안녕하세요 현재는 무주택이고요. 2019년 주택청약 당첨으로(남편명의) 2023년 7월 입주를 앞두고 있습니다. (입주할곳은 당첨이후 투기과열 지구로 지정이 된 상태입니다). 매도의향 없으며 실거주 예정입니다. 2009년 10월경 매입한 상가가(아내명의) 재개발 예정으로 2021년 8월 사업시행계획인가결정. 주상복합아파트로 재개발 되면서 이번에 조합원 자격으로 아파트 분양권을 준다고 분양신청을 하라고 하네요(조정지역입니다) 2022년 3월 안으로 분양신청을 해야합니다. 위 조합원 분양권을 분양신청후 바로 매도를 했을경우 세금 문제는 어떻게 되는지 궁금합니다.
상가를 소유하고 있다가 재개발 사업으로 아파트로 입주할 조합원입주권을 받게 된 경우, 관리처분계획인가일이 되어서야 비로소 입주권이 되는 것이고 분양신청했다고 하더라도 관처일이 지나지 않았다면 아직은 상가에 해당하여 매도하게 되면 일반과세가 됩니다. 또한 관처일이 지나서 입주권이 된 경우라고 하더라도 입주권의 양도 또한 일반과세하는 것이므로, 어느 상황이든 양도하시면 일반과세가 되겠네요
1.처음에 말씀하신 관리처분계획일하고, 뒤에 말한 관리처분일 하고 다른건가요?근데 입주권 말씀하시는 거보면 관리처분일이 마치 관리처분계획일같이 들립니다. 그리고 권리금은 감정평가금액인가요?만약 그렇다면 보통 감정평가 금액은 처음부동산 매매가 보다 반토막정도 쳐주지 않나요? 만약 감정평가금액이 아니라면, 권리금이란건 매도 한 금액 표준가격이 아닐텐데 거기서 어떻게 추가금을 매기나요? 좀 설명이 불명확해서요.
관리처분계획인가일이 정식 명칭인데, 관처일, 관리처분일, 관리처분인가일 등 다양한 명칭으로 통용되고 있습니다. 같은 말인데 정확한 용어를 사용하지 못해 혼란을 드린 것 같아 죄송합니다. 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱한 금액을 말합니다. 관리처분계획인가일에 즈음하여 주택을 취득하셨다면 감정평가액이 취득가 대비 무척 낮을 것으로 생각됩니다만, 오래전 취득한 주택인 경우에는 감정평가 금액이 취득가보다 높게 나올 것입니다. 재개발재건축 과정과 이에 따른 평가액/권리가액/분양가 산정과 분담금/환급액 결정하는 법은 다른 영상을 보시면 좋겠습니다. 제가 설명이 부족할 수 있습니다.
@@jonghoonlee2016 친절한 답변 감사합니다. 감정평가액 비례율 곱하는 개념은 처음 알아서 생소 그것이 또 오르는 개념도 잘 이해가(그 구간 양도 차익이 생긴다고 하는데 양도차익은 매도시 생기는 금액인데, 처음 주택-입주권리-아파트 경우 매도한적없는데 차익이 어찌생기는지 궁금도 함.) 안가더군요. 그리고 저는 오래전에 구입한 주택임에도 2006년에 3천현금 전세금7천(총 1억)에 구매했는데 감정평가는 5천으로 낮게 받았거든요! 이 경우는 이미 재개발 소식으로 매가가 뛰어서 그런경우일까요?
재개발 양도세를 이해하는데 세무사님 영상 많은 도움이 되었습니다. 고맙습니다. 재개발 신축 아파트 양도시 (청산금 환급 받는 경우) 궁금한 점 2가지가 있습니다. 1. 매수가가 권리가 보다 커서 관리처분전 양도차익은 마이너스 (예를 들어 - 3억), 관리처분후 양도차익은 이익 (+5억)일 경우 손익통산해서 양도차익 +2억에 대해 세금 내는게 맞는지요? 2. 조정대상지역의 재개발 종전주택에서는 2년 실거주를 못해서 1주택 비과세 요건을 못 갖추었더라도 신축 준공후 2년 거주를 채우고 양도를 하게 되면 (즉, 취득 후 보유 기간 10년, 신축 준공후 거주기간 2년 시) 이때는 취득시부터 양도시 전체 기간에 대해 1주택 비과세에 해당하는 최대 80%의 장특공을 적용받는 걸로 이해하면 맞나요?
1. 권리가액에서 일부를 환급받는 경우의 환급액에 대한 양도세는 양도차손이므로 과세되지 않겠고, 분양가액에 해당하는 권리가액은 양도차익이되어 과세될텐데, 환급금과 분양가액에 해당하는 권리가액의 각각의 양도시기가 동일하게 된다면 통산할 수 있으므로 결과적으로는 전체 양도차익 +2억에 대해 과세되는 결과가 될 것입니다. 그러나 양도시기가 다르다면 차손을 제외한 차익에대해서 과세될 것이므로 +2억보다 큰 금액이 과세대상이 될 것입니다. 2. 21년부터는 2년 이상 거주할 경우 에 해당하는 장특율을 적용하게 되고 의 장특율은 거주1년당 4%(최대 40%), 보유1년당 4%(최대 40%)를 적용하게 되므로 2년만 거주하였다면 거주 8%, 보유 40%(10년 이상 보유 가정)가 되어 48% 장특율이 됩니다.
@@jonghoonlee2016 세무사님, 답변 감사드립니다. 1번 답글에 대해 추가 질문 있습니다. 관처전 양도차손 (-3억)이 발생한 경우 비례율에 따라 안분하여 환급금 양도차손 (-1억), 조합원분양가 양도차손 (-2억)으로 안분될 경우 관처후 양도차익은 (+5억)이고 이전고시일 2년 경과후 양도한다고 하면 양도시기가 다른 환급금 양도차손 (-1억)은 손익통산이 안되지만 조합원 분양가 양도차손(-2억)은 관처후 양도차익 (+5억)과 손익통산되어 최종 양도차익 (+3억)에 대해 양도세 부과되는 게 맞는지요?
이종훈 세무사님 동영상 잘 보았습니다. 차후 기회되시면 소득세법 시행령 제161조(직전거주주택보유주택 등에 대한 양도소득금액 등의 계산) 제2항 양도소득금액 계산법 중 직전거주주택보유주택이 재개발구역 내에 위치하는 관리처분계획인가일 4년 이전에 취득한 원조합원 종전주택(투룸 빌라)인 경우 소득세법 시행령 제166조제2항제1호 계산식에 의한 양도차익값을 구하고 그 양도차익값을 위 제161조제2항 계산식에 대입하여 양도소득금액값을 계산한 후 그 양도소득금액값을 기준으로 양도소득세를 계산하면 되는것인지.. 예시를 들어 위와 같은경우를 설명해주시는 영상도 한번 올려주시기를 바래봅니다.
@@jonghoonlee2016 세무사님의 "보다 곤란한건 조합원입주권일때의 기준시가를 어떻게 할까의 문제이겠지요" 란 말씀을 보니 위에 말한 제161조제2항제1호,제2호 계산시 "직전거주주택 [이하 A 라 함] 의 양도당시 직전거주주택보유주택 [이하 B 라 함] 등의 기준시가를 어떻게 할까의 문제" 라고 말씀하신것으로 보입니다만.. 제 상황은 A 를 거주주택비과세로 양도당시 B [위에 말한 원조합원 종전주택 투룸 빌라임] 는 관리처분계획인가일 이후 (조합원입주권 상태) 상황이지만 B 가 철거멸실 되기 전 A 를 양도하기 때문에 A 를 거주주택비과세로 양도당시 아직 B 는 주택 상태이므로 B 의 기준시가를 조회 후 제161조 양도소득금액 계산식에 적용할것으로 보이므로 문제 없을것으로 생각됩니다만... 제가 말씀드린데로만 진행된다면 제161조 를 계산할때 문제될 부분이 전혀 없지 않겠습니까?? ^^
@@행복하게살껴 세법이 그렇게 간단하지 않아서요...^^ 멸실 안된 입주권으로 주택의 기준시가가 조회된다 하더라도 그 기준시가는 주택의 기준시가이고, 우리가 필요한 것은 입주권의 기준시가인데, 입주권의 기준시가는 고시되는 것이 아니고, 권리가액+추가분담금 납입액+프리미엄이 되는 것이기 때문입니다.
@@jonghoonlee2016 세무사님 말씀데로 생각해본다면.. A 를 B 의 관리처분계획인가일 시점 이전에 거주주택비과세로 매도해야 B의 입주권 변경으로 인한 복잡한 부분이 발생되지 않고 차후 제161조 계산시 순조롭게 계산 가능할듯 보이는군요.. 제가 이 역시도 단순하게 생각하는것일수 있겠지만 말입니다.. ^^;;;
좋은내용 강의 너무 감사합니다 궁금한점이 있습니다 아파트 1채를 첫입주부터 재건축 하여 현재 보유하고 있습니다 그동안 또다른 아파트를 분양받고 팔고 또다른 아파트를 2011년에 분양받아 2021년 1월 14일 양도하여 현재는 1가구1주택입니다 분양받을때는 무두 조정지역이 아니였습니다 재건축된 아파트는 4.5년 거주 보유는 38년 거주 16% 보유 40% 계 56% 장특공받을수 있는지요
안녕하세요. 제가 2003년에 주택을 경매로 6억에 받았는데 주택에 작은 상가가 포함되어 있었습니다. 13년도에 그 주택을 포함한 구역이 재건축이 확정되어서 아파트를 한채 받았고 상가 지분이 인정되어서 상가를 받을 권리가 있어서 상가도 하나 받았습니다. 13년도에 관리처분인가가 났고 당시 조합원 권리가액이 17.5억, 아파트와 상가 분양가격이 각각 9.4억과 3.4억이라서, 4.7억을 조합원 환급금으로 돌려받았고 양도세를 7백만원정도 냈었습니다. 아파트와 상가는 계속 보유하고 있다가 올 10월에 상가를 5.5억에 팔았는데요. 상가 양도세 계산을 다른곳에 문의해보니 9천가까이 나온다고 하시는데, 이거 맞나요? 13년에 4.7억 환급금에 대한 양도세는 7백인데 왜 상가 양도세는 10배가 넘는 9천 가까이 되는지 이해가 잘 안가서요.. 정확한 계산은 아니라도 대충 이게 맞는 범위인지 알고 싶습니다.
좋은영상 감사합니다. 하나만 문의드려도 될까요.조정전 20.4월 매수 21.12월 관처예정 입니다. 관처전 2년보유하면 비과세로 알고있는데 예정대로라면 1년8개월 정도에 관처 예정입니다. 4개월가량 이주기간때 거주하고 있거나 다른방법으로 특례로 비과세 기간동안 채울수 있는방법있나요? 아니면 관처일이 나면 비과세 받을 방법이 없는건가요?
1주택자가 관처일까지 2년 보유/거주 하여 비과세요건을 갖춘 뒤 입주권이 된 경우, 그 입주권을 양도할 때 비과세 됩니다. 그런데 관처일까지 2년 보유/거주를 못했더라도 당장 멸실되는 것이 아니므로 계속 보유/거주 하여 주택으로 사용한 기간을 2년 채운 뒤 양도한다면 그 입주권도 비과세 하도록 해석을 내리고 있습니다.
인녕하세요 올려주신 영상 잘보았습니다. 궁금한게 있는데 2009년 조정지역이 아닌 주택을 취득하여 계속 전세만 주고 거주를 한적이 없습니다. 이 경우 재개발되어 준공후 양도하는 경우 거주요건 2년을 채워야 비과세를 받나요? 아니면 09년에 조정지역이 아니었기에 거주없이 9억 밑으로 비과세가 되는건가요?
비조정일 때 샀는데 지금은 조정지역으로 된 경우라면 거주를 하지 않고도 비과세 요건은 갖추는 것입니다. 그런데 매도가액이 9억원이 넘어서 비과세라도 양도세가 과세되는 경우에는 재개발로 인하여 추가분담금을 낸 부분에 대해서는 2년 거주를 해야 4%+4%의 장특공이 적용되는 것입니다.
1세대1주택에 해당하는 장특율(표2)를 적용받으려면 2년 이상 거주해야 합니다. 거주는 장기간 하셨으므로 표2를 적용받는데는 무리가 없을 것 같습니다. 그러나 표2는 보유기간에 따른 장특율과 거주기간에 따른 장특율이 따로 있어서 보유기간과 거주기간을 따져봐야 하는데, 보유기간은 종전주택 취득일부터 신축아파트 양도일까지 적용이 되지만, 거주기간은 실제 거주한 기간만 해당이 됩니다. 따라서 보유한 기간은 10년이 넘지만 실제 거주한 기간이 10년이 넘어야 80% 공제율을 적용받으실 수 있겠습니다.
![2023 주택임대사업자의 모든 것 _ 임대주택 양도소득세 계산사례 [세무법인가감_지병근세무사]](http://i.ytimg.com/vi/si9pW82EIro/mqdefault.jpg)
좋은정보 감사합니다.
강의 잘듣었습니다
계산중ㅡ
청산금부분 장기보유특별공제도 ㅡ관리처분일부터 기간계산 공제 해준다는 내용은 처음듣네요
보통은 준공일로 부터 해주는데 ᆢ 확실한것입니까? 규정이 있나요
네. 규정이 있습니다. 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호 가목. 에 나옵니다.
안녕하세요
현재는 무주택이고요. 2019년 주택청약 당첨으로(남편명의) 2023년 7월 입주를 앞두고 있습니다. (입주할곳은 당첨이후 투기과열 지구로 지정이 된 상태입니다). 매도의향 없으며 실거주 예정입니다.
2009년 10월경 매입한 상가가(아내명의) 재개발 예정으로
2021년 8월 사업시행계획인가결정. 주상복합아파트로 재개발 되면서 이번에 조합원 자격으로 아파트 분양권을 준다고 분양신청을 하라고 하네요(조정지역입니다)
2022년 3월 안으로 분양신청을 해야합니다.
위 조합원 분양권을 분양신청후 바로 매도를 했을경우 세금 문제는 어떻게 되는지 궁금합니다.
상가를 소유하고 있다가 재개발 사업으로 아파트로 입주할 조합원입주권을 받게 된 경우, 관리처분계획인가일이 되어서야 비로소 입주권이 되는 것이고 분양신청했다고 하더라도 관처일이 지나지 않았다면 아직은 상가에 해당하여 매도하게 되면 일반과세가 됩니다. 또한 관처일이 지나서 입주권이 된 경우라고 하더라도 입주권의 양도 또한 일반과세하는 것이므로, 어느 상황이든 양도하시면 일반과세가 되겠네요
@@jonghoonlee2016 선샘님 답글 정말 감사합니다. 그럼 관리처분계획인가일 이전에 처분하면 아파트 분양권이라 하여도 상가매매와 같은게 된다는 말씀이신거죠? 일반 과세라 하면 일반적으로 몇%세금을 내야하는 걸까요?ㅜㅜ
@@나만없어고양이-p5f 양도세는 양도차익에 따라 구간별로 누진세가 적용되므로 딱 몇% 세율이라고 말할 수 없습니다. 일반과세에 적용되는 세율은 기본세율로서 6%~45% 세율입니다.
@@jonghoonlee2016 많은 도움이 되었습니다. 정말 감사합니다
1.처음에 말씀하신 관리처분계획일하고, 뒤에 말한 관리처분일 하고 다른건가요?근데 입주권 말씀하시는 거보면 관리처분일이 마치 관리처분계획일같이 들립니다.
그리고
권리금은 감정평가금액인가요?만약 그렇다면 보통 감정평가 금액은 처음부동산 매매가 보다 반토막정도 쳐주지 않나요?
만약 감정평가금액이 아니라면, 권리금이란건 매도 한 금액 표준가격이 아닐텐데 거기서 어떻게 추가금을 매기나요?
좀 설명이 불명확해서요.
관리처분계획인가일이 정식 명칭인데, 관처일, 관리처분일, 관리처분인가일 등 다양한 명칭으로 통용되고 있습니다. 같은 말인데 정확한 용어를 사용하지 못해 혼란을 드린 것 같아 죄송합니다.
권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱한 금액을 말합니다.
관리처분계획인가일에 즈음하여 주택을 취득하셨다면 감정평가액이 취득가 대비 무척 낮을 것으로 생각됩니다만, 오래전 취득한 주택인 경우에는 감정평가 금액이 취득가보다 높게 나올 것입니다.
재개발재건축 과정과 이에 따른 평가액/권리가액/분양가 산정과 분담금/환급액 결정하는 법은 다른 영상을 보시면 좋겠습니다. 제가 설명이 부족할 수 있습니다.
@@jonghoonlee2016
친절한 답변 감사합니다.
감정평가액 비례율 곱하는 개념은 처음 알아서 생소 그것이 또 오르는 개념도 잘 이해가(그 구간 양도 차익이 생긴다고 하는데 양도차익은 매도시 생기는 금액인데, 처음 주택-입주권리-아파트 경우 매도한적없는데 차익이 어찌생기는지 궁금도 함.) 안가더군요.
그리고 저는 오래전에 구입한 주택임에도 2006년에 3천현금 전세금7천(총 1억)에 구매했는데 감정평가는 5천으로 낮게 받았거든요!
이 경우는 이미 재개발 소식으로 매가가 뛰어서 그런경우일까요?
@@sunghankim9002 재개발 주택의 평가는 관리처분계획인가일이 기준이 아니라 사업시행인가일을 기준으로 하기 때문에, 사업시행인가 후 사업이 지연된 경우에는 그렇게 될 수도 있겠습니다
@@jonghoonlee2016
아 주택하고 빌라하고 다른가요?
저는 실제로는 빌라였습니다.
말씀하신 주택이라함은 아파트 주택 빌라 다세대를 범주에 넣은 주택이란거죠?
그리고 말씀대로 엄청 오래 걸렸거든요.
@@sunghankim9002 빌라도 주택이고 아파트도 주택이고 단독도 주택이고 다세대도 주택인거죠
재건축아파트 완공 전 후 거주와 세금, 발금 궁금합니다.
어떤 점이 긍금하다는 말씀인지요?
강의 넘 감사합니다~
재개발 양도세를 이해하는데 세무사님 영상 많은 도움이 되었습니다. 고맙습니다.
재개발 신축 아파트 양도시 (청산금 환급 받는 경우) 궁금한 점 2가지가 있습니다.
1. 매수가가 권리가 보다 커서 관리처분전 양도차익은 마이너스 (예를 들어 - 3억), 관리처분후 양도차익은 이익 (+5억)일 경우 손익통산해서 양도차익 +2억에 대해 세금 내는게 맞는지요?
2. 조정대상지역의 재개발 종전주택에서는 2년 실거주를 못해서 1주택 비과세 요건을 못 갖추었더라도 신축 준공후 2년 거주를 채우고 양도를 하게 되면 (즉, 취득 후 보유 기간 10년, 신축 준공후 거주기간 2년 시) 이때는 취득시부터 양도시 전체 기간에 대해 1주택 비과세에 해당하는 최대 80%의 장특공을 적용받는 걸로 이해하면 맞나요?
1. 권리가액에서 일부를 환급받는 경우의 환급액에 대한 양도세는 양도차손이므로 과세되지 않겠고,
분양가액에 해당하는 권리가액은 양도차익이되어 과세될텐데, 환급금과 분양가액에 해당하는 권리가액의 각각의 양도시기가 동일하게 된다면 통산할 수 있으므로 결과적으로는 전체 양도차익 +2억에 대해 과세되는 결과가 될 것입니다. 그러나 양도시기가 다르다면 차손을 제외한 차익에대해서 과세될 것이므로 +2억보다 큰 금액이 과세대상이 될 것입니다.
2. 21년부터는 2년 이상 거주할 경우 에 해당하는 장특율을 적용하게 되고 의 장특율은 거주1년당 4%(최대 40%), 보유1년당 4%(최대 40%)를 적용하게 되므로 2년만 거주하였다면 거주 8%, 보유 40%(10년 이상 보유 가정)가 되어 48% 장특율이 됩니다.
@@jonghoonlee2016 세무사님, 답변 감사드립니다.
1번 답글에 대해 추가 질문 있습니다. 관처전 양도차손 (-3억)이 발생한 경우 비례율에 따라 안분하여 환급금 양도차손 (-1억), 조합원분양가 양도차손 (-2억)으로 안분될 경우 관처후 양도차익은 (+5억)이고 이전고시일 2년 경과후 양도한다고 하면 양도시기가 다른 환급금 양도차손 (-1억)은 손익통산이 안되지만 조합원 분양가 양도차손(-2억)은 관처후 양도차익 (+5억)과 손익통산되어 최종 양도차익 (+3억)에 대해 양도세 부과되는 게 맞는지요?
@@다시한번-i8l 맞습니다.
@@jonghoonlee2016 친절한 답변 감사합니다!
이종훈 세무사님 동영상 잘 보았습니다. 차후 기회되시면 소득세법 시행령 제161조(직전거주주택보유주택 등에 대한 양도소득금액 등의 계산) 제2항 양도소득금액 계산법 중 직전거주주택보유주택이 재개발구역 내에 위치하는 관리처분계획인가일 4년 이전에 취득한 원조합원 종전주택(투룸 빌라)인 경우 소득세법 시행령 제166조제2항제1호 계산식에 의한 양도차익값을 구하고 그 양도차익값을 위 제161조제2항 계산식에 대입하여 양도소득금액값을 계산한 후 그 양도소득금액값을 기준으로 양도소득세를 계산하면 되는것인지.. 예시를 들어 위와 같은경우를 설명해주시는 영상도 한번 올려주시기를 바래봅니다.
말씀하신 대로 계산하시면 될 것 같습니다. 보다 곤란한 것은 입주권이었을 때의 기준시가를 어떻게 할까의 문제이겠지요.
@@jonghoonlee2016 세무사님의 "보다 곤란한건 조합원입주권일때의 기준시가를 어떻게 할까의 문제이겠지요" 란 말씀을 보니 위에 말한 제161조제2항제1호,제2호 계산시 "직전거주주택 [이하 A 라 함] 의 양도당시 직전거주주택보유주택 [이하 B 라 함] 등의 기준시가를 어떻게 할까의 문제" 라고 말씀하신것으로 보입니다만.. 제 상황은 A 를 거주주택비과세로 양도당시 B [위에 말한 원조합원 종전주택 투룸 빌라임] 는 관리처분계획인가일 이후 (조합원입주권 상태) 상황이지만 B 가 철거멸실 되기 전 A 를 양도하기 때문에 A 를 거주주택비과세로 양도당시 아직 B 는 주택 상태이므로 B 의 기준시가를 조회 후 제161조 양도소득금액 계산식에 적용할것으로 보이므로 문제 없을것으로 생각됩니다만...
제가 말씀드린데로만 진행된다면 제161조 를 계산할때 문제될 부분이 전혀 없지 않겠습니까?? ^^
@@행복하게살껴 세법이 그렇게 간단하지 않아서요...^^
멸실 안된 입주권으로 주택의 기준시가가 조회된다 하더라도 그 기준시가는 주택의 기준시가이고, 우리가 필요한 것은 입주권의 기준시가인데, 입주권의 기준시가는 고시되는 것이 아니고, 권리가액+추가분담금 납입액+프리미엄이 되는 것이기 때문입니다.
@@jonghoonlee2016 세무사님 말씀데로 생각해본다면.. A 를 B 의 관리처분계획인가일 시점 이전에 거주주택비과세로 매도해야 B의 입주권 변경으로 인한 복잡한 부분이 발생되지 않고 차후 제161조 계산시 순조롭게 계산 가능할듯 보이는군요.. 제가 이 역시도 단순하게 생각하는것일수 있겠지만 말입니다.. ^^;;;
감사합니다.
재개발 사업 잘 모르고 투자 했는데 알면 알 수록 새롭네요~~감사합니다.
재테크 끝판왕 양도세, 넌 대체 누구니?
좋은내용 강의 너무 감사합니다
궁금한점이 있습니다 아파트 1채를 첫입주부터 재건축 하여 현재 보유하고 있습니다
그동안 또다른 아파트를 분양받고 팔고 또다른 아파트를 2011년에 분양받아 2021년 1월 14일 양도하여 현재는 1가구1주택입니다
분양받을때는 무두 조정지역이 아니였습니다 재건축된 아파트는 4.5년 거주 보유는 38년 거주 16% 보유 40% 계 56% 장특공받을수 있는지요
재건축 아파트의 거주기간은 재건축 이전 아파트의 거주기간도 모두 포함하여 장특율을 판단합니다.
다만 추가분담금 납부한 부분의 양도차익은 신축아파트의 준공일 이후 거주기간으로 장특율을 판단합니다.
@@jonghoonlee2016 빠른 답변 너무 감사 합니다
1+1 입주권 증여하려는데
25평은 6억 , 40평은 14억 실거래 금액이면 증여가액도 20 억으로 하면 되는건가요?
글쎄요. 동일한 입주권인지 비교를 해봐야겠지만 동일성이 인정된다면 그렇게 하실 수 있을 듯 합니다
강의여러차례 되돌려 보고 있습니다. 참 어렵네요
강의중 3:31부분이 궁금해서 문의드립니다.
A주택(종전주택) + B 주택 -> B 주택이 조합원입주권으로 바뀌면서
A주택을 B주택 구입후 3년이내에 매도한다면 일시적1가구2주택에 해당되므로
비과세 되고 B입주권도 준공후 2년거주,보유요건을 갖추면 비과세 되나요?
그렇게 되겠네요.(A,B주택이 둘다 조정대상지역에 있는 경우는 아니라면요)
안녕하세요. 제가 2003년에 주택을 경매로 6억에 받았는데 주택에 작은 상가가 포함되어 있었습니다. 13년도에 그 주택을 포함한 구역이 재건축이 확정되어서 아파트를 한채 받았고 상가 지분이 인정되어서 상가를 받을 권리가 있어서 상가도 하나 받았습니다. 13년도에 관리처분인가가 났고 당시 조합원 권리가액이 17.5억, 아파트와 상가 분양가격이 각각 9.4억과 3.4억이라서, 4.7억을 조합원 환급금으로 돌려받았고 양도세를 7백만원정도 냈었습니다. 아파트와 상가는 계속 보유하고 있다가 올 10월에 상가를 5.5억에 팔았는데요. 상가 양도세 계산을 다른곳에 문의해보니 9천가까이 나온다고 하시는데, 이거 맞나요? 13년에 4.7억 환급금에 대한 양도세는 7백인데 왜 상가 양도세는 10배가 넘는 9천 가까이 되는지 이해가 잘 안가서요.. 정확한 계산은 아니라도 대충 이게 맞는 범위인지 알고 싶습니다.
좋은영상 감사합니다. 하나만 문의드려도 될까요.조정전 20.4월 매수 21.12월 관처예정 입니다. 관처전 2년보유하면 비과세로 알고있는데 예정대로라면 1년8개월 정도에 관처 예정입니다. 4개월가량 이주기간때 거주하고 있거나 다른방법으로 특례로 비과세 기간동안 채울수 있는방법있나요? 아니면 관처일이 나면 비과세 받을 방법이 없는건가요?
1주택자가 관처일까지 2년 보유/거주 하여 비과세요건을 갖춘 뒤 입주권이 된 경우, 그 입주권을 양도할 때 비과세 됩니다. 그런데 관처일까지 2년 보유/거주를 못했더라도 당장 멸실되는 것이 아니므로 계속 보유/거주 하여 주택으로 사용한 기간을 2년 채운 뒤 양도한다면 그 입주권도 비과세 하도록 해석을 내리고 있습니다.
@@jonghoonlee2016이주개시일 나와도 철거만 안되면 되는건지요?
@@youni0712 실제 주거를 한 때까지 계산합니다
@@jonghoonlee2016 넵, 시간이 많이 지났는데도 답변 해주셔서 정말 감사합니다!
세무사님! 환급금에 대한 양도소득세 부과는 관리처분일 기준일 인가요 아니면 환급일 기준으로 양도소득세를 계산하나요? 1가구 2주택의 기준일이 궁금합니다. 감사합니다.
이전고시일 다음날이 양도시기가 됩니다. 이날을 기준으로 다주택 여부를 판단합니다.
관리처분으로 인해 받는 환급금인데 관리처분일이 아닌 이전고시일을 기준으로 과세여부를 판단한다는 것이 좀 이상하긴 하지만 현재 기재부 국세청의 입장은 그렇습니다.
@@jonghoonlee2016 감사합니다. 즐거운 하루 되세요
인녕하세요 올려주신 영상 잘보았습니다. 궁금한게 있는데 2009년 조정지역이 아닌 주택을 취득하여 계속 전세만 주고 거주를 한적이 없습니다. 이 경우 재개발되어 준공후 양도하는 경우 거주요건 2년을 채워야 비과세를 받나요? 아니면 09년에 조정지역이 아니었기에 거주없이 9억 밑으로 비과세가 되는건가요?
비조정일 때 샀는데 지금은 조정지역으로 된 경우라면 거주를 하지 않고도 비과세 요건은 갖추는 것입니다. 그런데 매도가액이 9억원이 넘어서 비과세라도 양도세가 과세되는 경우에는 재개발로 인하여 추가분담금을 낸 부분에 대해서는 2년 거주를 해야 4%+4%의 장특공이 적용되는 것입니다.
강의 감사드립니다. 혹시 재개발지역에 단독주택 1채가있는데 2022년10월부터 거주예정이고 재개발은 2030년 완공예정이고 저희는 2037년쯤 팔 계획인데 이럴경우는 장기보유특별공제가 2022년부터 2037년까지 기간을 장특공기간으로80프로 인정받을수있나요? 재개발 물건은 환급금을 조금 받을 예정입니다
1세대1주택에 해당하는 장특율(표2)를 적용받으려면 2년 이상 거주해야 합니다. 거주는 장기간 하셨으므로 표2를 적용받는데는 무리가 없을 것 같습니다.
그러나 표2는 보유기간에 따른 장특율과 거주기간에 따른 장특율이 따로 있어서 보유기간과 거주기간을 따져봐야 하는데, 보유기간은 종전주택 취득일부터 신축아파트 양도일까지 적용이 되지만, 거주기간은 실제 거주한 기간만 해당이 됩니다. 따라서 보유한 기간은 10년이 넘지만 실제 거주한 기간이 10년이 넘어야 80% 공제율을 적용받으실 수 있겠습니다.
설명 잘 들었습니다. 감사합니다.
한가지 궁금한게 있습니다.
기존주택에서는 1억 손해이고(매수가 > 권리가)
입주권에서 2억 이익이라면
전체적으로는 1억 이익(-1억 + 2억) 인지
아니면 2억 이익(0억 + 2억) 인지요 ??
큰 의미에서는 합쳐서 1억 차익이 되겠습니다.
@@jonghoonlee2016 감사합니다.
안녕하세요~관리처분인가 이후 재건축 아파트를 매입했는데 감정평가액보다 실거래가가 낮을경우에, 양도세 양도차익 계산시 감정평가액과 실거래가 어느것을 기준으로 하나요?
취득가액도 실제 취득에 들어간 금액을 말하는 것입니다.
@@jonghoonlee2016 답변 감사합니다
강의 너무 감사합니다.
장특공에 대해 하나 여쭤봐도 될까요?
현재 1세대 2주택(A주택 3억이하 비조정지역
,B주택 조정지역 현시가 4억
재개축전 10년이상 보유및거주, 재건축후 보유6년, 거주없음 )
금년 A주택 처분예정
내년 B주택 처분예정
내년에 B주택처분시 장기보유특별공제 적용이
관리처분전 양도차익× 80%
관리처분후 양도차익×24%(6년보유) 로 적용이 되는지요?
관리처분전 양도차익이 아니라, 종전주택분 양도차익은 장특공 80%,
관리처분후 양도차익이 아니라 추가분담분 분 양도차익은 장특공 12%입니다. (1년2%)
강의 감사드려요
1세대 2주택중 한주택이 분양권을 받게되서 다른 주택을 정리하고 싶은데 절세를 하려면 어느시점에 정리하는게 맞는지 문의드려요
감사합니다