상가 임대료 인상률 환산보증금 계산하는 방법

자기 소유의 건물이 아니라 타인 소유의 부동산에 세를 얻어서 자영업을 하는 분들에게 임대료 인상은 지출 경비가 늘어나는 셈이므로 순익에 상당한 타격을 주게 됩니다. 그렇다 보니 매우 민감한 부분이 아닐 수 없는데요.
이로 인해 재계약 시즌이 다가올 때마다 불안한 마음을 가지는 분들이 많을 듯합니다. 다행히 2018년 1월부터 상가임대차보호법이 개정되고 시행에 들어가면서 기존의 9%에 달하는 높은 상가 임대료 인상률은 5%까지 상한선이 낮아졌습니다.
하지만 이 상한선이 모두에게 적용되는 사항이 아니기 때문에 세부적인 사항들을 알아 둘 필요가 있습니다. 5%를 적용받느냐 그렇지 못하느냐의 키포인트는 환산보증금인데, 현재 임대차 계약 조건인 보증금과 월세를 ▶예치된 보증금 + (월세 X 100) 수식으로 계산해서 나온 결과값을 우리는 환산보증금이라고 부릅니다.
그리고 이 금액이 대통령령으로 정한 지역별 환산보증금 기준 이하에 포함되어야 비로소 5%의 상한선을 적용받게 됩니다. 만일 해당 기준을 충족하지 못한다면 법률로써 별도 상한율 보호를 받지 못합니다.
다만 상가임대차보호법 10조 2에서는 상가건물에 대한 각종 세금 및 공과금, 주변 건물들의 월차임과 보증금 및 그 밖의 부담 및 경제적 사정의 변동을 고려하여 상가 임대료 인상률을 결정하도록 하고 있습니다.
특히 기존 세입자가 계약이 완료되어 권리금 확보를 위해 새로운 세입자를 구했으나, 임대인이 무리한 금액을 제시한다면 권리금 회수 방해로 손해배상 소송이 가능합니다.
그렇다면 지역별 기준은 어떻게 설정이 되어 있는지도 알아둬야겠죠? 이는 현재 ①서울 : 9억 ②수도권 과밀억제권역 및 부산 : 6억 9천 ③(②에 해당하는 지역을 제외한) 광역시, 세종, 파주, 안산, 화성, 김포, 용인 및 광주시 : 5억 9천 ④기타 : 3억 7천으로 정해져 있습니다. 따라서 환산보증금을 계산한 금액이 이 범위 내에 속한다면 임차인은 계약 갱신 시점에 상가 임대료 인상률 5% 상한을 요구할 권리를 갖게 됩니다.
그렇다면 월세로 임대차 계약을 맺고 있는 상태에서 5%를 올리는 걸로 결정되었다면 이를 어떻게 계산하게 되는 것일까요? 이 역시 환산보증금을 정확하게 계산해 봐야 합니다. 만일 보증금 3,000만 원에 월차임(월세) 백만 원으로 계약을 유지하다가 5% 상가 임대료 인상률을 적용하기로 했다고 가정해 보겠습니다.
이때 먼저 3,000만 원 + (백만 원 X 100) = 1억 3천만 원이 산출됩니다. 그리고 여기에 갱신된 5%를 적용시키면 1억 3천650만 원이 나옵니다. 여기서 보증금의 증액이 없다면 3천만 원을 감한 1억 6백50만 원이 계산되고, 이를 역산하여 100으로 나눠주면 1,065,000원이 산출됩니다. 바로 이 금액이 5%가 증액된 월차임이 되니 참고하시기 바랍니다.