Other than impairment loss on properties for development/for sales, non-government based property developers have also many advances/loans to related parties, other receivables, deposits, "independent" third parties.. (without commercial ground) of which loss allowance is made. The fact is that these property developers have transferred $$ of the listed companies to "someone". Fraud?
蔡金強先生非常精警到位解讀國家國情，確實獲益良多👍👍👍
乱吹，现在6个月了，还未倒。
用字精警到位, 有頗深厚嘅香港地道文化用詞, 分析一如以往有條理
可否調低背景音樂
基本上可以無音樂
我只要聽蔡先生說話就夠了拜托
真正專業的代表🤫
相當精彩的采訪！
呢條友廣東話好似講得唔係好正，但用詞又用得好正好地道😂，非常正😂😂😂
蔡金強真係最聰明嘅韭菜！👍🏻
蔡生糸我聽咁多股評中最中肯，真糸好正👍👍👍
蔡金強好嘢 !
精彩！讲得好好
蔡金強先至有料到
分析好全面！邏輯好清晰
講者完全講中中央政策重點係社會穩定性，唔係救市為先
謝謝🙏
蔡sir對大局睇得好清
完全同意！👍👍
講得好，一矢中的
中肯直接👍
Straight to the point!! 👍👍👍
精闢
蔡先生講嘅嘢好有價值
有金sir一定like，金sir有型又有料
高 👍👍👍👍👍
冇事冇事
不管是任何一個國家,只要房價炒到債務泡沫破裂,政府就只能大量印鈔票來
救市場,救老百姓,也就是要犠牲本國貨幣來救人民,其若不然,為了保住貨幣
價值而犠牲人民,最終是會被人民所唾棄的!!!
但大量印鈔票的下場是很慘的,例如1991年的蘇聯盧布可以從1盧布兌換
3美元重貶至4千多盧布才能兌換1美元,貶值到變成廢紙!!!
唯一例外的是:2008年的美國,美元!!因為美元是國際通用貨幣,美國透過美元
將負債轉嫁給全世界持有美元的人來共同承擔.
現下的中國大陸房地產債務泡沫破裂了,中共也必須大量印鈔票來救市場,
救人民,但人民幣在國際通用貨幣的佔比才2.5%,無法對外轉嫁負債,因此
大量印鈔票的後遺症只能由中國14億人來承擔,人民幣重貶,爆貶的結局
己經是注定了的,沒有人可以改變,也無力去改變.手上還有人民幣資產的人
盡早出脫了吧,在大陸資金唯一的出路就是買黃金!!!世間沒賣後悔藥!!!!!
未來人民幣狂貶,爆貶是必然的!!!
股市在高檔時,肯定會有一堆人給你報名牌,房價在高檔時也不缺這群瘋子!!!
房價炒高債務泡沫化後,政府需要大量印鈔票來讓債務縮水,同時要給老百姓
大幅度加薪來支撐下跌的房價,但中共卻反而給公務員減薪25%,這會致民間
企業跟進,國民所得不增反降,將使得走空下跌的房價完全失去支撐而爆跌!!!
何謂房地產債務泡沫破裂?房價要漲到什麼幅度才會造成債務泡沫破裂?
房地產債務泡沫破裂後要跌多久?跌多深?房價才會見底??
房價的主要上漲力道是來自於薪資所得的成長率!!!也就是推升房價上漲的主要
力量是來自於所得的實質增長.但房價的漲幅要達到債務泡沫破裂所需要的漲幅
卻是要超過薪資所得成長率的平方倍,房市債務才會泡沫破裂.再說清楚一點:
人民的薪資所得從1倍增加到2倍,房價可以從1倍漲到4倍,要是薪資所得從1倍
漲到3倍,房價可以從1倍漲到9倍.為何會如此?因為房價的上漲除了實質薪資所得
增長的推升力道之外,房價的上漲更多是由於預期的上漲心理因素.即過去的十年
薪資可以從1倍漲到3倍,那麼市場會預期未來的十年薪資還可以再上漲3倍,而房價
在現在就會被炒到未來十年後的預期價格.即房價會漲超過9倍以上!!!但市場並未
能創造出這麼多的實質財富,只能靠擴大房貸負債來推升房價,而市場最終也會
承受不住,被債務給壓垮的.這就是房地產的債務泡沫破裂.
所以一個經濟體只要它的經濟成長率是持續成長的,人民的所得仍是在不斷增長,
房價也是會長期的上漲,但只要房價的漲幅沒超過所得長率的平方倍,房價漲多只
會出現短期的拉回,之後都還能再上漲創高.可是,一旦房價的漲幅超過了所得成長
的平方倍數,那時房價再下跌就不是拉回了,而是長期的下跌走勢.它的下跌週期則
是要看當波房貸主流商品的繳款期限?例如:1990年日本及台灣房地產債務泡沫
破裂,那時房貸的繳款主流商品是以20年期的為主.結果日本和台灣的房價長期
走勢,直到2008年才見底部.房價的跌幅達到70%左右!!!當波房價下跌的時間接近
20年,有18年之久.過去這幾年房貸的主流商品繳款年限大多是30年期的,這也
預告了下一波房價下跌的時間會接近30年!!!
去年以來大陸的房地產市場從長期的漲勢明顯走跌,且未來的跌勢會持續很久,
下跌的空間也會非常大,但一般的大陸民眾卻麻木不仁,不知未來的房價會何去
何從?因為這是大陸改走修正主義,允許個人擁有資產以來第一次的炒作房價
經驗,而台灣在1990年~2008年就己經有過經驗了.鄧小平不是說過:政治學台北,
經濟學台灣?而事實也是如此,只不過老百姓都是後知後覺的,事後才會覺悟!!!
台灣上一波房地產債務泡沫化約是發生在1981年~1990年,那時台幣大漲,從44元
兌1美元最高升值至24元兌1美元,國際資金大量流入台灣炒匯賺價差,台灣錢淹
腳目!!!帶動股市,房價爆漲.股市為領先指標於1990年3月見高12682點後崩盤大跌,
房市為落後指標於1991年後走入空頭跌勢,於2002年SARS禽流感時跌入低檔,直到
2008年美國金融海嘯時才見底回升,進入另一個長期的上漲趨勢!!!
首先看在房價的上漲債務泡沫化的過程:從1981年~1990年建築水泥工師傅的薪資
從日薪500元漲到約2500元,漲幅逹到5倍,但因為當時國際利率是10%高利率水準,
因此房價的漲幅並不到10倍.但是在中南部的土地買賣價格卻有逹到25倍以上的
水準,即薪資所得成長5倍,土地上漲超過25倍,也就是土地價格漲幅是所得成長率的
平方倍!!!
而房地產價格一旦漲到債務泡沫化的程度,就會轉入長期的空頭跌勢,至於房價會在
高檔盤頭多久?這要看當下的利率水準,高利率時期炒房則是高成本,房價高檔盤頭
的時間很短,因為在高利率之下,資金在房地產賺不到錢,很快就會轉入定存,賺取定存
利息.而低利率時期炒房成本低,就算資金轉入定存也賺不到什麼利息,所以資金更願
留在投機市場,不管是股市還是房市之中.台灣央行從2008年把利率降到年息1.25%
之後,這十幾年來再也沒有升息過2%以上,目前則還在年息1.5%的低水準,這也就是
為什麼房價從2009年起漲至今漲幅超過1.5倍了,卻未見大幅度的回跌,這一切都是
超低利率惹的禍,這個罪魁禍首就是央行,而始作俑者則是美國的聯準會.
其次是在房價轉入跌勢的下跌週期:房市炒到債務泡沫化後,市場必須去面對和處理
債務問題,用時間去清理債務.台灣在1990年前後的房市債務高峰期,它的還款週期
大多數是15年期和20年期分期付款的.這就是為什麼直到2008年過後台灣房市的
債務壓力才解除,前後花了17年左右.時間剛好介於房貸主流商品週期之間.而自從
2009年起房價再度大漲近2倍,以大台北地區來看2016年的漲幅就逹到2倍了,之後
炒房的勢力就越往中南部發展,這個時期的房貸分期繳款的主流商品則是20年期和
30年期的,也就是未來台灣的房價一旦走入空頭跌勢,它需要用20年以上的時間來
清理債務問題.就用武漢肺炎肆虐之前的2020年起算,下一個台灣房價的底部至少
要等到2040年之後才能見到,也就是現在買房的人,就算見到短期房價還有上漲,
除非你是短線客,若是長期自住的人,未來都是要被房價給套牢的!!!
最後是房價跌入空頭它會跌多深?日本從1990年和台灣一樣房市債務泡沫破裂,
至2008年房價跌幅超過7成,日經指數從38900點跌到剩下7000點.而台灣的房價
在都會區的跌幅也有5成的水準,而鄉下就更慘了,因為沒有買盤接手,房價也是跌
至7成的水準.用一個大家都比較能聽懂的話說:蛋黃區的房價跌到接近土地加上
建築成本.而蛋白區則是跌破土地加上建築成本.鄉下慘到房價跌到只剩下建築
成本,也就是買房子送土地!!!這就是2008年時台灣房價的寫照.
所以最近這幾年買房子的人,你要堅強一點,房子要住超過30年以上才不會賠錢.
因為這幾年房價在高檔盤頭,盤到讓你懷疑人生,但你卻沒忍住!!!就像大陸過去
幾年的情況一樣:中國大陸的房價在2017年底的漲幅就己經超過債務泡沫化的
水準了,但是大陸的14億人就像是瘋了一樣,從2017年~2019年底,在大陸只要有
新的建案推出,就會引起老百姓瘋搶,想買預售屋的人要提前3~5天去排隊,甚至
是排隊後還要搖號,搖中了才能買房,瘋狂至此,無以復加.真是應驗了一句話:
上帝要毀滅一個人,必先使其瘋狂!!!
依據中共官方統計,大陸老百姓的財產有75%是在房地產,而這其中有大部份的人
是用高成數貸款買來的房子.一旦房價大跌,未來這些人不但資產沒了,想賣掉房子
還會倒欠銀行錢.也就是賣了房子也還不清房貸,一輩子變成屋奴.這種情況和台灣
2000年前後有沒有很像??2000年之前李登輝總統就一直在要求銀行打消房市
呆帳,2000年阿扁總統上任之後,又推行RTC金融重建,政府花了超過1兆台幣去幫
銀行處理呆帳,2003年之後台灣的銀行體系才擺脫倒債危機.這些情景未來在大陸
都會再度發生,事己至此,就算神仙下凡也救不了大陸的債務危機!!!
唉!天要下雨,娘要嫁女,由不得人.看倌們請自己保重!!!
2008年美國爆發金融海嘯時,美國是台灣最大的貿易出口國,目前台灣最大的貿易
出口國是中國大陸,大陸己揭開金融危機的序幕了,先是第五大房地產公司海航
破產,接著是第一大房地產公司恒大爆發倒債危機,且未來大多數的房地產公司
都會連鎖倒閉.大陸的金融市場崩潰了,台灣怎麼可能獨善其身,台灣的股市,房價都
會受到連累的,不要心存僥倖才好!!!
想要投資房地產獲利必須等底部出現才能進場.但若是要自住者,則是在房價長期
下跌的半週期,伴隨重大國際性的金融危機,房價大幅拉回時就可以進場了.因為房價
的底部要等很久,再者半週期房價腰部出現了,自住者若還不買房,要等底部出現,那
要花費的房屋租金和繳房貸的利息相去不遠,故有點浪費生命的感覺.
黃金咁重，點搬想換手都麻煩啦
Btc是唯一選擇！
請教債務違約，之後資産跌，貨幣貶！會令乜後果？避險除了走資？？
@@四哥-j6o 中國大陸因為外匯管制,資金無法自由買外匯,比較簡單的避險方法就是買黃金,因為國際黃金交易是以美元計價.其次就是買虛疑貨幣,但要有基本技術分析能力,只要是多頭走勢的拉回也可以買,虛疑貨幣也是大陸資金出走的一個管道,未來的交易需求仍大.最後就是放空陸股期指,這就要有些操作實力才能做的事了.上證指數目前是空頭跌勢之中的向下順勢調整浪,也是強空格局的弱勢反彈,接下來的跌勢必然兇悍!!!以上謹供參考...
像霧又像花，似是而非 ⋯⋯
堅有料
😂😂🎉🎉非常精彩解讀蔡生當過黨委之類經歷
Totally agree
财经分析就看小金人！
努力🎉🎉🎉🎉
係人都知啦！你講d人，不過我欣賞你今日講真話
總之被拿走的錢不回來，撐不住的。
李嘉誠們，往事只能回味
碧桂園只得一個出路: 就是捐身家，成 為國企
衹有死路。
🧐所謂北水係其實強國小股民同大戶嘅錢，政府睇情況出錢，明知內房股死路，邊個會掟錢。🧐
出清= market clearing? How? 出清點幫到中國經濟？
依家得北水炒啦，冇北水每日可能得番500億
Thanks
蔡生讓我更了解當前中國經濟😢
絕路狂奔.....
好彩尋日CALL左2007🤣
恒大死我信..但碧桂園死我就吾信,三六個月碧桂園吾死。你够吾够膽切啊？on nine
你利害❤
有道理，有道理。好過高B的在戶不笑人物亂up！！
The music too loud and not necessary😅
過去三十年，內房過度澎脹，無基本財政支持，今日開始要還，碧桂園近一年5元跌落，股評都跌眼鏡！
蔡生好似曾經是國內高層工作過
觀察北水好耐，金人說得對!
真 字字珠璣 好有透切既分析
講到咁，做乜仲要買股票。 存錢收幾厘利息仲好
嚇鬼咩～我都未驚過～
點解佢吾做財政司😊救港救中
全國直接行最底工資'環衛都月薪一萬起薪🌱🍁🍒🍓🍄🌻🍰
好在免費
係時候楼价要跌跌跌！
中国上年推出保交楼政府，已经可以在三年内，全面解决烂尾楼，发展商财困问题，所以没有一个发展商破产，更可以大口气发報報务報告。政府借钱给发展商分批完成烂尾楼，第一批成绩表已经出来，400万套房已经完成拿到房产证，业主可以做按揭，发展商可以收到银行的60%楼价，大约5万億，部分还债，部分完成第二批烂尾楼，预计今年会全面解决烂尾楼问题。成绩表出后，中国楼市成交大幅回升！
你看得樂觀了 恐怕問題不是這麼簡單
@@agnestse4413 是你没能力分析，中国地产商出现资金问题都几年了，有地产商破产吗？发報一个很差的业绩，目的就是股票大跌，可以低价扫货，到完成所有烂尾楼，收到银行所有按揭楼款，股价就会几十倍上升！
和你打賭，一定不會
@@Hgfgvvvvb 先解释下，地产商严重负债问题已经几年了，为什么没有一家地产商倒闭？
Dream
我保證有國企收購碧桂園及所有民企地產上市公司
半年後聽返蔡生，GDP 5 全中，好嘢😊
同外國势力一同唱😅
他懂大陆😊
如果丁蟹係靠整冧啲嘢(股價)去害全世界令其得益的話就😑...
爛尾樓、失業！重點國家穩定？
環環相結 只係前幾年十年 先賺未來錢 引致今天的局面 根本好多間內房前幾年本身都未必係真賺 都無實質計算到每個盤係賺定蝕 不停只係問現金流夠不夠 用共桿去支持住 惡性發展 死是必然的事
中國政府思維,跟美國政府差天共地,說得非常明白.
好搞笑😂
一年了，還在
啱啱仲想買三四萬蚊玩下 搏一搏
jeng
D音樂把能 我地聴意見 唔係聴音樂
專家
❤❤❤❤❤❤❤❤❤
咩係出清
地產商不死，也被抓層皮。千萬不要買地產股。龍湖地不要，因為帳目有多少水份。
金句王😂😅
保利終成最大贏家😂
老碧就吾會死，香港D擁碧團死啫
我國政府有制度優越性, 可能會讓現在看似良好的地產發展商與迫貴完合併, 使殭屍企業可以生存下來. 而國家就會學日本的'迷失十年'.
#小金人
係電影 九品芝麻官🤣
其實留言區啲人有無睇番過去一年前啲片？
無得顶
只可唱好😂，蔡生拉D😢
一句廢話都冇👍👍👍
👍
❤
其實一直想訂閱，但係只想訂閱蔡金強，其他的唔想訂，點做？
我哋一個月費/年費可以睇晒所有內容
亦可以隨時退訂👍
上次先叫人唔好做空港股，而家又話冇料到係正常...你都好快彈出彈入。
科網低估，其他仆街
正解，该位读者明显不认真
龍門任搬🥲🥲
@@kwokyiumui6451 投资只有输赢，又不是辩论比赛，只有弱者才会计较什么完全准确，难道投资是研究高科技吗？
@@oscarchoi9370 對上一條片見升睇升、今次條片見跌睇跌！
好重潮州或福建鄉音，潮州漢？
明天停排
恒大都未瓜啦
地產股過度泡沫。科網股嚴重低股。好難用一兩個因素。講宏觀經濟。美股好似很強。但其實QE跟水份太多。實質是透支了很多。08年不死。下一次的致死率就會增加。現在就看中央會否捨棄對市場調控並注入資金。扭曲一次市場。但中國就會從此失去對資本。由其外資會在中國的勢力會愈來愈強大
香港四大產業輪住爆，旅遊先行，樓市第二，保險第三，股市最後
不好意思，請問什麼是出清？
清貨
不知道什麽術語，不過根據前文後理，應該係指内房需要重新大洗牌，部分公司要被放血，"出清"裏面既毒素，待一段時間後，自會沉疴頓愈。 。。。。。 大概係o甘既意思褂 😅 ！ 呢次内房，真係輸死無數人，希望可以好番啦！
like😊
Other than impairment loss on properties for development/for sales, non-government based property developers have also many advances/loans to related parties, other receivables, deposits, "independent" third parties.. (without commercial ground) of which loss allowance is made. The fact is that these property developers have transferred $$ of the listed companies to "someone". Fraud?
YES, fraud.
佢講呢啲嘢會唔會犯國安法㗎😂😮😅
1000億夠間野頂多一個月嗎?哈
蔡生說到「茄士科」，「呢壇嘢」…. 英文單字，香港話，真係好好笑！福卅guy, 真係言多無物！😂😂😂
缺水如腦膜炎 冇救😊
小金人對房地產瞭然於胸，真實力。想起那個新界地產中介老總只看兩年數據就誇誇其談作個「龍市」理論出來，不看凡事所有標的物盛極而衰的道理，道人迷信，可憐。
D😢