절대주의!선순위임차권 인수사례! 전입세대 없다고 입찰들어가면 x된다.
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- Опубліковано 3 гру 2024
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![[경매투자자 필독영상] 확바뀐 전입세대열람, 어떤점이 달라졌나?](http://i.ytimg.com/vi/DyJVDucH5rI/mqdefault.jpg)
세입자 입장에서는 전입 후 점유만 하면 대항력이 있기 때문에 그 집에 완전 눌러 살거 같으면 확정일자를 안 받는 전략을 취할 수도 있습니다. 경매 들어간 후에 확정일자가 없기 때문에 전세보증금 정보를 숨길 수 있고 따라서 경매에서 다른 사람들이 입찰이 들어오지 못하기 때문에 사실상 본인 단독 입찰이 가능한 물건을 만들 수 있거든요. 확정일자가 전입보다 빠른건 전세 계약 후 전세금 대출을 위해서 확정일자를 미리 받아서 그렇습니다. 꽤 흔한건데 잘 모르시는거 같네요.
확정과 전입신고를 같이 했는데 확정신고는 처리되고 전입신고 요건이 안되어 전입은 나중에 되는 일도 많아요.
처리 기관이 달라서 입니다.
07:58 제가 대략적인 이유는 알아요 부동산에서 미리 계약을 하고 그 계약서가지고 확정을 일단 받아야합니다 그래야 은행에서 대출을 해주거든요 . 그리고 실제 전입하는 날이 확정일 보다 더 후에 신고가 되는겁니다 왜냐면 확정은 먼저 받을 수 있찌만 이사 갈 곳에 사람이 거주중이면 전입신고를 잘 안해주거등요.
은행대출실행시 은행에서확정을 먼저 받게합니다.
이번 강의를 통해서 임차권은 완전히 이해가 됐습니다. 감사합니다교수님~베리굿입니다.
전입일보다 확정일자가 빠른이유는 여러가지 있습니다
1. 부동산에서 임대차계약후 부동산중개인이 잔금전에 미리 확정일자 받아놓고 잔금시 임차인이 가지고 있는계약서와 교환하는 경우가 대부분입니다. 대출받는경우도 동일하게 미리 받아줍니다
2. 아래와 같이 임차인이 미리 동사무소에서 받는경우 도있습니다
"부동산에서 임대차계약후 부동산중개인이 잔금전에 미리 확정일자 받아놓고 잔금시 임차인이 가지고 있는계약서와 교환"
이 내용이 이해가 잘안되는데, 설명좀 부탁드립니다.
확정일자계약서는 임차인에게 필요한 것으로 부동산에서 법무사를 통해 확정일자를 받은계약서를 임차인에게 주고, 임차인이 가지고 있는 계약서를 부동산이 수령한다는 내용입니다
현재는 주택임대차신고제시행후 대부분 임차인이 동사무소에가서 신고후 확정일자를 받고 있습니다
상기 방법은 3년전 방법입니다 @@고스트-x5i
@@고스트-x5i 4년전에는 부동산에서 계약후 확정일자받는것을 법무사를 통해 직접 받아 주었습니다(계약서에 확정일자 고무인 날인함), 그리고 잔금일에 부동산에서 확정일자 받아논 계약서를 임차인에게 주고, 임차인이 가지고 있는(확정일자 고무인 날인 없는 계약서)를 부동산에서 보관합니다. 현재는 임차인 또는 임대인이 주택임대차신고를 하면 확정일자를 자동으로 받게 되어 있습니다(과거처럼 계약서에 고무인 날인은 없음)
첫번째 물건에 대해서 잘못된 설명을 하고 있어 보이네요. 임차권등기를 하면 대항력과 우선변제권 모두 획득합니다. 다만 임차권등기 이전에 대항력이든, 우선변제권이든 선 취득한게 있다면 선취득 시점으로 인정해 주는 효과가 있는겁니다. 해당 물건의 경우 전입과 확정일자가 없어도 임차권등기 시점에 대항력과 우선변제권을 취득하고, 최선순위이며, 경매등기 이전에 임차권등기가 되었으므로 배당요구를 하지 않았더라도 배당받아야 맞습니다. 다만, 이경우 그럼에도 불구하고 낙찰자가 보증금을 인수하게 되는 이유는 해당 물건지가 충청남도 보령이고 가장 빠른 근저당이 2016년이라서 임차인의 환산 보증금 21,000 만원이 상임법 보호대상이 아니기 때문입니다.
5:31 근데 오늘 부터는 배당요구도 일자까지 반드시 확인하셔야 됩니다
너무 잘 듣고 갑니다. 특히 배당요구 종기일 부분
꼼꼼히 가르쳐줘서 감사합니다
경린이.입니다. 권리분석에서 유의해야할점 더 디테일하게.알아갑니다.
대항력 있는 세입자. 배당신쳥 하면 없어지는게 아니고 세입자 배당 받고 남은 보증금에대해 인수해야 합니다..
이게맞죠
전세보증금담보대출 받으려면 정책대출이든 일반대출이든 확정일자부임대차계약서 요구하니까 그렇죠. 그러니까 전입 전 한 달 정도 전에 확정일자 있는거죠..
질문한 전입이 빠른이유는 임대보증금대출을 받는 과정이라 임대차계약후 전입전 확정일자를 받는겁니다. 전세대출받을때 확정일자 받은 임대차 계약서가 첨부서류로 들어가야 전세대출이 나가요
저도 대출땜에 확정을 먼저 받았었음. 근데 확정받은후 대출이 안돼서 전세계약취소하고, 결국 다른집으로 이사왔는데.. 그때 그 확정은 자동으로 사라졌는지 모르겠음
맞아요 은행대출때문이죠ㅎㅎ 한달뒤전입일이니 딱 맞아떨어지네요
잘 배웠습니다.
선순위 임차인 전세권 물건 보고 있었는데
강의 보고 이해했습니다 감사합니다
5:34 배당요구도 날짜까지 반드시 확인
유익한 내용 감사합니다.
확정일자가 먼저있는이유는 전세대출받을때 은행에 계약서 제출시 확정일자받은 계약서를 요구하기때문입니다~!
배당신청도 종기일 잘 따져야겠네요~
또 봐요^^
04:44 이해가 안가네요
배당요구종기일보다 늦었다 할지라도
임차권에 기인한 보증금이 선순위로 배당 받아 갈텐고 그렇게 된다면 배당된 금액제외한 금액만 인수 하거나 인수되는 보증금이 없는 거 아닌가요??? 제가 잘못 이해 한건가요???ㅠㅠ
전세대출받을때 확정일자부 계약서가 은행에 제출해야되서 확정이 빠르고 잔금날 전입 하는경우일수 있습니다
확정일자만 먼저 받는 이유,, 매우 단순합니다 본인이 오히려 지엽적일수 있는 경매파트만 전문가라서 그래요 부동산의 거래종류 매물종류 엄청많아요 각 부문마다 실무절차 다틀리구요
참 좋은 강의 입니다. 경매는 자칫하면 몇년 벌어 모은것 한방에 날아 갑니다. 정신 똑바로 차려야 합니다. 울면서 떠난 사람들이 엄청 많아요.
전입과 확정이 뭔지 몰라서 확정 먼저하고 나중에 전입이 뭔지 알아서 따로 하게되는 케이스도 있습니다. 자동으로 같이 되면 좋을 텐데요... 정말 개인적인 이유들이라 더 여러가지 사연이 있겠습니다만.
재미있게 봤습니다 이번 년도부터 전입신고하면 확정일자는 자동이라고 하던데 맞나요?
은행대출끼려면 확정일자있어야해서 전입전에 확정일자 받는겁니다... 확정일자가 중요해서 먼저받는게 아니라ㅠ
지나면서 채널을 보게 되었는데
선순위 임차인이 임차권등기를 경매개시일 보다 먼저 설정 했었다면
배당요구 없어도 당연히 배당 받을수 있는거 아닌가요 (대법 2005다 33039판결) 참조하세요
경매개시일 이후에 임차권등기를 하였다면 반듯이 배당요구가 있어야 하고요
확정이빠른경우는 보증금을 대출받는경우가 있을때 은행에서 계약서에 확정일자를 받아오라고 해서 입니다 이런경우가 전입보다 확정일자가 빠른거죠
보통 대출 상품은 확정부터 받습니다
대부분 이런경우 일껍니다~
전입보다 확정일자가 빠른 경우의 수는 개인적으로 많겠지만
그중 하나가 전세대출을 처리하는 과정에서 생긴다고 들은듯 한데요 맞는지 몰
임차권은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 가지는 걸로 아는데 확정일자가 없다고 해서 배당 받을 수 없나요...? 좀 헷갈려서요...
대항력은 채권보다 빠르면, 계약서, 전입, 점유를 가진 경우 가질 수 있습니다.
다만, 우선 변제권은 대항력과 다릅니다. 우선 변제권의 요건 중에는 무조건 확정일자가 필요합니다.
대항력 : 보증금을 받기 전까지 집을 비워주지 않을 수 있다.
대항력의 요건 : 계약서, 전입, 점유
우선변제권 : 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있다(배당)
우선변제권의 요건 : 전입, 점유, 확정일자(채권보다 빨리야 함)
따라서 확정일자가 없으면, 우선변제권에 의한 배당은 받을 수 없습니다.
확정일자는 부동산에서 왠만하면 계약서 쓰는날 확정일자 받으러 가라고 알려 줍니다. 전입신고는 잔금일에 하러 가구요. 은행에서 대출 받을때 계약서에 확정일자 찍힌 계약서를 가져 오라고 하니까요. 잔금전에 대출 신청 2주전에는 해둬야 잔금일에 대출 나오니까요.
확정일자가 없어도 배당 신청 하면 배당은 받을 수 있는데 후순위니까 실질적으로 배당 금액이 남아 있지 않아서 못받는거 아닌가요? 확정일자가 없어서 배당 못받는게 아니라요
3년전 강의지만 보시는분들이 계시니 답을 달면..
확정이 한달 빠르고, 전입이 없다...
부동산에서 계약서 발행이 되면 확정일자를 바로 받을수있습니다.
전입과 확정일자는 별개입니다.
전입은 그집에 누가 전입되어 있으면.. 안받아주는데..
확정일자는 그냥 바로 받아줍니다.
그래서 확정만 받고 전입은 깜빡하고 안받는경우가 종종 있습니다.
그리고 요즘은 전월세 신고를 하지 않으면 과태료가 부과된다고해서
전월세신고를 하러가면 (역시 계약서 발행 후 바로 가능)
확정일자도 같이 부여해 줍니다.
같은 이유로 확정은 대부분 전입보다 빠릅니다.
확정일자는 임대차계약서가 작성된 순간부터 받을 수 있습니다. 온라인 등기소에서도 쉽게 가능하고요. 이렇게 해야 전세자금대출서류 준비가 되는 것이라, 차후 대출실행시점에서 입주, 점유, 전입신고를 하면서 정리가 되는 것이지요
전입이 빨라 대항력은 있지만 확정일자가 근저당 보다 늦은 임차권자는 우선변제를 못 받는 것이지요? 그럼 결국 보증금 잔액 혹은 전액은 낙찰자 인수네요?
맞나요?
배당 신청을 했다면
근저당이 받아가고 남은 돈이 있다면
전부 또는 일부를 받는거죠
못받은 돈이 있다면
낙찰자가 인수하는것이고요
우선변제라는 말의 의미가
후순위나 채권보다 우선한다는 말이니까요
확정일자가 근저당보다 늦으면 배상신청은 안되지만 낙찰자 인수 해야 하는걸로 알고 있어요
단순히 화정일자는 배당금 신청만 못한다?
근저당보다 늦게 임차인이 전입, 확정일자를 받았고, 배당종기일보다 배당신청은 빨리 한 사건이있는데 이분은 소액임차인 대상자입니다. 배당 받을 수 있나요?
선생님~ 전입세대 열람도 아무나 뗄 수 있나요???
안녕하세요. 경매대마왕 채널관리자입니다.
전입세대 열람은 해당세대의 관계자만 열람할 수 있습니다.
하지만 경매지를 가지고 해당지역의 주민센터를 방문하면
열람 가능합니다.
감사합니다.
물건 복사후.전입세대열람 누구나가능 합니다
임차권 설정을 한 소액임차인의 경우 확정은 없고 배당신청을 했다면 배당이 나오는것인지요?
확정이 없으면 배당신청을 할수가 없어요
소액임차인인 경우만 확정일자 없어도 배당됩니다 전입,점유,배당신청이 요건이네요
@@aslan339 저도1표
군더덕이 없이 깔끔한강의 감사합니다.
맞춤법 보소ㅋㅋㅋㅋ
군더더기
쓸데없이 덧붙은 것.
부동산에서 전세 계약서를 작성하면 계약서 들고 바로 동사무소 가서 확정일자 받으라고 합니다 계약서 쓴날 전입 하지는 않잖아요 잔금을 치뤄야 이사도 하고 이사 하는 날 전입도 하죠. 그래서 확정일자가 전입보다 빠른게 많아요 .. 대부분 사람들은 확정일자가 무슨 의미인지 잘 몰라요 그냥 확정일자 받으면 보증금 보호 받는다 그렇게만 알고 있어요 . 대항력 없으면 확정일자가 아무 소용 없는 건데 그걸 이해 못하더라구요
사업자등록증 "미상"인데 "없죠??" 가 뭐야?? 교묘하게 유도하네~~ 그리고, 이번 강의는 들어야 이해가는 사람은 절대 경매하면 안된다.
거금들여 기초부터 듣고, 지식 쌓아서 어느 세월에 경매하나?? 2~3년은 들어야 하는데, 들으면 뭐하나? 그새 다 잊어먹고, 관련 법은 계속 바뀌고, 다시 듣고 무한반복이다.
글게요 요번 강의는 위에 댓글로 추가 정리가 되어 있지만 좀 집고 갈 필요가 있어 보입니다.
1. 임차권 등기 시점에 대항력이 없었다면 등기 시점에 대항력 + 우선변제권이 발생하는 것으로 알고 있음.
2. 임차권 등기 되어 있는 물건의 배당은 신청과 상관없이 자동 배당으로 알고 있음.
3. 그러므로 임차인 배당 발생여부는 아래 사항이 관건으로 보임
-> 즉 대항력이 있었다면 그 시점이 근저당(말소기준)보다 빠르냐가 관건이며
-> 대항력이 없다가 임차권 등기 시에 대항력+우선변제권 발생이면 그 시점에 근저당(말소기준)이 있었느냐 가 관건
4. 그리고, 배당이 발생하는 경우 만약 낙찰가보다 보증이 더 크면 나머지는 낙찰자가 인수함
해서 아직 정리안된 것은 임차권 등기의 경우 배당신청없이 자동 배당되는 두가지 case 중 하나 로 알고 있는데,
(1. 경매 신청한 채권자, 2. 임차권 등기 신청한 채권자) 배당 요구 종기일까지 배당신청해야하는게 맞나요?? 누구 답변 가능할지요??
맞습니다.임차권등기명령은
전세권과 달리,
집주인이 보증금을 되돌려주지 않아서 생긴 소송 중/ 승소로 인한 권리이니
배당신청을 안 해도 근저당권처럼 자동배당입니다.
근저당권이 배당신청 하나요?
안해도
자동배당입니다.
깡통전세 나오면, 아무리 배당요구를 하더라도, 못받은것만큼은 인수아닌가요? 나중에 다시 강의를 할지 어떨지 모르겠지만, 확정적으로 배당 받으면 인수 아니라고 강의 하는건, 좀 위험해 보입니다~ 제가 잘못알고 있나요? 답변좀 달아주세요~
'임차권설정'은 '상가건물임차권'와 달리 우선변제권이 없어서 임차권설정만으로 배당 못받는거 아닌가요? 그래서 무조건 인수 아닌가요? 즉, 확정일자 있고 배당요구 해도 선순위임차권설정만으로 배당 못받지 않나해서요. 물론 점유하는 상태에서 선순위임차인으로서 배당요구 했다면 배당받을수 있구요.
3분쯤에 나오는물건 **임차권등기자가 구지 배당요구를 하지 않아도 배당요구와 동일한 우선변제권 이 발생되는게 아닌지요?
김관수 임차권등기자는 배당요구 하지않아도 됩니다
@@JUNS3I 그러니깐 설명이 틀렸네요.배당요구로인정인데 인수라고하니..
@@kwansukim7606 임차인의 확정일자가 말소기준권리보다 늦어서 그래요~
영상과 댓글 모두 약간씩 부족하거나 틀린 설명을하고 있어서 덧붙입니다. 임차권등기가 첫 경매개시등기 이전에 등기된 경우 별도로 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당을 받습니다. 하지만 경매개시등기 이후에 등기된 임차권등기는 배당요구를 해야만 배당을 받습니다. 위 영상의 3분쯤에 나오는 사례의경우 경매기입등기 이후에 임차권등기를 했으므로 배당요구를 해야만 배당을 받습니다. 즉, 설사 확정일자가 근저당보다 빠르더라도 임차권등기가 경매기입등기 이후 이므로 배당요구를 하지않았다면 낙찰자인수입니다. 기본적으로 등기부는 해당 물건에 대한 빚들의 리스트라고 이해하시면 됩니다. 법원은 경매개시 시점에 리스트업(등기)되어있는 빚들에 대해서는 이미 공시되어 있으니 별도의 배당요구를 하지 않더라도 당연히 갚아줘야할 대상으로 생각한다는 겁니다. 경매개시이전 등기된 근저당, 압류 등이 별도 배당요구 없이 배당 받는 점을 생각하시면 됩니다. 마찬가지 이유로 경매개시이후 설정한 근저당권자는 최소한 배당요구종기일까지는 배당요구를 해야만 배당을 받습니다. 위와 관련하여 대법원2005다33039 판결 참고하시기 바랍니다.
선순위 입차인이 전입 확정 배당날짜를 전부 근저당권 설정 전에 했지만 임차권을 근저당권 후에 설정하고 현재 그 경매건물에 살고 있지 않는경우
낙찰자는 임차권의 채권금액을 인수해야되는지요 아니면 낙찰자랑은 상관없는지요 궁금합니다.
경매에서는 배당액 미배당액 인수액 이렇게 해서 배당되고 남은 미배당금 인수액을 낙찰자가 인수해야하는거로 나와있어서 입니다.
전입 확정 배당이 전부 근저당권 설정전에 했으면 낙찰자가 부담질게 하나도 없는거로 알고 있는데 실제 경매에서는 안그래서요ㅜㅜ
아시는분 답글 부탁드립니다. 꾸벅~
임차권등기권자에게는 배당요구를 하지 않더라도 배당을 해주는거아닌가요
@@aslan339 임차권등기자에게는 배당요구를 안해도 배당해줍니다..
@@백동진-p4f 수정합니다 두가지 경우가 생기는데 임차권등기를 경매등기전에 했다면 임차권등기일을 배당요구일로 보고 자동배당되고 경매등기후에 했다면 배당신청을 해야합니다
@@aslan339 정답입니다
@@aslan339 많이배웁니다~꾸벅