To nie mój pech :) na 250 kupionych mieszkań z uczestnikami moich szkoleń - taka oto statystyka i takie oto wnioski. Ale oczywiście każdy może mieć inne swoje doświadczenia w tym zakresie. Pamiętajmy też, że jest jednak grono 20% dobrych pośredników :) i całe szczęście.
no, proponują dzielnice Ruczaj, kto nie zna Krakowa może nie wiedzieć, że Ruczaj to inaczej szpital psychiatryczny, pośrednicy krakowscy proponują Ruczaj jeśli nie od razu to później
Rotacje ;D widziałem to w jednej firmie (inna branża) to nie jest tak, że 80proc się nie nadaje - dostają takie progi do wyrobienia których nie ma szans wykonać min dlatego że doświadczone 20proc sobie na to nie pozwoli by świeżaki robili wyniki .... jakby wina była pośredników to z każdą kolejną rotacją poziom powinien rosnąć, a tak się nie dzieje.
Panie Orzechowski. 1. Pośrednik nie jest negocjatorem, tylko mediatorem. Sprzedający po to wynajmują pośrednika, by ten chronił ich przed bezczelnymi propozycjami typu obniżka ceny o 30%, by w ogóle nie dopuszczał do marnowania czasu na rokowania, które nie mają szansy powodzenia. Tak, ma pan racje, negocjować powinny strony, a pośrednik jest "po środku" czyli bezstronny, ale stwarzający dobry klimat do rokowań. I profesjonaliści, szanujący swoich klientów tacy są. 2. Reprezentowanie - nie tylko nie musi być, ale nie może być. Reprezentacja jest zajęciem dla PEŁNOMOCNIKA (np. adwokat) a pośrednik z samego założenia nie jest pełnomocnikiem. Do zbywania nieruchomości, jest wymagane pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Jeśli jest stroną transakcji, lub pełnomocnikiem strony, nie może być pośrednikiem. Istnieje wiele mitów na ten temat, niestety, a fakty sa takie jak napisałem. Jeśli pośrednik jest pełnomocnikiem np. sprzedającego, nie może pod żadnym pozorem świadczyć usługi pośrednictwa tym bardziej dla kupca. Taki proceder skończyłby się słusznym roszczeniem i sprawą sądową.... 3. Nie wiem o jakich pośrednikach Pan mówi w tym punkcie, bo ja przez 15 lat mojej pracy spotkałem pojedyncze przypadki takich amatorów. Wszyscy moi współpracownicy potrafią i sprawdzają dokumenty - o ile kupujący jest klientem , czyli ma podpisana umowę za wynagrodzeniem, a pośrednik działa zgodnie z prawem czyli nie proponuje usługi za 0zł lub za wynagrodzeniem pozornym czyli np. 1 zł netto. Jeśli kupiec nie jest klientem, nie ma prawa wymagać niczego, do czego by nie zobowiązał pośrednika sprzedający. Często sprzedający nawet nie życzy sobie kontaktu i udostępniania oferty takiej osobie, jak również częste przypadki sa aby oferta nie była prezentowana w internecie czy innych mediach. Szok? :) Uzycie przez Pana słowa iż "najczęściej pośrednik jest zorientowany wyłącznie na zysk" to oświadczam Panu, że każda firma i kazdy biznes, z samego założenia jest nastawiony głównie na zysk. Jednak jego osiąganie, zależny m.in. od profesjonalizmu i umiejętności świadczenia kompleksowych usług, budowania dobrej marki i zbierania poleceń - więc to o czym Pan mówi, to margines i szybka droga do bankructwa firmy pośredniczącej. Narracja, jakoby większość pośredników była idiotami i chciała zbankrutować, jest grubo przesadzona. Realne proporcje są odwrotne - wiekszość dba, mniejszość robi degrengoladę. Najczęsciej ta mniejszość, którą dopuszczono do prowadzenia działalności bez elementarnego wykształcenia i likwidując wszelkie standardy ustawowe - w wyniku tzw. deregulacji. 4. 100% racja. Co więcej - agent , który pracuje dla pośrednika (pośrednik to przedsiębiorca) dostaje tylko część z tych pieniędzy. Ok 25% idzie na podatki, więc z pozostałej części agent dostanie może połowę, drugą połowę pochłoną koszty (przy 1% to nawet na koszty nie starcza, to jakaś desperacja bankrutującej firmy pośredniczącej). Więc im niższe wynagrodzenie, tym mniejsza motywacja agenta bezpośrednio obsługującego klienta. To już nasze babcie nas uczyły - tanie mięso psi jedzą. Uważam, ze nawet jeśli należę do nieźle zarabiających - dalej nie stać mnie by kupować tanie byle co, np. tanią byle jaką usługę. 5. Mógłbym przytoczyć jako kontrargument wiele przykładów, gdzie osobiście mediowałem w takich sprawach podpowiadając dobre rozwiązania dla wszystkich, uczestniczyłem a aktach gdzie pośrednik (ja czy kolega) wręcz ratował sytuację wymyślając notariuszowi odpowiednie zapisy lub konsultując zapisy prawne wskazując na błąd notariusza w interpretacji prawa (nieliczne przypadki, ale były). 100% racji o tyle, że notariusz nie jest od doradzania i mediowania, tylko napisania umowy, kontroli dokumentów aby transakcja była pod tym katem skuteczna, czyli umowa była ważna. 6. Ma Pan wyjątkowego pecha. Wątpię, by ktokolwiek z inwestorów "mieszkaniowych" miał za sobą jak np. moja skromna osoba - co najmniej 1000 transakcji, dostęp do cen transakcyjnych z aktów notarialnych, szerokie kontakty z rzeczoznawcami i innymi pośrednikami. Wiedza uczestników rynku zwykle pochodzi z internetu i opowiadań typu "sąsiad mówił że...." - z całym moim szacunkiem do wszystkich Państwa.... 7. Tutaj to Pan pojechał po całości. Główną bolączka pośredników jest niepunktualność klienta i nie odbieranie telefonów, wręcz "znikanie" - nie mówiąc już o próbach wydobycia informacji lub wręcz wyłudzenia usługi, lecz ominięcia płatności. Jesli nawet zdarza mi sie raz na ruski rok spóźnić minute lub dwie (nigdy więcej i tylko w przypadkach przeciągnięcia sie poprzedniego spotkania z powodu spóźnienia któregoś z klientów), to przypadków spóźnień klientów po 15-20 minut (w w zeszłym tygodniu - godzina) jest wielokrotnie więcej. Jest to bardzo przykre, bo musimy często przekładać te spotkania, ponosimy koszty i denerwują sie na nas właściciele. 8. To nie jest prawda. Żadne prezenty, a juz tym bardziej pamięć o urodzinach. Profesjonalny pośrednik się aż tak nie spoufala i nie jest az tak próżny. Owszem, zdarza sie zadzierzgnąć znajomość, przez 15 lat pracy zawarłem takich dwie. Ale do tego trzeba innych wspólnych jeszcze zainteresowań, pasji - niż tylko obrót nieruchomościami. I owszem, dla znajomych to sie najlepsze oferty wydobywa, zaraz po tych dla siebie :) Niech jednak Pan nie będzie naiwny co do "perełek". Prawdziwe perełki, pośrednik sam kupi i zarobi 30% a nie 3%. Prawda, nie wszystko co jest perełką dla inwestora - klienta, musi być perełka dla pośrednika. Lepiej jednak pamiętać, że w częstej sytuacji , gdy sprzedający chce dostać np. 120% wartości nieruchomości i wyprowadzać się 3 miesiące , a kupiec chce zapłacić max 80% wartości i dostać klucze najlepiej zaraz po umowie przedwstępnej, rola mediatora, doradcy, osoby bezstronnej co do warunków umowy, działającej na rzecz satysfakcjonującego obie strony konsensusu - może być kluczowa. Może, nie musi. Pozdrawiam i liczę, że trochę i Panu objaśniłem, jak to wygląda "z drugiej strony". P.S. Tak, w profilu mam zdjęcie z mojej drugiej pracy, jestem dwuetatowcem :)
1. To zasady z etyki Pośrednika, z których wg moich badań 80% się nie stosuje. Obniżka ceny ofertowej o 30% nie jest bezczelną, to subiektywne podejście co jest bezczelne co nie - tak samo jak cena ofertowa może być bezczelnie wysoką. A rynek sam to weryfikuje - mieszkanie jest tyle warte ile klient jest w stanie za nie wyłożyć gotówki tu i teraz bądź w niedalekiej przyszłości. Jeśli mieszkanie nie schodzi, a klient chce sprzedać - dochodzi do obniżki, czasami większej niż 30%. Pośrednik często nie dopuszcza do negocjacji, pośrednik często przeszkadza, boi się zaproponować ceny, umówić kontrachentów na spotkanie wspólne - to rzeczywistość, z którą nagminnie się spotykamy. Proszę zauważyć, że 20% pośredników jest profesjonalistami i wie jak sobie radzić z takimi sytuacjami. Ale proszę Pana - wiemy jak wyglądają rekrutacje na stanowiska handlowe również w agencjach pośrednictwa, jak sa wynagradzani pośrednicy i na czym im zależy. WIemy też jaka rotacja jest na tych stanowiskach. Dzisiaj pokazuje mieszkanie jeden pośrednik a za tydzień już nie pracuje. Jest to ciężki kawałek chleba i niestety nie wszyscy sobie radzą. Ba - cała masa sobie nie radzi. Zaraz odpowiem na kolejne punkty.
2. Reprezentowanie - w rozumieniu nie pełnomocnictwa, ale dbania o interes kupującego. Tak jest przyjęte w krajach zachodu, że pośrednik reprezentuje jedną ze stron. W Polsce już ten zwyczaj wchodzi i w umowach pośrednictwa mamy zapisy czy godzimy się na to aby pośrednik reprezentował obie strony lub nie.
3. Po tej wypowiedzi zauważam iż jest Pan pośrednikiem, a i pewnie prowadzi swoją agencję. Zapewne jest Pan profesjonalistą i jest szansa, że zalicza się Pan do tej grupy 20%. Nie mniej jednak w praktyce spotykamy się z pracownikami, którzy mają inne podejście. To co Pan nakreśla, to pobożne życzenie Przedsiębiorcy świadczącego usługi pośrednictwa i tak należy czynić. Dążyć do tego, ale rzeczywistość jest inna. Przynajmniej raz w tygodniu dostaję umowy do analizy od moich Warsztatowiczów, które są godne pożałowania i są dalekie od ideału. Musimy stawiać temu czoła, radzić sobie z tym i umieć się odnaleźć. Proszę napisać do mnie - od ręki wyślę 4 umowy, które ostatnio trafiły do mnie i które potwierdzają to co powiedziałem. Pieniądz, pieniądz, pieniądz bez jakości wykonania usługi i dbania o nasz interes.
4. zasada, którą wyznaję to zasada - doceń swojego pośrednika - o czym mówię w tym filmie: ua-cam.com/video/Uld43_LKgAA/v-deo.html natomiast Ci którzy nie biorą prowizji lub biorą 1% zazwyczaj więcej kasują drugą stronę.
5. Proszę przedstawić się. Z chęcią nawiążemy współpracę z odpowiedzialnym, profesjonalnym biurem pośrednictwa dbającym od początku do końca o nasz interes. I znowu dodam, że tak powinno być. Rzeczywistość jednak pokazuje co innego - w wielu przypadkach.
Współczuję doświadczeń. Prawdziwy pechowiec z Pana 😉
To nie mój pech :) na 250 kupionych mieszkań z uczestnikami moich szkoleń - taka oto statystyka i takie oto wnioski. Ale oczywiście każdy może mieć inne swoje doświadczenia w tym zakresie. Pamiętajmy też, że jest jednak grono 20% dobrych pośredników :) i całe szczęście.
Bardzo ładna koszula Wojtku
Chodzi o to aby handlarze mieszkaniami nie musieli się dzielić z posrednikani, bo nie wyrobia swoich mocno naciaganych % zysku
O jakiej agencji mowa?
Wiem, że w Krakowie ale nie pamiętam nazwy...
(Chodzi mnie o agencje co ma pośrednikow dedykowanych do osiedli/dzielnic)
no, proponują dzielnice Ruczaj, kto nie zna Krakowa może nie wiedzieć, że Ruczaj to inaczej szpital psychiatryczny, pośrednicy krakowscy proponują Ruczaj jeśli nie od razu to później
Jeśli 80% się nie nadaje wg Ciebie to jak się utrzymują na rynku?
Nie utrzymują, trwa ciągła rotacja, widać to w sieciówkach. 20% zostaje i trwa i pracują rzetelnie.
Rotacje ;D widziałem to w jednej firmie (inna branża) to nie jest tak, że 80proc się nie nadaje - dostają takie progi do wyrobienia których nie ma szans wykonać min dlatego że doświadczone 20proc sobie na to nie pozwoli by świeżaki robili wyniki .... jakby wina była pośredników to z każdą kolejną rotacją poziom powinien rosnąć, a tak się nie dzieje.
Panie Orzechowski.
1. Pośrednik nie jest negocjatorem, tylko mediatorem. Sprzedający po to wynajmują pośrednika, by ten chronił ich przed bezczelnymi propozycjami typu obniżka ceny o 30%, by w ogóle nie dopuszczał do marnowania czasu na rokowania, które nie mają szansy powodzenia. Tak, ma pan racje, negocjować powinny strony, a pośrednik jest "po środku" czyli bezstronny, ale stwarzający dobry klimat do rokowań. I profesjonaliści, szanujący swoich klientów tacy są.
2. Reprezentowanie - nie tylko nie musi być, ale nie może być. Reprezentacja jest zajęciem dla PEŁNOMOCNIKA (np. adwokat) a pośrednik z samego założenia nie jest pełnomocnikiem. Do zbywania nieruchomości, jest wymagane pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Jeśli jest stroną transakcji, lub pełnomocnikiem strony, nie może być pośrednikiem. Istnieje wiele mitów na ten temat, niestety, a fakty sa takie jak napisałem. Jeśli pośrednik jest pełnomocnikiem np. sprzedającego, nie może pod żadnym pozorem świadczyć usługi pośrednictwa tym bardziej dla kupca. Taki proceder skończyłby się słusznym roszczeniem i sprawą sądową....
3. Nie wiem o jakich pośrednikach Pan mówi w tym punkcie, bo ja przez 15 lat mojej pracy spotkałem pojedyncze przypadki takich amatorów. Wszyscy moi współpracownicy potrafią i sprawdzają dokumenty - o ile kupujący jest klientem , czyli ma podpisana umowę za wynagrodzeniem, a pośrednik działa zgodnie z prawem czyli nie proponuje usługi za 0zł lub za wynagrodzeniem pozornym czyli np. 1 zł netto. Jeśli kupiec nie jest klientem, nie ma prawa wymagać niczego, do czego by nie zobowiązał pośrednika sprzedający. Często sprzedający nawet nie życzy sobie kontaktu i udostępniania oferty takiej osobie, jak również częste przypadki sa aby oferta nie była prezentowana w internecie czy innych mediach. Szok? :) Uzycie przez Pana słowa iż "najczęściej pośrednik jest zorientowany wyłącznie na zysk" to oświadczam Panu, że każda firma i kazdy biznes, z samego założenia jest nastawiony głównie na zysk. Jednak jego osiąganie, zależny m.in. od profesjonalizmu i umiejętności świadczenia kompleksowych usług, budowania dobrej marki i zbierania poleceń - więc to o czym Pan mówi, to margines i szybka droga do bankructwa firmy pośredniczącej. Narracja, jakoby większość pośredników była idiotami i chciała zbankrutować, jest grubo przesadzona. Realne proporcje są odwrotne - wiekszość dba, mniejszość robi degrengoladę. Najczęsciej ta mniejszość, którą dopuszczono do prowadzenia działalności bez elementarnego wykształcenia i likwidując wszelkie standardy ustawowe - w wyniku tzw. deregulacji.
4. 100% racja. Co więcej - agent , który pracuje dla pośrednika (pośrednik to przedsiębiorca) dostaje tylko część z tych pieniędzy. Ok 25% idzie na podatki, więc z pozostałej części agent dostanie może połowę, drugą połowę pochłoną koszty (przy 1% to nawet na koszty nie starcza, to jakaś desperacja bankrutującej firmy pośredniczącej). Więc im niższe wynagrodzenie, tym mniejsza motywacja agenta bezpośrednio obsługującego klienta. To już nasze babcie nas uczyły - tanie mięso psi jedzą. Uważam, ze nawet jeśli należę do nieźle zarabiających - dalej nie stać mnie by kupować tanie byle co, np. tanią byle jaką usługę.
5. Mógłbym przytoczyć jako kontrargument wiele przykładów, gdzie osobiście mediowałem w takich sprawach podpowiadając dobre rozwiązania dla wszystkich, uczestniczyłem a aktach gdzie pośrednik (ja czy kolega) wręcz ratował sytuację wymyślając notariuszowi odpowiednie zapisy lub konsultując zapisy prawne wskazując na błąd notariusza w interpretacji prawa (nieliczne przypadki, ale były). 100% racji o tyle, że notariusz nie jest od doradzania i mediowania, tylko napisania umowy, kontroli dokumentów aby transakcja była pod tym katem skuteczna, czyli umowa była ważna.
6. Ma Pan wyjątkowego pecha. Wątpię, by ktokolwiek z inwestorów "mieszkaniowych" miał za sobą jak np. moja skromna osoba - co najmniej 1000 transakcji, dostęp do cen transakcyjnych z aktów notarialnych, szerokie kontakty z rzeczoznawcami i innymi pośrednikami. Wiedza uczestników rynku zwykle pochodzi z internetu i opowiadań typu "sąsiad mówił że...." - z całym moim szacunkiem do wszystkich Państwa....
7. Tutaj to Pan pojechał po całości. Główną bolączka pośredników jest niepunktualność klienta i nie odbieranie telefonów, wręcz "znikanie" - nie mówiąc już o próbach wydobycia informacji lub wręcz wyłudzenia usługi, lecz ominięcia płatności. Jesli nawet zdarza mi sie raz na ruski rok spóźnić minute lub dwie (nigdy więcej i tylko w przypadkach przeciągnięcia sie poprzedniego spotkania z powodu spóźnienia któregoś z klientów), to przypadków spóźnień klientów po 15-20 minut (w w zeszłym tygodniu - godzina) jest wielokrotnie więcej. Jest to bardzo przykre, bo musimy często przekładać te spotkania, ponosimy koszty i denerwują sie na nas właściciele.
8. To nie jest prawda. Żadne prezenty, a juz tym bardziej pamięć o urodzinach. Profesjonalny pośrednik się aż tak nie spoufala i nie jest az tak próżny. Owszem, zdarza sie zadzierzgnąć znajomość, przez 15 lat pracy zawarłem takich dwie. Ale do tego trzeba innych wspólnych jeszcze zainteresowań, pasji - niż tylko obrót nieruchomościami. I owszem, dla znajomych to sie najlepsze oferty wydobywa, zaraz po tych dla siebie :)
Niech jednak Pan nie będzie naiwny co do "perełek". Prawdziwe perełki, pośrednik sam kupi i zarobi 30% a nie 3%. Prawda, nie wszystko co jest perełką dla inwestora - klienta, musi być perełka dla pośrednika. Lepiej jednak pamiętać, że w częstej sytuacji , gdy sprzedający chce dostać np. 120% wartości nieruchomości i wyprowadzać się 3 miesiące , a kupiec chce zapłacić max 80% wartości i dostać klucze najlepiej zaraz po umowie przedwstępnej, rola mediatora, doradcy, osoby bezstronnej co do warunków umowy, działającej na rzecz satysfakcjonującego obie strony konsensusu - może być kluczowa. Może, nie musi.
Pozdrawiam i liczę, że trochę i Panu objaśniłem, jak to wygląda "z drugiej strony".
P.S. Tak, w profilu mam zdjęcie z mojej drugiej pracy, jestem dwuetatowcem :)
1. To zasady z etyki Pośrednika, z których wg moich badań 80% się nie stosuje. Obniżka ceny ofertowej o 30% nie jest bezczelną, to subiektywne podejście co jest bezczelne co nie - tak samo jak cena ofertowa może być bezczelnie wysoką. A rynek sam to weryfikuje - mieszkanie jest tyle warte ile klient jest w stanie za nie wyłożyć gotówki tu i teraz bądź w niedalekiej przyszłości. Jeśli mieszkanie nie schodzi, a klient chce sprzedać - dochodzi do obniżki, czasami większej niż 30%. Pośrednik często nie dopuszcza do negocjacji, pośrednik często przeszkadza, boi się zaproponować ceny, umówić kontrachentów na spotkanie wspólne - to rzeczywistość, z którą nagminnie się spotykamy. Proszę zauważyć, że 20% pośredników jest profesjonalistami i wie jak sobie radzić z takimi sytuacjami. Ale proszę Pana - wiemy jak wyglądają rekrutacje na stanowiska handlowe również w agencjach pośrednictwa, jak sa wynagradzani pośrednicy i na czym im zależy. WIemy też jaka rotacja jest na tych stanowiskach. Dzisiaj pokazuje mieszkanie jeden pośrednik a za tydzień już nie pracuje. Jest to ciężki kawałek chleba i niestety nie wszyscy sobie radzą. Ba - cała masa sobie nie radzi. Zaraz odpowiem na kolejne punkty.
2. Reprezentowanie - w rozumieniu nie pełnomocnictwa, ale dbania o interes kupującego. Tak jest przyjęte w krajach zachodu, że pośrednik reprezentuje jedną ze stron. W Polsce już ten zwyczaj wchodzi i w umowach pośrednictwa mamy zapisy czy godzimy się na to aby pośrednik reprezentował obie strony lub nie.
3. Po tej wypowiedzi zauważam iż jest Pan pośrednikiem, a i pewnie prowadzi swoją agencję. Zapewne jest Pan profesjonalistą i jest szansa, że zalicza się Pan do tej grupy 20%. Nie mniej jednak w praktyce spotykamy się z pracownikami, którzy mają inne podejście. To co Pan nakreśla, to pobożne życzenie Przedsiębiorcy świadczącego usługi pośrednictwa i tak należy czynić. Dążyć do tego, ale rzeczywistość jest inna. Przynajmniej raz w tygodniu dostaję umowy do analizy od moich Warsztatowiczów, które są godne pożałowania i są dalekie od ideału. Musimy stawiać temu czoła, radzić sobie z tym i umieć się odnaleźć. Proszę napisać do mnie - od ręki wyślę 4 umowy, które ostatnio trafiły do mnie i które potwierdzają to co powiedziałem. Pieniądz, pieniądz, pieniądz bez jakości wykonania usługi i dbania o nasz interes.
4. zasada, którą wyznaję to zasada - doceń swojego pośrednika - o czym mówię w tym filmie: ua-cam.com/video/Uld43_LKgAA/v-deo.html natomiast Ci którzy nie biorą prowizji lub biorą 1% zazwyczaj więcej kasują drugą stronę.
5. Proszę przedstawić się. Z chęcią nawiążemy współpracę z odpowiedzialnym, profesjonalnym biurem pośrednictwa dbającym od początku do końca o nasz interes. I znowu dodam, że tak powinno być. Rzeczywistość jednak pokazuje co innego - w wielu przypadkach.
bez głosu ?
Głos jest, ale tylko z lewej ;)
podmieniać? czy tak może zostać?
Może zostać ☺