임차인이 계속 잠수를 탄다면 계약해지 후 짐을 빼버려도 될까?

[@팔일육]

점유이전금지가처분 설명이 조금 이상하네요?임차인이 자기물건 빼서 가는건 상관없지 않나요?오히려 명도소송이면 임차인이 자기물건 빼서 가져가는게 임대인한테는 더 좋은일 아닌가요? 점유이전금지를 해놓는 이유는 임차인이 자기물건을 다른사람에게 소유권을 넘겨서 임대인이 명도소송 승소해도 그 소유권이 임차인이 아닌 다른사람의 소유권으로 되어서 함부로 못건드려서 해 놓는 장치 아닌가요? 흠..좀...

[@realestate_LeeSJ_tv]

고견 감사합니다 ^^

[@realestate_LeeSJ_tv]

명도소송이란, 건물소유자가 점유자를 상대로 건물인도를 구하는 소송이다. 법률상 ‘명도’라는 용어는 없지만 실무상 소유권에 기한 인도청구소송을 일컫는 용어다. 보통 임대인이 임차인을 상대로, 경매 낙찰자가 거주자를 상대로 하는 경우가 많다.
그 외에는 권리관계 등 법률적인 사항이라 비교적 단순하게 정리가 되는 반면에, 당사자가 누구인지 모른다는 현실적인 이유로 소송 진행이 되지 않거나, 판결을 받더라도 집행이 불가능해서 다시 소송을 하여야 하는 경우도 비일비재하다.
어떻게 본인 소유 건물에 누가 사는지도 모를 수가 있는지 의문이 들 수 있다. 그런데 본인 소유 건물이지만, 현재 점유자가 누구인지를 모르는 상황은 언제든지 발생할 수 있다. 임대차계약의 당사자인 임차인이 자신이 거주하는 것이 아니라 다른 가족만 거주하게 한다거나, 임차인이 제3자에게 전대차를 하는 등이다.
-점유이전금지가처분
이러한 당사자 특정의 문제를 해소하기 위하여 고안할 수 있는 법률적 수단이 점유이전금지가처분이다. 점유이전금지가처분은 그 신청서의 취지가 ‘점유를 이전하지 말라’이다. 이른바 ‘당사자 항정(恒定)’을 하는 것인데, 가처분 발령 이후에 누군가에게 점유를 이전하더라도, 가처분권자에게는 대항할 수가 없다.
즉 일단 점유자의 기본적 사항만 파악해서 가처분을 진행하면 된다. 실제 점유자의 이름, 주소 등을 몰라도 가처분 신청 단계에서 구청, 세무서 등 사실조회를 통하거나, 신청인이 해당 건물의 소유자인 경우 주민등록 또는 사업자등록현황 확인을 통해서 현점유자를 파악할 수 있다.
상가의 경우 만약 해당 사업장이 식당이라면 한끼 식사하고 영수증을 받아 사업자등록 정보를 파악하는 방법도 있다. 이렇게 파악된 점유자를 상대로 가처분 결정을 받고나서, 일단 집행을 시작하는 것이다.
집행관이 집행에 나아가서 현 점유상태를 파악할 때, 가처분 결정상 점유자와 실제 점유자가 같으면 그로써 집행은 완료된다. 바로 명도소송을 진행해서 본집행에 나아가면 되는 것이다.
그런데 만약 가처분 결정의 점유자와 실제 점유자가 다르다면, 가처분 집행은 불가하다. 하지만 걱정할 필요는 없는데, 여기서 집행관은 ‘실제 점유자 000이 점유하고 있어 집행이 불능되었다’는 취지의 집행조서를 작성하게 되는데, 이 집행조서를 근거로 하여 즉시 가처분을 다시 신청하면 된다.
따라서 이러한 취지가 집행조서에 기재될 수 있도록 집행 현장에서 집행관에게 이를 기재해달라고 부탁하는 것이 효과적이고, 부탁하면 대부분 기재해준다.
명도소송을 할 때에는 상대방이 누구인지를 정확하게 특정해야지만 소송과 그에 따른 집행이 가능하다. 판결은 기본적으로 판결문상 당사자인 원고와 피고에게만 효력을 미치는데, 상대방이 누구인지를 모르는 경우도 많고, 소송 도중 상대방이 점유를 다른 사람에게 이전하면 그에게는 효력이 미치지 않을 수 있어, ‘당사자 특정’이 중요한 화두로 떠오르게 된다
그 외에 (1), (2)는 가처분과 가압류는 일정한 소명 수준에 이르면 대개는 받아들여진다. 특히 명도소송에서는 현 점유자에 대해서만 집행이 가능하므로 필수적으로 점유이전금지가처분이 요구된다.
출처 :
[전문가 칼럼] 명도소송과 점유이전금지가처분
(조세금융신문=임다훈 변호사) 명도소송의 실제
url 링크 : www.tfmedia.co.kr/news/article.html?no=169116
설명이 미흡한 부분이 있었나봅니다.
변호사님 게재 칼럼인데, 이 글 읽어보시면 도움 될 것 같습니다.
그 외에도 유사 글이 많으니 취지에 대해 이해하신다면 궁금증이 해결 될 것으로 보입니다. ^^

[@천강성노준의]

@@realestate_LeeSJ_tv 중개사님 바쁘신데 죄송하지만 한가구만 사는 단독주택에 임차권등기를 설정한다음에 퇴거했을 경우 임대인이 보증금을 주지 않은 상태에서 건물을 마음대로 철거할수 있나요? 토지와 건물 모두 임대인 소유일때요.

[@realestate_LeeSJ_tv]

@@천강성노준의 안녕하세요~ 답변 드려보겠습니다. 다만, 제가 드린 답변이 법률적 자문으로서 효력이 발생하거나 정답이 될수 없고 상황에 따라 결과는 달라질 수 있음을 미리 양지해주시기 바랍니다. 법률적 검토와 세부적인 사항은 변호사 등 법률전문가와 상담하시길 바라며, 제 소견만을 말씀드리는 점 사전에 안내드립니다.
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
민법 제627조에 의하여 임차목적대로 사용이 불가한 경우로 이 근거를 볼 때 이는 임대인에게 임차인이 감액 또는 상환을 청구할 수 있는 바, 임차권등기가 되어있는 주택의 취지는 대항력을 유지하기 위함이며 건물이 멸실되었다고 하더라도 그 권원인 대항력이 사라졌다고 볼 수 없다는 것이 제 소견입니다.
따라서 대항력과 우선변제권이 유지되므로 보증금 반환청구에 대해서는 여전히 주장하실 수 있고 받으실 수 있는 돈이라고 사료됩니다.
댓글로 문의에 대한 답변은 드리지 않으나 위에 다른 분 답글을 달아드려서 같이 남깁니다.
해당 내용 유튜브로 촬영할 수 있다면 조금 더 많은 내용 가능하면 담아보겠습니다.

[@천강성노준의]

@@realestate_LeeSJ_tv 고맙습니다!