoPinna in linea teorica, quella pratica la vedo dura. Anche perché l'amico che poi non paga, non può ripresentarsi il giro dopo.
Complimenti Leo hai spiegato bene nella seconda parte del video la dinamica vera delle aste. Ovviamente l'investitore esterno può sempre partecipare, ma le aste fondamentalmente sono fatte e pensate per soggetti giuridici e non molto specifici. Il 99% delle persone fisiche che partecipa alle aste in genere si aggiudica immobili mediocri quasi al valore di mercato.
Abiti in una bellissima città, con tanti immobili che con un investimento medio si rimettono a nuovo, ed in breve tempo. 1000 volte meglio e prima di un asta. Ciao.
Una curiosità visto che sono quasi venti anni che non partecipo più ad un asta, dopo l' asta ci sono ancora i 30 giorni per rilanciare con almeno il 20% del prezzo di aggiudicazione?
Grande Leo!!
Ottimo contenuto e riflessioni interessanti sulle aste!! 😀
Ciao, troppa gente che pensa solo a speculare invece di pensare a lavorare, ormai il trend è questo in tutti i settori, la cosa triste è che vengono tolte le cose alla gente che ne ha bisogno o desiderio reale, idem per il mercato dell'auto, salito a prezzi allucinanti perchè pieno di speculatori più che appassionati...
Se non ci fosse la possibilità di mettere gli immobili all'asta, non esisterebbe nemmeno la possibilità di avere un mutuo per comprarla una casa.
Spiego meglio....tu chiedi un muto alla banca, paghi 3 rate e poi gli dici al direttore "cicio guarda che dal mese prossimo non pagherò più le rate del mutuo, mi spiace ma ho troppe spese e preferisco tenermi i soldini del mutuo, grazie e buona vita".
Se l'intestatario di quel mutuo potesse fare una cosa del genere senza la minima conseguenza, secondo te le banche darebbero i mutui?😁
Una cosa è strettamente legata all'altra!
Le banche fanno i mutui perché ti tolgono la casa se non lo paghi.
@@jeanrizzato8566 non capisco cosa c'entri con quello che ho scritto....io mi riferivo al fatto di chi partecipa alle aste solo per speculare e non per necessità, ora la moda è speculare su ogni cosa a scapito di chi magari ha bisogno o vuole tenersi quel bene, tutto qui!!!!!
@@lukino690 Però chiunque partecipi ad un asta di un bene che vale 100 per provare a portarselo a casa a 10 è speculazione, ognuno con finalità diverse, ma sempre speculazione è.
Il mondo delle aste immobiliari "settore che conosco molto bene" è formato esclusivamente da imprenditori immobiliari, che sono li per fare una operazione immobiliare profittevole e quindi non rilanceranno mai oltre la soglia del business plan che si sono fatti, oppure da privati con i soldi che spesso rilanciano anche fino ad arrivare a pagare la casa all'asta, quasi allo stesso prezzo di mercato, se non di più!
Fidati che non ci sono "poveri" alle aste! Poveri ovviamente non è in senso dispregiativo!
Partecipano alle aste quasi esclusivamente chi ha liquidità o la quasi sicurezza di avere mutui in tempi brevi.
Non immaginarti le aste piene di bisognosi che necessitano di una casa, le aste sono da sempre roba per gente con i soldi, che vuole provare a fare un affare. L'unica differenza ora che con l'arrivo dei privati, riuscire ad aggiudicarsi un immobile al prezzo di base d'asta è diventato praticamente impossibile, perché il privato compra di pancia, non in base ad un piano economico basato su dati oggettivi e valore reale di mercato.
Quello che ha detto il ragazzo nel video, che chi ha perso la casa, fa partecipare i propri amici all'asta, per aggiudicarsi l'immobile, per poi perdere solo la caparra e continuare a vivere in casa sua, fino alla prossima asta è una assurdità tecnicamente non fattibile o cmq rischiosissima, perché alla successiva asta in caso di aggiudicazione ad un prezzo più basso, sarebbero dolori.
Quindi non so dove l'abbia sentita sta cosa.
Tutto sto pippone pippone è per darti ragione, "le aste sono tentativo di speculazione"?
Assolutamente si, ma lo sono da sempre, solamente che ora sono diventate di moda e vi partecipa la massa e non solo gli addetti al settore.
@@jeanrizzato8566mi sa che hai il mio stesso cognome, magari siamo parenti...
Il problema è che la gente pensa che speculare voglia dire cercare di fare la bella vita. Non sanno che chi lo fa di mestiere si fa un mazzo tanto e ha competenze, esperienza e fegato da vendere.
Ottimo contenuto! Sarebbe interessante anche un video per capire se e quando un azienda può avere un interesse (ad esempio, ai fini di bilancio? ) a dichiarare irrecuperabile un credito….
quelli sono i segreti di pulcinella, penso sia molto difficile vedere snocciolata al pubblico una strategia del genere
interessante.....sei stato molto chiaro
Ho sentito dire che una volta aggiudicato un immobile all'asta, se non si salda la rimanente quota fino al totale del valore battuto, oltre a perdere la caparra si finisce per subire una procedura penale per turbativa d'asta.
Ho visto che ci sono anche aste andate deserte senza nessuna offerta quindi da tenere d' occhio per una prossima offerta .Bisogna capire il senso di partecipare all'asta cioe' vincere per poi come obbiettivo rivenderla in futuro per guadagnarsi qualcosa oppure tenersi l'immobile per uso personale o affitarlo.
Se lo fai come prima casa per rivenderla devi aspettare 5 anni. Se nel mentre l affitti l imu è cmq dovuta. Calcolando spese notarili ecc difficile guadagnarci qualcosa. Se poi l acquisti come seconda casa ancor peggio.
@@giannigi79 La puoi rivendere anche subito, se lo fai come investimento che te ne frega della prima o seconda casa. Spese notarili? Dove? manco ci sono le spese notarili. Paghi solo la plusvalenza del 26% se non sbaglio ma mi sembra il minimo se vuoi fare investimenti, il 26% lo paghi anche con altri tipi di investimento.
È deserto dove l'occupante e la sua famiglia minacciano gli acquirenti
Ciao, grazie per il video, ci sono dei punti che mi sono poco chiari:
Se io acquisto 100k di credito a 50k e mi aggiudico all' asta la casa (che vale 80k) per 90k, alla fine la pago solo 50k perché divento creditore di me stesso?
Sempre stessa casa e credito, se rilancio fino a 59k e la casa viene venduta a 60k sto facendo comunque un +20% e saremmo contenti tutti?
Se invece il compratore non paga, quel 10% a chi va? al creditore o si mangia via tutto nelle spese?
Rispondo alle domande:
- Si, aggiudicarsi l'immobile fino a 100k€ è pressochè uguale, perchè il valore nominale del credito da diritto al creditore di ottenere quei soldi
- Non ha senso in ottica di massimizzazione del profitto rilanciare solo fino a 60k€ se il valore di mercato dell'immobile realizzabile è almeno 80k€; non saresti contento
- Non ne sono sicuro al 100%, ma probabilmente una parte del deposito copre le spese della procedura e un'altra parte residua va a coprire i debiti
@@LeonardoPinna ti ringrazio per la risposta.
Ovviamente massimizzare ha il suo senso, peró parliamo verosimilmente di persone che hanno investito milioni nei crediti, meglio un' asta veloce facendo il 20% e passare a quella dopo, oppure tenere il capitale fermo per mesi/anni sperando di fare il 50%?
Se decidi di sperare nel 50% futuro, quale opportunitá stai perdendo che potresti cogliere se avessi quel 20% in tasca oggi?
...è una vasca dove dentro ci sono anche squali e piranha...se sei un coccodrillo magari ci nuoti anche, se invece, come me, sei una persona normale, conviene uscire dall'acqua...Per una Porsche nera cabrio del 1992 una volta eravamo in due io rilanciavo, ma ho avuto una sensazione di disagio e mi sono fermato a 13 milioni e 500 mila lire. Me ne sono andato con le mie gambe, l'importante è questo.
Un mio collega l'anno scorso ha comprato all'asta una villetta a schiera in periferia della provincia di Padova.
Costruita nel 2015, 140mq, riscaldamento a pavimento, travi a vista, tetto in legno, 6kw di pannelli fotovoltaici.
Pagata 136k. Un vero affare.
Grazie per le tue importanti informazioni . Hai creato un canale utile e interessante
Ottimo video, con buona pace di tutti gli investitori etici 😁
Chi spera di speculare sulle disgrazie altrui non ha nulla di etico.
Ma la casa all’asta si compra in contanti entro 120 giorni ? Posso richiedere un mutuo per pagarla ?
Si puoi richiedere un mutuo
ottimo video informativo grazie
Bel video, ho un dubbio però. Quando il creditore partecipa all’asta si paga da solo? Che senso avrebbe? Potrebbe comprarla anche a 1M tanto poi i soldi vanno a lui…
nel caso che ha esaminato lui nel video no, ogni euro sopra i 100mila andrebbe sommato ai 50mila euro iniziali, quindi se comprassi un immobile a 200mila euro lo pagheresti 150mila in totale
Quando un creditore partecipa ad un'asta lo fa esclusivamente per far alzare il prezzo il più possibile.
O meglio cerca di far alzare il prezzo il più possibile da quanto lui ha pagato il credito.
Se dovesse fare un rilancio e nessuno dovesse fare offerte più alte, ovviamente si aggiudicherebbe l'immobile, ma essendo già lui il detentore del credito, non deve più nulla a se stesso. Sistemerà l'immobile e lo metterà in vendita nel mercato libero, probabilmente prendendo anche più soldi rispetto all'asta.
Le aste ad oggi hanno senso per beni immobili che hanno poca richiesta. Tipo zone dove il mercato non gira allora li si può fare dei buon affari, ma se si parla di zone centrali o prima periferia delle città principale si va a pagare di più che in agenzia.
Hai centrato il problema, ogni immobile è diverso dall' altro e ogni zona è diversa, quindi bisogna valutare di caso in caso.
La parte di acquisto del credito e successiva partecipazione mi lascia un po' perplesso. Non avrebbe più senso fare un saldo e stralcio con la banca?
Non è il debitore ma un terzo ad acquistare il credito
@@enricoccc non hai capito quello che ho scritto. mi stavo riferendo a chi acquista il credito dalla banca, pare ovvio che non sia il debitore.
@@caneblu e come fa un terzo a fare un saldo e stralcio? Si chiama acquisizione del credito
@@enricoccc è un accordo stragiudiziale lo fa con la banca. Di solito per una valore molto più basso del mercato (per lo stesso meccanismo che ha spiegato Pinna) a quel punto l'asta non ha luogo. Chiaramente se il pignoramento c'è un solo soggetto creditore, se sono di più non ha senso.
Aggiungo.. ovviamente, è sotto-inteso, l'accordo è fatto anche con il debitore, il quale ha il vantaggio della cancellazione (stralcio appunto) totale del debito. Cosa che con l'asta potrebbe non avvenire se la vendita non copre il totale del debito.
cosa pensi delle agenzie immobiliari delle banche?
Non vorrei scoprire l'acqua calda, ma se fosse facile fare affari comprando case all'asta, ti sembra che le lasciavano ai piccoli risparmiatori??? Comunque un filmato del genere tiglie di mezzo parecchi competitors ....😉
Estremamente interessante, grazie! Queste valutazioni valgono anche per immobili come terreni agricoli o edificabili?
lo si capisce anche senza e prima di partecipare. vicino alle grandi citta' non hai possibilita' proprio in quanto il prezzo si alza TANTISSIMO.
Se puoi, per i prossimi video, togli il sottofondo musicale. È troppo alto il volume, discontinuo e disturba l'ascolto. Oppure tieni il volume più basso ed evita interruzioni e riprese ad alto volume
Gran video davvero!
a Naska non piace questo elemento
si a volte fanno ancora più schifo!! mi è capitato una volta che il curatore non si è presentato per farmi vedere l immobile e mi sono ritrovato qualcuno(familiare/proprietario non si è esposto) dell immobile che mi ha "consigliato" di star fuori da quell asta. non l ho neanche visto l immobile,
c'è una sorta di "mafia" in alcuni casi.
A volte non ci sono stati problemi di nessun tipo però, sono sincero.
dipende da tanti fattori ragazzi.
sicuramente non pensate " faccio l asta e mi prendo la villa da 400k a 50k" non funziona così, tranne se non è distrutta che metterla a posto te ne costa 300k 😅 però quello è un altro caso
Dove che città?
Mah, io ne ho viste tante aste andate deserte sinceramente. Fatto una SOLA asta e Vinta subito e pagata con mutuo. Pertanto la mia esperienza è proprio l'opposto. Forse parli di aste immobiliari in grandi città come Milano o Roma o Torino o Napoli. Per quanto riguarda il discorso di rilanciare a cavolo, mi sembra veramente strano che la gente abbia 10000 euro (per una casa di base media di asta di 100000 euro) da buttare nel cestino solo per fare un favore ad un amico. Vorrei conoscerli anche io questi amici.
Dove l'hai vinta la tua asta?
Ciao. Però se il creditore partecipa all'asta ed è l'unico offerente rimane fregato
No, nell'esempio se si aggiudica l'immobile a 50k€ sono soldi che al netto di minimi costi pagherebbe a se stesso, acquistando l'immobile dal valore di 80k€
No perché se l'asta dovesse andare deserta, il creditore sistema la casa "gli da una rinfrescata" e la mette in vendita nel mercato libero.
Infatti una regola fondamentale, quando si riescono ad acquistare dei crediti immobiliari, quell'immobile deve essere una opportunità valida sia dal punto di vista finanziario, che immobiliare.
Finanziario perché in asta proverai a fare rilanci per far aumentare il prezzo.
Se invece il credito rimarrà a te, farai l'operazione immobiliare nel mercato libero.
Ciao Leo,un appunto, se dopo l'aggiudicazione dell'immobile non viene saldata la procedura, il tribunale potrebbe chiederti altri soldi se l'immobile viene venduto in futuro in minusvalenze nei confronti del prezzo di aggiudicazione precedente.Come dici tu, l'acquisto del credito o gli stralci sono decisamente migliori per fare business.
Ma non è cosi! Io ho comprato un immobile in buono stato con una cifra "normale". Ma poi chi dovrebbe avere interesse a comprare all'asta a un prezzo superiore a quello di mercato?(ovviamente devi andare con un mediatore che ti dica quanto è il prezzo massimo che conviene offrire) A questo punto ne compra un altro col mercato tradizionale e si evita tutti i problemi che ha un immobile all'asta!
a Bologna ho visto cantine del valore di 50k da perizia aggiudicate a oltre 200k..... detto ciò passo e chiudo...
Si a Bologna i prezzi alle aste raggiungono vette inesplorate (anche per cantine che già in partenza non valgono 50k€)
Io ho partecipato a Nasta eravamo solo io e l’esecutato che aveva fatto partecipare la sua ex moglie però lui interagiva parlava diceva cosa fare non so se questo è normale. E tra l’altro mi ha minacciato che se mi fossi comprato la casa me l’avrebbe bruciata
Grazie... Mi hai fatto risparmiare tempo e fatica
Grazie sei prezioso
Vogliamo parlare dei casini che ti compri insieme all'immobile? 😅😂😂😂
Già. Questo punto in genere lo saltano tutti quanti.
Quali casini tipo?
I casini che ti compri insieme all'immobile li trovi scritti dettagliatamente in perizia
Ti do ragione, immobili vinti all'asta con prezzo più alto del valore del mercato😅
E se io andassi la solo per fare come nelle aste in tv per alzare il prezzo e poi me ne vado prima che mi dicano che è mio?
C'è il rischio che nessuno rilanci dopo la tua ultima offerta e a quel punto non puoi revocarla
@@LeonardoPinna E allora niente non vado, soldi non ne ho lo stesso
Ciao a tutti . Per cortesia qualcuno mi potrebbe dire se posso fidarmi alle aste ????
Quindi il prezzo d'asta e solo un indicazione poi devi avere te un obbiettivo giusto
Bel video.. I furbetti sono sempre dietro l'angolo! Va visto anche che, con i soliti furbetti si elimina quegli acquirenti che partono da 0... E non e´ sicuramente positivo per l' immobiliare!
Interessante, ma da un punto di vista umano, non riuscirei ad acquistare un immobile all'asta
Purtroppo non sono assolutamente d'accordo.
Ho acquistato la mia prima casa all'asta ad una cifra più bassa di 100000 euro.
Non avevo capitale se non quello di "caparra".
Se poi vuoi fare "l'investitore" e vuoi una casa già pronta allora non credo si possa parlare di vero investitore.
È vero che i meccanismi sono difficili però partecipare ad un'asta si può fare.
Hai fatto un errore. Il creditore avrà interesse a comprare l'immobile fino a 100k, perché in quel caso avrebbe comunque pagato 50k un immobile che vale 80k
Grande 😉 Riguarda il video
io da costruttore sconsiglio sempre l'investimento immobiliare. Gli affari sono pochi e i costi tanti.
ottimo video
ottimo, inizio a guardare gli appartamenti in vendita e lascio perdere le aste!!
Ehhh... Benvenuto nel mondo dell'edilizia mio caro fanciuton...😅😂😂😂
É logico che queste aste siano super affollate, perché la maggior parte dei partecipanti acquistano immobili all'asta e li rivendono a prezzo maggiorato, per lavoro, quindi se uno pensa che a queste aste trovi solo privati in cerca della propria casa da abitare, si sbaglia come un palazzo.
io ne vedo tante deserte, affollate dove? ma poi come le vedete affollate se sono tutte o quasi online dove solo se hai le credenziali per partecipare solo se hai pagato la cauzione solo se hai i documenti in regola puoi vedere al massimo quante persone ci sono ma solo il giorno e l'ora inizio d'asta.
Io ne ho acquistata una alla seconda asta che ho fatto, a prezzo molto più basso di mercato , fortuna? Non credo
Dipende anche dalla zona, le aste sono utili se abiti in un paese.
Effettivamente avevo dei dubbi sull'argomento
Ottimo video..... sono agli inizi per investire in affari immobiliari partecipando alle aste..... dopo questo video abbandono l'idea di questa pista
Conviene forse occuparne una (mi dissocio)
Bravo
Non posso vincere.... Ma posso scorreggiare
😂
Ma smettila io alla prima asta mi sono aggiudicato una casa con 8 mila euro di xauzione , immobile 82 000 euro 4 locali 180m2
Io allora sono stato fortunato ho acquistato nell'ultimo anno 2 case per 110000 euro compreso notaio e piccole ristrutturazioni
Troppe agenzie che seguono le aste per per persone terze.
Una considerazione: le banche sono costrette ad accettare il valore di perizia del tribunale, quindi partendo dall’80% di quel valore se si offre di più si è già sicuri che la banca senza ulteriori garanzie non potrà darci soldi anche se si ha un reddito molto alto.
Interessante questo aspetto del mutuo, non me ero a conoscenza. Quindi faccio un esempio: prezzo base d'asta 200.000 , mettiamo il caso che a seguito di qualche rilancio mi aggiudico l'immobile per 210.000 euro
Vado a chiedere il mutuo, la banca calcolerà come tetto massimo l'80% su 200k non su 220k, ho capito bene? Cioè in rialzo rispetto al prezzo base d'asta (che proviene dalla perizia) devono essere coperti con il cash praticamente. Grazie
Non è vero ...dipende da banca a banca...alcune fanno come dici tu altre no.
la Banca NON ACCETTA PER NIENTE la perizia del tribunale. Tu quando fai il mutuo ti da l'80% del valore di aggiudicazione a prescindere del valore dell'immobile, ci sono banche che ti danno l'80% del valore della perizia ma solo PERIZIA FATTA DALLA BANCA, questo per vari motivi, uno tra i quali il fatto che le perizie dei CTU sono anche vecchie di anni, non attuali.
Altro problema sono i Cinesi. Solo questanno ho partecipato a 2 aste vedendo aggiudicarsi l'acquisto ad un prezzo maggiore del 130% della base e con valire vinale maggiore del 30% del valore di mercato. ...e sempre Cinesi. 🤔
Soldi a volontà, chissà da dove
Come fai a sapere che erano cinesi??
Li guardo negli occhi 😂😂
@@enricoccc puzzavano di fritto.
Se tu non ce l'hai fatta non vuol dire che altri non cè la possono fare. Ho amici che hanno fatto un buon affare comprando all'asta con molto meno di 200mila euro.
Se io non vinco al superenalotto non è detto che altri non possano vincere. Stesso discorso: la probabilità media è bassa
Con tutto il rispetto possibile, ma non ho mai sentito una serie di banalità come in questo video, io faccio questo per mestiere, ed è tutto relativo, non fissi paletti di plusvalore, quindi cosa vuol dire è conveniente o non conveniente? Cosa vuol dire la cosa della caparra? Non è uno svantaggio, è una norma, è un dato oggettivo, se non hai i soldi o almeno un mutuo pre approvato non partecipi e amen. La seconda parte è che non c'entra nulla con questo video, qui non si parla della compravendita di crediti, perché solo grandi invastitori possono fare questo tipo di business! Questo è pacifico. Onestamente video non di mio gradimento.
Io che ne ho già presi 2 ahahah
Spesso alle aste ci sono i proprietari delle case...non lucrare sui poveri dai
Purtroppo tutte le aste sono lucro sui poveri
Sono affari, nulla di personale , cavoli del proprietario se ha contratto debiti, perch'e dovrebbe essere un problema di chi compra?
@@ismaeledridi390 casa mia è andata all'asta per pagare gli stipendi ai dipendenti dell'azienda in seguito alla crisi economica nel 2012.. fallisce un azienda mi lascia un debito scoperto e pago gli operai.... Ho avuto la casa all'asta per quale debito? Aprite gli occhi e ricordate che ci sono persone in giro non solo numeri e fogli excel...
@@ismaeledridi390 un problema per chi compra se vai a gareggiare con il proprietario all'asta e fai alzare il prezzo
@@antonio_bonaccio il proprietario non può partecipare all'asta. Ma può saldare il proprio debito e tenersi la casa.
Anche se hai piú di 200k non dovreste. Troppi squali piú forti di voi. Invisibili, ma ci sono.
Chi?
Lo diceva gatti sul suo canale 3 anni fa
😂
Video falso ma chi paga di piu del valore di mercato 6 fuori
La media è 46% del valore di stima
Questo video lo fai nella speranza di trovarti da solo alle aste😂😢😂😢
Molte falsita hai detto‼️