【結論】鉄筋コンクリートの寿命は？理論的に結論をまとめました。
Вставка
- Опубліковано 21 сер 2024
- マンションの寿命を考えるときに「物理的寿命」だけを考えがちです。この動画では「長持ちするマンション」「すぐダメになるマンション」の条件を解説します。
00:47 ３つのポイント
01:12 学説紹介
02:04 コンクリートの中性化
03:08 建て替え平均事例
07:24 利用ニーズ
08:49 共有部分の寿命
10:07 マンションのお財布事情
15:08 まとめ
【関連動画】
・2020年、今年は買いか？ • 【2020年版】今年は住宅の買い時なのか？
・新築営業マンが教えてくれないこと • 新築マンションの営業マンは教えてくれない裏側？
・先延ばしのデメリット
不景気、収入減。それでも今家を買わない５つのリスク • 「金利も価格も下がりそう・・」それでも先延ば...
①お気軽なご質問やご意見はコメント欄へ！
②具体的にじっくりご相談されたい方は専用のお問い合わせフォームへ！
www.meiwajisho...
※このお話以外の不動産のご相談でもお気軽にご質問ください。「今、住宅を購入しようと思っているけど、気をつける事って何ですか？」などでも構いません！
躯体より給排水設備などの修繕費用が問題。区分所有法による合意も問題。
地面そのものが流動しているから半世紀も経つと数センチから数十センチは土台が動く
戸建てはゴロタ石の上に家屋が乗っているだけだから、地面と一緒に動いていくので数百年でも保つ
マンションは岩盤に基礎を打ち込むから躯体に張力がかかってひび割れる
手抜きマンションは基礎が岩盤に届いてないからこの心配はないが、手抜きなので躯体強度がもともと全然足りてない
安普請の戸建てはそこまで持たないから考える必要すらない、と勝手な理由を考えてみた
マンションの寿命は、顧問先マンションの理事会や総会でもよく尋ねられます。詳細な分析をされていて参考になりました。
コメント下さりありがとうございます。
もちろんこれ以外にもたくさん要素はありますが、ご参考くだされば幸いです。
近いうちにより詳細なものも撮ろうかなーと画策中です！
築30年～40年で建て替えられるマンションは維持管理の問題よりも土地の資産性や容積率緩和によるブラッシュアップの為の建て替えがほとんどでは無いでしょうか？
メンテナンスの問題を理由にその様な短期間で建て替えられた事例を聞いたことがありません。
阪神淡路大震災以降に建てられたマンションは耐震性が向上しているから100年は大丈夫でしょう、ただ建築時の施工管理がきちんとされていることが重要で鉄筋のかぶり厚が基準より少ないと爆裂する恐れが高まります、これだけは完成後には分からないから厄介ですけどね。
大変、参考になります。有難う。
コメントくださりありがとうございます。
少しでも参考になれば幸いです。
川砂供給量が建築消費量に全く見合っていません。現在も安い物件は非処理の海砂使用で間違いないと思います。
寿命の話から、修繕積立金の話に流れていくの素晴らしいです。
戸数が多い建物は修繕費が安くなることもありますが、共用部分がゴージャスだったりするとまた別にお金がかかったりしますよね。
そういう部分のお金の話、すっごい重要だと思っています。ためになるなぁ…ガイドラインの話もあるし。
ありがたや、ありがたや…m(_ _)m
修繕以外にもバリヤフリー化工事なども必要になる場合があります。
また私の在住マンションではＢＳ設備も、ＢＳの周波数拡張のために機材を更新するなど費用が発生したことがあります。
鉄筋コンクリート造は「ノーメンテナンス」だと50年持ちません。
寒冷地で凍害のある地域だと40年くらいでコンクリート片が落下するほど爆裂が進行します。
特に陸屋根は100%の確立で雨漏りしますし、打ち放し仕上げだと特に劣化も速いです。
ランニングコストも一番必要な構造形式です。
鉄骨造と比較すると利点は遮音性だけですが、鉄骨造でも遮音構造に出来るので鉄筋コンクリート造のメリットはほぼ無いです。
普通はメンテはいるやろ
昔のコンクリは材料が良くて東京駅の古いコンクリが最も強度が高いのは出来てから１００年目で改装工事で壊すのに一苦労。
二代目大家予定？の者です。築３３年RC４階建一棟所有しております。今売却すべきか今後保有し続けるべきかまだ答えが出ておらず、
まずは中期計画として25年（築約６０年を想定）でいくつか趣味レーションしました。
結局、今から向こう２５年で自主管理をしてCFを貯めたとしても、大規模修繕等の修繕費＋解体費を考慮すると、ほとんど利益がのこらない予想となりました。😢
今利益確定させたほうが、25年後に仮に解体して更地で土地を売却orそのまま売却する、よりも利益は残る可能性が高いんですね。
もちろん、どれだけ期間中にCFを残せるかにもよりますが・・・
わたしには、今後、軍艦島のようなRC廃墟がこれから都市型に増えていく未来が見えます・・・
結局無造作に作るだけ作って儲けて、投資家はCFを稼ぐだけ稼いで出口で売却・・・
最終的に、無頓着な地主系大家や負動産を買わされた素人投資家、そして地域住民がこのリスクをかかえることになるのでしょう。。
本当に、ババ抜きゲームだと思いますが、どう思われますでしょうか。
※非常によくできた動画で参考になりました。
RC自体は恐らく築６０年が一つの目安ですね。
コメントありがとうございます。
ご指摘の通り、自己使用ではない建物は事業利益を優先されることが多いためローコスト、ローメンテナンスであることが多いことは私共も憂慮しております。
一部の諸外国のように適切なメンテナンスをすることによって税の軽減を受けられるような制度が増えればまだ状況は変わるのでしょうが、残念ながらまだまだ遠い道のりのように感じます。
私共も一地域企業として、管理をさせていただいているオーナー様の建物を適切に管理修繕することをおすすめし、それにより実際に賃料をアップさせるなどの持続可能な成功事例を積み上げております。
商売のために使い潰すと言う発想ではなく、地域に価値を提供し続けられる建物を維持していくような考え方になればと思い日々活動しております。
@@meiwajishourayasu
ご返信ありがとうございます。
そもそも、家賃収入をキャップレートで逆算して売却価格を計算する仕組みが大大大問題ですね。笑
その価格には立地上のリスクや建物修繕履歴などがほとんど反映されていないため、結局、不動産投資家という転売屋が儲かる仕組みで、真面目に入居者とコミュニケーションを取りながら賃貸業をしている大家業は損しますよね。。
適度な修繕をせずに売却する際は、きちんとそれを価格に反映させるべきだし、売買もいつまで相対取引をしているのか。第三者機関が入り適切な形で評価し、価格を算定するべきだと考えます。
私は親の不動産を代わりに管理していて、実際に入居者さんとコミュニケーションを取りながら大家業をしていますが、
真面目にコツコツ修繕しながら、DIYしながらCF改善に努めている大家業の人たちがババを見る世界はおかしいと思います。
すみません、愚痴を言ってしまいましたが、どうシュミレーションしても保有し続ける方がリスクだと思いましたので。。
@@user-rv6we4lw3j
実体験ペースで、非常に参考になるコメントありがとうございます
@@user-vj5ui1ql8z あ、すみません。前に投稿したコメントが残ってますね！
今は考えが変わっています。😅
@@user-rv6we4lw3j そうなんですね！
どのようにお考えが変わったのか、大変気になります。
もしよろしければ教えて頂けましたら、とても嬉しいです
コンクリート 自体は適切に 外壁塗装していれば100年以上 大丈夫なのでは と思いますが
コンクリートの塗装には 安いアクリル系から弾性系。その他耐久性により価格差大きい。建築業者でも詳しく知らない。ゴミ埃必ず水洗い必要だが水の供給無理だと業者やらない。塗装材料メーカーから情報仕入れる事を進める。それ位奥深い 材料指定しないと競争入札してはならない。安い競争なら安い材料使われる。官庁の仕様書に乗っ取ったやり方を選択する事。ひび割れを治さないと鉄筋の錆びで見た目。立派でも 劣化著しい。業者任せは危険 其なりに勉強必要 。。。
まず甲種防火戸(鉄板ドア)が錆びて動かなくなる。外壁のひび割れ。潮風で予想以上に劣化する。鉄製の手摺壁に埋め込まれた部分は爆裂している。競争入札で安い業者に補修頼むと手抜き工事満載。例。外壁水洗いして埃汚れ取ってから吹き付けしなければならないが水の供給無いためしない。サッシのアルマイト塗装が剥がれて劣化している。取り替えまではやらない。打継シーリング。竣工20～30年の例 。。。
コメントくださりありがとうございます。
そのような例もあるのですね、勉強になります！
砂の品質まで確認できる方法があれば知りたいと思いました…
コンクリートの中性化を調べることで劣化具合がわかります。
砂の品質が悪ければ劣化も早まるので…
今、築３０年に近い一戸建てに住んでるけど、この前、屋根に上ったら、端っこのトタン屋根がサビてたから、さび止め入りのペンキを５０００円分ほど買って、自分で塗った。
一戸建てだと、シロウトの日曜大工でも、問題ないから楽だよなぁ。
また、数年前、水道管の水漏れが少しあったので、全部をポリエチレン管に変えたけど、１０万円は掛からなかった。
やっぱり、一戸建てって、騒音もないし、維持管理が自由に出来て非常に楽だよなぁ。
とりあえず雨漏りと水道管破裂さえ気を付ければ住めば都状態
マンションでも住民有志でできる補修はあります。
例えば、ベンチなどの無理替えや、ガラリの交換などです。
私の住んでいるマンションでは共用廊下のペンキ塗り替えなども自分たちで行いました。
RCの寿命は100年以上あります。但し管理の仕方、建物の構造にもよります。基本、水に弱いので防水、コーキングをしっかりしていれば大丈夫。修繕費は業者によって2倍ほど差が出ます。丸投げせずに見積もりを数社取る方が良いですね。管理会社を全て信用してはダメ。
いいね！コンクリートの建物物ものを維持することだいしだです。専門家より
建て替えについては明らかに間違ったことを言っています。建て替えは、建物の劣化が原因だったのではなく、建て替えられたマンションは単純に都心部に位置し、容積率に余裕があって、余剰床があって、持ち出しを少なく立て替えることが可能だった条件が恵まれたマンションだったからです。東京都心部などほんの一部のマンションです。経年劣化は全く関係ありません。今はもう建て替えらるマンションはほとんどありません。
鉄筋コンクリートの寿命は、何もしないと６５年、タイルや塗装をすれば１００年は持つようです。大規模修繕工事を１５年ごとに行って、タイルや塗装の修繕をしていれば、マンションの構造自体は１００年もつという理解でよろしいのでしょうか。
マンションはあくまで共有財産なので、1人が修繕したくとも共有部分の修繕はできない。私ならマンションは買わない。
鉄を使うからであって、それ以外のステンレス、アルミなどを使うという案はないのかな～。
（高額になるかもしれないけど、それ以上に耐久性が段違いで上がると思うのだが）
コンクリートの熱膨張率と一致していないと膨張率の違いでコンクリートが割れてしまうのでそうもいかないみたいですね。鉄とコンクリートは膨張率がほぼ一致している奇跡の組み合わせなんだそうです
@@TheKaerupyokopyoko なるほど、そういう理由があったのですね。
昔からすごい気になってたのですが、そういう理由であれば腐食強度が強いステンレスのほうが逆に悪くなるというのは理化しました、わかりやすい説明ありがとうございました。💛
塩分が砂に入っているか確認するのは水に溶かして舐めてみるのが一番ですか？
フィリピンで鉄筋コンクリートの家を建ててます。
住まれている戸数が多い程、マンション寿命を長持ちさせる事につながるんですかね？中には管理・修繕積立金を滞納したり支払わず逃げてる悪い奴もいるからこればかりは何とも言えない。
初見です
マンションは多分500年以上持つよ
その大規模修繕工事費用にはインフレは考慮されてませんね。物価スライドさせないと絵に描いた餅。
そして解体費用の積み立てはどこのマンションもしてないでしょ？
この先大変な問題になってくる。そのようなマンションには年寄りしか住んでいないので解決できない。国が解体肩代わりなど借金まみれの貧乏国には予算がない。
結論。分譲マンションは買うな作るな。それでも作りたいなら解体費用を積み立て義務化するべき。
コンクリートは火山灰で
一千年持つのではなかったか???
ドイツ人が言ってました。なぜ日本人は錆びる鉄で家を作るのか、湿度が高いのに。でした。
石で作るのが一番耐久性があると。何百年も使える。
海の小島と内陸とでは大分環境が違うので比較にならない。台風とかでは、もろ塩水を浴びる軍艦島のRC造。 日頃評価してたので残念な内容です。
欧米では中古住宅市場が日本に比べて遙かに活性ですがその理由はコンクリの寿命の違いが大きいと聞きました。地勢もも違うので一概には言えませんが欧米では200年300年の寿命があることで新築なんてそんなに需要がそもそも無く、年収に会わせて住まいを買い換えるのが普通なんだと聞いています。結局日本の建築技術も建築材も欧米に遙かに劣っていると言うことでしょうか？
欧州の建物歴史的に基本石造り。戦後
の集合住宅はコンクリが普通。仏でですが定期的に取り壊し立て直してる。
結局この動画も見る必要無くね？爆笑
勝手にうちのマンションうつしてんじゃねーよ！
内容は素晴らしい。分かりやすい。とても参考になる。
言葉尻が少し不快。「です」で言える所を「なります」連発とか。
若いから若者バイト用語でも仕方ないか。
100年のわけないじゃんワライ。そんなのはビルを売りたい輩のセールストークだよw 正しい回答を申し上げると半永久的
人の寿命の方が短いから問題ないよ😂