胡‧說樓市|朗賢峯實地考察! 何文田站瑜一開價有難度!|Yahoo Hong Kong
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- Опубліковано 1 жов 2024
- 政府全面撤辣後,多個發展商都積極推售新盤,始終大家都難以估計市場還剩餘多少購買力,也不知道旺市能持續多久,所以發展商取態都是求量不求價,包括港鐵在內。繼黃竹坑站上蓋Blue Coast、康城站上蓋Seasons Place後,港鐵與鷹君合作發展的何文田站上蓋「朗賢峯」都緊隨推售。這個項目共分兩期,提供990個單位,實用面積介乎340至2,572呎之間,預計關鍵期為2025年3月31日,相當於樓花期約一年,今集我們決定帶大家到地盤考察。 「朗賢峯」為何文田站上蓋項目,早於2016年12月推出招標,項目可建樓面742,716呎,預計可建1,000個住宅單位,原本不是由鷹君發展,而是由當時高銀金融主席潘蘇通、高銀金融以及華融金融聯手投得發展權,當時他們分別各佔項目33.4%、50.1%及16.5%,未計及當時一筆過支付的入場費,單計補地價金額62.8億元,也就是各佔地價20.98億元、31.46億元及10.36億元。 高銀金融及華融金融把項目權益全數轉售予潘蘇通,分別作價60億元及7.033億元,令項目總地價上升至88億元,相當於每呎11,849元,但因潘蘇通陷入財困,其後把項目轉售予其他發展商。起初長實聲稱擁項目優先認購權,並差點與潘蘇通對簿公堂,最後項目輾轉落入鷹君手上,並市傳鷹君向港鐵支付逾10億元的入場費成本,所以毗鄰「瑜一」就算較「朗賢峯」遲取得發展權,但「瑜一」仍較「朗賢峯」早一點推售。 至於開則定位,「朗賢峯」跟「瑜一」也有點相似。一房由377至388呎之間,共提供198個單位;兩房佔全盤最多,共有372伙,面積介乎482至685呎,還有提供三房及四房戶型,分別有281伙及60伙,以及提供79個特色單位。當然,樓盤定位理應不難去貨,而發展商賺多賺少,我們也很難得知,因為項目實際成本要多少,外界不能確定。 我們只知道以這個價格開售,卻直接影響毗鄰,華懋有份發展的「瑜一」。因為這個項目在去年推售時,售價卻一直向上推高。由最先推出的1B期,首批均價每呎24,838元,一路上升至1C期的25,953元,並去到最後1A期的26,718元,前後加價近8%。問題是,除了1B期接近沽清外,餘下兩期都有貨尾,撇除四宗取消交易個案,暫時累計售出453個單位,佔全盤844伙的54%。當還有一半貨尾等待推售時,「朗賢峯」取態對「瑜一」的上會氣氛有重大影響。 近期港鐵推售的樓盤,不單扭轉市場常說「首批一定有水位」的說法,開價取態更不理會早前入市的業主有否怨氣,總之一期比一期劈得深。長實「Blue Coast」開出深水炸彈價,首批每呎均價21,968元,較早前推售的「海盈山」劈價20%;會德豐康城站「Seasons Place」首批每呎均價14,188元,也比毗鄰的「凱柏峰」大減價21%出貨。這全跟鐵路公司業績不理想,物業發展利潤大跌逾90%至只有7.32億元有關,今年必須全速跑數。
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很敬重威哥!經常親到現場推介(今日更要行斜路!)😢😅😂❤
Still Overpriced
⚠呢個發展商邊個買咗,邊個瀨嘢‼
由鷹君集團發展的白石角朗濤屋苑會所泳池、交樓執修等跟進工作被指未辦妥,引起業主不滿,住戶將於下周四會再跟發展商開會討論。鷹君回應指,泳池喉管差誤已更正,並會再遞交牌照申請。
鄰近白石角海濱長廊,鷹君發展的朗濤於2019年中推出,去年第4季入伙。4.7萬平方呎的住客會所供逾720多戶共用,項目入伙將近1年,泳池未啟用,交樓執修工作亦未做好,最近引起不少住戶不滿。
理大宿舍的景觀好過佢
威哥👍,全賴有你,令我知道學識買樓的知識。👍👍👍
5A座B室其實景觀最開揚(望球場),F單位望住禿頭山坡,B個則2房來講都唔錯呀(雖然open kitchen 但後生應該唔介意)
好老實...呢個位同港島半山有得FIGHT...
一班業主會成員應該UNDER 50000呎會盡掃,
唔知發展商收唔收人民幣呢,如果有我好肯定會1鋪清!
以前呀,地方😅山谷村啊
你好,請問有樓盤的相關交流群嗎
希望可以相互參加學習,有香港的課程可以邀請我
多謝
新盆太多了,只会愈捞愈低了。
呢個位,第一個印象就係考車路線
跌九成利潤?咁誇張?
遲下果度有個廢氣排風口,中九龍隧道,有個股評人,仲話何文田空氣好。。。成條隧道,最勁廢氣中段排氣口就係朗賢之上。
"這全跟鐵路公司業績不理想,物業發展利潤大跌逾90%至只有7.32億元有關,今年必須全速跑數。"
港鐵盤通常係港鐵利潤分成,宜家劈價剩餘可以分成的利潤空間好低。而且港鐵已經收齊地皮錢,並沒有地產商的資金周轉壓力。所以胡說樓市其實唔多專業。
這世上沒有事是無難度
唔好叫人CLS, 真係CLS !