@@migueladminfergal-administ7538hola Miguel, tenemos un vecino que vive en el ático y en la escritura pone que la terraza del ático es de uso privativo y no pone nada comunitaria. Solo pone "uso privativo" y la comunidad tiene dudas porque él dice que es comunitaria pero solo la puede disfrutar él
Hola buenas noches, muchas gracias por el video y por la información brindada, pese a todo, tengo una duda en torno a los cerramientos de terrazas en elementos comunes de uso privativo, tengo un adosado en una urbanización con una comunidad de propietarios que no esta constituida pero figura brevemente en la escritura de mi propiedad como una zona común de uso privativo exclusivo y excluyente que esta claramente y visualmente delimitada por vallas metálicas con los vecinos contiguos. Mis dos terrazas de uso privativo exclusivo y excluyente constan de una terraza delantera desde la que accedo obligatoriamente a la vivienda a través de una vía de acceso privado a la urbanización que también es común y una terraza trasera, al igual que el resto de vecinos tienen sus terrazas delanteras y traseras también de las mismas características, todas valladas y claramente delimitadas, la mayor parte de los adosados y viviendas de la comunidad de propietarios donde resido están vacíos o en estado ruinoso y somos muy pocos los vecinos que realmente residimos, si hay un total de 30 casas, realmente como propietarios seremos menos de 10 personas. En la escritura de la propiedad y en el Ayuntamiento y el Registro de la Propiedad se certifica y certifican que no hay una comunidad de propietarios constituida y no la ha habido nunca y nadie muestra interés ni voluntad de crearla pero la parcela de la comunidad donde están todas las viviendas no es una parcela segregada como tal y esta bajo la Ley de Propiedad Horizontal (deduzco que cuando el promotor original construyó la urbanización realizaron este trámite para establecerlo así, la promotora quebró y no hay forma de contactar, cada vivienda de esta comunidad fue vendida y adquirida por diferentes entidades bancarias), aunque hay elementos comunes nadie nunca se ha hecho cargo de ellos y están en un mal estado de conservación, y realmente los únicos elementos comunes de los cuales se hace cargo cada propietario se podría decir que son las terrazas de cada propietario que se hacen cargo cada uno de sus propias terrazas. Muchos de los vecinos han hecho obras de todo tipo de envergaduras desde reformas completas de la casa anexionando terrazas y elementos comunes de uso exclusivo para construir casas mas amplias, cerramientos o lo que han considerado oportuno incluido mi vecino con el que comparto una valla metálica y con el cual tengo una diferencia o problema, he construido un muro reemplazando esa valla que delimitaba su terraza común de uso privativo de mi terraza común de uso privativo (es una persona que de 10 de los 12 meses vive en el extranjero y es imposible contactar con el nunca además de que cuando lo conocí, me dio su numero de teléfono para contactar en caso de necesitar comunicarle algo pero nunca coge el teléfono, y cuando ha venido a pasar sus vacaciones ya que es su residencia de vacaciones he intentado contactar para avisarle con antelación antes del comienzo de la obra pero no he obtenido respuesta), asumiendo yo la totalidad del coste de construcción del muro que sustituye la verja metálica y también voy a asumir en caso de ser necesario futuras reparaciones y el mantenimiento de este muro que esta justo donde estaba la valla metálica que separaba su propiedad de la mía, sin embargo, este vecino que se hizo un cerramiento instalando una puerta de acero macizo para que no le entrase nadie a su terraza común de uso privativo, a través de unos vecinos de su misma nacionalidad que nos han trasladado su contestación, dicen, que si no le pinto su lado del muro del color que el desea que tal vez me denuncie o se oponga a la construcción de muro, ¿puede hacer eso, teniendo en cuenta que no hay comunidad, y que el además ya hizo una serie de obras 2-3 años atrás sin consentimiento de la comunidad ya que no esta constituida y nadie le puso ninguna pega, siendo además buena fe por mi parte de no obligarle a asumir ningún coste ni ahora ni en el futuro y mi intención de ser comunicativo con el para informarle sobre la obra y el proceso de la misma? Su principal alegación es que el muro es demasiado alto (aunque cumple por completo la normativa urbanística de altura) y que, según su opinión, hace que la luz del sol no de en el pasillo donde esta ubicado el muro, lo cual es falso ya que contamos con pruebas gráficas/videográficas que demuestran que si que da el sol, y que lo hace en la misma proporción que cuando la valla metálica original estaba puesta donde ahora esta este muro. He de decir que tengo mi correspondiente permiso de obras concedido desde antes de comenzar la obra, que la altura dimensiones y demás modificaciones cumplen las regulaciones de Urbanismo y que la concejala de urbanismo de mi localidad y el Ayuntamiento nos ha comentado que ellos en estos casos no intervienen en caso de que el vecino no esté conforme y que solo se pronuncian en el sentido de que cumpla la normativa de Urbanismo y que al cumplirla no tienen nada mas que opinar al respecto y que debemos solucionarlo entre nosotros o por otras vías, también he de decir, que su lado del muro esta lucido cara-vista y no se lo hemos dejado sin lucir ni mucho menos, pero el parece que si no le pintamos y accedemos al chantaje de pintárselo de un color que el quiera y que además sufraguemos el coste de pintarlo entero (es un muro de una longitud de mas de 8-9 metros que entendemos que es una preferencia personal suya que no tenemos que asumir en ningún caso, amenaza con denunciar en caso de no pintarle del color que el quiere y de rebajar la altura del muro 40 centímetros, pese a que cumpla la normativa urbanística de nuestra localidad. Por último he de añadir, que la terraza de uso privativo en la que he hecho el cerramiento es el lugar donde esta mi puerta principal por la que salgo a la calle, de no hacer un cerramiento, cualquiera puede entrar a mis dos terrazas de uso privativo a cualquier hora del día, esto hace que no tenga nada de privacidad en mis dos terrazas de uso privativo, entran además los perros de vecino y defecan en mis terrazas y hay problemas de esta índole ya que otros vecinos también acceden sin nuestro consentimiento en ocasiones a nuestras terrazas y aun advirtiéndoles de esto hacen caso omiso, además de que no puedo tener a mis perros ya que podrían escaparse y los tengo que tener dentro de casa siempre, no puedo tener cosas fuera por miedo a que me los hurten, siendo que ambas terrazas están en las escrituras y figuran los metros cuadrados de las mismas y que es de uso exclusivo y excluyente, no quiero en ningún caso que nadie acceda incluyendo mascotas de vecinos o los propios vecinos y cualquiera, al igual que nosotros no nos metemos en las propiedades de los demás y que nuestras mascotas no se meten en las propiedades de los demás, yo pido, evidentemente, el mismo trato. Simplemente queremos vivir tranquilos, hacer uso de nuestras terrazas, tener privacidad y impedir que ni los perros de los vecinos, ni los vecinos ni nadie que no seamos nosotros pueda acceder a nuestras terrazas. ¿Podría darnos problemas este cerramiento? ¿Se aplica el principio de igualdad y no discriminación al haber realizado este vecino y otros vecinos obras de similares características o otras obras? ¿Puede denunciarnos y haber consecuencias? ¿Si denuncia, ya que el Ayuntamiento expresamente dice que ellos no se meten en estas cosas, ante que organismo nos denunciaría? Vivimos en una localidad pequeña de la sierra de Alicante, por lo que ni siquiera hay juzgados y tampoco hay Policía y los tramites legales se efectúan en una población lejana que asume estas labores. Muchísimas gracias de antemano y disculpe si la explicación o la pregunta es tan extensa.
Hola, ante todo agradecerle el fantástico contenido del canal así como el esfuerzo por hacer accesible una temática aveces confusa o muy tediosa, para los que no estamos familiarizados con estos temas. Aprovecho para hacer una consulta: vivo en un edificio construido en 1963, y catalogado como protegido por su carácter arquitectónico. El problema viene que he tenido un susto con mi hijo que intento escalar la barandilla. Necesito hacer algo, ya que la barandilla esta en un 4º piso, mide 73cm de altura y tiene barrotes horizontales. Es una terraza común de uso privativo. Que viabilidad existe en subir la altura alterando casi nada a nivel visual y colocar algún material no fijo que impida ser escalable. Y quien es responsable del pago de hacerla reglamentaria en altura?. Muchas gracias.
Hola. Existe un código técnico de la edificación donde se hablar de la altura mínimo de las barandillas en las terrazas que efectivamente es de 73 cms. Con relación a cambiarlas, al ser la terraza de su vivienda de un elemento común de uso privativo, debería decidirse en una reunión de la comunidad y me temo que será ud. por su interés personal quien deberá sufragar con los gastos. Un cordial saludo Miguel 691564359
Buenos días, acabo de comprarme un piso, un 1° con acceso a un patio de luces de uso privativo, el caso es que hacia este patio dan dos ventanas de otra de vivienda, una de ellas con tamaño suficiente como para que una persona pudiese colarse en mi piso, desconozco si este tipo de ventanas son legales, supongo que sí, pero ¿existe la posibilidad de que yo coloque algún tipo de reja en sus ventanas o algún elemento que impida que acceda el vecino a mi patio? Un saludo, un video muy explicativo
Estimado Javier: Vd. puede decidir si poner rejas en sus ventanas o en la puerta de acceso a su patio de uso privativo. Lo que no puede es obligar a otro propietario a ponerle unas rejas en sus ventanas. Al ser una modificación de la estética del edificio tendrá que solicitar permiso al resto de los vecinos para que le permitan en un patio que es un elemento común de uso privativo que pueda poner rejas, pero recuerde siempre en su vivienda no en la vivienda de otros. Saludos Miguel 691564359
Muy buen explicado. Gracias. Al patio de luces de mi edificio accedemos dos viviendas, un vecino y yo. Pero el patio no tiene separación alguna. ¿Necesito permiso para poner una valla de barras de metal que me separe del vecino? Entiendo que eso no es cambiar la estructura. Gracias, un saludo.
Buenos días Jose. Si al patio tiene acceso dos propietarios distintos, y es un patio común de uso privativo, será la comunidad quien deba de darles permiso para poner una valla metálica que divida las dos partes del patio. Si la comunidad vota por mayoría dicha división no habría problemas. Saludos. Miguel 691564359
Buenas, en mi edificio el vecino del bajo con zona común de uso privativo construyó sin permiso un tejado con revestimiento de tela asfaltica. El vecino del primero ahora sufre del calor producido e tuve que ir a urgencias intoxicado porvocado por el pegamento e el alquitrán. El ayuntamiento fue notificado mas cómo tenia familiares o amigos el ayuntamiento no tomó medidas. Que podemos hacer?? Gracias
Hola Jorge. Si existe un patio comun de uso privativo, nadie puede hacer ninguna obra si no es con el consentimiento de la mayoría de los propietarios de dicha finca. Si tomó la decisión de construir un tejado sin el consentimiento del resto de los propietarios tienen la posibilidad de denunciar esta situación, máxime cuando se ha utilizado productos tóxicos y además se ha tenido que ir a urgencias por este motivo. Desde luego, si la gravedad de la situación lo requiere, la comunidad debería de avisar al propietario para que quitara este tejado y si no lo hiciera lo llevaría al juzgado de 1ª instancia. Esta actuación lo haría a través de la comunidad con un abogado pagado por la misma porque es un problema de toda la comunidad. Un cordial saludo. Miguel 691564359
Habrá que estar a lo que se indique en el título constitutivo. Si se habla de los trasteros y en que condiciones. Si no se dice nada todos los propietarios que no tienen plaza de garaje pero si tienen trasteros, por el acceso a través del ascensor debería pagar una cantidad que se debería de calcular en función de su uso. Un cordial saludo. Miguel 691564359
Hola Omar. La ley de propiedad horizontal no define las alturas de los pisos en ningún caso. Tendrás que hablar con el departamento de urbanismo del ayuntamiento donde esté dicha instalación y ellos te dirán como debes ampliar el techo y si puedes hacerlo o si estás limitado para hacer esta actuación Saludos. Miguel 691564359
Buenas tardes , decirle antes de nada que me encanta escuchar y ver sus videos se aprenden muchas cosas ,llevo bastantes años lidiando con comunidades pues mi suegro delegaba en mi , ahora va mi pregunta el la comunidad de la vivienda de mis suegros ( ambos ya fallecidos) en la escritura pone que la limpieza del portal tienen que hacerla los 2 primeros y el bajo que tiene entrada por el portal . Hasta que punto se puede considerar legal , hay 10 viviendas y2 bajos pero solamente uno tiene acceso por el portal ... el edificio debe de tener sobre 60 años . Dándole las gracias de antemano me gustaría saber si se puede hacer algo
Estimada María. Gracias por sus comentarios. Decirla que si en la escritura aparece las condiciones de la limpieza, nada que alegar. No suele ser muy normal que las escrituras rijan la forma de limpiar el portal. Peri si es así, nada que decir. Saludos Miguel
@@migueladminfergal-administ7538 Muchas gracias por responderme , yo lo propondría en la próxima junta pero al ser nuestros el bajo y uno de los pisos pues no me siento con fuerza moral para como decía una vecina de las veteranas lo que esta escrito esta escrito, gracias de nuevo
Si esta vd. en España, vd. puede conseguir que su patio comunitario sea de uso privativo si así lo deciden la mayoría cualificada de los propietarios. Un cordial saludo
Hola .tengo 3 niños pequeños y quiero aumentar con una barandilla de seguridad en la terraza de mi ático .tengo que pedir permiso a la comunidad o no hace falta? Gracis
Estimada Beniamin: Recuerde que la barandilla no es un elemento privado, es un elemento común, por lo tanto conviene que vd. pida permiso a la junta de propietarios. Podría ser motivo de denuncia por este motivo. Saludos Miguel
Excelente ,que biėn lo explica! Tengo un pequeño piso y encima de mi un patio de esos de uso privativo.Lo he restaurado y al ver que tenia humedades,,pedi a la propietária que mi lampista pudiera revisarlo.Volvió horroritzada,está destrozado!Habian subido toneladas de tierra y plantaron marihuana!!!!en este momento us no hay pero no quiere pagar los destrozos alegando que es zona comûn.Por dónde empezamos ,para obligar-la a pagar y que lo arregle antes de las lluvias?
Buenos días. Lo que tiene que hacer es denunciar en comisaria de policía el hecho delictivo si procede., lo digo por el asunto de la marihuana. Por otra parte, con respecto al tema de la comunidad, que sea una zona común, se deben de respetar estas zonas y no hacer uso de ellas para cuestiones de tipo particular. Si se sabe que fue ella la que hizo uso y abuso del elemento común, si hay pruebas fehacientes, se la podría llegar a reclamar los daños a través del juzgado. Saludos. Miguel
Tengo una pregunta, tengo una terraza que con las lluvias se ha filtrado agua. El vecino de abajo ha notado grietas y ha decidido "por su cuenta" arreglarlo obligandonos a pagar los costes. Habíamos pensando que íbamos a compartir los gastos, pero el vecino se niega ahora y nos pide el importe completo. En esta situación quien tendría que pagar?? Graciass
Estimado Juan Pablo: Habría que saber si su terraza es privada o bien la terraza es un elemento común de uso privativo. Si es privada le corresponde pagar a vd. todos los gastos y se supone que vd. tendrá un seguro que le corresponda para hacer frente a este tipo de Responsabilidad Civil. Cuestión distinta es si es un elemento común de uso privativo. Si es así, la cosa cambia, porque si el deterioro se ha formado por el natural deterioro de la tela asfáltica, carambucos u otros elementos constructivos, corresponde al arreglo a la propia comunidad de propietarios, si por el contrario las filtraciones corresponden al deterioro por su parte por una adecuada falta de conservación, le correspondería pagarlo a vd. Un cordial saludo Miguel 691564359
@@migueladminfergal-administ7538 Buenas tardes, ¿en una terraza comunitaria de uso privativo que se considera mantenimiento y conservación obligatorio por parte del que hace uso de ella? a finales del año pasado compré un ático y encima tengo la terraza comunitaria de uso privativo a la que solo accedo yo, parte de la terraza queda encima del comedor y en el techo del comedor hay humedad. Por lo que veo en la Ley de propiedad horizontal no especifica que conceptos incluye el mantenimiento que debo darle yo por ese uso privativo. He consultado con empresas de impermeabilización, un arquitecto y un abogado y me dicen que se refiere limpieza y no hacer un mal uso de ella por ejemplo tapando desagües, dejando plantas o haciendo agujeros que puedan dañar la tela asfáltica, me surge la duda de si mantenimiento y conservación también es que yo cambie la borada y/o baldosas rotas que por el tiempo se hayan deteriorado (que no haya roto yo intencionadamente). Parece ser que los estatutos de la comunidad se basan en la LPH sin hacer cambios a ella.
Mi vecino a construido un muro desde mi muro a subido 5 metros y no me entra luz, a alargado y subido, y a construido ido una terraza. Como puedo ponerme en contacto contigo?
Estimada Maria Jose, el tema de las medianeras ocupa varios artículos en el código civil. Le envío el enlace de un artículo para que pueda leer lo que dice sobre las medianeras. adminfergal.es/quien-debe-asumir-el-coste-de-mantenimiento-de-la-medianeria/
Si en una terraza; situada en un ático por el que solo puede acceder el propietario del ático, podrían los vecinos instalar placas solares, dejando sin disfrute al propietario?
Estimado Adrian: Dependerá lo que indiquen los Estatutos de la comunidad y lo que se diga al respecto del uso del ático. Sino se dice nada hay que tener en cuenta lo que se decida en junta de propietarios. Si por mayoría se decide que el uso del ático se haga para la instalación de placas solares no veo porque no se puedan hacer la instalación. Cuestión distinta es que las placas solares fueran un problema para la habitabilidad del propietario. Saludos Miguel 691564359
Hola ,en el edificio donde vivo solo tiene dos casas la mía y el vecino abajo y hay dos terrazas una la del vecino de abajo que tiene acceso de su casa y la otra la que está arriba de mi casa y el está reclamando que tmb le pertenece la de arriba es cierto eso?
Estimada Nassira: Esto tiene fácil solución, si solicita una nota simple de su vivienda en el registro de la propiedad y una nota simple de la escritura de división horizontal de su edificio. En esta escritura le dirá a quien corresponde las terrazas. Si son privadas o bien son elementos comunes de uso privativo. Vaya a lo que dicen dichos documentos que están en el Registro de la Propiedad. Saludos. Miguel
Hola tengo una duda y me gustaria si fuera posible una aclaracion . Mi vecino del bajo decidio en su dia abrir una puerta para tener acceso a unos terrenos colindantes (propiedad del ayuntamiento) se hizo un patio para su uso privado , contando con la aprovacion de todos los vecinos de esta comunidad ( yo aun no vivia aqui , aunque estaba tramitando el cambio de titularidad de esta que hoy es mi vivienda) por lo que en ningun momento aprobe ni aprobaria nunca una cosa ilegal , que lo es, el caso es que ahora cada vez que se pinta el bloque el exije que esta comunidad tambien incluya y paguemos la pintura de dicho patio , para no enemistarse con este vecino todos lo aprueban ( menos yo) Ahora mi duda es...si este señor dispone de mas metros utilizables que yo y el resto de vecinos no deberia pagar otra cuota mayor a esta comunidad? Y esta obligada esta comunidad a pintar, alicatar y arreglar ese patio ( ilegal) gracias.
Buenos días. Entiendo que el patio lo ha hecho en la zona que es de la comunidad y no en la zona del ayuntamiento. Si fuera en este último caso nada que decir. Esta claro que la comunidad no tiene nada que decidir. Si el se ha hecho un patio y ha decidido que sea un elemento común de uso privativo y si los propietarios han decidido darle el visto bueno y esta aprobado por unanimidad está en su derecho de tenerlo. No necesariamente tiene que pagar una cuota mayor si así lo ha reconocido la comunidad, ahora bien todo el mantenimiento del patio como pintar, alicatar, etc. deben de ser hechos por la persona al que se le ha concedido el uso privativo. Miguel 691564359
Hola en mi edificio hay dos terrazas y dos trasteros unos para los de la izquierda y otro para los de derecha yo soy de 3 derecha y en el trastero de derecha el del primero derecha dice que su espacio de almacenaje se lo cede al segundo derecha eso es legal
Estimado Juan. Si el espacio que le corresponde al del 1º se lo cede al del 2º y esto es conforme esta claro que su decisión, al ser un bien privativo tiene todo el efecto que pudiera corresponder, es como si vd. cede una parte de su casa para que el vecino de arriba lo utilice como trastero, nadie le puede decir nada en contra. Es su propiedad. Un cordial saludo. Miguel
Buenas noches. Lo primero, gracias por el vídeo y por las molestias que se ha tomado en hacerlo. Gracias. Dicho lo anterior, soy presidente en una comunidad de vecinos de un edificio de algo más de 14 años de antigüedad. Esta comunidad cuenta con 2 patios de luces. Cada patio está dividido en DOS ya que colinda con dos viviendas. La división se realiza por medio de una pared de unos 2 o 3 metros de altura. Estas viviendas, dan a los patios por medio de uno de los dormitorios. Desconozco lo que dice el titulo habilitante, pero, gracias a usted (a lo que se versa en su vídeo), le pediré este título habilitante a mi administrador para saber si estas viviendas disponen o no del uso y disfrute de estos patios. Aunque mi cuestión en este escrito, en realidad, no trata sobre ello. Le pongo en antecedentes... En su día (mucho antes de la modificación de la LPH de 2013), uno de los propietarios de estas viviendas que colindan con estos patios, realizó lo siguiente en estos patios (todo sin solicitarlo a la comunidad): --- Obras para cambiar la ventana de la cocina y convertirla en una puerta que le diese acceso al patio desde la cocina. --- Obras e instalaciones eléctricas y de fontanería para, entre otros, colocar el termo fuera, instalar un grifo y enchufes para colocar lavadora y secadora. --- Obras para colocar un techado de plástico hueco que cubre la mitad de la mitad del patio que colinda con su vivienda. Yo me quejé y en la siguiente reunión ordinaria se planteó todo esto que he comentado anteriormente. En la reunión a la que acudieron 5 personas, el presidente (en aquel entonces), TRES de los propietarios de los primeros y yo, finalmente solo se planteó el techado. El resultado de dicha reunión fue la de la abstención del presidente, los TRES vecinos propietarios de los primeros a favor Y MI VOTO EN CONTRA. Lo que sí se le ordenó fue que cambiase el techado de plástico hueco por tejas de piedra (algo que nunca realizó). Como hablamos del año 2008, por aquel entonces, para el cerramiento o semi cerramiento, se necesitaba la unanimidad del total de los vecinos (hoy en día, desde 2013, solo se necesitan las 3/5 partes). Todo esto sin contar que se pasó por alto, contrario a mí, el tema que yo denunciaba a la comunidad sobre todas las obras ilegales y sin autorización administrativa, que se habían llevado a cabo por parte de este vecino. No siendo experto en la materia, he de suponer que si lo del tejado se aprobó ilegalmente por infracción de ley. Pues, como he dicho, en el año 2008 se necesitaba la unanimidad (corríjame si me equivoco). En 2011, y viendo que en mi comunidad solo habían 39 euros en sus fondos, decidí ser el presidente para sanear la comunidad de la mala gestión que se le estaba dando (hoy en día hay 13.000 euros en las cuentas de la comunidad y en breves haré al comunidad aún más rica con 1.200 euros de unas gestiones que estudié y resultó que me salieron bien). En mi comunidad somos 12 propietarios. Es entonces cuando estudiando algo no relacionado con el techado, aprendí que se debería haber denegado ese techo que se puso sin autorización de la comunidad porque se necesitaba la unanimidad de esta. Se lo comuniqué al administrador y le advertí que iba a denunciar a la comunidad por aprobar algo de forma ilegal (tengo el acta que así lo acredita y donde se puede ver mi voto en contra). El administrador en la siguiente junta ordinaria, 2012, informó a los vecinos de que esa votación quedaba anulada por ser ilegal. Pero, la realidad es que, por mucho que busco, no he encontrado nada que en el acta de esa reunión diga que eso se dijo y o se aprobase. Volviendo a atrás, al poco de poner este vecino todo lo que ya he dicho que realizó en el patio, y antes de la reunión en la que se aprobó ilegalmente el techado, el otro vecino colindante a la otra mitad del patio, realizó en el patio lo siguiente (evidentemente, sin pedir tampoco autorización a la comunidad): --- Obras para tirar la ventana de la cocina y colocar una puerta que le diese acceso al patio por la cocina. --- Obras para colocar un termo en el patio. --- Obras para instalación de tuberías de luz y agua. --- Obras para colocar un pequeño techo de plástico hueco que tapase el termo. En el patio dividido que hay en el otro lado del edificio, ningún vecino hizo (hasta la fecha) modificación alguna. A día de hoy todo sigue igual a excepción de que, el primer vecino del que he hablado, quitó la lavadora y la secadora pero le está dando uso de trastero donde dejar enseres, cesto de la ropa sucia, CUBO DE LA BASURA y para cargar el patinete eléctrico. Cabe decir que colocó un césped artificial para que al llover se amortiguase el ruido de la lluvia. Alo que todavía es peor porque se estanca el agua en ese techado SIN PENDIENTE y ocasiona que ese patio sea una zona aérea de numerosas moscas. Además de que no limpia dicho techo y se van acumulando restos de cosas que caen al patio, bien por vecinos cerdos o porque el simple aire que las transporta las deja caer en él. Mi cuestión, motivada por lo que llega a decir usted sobre que si después de CINCO años no se le ha dicho nada, ya no se puede hacer nada, es si es así después de exponerle todo lo mencionado. Todo esto, evidentemente, sin saber si el titulo habilitante le da uso y disfrute de esta zona comunitaria. Esto último, lo de que es propiedad de la comunidad, sí lo sé y le puedo garantizar que es propiedad de la comunidad. Lo que no sé es si el titulo habilitante le da derecho a estos vecinos para al use y disfrute de los patios. Si usted me dice, ¿y qué dice el administrado?, le tengo que contestar que mejor no le pregunto porque hace DOS días realicé una junta extraordinaria para, entre otros, a petición de una propietaria que ya lo propuso en 2010, aprobar los cerramientos de balcones. Siendo el asesoramiento de nuestro administrador "se necesita la unanimidad de los vecinos". Como se negó un vecino y siguiendo el asesoramiento del administrador, tuve que denegar el cerramiento. A la hora después de la reunión, no teniéndolo del todo claro y no fiándome ya de nadie, me puse a estudiar la LPH. Llegando a la conclusión de que se había cometido una infracción de ley porque desde 2013 no se necesita la unanimidad de los vecinos y sí las 3/5 partes. Por lo que, en el grupo de whatsapp que yo creé para la comunidad, di por anulada dicha votación y se repetirá el 3 de Marzo en una nueva reunión extraordinaria. La cosa es que ya me puse y me puse y llegué a la conclusión de que aquí se han hecho barbaridades que se votaban y aprobaban cosas y no se dejaba constancia en las actas de las reuniones. No teniendo validez casi nada de lo que se aprobaba o denegaba. Siendo esa causa la que me lleva a que en la próxima reunión extra ordinaria hayan infinidad de puntos del orden del día (más 30). Durante los años de mandato que llevo en la comunidad (la mayoría de vecinos confían en mi y me votan año tras año), he despedido a TRES administradores. Los últimos porque se apropiaron indebidamente de casi 2.000 euros cuando en su contrato se dejaba claro que su trabajo serían de 60 euros sin ninguna otra cláusula y sin que nunca se le diera autorización a cobrar por horas. El error lo subsané haciendo constar en los estatutos (previa votación) que la firma para sacar dinero de la comunidad debería ser siempre mancomunada. Repito, mi cuestión, sin contar que debo informarme del título habilitante, es (a tenor de todo lo que al respecto le he mostrado), ¿quépuedo hacer respecto a los patios?. Porque, supongo que si no tienen derecho al uso y disfrute de dichos patios, entonces sí que se necesita la unanimidad de los vecinos y, por lo tanto, no pueden hacer tal uso de ellos (mucho menos las obras que han realizado). Si me he equivocado en algo, por favor, dígamelo para aprender. Un saludo, muchísimas gracias por el vídeo y siento el mensaje tan explicado y tan extenso que le he planteado.
Buenos días. Las obras tienen diferentes fechas de prescripción dependiendo la comunidad autónoma. Así tenemos Andalucía: 6 años Aragón: Leves 1 año, graves 4 años y muy graves 10 años Asturias: 4 años Baleares:8 años Canarias: 4 años Cantabria: 4 años Castilla la Mancha: 4 años Castilla y León: Leves 4 años, graves 8 años y muy grave 10 años Cataluña: 6 años Extremadura: 4 años Galicia: 6 años La Rioja: 4 años Madrid: 4 años Navarra: 4 años País Vasco: 4 años Valencia: 15 años Pasado este plazo el ayuntamiento no puede abrir expediente para el derribo, pero la construcción sigue siendo ilegal por lo que deberás intentar regularizar su situación llamando a un técnico especializado. Con relación al tema de las prescripciones de las obras puedes leer nuestro artículo sobre el consentimiento tácito en una comunidad de propietarios adminfergal.es/consentimiento-tacito-en-una-comunidad-de-propietarios/ También quiero darle las gracias por su información tan completa sobre su caso y que nos sirva de referencia. Por otra parte le sugiero la lectura de los siguientes enlaces: adefinitivas.com/arbol-del-derecho/obras-inconsentidas-en-elementos-comunes-de-la-comunidad-de-propietarios-a-cargo-de-patricia-vadillo/ www.conceptosjuridicos.com/infraccion-urbanistica/ Reciba un cordial saludo. Miguel
Acabo de comprar un piso cuyo tejado es una gran terraza como suele construirse en Tarragona he pedido las llaves del terrao y me han dicho que la comunidad acordó en su día que no se utilizará. Esto es legal si me hubieran informado no hubiera comprado pues dicho piso no tiene ningún balcón ni donde tender ropa ni donde tomar un rayo de sol. Gracias por leer.
Buenos días María. Tiene vd. que mirar las escrituras de división horizontal con sus estatutos y la escritura de compraventa de vd. para ver que es lo que dicen estas. Si la terraza es un elementos común, o bien es un elemento común de uso privativo. Si es privativo es solo de su uso o bien tiene otras particularidades. Lo habitual es que se haya tomado la decisión de no utilizarla por parte de la Comunidad, para no dañar la cubierta, tela asfáltica, etc. Pero en este caso prima lo que diga la escritura de división horizontal o bien los estatutos. Si es común o bien es común de uso privativo para vd. Saludos Miguel Fernández 691564359
en mi comunidad, cuando compre mi piso hay un patio de luz no tuvo salida al mismo hasta q el vecino abrió una puerta a este, ahora el nuevo propietario instaló un aire en este de la pared, suya y el aire caliente,carbono del aire me llega al mío mis ventanas todo el mono sido de carbono y ruido del aparato,
Estimada Marina: Si el patio es un patio elemento común de uso privativo, nadie puede abrir una puerta al patio si no es con el consentimiento de la comunidad. Si esta persona tuvo el consentimiento, se haría una apertura pero para acceder al patio para temas muy concretos como recoger ropas, etc. Con respecto a la instalación del aire acondicionado habría que ver si otros propietarios han instalado los aparatos de aire acondicionado a través de la pared del patio de luz. Si no fuera así, el propietario que tiene el uso del patio no puede realizar ninguna actuación que suponga un aprovechamiento indebido como es la instalación de un aparato de aire acondicionado. Si se ha aprovechado indebidamente tendrá que denunciarlo ante la Comunidad o denunciarlo al juzgado si fuera necesario. Saludos Miguel 691564359
Grascias. Ellos no han retirado el aparato de este patio todavía, de ves en cuando lo ponen, cuando llegan turistas yo sierro mis ventanas no las puedo abrir evitar el aire del aire se meta en casa, y también el ruido de la turbina del aire, sobre todo en este tiempo de calor q uno no pueda abrir las ventanas por este motivo,
Son personas no respetan, los patios comunes, no viven solo explotan las terrazas de nosotros por q estos pagan un poco más, pero nosotros aguantamos muchos ruidos y de sus lugares bajos aprovechan para poner salidas al patio común, olores ruido entran ponen las cosas y no piden permiso,
Muy buena explicación. Muchas gracias
gracias por escucharme y seguir mis vídeos.
@@migueladminfergal-administ7538hola Miguel, tenemos un vecino que vive en el ático y en la escritura pone que la terraza del ático es de uso privativo y no pone nada comunitaria. Solo pone "uso privativo" y la comunidad tiene dudas porque él dice que es comunitaria pero solo la puede disfrutar él
Excelente, usted es un maestro de gran conocimiento! Dios lo bendiga =)
Muchas gracias!
Hola buenas noches, muchas gracias por el video y por la información brindada, pese a todo, tengo una duda en torno a los cerramientos de terrazas en elementos comunes de uso privativo, tengo un adosado en una urbanización con una comunidad de propietarios que no esta constituida pero figura brevemente en la escritura de mi propiedad como una zona común de uso privativo exclusivo y excluyente que esta claramente y visualmente delimitada por vallas metálicas con los vecinos contiguos.
Mis dos terrazas de uso privativo exclusivo y excluyente constan de una terraza delantera desde la que accedo obligatoriamente a la vivienda a través de una vía de acceso privado a la urbanización que también es común y una terraza trasera, al igual que el resto de vecinos tienen sus terrazas delanteras y traseras también de las mismas características, todas valladas y claramente delimitadas, la mayor parte de los adosados y viviendas de la comunidad de propietarios donde resido están vacíos o en estado ruinoso y somos muy pocos los vecinos que realmente residimos, si hay un total de 30 casas, realmente como propietarios seremos menos de 10 personas.
En la escritura de la propiedad y en el Ayuntamiento y el Registro de la Propiedad se certifica y certifican que no hay una comunidad de propietarios constituida y no la ha habido nunca y nadie muestra interés ni voluntad de crearla pero la parcela de la comunidad donde están todas las viviendas no es una parcela segregada como tal y esta bajo la Ley de Propiedad Horizontal (deduzco que cuando el promotor original construyó la urbanización realizaron este trámite para establecerlo así, la promotora quebró y no hay forma de contactar, cada vivienda de esta comunidad fue vendida y adquirida por diferentes entidades bancarias), aunque hay elementos comunes nadie nunca se ha hecho cargo de ellos y están en un mal estado de conservación, y realmente los únicos elementos comunes de los cuales se hace cargo cada propietario se podría decir que son las terrazas de cada propietario que se hacen cargo cada uno de sus propias terrazas.
Muchos de los vecinos han hecho obras de todo tipo de envergaduras desde reformas completas de la casa anexionando terrazas y elementos comunes de uso exclusivo para construir casas mas amplias, cerramientos o lo que han considerado oportuno incluido mi vecino con el que comparto una valla metálica y con el cual tengo una diferencia o problema, he construido un muro reemplazando esa valla que delimitaba su terraza común de uso privativo de mi terraza común de uso privativo (es una persona que de 10 de los 12 meses vive en el extranjero y es imposible contactar con el nunca además de que cuando lo conocí, me dio su numero de teléfono para contactar en caso de necesitar comunicarle algo pero nunca coge el teléfono, y cuando ha venido a pasar sus vacaciones ya que es su residencia de vacaciones he intentado contactar para avisarle con antelación antes del comienzo de la obra pero no he obtenido respuesta), asumiendo yo la totalidad del coste de construcción del muro que sustituye la verja metálica y también voy a asumir en caso de ser necesario futuras reparaciones y el mantenimiento de este muro que esta justo donde estaba la valla metálica que separaba su propiedad de la mía, sin embargo, este vecino que se hizo un cerramiento instalando una puerta de acero macizo para que no le entrase nadie a su terraza común de uso privativo, a través de unos vecinos de su misma nacionalidad que nos han trasladado su contestación, dicen, que si no le pinto su lado del muro del color que el desea que tal vez me denuncie o se oponga a la construcción de muro, ¿puede hacer eso, teniendo en cuenta que no hay comunidad, y que el además ya hizo una serie de obras 2-3 años atrás sin consentimiento de la comunidad ya que no esta constituida y nadie le puso ninguna pega, siendo además buena fe por mi parte de no obligarle a asumir ningún coste ni ahora ni en el futuro y mi intención de ser comunicativo con el para informarle sobre la obra y el proceso de la misma?
Su principal alegación es que el muro es demasiado alto (aunque cumple por completo la normativa urbanística de altura) y que, según su opinión, hace que la luz del sol no de en el pasillo donde esta ubicado el muro, lo cual es falso ya que contamos con pruebas gráficas/videográficas que demuestran que si que da el sol, y que lo hace en la misma proporción que cuando la valla metálica original estaba puesta donde ahora esta este muro.
He de decir que tengo mi correspondiente permiso de obras concedido desde antes de comenzar la obra, que la altura dimensiones y demás modificaciones cumplen las regulaciones de Urbanismo y que la concejala de urbanismo de mi localidad y el Ayuntamiento nos ha comentado que ellos en estos casos no intervienen en caso de que el vecino no esté conforme y que solo se pronuncian en el sentido de que cumpla la normativa de Urbanismo y que al cumplirla no tienen nada mas que opinar al respecto y que debemos solucionarlo entre nosotros o por otras vías, también he de decir, que su lado del muro esta lucido cara-vista y no se lo hemos dejado sin lucir ni mucho menos, pero el parece que si no le pintamos y accedemos al chantaje de pintárselo de un color que el quiera y que además sufraguemos el coste de pintarlo entero (es un muro de una longitud de mas de 8-9 metros que entendemos que es una preferencia personal suya que no tenemos que asumir en ningún caso, amenaza con denunciar en caso de no pintarle del color que el quiere y de rebajar la altura del muro 40 centímetros, pese a que cumpla la normativa urbanística de nuestra localidad.
Por último he de añadir, que la terraza de uso privativo en la que he hecho el cerramiento es el lugar donde esta mi puerta principal por la que salgo a la calle, de no hacer un cerramiento, cualquiera puede entrar a mis dos terrazas de uso privativo a cualquier hora del día, esto hace que no tenga nada de privacidad en mis dos terrazas de uso privativo, entran además los perros de vecino y defecan en mis terrazas y hay problemas de esta índole ya que otros vecinos también acceden sin nuestro consentimiento en ocasiones a nuestras terrazas y aun advirtiéndoles de esto hacen caso omiso, además de que no puedo tener a mis perros ya que podrían escaparse y los tengo que tener dentro de casa siempre, no puedo tener cosas fuera por miedo a que me los hurten, siendo que ambas terrazas están en las escrituras y figuran los metros cuadrados de las mismas y que es de uso exclusivo y excluyente, no quiero en ningún caso que nadie acceda incluyendo mascotas de vecinos o los propios vecinos y cualquiera, al igual que nosotros no nos metemos en las propiedades de los demás y que nuestras mascotas no se meten en las propiedades de los demás, yo pido, evidentemente, el mismo trato.
Simplemente queremos vivir tranquilos, hacer uso de nuestras terrazas, tener privacidad y impedir que ni los perros de los vecinos, ni los vecinos ni nadie que no seamos nosotros pueda acceder a nuestras terrazas.
¿Podría darnos problemas este cerramiento? ¿Se aplica el principio de igualdad y no discriminación al haber realizado este vecino y otros vecinos obras de similares características o otras obras? ¿Puede denunciarnos y haber consecuencias? ¿Si denuncia, ya que el Ayuntamiento expresamente dice que ellos no se meten en estas cosas, ante que organismo nos denunciaría? Vivimos en una localidad pequeña de la sierra de Alicante, por lo que ni siquiera hay juzgados y tampoco hay Policía y los tramites legales se efectúan en una población lejana que asume estas labores.
Muchísimas gracias de antemano y disculpe si la explicación o la pregunta es tan extensa.
Hola, ante todo agradecerle el fantástico contenido del canal así como el esfuerzo por hacer accesible una temática aveces confusa o muy tediosa, para los que no estamos familiarizados con estos temas.
Aprovecho para hacer una consulta: vivo en un edificio construido en 1963, y catalogado como protegido por su carácter arquitectónico. El problema viene que he tenido un susto con mi hijo que intento escalar la barandilla. Necesito hacer algo, ya que la barandilla esta en un 4º piso, mide 73cm de altura y tiene barrotes horizontales. Es una terraza común de uso privativo. Que viabilidad existe en subir la altura alterando casi nada a nivel visual y colocar algún material no fijo que impida ser escalable. Y quien es responsable del pago de hacerla reglamentaria en altura?. Muchas gracias.
Hola.
Existe un código técnico de la edificación donde se hablar de la altura mínimo de las barandillas en las terrazas que efectivamente es de 73 cms. Con relación a cambiarlas, al ser la terraza de su vivienda de un elemento común de uso privativo, debería decidirse en una reunión de la comunidad y me temo que será ud. por su interés personal quien deberá sufragar con los gastos.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Excelente. Muchísimas gracias
Gracias a ti!
Buenos días, acabo de comprarme un piso, un 1° con acceso a un patio de luces de uso privativo, el caso es que hacia este patio dan dos ventanas de otra de vivienda, una de ellas con tamaño suficiente como para que una persona pudiese colarse en mi piso, desconozco si este tipo de ventanas son legales, supongo que sí, pero ¿existe la posibilidad de que yo coloque algún tipo de reja en sus ventanas o algún elemento que impida que acceda el vecino a mi patio?
Un saludo, un video muy explicativo
Estimado Javier:
Vd. puede decidir si poner rejas en sus ventanas o en la puerta de acceso a su patio de uso privativo. Lo que no puede es obligar a otro propietario a ponerle unas rejas en sus ventanas.
Al ser una modificación de la estética del edificio tendrá que solicitar permiso al resto de los vecinos para que le permitan en un patio que es un elemento común de uso privativo que pueda poner rejas, pero recuerde siempre en su vivienda no en la vivienda de otros.
Saludos
Miguel
691564359
MUY INTERESANTE.👍🏻
Gracias! 😊
Muy buen explicado. Gracias. Al patio de luces de mi edificio accedemos dos viviendas, un vecino y yo. Pero el patio no tiene separación alguna. ¿Necesito permiso para poner una valla de barras de metal que me separe del vecino? Entiendo que eso no es cambiar la estructura. Gracias, un saludo.
Buenos días Jose.
Si al patio tiene acceso dos propietarios distintos, y es un patio común de uso privativo, será la comunidad quien deba de darles permiso para poner una valla metálica que divida las dos partes del patio.
Si la comunidad vota por mayoría dicha división no habría problemas.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas, en mi edificio el vecino del bajo con zona común de uso privativo construyó sin permiso un tejado con revestimiento de tela asfaltica. El vecino del primero ahora sufre del calor producido e tuve que ir a urgencias intoxicado porvocado por el pegamento e el alquitrán. El ayuntamiento fue notificado mas cómo tenia familiares o amigos el ayuntamiento no tomó medidas. Que podemos hacer?? Gracias
Hola Jorge.
Si existe un patio comun de uso privativo, nadie puede hacer ninguna obra si no es con el consentimiento de la mayoría de los propietarios de dicha finca. Si tomó la decisión de construir un tejado sin el consentimiento del resto de los propietarios tienen la posibilidad de denunciar esta situación, máxime cuando se ha utilizado productos tóxicos y además se ha tenido que ir a urgencias por este motivo. Desde luego, si la gravedad de la situación lo requiere, la comunidad debería de avisar al propietario para que quitara este tejado y si no lo hiciera lo llevaría al juzgado de 1ª instancia. Esta actuación lo haría a través de la comunidad con un abogado pagado por la misma porque es un problema de toda la comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
@@migueladminfergal-administ7538Muchas gracias por la información, estaremos en contacto 👍
Y que pasa con los trasteros, en sótanos que hay ascensor para coches deben compartir los gastos del ascensor con los de plaza de garaje ?
Habrá que estar a lo que se indique en el título constitutivo. Si se habla de los trasteros y en que condiciones. Si no se dice nada todos los propietarios que no tienen plaza de garaje pero si tienen trasteros, por el acceso a través del ascensor debería pagar una cantidad que se debería de calcular en función de su uso.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Aque altura puedo subir un techo en propiedad horizontal de un primer piso a un segundo piso. Osea en el patio
Mil gracias
Hola Omar.
La ley de propiedad horizontal no define las alturas de los pisos en ningún caso. Tendrás que hablar con el departamento de urbanismo del ayuntamiento donde esté dicha instalación y ellos te dirán como debes ampliar el techo y si puedes hacerlo o si estás limitado para hacer esta actuación
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes , decirle antes de nada que me encanta escuchar y ver sus videos se aprenden muchas cosas ,llevo bastantes años lidiando con comunidades pues mi suegro delegaba en mi , ahora va mi pregunta el la comunidad de la vivienda de mis suegros ( ambos ya fallecidos) en la escritura pone que la limpieza del portal tienen que hacerla los 2 primeros y el bajo que tiene entrada por el portal . Hasta que punto se puede considerar legal , hay 10 viviendas y2 bajos pero solamente uno tiene acceso por el portal ... el edificio debe de tener sobre 60 años . Dándole las gracias de antemano me gustaría saber si se puede hacer algo
Estimada María. Gracias por sus comentarios.
Decirla que si en la escritura aparece las condiciones de la limpieza, nada que alegar. No suele ser muy normal que las escrituras rijan la forma de limpiar el portal. Peri si es así, nada que decir.
Saludos
Miguel
@@migueladminfergal-administ7538 Muchas gracias por responderme , yo lo propondría en la próxima junta pero al ser nuestros el bajo y uno de los pisos pues no me siento con fuerza moral para como decía una vecina de las veteranas lo que esta escrito esta escrito, gracias de nuevo
Hola muy interesante pero me a quedado una duda, ¿podría comprar un patio comunitario?
Si esta vd. en España, vd. puede conseguir que su patio comunitario sea de uso privativo si así lo deciden la mayoría cualificada de los propietarios. Un cordial saludo
Hola .tengo 3 niños pequeños y quiero aumentar con una barandilla de seguridad en la terraza de mi ático .tengo que pedir permiso a la comunidad o no hace falta? Gracis
Estimada Beniamin:
Recuerde que la barandilla no es un elemento privado, es un elemento común, por lo tanto conviene que vd. pida permiso a la junta de propietarios. Podría ser motivo de denuncia por este motivo.
Saludos
Miguel
Excelente ,que biėn lo explica! Tengo un pequeño piso y encima de mi un patio de esos de uso privativo.Lo he restaurado y al ver que tenia humedades,,pedi a la propietária que mi lampista pudiera revisarlo.Volvió horroritzada,está destrozado!Habian subido toneladas de tierra y plantaron marihuana!!!!en este momento us no hay pero no quiere pagar los destrozos alegando que es zona comûn.Por dónde empezamos ,para obligar-la a pagar y que lo arregle antes de las lluvias?
Buenos días. Lo que tiene que hacer es denunciar en comisaria de policía el hecho delictivo si procede., lo digo por el asunto de la marihuana.
Por otra parte, con respecto al tema de la comunidad, que sea una zona común, se deben de respetar estas zonas y no hacer uso de ellas para cuestiones de tipo particular. Si se sabe que fue ella la que hizo uso y abuso del elemento común, si hay pruebas fehacientes, se la podría llegar a reclamar los daños a través del juzgado.
Saludos.
Miguel
Tengo una pregunta, tengo una terraza que con las lluvias se ha filtrado agua. El vecino de abajo ha notado grietas y ha decidido "por su cuenta" arreglarlo obligandonos a pagar los costes. Habíamos pensando que íbamos a compartir los gastos, pero el vecino se niega ahora y nos pide el importe completo. En esta situación quien tendría que pagar?? Graciass
Estimado Juan Pablo: Habría que saber si su terraza es privada o bien la terraza es un elemento común de uso privativo. Si es privada le corresponde pagar a vd. todos los gastos y se supone que vd. tendrá un seguro que le corresponda para hacer frente a este tipo de Responsabilidad Civil.
Cuestión distinta es si es un elemento común de uso privativo. Si es así, la cosa cambia, porque si el deterioro se ha formado por el natural deterioro de la tela asfáltica, carambucos u otros elementos constructivos, corresponde al arreglo a la propia comunidad de propietarios, si por el contrario las filtraciones corresponden al deterioro por su parte por una adecuada falta de conservación, le correspondería pagarlo a vd.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
@@migueladminfergal-administ7538 Buenas tardes, ¿en una terraza comunitaria de uso privativo que se considera mantenimiento y conservación obligatorio por parte del que hace uso de ella? a finales del año pasado compré un ático y encima tengo la terraza comunitaria de uso privativo a la que solo accedo yo, parte de la terraza queda encima del comedor y en el techo del comedor hay humedad. Por lo que veo en la Ley de propiedad horizontal no especifica que conceptos incluye el mantenimiento que debo darle yo por ese uso privativo. He consultado con empresas de impermeabilización, un arquitecto y un abogado y me dicen que se refiere limpieza y no hacer un mal uso de ella por ejemplo tapando desagües, dejando plantas o haciendo agujeros que puedan dañar la tela asfáltica, me surge la duda de si mantenimiento y conservación también es que yo cambie la borada y/o baldosas rotas que por el tiempo se hayan deteriorado (que no haya roto yo intencionadamente). Parece ser que los estatutos de la comunidad se basan en la LPH sin hacer cambios a ella.
Mi vecino a construido un muro desde mi muro a subido 5 metros y no me entra luz, a alargado y subido, y a construido ido una terraza.
Como puedo ponerme en contacto contigo?
Estimada Maria Jose, el tema de las medianeras ocupa varios artículos en el código civil. Le envío el enlace de un artículo para que pueda leer lo que dice sobre las medianeras. adminfergal.es/quien-debe-asumir-el-coste-de-mantenimiento-de-la-medianeria/
Si en una terraza; situada en un ático por el que solo puede acceder el propietario del ático, podrían los vecinos instalar placas solares, dejando sin disfrute al propietario?
Estimado Adrian:
Dependerá lo que indiquen los Estatutos de la comunidad y lo que se diga al respecto del uso del ático. Sino se dice nada hay que tener en cuenta lo que se decida en junta de propietarios. Si por mayoría se decide que el uso del ático se haga para la instalación de placas solares no veo porque no se puedan hacer la instalación. Cuestión distinta es que las placas solares fueran un problema para la habitabilidad del propietario.
Saludos
Miguel
691564359
Hola ,en el edificio donde vivo solo tiene dos casas la mía y el vecino abajo y hay dos terrazas una la del vecino de abajo que tiene acceso de su casa y la otra la que está arriba de mi casa y el está reclamando que tmb le pertenece la de arriba es cierto eso?
Estimada Nassira:
Esto tiene fácil solución, si solicita una nota simple de su vivienda en el registro de la propiedad y una nota simple de la escritura de división horizontal de su edificio. En esta escritura le dirá a quien corresponde las terrazas. Si son privadas o bien son elementos comunes de uso privativo.
Vaya a lo que dicen dichos documentos que están en el Registro de la Propiedad.
Saludos.
Miguel
Hola tengo una duda y me gustaria si fuera posible una aclaracion . Mi vecino del bajo decidio en su dia abrir una puerta para tener acceso a unos terrenos colindantes (propiedad del ayuntamiento) se hizo un patio para su uso privado , contando con la aprovacion de todos los vecinos de esta comunidad ( yo aun no vivia aqui , aunque estaba tramitando el cambio de titularidad de esta que hoy es mi vivienda) por lo que en ningun momento aprobe ni aprobaria nunca una cosa ilegal , que lo es, el caso es que ahora cada vez que se pinta el bloque el exije que esta comunidad tambien incluya y paguemos la pintura de dicho patio , para no enemistarse con este vecino todos lo aprueban ( menos yo) Ahora mi duda es...si este señor dispone de mas metros utilizables que yo y el resto de vecinos no deberia pagar otra cuota mayor a esta comunidad? Y esta obligada esta comunidad a pintar, alicatar y arreglar ese patio ( ilegal) gracias.
Buenos días.
Entiendo que el patio lo ha hecho en la zona que es de la comunidad y no en la zona del ayuntamiento. Si fuera en este último caso nada que decir. Esta claro que la comunidad no tiene nada que decidir. Si el se ha hecho un patio y ha decidido que sea un elemento común de uso privativo y si los propietarios han decidido darle el visto bueno y esta aprobado por unanimidad está en su derecho de tenerlo. No necesariamente tiene que pagar una cuota mayor si así lo ha reconocido la comunidad, ahora bien todo el mantenimiento del patio como pintar, alicatar, etc. deben de ser hechos por la persona al que se le ha concedido el uso privativo.
Miguel
691564359
Hola en mi edificio hay dos terrazas y dos trasteros unos para los de la izquierda y otro para los de derecha yo soy de 3 derecha y en el trastero de derecha el del primero derecha dice que su espacio de almacenaje se lo cede al segundo derecha eso es legal
Estimado Juan. Si el espacio que le corresponde al del 1º se lo cede al del 2º y esto es conforme esta claro que su decisión, al ser un bien privativo tiene todo el efecto que pudiera corresponder, es como si vd. cede una parte de su casa para que el vecino de arriba lo utilice como trastero, nadie le puede decir nada en contra. Es su propiedad.
Un cordial saludo.
Miguel
Hola como me podría poner en contacto con usted
Hola. Tiene un teléfono que es el 915050900. Saludos
Buenas noches.
Lo primero, gracias por el vídeo y por las molestias que se ha tomado en hacerlo. Gracias.
Dicho lo anterior, soy presidente en una comunidad de vecinos de un edificio de algo más de 14 años de antigüedad.
Esta comunidad cuenta con 2 patios de luces. Cada patio está dividido en DOS ya que colinda con dos viviendas. La división se realiza por medio de una pared de unos 2 o 3 metros de altura.
Estas viviendas, dan a los patios por medio de uno de los dormitorios.
Desconozco lo que dice el titulo habilitante, pero, gracias a usted (a lo que se versa en su vídeo), le pediré este título habilitante a mi administrador para saber si estas viviendas disponen o no del uso y disfrute de estos patios. Aunque mi cuestión en este escrito, en realidad, no trata sobre ello.
Le pongo en antecedentes...
En su día (mucho antes de la modificación de la LPH de 2013), uno de los propietarios de estas viviendas que colindan con estos patios, realizó lo siguiente en estos patios (todo sin solicitarlo a la comunidad):
--- Obras para cambiar la ventana de la cocina y convertirla en una puerta que le diese acceso al patio desde la cocina.
--- Obras e instalaciones eléctricas y de fontanería para, entre otros, colocar el termo fuera, instalar un grifo y enchufes para colocar lavadora y secadora.
--- Obras para colocar un techado de plástico hueco que cubre la mitad de la mitad del patio que colinda con su vivienda.
Yo me quejé y en la siguiente reunión ordinaria se planteó todo esto que he comentado anteriormente.
En la reunión a la que acudieron 5 personas, el presidente (en aquel entonces), TRES de los propietarios de los primeros y yo, finalmente solo se planteó el techado.
El resultado de dicha reunión fue la de la abstención del presidente, los TRES vecinos propietarios de los primeros a favor Y MI VOTO EN CONTRA.
Lo que sí se le ordenó fue que cambiase el techado de plástico hueco por tejas de piedra (algo que nunca realizó).
Como hablamos del año 2008, por aquel entonces, para el cerramiento o semi cerramiento, se necesitaba la unanimidad del total de los vecinos (hoy en día, desde 2013, solo se necesitan las 3/5 partes). Todo esto sin contar que se pasó por alto, contrario a mí, el tema que yo denunciaba a la comunidad sobre todas las obras ilegales y sin autorización administrativa, que se habían llevado a cabo por parte de este vecino.
No siendo experto en la materia, he de suponer que si lo del tejado se aprobó ilegalmente por infracción de ley. Pues, como he dicho, en el año 2008 se necesitaba la unanimidad (corríjame si me equivoco).
En 2011, y viendo que en mi comunidad solo habían 39 euros en sus fondos, decidí ser el presidente para sanear la comunidad de la mala gestión que se le estaba dando (hoy en día hay 13.000 euros en las cuentas de la comunidad y en breves haré al comunidad aún más rica con 1.200 euros de unas gestiones que estudié y resultó que me salieron bien). En mi comunidad somos 12 propietarios.
Es entonces cuando estudiando algo no relacionado con el techado, aprendí que se debería haber denegado ese techo que se puso sin autorización de la comunidad porque se necesitaba la unanimidad de esta.
Se lo comuniqué al administrador y le advertí que iba a denunciar a la comunidad por aprobar algo de forma ilegal (tengo el acta que así lo acredita y donde se puede ver mi voto en contra).
El administrador en la siguiente junta ordinaria, 2012, informó a los vecinos de que esa votación quedaba anulada por ser ilegal. Pero, la realidad es que, por mucho que busco, no he encontrado nada que en el acta de esa reunión diga que eso se dijo y o se aprobase.
Volviendo a atrás, al poco de poner este vecino todo lo que ya he dicho que realizó en el patio, y antes de la reunión en la que se aprobó ilegalmente el techado, el otro vecino colindante a la otra mitad del patio, realizó en el patio lo siguiente (evidentemente, sin pedir tampoco autorización a la comunidad):
--- Obras para tirar la ventana de la cocina y colocar una puerta que le diese acceso al patio por la cocina.
--- Obras para colocar un termo en el patio.
--- Obras para instalación de tuberías de luz y agua.
--- Obras para colocar un pequeño techo de plástico hueco que tapase el termo.
En el patio dividido que hay en el otro lado del edificio, ningún vecino hizo (hasta la fecha) modificación alguna.
A día de hoy todo sigue igual a excepción de que, el primer vecino del que he hablado, quitó la lavadora y la secadora pero le está dando uso de trastero donde dejar enseres, cesto de la ropa sucia, CUBO DE LA BASURA y para cargar el patinete eléctrico.
Cabe decir que colocó un césped artificial para que al llover se amortiguase el ruido de la lluvia. Alo que todavía es peor porque se estanca el agua en ese techado SIN PENDIENTE y ocasiona que ese patio sea una zona aérea de numerosas moscas. Además de que no limpia dicho techo y se van acumulando restos de cosas que caen al patio, bien por vecinos cerdos o porque el simple aire que las transporta las deja caer en él.
Mi cuestión, motivada por lo que llega a decir usted sobre que si después de CINCO años no se le ha dicho nada, ya no se puede hacer nada, es si es así después de exponerle todo lo mencionado.
Todo esto, evidentemente, sin saber si el titulo habilitante le da uso y disfrute de esta zona comunitaria. Esto último, lo de que es propiedad de la comunidad, sí lo sé y le puedo garantizar que es propiedad de la comunidad. Lo que no sé es si el titulo habilitante le da derecho a estos vecinos para al use y disfrute de los patios.
Si usted me dice, ¿y qué dice el administrado?, le tengo que contestar que mejor no le pregunto porque hace DOS días realicé una junta extraordinaria para, entre otros, a petición de una propietaria que ya lo propuso en 2010, aprobar los cerramientos de balcones. Siendo el asesoramiento de nuestro administrador "se necesita la unanimidad de los vecinos".
Como se negó un vecino y siguiendo el asesoramiento del administrador, tuve que denegar el cerramiento.
A la hora después de la reunión, no teniéndolo del todo claro y no fiándome ya de nadie, me puse a estudiar la LPH. Llegando a la conclusión de que se había cometido una infracción de ley porque desde 2013 no se necesita la unanimidad de los vecinos y sí las 3/5 partes. Por lo que, en el grupo de whatsapp que yo creé para la comunidad, di por anulada dicha votación y se repetirá el 3 de Marzo en una nueva reunión extraordinaria.
La cosa es que ya me puse y me puse y llegué a la conclusión de que aquí se han hecho barbaridades que se votaban y aprobaban cosas y no se dejaba constancia en las actas de las reuniones. No teniendo validez casi nada de lo que se aprobaba o denegaba. Siendo esa causa la que me lleva a que en la próxima reunión extra ordinaria hayan infinidad de puntos del orden del día (más 30).
Durante los años de mandato que llevo en la comunidad (la mayoría de vecinos confían en mi y me votan año tras año), he despedido a TRES administradores. Los últimos porque se apropiaron indebidamente de casi 2.000 euros cuando en su contrato se dejaba claro que su trabajo serían de 60 euros sin ninguna otra cláusula y sin que nunca se le diera autorización a cobrar por horas.
El error lo subsané haciendo constar en los estatutos (previa votación) que la firma para sacar dinero de la comunidad debería ser siempre mancomunada.
Repito, mi cuestión, sin contar que debo informarme del título habilitante, es (a tenor de todo lo que al respecto le he mostrado), ¿quépuedo hacer respecto a los patios?.
Porque, supongo que si no tienen derecho al uso y disfrute de dichos patios, entonces sí que se necesita la unanimidad de los vecinos y, por lo tanto, no pueden hacer tal uso de ellos (mucho menos las obras que han realizado).
Si me he equivocado en algo, por favor, dígamelo para aprender.
Un saludo, muchísimas gracias por el vídeo y siento el mensaje tan explicado y tan extenso que le he planteado.
Buenos días.
Las obras tienen diferentes fechas de prescripción dependiendo la comunidad autónoma. Así tenemos
Andalucía: 6 años
Aragón: Leves 1 año, graves 4 años y muy graves 10 años
Asturias: 4 años
Baleares:8 años
Canarias: 4 años
Cantabria: 4 años
Castilla la Mancha: 4 años
Castilla y León: Leves 4 años, graves 8 años y muy grave 10 años
Cataluña: 6 años
Extremadura: 4 años
Galicia: 6 años
La Rioja: 4 años
Madrid: 4 años
Navarra: 4 años
País Vasco: 4 años
Valencia: 15 años
Pasado este plazo el ayuntamiento no puede abrir expediente para el derribo, pero la construcción sigue siendo ilegal por lo que deberás intentar regularizar su situación llamando a un técnico especializado.
Con relación al tema de las prescripciones de las obras puedes leer nuestro artículo sobre el consentimiento tácito en una comunidad de propietarios adminfergal.es/consentimiento-tacito-en-una-comunidad-de-propietarios/
También quiero darle las gracias por su información tan completa sobre su caso y que nos sirva de referencia.
Por otra parte le sugiero la lectura de los siguientes enlaces:
adefinitivas.com/arbol-del-derecho/obras-inconsentidas-en-elementos-comunes-de-la-comunidad-de-propietarios-a-cargo-de-patricia-vadillo/
www.conceptosjuridicos.com/infraccion-urbanistica/
Reciba un cordial saludo.
Miguel
Acabo de comprar un piso cuyo tejado es una gran terraza como suele construirse en Tarragona he pedido las llaves del terrao y me han dicho que la comunidad acordó en su día que no se utilizará. Esto es legal si me hubieran informado no hubiera comprado pues dicho piso no tiene ningún balcón ni donde tender ropa ni donde tomar un rayo de sol. Gracias por leer.
Buenos días María.
Tiene vd. que mirar las escrituras de división horizontal con sus estatutos y la escritura de compraventa de vd. para ver que es lo que dicen estas. Si la terraza es un elementos común, o bien es un elemento común de uso privativo. Si es privativo es solo de su uso o bien tiene otras particularidades.
Lo habitual es que se haya tomado la decisión de no utilizarla por parte de la Comunidad, para no dañar la cubierta, tela asfáltica, etc. Pero en este caso prima lo que diga la escritura de división horizontal o bien los estatutos. Si es común o bien es común de uso privativo para vd.
Saludos
Miguel Fernández
691564359
en mi comunidad, cuando compre mi piso hay un patio de luz no tuvo salida al mismo hasta q el vecino abrió una puerta a este, ahora el nuevo propietario instaló un aire en este de la pared, suya y el aire caliente,carbono del aire me llega al mío mis ventanas todo el mono sido de carbono y ruido del aparato,
Estimada Marina:
Si el patio es un patio elemento común de uso privativo, nadie puede abrir una puerta al patio si no es con el consentimiento de la comunidad. Si esta persona tuvo el consentimiento, se haría una apertura pero para acceder al patio para temas muy concretos como recoger ropas, etc. Con respecto a la instalación del aire acondicionado habría que ver si otros propietarios han instalado los aparatos de aire acondicionado a través de la pared del patio de luz. Si no fuera así, el propietario que tiene el uso del patio no puede realizar ninguna actuación que suponga un aprovechamiento indebido como es la instalación de un aparato de aire acondicionado. Si se ha aprovechado indebidamente tendrá que denunciarlo ante la Comunidad o denunciarlo al juzgado si fuera necesario.
Saludos
Miguel
691564359
Grascias. Ellos no han retirado el aparato de este patio todavía, de ves en cuando lo ponen, cuando llegan turistas yo sierro mis ventanas no las puedo abrir evitar el aire del aire se meta en casa, y también el ruido de la turbina del aire, sobre todo en este tiempo de calor q uno no pueda abrir las ventanas por este motivo,
No, creo le hayan dado permiso lo q pasa ellos lo hacen, por q nadie les dice q no?
Son personas no respetan, los patios comunes, no viven solo explotan las terrazas de nosotros por q estos pagan un poco más, pero nosotros aguantamos muchos ruidos y de sus lugares bajos aprovechan para poner salidas al patio común, olores ruido entran ponen las cosas y no piden permiso,
Muchas Grascias.