Падение цен на жильё неизбежно: когда и на сколько. Как в этом хаосе избрать рациональное поведение
Вставка
- Опубліковано 6 чер 2024
- 00:00 приветствие, анонсы, структура программы
03:40 ЦБ: итоги финансового сектора за 2023 год
07:50 ЦБ: инвестиции населения
10:10 ЦБ: о юанях
12:35 ЦБ: итоги ипотечных кредитов - первичный рынок победил вторичный
15:10 ЦБ: брокеры, ПИФы, доверительное управление и долгосрочное страхование жизни
24:10 ЦБ: инфляция почти не изменилась (7,72%)
26:45 ЦБ: темпы ввода жилья с Сибири опережают общероссийские
27:00 ЦБ: пенсионные фонды. Темпы доходности превышают инфляцию
28:30 ЦБ: оценки выпуска продукции выросли и достигли исторического максимума
32:00 ЦБ: оценка предприятий - нехватка кадров 28% (с 2020 года) и решение этой проблемы
35:45 ЦБ: риски для банковской кредитной сферы
48:35 Минфин: госдолг вырос на 400млрд. (за год вырос на 2трлн).
51:20 фонд национального благосостояния стабилен
52:30 Силуанов дал интервью:
• дефицит бюджета на 2024 год 1,5трлн
• сделать более справедливым НДФЛ
• будут увеличивать НДФЛ для людей с высокими доходами
• необходимость увеличить приватизацию
• IPO Дом.Рф
• обязательная продажа валютной выручки семейная ипотека
• льготная ипотека в июле заканчивается
1:03:10 субсидия для туризма
1:04:00 про дальневосточную ипотеку
1:08:35 Росреестр: итоги дальневосточной ипотеки 1:11:50 Росреестр: арктическая ипотека - всего 2000 ипотек
1:15:00 Росреестр: дальневосточный гектар - по новосибирской области 88 тыс. гектаров
1:17:25 Росреестр: зарегистрировано 10 тыс. ипотек на жилье в 1 квартале
1:18:35 доля электронных сделок выросла
1:19:20 49% все новостроек Сибири приходится на Новосибирскую область
1:19:45 Дом.РФ: +50 тыс. кв.м. к объему строительства
1:21:00 Дом.РФ: 462 млрд. рублей составила ипотека за март. 48% на первичный рынок
1:23:35 Дом.РФ: рост цен 2,2% на новостройки
1:24:55 Дом.Клик: СНТ в черте населенных пунктов могут бесплатно провести газ
1:26:15 Дом.Клик и Минфин: планируется увеличение ставки по дальневосточной ипотеке
1:28:30 Дом.Клик: банки Москвы выдали 22% всей льготной ипотеки
1:29:35 Минфин поддержал закрытие 3ех льготных программ
1:30:45 Дом.Клик: средняя стоимость загородного дома выросла на 17,5% за год
1:33:45 долги россиян, которые проживают по социальному найму, запретили продавать коллекторам
1:35:05 Ромир: рост еженедельных расходов и среднего чека россиян
1:36:15 Ромир: про путешествия. Люди готовы потратить 88 тыс.рыблей на человека
1:39:45 Сергей Николаев:
• объем не распроданных квартир за март вырос на 2,5%
• 3 направления активизации продаж застройщиков
• Новосибирская область вошла в топ-3 по объему сданного жилья (565)
• апартаменты растут быстрее по цене и по объемам
1:46:45 Почему снижение ключевой ставки Центробанка это казнь строительного бизнеса России
1:55:45 Дефицит жилья в России. Неудовлетворенная потребность в жилье и грядущее банкротство застройщиков.
2:08:45 Качество ипотечного портфеля в России: будет ли кредитный майдан и чем еще опасна льготная ипотека
2:14:35 Инвестиционные счета третьего типа и другие способы заставить россиян «сберегать» деньги
2:24:50 Емкость региональных рынков недвижимости на примере Сибири в сравнении: Новосибирск и Иркутск
2:35:00 Как демографические и миграционные процессы влияют на емкость рынка жилья (на примере Новосибирска и Омска)
2:35:30 кредитное похмелье будет
2:36:50 приведет ли зависимость рубля от доллара к ажиотажу в недвижимости
2:40:15 подтопление и цены на недвижимость
2:44:00 о падении цен на недвижимость говорит Холявченко
2:44:50 прощание, лайк, подписка
В очередном выпуске программы разберем несколько главных тем:
• Почему снижение ключевой ставки Центробанка это казнь строительного бизнеса России: мнимые парадоксы и железобетонная логика рынка
• Дефицит жилья в России. Неудовлетворенная потребность в жилье и грядущее банкротство застройщиков - как это может сочетаться
• Качество ипотечного портфеля в России: будет ли кредитный майдан и чем еще опасна льготная ипотека
• Инвестиционные счета третьего типа и другие способы заставить россиян «сберегать» деньги - разбираем реальную суть тренда
• Емкость региональных рынков недвижимости на примере Сибири в сравнении: Новосибирск и Иркутск
• Как демографические и миграционные процессы влияют на емкость рынка жилья или почему в двух соседних городах-миллионерах объемы строительства могут отличаться почти на порядок (на примере Новосибирска и Омска)
Основные темы и главные новости рынка недвижимости.
«Территория недвижимости» - это дайджест новостей о недвижимости. Недвижимость - это целый мир, а процессы на рынке недвижимости одно из самых ярких и важных явлений в современном мире. В них проявляется целый комплекс экономических, социальных и даже политических проблем. Кроме того - недвижимость это самый ценный капитал, который находится в собственности большинства россиян. Задача нашей программы - быть проводником в решении ваших жилищных и имущественных вопросов.
#территориянедвижимости
#дмитрийхолявченко
#перекрестки
#ипотека2024
#домрф
#центробанк
#ромир
#домклик
#минфин
#сергейниколаев
#росреестр
Всегда жду вашу передачу. Познавательно и грамотно. Мне интересно 😊
Спасибо большое! Очень приятно.
Спасибо за работу! 😊
Спасибо огромное за оценку!
Спасибо за эфир! Как всегда актуально и очень информативно . Отличная аналитика . Благодарю
Спасибо вам большое за внимание!!!
Удивительно мало подписчиков при таком обилии полезной информации при приятной подаче
Дмитрий и команда, спасибо Вам за выпуск, очень большую и нужную работу делаете!
Реально это лучшая аналитика на ютубчике по недвижимост👍👍👍
Спасибо, Дамир!
Доброго автору , благодарю за аналитику и время , это реально все так и есть по цифрам в целом , согласен - внимательно слушал +! , единственный минус как все из Нск диалект уж очень быстрый , ни фига не успеть за мыслями ) иногда , сам с Екб 😊
Спасибо Дмитрий! Очень интересные делаете обзоры. Новосибирск мой родной город, хотя я очень далеко от него.
Спасибо большое за оценку наших трудов! А Новосибирск - он никогда не отпускает)))
Дмитрий спасибо !
Спасибо большое, что смотрите!
Я думаю, что существует более высокая вероятность того, что BTC и ETH повторно протестируют сопротивление, а затем упадут. Но, как всегда, все меняется каждый день, и все, что мы можем делать, - это торговать ответственно, следить за рынками и часто переоценивать свои стратегии. Я хотел бы поблагодарить Хэнка Оберта за то, что он стал моим источником крипто-образования, поскольку я с комфортом заработал 12,7 BTC.
Пожалуйста, как мне это сделать, я все еще новичок в инвестиционной торговле и как я могу получить прибыль?🙏🙏🙏
Он всегда активен на телеграмме
@HankObert✊
Спасибо за информацию... Я свяжусь с ним как можно скорее. Еще я хочу получить хорошие знания и перестать проигрывать.
Вот почему очень важно иметь эксперта по финансовой торговле!
Благодарю за Ваш труд 🌷
Спасибо вам большое!
Можно график по норме квадратов, и площади отдельных квартир/студий)))
Можно. Но в эфире сложно. А что касается студий и остальных вариантов планировок относительно площадей, то статистику можно набрать по только по регионам, а надо по микрорайонам города. Может кто и собирает, но я не видел.
Тут в Ереване чёртова туча домов строится. И я думаю что когда их достроят - то цены резко упадут. Но минутку, а если цены упадут чуть-чуть раньше? Тогда значительную часть домов никто достраивать не будет, на рынок они не попадут и соответственно поддержат цены 🙂 Не?
Да, это один из наиболее вероятных случаев. Правда один из. Смотря как кризис будет восприниматься и как будут себя вести кредиторы. В некоторых случаях достроить через силу выгоднее, чем заморозить. Но чаще наоборот.
Что касается тех размышлений, что если строить станут меньше из-за падения цен, то цены вырастут из-за дефицита, то тут важно какая будет частота зубьев у этой гребенки. Если эти колебания спроса/предложения/цен будут очень короткими и невысокими, то по сути они просто скомпенсируют друг друга, а ощущения будут ну максимум, как поездка по неровной дороге. А вот если частота зубьев будет большой, а колебания цен масштабными, то с точки зрения изнутри рынка это может даже не будет выглядеть как один связный процесс: в прошлом году была одна реальность, а теперь другая реальность, а как одна генерирует другую не очень-то и важно, если у тебя стоит вопрос о банкротстве.
Тут важнее понимать не ситуацию внутри строительной отрасли как таковую, а положение строительной отрасли в конкурентном пространстве: как вторичка конкурирует с первичкой в каждом сегменте, как иные направления для инвестиций конкурируют с вложением в недвижимость, как ипотека конкурирует с арендой, насколько платежеспособный спрос обеспечен ипотекой и т.д.
Про разу в начале эфира: " начинают развиться те отрасли, которые не развивались". С негативным посылом. Тут точность нужна, после ухода зарубежных брендов к местным компаниям отошла большая часть рынка. Поэтому для точной оценки нужна конкретика. Кроме того военное производство тоже создаёт спрос в гражданском секторе.
Да, согласен - здесь надо подробнее. И сразу по нескольким пунктам:
1) Гособоронзаказ
2) Перераспределение доходов, связанное с СВО (территориальное, отраслевое, по потребительским группам населения)
4) Уход иностранных брендов
5) Импортозамещение
6) Изменение логистических потоков
7) Государственные инвестиции
8) Налогово-бюджетное перераспределение (у кого забирают и кому отдают)
9) Отраслевые политические приоритеты (за чей счет и кого поддерживают)
Надо попробовать сделать анализ. Только не знаю - возможно лучше текстом.
Как китайский проект "пояс и путь" повлияет на Новосибирск? Дороги из Китая проходят мимо Новосибирска
Не проходят. Они проходят везде. В этом и сама суть китайской торгово-логистической политики. Вот об этом я точно могу нормально поговорить, потому что очень внимательно слежу за этим несколько лет. Где-то в 2017-2018 году Фонд Эбберта в Новосибирске и Новосибирский открытый университет планировали два совместных долгоиграющих информационно-просветительских проекта. Один был по электротранспорту и он остался на момент ухода фонда из России в виде концепции. А второй - как раз про пояс и пусть - я уже разработал весьма глубоко и мы остановились на этапе согласования спикеров, площадок и графика мероприятий. Но следить я не бросил за развитием. Тем более, что у меня детства очень хорошо с экономической и социальной географии.
В итоге вопрос заключается в том, что рассказывать про это надо очень подробно, системно и с азов. Не очень понятно как это в рамках "Территории недвижимости" упаковать. Но тема - супер! Надо подумать.
Какие застройщики более надёжные - большие или маленькие? На первый взгляд ответ очевиден - большие. Но с другой стороны - попробуйте подать в суд на некий Дискус, когда у него 50 домов не зарегистрированы и всем норм :-)
Тут сразу несколько ответов.
Во-первых, Дискус по сути не один застройщик - на каждый дом образуется отдельный кооператив и успех по одному дому никак не скажется на провале по другому. Тем более, что большинство провалов Дискуса - это не не строительство как таковое, а неподключение коммуникаций. Ну, и про суд, соответственно - на Дискус подать в суд по его стройкам невозможно - он обычно максимум подрядчик - ответчик ЖСК конкретного дома. Понятно, что прокуратура может, но это уже особенность российского права...
Во-вторых, строительная отрасль - причем, насколько я понимаю не только в России - принципиально отличается тем, что там величина застройщика - сама по себе - это не гарантия надежности, потому что у застройщика все активы, оборудование, резервы обычно прямо пропорциональны количеству строящихся объектов. В этом плане с большим застройщиком даже сложнее, потому что надо изучать не только конкретный комплекс этого застройщика с точки зрения успешного планирования застройки и продаж, но и остальные комплексы - вдруг он там начал еще что-то провальное, что похоронит всю компанию. Это с одной стороны. Но у большого застройщика есть теоретически общая подушка безопасности, когда один провальный проект можно вывезти за счет другого - это с другой. Но обе эти стороны в России нивелированы законом о ДДУ, и поэтому -
В-третьих, всех застройщиков в России вообще не имеет смысла рассматривать с точки зрения величины, потому что, с точки зрения всех денежных потоков их нет, как одной компании - есть конкретный комплекс, по которому персонально выдается проектное финансирование и собираются деньги на эскроу-счета и эти потоки никак не перемешиваются. И поэтому единственный способ смотреть на стройку с точки зрения надежности - это история успеха строительной компании - тут хоть какая-то репутация, да есть. И иногда это небольшая компания.
Правда все это, казалось бы, надо было излагать с поправкой на то, что если застройщик большой, то у него есть как раз история успеха, потому что он иначе бы большим не стал. Но, здесь два "но". Первое - есть коррупция, госзаказы и преференции, которые в любой момент могут отвалиться и выясниться, что весь успех был только из-за этих связей. Такого много - особенно в малоконкурентных регионах. Второе "но" - знаю несколько конкретных примеров того, как в начале каждого кризиса самые нормальные и ответственные застройщики останавливались вовремя, сокращали людей, морозили стройки и именно поэтому и не становились быстро большими, но и легче всего преодолевали кризис.
Ну и ещё напоминаю про рост производительности труда в РФ :) Сам статистики не знаю, но месяц назад в отчётах ЦБ устами ведущего что-то мелькало. Мое мнение РФ обречена на рост автоматизацит производства и повышения производительности труда.
Самый большой риск для экономики - это монополизм. АвтоВАЗ тут хороший пример как для текущего дня, так в исторической перспективе - каким был ваз 2101 когда его сделали Итальянцы и каким он стал после.
Дослушал про "рост автоматизаци" и что по нему нет данных.... Мда...
Могу сказать только то, что в РФ растут продажи промышленных роботов. Но тут не очень понятно какие именно роботы и сколько их реально надо. Ну и думаю , что автоматизированный станки могут больший прирост по автоматизации давать чем роботы в определенных случаях.
@@NikitaSheremet в том-то и дело, что почти всегда голый нарратив - мол, развивается - и вот, и вот, и вот, и столько миллиардов выделено, и т.п. Но это больше похоже на чиновничий бред, когда ответственное лицо спрашивают какие конкретные результаты работы вашего ведомства за год, а тот отвечает, что они провели столько-то совещаний и подготовили столько-то нормативных актов. А нужна статистика и сравнимая. По тем же станкам импорт 2 года назад был в районе 90% - как изменилось? А если по комплектующим считать? Вот в этом весь и вопрос.
Про оптимизм производителей - дык статистика ЦБ не на из стороне? И сбережения росту и траты. По идее хороший оптимизм. Вон яйца с мясом в цене выросли, чем не рост спроса.
Там полнейшее безумие уже больше полугода. При реальном росте производства и спроса на 3-5% в год бизнес ждет роста в 10-15%, а при реальном росте цен в 10% они ожидают роста цен в 20-30%. Именно поэтому они очень много вкладываются в основные средства и начинают новые проекты. Но, надо отдать должное, не всегда в кредит - заметная часть это авансирование по госзаказу. Правда явно в разных отраслях доля разная, а погружаться в это интересно, но времени на всё не хватит))
Ну, и важно иметь в виду, что добрая половина кредитов бизнесу с плавающими ставками. Что еще один фактор давления на ЦБ по снижению ключевой ставки со временем.
вывести на графике цены на недвижку и график инфляции.
пробой будет до уровня инфляции или ниже (по причине пузыря. пузырь часто лопается до уровня ниже инфляции, но относительно быстро поднимается до уровня инфляции).
Это достаточно верно. Но, боюсь что дело встанет за самым простым - цены на недвижимость. Очень сложно вывести статистику реальных цен на недвижимость. Особенно сейчас. Цена недвижимости - это совокупность реальных цен сделок, которые с ценой предложения никак не коррелируют. Реальная репрезентативная информация о ценах сделок есть только у крупных агентств недвижимости, потому что для государства цены занижают, а для банка завышают.
Но это имеет отношение только к вторичке. Для первички цены более-менее открыты. Но там другой комплекс проблем:
Во-первых, сколько бы льготной ипотеки не оставалось - она всё равно искажает рынок и переключает часть спроса. То есть только из-за этого фактора отскок может быть на уровень выше инфляции.
Во-вторых, падение доходов населения, если таковое будет, сказывается непропорционально на спросе. То есть падение доходов на 10% вполне вероятно приведет к падению спроса эдак на 20%. И всё это не очень уж связано с инфляцией.
В-третьих, инфляция для разных регионов, доходных групп населения и разных форматов потребительского поведения разная. А рынки при этом не изолированы. Не только эконом от комфорта, но и первичка от вторички. То есть при равных условиях ипотеки определять уровень корректировки под инфляцию будет бОльший рынок - то есть вторичный. А там цены более чем на четверть ниже. И это будет давить на первичных рынок в масштабах больше чем масштабы инфляции.
В-четвертых, хоть недвижимость в России и на 90% это жилье, но всё-таки на 10% (а для первичного рынка и на 20% даже при нормальных условиях) это рынок инвестиционный. Правда инвестиции эти сейчас не с целью заработка, а с целью сбережения капитала. И тут важно, что: а) факторов влияющих на выбор направлений для инвестиций много, б) недвижимость до сих пор важный консервативный вариант на ценностном уровне, в) вторичный рынок давит на первичный при этом выборе, г) доверие к вкладам очень сильно колеблется и быстро меняется, д) иные варианты инвестирования все время развиваются и забирают потенциальный капитал у рынка недвижимости, е) последнее зависит от уровня финансовой грамотности населения.
Так что, тут не всё так механистически.
Иваново Мне один мужчина сказал- никто из умных мужиков за такие мульоны покупать квартиры не будет. Да я намного дешевле дом себе построю.
Да. Это тоже важный тренд перехода. Обязательно будем говорить об ИЖС, ипотеке на дома, субурбанизации и инфраструктуре. Ну, и о стройматериалах.
Про рост доходов бюджета. Многие эксперты упускают из вида, что в первом квартале прошлого года цена на нефть РФ была где-то $48, сейчас где-то 70 (90 цена на мировом рынке, скидка 20 долларов). Вот вам и рост доходов на 30%.
Да, но не только в этом дело. На самом деле в прошлом году было падение нефтегазовых доходов на 23,9%, а рост ненефтегазовых на 25%. Они только НДС на 2 триллиона больше собрали. В этом году пока по обоим направлениям прёт.
Новая программа:
ua-cam.com/video/gvgFLZ5ZbKI/v-deo.html
Нормальная продолжительность видео. Что час, что два, что два с половиной всегда смотрю на 2х скорости. Если есть проблемы - купите качественнве наушники или колонки.
да, нормально. Сначала после двух часов эфира начал сильно уставать, а теперь более-менее приспособился. Зато успеваю большую часть того, что запланировал))